Waalreseweg/ Dijkstraat

Toelichting

behorende bij het bestemmingsplan "Waalreseweg/ Dijkstraat"

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

WW3 Planontwikkeling is voornemens om het plangebied gelegen op de hoek van de Dijkstraat en de Waalreseweg te herontwikkelen. Ter plaatse is nu een outletcentrum in tuinmeubelen aanwezig. Deze functie bevindt zich in de bedrijfsbebouwing van het voormalige garagebedrijf. Het tankstation is momenteel gesloten. De bedrijfsbebouwing van de voormalige garage maakt plaats voor een appartementengebouw. Tevens maakt de ontwikkeling van een parkeerkelder ten behoeve van het appartementengebouw onderdeel uit van de ontwikkeling.

Onderhavige ontwikkeling is echter niet passend binnen het vigerende bestemmingsplan. Om de juridische basis te verlenen voor de ontwikkeling van onderhavig plan is de gemeente Valkenswaard bereid mee te werken aan een herziening van het vigerende bestemmingsplan. Voorafgaand aan de herziening van het vigerende bestemmingsplan heeft de gemeente Valkenswaard een gebiedsvisie vastgesteld voor de betreffende ontwikkeling. Deze gebiedsvisie is vastgesteld in juli 2009. Het doel van de gebiedsvisie voor de locatie is om de mogelijke toekomstige ruimtelijke en functionele situatie kwaliteitsvol, helder en overtuigend in beeld te brengen.

1.2 Plankarakter

Onderhavig bestemmingsplan is gericht op de herontwikkeling van het voormalige Luijbregts terrein op de hoek van van de Waalreseweg en de Dijkstraat in Valkenswaard. Hierdoor draagt het bestemmigsplan het karakter van een ontwikkelingsgericht plan. Dit houdt in, dat er in het plangebied stedenbouwkundige/ruimtelijke veranderingen worden voorzien.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de situering van het plangebied en een overzicht van de bestaande juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft, voor zover relevant, in hoofdlijnen de beleidsdocumenten die door de te onderscheiden overheden ten aanzien van het plangebied zijn gepubliceerd. In hoofdstuk 4 wordt een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven. Hierbij gaat het zowel om de ruimtelijke structuur als de aanwezige functies. Dit geeft een impressie van het beleidskader voor het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk komen ook de milieutechnische randvoorwaarden en de historische kwaliteiten naar voren. Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de uitgangspunten van het plan. De uitvoeringsaspecten handhaving en de economische uitvoerbaarheid worden besproken in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Als laatste komt in hoofdstuk 8 de inspraakreacties en het wettelijk vooroverleg aanbod.

Hoofdstuk 2 Plangebied

2.1 Situering

Onderhavig plangebied is gelegen in het westelijk deel van het centrum van Valkenswaard, aan de Waalreseweg. Het betreft de percelen, kadastraal bekend onder de nummers E2350 en E3124.

Afbeelding 1: luchtfoto van het plangebied

2.2 Bestaande juridische regeling

Bestemmingsplan 'Centrum'

Voor het centrum van Valkenswaard is op 28 maart 2013 vastgesteld. Binnen dit bestemmingsplan is de bestaande situatie van het onderhavige plangebied bestemd. Derhalve geldt ter plaatse een bedrijfsbestemming. De nieuwbouw in de vorm van appartementen en de ondergrondse parkeergarage is niet passend binnen deze bestemming.

Afbeelding 2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Centrum'

Hoofdstuk 3 Planologisch kader

Het beleid van de gemeente Valkenswaard vormt het kader waarbinnen de functionele en ruimtelijke ontwikkelingen van de kom van Valkenswaard worden vastgesteld. De ruimtelijke ontwikkelingsplannen van rijk, provincie en regio vormen randvoorwaarden voor het gemeentelijke beleid. Voor zover relevant voor dit bestemmingsplan worden in de volgende paragraven het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid toegelicht.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), 2012

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. De aanleiding voor het opstellen van deze structuurvisie is gelegen in het feit dat er nieuwe politieke accenten zijn gelegd door veranderende omstandigheden, zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Dit laatste onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. Deze structuurvisie geeft een integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de visie worden ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden. De structuurvisie vervangt alle voorgaande rijksnota’s ten aanzien van ruimte en mobiliteit (waaronder de Nota Ruimte), behalve de Structuurvisie Nationaal Waterplan.

De hoofdlijn van de SVIR is dat het Rijk op het gebied van de ruimtelijke ordening terugtreedt en dat gemeenten en provincies op dit taakveld een meer prominente rol krijgen. In het SVIR staat centraal dat alleen nog een taak voor het Rijk is weggelegd wanneer sprake is van:

• 1. Een onderwerp dat nationale baten en / of lasten heeft en de doorzettingsmacht van gemeenten overstijgt (bv. mainports);
• 2. Een onderwerp waarvoor internationale verplichtingen zijn aangegaan (bv. werelderfgoederen);
• 3. Een onderwerp dat (provincie-) of landsgrens overschrijdend is, of een hoog afwentelingsrisico kent of reeds in beheer bij het rijk is (bv. infrastructuur).

Het Rijk heeft 13 onderwerpen benoemd waar het, aan de hand van de bovenstaande criteria, een taak voor zichzelf ziet weggelegd. Door het nemen van verantwoordelijkheid ten aanzien van deze onderwerpen stelt het Rijk zich voor de middellange termijn (2028) en lange termijn (2040) tot doel Nederland concurrerend, veilig en leefbaar te houden. De onderwerpen die een nationaal belang betreffen, zijn het creëren van een internationaal bereikbaar vestigingsklimaat, ruimte bieden voor het hoofdnetwerk van (duurzame) energievoorziening en het vervoer van stoffen via buisleidingen en een efficiënt gebruik van de ondergrond. Daarnaast zijn ook het creëren van een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor- en vaarwegen, het beter benutten en in stand houden van het bestaande mobiliteitssysteem met bijbehorende hoofdinfrastructuur, het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid en klimaatbestendige ontwikkeling, ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationaal unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten, ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten en ruimte voor militaire terreinen en activiteiten van nationaal belang. Tenslotte vindt het Rijk zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij ruimtelijke plannen belangrijk.

De onderhavige ontwikkeling raakt geen van deze onderwerpen. Het beleid van het Rijk wordt geëffectueerd door het Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro).

Ladder van de duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor de onderliggende vraag in de regio, de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en een multimodale ontsluiting.

Nationaal belang 13, zoals geformuleerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder van duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Barro. Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De toetsing aan de ladder van duurzame verstedelijking werkt volgens drie stappen:

• 1. beoordeling door betrokken overheden of beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en gemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen;
• 2. indien er een vraag is aangetoond, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
• 3. indien herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

Onderhavig plan betreft de realisatie van in totaal 38 appartementen en een parkeergarage. Aangezien het gaat om een bestaande bebouwde locatie in het bestaand stedelijk gebied kunnen we stellen dat in onderhavig geval sprake is van herstructurering. Ten aanzien van de appartementen wordt in paragraaf 3.4 ingegaan op het woningbouwprogramma in relatie tot de regionale behoefte.

Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2011

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, eerste tranche (Barro) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro vloeit voort uit de ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het kabinet heeft in de genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. Het gaat daarbij om het beschermen van de nationale belangen. Deze algemene regels, vastgelegd in het Barro, werken zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind.

In het wetsvoorstel tot wijziging van de Wro (Spoedwet Wro; TK 32 821) wordt, naar aanleiding van het Raad van State-advies over het Barro, eerste tranche, de wettelijke grondslag voor het provinciaal medebewind en ontheffingen verbeterd. Naar aanleiding van het advies van de Raad van State voorziet het Barro thans ook in een bij dit besluit behorende ministeriële regeling (Rarro). In deze regeling is de begrenzing opgenomen van de gebieden uit een aantal titels uit het Barro waarvoor een reservering of een vrijwaring geldt. De aanduiding van deze gebieden is opgenomen in het Barro.

Ten aanzien van het onderhavige plangebied zijn er geen regels uit het Barro van toepassing, aangezien er bij de onderhavige ontwikkeling geen nationale belangen zijn gemoeid.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie ruimtelijke ordening

Provinciale Staten hebben op 1 oktober 2010 nieuw ruimtelijk beleid vastgesteld, de structuurvisie ruimtelijk ordening. Deze structuurvisie is op 1 januari 2011 in werking getreden. De structuurvisie ruimtelijke ordening van de provincie hanteert een sturingssysteem uit twee lagen: robuuste structuren en een gebiedsgerichte benadering in zogenaamde gebiedspaspoorten. Deze twee lagen zijn beiden gebiedsdekkend. De sturing is verschillend. Voor de ontwikkeling en bescherming van de structuren voelt de provincie zich primair verantwoordelijk en zet de provincie in op het niveau van de provincie als geheel.

De provincie kent 4 structuren:

• De groenblauwe structuur: gebieden waar natuur- en waterfuncties behouden en ontwikkeld worden
• De agrarische structuur: een breed georiënteerde plattelandseconomie, waar landbouw een belangrijke drager is en waar de landbouwfunctie goed is afgestemd op de omgeving.
• De stedelijke structuur: alle grote locaties voor wonen, werken en voorzieningen zoals steden, dorpen en bedrijventerreinen, waar de nadruk ligt op concentratie, zorgvuldig ruimtegebruik, ruimtelijke kwaliteit, verknoping aan infrastructuur en versterking van kennisinnovatie economie.
• Infrastructuur: samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen waarbij de nadruk ligt op betere verknoping, bevorderen bereikbaarheid, aandacht voor landschap en goede verdeling over verschillende netwerken.

Het bestemmingsplan Waalreseweg/ Dijkstraat ligt in de stedelijke structuur. De provincie wil in deze gebieden het volgende bereiken:

• 1. Concentratie van verstedelijking

De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied. Om zo bij te dragen aan een onderscheidend leef- en vestigingsklimaat ter versterking van de kenniseconomie in Brabant. Bij de opgave voor wonen en werken wordt het accent sterker verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied.

• 2. Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen.

• 3. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit

De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden. Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap. Daarnaast is het van belang dat er meer regie komt op stedelijke functies en de inrichting langs grote infrastructuren van weg, spoor en water.

• 4. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur

Een betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan infrastructuur draagt bij aan een goede bereikbaarheid en daarmee aan het (inter)nationale vestigingsklimaat van Noord-Brabant.

• 5. Versterking van de economische kennisclusters

Voor de regio Valkenswaard ligt het accent op Brainport met high tech, life sciences & medische technologie, food & nutrition. Door een vestigingsklimaat te bieden dat de uitwisseling van kennis tussen bedrijven, overheden en onderwijsinstellingen stimuleert, wordt de positie van de kennisclusters versterkt. Dit zorgt voor een sterkere positie in (inter)nationaal verband.

Het onderhavige plan zorgt niet voor nieuw ruimtebeslag omdat het plangebied in het bestaande stedelijk gebied gelegen is. Door gebruik te maken van vrijkomende gronden in dit bestaande stedelijk gebied wordt ingespeeld op de begrippen herstructurering, zorgvuldig ruimtegebruik en intensivering.

Afbeelding 3: Uitsnede structurenkaart SVRO

Verordening ruimte 2012

In de SVRO zijn de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de komende periode aangegeven. Daarin is voor de doelen en ambities die bereikt moeten worden per onderwerp aangegeven welke instrumenten de provincie wil inzetten. In een aantal gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische verordening', bekend als Verordening ruimte.

De door Provinciale Staten op 11 mei 2012 vastgestelde Verordening ruimte 2012, verder te noemen Verordening ruimte, stelt regels aan onder meer de bundeling van stedelijke ontwikkeling, natuurontwikkeling, de ontwikkeling van intensieve veehouderijen (reconstructie van het buitengebied), waterberging, cultuurhistorie en het agrarisch gebied.

Om duidelijk te kunnen bepalen waar de bundelingsregels voor stedelijke ontwikkeling en de daarvan afgeleide regels van het beleid gelden is in de Verordening ruimte het bestaand stedelijke gebied van alle Brabantse kernen vastgesteld. Het plangebied is, voortvloeiend uit het beleid van de Structuurvisie RO gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied. Onder ‘bestaand stedelijk gebied’ wordt verstaan: een aangewezen gebied dat het bestaande ruimtebeslag van een kern bevat ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies. Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen de grenzen van andere wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Wel bevat de Verordening ruimte specifieke regels voor nieuwbouw van woningen (artikel 3.5). Voor maatschappelijke functies (zoals een politiebureau) worden geen bijzondere regels gesteld.

In artikel 3.5 worden algemene regels gegeven waaraan de toelichting bij een gemeentelijk planologisch besluit dat nieuwbouw van woningen mogelijk maakt, moet voldoen. Er dient gekeken te worden naar de bestaande harde plancapaciteit en tevens moet een relatie gelegd worden met de afspraken die in het regionaal planningsoverleg zijn gemaakt over de nieuwbouw van woningen.De realisatie van de woningen uit onderhavig plan passen binnen de regionale woningbouwafspraken. In paragraaf 3.3 en 3.4 wordt hier verder op ingegaan.

Meer specifiek is het plangebied gelegen in stedelijk concentratiegebied. De provincie ziet de stedelijke concentratiegebieden de daarbij behorende zoekgebieden voor verstedelijking als ruimtelijk samenhangende, verstedelijkte gebieden. Daarbinnen liggen mogelijkheden voor verdere verstedelijking. Stedelijke concentratiegebieden ontwikkelen zich tot complete stedelijke gebieden. Dit betekent dat ze een aantrekkelijk, in verschillende dichtheden vormgegeven woonmilieu, werkmilieu en leefmilieu bieden. Bijzondere aandacht is er voor bereikbaarheid, groen, milieu, recreatiemogelijkheden dicht bij huis, en een verbrede landbouw die inspeelt op de vraag vanuit de steden. Er wordt gestreefd naar verscheidenheid van woonmilieus, met een menging van woningtypen, bevolkingsgroepen en functies. Er liggen tal van mogelijkheden het bestaand stedelijk gebied beter te benutten door inbreiden en herstructureren en intensief en meervoudig ruimtegebruik.

Zoals reeds gesteld bij de toetsing aan de SVRO kan onderhavig plan voldoen aan de diverse ontwikkelingsbegrippen die de provincie hanteert binnen haar beleid. Onderhavig plan maakt gebruik van vrijkomende gronden in de kern van Valkenswaard en zorgt middels een verdere intensivering en meervoudig ruimtegebruik voor een doorontwikkeling van de betreffende locatie.

Afbeelding 4: Uitsnede kaart VR 2012

3.3 Regionaal beleid

Woonvisie regio Eindhoven

De Regioraad heeft op 28 juni 2012 de Regionale woonvisie voor het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven vastgesteld. De Regionale Woonvisie is niet bedoeld om lokale thema's van een 'regionaal sausje' voorzien. De visie richt zich op die uitdagingen die de 21 regiogemeenten gezamenlijk kunnen en moeten oppakken:

• 1. Oog voor kenniswerkers en lage-lonen-arbeidsmigranten;
• 2. Naar een nieuw evenwicht van sterke steden en een vitaal landelijk gebied;
• 3. Duurzaam vernieuwen en transformeren van de bestaande voorraad.

Een intensief proces met vertegenwoordigers van veel verschillende woningmarktpartijen is de basis voor de visie op deze drie thema's. Deze partijen hebben twee randvoorwaarden benoemd die centraal staan bij het uitwerken van de drie uitdagingen:

• 1. Identiteit en kwaliteit als vertrekpunt in denken en handelen;
• 2. Nieuwe manier van werken is noodzakelijk.

Uitdaging 1: Oog voor lage-lonen-arbeidsmigranten en kenniswerkers

Om de kenniswerkers blijvend te kunnen binden aan de regio is het belangrijk dat de specifieke woon- een leefkwaliteiten getoond en beter gecommuniceerd worden.De aanwezigheid van lage-lonen-arbeidsmigranten is permanent. Zij vragen tijdelijke of zelfs structurele woonruimte. Een steeds groter wordend deel vestigt zich hier permanent. Zij dienen benaderd te worden als een gewone woningzoekende. De Stuurgroep Arbeidsmigranten van het SRE streeft naar een gezamenlijke verklaring waarin overheden, corporaties, werkgevers etc. het welzijn en de huisvesting van de arbeidsmigrant samen goed willen regelen.

Uitdaging 2: Naar een nieuw evenwicht van sterke steden en een vitaal landelijk gebied

Door demografische ontwikkelingen (groeiende regio met enkele krimpende gemeenten, vergrijzing, toename een- en tweepersoonshuishoudens) en door de gevolgen van de economische crisis verandert de toekomstige vraag op de woningmarkt structureel.

Uitdaging 3: Duurzaam vernieuwen en transformeren van de bestaande woningvoorraad

De grootste opgave waar de regio de komende jaren voor staat, is het transformeren van de bestaande voorraad. Deze opgave bestaat uit drie componenten: inspelen op demografische ontwikkelingen, het energievraagstuk en het herbestemmen/transformeren van kantoor- en werklocaties. Dat de bestaande voorraad de grootste opgave is, wil niet zeggen dat er de komende jaren niks nieuws meer gebouwd wordt. De nieuwbouw zal zich primair richten op het kleinschalig toevoegen van kwaliteit aan de bestaande voorraad, passend bij de bestaande kwaliteiten en identiteiten van de steden en dorpen.

Het definitieve actieprogramma voor de periode 2012 tot 2015 wordt de komende tijd concreet uitgewerkt, samen met de (regionale) woningmarktpartijen.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Valkenswaard

In het kader van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in artikel 2.1 opgenomen dat het voor iedere gemeente verplicht is een vastgestelde structuurvisie te hebben. De gemeente Valkenswaard kent een 'Structuurvisie Plus' uit 2003. Deze structuurvisie vraagt om een actualisatie. De gemeenteraad van Valkenswaard heeft 2 juli 2012 de Structuurvisie Valkenswaard deel A nieuwe stijl vastgesteld.

Dit deel van de structuurvisie dient als ruimtelijk toetsingskader en visie op hoofdlijnen gericht op de lange termijn. De visie formuleert niet alleen de ontwikkelingskoers voor de lange termijn maar biedt tevens het casco voor concrete projecten en plannen. Het is dus een toetsingskader, maar tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het ruimtelijk- functioneel programma en uitvoeringsplan voor de korte (en middellange)termijn wordt uitgewerkt in deel B.

De structuurvisie als totaal kent twee doelen, namelijk enerzijds een ruimtelijk toetsingskader en visie op hoofdlijnen voor de lange termijn en anderzijds bevat de structuurvisie een ruimtelijk- functioneel programma en uitvoeringsplan voor de korte (en middellange) termijn.

Valkenswaard heeft een toekomstvisie opgesteld. Hiermee geeft ze richting aan de toekomst van Valkenswaard naar 2030. De wijze hoe daar ruimtelijk invulling aan is gegeven, staat beschreven in de verschillende thema's zoals die volgen uit de toekomstvisie, namelijk bestuur, wonen, werken, vrije tijd en welzijn. Er is antwoord gegeven op de volgende drie vragen.

• Wat is de huidige situatie?
• Wat is onze ambitie?
• Wat gaan we daarvoor doen?

Deze thema's kunnen echter niet los van elkaar worden gezien. Immers, de ruimte is schaars en het is van belang rekening te houden met de verschillen tussen de verschillende gebieden. Daarom is ook voor de specifieke gebieden (te weten: het stedelijk gebied, de uitbreidingen en het buitengebied) aangegeven wat onze ambities zijn. Dit doet de gemeente door een onderscheid te maken in wenselijkheid van ontwikkeling, namelijk:

• basisbeleid: dit zijn ontwikkelingen die mogelijk moeten zijn;
• ambitie: dit zijn ontwikkelingen die de gemeente wil realiseren;
• kansen benutten: dit zijn ontwikkelingen die zouden moeten kunnen;
• voorkomen: dit zijn ontwikkelingen die de gemeente wil voorkomen.

De structuurvisie wordt ingezet als:

• procesinstrument: hiermee is het mogelijk om onderlinge beleidsontwikkelingen af te stemmen, het biedt een kader voor nadere uitwerking van beleid, het is een communicatiemiddel en het document biedt duidelijkheid over proces en procedureafspraken.
• Juridisch instrument: de structuurvisie is een basis om op publiekrechtelijk en privaatrechtelijk sturing te geven aan ruimtelijke ontwikkelingen.
• financieel instrument: voor de totale financiering van het beleid is het van belang dat de gemeente een structuurvisie heeft, waarin de verschillende projecten (financieel) aan elkaar gekoppeld worden.

Het basisbeleid voor woonwijken is dat nieuwe ontwikkelingen moeten aansluiten bij de bestaande omgeving. Het algemene uitgangspunt bij eventuele nieuwe inbreidingsmogelijkheden is dat de ontwikkeling dient aan te sluiten bij de bestaande omgeving. Bij inbreiding in woonwijken is het 'dorps' bouwen uitgangspunt. Dit kan invulling krijgen door kleinschaligheid, diversiteit in de bebouwing en geleidelijke overgangen.

Naast de reeds in ontwikkeling zijnde inbreidingslocaties zijn er nog mogelijkheden voor inbreiding op plekken waar nu nog bedrijvigheid is. Bedrijvigheid in de woonomgeving, met uitzondering van de kleinere (startende) bedrijven en het beroep aan huis, is over het algemeen niet gewenst en het verdient de voorkeur om deze uit te plaatsen. Deze locaties komen voor herontwikkeling in aanmerking op het moment dat een bedrijf zich elders vestigt of ophoudt te bestaan. Het voormalige garagebedrijf met tankstation ter plaatse van onderhavig plangebied betreft één van deze te verwijderen bedrijven. Op basis hiervan kan gesteld worden dat onderhavig plan passend is binnen de Structuurvisie van de gemeente Valkenswaard.

Gemeentelijk woningbouwbeleid

In 2009 is een Woningmarktonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek had tot doel de ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2020 in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin in kaart te brengen. Aan de hand van de onderzoeksresultaten is een woningbouwprogramma opgesteld. Enkele conclusies uit het onderzoek:

• het aantal huishoudens groeit met circa 7% door de afname van het aantal personen per huishouden;
• gezinnen nemen wat betreft aandeel en aantal af, maar blijft in absolute zin een grote groep huishoudens. De vergrijzing zet duidelijk in. Daarnaast blijkt uit het verleden dat jongeren wegtrekken uit Valkenswaard;
• woningbehoefteprognose tot en met 2020 is 1.280 woningen. De woningbehoefte voor de komende jaren wordt bepaald door twee factoren:
  • 1. de verwachte huishoudensgroei (790 woningen);
  • 2. de inloop van het (eventuele) woningtekort (250 woningen);

• Naast reguliere woningen, ligt er een forse opgave in de bouw van nultredenwoningen en is er een behoefte naar zorgwoningen.

In de kern Valkenswaard is grote vraag naar nultredenwoningen (zowel huur als koop), en goedkope eengezinskoopwoningen. De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied levert een bijdrage aan het realiseren van de woningbehoefte door te zorgen voor doorstroommogelijkheden.

Regionale afstemming woningbouwbeleid

Uit het beschreven woningmarktonderzoek blijkt een woningbouwopgave van 1.040 woningen in de periode 2010-2020 voor de gemeente Valkenswaard. Het Regionaal Woningbouwprogramma (rapport d.d. 17-12-2009, vastgesteld door de Regioraad van het SRE) sluit aan bij de provinciale prognose en voorziet in een minimale taakstelling voor het stedelijk gebied. Voor Valkenswaard is in het Regionaal Woningbouwprogramma een minimale taakstelling opgenomen voor het toevoegen van 815 woningen in de periode 2010-2020. Het betreft nadrukkelijk een minimale taakstelling, meer bouwen dan de 815 woningen is mogelijk, mits de reële vraag hiernaar wordt onderbouwd. Die onderbouwing wordt gegeven in het lokale woonbehoeftenonderzoek.

Inmiddels heeft de Provincie Noord-Brabant een nieuwe prognose opgesteld. Uit de Provinciale Prognose 2011 blijkt voor de gemeente Valkenswaard een netto woningbouwbehoefte van 1.125 woningen voor de periode 2012 tot en met 2021. Dit aantal ligt aanzienlijk hoger dan de netto toevoeging van 815 woningen, die in het vastgestelde Regionale Woningbouwprogramma waren opgenomen. Het aantal van 1.125 sluit ook beter aan bij de behoefte zoals die in het lokale woningbouwprogramma is opgenomen.

Het Regionale Woningbouwprogramma wordt, mede op grond van de verplichting die de Provincie in Verordening Ruimte oplegt, jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie is nog niet definitief afgerond en derhalve geldt de prognose nog als uitgangspunt.

Ten aanzien van de aanbodzijde geldt dat Valkenswaard ruimtelijke plannen heeft voor ca. 1.300 woningen. Het aantal van ca.1.300 woningen staat ook vermeld in de planningsmatrix die de gemeente Valkenswaard in april 2011 en april 2012 heeft aangeleverd aan de provincie. Uitgaande van een toevoeging van 1.040 woningen in de periode 2010-2020 is een plancapaciteit nodig van ca. 130%. Dit is een gebruikelijk percentage, omdat niet alle ruimtelijke plannen feitelijk doorgang kunnen vinden. Een plancapaciteit van 130% komt neer op een toevoeging van 1.350 woningen. Bruto (rekening houdend met sloop) ligt dit aantal nog hoger. Uitgaande van een netto toevoeging van 1.130 in de periode 2021-2021 bedraagt de benodigde plancapaciteit 130% en komt daarmee uit op ruim 1.460 woningen. De ruimtelijke plannen voor Valkenswaard, inclusief onderhavige locatie blijven ruimschoots binnen deze marges.

Door met name de economische recessie, worden woningbouwplannen doorgeschoven naar volgende jaren, zodat nu al kan worden geconstateerd dat de Valkenswaardse woningbouwproductie in 2012 erg laag zal zijn. Overigens is hetzelfde beeld te herkennen in de regio. De kwaliteit alsmede de exclusiviteit van woningbouwlocaties, bepalen momenteel of woningbouwprojecten doorgang kunnen/zullen hebben. Projecten als onderhavig plan zijn plannen, waarvan de kwaliteit aansluit bij de marktvraag.

Welstandsbeleid

Voor de gemeente Valkenswaard is een welstandsnota opgesteld die als wettelijke basis dient voor het welstandsbeleid binnen de gemeente. De welstandsnota Valkenswaard is vastgesteld in juni 2004. In de welstandsnota is Valkenswaard ingedeeld in een aantal clusters van gebieden, te weten centra, historische gegroeide gebieden, planmatig ontworpen woongebieden, bedrijfs- en voorzieningenlocaties en groengebieden.

De locatie is opgenomen als ‘C 1 Centrum gebied Valkenswaard'. Ter plaatse is een welstandsniveau 1 van toepassing, hetgeen tot gevolg heeft dat ter plaatse het strengste regime van kracht is.

Het centrumgebied van Valkenswaard kent een grote diversiteit in het bebouwingsbeeld, zowel in typologie als in verschijningsvorm. Karakteristieke monumentale panden en beeldbepalende composities worden afgewisseld met moderne bebouwingselementen. Het centrumgebied wordt gekenmerkt door een sterke dynamiek.

Afwisseling, kleinschalige parcellering, gevelgeleding en detaillering zijn belangrijke beeldbepalende factoren Het beleid is gericht op behoud en waar nodig, versterking van de ruimtelijke bebouwing in gesloten bouwblokken, in het individuele en grondgebonden karakter en in de architectonische samenhang van de gevels.

Het welstandstoezicht is met name gericht op het behoud van het individuele karakter van de panden passend in het beeld van de (historische) context van het overwegend stedelijke karakter centrumgebied. Bij aanpassingen en renovatie zijn moderne interpretaties van het architectonische karakter, mits goed onderbouwd, mogelijk. Ook bij nieuwbouw is het essentieel dat de gebiedskenmerken tot uitgangspunt worden genomen. Deze kunnen met de nodige terughoudendheid in een eigentijdse architectuuropvatting worden uitgewerkt.

Bij de verdere uitwerking van bouwplannen binnen onderhavig plangebied zal rekening gehouden worden met de ter plaate geldende welstandscriteria.

Verkeerbeleidsplan

Het verkeersbeleidsplan bevat een totaalvisie voor de gemeente Valkenswaard op het gebied van verkeer en vervoer en heeft als hoofddoelstellingen het verbeteren van de verkeersleefbaarheid en het verzekeren van de bereikbaarheid van bestemmingen. Belangrijke uitgangspunten van het verkeersplan zijn het verminderen van de verkeersdruk in het centrum en het beter benutten van de bestaande infrastructuur.

Het verkeersbeleidsplan is van 1996 en daardoor op onderdelen achterhaald. De hoofddoelstellingen zijn echter behouden gebleven. De gemeente is bezig met het actualiseren van het verkeersbeleidsplan.

Autoverkeersstructuur

Uitgangspunt van de gewenste verkeersstructuur is het weren van het doorgaand verkeer (en dan met name het vrachtverkeer) uit het centrum. Door de toekomstige West-Parallel wordt het mogelijk om de Eindhovenseweg ter hoogte van het centrum af te waarderen, dan wel af te sluiten voor het verkeer. Hiermee wordt het verblijfsgebied waaraan de Waalreseweg grenst, vergroot.

Fietsroutenet

In tegenstelling tot de autoverkeersstructuur dient het fietsroutenet fijnmazig te zijn, dit als gevolg van de vereiste directheid tussen herkomsten en bestemmingen. In Valkenswaard wordt onderscheid gemaakt tussen het primaire en het secundaire fietsroutenet. Het primaire net verbindt alle belangrijke verbindingen in Valkenswaard zo direct mogelijk met elkaar en geeft aantakkingen naar de buurgemeenten. Het secundaire fietsroutenet vervult een aan- en afvoerende functie voor het primaire net. De Waalreseweg is onderdeel van het primaire fietsroutenet.

Masterplan centrum Valkenswaard

De gemeente Valkenswaard heeft samen met Arcadis in nauwe samenwerking met bewoners en belanghebbenden in 2004 het Masterplan Centrum Valkenswaard opgesteld. Dit plan is opgesteld om de diverse plannen in het centrum in onderlinge samenhang te kunnen beoordelen.

Om de op zich zelf staande plannen evenwichtig te ontwikkelen als integraal onderdeel van het centrum, is het noodzakelijk een algemeen ruimtelijk kader te hebben. Uitgangspunten voor het plangebied in het structuurstreefbeeld voor het centrum zijn:

• een markering op de hoek Waalreseweg/Dijkstraat met een groene ‘kop’;
• een zichtlijn vanaf het centrale plein van Valkenswaard op de groene ‘kop’.

In het Masterplan wordt ernaar gestreefd het groen vanuit de kom te verbinden methet aangrenzende landschap.

Afbeelding 5: Voorkeursmodel gebiedsvisie Waalreseweg

Gebiedsvisie Waalreseweg

In de eerder opgestelde gebiedsvisie, waar het plangebied onderdeel van uit maakt, is op basis van het masterplan een concept voor het gehele gebied opgesteld. Hierin is een combinatie van grondgebonden woningen en appartementen gemaakt.

Naar aanleiding van het overleg met betrokken partijen is een voorkeursmodel opgesteld. Door de situering en opbouw van de bebouwing wordt optimaal invulling gegeven aan het Structuurstreefbeeld van het Masterplan. De grondgebonden woningen op het redeterrein sluiten met hun achtererven aan op de achtererven van de woningen aan de Dijkstraat. Hiermee wordt een voorkant gecreëerd naar het te ontwikkelen gebied, dat een parkachtig karakter krijgt. De overige bebouwing bestaat uit gestapelde woningen in een groene, parkachtige setting.

Hierdoor wordt niet alleen een hoge kwaliteit van woning en woonomgeving bereikt, maar wordt ook het groen vanuit de kom verbonden met het groen van de begraafplaats. Door de lange zichtlijnen is het groene parkgebied al vanaf de markt ervaarbaar.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden uit de gebiedsvisie

• De woonbebouwing aan de Dijkstraat is overwegend 2 lagen met kap. De bebouwing aan de Waalreseweg loopt uiteen van 2 tot 5 lagen. De gebiedsvisie gaat uit van een hoogte van bebouwing die oploopt richting centrum.
• De kop Waalreseweg/ Dijkstraat leent zich voor een accent van 5 tot 6 bouwlagen.
• Aan de zijde van de Dijkstraat moet rekening worden gehouden met de bestaande bebouwing, door aan de westzijde af te bouwen naar 3 bouwlagen.

Hoofdstuk 4 Bestaande situatie

Voor nader onderzoek naar de bestaande situatie is nagegaan welke ruimtelijke en functionele kwaliteit in het plangebied aanwezig is. Daarnaast is gekeken naar de aspecten die met de fysieke milieuwaarden samenhangen. Verder wordt in dit hoofdstuk de historische kwaliteit beschreven, waarbij archeologie, cultuurhistorie en eventueel aanwezige monumenten aan bod komen. De uitkomsten van verrichte onderzoeken zijn in dit hoofdstuk vermeld.

4.1 Bestaande ruimtelijke en functionele kwaliteit

De Waalreseweg en Dijkstraat zijn beide historische bebouwingslinten. Net na de kruising tussen de Eindhovenseweg en Leenderweg met de Waalreseweg splitst de Dijkstraat zich af van de Waalreseweg. Op het historisch kaartje zoals hieronder weergegeven zijn deze wegen al herkenbaar.

Afbeelding 6: Historische kaart

De Waalreseweg is één van de belangrijkste infrastructurele lijnen van Valkenswaard. Zij vormt samen met de Nieuwe Waalreseweg de verbinding met Waalre en sluit bij de Markt aan op de Eindhovenseweg en Leenderweg. Ter hoogte van het plangebied bevindt zich aan beide zijden van de weg een fietspad en een trottoir. De weg kent hier nog geen duidelijke bomenstructuur. Ter hoogte van het plangebied zijn wel enkele bomen aanwezig. De bebouwing is zeer divers van uitstraling en loopt uiteen van 2 tot 5 lagen.

De Dijkstraat is een duidelijke woonstraat, met vrijstaande en dubbele woningen van 1 en 2 lagen met een kap. Het plangebied wordt aan de oost-, west- en zuidzijde omgeven door woningen.

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 4.000 m². Het het plangebied is voor het overgrote deel verhard en bebouwd met onder andere een bedrijfsgebouw van een autogarage, showroom met daarboven een bedrijfswoning, met een bedrijfswoning. Deze bebouwing is opgebouwd uit deels 1 bouwlaag met een kap en deels uit 2 bouwlagen met een kap. De bebouwing is sinds enige tijd in gebruik ten behoeve van een outletcentrum in meubelen, woonaccessoires en tuinmeubelen en heeft een oppervlakte van circa 920 m². Naast deze bebouwing is tevens sprake van bedrijfsbebouwing van een tankstation, het betreft hier de overkapping van het tankeiland en het winkelgedeelte. Deze bebouwing is momenteel niet in gebruik en heeft een oppervlakte van circa 45 m².

Afbeelding 7: Foto's bestaande situatie en overzichtskaartje bestaande functies

4.2 Fysieke milieuwaarden

4.2.1 Inleiding

Onderhavig betreft de herontwikkeling van de locatie van de voormalige Luijbregts garage in het centrum van Valkenswaard. De uitwerking van dit plan en de vertaling van de ontwikkeling in een bestemmingsplan heeft enkele jaren geduurd. Daarnaast is het noemenswaardig dat deze ontwikkeling onderdeel vormt van een grotere planontwikkeling (zie ook paragraaf 5.1). In het gehele planproces zijn diverse onderzoeken uitgevoerd die reeds enkele jaren oud zijn en die ook gebasseerd zijn op de voormalige omvang van het plangebied. Om deze reden is een deel van deze onderzoeken geactualiseerd (akoestiek, watertoets). Daar waar de onderzoeksresultaten nog als representatief beschouwd worden, zijn deze resultaten verwerkt in onderhavige toelichting (bodem en bedrijven en milieuzonering).

4.2.2 Water

Algemeen

Mede ten gevolge van de waterproblemen die in een aantal winters aan het eind van de 20e eeuw in Nederland optraden ten gevolge van hevige regenval, is het besef gegroeid dat water een belangrijke plaats verdient in toekomstige ruimtelijke plannen. Om het hoofd te kunnen bieden aan zeespiegelstijging, toenemende neerslag en rivierwaterafvoer en verdergaande bodemdaling, nu en in de toekomst, is het van essentieel belang dat het waterbeheer een belangrijke plaats inneemt in de ruimtelijke ordening. Sleutelbegrippen hierbij zijn: meer ruimte voor water en waterbewust bouwen en inrichten.

Regelgeving

Directe aanleiding voor het kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water, waterbeleid in de 21e eeuw' (WB21)', is de zorg over het toenemende hoogwater in de rivieren, wateroverlast en de versnelde stijging van de zeespiegel. Het kabinet is van mening dat er een aanscherping in het denken over water dient plaats te vinden. Nadrukkelijker zal rekening moeten worden gehouden met de (ruimtelijke) eisen die het water aan de inrichting van Nederland stelt.

Het Watertoetsproces is verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (2003). Met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 is de wettelijk verplichte werkingsfeer van het Watertoetsproces beperkt tot bestemmingsplannen, inpassingsplannen, projectbesluiten en buitentoepassingsverklaringen. Bij landelijke, provinciale en gemeentelijke structuurvisies is het Watertoetsproces geen voorgeschreven onderdeel meer, maar in de praktijk zal daarbij ook de inbreng van de waterbeheerder gevraagd worden.

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. In de Waterwet zijn alle vergunningen betreffende 'water' opgenomen. Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Afhankelijk van de functie worden eisen gesteld aan de kwaliteit en de inrichting van het watersysteem.

De Watertoets

Onderdeel van het rijksbeleid is de invoering van de watertoets. De watertoets dient te worden toegepast op nieuwe ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, inpassingsplannen, projectbesluiten en buitentoepassingsverklaringen. Als een gemeente een ruimtelijk plan wil opstellen, stelt zij de waterbeheerder vroegtijdig op de hoogte van dit voornemen. De waterbeheerders stellen dan een zogenaamd wateradvies op. Het ruimtelijk plan geeft in de waterparagraaf aan hoe is omgegaan met dit wateradvies.

Onderzoek

Door Geofox-Lexmond is in juli 2013 een Waterhuishoudkundig plan (Bijlage 3) opgesteld.

De ontwikkeling van het plangebied dient hydrologisch neutraal te worden uitgevoerd. Hiertoe dient hemelwater afkomstig van alle toekomstig te realiseren verharding op eigen terrein geborgen of geïnfiltreerd te worden. Aangezien er twee mogelijke scenario’s voor de toekomstige ontwikkeling zijn, worden deze afzonderlijk besproken.

Voor het verwerken van het hemelwater dient een systeem te worden ontworpen. Hierbij dient de voorkeursvolgorde ‘hergebruik-infiltratie-buffering-afvoer’ doorlopen te worden. Hergebruik, of wel in dit geval het nuttig toepassen van hemelwater voor huishoudelijk gebruik, is voor woonsituaties doorgaans niet rendabel.

Uit een eerder uitgevoerde gehydrologische toets (Inpijn-Blokpoel, januari 2008) is gebleken dat op basis van de aangetroffen zandige bodemopbouw wordt verwacht dat infiltratie van hemelwater op de locatie mogelijk is. Op basis van één bepaling van de korrelgrootteverdeling in de onverzadigde zone is een k-waarde van 3,5 m/dag bepaald. In de onverzadigde zone zijn in het kader van voornoemd advies twee doorlatendheidsmetingen uitgevoerd. Hierbij zijn k-waardes van 3,3 en 2,2 m/dag geconstateerd. Samenvattend wordt verwacht dat de locatie geschikt is voor infiltratie. Het is van belang dat een eventuele hemelwatervoorziening gebaseerd op infiltratie voldoende bergende capaciteit heeft. Infiltratie dient plaats te vinden boven de GHG (gemiddeld hoogste grondwaterstand), hier naar verwachting minimaal 1,6 m-mv.

In eerste instantie dient dan ook gekeken te worden naar een hemelwatersysteem op basis van (berging en) infiltratie. Het systeem dient binnen het plangebied te worden gerealiseerd. Op basis van een beschouwing van het plan is hiervoor voldoende ruimte beschikbaar.

Het terreinoppervlak van bedraagt circa 4.000 m². Het dakoppervlak van het nieuw te realiseren appartementencomplex bedraagt (circa) 1.685 m². Het dak wordt volledig uitgevoerd als vegetatiedak. Het toekomstig verhard (afwaterend) oppervlak afkomstig van de appartementen inclusief de halfverdiepte bedraagt (circa) 2.345 m². Het buitenterrein is onverhard (groenvoorzieningen).

In bijlage 1.2 van het onderzoeksrapport (Bijlage 3) is tekening opgenomen met de toekomstige planinvulling.

Tabel: Wateropgave

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat een ‘hydrologisch neutrale ontwikkeling’ van het plangebied mogelijk is door het middel van het toepassen van het toepassen vegetat iedaken gecombineerd met een boven- of ondergrondse bergings- en infiltratievoorziening. In de verdere uitwerking van het plan dient ruimte gereserveerd te worden voor een gedegen systeem. In de groenvoorzieningen rond het pand is voldoende ruimte beschikbaar voor een ondergrondse bergings- en infiltratievoorziening.

Er wordt bij de verdere planuitwerking binnen het plangebied in ieder geval voldoende berging gecreëerd voor een T= 10+ 10% situatie (minimale eis). Het totale bergingssysteem wordt getoetst aan een T= 100+ 10% situatie, waarbij geen wateroverlast mag treden op het perceel of in de omgeving. Indien mogelijk wordt binnen het plangebied voldoende berging gecreëerd voor een volledige T= 100+ 10% situat ie.

Om de waterkwaliteit niet negatief te beïnvloeden is het van belang om te voorkomen dat het hemelwater aan de bron wordt vervuild. Hiertoe dient afgezien te worden van het gebruik van uitloogbare materialen. De aan te leggen halfverdiepte parkeergarage mag geen negatief effect hebben op de grondwaterhuishouding en waterbelangen in de omgeving. Gezien het aanlegniveau (1,5 m-mv) en de verwachte grondwaterstand (< 1,5 m-mv) zijn negatieve effecten op de grondwaterhuishouding uitgesloten.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat een ‘hydrologisch neutrale ontwikkeling’ van het plangebied mogelijk is door het middel van het toepassen vegetatiedaken gecombineerd met een boven- of ondergrondse bergings- en infiltratievoorziening.

4.2.3 Bodem

Algemeen

De tijd dat elke vervuiling moest worden aangepakt ligt achter ons. Belangrijkste criterium hierbij is of de vervuiling zodanig is dat er sprake is van risico's voor gezondheid of milieu. In de praktijk blijken er vrijwel nooit risico's te zijn voor de gezondheid van mensen. Milieurisico's (verspreiding en ecologie) komen wel voor, maar meestal gaat het erom dat eventuele vervuilingen afstemming vereisen met bepaalde ontwikkelingen.

Op dit moment is er sprake van een omslag van saneren naar beheren en behoeven alleen de zogeheten "ernstige vervuilingen" in meer of mindere mate aangepakt te worden. De maatregelen worden daarbij afgestemd op de functie.

Regelgeving

Het nationale bodembeleid is geregeld in de Wet bodembescherming (Wbb). Het doel van de Wbb is om te voorkomen dat nieuwe gevallen van bodemverontreinigingen ontstaan. Voor bestaande bodemverontreinigingen is aangegeven in welke situaties (omvang en ernst van verontreiniging) en op welke termijn sanering moet plaatsvinden. Hierbij dient de bodemkwaliteit tenminste geschikt te worden gemaakt voor de functie die erop voorzien is, waarbij verspreiding van verontreiniging zoveel mogelijk wordt voorkomen. Het beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit.

Onderzoek

In het kader van onderhavig plan zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd (zie Bijlage 4). Het betreft de onderstaande onderzoeken:

• Eindevaluatie grondwatersanering, kenmerk: R3341 070. T02/MGS, d.d. maart 1996, Tauw Milieu;
• Evaluatierapport grondsanering, kenmerk: R3339386. T02/MAR, d.d. maart 1996, Tauw Milieu;
• Basisdocument, kenmerk: RO02-3858596BHT -DO1-E, d.d. januari 2001, Tauw Milieu B. V.;
• Inventariserend bodemonderzoek, kenmerk: VLK.BSB.INV/01021069/002, d.d. 16 augustus 2001, Econslutancy BV;
• Verkennend bodemonderzoek, kenmerk: 07/b0710665/b0710665.r01, d.d. 21 december 2007, Syncera;
• Actualiserend bodemonderzoek, kenmerk: 20070991/RCRA, d.d. 4 juli 2007, Geofox-Lexmond;
• Aanvullend bodemonderzoek, kenmerk: B08A0375, d.d. 28 januari 2010, MWH;
• Monitoring grondwater en luchtkwaliteit rondom brandstoftanks en rondom het tankstation, referentie 5554HA_3, d.d. 18 november 2008 E.C.O. Inspections;
• referentie PW/53br09/17660, d.d. 11 februari 2009, Milieutechniek ZVS Eemnes BV ; referentie 5554HA_3, d.d. 06 oktober 2009 E.C.O. Inspections;
• referentie 5554HA_3, d.d. 17 augustus 2010 E.C.O. Inspections.

Uit de diverse bodemonderzoeken (zie Bijlage 4) zijn de volgende punten van belang:

• In 1996 is een bodemsanering uitgevoerd. Ter plaatse van de voormalige (verwijderde) ondergrondse tanks is na afloop van de ontgraving een sterke verontreiniging met benzeen gemeten in de putbodem. In 2007 is op deze locatie door Geofox-Lexmond een aanvullend onderzoek uitgevoerd. Ter plaatse van de veronderstelde restverontreiniging is geen verontreiniging met minerale olie en/of vluchtige aromaten gemeten.
• In de bovengrond ter plaatse van deellocatie D (opslag accu's en oud ijzer) is in 2001 een sterke verontreiniging (gehalte boven interventiewaarde) met pak's gemeten. In 2007 zijn op deze deellocatie slechts lichte verontreinigingen met cadmium, zink en PAK gemeten.
• In het aanvullend onderzoek van MWH, uitgevoerd in 2009 is in de bovengrond ter plaatse van boring 13 een matige verontreiniging (gehalte boven de tussenwaarde) met zink en ter plaatse van boring 21 een matige verontreiniging met PCB gemeten. Op basis van het totaal aan onderzoeksresultaten kunnen wij aannemen dat deze lichte verontreiniging een plaatselijke verontreiniging is (gehalte boven de achtergrondwaarde) met zink en PCB. Vervolgonderzoek in het kader van de BSB-operatie is niet noodzakelijk, doch na sloop van de bestaande opstallen zal een eindonderzoek plaatsvinden en zal deze lichte verontreiniging ingekaderd worden. Tevens zal er in het kader van de parkeergarage een AP04 grondonderzoek plaatsvinden na de sloop van de opstallen.
• Ter plaatse van de huidige tanks zijn in het grondwater verhoogde concentraties ETBE en MTBE gemeten. Deze verontreiniging is zowel in horizontale als verticale richting afgeperkt.

In het kader van een algehele check van de in de loop der jaren uitgevoerde onderzoeken is door BSB zuid een beoordeling gegeven over de uitkomsten van de onderzoeken (zie Bijlage 5). Middels een schrijven (datum 27 maart 2012) heeft BSB Zuid haar oordeel kenbaar gemaakt dat er in het kader van onderhavig plan geen vervolgonderzoeken meer noodzakelijk zijn en dat er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van onderhavig plan, doch na de sloop van de opstallen na na verwijdering van de opslagtanks zal er nog een eindonderzoek plaatsvinden. De gemeente Valkenswaard erkend dit oordeel.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling van onderhavig plan.

4.2.4 Flora en fauna

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van een voedselgebied, een nestgebied en een rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Regelgeving

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in de structuurvisie is vastgelegd.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit een oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998, die op 1 oktober 2005 in werking is getreden, van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

a. door de minister van LNV aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;

b. door de minister van LNV aangewezen beschermde natuurmonumenten;

c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de minister van LNV). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitat.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Speciale beschermingszones maken onderdeel uit van een samenhangend Europees ecologisch netwerk: Natura 2000. Dit netwerk is vergelijkbaar met de Nederlandse Ecologische Hoofdstructuur, echter op Europees niveau.

Ecologische Hoofdstructuur

De Verordening ruimte geeft het beleidskader voor de duurzame ontwikkeling en een verantwoord toekomstig grondgebruik in de vorm van onder andere de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones.

Flora en fauna

Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet regelt de bescherming van wilde dier- en plantensoorten. In de wet zijn de voormalige Jacht- en Vogelwet opgenomen, alsmede de soort beschermingsparagrafen uit de Natuurbeschermingswet. Tevens is een deel van de verplichtingen op grond van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn opgenomen. De Flora- en faunawet verbiedt om dieren te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren. Ook legt de wet de zorgplicht van de burger voor de flora en fauna vast. Er zijn vrijstellingsbepalingen, onder andere in verband met de jacht en de schadebestrijding. Afwijkingen van de verbodsbepalingen zijn mogelijk indien geen afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort.

Onderzoek Quickscan

In het licht van actuele wet- en regelgeving voor natuur, met name de Flora- en faunawet, is in het kader van voorliggend plan een verkennend onderzoek verricht naar beschermde natuurwaarden in het plangebied. Het onderzoek bestaat uit een quickscan flora en fauna (juli 2013). Verder is er een aanvullende boominventarisatie verricht. Beiden zijn respectievelijk als Bijlage 6 en Bijlage 7 opgenomen bij dit bestemmingsplan.

Conclusies

Gebiedsbescherming

Op 1,5 tot 2 km afstand van de locatie zijn natuurgebieden gelegen (Natura2000, EHS). Gezien de ligging van de locatie in de bebouwde kom, de aard van de ontwikkeling (woningbouw) en de afstand tot de gebieden wordt niet verwacht dat de ontwikkeling van invloed is op deze gebieden. De locatie is niet gelegen in een Nationaal landschap.

Soortbescherming

Amfibieën, reptielen en vissen

Op de locatie is geen water aanwezig. Er komen geen vissen voor op locatie. Voor reptielen en amfibieën is de locatie ongeschikt (grotendeels verharde locatie, geen beschutting). Het is onwaarschijnlijk dat er streng beschermde amfibieën of reptielen op de locatie voorkomen.

Broedvogels

Op en nabij de locatie zijn diverse vogelsoorten waargenomen. In de tuin en bij de oprit van Dijkstraat 4 zijn bomen en struiken aanwezig die een geschikte broedgelegenheid vormen voor vogels. Hier zijn ook diverse nesten aangetroffen. Huismus en gierzwaluw zijn aangetroffen op de locatie. De bebouwing op locatie is als ongeschikt beoordeeld voor het voorkomen van jaarrond beschermde nesten van deze vogelsoorten.

Ongewervelden

Op locatie zijn voor beschermde insecten/ongewervelden geen geschikte habitats aanwezig.

Flora

Op locatie zijn geen geschikte habitats aanwezig voor strikt beschermde flora.

Overige zoogdieren

De locatie biedt geen geschikte habitats voor strenger beschermde zoogdiersoorten zoals de eekhoorn.

Conclusie vleermuizen

In 2011 is er een vleermuisonderzoek uitgevoerd op locatie. In 2009 is er een vleermuisonderzoek uitgevoerd direct ten noorden van de locatie. Aangezien in beide onderzoeken de omgeving ook onderzocht is, is er een volledig beeld van de locatie. De locatie is in afwijking op de quickscan uit 2007 als matig geschikt voor vleermuizen beoordeeld, in onderhavige quickscan. Alleen het woonhuis Dijkstraat 4 biedt mogelijk verblijfplaatsen voor vleermuizen. De in- en uitvliegpunten bij het woonhuis zijn duidelijk (voornamelijk bij de nokpannen), en deze zijn ook bekeken in het vleermuisonderzoek.

Geconcludeerd wordt dat de locatie voldoende onderzocht is en dat er geen sprake is van aanwezigheid van vaste verblijfplaatsen van vleermuizen op locatie. Daarnaast wordt opgemerkt dat er een groenvisie voor het gebied is opgesteld. In de voorgestelde verbeelding van het ontwikkelingsplan is zichtbaar, dat er door de voorgenomen ontwikkeling meer ruimte zal zijn voor groen. Hiermee zou de geschiktheid van de locatie voor vleermuizen toenemen.

Aanbevelingen

De begroeiing op locatie is geschikt voor broedvogels. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van broedvogels wordt grotendeels voorkomen door de (kap)werkzaamheden buiten het broedseizoen van 15 maart tot 15 juli uit te voeren. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde.

In het kader van flora en fauna zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Bomeninventarisatie

In het kader van onderhavige ontwikkeling is in april 2012 een bomeninventarisatie uitgevoerd. In het plangebied op de hoek van de Waalreseweg en de Dijkstraat te Valkenswaard zijn geen bomen aangetroffen waarvoor een kapvergunning noodzakelijk is in geval van kap. Van de aanwezige bomen is de stamomtrek op 1,30 m hoogte in geen enkel geval groter dan 100 centimeter.

Langs de westelijke begrenzing van de locatie staan een twintigtal coniferen, waarvan de omtrek tussen de 30 en de 45 cm ligt. Het plantsoen langs de oostkant bestaat uit een lage begroeiing van Den, vermoedelijk Bergden, twee kersenbomen (45 cm stamomtrek) en een hulst (stamomtrek 35 cm). Voor al deze bomen geldt dat de stamomtrek op een hoogte van 1,30 meter, niet groter is dan 1,00 meter en er dus geen omgevingsvergunning voor het kappen vereist is.

De bomen in het plangebied kunnen tijdens het broedseizoen wel in gebruik zijn als nestlocatie voor broedvogels. Kapwerkzaamheden dienen daarom buiten het broedseizoen plaats te vinden, in het kader van onderhavig plan wordt hier rekening mee gehouden.

Het behouden van de bestaande bomen rondom het plangebied geldt als uitgangspunt bij de verdere uitwerking van het bouwplan.

Eindconclusie flora en fauna

Op basis van de uigevoerde onderzoeken zijn er geen belemmeringen ten aanzien van het aspect flora en fauna.

 

4.2.5 Wegverkeerslawaai

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed door geluid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld.

Regelgeving

De Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in het kader van geluidhinder van belang.

Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht te worden. De geluidsniveaus op de gevels van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. Er dient gekeken te worden naar vier bronnen van geluid, namelijk:

• wegverkeerslawaai;
• spoorlawaai;
• industrielawaai;
• vliegtuiglawaai.

Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai, spoorlawaai en industrielawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Vliegtuiglawaai wordt geregeld in de Luchtvaartwet. Er liggen geen geluidszones van het spoorlawaai, industrielawaai en vliegtuiglawaai over het plangebied, waardoor deze niet nader beschouwd worden. Op het aspect wegverkeerslawaai wordt hier nader ingegaan.

Onderzoek

Door Tritium is in juli 2013 een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 8). Uitgangspunt hierbij is de ontwikkeling van 38 appartementen.

Voor wegverkeerslawaai is het plan binnen geen enkele geluidzone van een weg gelegen. Alle wegen in de nabijheid van het plangebied hebben in het maatgevende jaar 2022 namelijk een snelheidsregime van 30 km/uur. Dit type weg vormt een afwijkende categorie binnen de Wet geluidhinder. Formeel kan voor deze wegen geen hogere grenswaarde worden aangevraagd of verleend, aangezien deze wegen niet zoneplichtig zijn. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet echter wel beoordeeld worden of de geluidbelasting op de gevels van nieuw te bouwen woningen nabij een 30 km/uur weg voldoet aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai van 48 dB. Derhalve zijn de wegen Beiaardstraat, Deken Frankenstraat, Dijkstraat, Kerkeveld, Prinses Irene Brigadeplein, Torenstraat en Waalreseweg in het onderhavige akoestisch onderzoek alsnog getoetst aan de voorkeursgrenswaarde.

Voor de Waalreseweg en Dijkstraat geldt dat de geluidbelasting op de enkele gevels van de nieuwe woningen (appartementen) de voorkeursgrenswaarde met maximaal 6 dB overschrijdt. Voor de overige wegen geldt dat de geluidbelasting onder de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai van 48 dB blijft. Aangezien uit het onderzoek tevens blijkt dat alle appartementen beschikken over een geluidluwe gevel is er sprake van een goede ruimtelijke ordening en legt de Wet geluidhinder geen beperkingen op aan het bouwplan.

Ter bepaling van de geluidwering van de gevel (Bouwbesluit 2012) dient de totale geluidbelasting te worden berekend. Hiertoe mag geen correctie artikel 110g Wgh worden toegepast en dienen enkel alle zoneplichtige wegen meegenomen te worden. Het is formeel dus niet noodzakelijk om wegen met een snelheidsregime van 30 km/uur mee te nemen bij de bepaling van de cumulatieve geluidbelasting (deze wegen zijn immers niet zoneplichtig). In de onderhavige situatie adviseren wij echter om hier wel rekening mee te houden. Derhalve zijn de wegen Beiaardstraat, Deken Frankenstraat, Dijkstraat, Kerkeveld, Prinses Irene Brigadeplein, Torenstraat en Waalreseweg alsnog meegenomen bij het bepalen van de cumulatieve geluidbelasting.

Aangezien de cumulatieve geluidbelasting op een groot aantal gevels van de nieuwe appartementen hoger is dan 53 dB (excl. aftrek artikel 110g Wgh) dient er een nader onderzoek te worden uigevoerd ter bepaling van de geluidwering van de gevel. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen (conform een nader onderzoek) is vervolgens een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd en is er te allen tijde sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden geconcludeerd dat het aspect wegverkeerslawaai geen belemmeringen veroorzaakt voor de ontwikkeling van de appartementen.

4.2.6 Luchtkwaliteit

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Regelgeving

De belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Titel 5.2 Wet milieubeheer handelt over luchtkwaliteit, daarom staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Met de 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten. Voor kantoorlocaties gelegen aan één ontsluitingsweg geldt een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m².

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen.

Onderzoek

Onderhavig bestemming voorziet in de realisatie van 38 appartementen en een parkeerkelder. Gesteld kan worden dat een dergelijke ontwikkeling in vergelijking met de bovengenoemde ondergrenzen voor woningen niet voor een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate veroorzaakt.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

4.2.7 Milieuhygiënische aspecten bedrijven

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

Ten behoeve van milieuzonering is door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) een bedrijvenlijst opgesteld, waarin bedrijven op hun milieueffecten zijn gecategoriseerd. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 5, met bijbehorende minimale afstanden tot woongebieden.

In de uitgave "Bedrijven en milieuzonering" is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld:

• Categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter;
• Categorie 2 grootste afstand 30 meter;
• Categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter;
• Categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter;
• Categorie 5 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter.

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning.

De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek naar omliggende bedrijven

Door Jansen Raadgevend Ingenieursbureau is voor het hele gebied aan de Waalreseweg een akoestisch onderzoek verricht in het kader van de hinderlijke bedrijvigheid (d.d. 3 december 2007). Op verzoek van de gemeente Valkenswaard is vervolgens een nader onderzoek ingesteld (d.d. juli 2008) naar het bedrijvencentrum Delta in relatie tot het te ontwikkelen woningbouw plan aan de Waalreseweg te Valkenswaard. Het nader onderzoek heeft zich gericht op geluidtechnische relevantie van binnen dit centrum gevestigde en te vestigen bedrijven. In Bijlage 9 zijn de onderzoeksresultaten opgenomen.

In de periode juli 2008 en vandaag de dag hebben er geen veranderingen plaats gevonden in de bedrijfsmatige functies in de naaste omgeving van het plangebied. Derhalve zijn de in dat onderzoek onderzochte bedrijven nog steeds van toepassing.

Nabij gelegen bedrijfsmatige functies
Bedrijf	Adres
Bedrijvencentrum delta	Kerhofstraat 21
Hemtech machine tools	Kerkhofstraat 21
Vishandel Zwarthoed	Dijkstraat 5
Jongerencentrum OJC	Kerkhofstraat 15
Technisch centrum	Torenstraat 4

Noemenswaardig is dat dit onderzoek uitgevoerd is voor een groter plangebied. Het ten noorden gelegen redeterrein is hier namelijk ook in meegenomen. Uit de onderzoeksresultaten is gebleken dat er geen belemmeringen zijn ten aanzien van de herontwikkeling van het destijds totale plangebied.

In eerste instantie zijn de conclusies voor alleen het appartementencomplex relevant. Het onderzoek en het nader onderzoek resulteren in de volgende conclusies en aanbevelingen:

De bedrijven in de directe omgeving dienen te voldoen aan de wettelijke geluidsnormen.

• Deze gelden op 50 meter afstand van het bedrijf dan wel bij de woningen die op een kortere afstand van het bedrijf liggen.
• Het jongerencentrum (OJC) ondervindt geen belemmering van de voorziene woningbouwlocatie aan de Waalreseweg indien het OJC voldoet aan de door de gemeente opgelegde nadere eisen.
• De Vishandel aan de Dijkstraat ligt op een kortere afstand dan 50 meter van het plan. Hierdoor zal het bedrijf niet de volledige geluidsruimte kunnen benutten die geldt op 50 meter afstand. Maar: De Vishandel ondervindt, gerelateerd aan de huidige afstand van het bedrijf tot woningen van derden (< 10 m) en bij beschouwing volgens representatieve kentallen, geen problemen ten aanzien van de woningen aan de Waalreseweg.
• Voor het bedrijvencentrum Delta geldt dat dit centrum ten opzichte van het zuidelijk deel van onderhavig plangebied op meer dan 50 meter gelegen is, derhalve zijn er geen belemmeringen voor de bouw van de appartementen. Ten tijde van de verdere uitwerking van de wijzigingsbevoegdheid zal onderzocht worden wat de effecten van deze ontwikkeling zijn op het bedrijvencentrum. Het in 2008 uitgevoerde onderzoek concludeerde echter al dat uit het nader onderzoek gebleken is dat uitgaande van een ‘worstcase’scenario ten aanzien van de representatieve bedrijfssituatie, aan de te stellen eisen binnen de van kracht zijnde wetgeving voldaan wordt. Hiermee is aangetoond dat de bedrijvigheid binnen bedrijvencentrum Delta geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van het plangebied.
• Eveneens worden de bedrijven binnen het centrum niet in hun activiteiten beperkt door de binnen het plangebied geprojecteerde woningen.

Ten aanzien van het noordelijk gelegen politiebureau kan worden gesteld dat het hier gaat om een kantoorfunctie ten behoeve van overheidsdiensten (sbi-2008 code 84). Voor een dergelijke functie geldt een hindercontour van 10 meter. De nieuw te bouwen appartementen liggen buiten deze afstand en derhalve kan worden gesteld dat het politiebureau geen belemmeringen veroorzaakt voor onderhavig plan.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling ondervindt geen hinder van bedrijvigheid in de omgeving. Omgekeerd veroorzaakt de ontwikkeling zelf ook geen hinder of beperkingen naar de omgeving toe.

4.2.8 Externe veiligheid

Algemeen

In het kader van de bestemmingsplanprocedure moet het aspect externe veiligheid onderzocht worden. Hierbij dienen de risico's in beeld gebracht te worden die het gevolg zijn van opslag, vervoer of verwerking van gevaarlijke stoffen. Risicobronnen zijn bijvoorbeeld vervoersassen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, buisleidingen en risicovolle inrichtingen.

Externe veiligheidsbeleid bestaat uit twee onderdelen: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandseisen tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het groepsrisico is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ongeval met gevaarlijke stoffen met een bepaalde groep slachtoffers. Hoe hoger het groepsrisico, hoe groter deze kans.

Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven in de vorm van contouren rond een risicobron. Het groepsrisico wordt weergegeven in een grafiek: de fN-curve. Deze curve geeft aan hoe groot de kans is op een ongeval met een bepaald aantal slachtoffers. De plaatsgebonden risicocontouren en de fN-curve zijn weergegeven in afbeelding 8.

Afbeelding 8: Plaatsgebonden risicocontouren en fN-curve

Binnen de plaatsgebonden risicocontouren bestaat een bepaald risico te overlijden als gevolg van een calamiteit. Binnen deze contouren gelden harde bouwrestricties. Deze restricties kunnen per risicobron verschillen.

De hoogte van het groepsrisico wordt niet alleen bepaald door de aard van de risicobron, maar ook door het aantal aanwezige personen binnen het invloedsgebied daarvan. Bij veel ruimtelijke besluiten moet de hoogte van dit groepsrisico verantwoord worden. Dit noemt men de verantwoordingsplicht van het groepsrisico.

Regelgeving

Ad. 1 Inrichtingen

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) in werking getreden. Met het besluit wordt beoogd een wettelijke grondslag te geven aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR (zie hieronder) geldt daarbij als buitenwettelijke oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties.

Ook bedrijven waarop het Bevi niet van toepassing is, kunnen risico's voor de omgeving met zich meebrengen. Voor nieuwe situaties geldt voor het PR, op basis van de nota Omgaan met risico's4, in principe een norm van 10-6 per jaar en voor bestaande situaties 10-5 per jaar. Voor het GR noemt deze nota als norm:

• 10-5 voor een ongeval met meer dan 10 dodelijke slachtoffers;
• 10-7 voor een ongeval met meer dan 100 dodelijke slachtoffers;
• 10-9 voor een ongeval met meer dan 1.000 dodelijke slachtoffers;
• enzovoort (een lijn door deze punten bepaalt de norm).

Ad. 2 Transport

Het vervoer van gevaarlijke stoffen leidt tot risico's voor de omgeving. Er is daarom beleid opgesteld om te komen tot een afweging van veiligheidsbelangen die een rol spelen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving. Dit beleidskader wordt gevormd door de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (cRvgs van 22 december 2009) en de Nota Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (nota Rnvgs). De circulaire is een operationalisering en verduidelijking van het beleid uit de nota.

In 2006 is de Nota Vervoer Gevaarlijke Stoffen (NVGS) uitgebracht waarin een beleidsvernieuwing op het thema vervoer van gevaarlijke stoffen is gepresenteerd als uitwerking van de Nota Mobiliteit. Het nieuwe beleid is onder andere gericht op het verminderen van de spanning tussen belangen op het gebied van veiligheid, ruimtelijke ontwikkeling en vervoer. Die vermindering moet plaatsvinden door het wettelijk vastleggen van een Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Op het Basisnet wordt een gebruiksruimte voor het vervoer vastgesteld en langs het Basisnet worden veiligheidszones vastgelegd (ruimtelijke ordening). In het Basisnet worden de rijkswegen opgenomen.

Per 1 januari 2011 vigeert tevens het “Besluit externe veiligheid buisleidingen” (Bevb). Bij het vaststellen van de externe veiligheidscontouren rondom buisleidingen zijn twee waarden van belang, het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het Besluit externe veiligheid buisleidingen stelt op basis van deze twee risico’s een basisveiligheidsniveau vast.

De wetgeving omtrent vervoer van gevaarlijke stoffen is sterk in ontwikkeling. Momenteel dient er bij toetsing, aansluiting te worden gezocht bij de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRnvgs). Om een toekomst vast transportnetwerk te realiseren waarin ruimtelijke ontwikkeling en transport van gevaarlijke stoffen goed op elkaar zijn afgestemd, is het Basisnet in ontwikkeling. In het Basisnet worden voor de modaliteiten spoor, weg en water nieuwe kaders gesteld aan de manier waarop er omgegaan moet worden met het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gegevens bestaan uit tabellen en kaarten waarop een vastgestelde stroom van gevaarlijke goederen mogen worden getransporteerd.

Voor de modaliteiten weg en water zijn de gegevens reeds vastgesteld en gekoppeld aan de cRnvgs waarmee het een juridische status heeft verworven. Het Basisnet spoor is inmiddels vastgesteld echter niet opgenomen en de cRnvgs en ontbeert daarmee een wettelijk toetsingskader. Omdat het wettelijk niet getoetst kan worden kunnen de tabellen niet worden gehanteerd in berekeningen en is vooruitlopen op toekomstige wetgeving niet mogelijk.

De nieuwe wetgeving, die momenteel als concept klaar is, zal op termijn de circulaire gaan vervangen. In dit besluit transportroutes gevaarlijke stoffen (Btev) worden de tabellen uit het Basisnet (weg spoor en water) als bijlagen opgenomen. Hiermee wordt voorzien in een nieuw toetsingskader voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg het water en het spoor.

Ad. 3 Luchthavens

Vastgesteld dient te worden of bebouwing in de projectlocatie gelegen is binnen verstoringszones van vliegvelden.

Afbeelding 9: Uitsnede risicokaart, provincie Noord-Brabant

Onderzoek

Om de risico's ten aanzien van externe veiligheid in beeld te brengen in de risicokaart van de provincie Noord-Brabant geraadpleegd.

Uit de risicokaart blijkt dat er ten aanzien van het deelaspect inrichtingen geen Bevi-inrichtingen aanwezig zijn in de naaste omgeving. In de nabijheid van de projectlocatie is de Rijksweg N69 gelegen. Tevens is in de omgeving Airport Eindhoven gelegen. Na raadpleging van de Risicoatlas is echter gebleken, dat zowel de Rijksweg als het vliegveld geen belemmering vormen voor realisatie van het bouwplan.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid veroorzaakt geen belemmeringen voor onderhavig plan.

4.2.9 Kabels en leidingen

Voor het bestemmingsplan is met name de ligging van de hoofdtransportleidingen van belang aangezien deze gekoppeld zijn aan een bepaalde afstand die aangehouden dient te worden waarbinnen geen bebouwing mag plaatsvinden. Voor het voorliggende bestemmingsplan zijn dergelijke belemmeringen niet aan de orde, zodat er in dit opzicht geen gevolgen zijn voor dit plan.

4.3 Historische kwaliteit

4.3.1 Archeologie

Regelgeving

Het verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en in 1998 geratificeerd. Het Verdrag van Malta (ook wel Verdrag van Valletta genoemd) is geïmplementeerd in de Monumentenwet. De wet op de archeologische monumentenzorg is in april 2006 door de Tweede Kamer aangenomen en in december van dat jaar door de Eerste Kamer bekrachtigd. Op 1 september 2007 is de wet als onderdeel van de monumentenwet in werking getreden. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering.

Het is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologisch waarden. Dit was in de voorgaande periode reeds een gebruikelijke praktijk.

Door SRE is voor de gehele gemeente Valkenswaard een Archeologische verwachtingenkaart opgesteld, zie afbeelding 10. In het plangebied gelden de categorieën 2, 3, 4 en 7. Voor de gebieden met waarde is om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen een bestemming 'Waarde - Archeologie' passend bij de aanwezige waarden opgenomen. Onderstaand zijn voor de betreffende categorieën de uitgangspunten van de bestemming 'Waarde Archeologie' opgenomen:

Categorie 2: In deze gebieden is bij eerdere onderzoeken reeds aangetoond dat er concentraties archeologische resten voorkomen die als behoudenswaardig gekarakteriseerd kunnen worden. In deze gebieden is dus sprake van vastgestelde archeologische waarden. De archeologische resten op deze terreinen zijn echter minder geconcentreerd dan bij de vorige categorie en bovendien is vaak niet exact bekend waar de resten zich bevinden. Bodemingrepen zijn in principe niet toegestaan. Vanwege de aanwezige archeologische waarden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 100 m² en dieper gaan dan 0,3 m onder maaiveld.

Categorie 3: Het gaat hier om de oude en de vermoedelijk nog oudere verschoven woonkernen en gehuchten, waar op basis van historische bronnen, oude kaarten en nog aanwezige bebouwing een hoge archeologische verwachting geldt. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een vergunning vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 250 m² en dieper gaan dan 0,3 m onder maaiveld.

Categorie 4: Gebied met een hoge archeologische verwachting. In deze gebieden geldt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten die groter zijn dan 500 m² en dieper gaan dan 0,3 m of 0,5 m bij esdek onder maaiveld. Indien nog geen oppervlakte van een totale vergraving bekend is, bijvoorbeeld bij bestemmingsplanwijzigingen, geldt de onderzoeks- verplichting voor plangebieden groter dan 1000 m².

Categorie 7: Gebied zonder archeologische verwachting. Het gaat hierbij om gebieden waar het bodemprofiel als gevolg van archeologisch onderzoek, aangetoonde ontgrondingen, recente bebouwing en funderingen zodanig verstoord is, dat eventuele archeologische resten als verloren beschouwd mogen worden, of in ieder geval zodanig zijn aangetast dat zij niet meer voor onderzoek of bescherming in aanmerking komen. Op deze terreinen rusten geen beperkingen ten aanzien van archeologie.

Afbeelding 10: Uitsnede erfgoedkaart, deel archeologie gemeente Valkenswaard

Onderzoek

Door van Van Spréw bouwmanagmant is in januari 2008 een archeologietoets uitgevoerd (Bijlage 1). Uit dit onderzoek blijkt dat het plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft. Dit als gevolg van:

• de landschappelijke ligging op de overgang van de historische kern van Valkenswaard naar het open akkercomplex de Kerkakkers;
• de nabijheid van het archeologisch monument met de middeleeuwse kerk een het kerkhof;
• de archeologische sporen in en rond Valkenswaard;
• de aangetoonde esdekken met podzolbodems in de directe nabijheid van het plangebied.

Op basis van het bovenstaande is geadviseerd om een proefsleuven onderzoek uit te voeren. Voorafgaand aan het proefsleuvenonderzoek moet een Programma van Eisen (PvE) opgesteld worden, het eerste PvE dateert van december 2008 en is destijds niet goedgekeurd. De geplande proefsleuven zijn namelijk gesitueerd ter plaatse van, daar waar in 1995 een bodemsanering heeft plaatsgevonden en daar waar momenteel opstallen staan. Ter plaatse van de bodemsanering is de bodem in 1995 tot ca. 2,50 meter ontgraven. Daar waar nu opstallen aanwezig zijn is de bodem in het verleden tot ca. 1,5 meter ontgraven. We kunnen er dus vanuit gaan dat hier, waar de bodem geroerd is géén archeologische vondsten meer zijn terug te vinden.

In juli 2013 is er een nieuw actueel PvE (Bijlage 2) opgesteld waarbij er ten aanzien van de positionering van de proefsleuven het één en ander is aangepast ten opzichte van het eerste PvE welke wel rekening houd met de geroerde bodem ter plaatse van de bodemsanering en de aanwezige opstallen.

Conclusie

Het aspect archeologie zal ten tijde van de sloop definitief afgerond worden.

4.3.2 Cultuurhistorie

Regelgeving

Per 1 januari 2012 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van de MoMo wijzigt de Bro (artikel 3.1.6, lid 2). Wat eerst voor alleen archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed.

In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Onderzoek

Op basis van de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart zijn de cultuurhistorische waarden ter plaatse van het plangebied te bepalen. Uit deze waardenkaart blijkt dat onderhavig plangebied gelegen is aan een cultuurhistorisch waardenvolle geografische lijn. De nieuwbouw binnen onderhavig plan wordt echter zodanig gesitueerd dat deze lijn behouden blijft en de bebouwing deze lijn begeleiden volgt.

Verder zijn er bijzondere cultuurhistorisch waardevolle objecten of structuren aanwezig binnen onderhavig plangebied of de naaste omgeving.

Ook uit de erfgoedkaart van de SRE blijkt dat ter plaatse van onderhavig plangebied geen bijzondere cultuurhistorische waarden zijn.

Afbeelding 11: Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart, provincie Noord-Brabant

Afbeelding 12: Uitsnede erfgoedkaart, deel cultuurhistorie gemeente Valkenswaard

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor onderhavige planontwikkeling.

4.3.3 Monumenten

Diverse gebouwen op de nabijgelegen Markt zijn aangewezen als rijks- of gemeentelijk monument. In het plangebied zelf bevinden zich geen monumenten. In voorliggend bestemmingsplan hoeft daarom geen beschermende regeling te worden opgenomen.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Stedenbouwkundig plan / Stedenbouwkundige inpassing

Onderhavig plan voorziet in de herontwikkeling van een voormalige bedrijfslocatie in het centrum van Valkenswaard.

Om de kwaliteiten van het plan in zijn omgeving zoveel mogelijk uit te buiten, is ervoor gekozen om onder het appartementengebouw een parkeergarage te realiseren, waarin het bewonersparkeren voor deze woningen volledig kan worden gesitueerd. De toegang van de parkeergarage ligt aan de Dijkstraat. Het parkeren voor bezoekers wordt binnen het plangebied aan de zijde van de Dijkstraat gerealiseerd (15 plaatsen op het maaiveld).

De vrije ruimte in het plangebied wordt ingericht als groengebied. Aan de zijde van de Waalreseweg wordt een deel van het gebied bestraat. In de toekomst vormt dit gedeelte vanuit het centrum van Valkenswaard een belangrijke voetgangersentree voor het complete terrein aan de Waalreseweg, zoals beschreven in de gebiedsvisie.

Door de situering en opbouw van de bebouwing wordt optimaal invulling gegeven aan het Structuurstreefbeeld van het Masterplan en de gebiedsvisie. Door een vloeiende overgang tussen het openbare gebied van onderhavig plangebied en het ten noorden gelegen Rede-terrein ontstaat er een totale parkachtige uitstraling. Hierdoor wordt niet alleen een hoge kwaliteit van woning en woonomgeving bereikt, maar wordt ook het groen vanuit de kom verbonden met het groen van de begraafplaats.Tevens is de positionering van de nieuwbouw zondanig dat er sprake is van lange zichtlijnen waardoor het groene parkgebied al vanaf de markt ervaarbaar is. De rode kastanjes aan de Waalreseweg ter hoogte van het politiebureau maken onderdeel uit van het openbare gebied en zullen behouden blijven.

Afbeelding 13: Zichtlijnen (aangegeven op het voorkeursmodel uit de gebiedsvisie)

Afbeelding 14: Mogelijke situatietekening nieuwe sitiuatie

Ter plaatse van het voormalige garagebedrijf voorziet het plan in de ontwikkeling van een appartementengebouw met een maximale bouwhoogte van 20 meter. Het gebouw omvat 38 appartementen. Deze appartementen hebben verschillende oppervlaktematen. Zes appartementen hebben een oppervlakte van tussen 60 m² tot en met 125 m². In totaal hebben 32 appartementen een oppervlakte die groter is dan 125 m².

5.2 Beeldkwaliteit

Architectonische visie:

Het plan is gesitueerd op de kop van het toekomstige parkgebied tussen het centrum van Valkenswaard en het grote groengebied van de algemene begraafplaats. De prominente zichtlocatie vanaf de Markt en de Waalreseweg vraagt om een sterk architectonisch gebaar met een accent op de hoek Dijkstraat/Waalreseweg. De duidelijke, sculpturale vormgeving van het gebouw doet recht aan deze bijzondere locatie. De architectuur met een sterke horizontale belijning benadrukt de zichtlijnen uit de stedenbouwkundige invulling.

De kop van de voorgenomen bebouwing op de hoek van de Dijkstraat/Waalreseweg valt op door de speelse gevelinvulling en een groot overstek t.p.v. de entree van de appartementen. Door dit overstek ontstaat een spannend beeld vanaf de Markt en wordt de toegang tot het groene parkgebied benadrukt. De eigentijdse uitstraling wordt versterkt door de toepassing van metselwerk gevels in combinatie met glas en natuursteen. De kleur en ruwheid van het metselwerk ondersteunt de robuuste vormgeving. Daarnaast zorgt de toepassing van metselwerk voor een goede inpassing in het bestaande gebied.

Het voorgenomen gebouw krult omhoog van een hoogte van 3 lagen in de Dijkstraat tot een accent met 6 lagen op de kop. Deze opbouw zorgt voor een logische aansluiting op de bestaande bebouwing aan zowel de Dijkstraat als Waalreseweg. Voor het parkeren is voorzien in een halfverdiepte parkeerkelder en enkele bezoekersparkeerplaatsen aan de Dijkstraat.

Door te kiezen voor een halfverdiepte parkeerkelder wordt de mogelijkheid geboden om te werken met een plint van 1,5 meter hoog waarmee de natuurlijke glooiingen van het plangebied opgevangen kunnen worden. Tevens kan door dit hoogteverschil met een trappenpartij een markante entree gerealiseerd worden.

Door gebruik te maken van een dergelijke plint kan er een natuurlijke overgang van openbaar en privé gerealiseerd worden. Doordat de appartementen en terrassen 1,5 meter boven het maaiveld gelegen zijn is er sprake van een vrij uitzicht zonder dat dit belemmerd wordt door het verkeer of geparkeerde auto's.

Ook de nieuwe bebouwing ter plaatse van het noordelijk gelegen redeterrein is ontworpen met een dergelijke plint. Noemenswaardig daarbij is dat de openbare ruimte in het plangebied als één geheel ontworpen is met de openbare ruimte rondom de bebouwing van het noordelijk gelegen redeterrein. Naast dat er dus een relatie gelegd wordt in de bebouwingsopzet ontstaat er op deze manier ook een natuurlijke, parkachtige uitstraling welke een aanvulling en kwaliteitsverbetering is van de openbare ruimte ter plaatse. In deze openbare ruimte worden de bestaande geïntregeerd.

Het vegetiedak levert een belangrijke bijdrage aan de uitstraling van de nieuwbouw. Het gehele dak zal volgroeien met vegetie waardoor de groene uitstraling van de nieuwbouw en de omliggende ruimte nog eens extra benadrukt wordt. Door het trapgewijs oplopen van de hoogtematen in het plangebied is er sprake van in totaal vier vegetatiedaken waarvan iedere vegetatielaag 30 tot 40 cm hoger moet komen te liggen ten opzichte van het lager gelegen dak. Hierdoor is de vegetatielaag van het hoogst gelegen vegetatiedak ruim een meter hoger dan dat van het laagst gelegen dak.

Het plan in hoofdpunten:

Openbare ruimte:

• Gebouw staat als “scherf” in het groen.
• Groene inrichting van het kavel die aansluit op omringend groen.
• Stedenbouwkundige zichtlijnen worden geaccentueerd door inrichting openbare ruimte.
• Parkeren bewoners onder het gebouw.
• Parkeren bezoekers op maaiveld.

Architectuur:

• Moderne, eigentijdse vormgeving.
• Horizontale belijning.
• Baksteenarchitectuur uitgevoerd in een lichte tint.
• Opbouw in hoogte van 3 tot 6 lagen.
• Halfverdiepte parkeerkelder.
• Grote rijzige balkons om het gevelbeeld te breken.
• Baksteen architectuur uitgevoerd in een lichte (aarde) tint.
• Vegetatiedak.

Afbeelding 15: 3D impressie

5.3 Verkeer en parkeren

Parkeren ten behoeve van de appartementen

Onder het appartementencomplex is een parkeergarage gesitueerd die plaats biedt aan 57 ondergrondse parkeerplaatsen. Bij de bepaling van het benodigde aantal parkeerplaatsen is rekening gehouden met de geldende gemeentelijke parkeernormen van de gemeente Valkenswaard. Op basis van dit beleid geldt er voor appartementen met een oppervlakte van 125 m² of meer een parkeernorm van 1.7 parkeerplaats per woning. Voor appartementen met een oppervlakte tussen de 60 m² en de 125 m² geldt een norm van 1.6 parkeerplaats per woning. Op basis van het bouwprogramma zoals genoemd in paragraaf 5.1 kan de onderstaande parkeerbalans worden opgemaakt:

• woningtype I (> 125 m²) 1.7 * 32 = 54.4 parkeerplaatsen
• woningtype II (tussen 60 m² en 125 m²) 1.6 * 6 = 9.6 parkeerplaatsen

In totaal brengt dit de parkeerbehoefte voor de appartementen op 65 parkeerplaatsen. Onderhavig plan voorziet in 57 ondergrondse parkeerplaatsen. Dit betekent dat er nog 8 parkeerplaatsen bovengronds gerealiseerd moeten worden. Deze kunnen bovengronds gerealiseerd worden. De positie van de extra bovengrondse parkeerplaatsen is nader te bepalen.

Doordat de uitrit van de parkeergarage recht tegenover de Torenstraat is gelegen is de positie van de uitrit zodanig dat er van eventuele hinder van koplampen en dergelijke geen sprake is.

Afbeelding 16: mogelijke plattegrond bovengronds parkeren en parkeerkelder ten behoeve van de appartementen

Veranderingen verkeersintensiteiten en inpassing op omliggende infrastructuur

De realisatie van 38 appartementen geeft nieuwe verkeersproductie en - attractie. Deze verkeersgeneratie is bepaald aan de hand van door de CROW5 vastgestelde kencijfers. Op basis van de stedelijkheidsgraad van Valkenswaard, de locatie en het soort appartementen is bepaald dat de verkeersgeneratie van de appartementen minimaal 207 en maximaal 237 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm) zal zijn.

In het verkeersbeleidsplan is de Waalreseweg gecategoriseerd als een weg met een verblijfsfunctie. In dit verkeersplan wordt tevens een doorkijk gemaakt naar de toekomstige situatie, waarbij onder andere voorzien wordt in de West-Parrallel (N69). De functie van de Waalreseweg verandert daarbij niet. In deze doorkijk worden diverse wegen in Valkenswaard geherprofileerd (o.a. de Europalaan), mede ter ondersteuning van een lagere verkeersfuncties (nauwelijks doorgaand verkeer, lage rijsnelheden) op andere wegen, waaronder de wegen in het centrumgebied (o.a. de Waalreseweg).

Uitgangspunt hierbij is het zo mogelijk weren van doorgaand autoverkeer uit de bebouwde kom. In de huidige situatie kent de Waalreseweg een gebruik en inrichting met kenmerken van een verblijfsfunctie en ontsluitingsfunctie. Het profiel van de weg en het snelheidsregime passen meer bij een verblijfsfunctie, terwijl de vrijliggende fietsinfrastructuur en de intensiteiten meer passen bij een ontsluitingsfunctie. De voorspelde intensiteit op de Waalreseweg in 2020 is met ca. 6.000 motorvoertuigen per etmaal al flink hoger dan het gestelde maximum van 3.000 motorvoertuigen per etmaal dat hoort bij de verblijfsfunctie van de Waalreseweg.

In het perspectief van de overschrijding in 2020 de toename met maximaal 237 motorvoertuigen per etmaal minimaal. Omdat de locatie direct aansluit op de Waalreseweg die onderdeel uitmaakt van de parkeerroutering, neemt de intensiteit vooral toe op de (ontsluitings)wegen waar dat verwacht mag worden en die daarop zijn ingericht. Hier worden dus voor zover nu kan worden beoordeeld geen knelpunten verwacht. Hierbij is de verkeersaantrekkende werking van de bestaande functie nog buiten beschouwing gelaten waardoor het werkelijke aantal toenemende motorvoertuigen nog lager zal zijn.

 

Hoofdstuk 6 Uitvoeringsaspecten

6.1 Handhaving

Een van de uitgangspunten bij het ontwikkelen van een bestemmingsplan is dat het plan handhaafbaar dient te zijn. De begrippen toezicht en handhaving definiëren wij als "elke handeling van de gemeente die er op is gericht de naleving van rechtsregels te bevorderen of een overtreding daarvan te beëindigen".

Handhaving van het ruimtelijke beleid is een voorwaarde voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Artikel 7.1 Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders zorg dragen voor de bestuursrechtelijke handhaving van het bepaalde bij of krachtens de Wro. Uitvoering van de bestuursrechtelijke handhaving geschiedt conform de gemeentelijke handhavingsstrategie, die opgenomen is in het handhavingsbeleidsplan.

Daarnaast vallen overtredingen van het bestemmingsplan onder de Wet op de economische delicten. Het betreft hier de activiteiten die in de planregels worden genoemd onder gebruiksverbod en bouwverbod. Deze strafrechtelijke handhaving is in het leven geroepen om ernstige onomkeerbare gevolgen, zoals het afbreken van monumentale panden, te voorkomen.

Als een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld en op termijn een ander ruimtelijk rechtsregiem gaat gelden, dient de gemeente op een bepaald ijkmoment inzicht te hebben, wat er feitelijk aan bouwwerken in een gebied aanwezig is, hoe deze en de onbebouwde omgeving worden gebruikt. Dit wordt bij het opstellen van het bestemmingsplan geïnventariseerd.

Reeds bij de totstandkoming van een bestemmingsplan dient terdege aandacht te worden besteed aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Om een goed handhavingsbeleid mogelijk te maken moeten doelstellingen duidelijk aangegeven worden. Op basis van een risico-analyse en aandachtspunten worden prioriteiten gesteld en wordt de handhavingsorganisatie zodanig ingericht dat gestelde doelen bereikt kunnen worden.

Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.

• 1. Voldoende kenbaarheid van het plan. Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Met het oog hierop heeft de wet in de bestemmingsplanprocedure in ieder geval een aantal verplichte inspraakmomenten ingebouwd.
• 2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan. De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het bestemmingsplan. Uiteraard kan niet een ieder zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
• 3. Inzichtelijke en realistische regeling. Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn. Dit houdt in: helder van opzet, niet onnodig beperkend of inflexibel en goed controleerbaar. De regels behoren dan ook niet meer dan noodzakelijk is te regelen.
• 4. Actief handhavingsbeleid. Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien deze maatregelen achterwege blijven, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid. De rechtssituatie gaat specifiek een rol spelen als in het kader van toezicht en handhaving teruggegrepen moet worden op het overgangsrecht, zoals dat in het geldend bestemmingsplan is beschreven. Op grond van het overgangsrecht is met objectieve feiten vast te stellen hoe de rechtssituatie is en of er bouw- en of gebruiksregels worden overtreden.

Door een inzichtelijk plan te maken is zoveel mogelijk evenwicht gezocht tussen de zeer diverse waarden die beschermd moeten worden, de verschillende ontwikkelingen die mogelijk zouden moeten zijn, de voorwaarden die daarbij dan gesteld moeten worden, en de afstemming met de beleidslijnen van bijvoorbeeld waterschap, provincie, etc..

Handhaving van gebruiks- en aanlegregels wordt algemeen als knelpunt ervaren. Teneinde de handhaafbaarheid te bevorderen worden de aanwezige kwaliteiten zo specifiek mogelijk op de verbeelding weergegeven.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Het plan wordt uitgevoerd in opdracht en op kosten van de initiatiefnemer, WW3 Planontwikkeling. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt anterieure exploitatie overeenkomst gesloten, waarin is vastgelegd dat alle kosten voor de ontwikkelende partij zijn. De initiatiefnemer heeft de exploitatie van het bouwplan inzichtelijk en acht het plan economisch uitvoerbaar. Omdat ook eventuele claims op basis van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening voor rekening van de ontwikkelaar zijn, heeft het bouwplan geen financiële consequenties voor de gemeente Valkenswaard. De economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan is met het afsluiten van de hiervoor genoemde anterieure overeenkomst aangetoond.

Hoofdstuk 7 Juridische regeling

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridisch bindende regels. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten bebouwing. De verbeelding is samen met de regels het juridisch bindend kader van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit twee artikelen. Artikel 1 geeft een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen. Artikel 2 geeft aan hoe bepaalde afstanden, maten, oppervlakte en inhoud gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 zijn de verschillende bestemmingen opgenomen. Per bestemming wordt aangegeven welke functies en doeleinden op de gronden toelaatbaar zijn en wat er hoe er mag worden gebouwd. Ook dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld, waarbij onder andere gedacht moet worden aan de anti-dubbeltelregel en de algemene afwijkingsregels.

Hoofdstuk 4 bevat regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel.

7.2 Artikelsgewijze toelichting

In de volgende paragrafen is een toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

7.2.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de begrippen nader omschreven die gebruikt worden in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Bouwperceel
In feite is het bouwperceel het stuk grond, dat bij de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning moet worden aangemerkt als behorende bij de aangevraagde bebouwing. Let op: indien bij een woning een deel van een aangrenzende bestemming 'Groen' bij de aanvraag is opgegeven als bouwperceel, dan dient deze aanvraag toch beoordeeld te worden zonder dit gedeelte. Meten dient beperkt te zijn tot de bestemming waarvoor de regeling geldt.

Het begrip 'bouwperceel' kan nodig zijn om het toelaatbare bebouwingsareaal rechtvaardig per vestiging, per bedrijf, per beheerseenheid of per wooneenheid etc. te verdelen. Een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming kan in bepaalde gevallen meerdere bouwpercelen omvatten. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor bij huurcomplexen die als eengezinswoningen in een rij gerealiseerd zijn. In dit geval moet aan het begrip perceel en andere betekenis worden toegekend dan normaal in het eigendomsrecht geldt.

Kamerverhuur
Kamerverhuur vraagt in het algemeen om een hoog intensief ruimtegebruik in een gebied. Dit kan leiden, mede afhankelijk van het karakter en de schaal van de omliggende bebouwing en buurt, tot overlast in de woonomgeving. Tevens bestaat de mogelijkheid dat er onvoldoende ruimte in het openbare gebied is om extra parkeergelegenheid op te vangen. Daarom is kamerverhuur binnen de bestemming 'Wonen' uitgesloten. Uit de begripsbepaling blijkt duidelijk dat het gaat om kamerverhuur van een geheel of nagenoeg geheel woonpand. Kamerverhuur door een eigenaar/hospita, van 1 kamer voor maximaal 1 persoon, die zelf het overgrote deel van de woning bezet, valt niet onder dit begrip en het restrictieve beleid. Dit is mogelijk binnen de bestemming 'Wonen'.

Voorgevelrooilijn
De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), die op 1 oktober 2010 in werking is getreden, regelt een groot aantal omgevingsvergunningsvrije bouwwerken. Om te bepalen of een bepaald bouwwerk vergunningsvrij is, wordt in een aantal gevallen gebruik gemaakt van het begrip voorgevelrooilijn. De wet voorziet echter niet in een begripsbepaling, maar verwijst hierbij onder andere naar het bestemmingsplan. Daarom is het begrip voorgevelrooilijn opgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan maakt gebruik van bouwvlakken, waarbinnen de hoofdbebouwing met aan- en bijgebouwen gerealiseerd mag worden. De voorgevelrooilijn wordt gevormd door de grens van het bouwvlak die is gericht naar het openbaar gebied (bijvoorbeeld een weg of groenvoorziening) en het verlengde van die grens. Bij een hoekperceel wordt ook de zijdelingse bouwgrens die naar het openbaar gebied is gericht en het verlengde daarvan gezien als voorgevelrooilijn.

Artikel 2 Wijze van meten
In dit artikel wordt beschreven op welke wijze de in de regels voorgeschreven maatvoeringen gemeten moeten worden.

Goothoogte en bouwhoogte van een bouwwerk
Het reguleren van bouwvolumes kan op verschillende manieren plaatsvinden. In het verleden werd hierbij in Valkenswaard het begrip goothoogte als belangrijkste factor gehanteerd. In de nieuwe bestemmingsplansystematiek wordt naast de goothoogte ook een maximale bouwhoogte opgenomen. Met name het begrip goothoogte behoeft enige toelichting.

De onderliggende gedachte bij het begrip goothoogte is een stapeling van bouwmassa's in een hoofdvolume (basismassa) met daarop mogelijk een secundair volume in de vorm van een kapconstructie of daarmee vergelijkbare dakafdekking. Vaak is het onderscheid tussen beide bouwmassa's niet voor de volle honderd procent eenduidig.

Met de goothoogte wordt beoogd de maximale hoogte van de basismassa te reguleren. De te toetsen hoogte moet dan ook plaatsvinden aan de hand van de goothoogte die representatief kan worden geacht voor de basismassa. Ter illustratie zijn in afbeelding 17 enkele voorbeelden geschetst.

Afbeelding 17: Goot- en bouwhoogte van een bouwwerk

Bij bijbehorende bouwwerken geldt in principe dezelfde filosofie. Verder wordt daarbij aanvullend een maximale dakhelling voorgeschreven om het éénlaagse karakter te benadrukken, mede om de belendende (woon-)percelen een bescherming in hun woon-en/of gebruiksgenot te bieden.

Uitgangspunt is te voorkomen, dat belendingen worden geconfronteerd met relatief lange wanden die hoger zijn dan drie meter. Beperkte topgevels zijn acceptabel. De dakhelling heeft bovendien de functie van regulerende factor in de zon-/lichtbelemmering. In afbeelding 18 zijn enkele illustraties van deze situaties gegeven. Daarbij zijn ook bouwwerken geschetst, waarvan de ontwikkeling niet moet plaatsvinden.

Afbeelding 18: Goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken

Ondergeschikte bouwdelen
In artikel 8.2 is opgenomen, dat ondergeschikte bouwdelen bij het meten buiten beschouwing worden gelaten, mits aan een tweetal voorwaarden wordt voldaan. Er is een niet-limitatieve opsomming gegeven van ondergeschikte bouwdelen. De reden van "buiten beschouwing laten" is gebaseerd op de volgende feiten. Om de contouren van de stedenbouwkundige massa te toetsen, zijn ondergeschikte bouwdelen die niet representatief zijn voor de massa en verschijningsvorm van een gebouw, van mindere betekenis. In deze context is het niet gerechtvaardigd om in de gegeven situatie van een maatoverschrijding te spreken die niet tolerabel is.

Tot openbare ruimten worden de openbare weg en openbaar groen gerekend. Voor het garanderen van veiligheid dienen maatafwijkingen hier apart in beschouwing te worden genomen; een directe toelaatbaarheid is in deze gevallen minder gewenst.

7.2.2 Bestemmingen

De regels in verband met de bestemmingen kennen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. Voor een aantal bestemmingen zijn daarbij specifieke gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid.

De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden benoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, die correspondeert met een functieaanduiding op de verbeelding.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen.

In dit bestemmingsplan worden de volgende bestemmingen gebruikt:

Artikel 3 Groen

De bestemming 'Groen' is wordt gebruikt voor plantsoenen, groenstroken en andere aanplanten binnen het plangebied die kunnen worden aangemerkt als structureel groen. Binnen deze bestemming zijn speelvoorzieningen toegestaan. Gebouwen en parkeervoorzieningen zijn echter niet toegestaan binnen de bestemming 'Groen'.

Artikel 4 Wonen
Deze bestemming geldt voor het zuidelijk deel van het plangebied.

Hoofdgebouwen
De hoofdbebouwing dient te worden gerealiseerd in het opgenomen bouwvlak. Zo wordt de maatvoering, situering en de vorm van de hoofdgebouwen vastgelegd. Ook het maximum aantal woningen dat binnen het bouwvlak is toegestaan wordt op de verbeelding aangegeven.

Goothoogte en bouwhoogte

Het reguleren van bouwvolumes kan op verschillende manieren plaats vinden. In het verleden werd hierbij in Valkenswaard het begrip goothoogte als belangrijkste factor gehanteerd. De achterliggende gedachte was een mogelijke opbouw van bouwmassa's in een hoofdvolume met daarop mogelijk een secundair volume in de vorm van een kapconstructie of daarmee vergelijkbare dakafdekking.

In deze systematiek werd de bouwhoogte of dakhelling niet geregeld, waardoor er veel vrijheid was in het vormgeven van de kapconstructie. Deze vrijheid had voordelen, met name op ontwerptechnisch gebied, maar heeft ook geleid tot excessen. Vandaar dat de raad op 2 november 2010 heeft besloten in de nieuwe bestemmingsplansystematiek naast een goothoogte ook een maximale bouwhoogte op te nemen.

De maximale goot-en bouwhoogte van het hoofdgebouw wordt in het bouwvlak aangegeven met behulp van een maatvoeringsaanduiding. De goot-en bouwhoogte geldt voor het (deel van het) bouwvlak, waaraan het op de verbeelding gekoppeld is. Boven de maximaal toegestane goothoogte is op grond van de bouwregels nog maximaal één bouwlaag toegestaan, waarmee voorkomen wordt dat in de kap twee of meer woonlagen gerealiseerd kunnen worden. De maximale goot-en bouwhoogte voor bijbehorende bouwwerken is opgenomen in de regels.

In het kader van onderhavig plan is het bouwvlak opgedeeld in verschillende delen waar diverse (oplopende) bouwhoogtes gelden. Op deze manier wordt de trapsgewijze bebouwingsopzet van de te realiseren nieuwbouw vastgelegd. De maximale opgenomen bouwhoogte van 1,5 meter is gericht op de mogelijkheid om de parkeerkelder maximaal 1,5 meter boven het maaiveld te kunnen realiseren.

Aan-huis-verbonden beroepen

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn aan-huis-verbonden beroepen rechtstreeks toegestaan tot een oppervlakte van 35 m², mits voldaan wordt aan de eisen zoals opgenomen in de specifieke gebruiksregels van de bestemming 'Wonen'. Het bevoegd gezag kan in afwijking hiervan een omgevingsvergunning verlenen tot een oppervlakte van maximaal 75 m². Belangrijke voorwaarden daarbij zijn onder andere dat er geen ernstige of onevenredige hinder van het woonmilieu mag optreden en dat de afwikkeling van het verkeer niet nadelig wordt beïnvloed. Ook de parkeerdruk mag niet onaanvaardbaar toenemen door het aan-huis-verbonden beroep.

Het gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning of onafhankelijke woonruimte is in beginsel niet toegestaan. In afwijking hiervan is het gebruiken van een bijgebouw ten behoeve van mantelzorg wel toegestaan, mits voldaan wordt aan een aantal in de regels gestelde voorwaarden.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 2
Categorie 2: Gebied van archeologische waarde. In deze gebieden is bij eerdere onderzoeken reeds aangetoond dat er concentraties archeologische resten voorkomen die als behoudenswaardig gekarakteriseerd kunnen worden. In deze gebieden is dus sprake van vastgestelde archeologische waarden. De archeologische resten op deze terreinen zijn echter minder geconcentreerd dan bij de vorige categorie en bovendien is vaak niet exact bekend waar de resten zich bevinden. Bodemingrepen zijn in principe niet toegestaan. Vanwege de aanwezige archeologische waarden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 100 m² en dieper gaan dan 0,3 m onder maaiveld.

Artikel 6 Waarde - Archeologie 4
Categorie 4: Gebied met een hoge archeologische verwachting. In deze gebieden geldt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten die groter zijn dan 500 m² en dieper gaan dan 0,3 m of 0,5 m bij esdek onder maaiveld. Indien nog geen oppervlakte van een totale vergraving bekend is, bijvoorbeeld bij bestemmingsplanwijzigingen, geldt de onderzoeksverplichting voor plangebieden groter dan 1000 m².

7.2.3 Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de aanvullende, algemene regels opgenomen.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel
Dit artikel bevat de bepaling om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot. Het artikel is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en is daaruit overgenomen.

Artikel 8 Algemene bouwregels
In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Zo is bijvoorbeeld geregeld dat bestaande, afwijkende maten, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of latere wetgeving tot stand zijn gekomen, als maximaal toelaatbaar worden geacht. Hiermee wordt voorkomen dat afwijkende doch legaal tot stand gekomen situaties in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan.

Tevens bevat dit artikel een regeling ten aanzien van ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, trappenhuizen, gevel- en kroonlijsten, overstekende daken, luifels, erkers, balkons, en balustrades.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels
Prostitutiebedrijven en seksinrichtingen worden middels een algemene gebruiksregel uitgesloten, zodat bijvoorbeeld bordelen en erotische massagesalons niet mogen voorkomen. Voor de begrippen prostitutiebedrijf en seksinrichting wordt verwezen naar de omschrijving onder artikel 1.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het bevoegd gezag kan hierbij tevens nadere eisen stellen. De belangen van waaruit die eisen worden gesteld, zijn ook nader opgesomd in dit artikel.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is opgenomen dat in afwijking van de desbetreffende bepalingen van het plan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning kan verlenen voor geringe afwijkingen van de in het plan aangegeven bestemmingsgrens, van het beloop of het profiel van een weg, alsmede van de vorm van bouwvlakken voor zover zulks bij de definitieve uitmeting, bij de verkaveling of bij de nadere detaillering noodzakelijk en/of wenselijk is, mits de genoemde afwijkingen niet meer van 10% bedragen.

Artikel 12 Algemene procedureregels
In dit artikel zijn de procedures opgenomen die gevolgd moeten worden bij het stellen van nadere eisen en bij een wijziging.

Artikel 13 Overige regels

In de overige regels is gesteld dat ten ale tijden voldaan moet worden aan de gemeentelijke parkeernorm.

7.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht
De tekst uit dit artikel is wettelijk vastgelegd en overeenkomstig opgenomen. Het betreft een regeling voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het inwerking treden van het bestemmingsplan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Artikel 15 Slotregel
In de slotregel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

 

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak

8.1 Overleg

Het plan is op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening voor overleg tevens in voorontwerp toegezonden aan de daartoe in aanmerking komende instanties. Vanuit de Provincie Noord-Brabant en het Waterschap De Dommel zijn reacties binnen gekomen. Een samenvatting en beantwoording van deze reacties is opgenomen in het inspraakverslag.

8.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan ‘Waalreseweg/ Dijkstraat’ heeft gedurende een periode van vier weken, van 28 maart 2013 tot en met 24 april 2013, ter inzage gelegen. Een samenvatting en beantwoording van de binnengekomen inspraakreacties is opgenomen in het inspraakverslag (Bijlage 10).

8.3 Tervisielegging

Het ontwerpbestemmingsplan 'Waalreseweg - Dijkstraat' heeft gedurende een periode van zes weken, van 12 september 2013 tot en met 23 oktober 2013 ter visie gelegen.

Gedurende deze zienswijzeperiode zijn vier zienswijzen binnengekomen. Het plan is in ontwerp toegezonden aan de daartoe in aanmerking komende instanties. Waterschap de Dommel en de provincie Noord-Brabant hebben geen zienswijze ingediend.

Voor een samenvatting en beantwoording van de betreffende zienswijzen wordt verwezen naar de Zienswijzennota (Bijlage 12).

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Archeologietoets

Bijlage 2 Programma van Eisen

Bijlage 3 Waterhuishoudkundig plan

Bijlage 4 Bodemonderzoeken

Bijlage 5 Beoordeling bodem totaal

Bijlage 6 Quickscan flora en fauna

Bijlage 7 Bomeninventarisatie

Bijlage 8 Akoestisch onderzoek

Bijlage 9 Onderzoek bedrijven en milieuzonering

Bijlage 10 Inspraakverslag

Bijlage 11 Vaststellingsbesluit

Bijlage 12 Zienswijzennota