Kloosterpark

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Plus Valkenswaard (2003)

De Structuurvisie Plus Valkenswaard geeft een visie voor de lange termijn, waarbij antwoord wordt gegeven op ruimtelijke vraagstukken en ontwikkelingen binnen de gemeente. De nadruk ligt op inbreiding en herstructurering van de kernen. Ook het landelijk gebied vraagt veel aandacht. Hoe Valkenswaard er in de toekomst uit gaat zien is weergegeven in het Duurzaam Structuurbeeld. Dit is het kader waarbinnen alle ruimtelijke ontwikkelingen de komende jaren moeten passen. De locatie is gekarakteriseerd als Centrumgebied.

Door ontwikkeling van inbreidingslocaties kan vorm worden gegeven aan de kwaliteitsverbetering. Prioriteit wordt gelegd bij de inbreidingen waarmee een structurele kwaliteitsverbetering kan worden bereikt. Concreet zijn dit de plekken in het centrum, in de belangrijkste linten of in de groenzones.

Kaartbeeld uit StructuurvisiePlus Valkenswaard met aanduiding plangebied

Structuurvisie Valkenswaard Deel A (ontwerp januari 2011)

In het kader van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is de gemeente Valkenswaard gestart met het opstellen van een nieuwe Structuurvisie. Een update van de StructuurvisiePlus uit 2003 is benodigd omdat een aantal zaken al ontwikkeld of uitgevoerd zijn en er nieuwe aandachtspunten op de agenda zijn gekomen. Ook heeft de gemeente op diverse punten nieuw beleid geformuleerd en beleidslijnen herzien. Tenslotte ontbreekt een uitvoeringsprogramma.

De bijzondere ruimtelijke structuur van de gemeente Valkenswaard en de ligging van de woonkernen tussen waardevolle natuur heeft tot gevolg dat er maar beperkte mogelijkheden zijn tot uitbreiding. Daar staat tegenover dat er wel een behoefte bestaat aan de uitbreiding van het aantal woningen. Dit maakt het zeer aantrekkelijk om goed te kijken naar de mogelijkheden voor inbreiding. Bovendien wordt dit vanuit hogere overheden nadrukkelijk gestimuleerd. Realisatie van inbreidingsprojecten heeft vanwege het aspect zuinig ruimtegebruik hoge prioriteit

De ontwikkeling past binnen de beleidsdoelstellingen van de Structuurvisie.

Het Masterplan Centrum Valkenswaard (2004)

Dit plan biedt een ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van het centrumgebied van Valkenswaard. In het Masterplan is een strategie uitgezet voor de ontwikkeling van het centrum. Tegelijkertijd vormt het Masterplan een toetsingskader voor ontwikkelingen. De bestaande kwaliteiten en knelpunten in het centrum van Valkenswaard zijn in beeld gebracht. Op basis hiervan is een structuurstreefbeeld opgesteld, waarin aangegeven is op welke manier het centrum in de komende 20 jaar vormgegeven dient te worden. Het gaat daarbij om de opwaardering van het stedenbouwkundig weefsel en verhoging van de verblijfskwaliteit waardoor de leefbaarheid wordt verbeterd. Het algemene structuurstreefbeeld is vervolgens uitgewerkt in streefbeelden voor verschillende thema's: verkeer- en parkeerstructuur, groenstructuur, bebouwingsstructuur en functie-indeling.

Naast een overkoepelende en thematische uitwerking bevat het Masterplan Centrum Valkenswaard ook een uitwerking in deelgebieden. Voor een achttal aandachtsgebieden is een structuurstreefbeeld opgesteld, waarbij steeds een analyse van de huidige situatie en uitgangspunten voor de herinrichting zijn gegeven. De locatie is onderdeel van één van deze deelgebieden, die in het Masterplan de benaming 'Kloosterplein' heeft gekregen. Het structuurstreefbeeld en de uitgangspunten uit het Masterplan zijn de uitgangspunten voor de ontwikkeling van het plangebied.

Momenteel is het Kloosterplein een braakliggend terrein dat ontstaan is door de amovatie van het klooster gebouw halverwege de vorige eeuw. Het parkeerterrein wordt gebruikt als parkeeroverloop tijdens de weekmarkt en als kermisterrein. Tevens is het gewenst om de bestaande bebouwing aan de Luikerweg te revitaliseren. Belangrijk daarbij is het historisch profiel van de Luikerweg te behouden. Bij eventuele nieuwbouw dient de historische gevelrooilijn behouden te blijven. Het smalle historische profiel is als corridor tussen het Marktplein en het Florapark een stedenbouwkundig hoogwaardige verbinding. Bij nieuwbouw aan de Luikerweg geldt een minimale goothoogte van 7,5 meter en maximale goothoogte van 11,5 meter. Enerzijds om het smalle historische profiel te benadrukken, anderzijds om de toren van de Rooms-katholieke kerk niet uit het oog te verliezen.

Het gedeelte tussen de bebouwing aan de Luikerweg en het Kloosterplein kan eveneens bebouwd worden. Hiervoor zijn verschillende opties mogelijk. Gedacht wordt aan specifieke centrumvoorzieningen zoals zakelijke dienstverlening of detailhandel. De maximale goothoogte is 6 meter aan de randen van het gebied en maximaal 1 bouwlaag op het binnenterrein. Voor de lagere bouwhoogte op het binnenterrein is geen ruimtelijke motivering aangegeven.

Indien tussen de Molenstraat en de Maastrichterweg een nieuwe straat gelegd wordt is de bebouwing op het Kloosterplein aanzienlijk beter te ontsluiten. Aan weerszijden van de straat kunnen dan woningen gebouwd worden in de geest van de bebouwing aan de Molenstraat en Maastrichterweg. In combinatie met de kloostertuin van de RK-kerk kan op deze manier een relatief groen woonmilieu gecreëerd worden. Er vindt dan tevens de noodzakelijke afronding plaats van het woningbouwblok, gevormd door de Molenstraat, Maastrichterweg en de nieuw aan te leggen verbindingsstraat (herstel van stedenbouwkundige structuur).

De uitgangspunten uit het Masterplan Centrum hebben als basis gediend bij de planontwikkeling van het Kloosterpark. In hoofdlijnen komt de ontwikkeling overeen met de uitgangspunten. Echter op het binnenterrein wordt een hogere goothoogte gerealiseerd dan in het Masterplan voorzien. De hogere hoogte wordt binnen de totale ontwikkeling als passend gezien. Omdat een ruimtelijke motivering van de lagere bouwhoogte ontbreekt in het Masterplan is een ruimtelijke toets verder niet mogelijk.

Streefbeeld Kloosterplein Masterplan

Woningbouwprogramma 2010 – 2020 en Woningmarktonderzoek (Companen 2009)

De gemeenteraad van de gemeente Valkenswaard heeft op 23 juni 2009 het nieuwe woningbouwprogramma 2010 - 2020 vastgesteld. Als basis voor het woningbouwprogramma heeft het Woningmarktonderzoek gediend.

Het woningmarktonderzoek laat onder andere zien dat er een vestigingsoverschot is van ouderen (categorie 65+). Hierbij is er een samenhang tussen het aanbod van seniorenwoningen en instroom van 65+-ers te zien. In kwalitatief opzicht zal er, kijkend naar de resultaten van het woningmarktonderzoek, voor zover er gebouwd wordt voor deze doelgroep vooral ingezet moeten worden op zorgwoningen, nultredenwoningen en grondgebonden woningen in de patiosfeer.

Valkenswaard kent een vergrijzing. Het behoud van jongeren is wezenlijk voor een evenwichtige bevolkingsopbouw van Valkenswaard. Uit de migratiegegevens blijkt dat er een vertrekoverschot is van jongeren in de categorie 15-24 jaar. Daar staat tegenover dat de categorie gezinnen met kinderen een vestigingsoverschot laat zien (categorie 25-49 in combinatie met de categorie 0-14 jaar). Jongeren trekken dus weg uit Valkenswaard, maar keren vaak terug naar Valkenswaard met hun gezin. Belangrijkste motief is hierbij de aanwezigheid van vrienden en familie. In het woningbouwprogramma is er daarom meer aandacht voor de doelgroep jongeren en de doelgroep gezinnen met kinderen.

In het woningmarktonderzoek is de frictie tussen vraag (woonwensen) en aanbod (huidige woning) in beeld gebracht. En daarmee ook de potentiële kans- en risicomarkten wanneer verhuisbewegingen op gang komen. Uit deze frictiebalans worden de volgende kansen en risico's herkend:

Kansmarkten:

• Er is grote behoefte aan meer nultredenwoningen, in zowel de huur- als de koopsector.
• Ook bij goedkope eengezinswoningen tot € 200.000,- en in de prijsklassen tussen de € 200.000,- en € 300.000,- zien we een sterke vraag.

Risicomarkten:

• Goedkope eengezinswoningen met een huur tot € 535,- vormen een potentieel risico. De één- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder willen graag de stap maken naar een nultredenwoning en bij de één- en tweepersoonshuishoudens zien we de sterke wens voor een koopwoning.
• Appartementen zonder lift vormen een risicomarkt. Deze appartementen zijn eigenlijk alleen nog maar in trek bij starters en dit komt voornamelijk vanwege de prijs.
• Appartementen zonder lift vormen een risico. Uit het onderzoek blijkt dat er de afgelopen jaren veel appartementen zijn gebouwd (in alle segmenten) en weinig grondgebonden woningen. Hiermee worden zowel eengezinswoningen als nultredenwoningen bedoeld. Er is dus een omslag nodig in de differentiatie van de woningtypologieën. Dit betekent dat er meer ingezet moet gaan worden op grondgebonden woningen en minder op appartementen. Er moet hierbij niet alleen gekeken worden naar nieuwe plannen, maar ook lopende plannen die nog stuurbaar zijn.

Op basis van het woningmarktonderzoek is de mogelijkheid tot het ontwikkelen van appartementen sterk beperkt binnen de gemeente Valkenswaard tot een aantal specifiek aangewezen locaties. In het gemeentelijk woningbouwprogramma 2010 – 2020 is de herontwikkeling van de locatie Kloosterpark als geschikt beschouwd voor de ontwikkeling van maximaal 67 appartementen. De planontwikkeling is gebaseerd op de ontwikkeling van appartementen variërend in oppervlakte en hiermee ook variërend in prijscategorieën. De appartementen worden gerealiseerd met lift en als nultredenwoning uitgevoerd. Hiermee wordt een gedifferentieerd woningaanbod gerealiseerd dat aansluit op de wensen op de woningmarkt.

Naast de 67 appartementen worden er circa 40 appartementen gerealiseerd in de betaalbare huur voor de doelgroepen mensen met zorgindicatie, senioren en starters. Het is juist binnen deze doelgroepen dat er nog een grote behoefte is aan (nieuwe) woningen in Valkenswaard. De ontwikkeling levert hiermee een substantiële bijdrage aan de invulling van het woningbouwbeleid.

Welstandsnota, Beeldkwaliteit in het vizier (2004)

Voor de gemeente Valkenswaard is een welstandsnota opgesteld die als wettelijke basis dient voor het welstandsbeleid binnen de gemeente. In de welstandsnota is de gemeente Valkenswaard ingedeeld in een aantal clusters van gebieden, te weten centra, historisch gegroeide gebieden, planmatig ontworpen woongebieden, bedrijfs- en voorzieningenlocaties en groengebieden.

De bebouwing op de locatie behoort tot het Centrumgebied Valkenswaard (C1). In de welstandsnota wordt een uitgebreide beschrijving gegeven van het gebied waar de locatie onderdeel van uitmaakt. Vervolgens is een aantal welstandscriteria geformuleerd voor het centrumgebied. Nieuwe plannen zullen door de welstandscommissie getoetst worden aan de welstandscriteria. Voor de locatie is welstandsniveau 1 van toepassing, dit betekent dat de locatie een cruciale betekenis heeft binnen Valkenswaard. Het welstandsbeleid biedt extra bescherming gericht op consolidatie van de historische context. Voor concrete criteria wordt verwezen naar de welstandsnota.

Bij de ontwikkeling van het bouwplan zal rekening worden gehouden met de uitgangspunten van de welstandsnota. Het betreft dan met name de inpassing in de historische context. Dit is nader uitgewerkt in paragraaf 5.3.

Groenstructuurplan gemeente Valkenswaard, juni 1998

De gemeente Valkenswaard heeft voor de bebouwde kommen van Valkenswaard, Dommelen en Borkel en Schaft een Groenstructuurplan opgesteld. Het plan geeft een lange-termijn-visie, waarin de doelen en visies voor het openbaar groen zijn omschreven. Er worden zeven hoofdzaken aangegeven die de gemeente wil bereiken met het Groenstructuurplan. Het betreft:

• 1. het verbeteren en aanvullen van bomenlanen, zodat de samenhang in de groene structuur verbetert;
• 2. het vernieuwen van perken en begraafplaatsen door nieuwe gebruiksmogelijkheden te scheppen en karakteristiek groen aan te leggen;
• 3. het ontwikkelen en ontsluiten van het Dommeldalgebied om de hoeveelheid openbaar groen te vergroten;
• 4. het verbeteren van de kwaliteit van de bomen en het overig groen in het centrum van Valkenswaard;
• 5. het creëren van verbindingen tussen het openbaar groen in de kernen en het groen in het buitengebied;
• 6. het opzetten van een meer buurt- en wijkgerichte aanpak door de gemeente voor het groen in de wijken;
• 7. het opstellen van een eenduidig beleid voor de uitgifte van groen aan particulieren.

Langs veel wegen in Valkenswaard staat laanbeplanting. Deze wegen zijn bepalend voor de opbouw van de kernen. Sommige wegen zijn al oud en maken onderdeel uit van de structuur van de bebouwing. De wegen die een bepalende invloed hebben op de structuur zijn beoordeeld op de mogelijkheden en de wenselijkheid om ze op te nemen in de bomenstructuur.

De Luikerweg en Maastrichterweg, zijn in het groenstructuurplan aangewezen voor het ontwikkelen van een bomenstructuur. Het groenstructuurplan geeft die in zeer algemene lijnen aan, niet gedetailleerd. Op basis van de uitgangspunten zoals geformuleerd in het Masterplan Centrum kan geconcludeerd worden dat de bomenstructuur in de Luikerweg niet beoogd is ter hoogte van het plangebied. Het historisch smalle profiel als corridor tussen het Marktplein en het Florapark moet hier behouden blijven. Het betreft een smal en stedelijk profiel, zonder bomen. De planontwikkeling voor het Kloosterpark is gebaseerd op het uitgangspunt om het historisch smalle straatprofiel te behouden. De planontwikkeling heeft geen consequenties voor het Groenstructuurplan.

Verkeersbeleidsplan, Gemeente Valkenswaard, Goudappel Coffeng, 13 oktober 1997

De gemeente Valkenswaard wordt in toenemende mate geconfronteerd met de negatieve gevolgen van het groeiende autogebruik. De leefbaarheid staat onder druk door hinder van rijdende en stilstaande voertuigen. Goudappel Coffeng heeft in opdracht van de gemeente Valkenswaard een verkeersbeleidsplan opgesteld. Belangrijke uitgangspunten van het verkeersbeleidsplan zijn het verminderen van de verkeersdruk in het centrum en het beter benutten van de bestaande infrastructuur.

In het beleid worden de volgende uitgangspunten gesteld:

• 1. concentreren van autoverkeer op stroom- en ontsluitingswegen;
• 2. streven naar grote verblijfsgebieden, waar het doorgaand verkeer uit geweerd is;
• 3. zoveel mogelijk gebruik maken c.q. beter benutten van bestaande infrastructuur;
• 4. ontwikkelen van een primair fietsnetwerk.

Het verkeersbeleidsplan bevat een totaalvisie voor de gemeente Valkenswaard op het gebied van verkeer en vervoer en heeft als hoofddoelstellingen het verbeteren van de verkeersleefbaarheid en het verzekeren van de bereikbaarheid van bestemmingen. Belangrijke uitgangspunten van het verkeersplan zijn het verminderen van de verkeersdruk in het centrum en het beter benutten van de bestaande infrastructuur. Het verkeersbeleidsplan is van 1996 en deels uitgevoerd. De hoofddoelstellingen zijn behouden gebleven.

Uitgangspunt van de gewenste verkeersstructuur is het weren van het doorgaand verkeer (en dan met name het vrachtverkeer) uit het centrum. Door de Eindhovenseweg en Luikerweg (N69), voor het deel dat door de bebouwde kom loopt, af te sluiten voor het doorgaand verkeer en om te leiden via de Europalaan, wordt het centrum van Valkenswaard gevrijwaard van doorgaand verkeer.

In tegenstelling tot de autoverkeersstructuur dient het fietsroutenet fijnmazig te zijn, dit als gevolg van de vereiste directheid tussen herkomsten en bestemmingen. In Valkenswaard wordt onderscheid gemaakt tussen het primaire en het secundaire fietsroutenet. Het primaire net verbindt alle belangrijke verbindingen in Valkenswaard zo direct mogelijk met elkaar en geeft aantakkingen naar de buurgemeenten. Het secundaire fietsroutenet vervult een aan- en afvoerende functie voor het primaire net. De Luikerweg is onderdeel van het primaire fietsroutenet.

De ontwikkeling heeft geen consequenties voor de inrichting van de Luikerweg. Binnen het plangebied wordt een parkeerkelder gerealiseerd die bereikbaar is vanaf een nieuwe weg tussen de Maastrichterweg en de Molenstraat.

Beleidsnota Parkeernormering Gemeente Valkenswaard

Op 19 oktober 2008 heeft de gemeente Valkenswaard parkeerbeleid vastgesteld, waarin voor elke locatie binnen de gemeente helder is gemaakt welke parkeernorm voor welk type voorziening/woning van toepassing is. Doel van het stellen van een parkeernorm is het voorkomen of oplossen van parkeerproblemen aan het begin van de planvorming. Door het hanteren van de normen ontstaat inzicht in de parkeerbehoefte en kan op voorhand een ruimtelijk, economisch en verkeerskundig kader worden geschetst.

Bij de planomschrijving wordt ingegaan op de parkeernormen en andere voorwaarden waaraan onderhavige gebiedsontwikkeling dient te voldoen.

Conclusie gemeentelijk planologisch beleid

De herontwikkeling van het plangebied past binnen het vigerende beleid van rijk, provincie, regio en gemeente. Het betreft een binnenstedelijke locatie die wordt herontwikkeld waarbij voorzien wordt in een woningbehoefte binnen Valkenswaard. Het betekent een optimale benutting van het bestaand stedelijk gebied. Randvoorwaarden zoals geformuleerd in het Masterplan Centrum, het Woningbouwprogramma / Woningmarktonderzoek en Parkeerbeleid hebben als uitgangspunt gediend bij de planontwikkeling.