Exploitatieplan Koningsoord Berkel-Enschot 2017 inclusief 1e herziening

Status:	ontwerp
Identificatie:	NL.IMRO.0855.EXP2020001-b001
Plantype:	exploitatieplan

Regels en toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 De Wet ruimtelijke ordening

Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt in beginsel de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan, indien het bestemmingplan voorziet in bepaald soort bouwplannen, zoals genoemd in artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening. De gemeenteraad kan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen, indien sprake is van de in artikel 6.12 lid 2 Wro en/of de in artikel 6.2.1a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) genoemde omstandigheden.

Het exploitatieplan is verplicht in situaties waarin het kostenverhaal nog niet (geheel) anderszins verzekerd is door bijvoorbeeld het sluiten van een anterieure overeenkomst met grondeigena(a)r(en) en er geen sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 6.2.1a Bro.

Het vastgesteld en onherroepelijk exploitatieplan vormt de grondslag voor het publiekrechtelijke kostenverhaal. Op het moment dat een omgevingsvergunning voor het bouwplan wordt afgegeven zal de gemeente een exploitatiebijdrage in rekening brengen bij de aanvrager van de omgevingsvergunning. De hoogte van de exploitatiebijdrage wordt bepaald aan de hand van het exploitatieplan. Het kostenverhaal is op deze wijze ook verzekerd in situaties waarin mogelijk de grondeigenaar een beroep doet op zelfrealisatie. Overigens blijft het voor de grondeigenaar mogelijk om ook na vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst over de grondexploitatie te sluiten, waarin hetgeen in het door de gemeenteraad vastgestelde exploitatieplan wordt overgenomen, de zogenaamde posterieure overeenkomst.

Daarnaast moet de gemeente de aanvraag voor een omgevingsvergunning toetsen aan het exploitatieplan. Indien sprake is van strijdigheid met het exploitatieplan, dan moet de gemeente de omgevingsvergunning weigeren.

Het exploitatieplan 'Exploitatieplan Koningsoord Berkel-Enschot 2017' vormt samen met het bestemmingsplan 'Koningsoord Berkel-Enschot 2017' het juridisch planologische kader voor de ontwikkeling van de locatie 'Koningsoord'. Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast en het exploitatieplan legt het kostenverhaal vast en bevat nadere regels en eisen ten aanzien van werken en werkzaamheden.

De gemeenteraad heeft het exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 1 gelijktijdig met het definitieve bestemmingsplan 'Koningsoord Berkel-Enschot 2017' vastgesteld. Met dit exploitatieplan is de gemeente in staat om afdwingbaar gemeentelijke kosten te verhalen op de aanvrager van een omgevingsvergunning voor een bouwplan. Met dit exploitatieplan geeft de gemeente ook een nadere invulling aan de vorm van planuitvoering die zij nastreeft.

1.2 Leeswijzer

Artikel 6.13 Wro, lid 1 noemt de verplichte onderdelen van een exploitatieplan, te weten:

kaart van het exploitatiegebied;
omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied;
de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte;
een exploitatieopzet.

Daarnaast kan een exploitatieplan een aantal facultatieve onderdelen (Artikel 6.13 Wro, lid 2) bevatten, te

weten:

Een kaart waarop het voorgenomen ruimtegebruik is aangegeven en de gronden welke de gemeente beoogt te verwerven;
Een kaart waarop een aanwijzing van het programma sociaal is vastgelegd;
Eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied;
Regels omtrent het uitvoeren van de onder b bedoelde werken en werkzaamheden;
Een uitwerking van de in artikel 3.1, eerste lid, en artikel 2.22, zesde lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bedoelde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid;
Regels met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan aan te geven regels.

Het onderhavig exploitatieplan bestaat na de inleiding in hoofdstuk 1 uit een algemene toelichting

(hoofdstuk 2), een specifieke plantoelichting (hoofdstuk 3 t/m 7) en het eigenlijke exploitatieplan (hoofdstuk

8 en 9) en de bijlagen met toelichting in hoofdstuk 10). Het eigenlijke exploitatieplan (hoofdstuk

8 en 9) en de bijlage zoals aangegeven in hoofdstuk 10 zijn het juridisch bindend deel van het exploitatieplan.

De hoofdstukken 2 tot en met 7 bevatten, overeenkomstig artikel 6.2.11 Bro een toelichting op:

een aanduiding van het ruimtelijk besluit, waarmee het exploitatieplan verbonden is (paragraaf 3.1);
een toelichting op de functie van het exploitatieplan (paragraaf 2.1);
een toelichting bij de begrenzing van het exploitatiegebied, (paragraaf 4.2);
een toelichting op de locatie-eisen, (hoofdstuk 7);
een toelichting op het voorgenomen ruimtegebruik (paragraaf 4.2);
een toelichting op de exploitatieopzet, de kosten per soort, de bovenwijkse kosten, de kosten voor toekomstige ontwikkelingen, de opbrengstcategorieën en prijzen, de wijze van toerekening en als de exploitatie opzet een tekort vertoont, een omschrijving van de wijze waarop het tekort wordt gedekt (onderdeel van hoofdstuk 8).

Hoofdstuk 8 bevat de exploitatieopzet met specifieke toelichting en hoofdstuk 9 de regels. Tenslotte wordt

in hoofdstuk 10 een korte toelichting gegeven op de bij het exploitatieplan behorende bijlagen.

1.3 Wijzigingen t.o.v. het ontwerp exploitatieplan

Als gevolg van ambtshalve en ingediende zienswijze, welke bij de stukken ter inzage liggen, wordt onderstaand een overzicht gegeven van de aanpassingen van het exploitatieplan:

Tekstueel komt het woordje “ontwerp” op een aantal plaatsen te vervallen en zijn er tektuele aanpassingen gedaan.
De titel van het exploitatieplan wordt 'Exploitatieplan Koningsoord Berkel-Enschot 2017' en verwijst naar het jaar van vaststelling.
In Bijlage G zijn de benamingen “Bovenplanse kosten” en “fondsbijdrage” aangepast naar “Bovenwijkse kosten”.
In de toelichting “kaarten en overige bijlagen” is bij Bijlage D Kaart voorgenomen ruimtegebruik aangepast dat de kaart een toelichtende functie heeft in plaats van een bindend.
Het taxatierapport “inbrengwaarde” (Bijlage H) is tekstueel aangepast, hetgeen geen gevolgen heeft voor de hoogte van de getaxeerde eigendommen. Het aanpaste taxatierapport is opgenomen in Bijlage H.
In de ingevulde plankostenscan (Bijlage F) is het aantal eigenaren conform het taxatierapport “inbrengwaarde” van 47 aangepaste naar 42. Dit heeft gevolgen voor de hoogte van de genormeerde plankosten en de plankostenscan en alle overige berekeningen zijn hierop aangepast. De aangepaste plankostenscan en overige berekeningen zijn opgenomen in de betreffende bijlagen.
Oplegnotitie risicoanalyse planschade SAOZ 9 mei 2017 is toegevoegd aan Bijlage J als nadere toelichting op ingediende zienswijzen. De oplegnotitie leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan.

1.4 1e herziening exploitatieplan

Deze 1e herziening van het exploitatieplan heeft uitsluitend betrekking op de situering van de 4 sociale woningen in deelgebied 6 zoals aangegeven op bijlage Q Kaart aanwijzing programma sociaal. De locatie van de 4 sociale woningen schuift een stukje op. Voor het overige blijft het geldende exploitatieplan geheel intact.

De verandering van situering van deze 4 sociale woningen leidt tot een beter stedenbouwkundig plan. Door de (gedeeltelijke) verschuiving van het betreffende bouwblok met sociale woningen kan het parkeren op een zorgvuldige wijze en uit het zicht worden ingepast. Ook sluit het plan voor de opzet van de woningvolumes beter aan bij de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan Koningsoord.

Programmatisch zijn er geen consequenties, de initiatiefnemer in dit deelgebied, Novaform, voldoet nog steeds aan de voorwaarde om 10 sociale woningen op haar grondeigendom te realiseren.

Deze herziening heeft geen (nadelige) consequenties voor de primaire doelstelling van het exploitatieplan, namelijk het afdwingbaar kunnen verhalen van gemeentelijke kosten op de aanvrager van een omgevingsvergunning voor een bouwplan. Daarnaast wordt ook een nadere invulling gegeven aan de vorm van de planuitvoering die de gemeente nastreeft.

De exploitatieopzet en het kostenverhaal voor de gemeente blijft op eenzelfde wijze geborgd. De verdeling van de aantallen sociale woningbouw tussen de verschillende grondeigenaren, en daarmee een evenredige kostenverdeling, blijft ongewijzigd.

Hoofdstuk 2 Algemene toelichting

2.1 Doel, inhoud en procedure van het exploitatieplan

2.1.1 Inleiding

Het exploitatieplan is een instrument voor de gemeente, primair gericht op kostenverhaal in het kader van grondexploitatie. Daarnaast kunnen in het exploitatieplan regels opgenomen worden met betrekking tot het bouwrijp maken van de gronden inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen (zowel met betrekking tot gronden in het openbaar gebied als gronden die worden uitgegeven en de inrichting van de openbare ruimte (woonrijp maken). Deze regels kunnen betrekking hebben op de kwaliteit van de werken, maar ook op de uitvoering van werken en werkzaamheden. Tevens kunnen regels met betrekking tot de woningcategorieën sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap opgenomen worden.

2.1.2 Wettelijk vereisten

Artikel 6.13 Wro noemt een aantal verplichte onderdelen van een exploitatieplan, te weten:

Kaart van het exploitatiegebied.
Omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte.
Een exploitatieopzet met daarin de volgende onderdelen:

voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, die beschouwd worden als kosten in verband met de exploitatie van die gronden;
een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de planschade;
een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de genoemde ramingen;
een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
voor zover nodig een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen hiertussen;
de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Facultatieve onderdelen:

een kaart waarop het voorgenomen ruimtegebruik is aangegeven en de gronden welke de gemeenten beogen te verwerven;
eisen voor de werken en de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het gebied;
regels omtrent het uitvoeren van de bedoelde werken en werkzaamheden;
een uitwerking van de in de artikelen 3.1, eerste lid en 3.10 derde lid van de Wro bedoelde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid, zoals bepalingen inzake woningbouwcategorieën of andere opstallen zoals bepaald in art. 1.1.1 Bro;
het verbod bepaalde werken of werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan is vastgesteld.

2.1.3 Kosten en opbrengsten

De exploitatieopzet gaat uit van objectief vastgestelde marktconforme prijzen voor de raming van de kosten en opbrengsten (o.a. uitgifteprijzen). Alle wettelijk verhaalbare kosten worden meegeteld in de exploitatieopzet. Voor de grondprijzen stelt de gemeenteraad jaarlijks bij het vaststellen van de begroting richtinggevende grondprijzen vast op basis van de actuele marktkennis (Kader Grondprijzen 2016 gemeente Tilburg). Indien maatwerk vereist of gewenst is zullen de grondprijzen residueel bepaald worden op basis van onafhankelijke taxaties. In het exploitatieplan staan ook regels voor het omslaan van de kosten over de verschillende uitgiftecategorieën van de uit te geven gronden. De toedeling van de kosten vindt plaats aan de hand van de verhouding tussen de gehanteerde uitgifteprijzen.

2.2 Rechtsgevolgen

Een exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Het belangrijkste is dat aan de omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten een voorschrift kan worden verbonden tot betaling van een exploitatiebijdrage. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) is voorts geregeld dat een omgevingsvergunning geweigerd moet worden bij strijdigheid met een exploitatieplan. In de Wabo wordt voorts geregeld dat zolang een exploitatieplan niet onherroepelijk is, het bevoegd gezag een aanvraag om een omgevingsvergunning moet aanhouden.

Hiermee wordt voorkomen dat de gemeente met grote financiële tegenvallers wordt geconfronteerd.

Het bevoegd gezag kan de aanhoudingsplicht desgewenst, zonder voorbereidingsprocedure, doorbreken. Overtreding van een verbodsbepaling in een exploitatieplan wordt aangemerkt als strafbaar feit.

2.3 Procedures

2.3.1 Bestemmingsplan

In artikel 3.1 lid 2 Wro is geregeld dat een bestemmingsplan een maximale looptijd heeft van 10 jaar. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om, indien zij van oordeel is dat de in het bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, in afwijking van het tweede lid, besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid, met tien jaar.

Indien niet voor het verstrijken van de periode van tien jaar, genoemd in het tweede of het derde lid, de raad onderscheidenlijk opnieuw een bestemmingsplan heeft vastgesteld dan wel een verlengingsbesluit heeft genomen, vervalt de bevoegdheid tot het invorderen van rechten terzake van na dat tijdstip door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten die verband houden met het bestemmingsplan.

Grondexploitaties zijn dynamisch en worden regelmatig aangepast. De maximale looptijd van een exploitatieplan is niet geregeld in de Wro. Artikel 6.15 lid 1 Wro stelt slechts dat een exploitatieplan na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar wordt herzien totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. In theorie kan een exploitatieplan een langere looptijd hebben dan 10 jaren. Immers hoewel een exploitatieplan is gekoppeld aan een planologisch besluit, zoals een bestemmingsplan of projectbesluit, waarvoor een beperkte looptijd geldt, dient het exploitatieplan te worden herzien totdat de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd.

De Wro bevat geen expliciete bepaling die de looptijd van een bestemmingsplan beperkt. De Wro bevat wel een bepaling dat een bestemmingsplan eens in de tien jaar moet worden herzien. Het verlengen van de betreffende periode wordt gezien als een zelfstandige ruimtelijke afweging en dient gelijk te staan aan een nieuw bestemmingsplan. Uit jurisprudentie kan worden afgeleid dat uit een oogpunt van rechtszekerheid een nieuwe bestemming binnen 10 jaar uitgevoerd moet kunnen worden, althans er moet een reëel zicht zijn op uitvoering binnen 10 jaar.

Daarbij kan uitvoering zo worden gelezen dat gestart moet zijn met de feitelijke uitvoering, bijvoorbeeld het bouwrijp maken. De exploitatie op zich mag dus nog wel enkele jaren doorlopen. Een bestemmingsplan moet er dus in voorzien dat er binnen 10 jaar moet zijn gestart met de realisatie.

De vaststelling van dit exploitatieplan is gekoppeld aan de vaststelling van het bestemmingsplan 'Koningsoord Berkel-Enschot 2017'. De herziening van het onherroepelijke exploitatieplan kan los van het bestemmingsplan plaatsvinden. Indien de herziening betrekking heeft op niet-structurele onderdelen, zoals de vervanging van een raming van kosten door werkelijk gemaakte kosten, is de wettelijke voorbereidingsprocedure niet van toepassing (geen beroep mogelijk). Indien er sprake is van structurele aanpassingen dan staat wel beroep open. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een omgevingsvergunning is verstrekt.

2.3.2 Vaststellingsprocedure exploitatieplan

Het ontwerp exploitatieplan wordt voorbereid met inachtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedurevan afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de ter inzage legging tevens geschiedt aan degenen die in het kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied staan vermeld. Het ontwerp van het exploitatieplan en het ontwerpbesluit tot vaststelling van het exploitatieplan liggen gedurende 6 weken ter inzage in de gemeente Tilburg. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden hun zienswijze mondeling of schriftelijke naar voren brengen bij de gemeenteraad.

Vervolgens zal de gemeenteraad het exploitatieplan gelijktijdig met het bestemmingsplan 'Koningsoord Berkel-Enschot 2017' vaststellen en bekend maken. Na bekendmaking van de vaststelling van het exploitatieplan kan binnen 6 weken beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van het exploitatieplan.

Het beroep tegen een exploitatieplan is gekoppeld aan het beroep tegen het bestemmingsplan 'Koningsoord Berkel-Enschot 2017’. De kadastrale eigenaren van gronden gelegen in het exploitatiegebied worden binnen 4 weken na vaststelling van het exploitatieplan ingelicht over de vaststelling van dit plan, de plaats waar het plan ter inzage ligt en wanneer en bij wie beroep kan worden ingediend.

Verder wordt voor alle kadastrale percelen waarvoor de verplichting bestaat aan een omgevingsvergunning een voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage te verbinden, een aantekening ingeschreven in het gemeentelijke register van publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken.

2.3.3 Herzieningsprocedure

De grondexploitatie van (grote) bouwlocaties is een langdurig en complex proces. Het gehele proces neemt veelal jaren in beslag. In deze periode kunnen veranderingen optreden in het voorgenomen ruimtegebruik en het stedenbouwkundig plan als gevolg van veranderende marktomstandigheden. Gelet hierop wordt bij de grondexploitatieopzet gerekend met ramingen en een tijdsplanning voor het gehele proces.

Gezien het voorgaande maakt de Wro het mogelijk om het exploitatieplan gedurende het proces periodiek aan te passen en te detailleren door middel van een herziening. Deze herziening vindt plaats los van het bestemmingsplan. Alleen indien de herziening van het exploitatieplan zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, moet tegelijkertijd het bestemmingsplan herzien worden.

Het exploitatieplan moet ten minste eenmaal per jaar worden herzien, voor het eerst binnen een jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan, totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd.

Er zijn twee soorten herzieningen:

een herziening van uitsluitend niet-structurele onderwerpen;
een herziening die (mede) structurele onderwerpen van het exploitatieplan betreft.

Een herziening heeft geen gevolgen voor reeds verleende omgevingsvergunningen, maar wel voor nog

niet verleende omgevingsvergunningen waarbij een exploitatiebijdrage in rekening wordt gebracht.

Niet-structurele herziening

Er is sprake van een niet-structurele herziening voor zover de herziening uitsluitend betrekking heeft op:

uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten;
aanpassing van de ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering;
vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten;
andere niet-structurele onderdelen.

Een niet-structurele herziening van een exploitatieplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad en treedt

in werking na bekendmaking in een nieuwsblad of op een andere gebruikelijke wijze. De herziening is

vrijgesteld van een verplichte voorbereidingsprocedure en er is geen bezwaar en beroep mogelijk.

Structurele herziening

Indien geen sprake is van een niet-structurele herziening, zoals hiervoor is aangegeven, dan is er sprake van structurele herziening. Deze herziening dient te worden voorbereid met in achtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de ter inzage legging tevens geschiedt aan degenen die in het kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied staan vermeld. Het ontwerp van de herziening dient gedurende een periode van 6 weken ter inzage te worden gelegd (zoals beschreven in paragraaf 2.3.2).

Belanghebbenden kunnen gedurende deze periode hun zienswijze mondeling of schriftelijk naar voren brengen. Na vaststelling en bekendmaking van de herziening kan binnen 6 weken beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van de herziening.

Hoofdstuk 3 Exploitatieplan Koningsoord

3.1 Relatie met het ruimtelijk besluit

Dit exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan 'Koningsoord Berkel-Enschot 2017' van de gemeente. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van woningen met bijbehorende voorzieningen. Tevens zal het bestaande winkelcentrum Eikenbosch verplaatst worden naar het nieuwe dorpscentrum.

Het bestemmingsplan is een globaal bestemmingsplan met directe eindbestemming. De kaart van het bestemmingsplan maakt als Bijlage K onderdeel uit van het exploitatieplan.

3.2 Noodzaak voor het vaststellen van een exploitatieplan

Artikel 6.12 lid 2 Wro bepaalt dat de gemeenteraad, als er sprake is van één of meerdere aangewezen

bouwplannen (artikel 6.2.1 Bro), verplicht is een exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van grondexploitatie niet anderszins is verzekerd;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c 4, onderscheidenlijk 5 Wro noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13 lid 2, onderscheidenlijk b, c, of d Wro noodzakelijk is.

Het bestemmingsplan 'Koningsoord Berkel-Enschot 2017' maakt het planologisch mogelijk om bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro te realiseren. De gemeente heeft niet alle gronden in eigendom waarop nieuwe bouwplannen kunnen worden gerealiseerd. De gemeente heeft niet met alle grondeigenaren van de betreffende gronden een anterieure overeenkomst gesloten. Het kostenverhaal is derhalve niet anderszins verzekerd. In de onderhavige situatie is geen sprake van een geval als bedoeld in artikel 6.2.1a Bro. De gemeenteraad is derhalve verplicht om naast een bestemmingsplan tevens een exploitatieplan vast te stellen.

Ondanks de vaststelling van het exploitatieplan zet de gemeente de onderhandelingen voort tot minnelijke verwerving van de eigendommen van de private partijen in het exploitatiegebied. In geval de gemeente er niet in slaagt via onderhandelingen de eigendommen minnelijk te verwerven, zal de gemeente per geval overwegen om wel of geen gebruik te maken van het instrumentarium van de Onteigeningswet. In situaties waarin de eigenaar een beroep doet op zelfrealisatie en onteigening door de gemeente niet mogelijk is, zijn er ten aanzien van het kostenverhaal verschillende mogelijkheden:

De eigenaar sluit met de gemeente voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde anterieure overeenkomst;
De eigenaar sluit met de gemeente na de vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde posterieure overeenkomst;
De eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de omgevingsvergunning(en) een exploitatiebijdrage.

Na vaststelling van het exploitatieplan is dit plan leidend bij de te maken afspraken over kostenverhaal en

locatie-eisen.

Wet voorkeursrecht gemeenten

De gemeente heeft geen besluit, als bedoeld in Wet voorkeursrecht gemeenten, genomen.

3.3 Eigendomssituatie en te verwerven percelen

De gemeente heeft een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Heijmans Vastgoed Realisatie BV en Proper-Stok Groep BV (hierna: Heijmans/Proper-Stok) voor de ontwikkeling en realisatie van het plan Koningsoord waarbij deze marktpartijen het risico voor de grond- en opstalexploitatie dragen.

Heijmans Vastgoed Realisatie BV en Proper-Stok Groep BV zijn gefuseerd tot Heijmans Vastgoed BV (hierna: Heijmans). Heijmans treedt in deze in de plek van voornoemde partijen.

Een gedeelte van de gronden binnen het exploitatiegebied is in eigendom van de gemeente. Het grootste gedeelte van de gronden behoort in eigendom toe aan Heijmans. Daarnaast zijn er nog een 16-tal andere eigenaren in het exploitatiegebied. De eigendomssituatie is weergegeven op de kaart ‘Eigendommen’, welke als bijlage B onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

Het verhaal van de kosten van grondexploitatie met de betrekking tot de gronden van Heijmans is door het sluiten van de anterieure overeenkomsten anderszins verzekerd als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 sub a Wro. Conform artikel 6.24 lid 3 Wro en artikel 6.2.12 Bro heeft de gemeente kennis gegeven van de anterieure overeenkomsten en is de zakelijke inhoud ter inzage gelegd. In de anterieure overeenkomst zijn tussen gemeente en Heijmans afspraken gemaakt over de totale ontwikkeling van Koningsoord. De kaart ‘Kostenverhaal anderzins verzekerd‘ is als Bijlage C opgenomen in het exploitatieplan.

3.4 Citeerartikel

Het ontwerp exploitatieplan wordt aangehaald als 'Exploitatieplan Koningsoord Berkel-Enschot 2017'. Deze titel sluit aan bij de naamgeving van het bestemmingsplan. Bij de definitieve vaststelling van het exploitatieplan wordt het jaartal van vaststelling toegevoegd om onderscheid te kunnen aanbrengen tussen het vastgestelde exploitatieplan en de toekomstige herzieningen hiervan.

Hoofdstuk 4 Het exploitatiegebied

4.1 Beschrijving exploitatiegebied

Het bestemmingsplan voorziet, zoals eerder aangegeven, in de realisatie van 800 woningen (o.a. Sociale woningbouw), een nieuw winkelcentrum, sportterreinen en bijbehorende voorzieningen (verkeersontsluitingen, parkeervoorzieningen, groenzones). De bijbehorende voorzieningen kunnen integraal worden toegerekend aan het exploitatiegebied.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan bevinden zich een paar te handhaven objecten. De grens van het plangebied van het bestemmingsplan komt dan ook niet overeen met de grens van het exploitatiegebied. De te handhaven objecten zijn buiten het exploitatiegebied gelaten. Daarnaast zijn twee bovenwijkse voorzieningen buiten de exploitatiegrens gelaten. Het gaat hierbij om de reeds gerealiseerde fietstunnel onder het spoor door en de ruimtereservering van een treinstation met stationsplein en parkeerplaatsen.

Deze bovenwijkse voorzieningen zijn op genomen in de Nota Systematiek Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen, welke als Bijlage N onderdeel uit maakt van het exploitatieplan.

Het exploitatiegebied is niet op te delen in aparte ruimtelijk-functioneel te onderscheiden deelgebieden. In het kader van de ontwikkeling wordt het exploitatiegebied dus als één ruimtelijk en functioneel relevant gebied gezien.

4.2 Begrenzing van het exploitatiegebied

Het Exploitatiegebied is gelegen binnen de aanduiding ‘Exploitatiegebied’ zoals opgenomen op de Kaart exploitatiegebied die als Bijlage A onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. In het kader van de ontwikkeling van het woongebied en de voorzieningen wordt het exploitatiegebied als één ruimtelijk en functioneel relevant gebied gezien. Het exploitatiegebied komt grotendeels overeen met het plangebied van het bestemmingsplan. Het exploitatiegebied wordt geografisch als volgt begrensd:

aan de noordelijke zijde grenst het exploitatiegebied direct aan de Raadhuisstraat en de spoorlijn Tilburg – Den Bosch;
aan de oostelijke zijde grenst het exploitatiegebied direct aan de bestaande bebouwing van de Raadhuisstraat;
aan de zuidelijke zijde grenst het exploitatiegebied direct aan de bestaande bebouwing van de Eikenboschweg en de Dr. Schaepmanstraat. De Rauwbrakenplas valt binnen het plangebied van het bestemmingsplan maar niet binnen het exploitatiegebied;
aan de westelijke zijde grenst het exploitatiegebied aan de Rauwbrakenweg.

4.3 Voorgenomen ruimtegebruik

Het voorgenomen ruimtegebruik binnen het exploitatiegebied heeft de volgende functies:

“Uitgeefbaar ”
“Water”
“Groen”
“Verharding”
“Sportpark”

Op de kaart 'Voorgenomen ruimtegebruik' die als Bijlage D onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan, wordt dit weergegeven.

4.4 Programma

Op basis van ontwerp bestemmingsplan worden de volgende functies binnen het bestemmingsplan gebied mogelijk gemaakt:

Woningbouw
Commerciele voorzieningen
Sportvoorzieningen

In dit exploitatieplan wordt gebruik gemaakt van het facultatief onderdeel: regels met de trekking tot uitvoerbaarheid door het aanwijzen van de locaties voor sociale woningbouw.

Het te realiseren programma sociale woningbouw is gebaseerd op het woonbeleid van de gemeente. De aanwijzing van de locaties is gebeurd op basis van het beeldkwaliteitsplan (Bijlage L) en het voorgenomen ruimtegebruik (Bijlage D).

Op basis van de kaart 'Aanwijzing programma sociaal' zijn de locaties vastgelegd in het EP (Bijlage Q).

Hoofdstuk 5 Toelichting op uit te voeren werken en werkzaamheden

5.1 Algemeen

Eén van de verplichte onderdelen van het exploitatieplan vormt de omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (artikel 6.13 lid 1 sub b Wro). Doel van deze omschrijving is aan te geven welke werken en werkzaamheden nodig worden geacht voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied.

Voor wat betreft de uit te voeren werken en werkzaamheden maken wij onderscheid in 2 hoofdgroepen:

Bouwrijp maken van het exploitatiegebied;
Woonrijp maken van het exploitatiegebied.

5.2 Bouwrijpmaken van het exploitatiegebied

Onder bouwrijp maken wordt verstaan het uitvoeren van al die werkzaamheden en werken waardoor de grond geschikt is om te bebouwen. In dit geval valt hieronder ook het ophogen van het terrein in het kader van de waterhuishouding, alsmede het aanleggen van alle nutsvoorzieningen en riolering, voor zover het betreft de aanleg van de hoofdkabels en leidingen.

In het kader van bouwrijp maken (zowel uitgeefbare gronden als openbare gronden) worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:

Het verwijderen van opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en opschonen exploitatiegebied;
Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken;
Het verrichten van grondwerkzaamheden, waaronder begrepen afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen;
Het aanleggen van (tijdelijke) bouwwegen voorafgaande aan het starten met de bouw van gebouwen;
Het aanleggen en verleggen van nutsvoorzieningen, kabels en leidingen;
Het aanleggen van (tijdelijke) vuilwaterriolering, infiltratieriolering, gescheiden rioolsysteem;
Het aanleggen van een rioolafvoergemaal met persleiding naar gemeentelijk rioolstelsel;
Het dempen van bestaande watergangen;
Het graven van nieuwe watergangen;
Het treffen van grondwater regulerende maatregelen;
Voor zover nodig het afvoeren van grondwater;
Het realiseren van waterberging;
Het plaatsen van afzettingen en inrichten van bouwplaatsen;
Geluidscherm en raildempers;
Werkzaamheden ten behoeve van flora en fauna compensatie.

De genoemde werken en werkzaamheden hebben betrekking op het gehele exploitatiegebied, dus zowel op de uit te geven gronden als op het openbare gebied. Deze werken en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd anders is het niet mogelijk om de grond te bebouwen. De kosten van het bouwrijp maken van de grond en de kosten van aanleg van voorzieningen buiten het exploitatiegebied (o.a. aansluiting gebiedsontsluitingsweg ter plaatse van sportpark) zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking.

5.3 Woonrijpmaken van het exploitatiegebied

Onder woonrijp maken wordt verstaan het definitief inrichten van het openbare gebied. Het gaat hierbij niet alleen om het aanbrengen van definitieve verhardingen op wegen, fietspaden enz., maar ook om de inrichting hiervan, zoals het aanbrengen van straatmeubilair, openbare verlichting, verkeersborden enz.

Daarnaast wordt voorzien in een aantal groenvoorzieningen en speelplekken voor kinderen.

In het kader van woonrijp maken worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:

De aanleg van (definitieve) wegen, pleinen, parkeerplaatsen, trottoirs, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, alsmede het aansluiten hiervan op bestaande wegen, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, een en ander inclusief het herstellen van wegen.
Het aanleggen van (andere) groenvoorzieningen.
Het plaatsen van straatmeubilair, openbare verlichting en speelvoorzieningen.
Het (tijdelijk) aanbrengen van straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden, bebakening en belijning.
Het aanleggen van waterhuishoudkundige werken zoals uitstroom-voorzieningen en wadi’s.
Het aanleggen van bluswatervoorzieningen, waaronder begrepen brandkranen.

En andere rechtstreeks hiermee verband houdende werken en bouwwerken.

De kosten voor het woonrijp maken van het openbare gebied zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking.

5.4 Koppeling, fasering, eisen en regels aan werken en werkzaamheden

De koppeling tussen werken en werkzaamheden en de fasering en de te stellen eisen en regels aan werken en werkzaamheden zijn opgenomen in hoofdstuk 9 van het exploitatieplan 'Exploitatieplan Koningsoord Berkel-Enschot 2017'.

Hoofdstuk 6 Toelichting op de exploitatieopzet

6.1 Algemene toelichting exploitatieopzet

6.1.1 Algemeen

De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie op zich neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal.

6.1.2 De kosten van de grondexploitatie

De via het exploitatieplan te verhalen kosten zijn limitatief beschreven in het Bro (artikel 6.2.3 e.v.). Om deze kosten op te nemen in het exploitatieplan zullen de kosten ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken en werkzaamheden bij een exploitatie in rekening te kunnen brengen via een exploitatieplan, namelijk: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (artikel 6.13 lid 6 Wro).

6.1.3 De opbrengsten van de grondexploitatie

Tot de opbrengsten van de exploitatie, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten derde, van de wet, worden gerekend de ramingen van de opbrengsten:

Van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied;
Van bijdragen en subsidies van derden;
Welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

Bij de uitgifte van gronden in het exploitatiegebied worden de uitgifteprijzen gehanteerd per peildatum 1 januari 2016 en deze zijn gebaseerd op het advies gronduitgifte prijzen van “Van de Water Makelaardij” voor de VON-prijzen en van “Stec Groep” inzake de residuele grondwaarden. Het advies maakt als Bijlage I onderdeel uit van het exploitatieplan. De grondprijzen worden jaarlijks geïndexeerd conform door de gemeente gehanteerde, door accountant geadviseerde, indexaties.

In het exploitatieplan zijn geen bijdragen van derden en subsidies voorzien. Ook worden er op basis van huidige inzichten geen kosten gemaakt ten behoeve van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

6.1.4 Wijze van toerekenen

Binnen het exploitatieplan worden de kosten van de grondexploitatie (de lasten) verdeeld over bouwpercelen met aangewezen bouwplannen. Dit gebeurt naar rato van de opbrengstpotentie van die percelen. De opbrengstpotentie wordt afgeleid van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond, aan de hand van door de gemeente vastgesteld uitgifteprijsbeleid (Kader grondprijzen 2016 gemeente Tilburg) en de uitgevoerde taxatie door “Van de Water Makelaardij” voor de VON-prijzen en van “Stec Groep” inzake de residuele grondwaarden.

De notitie ‘Kader grondprijzen 2016’ geeft de uitgangspunten voor de grondprijzen van onder andere woningen, commerciële-, maatschappelijke- en sportvoorzieningen. Aan de hand van de richtlijnen en de uitgevoerde taxatie is specifiek de opbrengstpotentie per woningtype en functie bepaald. Voor sociale woningbouw wordt door de gemeente een vaste grondprijs gerekend eventueel rekening houdende met een correctie factor als gevolg van stapeling van appartementen.

Een bouwperceel met een hoge opbrengstpotentie per gehanteerde eenheid betaalt relatief meer mee aan de kosten dan een perceel met een geringere opbrengstpotentie. Naast deze opbrengsten door uitgifte van gronden in het exploitatiegebied, benoemt artikel 6.2.7 Bro ook opbrengsten uit ramingen voor bijdragen en subsidies van gemeente en/of van derden alsmede opbrengsten uit ramingen welke worden verkregen of toegerekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de toekomst voor bebouwing in aanmerking komen die als opbrengsten worden opgenomen in de exploitatieopzet.

De opbrengstpotentie per eigenaar is bepaald op basis van het programma in het voorgenomen ruimtegebruik, zoals opgenomen in Bijlage D.

Om de exploitatiebijdrage te kunnen bepalen moet men kijken naar de feitelijke situatie. De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de uit te geven gronden. Deze wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning of in de afspraken omtrent kostenverhaal vastgelegd in een posterieure overeenkomst.

De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunning aanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten. Er kan dus geen aftrek plaatsvinden voor later door de vergunninghouder nog zelf te maken kosten. Voor dat laatste zal artikel 6.22 Wro moeten worden toegepast, of een posterieure overeenkomst moeten worden gesloten.

6.1.5 Peildatum en rente

In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum tot aan de datum van uitgifte wordt dan rekening gehouden met een kostenstijging, dit is ook van toepassing op de opbrengstenstijging. De rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige kosten worden in rekening gebracht via het exploitatieplan. De eventuele renteopbrengsten moeten van deze kosten worden afgetrokken.

In een exploitatiegebied worden de kosten meestal in een eerder stadium gemaakt dan het moment van ontvangst van de exploitatiebijdrage, dit moet daarom in een cashflow worden uitgezet.

De rente-invloeden van de voorgenomen uitgaven en nog te realiseren inkomsten worden uitgerekend door deze terug te rekenen (contant te maken) naar 1 januari van het jaar van het exploitatieplan.

6.1.6 Berekening exploitatiebijdrage

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten wordt berekend. Dit dient plaats te vinden aan de hand van door de gemeente te bepalen gewogen eenheden, die gebaseerd worden op basiseenheden per uitgiftecategorie maal de daaraan toegekende gewichtsfactor. Het te realiseren programma wordt omgerekend naar het aantal gewogen eenheden en vervolgens omgerekend naar de door exploitant te betalen exploitatiebijdrage op basis van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Van de uiteindelijke exploitatiebijdrage die exploitant moet betalen wordt de inbrengwaarde van de gronden van exploitant en eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden die exploitant heeft uitgevoerd in mindering gebracht.

Definitie basiseenheden

De basiseenheid waarmee gerekend wordt in dit exploitatieplan is bij het woningbouwprogramma voor appartementen en de voorzieningen het aantal m² bvo en bij grondgebonden woningen het aantal m² kavel behorende bij de woning.

Vaststelling uitgifteprijzen en gewogen eenheden

Eén van de grondbeginselen van de exploitatiebijdrage is dat de bijdrage gekoppeld is aan de netto contante opbrengsten van de exploitanten. Voor het bepalen van de opbrengstpotentie van de in het exploitatiegebied gelegen percelen wordt gebruik gemaakt van de uitgifteprijs van bouwrijpe grond, uitgedrukt in een prijs per m², m² bvo en m² vvo behorende bij het uitgeefbaar terrein.

De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten, gebaseerd op de uitgifteprijzen. Om dit te bewerkstelligen worden aan de gedefinieerde basiseenheden relatieve gewichten toegekend. Het gewicht dat wordt toegekend is afhankelijk van de uitgifteprijs van de uitgiftecategorie.

Bij de bepaling van het aantal gewogen eenheden dient rekening gehouden te worden met fasering in de tijd. Een vierkante meter uitgifte in 2016 is anders dan dezelfde vierkante meter in 2020. De bepaalde gewichtseenheden dienen dus contant gemaakt te worden naar 2016.

Exploitatiebijdrage per gewogen eenheid

De uiteindelijke exploitatiebijdrage per gewogen eenheid die een exploitant moet betalen is bepaald door de te verhalen kosten te delen door het totaal van de gewogen eenheden. Dit leidt tot een exploitatiebijdrage per gewogen eenheid. De exploitant krijgt een bijdrage toegerekend op basis van het aantal gewogen eenheden van zijn aandeel in het totale plan maal het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid.

Exploitatiebijdrage per exploitant

Op de genoemde exploitatiebijdrage moeten de inbrengwaarde van de gronden en de gemaakte kosten van zelf verrichtte werkzaamheden nog in mindering worden gebracht. De kosten van zelf verrichte werkzaamheden kunnen niet hoger zijn dan aangegeven in het laatst vastgestelde exploitatieplan. De vergunninghouder moet aantonen dat de werken en werkzaamheden, waarop de kosten betrekking hebben, zijn gemaakt overeenkomstig de regels en eisen die het exploitatieplan stelt. Het college van Burgemeester en Wethouders kan een accountantsverklaring eisen.

6.1.7 Kostenverhaal

De via het exploitatieplan te verhalen kosten zijn limitatief beschreven in het Bro (artikel 6.2.3 e.v.). Om deze kosten op te kunnen nemen in het exploitatieplan zullen de kosten ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken en werkzaamheden bij een exploitatie in rekening te kunnen brengen via een exploitatieplan (artikel 6.13 lid 6 Wro), namelijk:

Profijt,
Toerekenbaarheid en
Proportionaliteit.

De kosten en opbrengsten zijn geraamd op basis van het voorgenomen ruimtegebruik (Bijlage D) en het Beeldkwaliteitsplan herziene versie d.d. 20 januari 2016 (Bijlage L) en het ‘Kwaliteitshandboek openbare ruimte’ deel 1 (Proces) d.d. 16 juni 2016 en deel 2 (Kwaliteitsstandaard) d.d. 14 juli 2016 (Bijlage M).

Alle documenten maken onderdeel uit van het exploitatieplan en zijn als bijlage toegevoegd.

6.1.8 De aftopping van de kosten (macro-aftopping)

In artikel 6.16 Wro is bepaald dat indien in een exploitatieplan het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, kan de gemeente die kosten slechts verhalen tot maximaal het bedrag van die opbrengsten.

De berekening van de maximaal te verhalen kosten is opgenomen in Bijlage E 'Exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan' in tabel H.

Hoofdstuk 7 Toelichting op de eisen en regels

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de eisen en regels opgenomen in hoofdstuk 9.

7.2 Toelichting bij artikel 1: begrippen

Tenzij anders vermeld gelden de definities van begrippen die zijn opgenomen in de regels behorende bij het bestemmingsplan 'Koningsoord Berkel-Enschot 2017'. Daarnaast worden de begrippen verklaard, welke specifiek een relatie hebben met het exploitatieplan 'Exploitatieplan Koningsoord Berkel-Enschot 2017'.

7.3 Toelichting bij artikel 2: eisen aan de uitvoering van werken en werkzaamheden

De werken en werkzaamheden dienen te voldoen aan de in het Beeldkwaliteitsplan herziene versie d.d. 20 januari 2016 (Bijlage L) opgenomen uitgangspunten.

Daarnaast dienen de werken en werkzaamheden te voldoen aan het ‘kwaliteitshandboek openbare ruimte’ deel 1 (Proces) d.d. 16 juni 2016 en deel 2 (Kwaliteitsstandaard) d.d. 14 juli 2016 (Bijlage M). Hierin zijn de uitgangspunten, technische eisen en procesafspraken opgenomen waaraan de in hoofdstuk 5 omschreven werken en werkzaamheden moeten voldoen.

Alle documenten maken onderdeel uit van het exploitatieplan en zijn als bijlage toegevoegd.

7.4 Toelichting bij artikel 3: regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden

In de uitvoeringsfase van de voorgenomen ontwikkeling speelt het opstellen van bestekken een rol. Zodra met de bestekken is ingestemd kan de vervolgstap van aanbesteding en gunning worden gezet.

Na gunning vindt de feitelijke uitvoering plaats. In dit stadium is het nodig om te controleren (inspecteren) of wordt voldaan aan de inhoudelijke eisen en aan de eisen rond de wijze van uitvoering.

7.4.1 Toelichting op artikel 3.1: bestekken

Om te waarborgen dat tijdens de uitvoering zoveel mogelijk overeenkomstig de eisen en regels wordt gewerkt is het van belang dat er voorafgaande toetsing van het bestek door de gemeente plaatsvindt.

Een bestek wordt getoetst aan beeldkwaliteitsplan en het kwaliteitshandboek openbare ruimte.

De eisen van het bestek dienen te voldoen aan de RAW-standaard 2010. RAW staat voor Rationalisatie en Automatisering in de Grond-, Water- en Wegenbouw.

Met een besluit tot instemming van burgemeester en wethouders van de gemeente wordt duidelijk, dat aan de eisen wordt voldaan. Aan de goedkeuring van het bestek kunnen door de gemeente voorwaarden worden verbonden met betrekking tot de technische uitvoering van werken en werkzaamheden.

In geval de gemeente zelf het bestek opstelt is een expliciet instemmingsbesluit niet vereist. De gemeente dient wel conform de regels verbonden aan het uitvoeren van werken en werkzaamheden te handelen.

7.4.2 Toelichting op artikel 3.2: aanbesteding

Op de gunning van opdrachten voor de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de volgende regels van toepassing:

de Europese regels betreffende aanbesteding, zijnde de richtlijn 2004/18/EG van het Europese Parlement en de Raad van 31 maart 2004;
aanbestedingswet per 1 april 2013;
beleidskader inkoop & aanbesteding van de gemeente vastgesteld in 2013, welke als Bijlage O onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan.

In dit artikel is vastgelegd welke regels en procesafspraken er gelden voor het uitvoeren en aanbesteden van werken en werkzaamheden.

De drempel voor Europese aanbesteding is per 1 januari 2016 vastgesteld op:

Voor werken: €5.225.000, -
Voor leveringen en diensten: €209.000, -.

Uit het aanbestedingsbeleid van de gemeente volgen in aanvulling op het Europese aanbestedingsrecht de volgende bedragen:

[image]

Alle genoemde bedragen zijn exclusief omzetbelasting.

Indien na vaststelling van het exploitatieplan de voorgenoemde bedragen of regels voor aanbesteding door het bevoegd gezag worden gewijzigd zijn die nieuwe bedragen of regels van toepassing.

7.4.3 Toelichting op artikel 3.3: inspecties en uitvoering

Als particulieren eigenaren zelf op eigen terrein werken en werkzaamheden zouden kunnen en willen realiseren moeten deze werken en werkzaamheden qua uitvoering, vorm en kwaliteit voldoen aan de regels in dit exploitatieplan. Om te kunnen constateren of dat het geval is, is voorafgaande inspectie nodig door de gemeente. Voor sommige werken en werkzaamheden kan gelden dat tussentijdse inspectie nodig is. (Ondergrondse voorzieningen) De aanvang van de werken en werkzaamheden dient tijdig aan de gemeente gemeld te worden.

Inspecteurs van de gemeente hebben om deze reden een controlerende taak en altijd toegang tot het exploitatiegebied. Hun inspectie bevoegdheid is hiermee niet beperkt tot de het (toekomstig) openbaar gebied, maar heeft ook betrekking op het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied.

Indien uit de inspecties blijkt dat voldaan wordt aan de regels van dit exploitatieplan dan wordt voor zowel de eerste als de tweede oplevering een Proces-Verbaal opgesteld.

Indien uit de inspecties blijkt dat niet voldaan wordt aan de regels van dit exploitatieplan dan geldt het regime van de bestuursrechtelijke handhaving van de Algemene wet bestuursrecht en kan daarnaast ook strafrechtelijke worden gehandhaafd.

7.5 Toelichting bij artikel 4: regels fasering en koppeling

7.5.1 Fasering en tijdvakken

Voor het exploitatiegebied is een tekening van het voorgenomen ruimtegebruik gemaakt. (Bijlage D)

Voor een efficiënte, marktconforme afzet van de uitgeefbare kavels wordt het voorgenomen ruimtegebruik gefaseerd in 9 deelgebieden. De fasering is bedoeld ter onderbouwing van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie en is niet juridisch bindend.

De start van de realisatie van de Gebiedsontsluitingsweg is gepland in juli 2018 of zoveel eerder als mogelijk is en is uiterlijk in december 2019 (met uitzondering van de groenvoorzieningen) gerealiseerd. Het definitieve tracé van de Gebiedsontsluitingsweg is daarbij bepalend voor de definitieve afronding van deelgebied 9. De start datum en definitieve oplevering van de Gebiedsontsluitingsweg zijn juridisch bindend. In Bijlage R Kaart met ligging gebiedsontsluitingsweg is de ligging weergegeven.

Voor de ontwikkeling van deelgebied 8 is het noodzakelijk dat het nieuwe winkelcentrum gerealiseerd is.

Toelichting op de fasering

Voor het exploitatiegebied is een tekening van het voorgenomen ruimtegebruik gemaakt.

Voor woningbouw is uitgegaan van een jaarlijkse uitgifte van grond voor gemiddeld circa 75 grondgebonden woningen per jaar.

Voor de commerciële voorzieningen en sportterreinen is de uitgifte gepland in 2017.

In Bijlage E Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan is in tabel D de uitgifte per eigenaar in de tijd opgenomen gebaseerd op de kaart “Voorgenomen ruimtegebruik” welke als Bijlage D onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan.

7.5.2 Koppeling

In kader van de fasering zijn twee koppelingen voorzien met het uitvoeren van werken en werkzaamheden, te weten:

Een omgevingsvergunning voor deelgebied 8 wordt eerst verleend nadat het nieuwe winkelcentrum gerealiseerd is;
Bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet voldaan worden aan de kaart ‘aanwijzing programma sociaal’ (Bijlage Q).

7.6 Toelichting bij artikel 5: verbods- en afwijkingsbepalingen

De verbods- en afwijkingsbepalingen opgenomen in artikel 5 zijn bedoeld om in het algemeen te regelen dat handelen in strijd met de regels verboden is, waardoor het mogelijk is om bestuursrechtelijk handhavend op te kunnen treden. Het verbod is ook bedoeld om duidelijk te maken dat deze overtreding een economisch delict is (op grond van de Wet economische delicten) en uit dien hoofde strafbaar is.

Daarnaast zijn er op grond van artikel 6.13 lid 1 Wro regels opgenomen waarbij bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan.

7.7 Toelichting bij artikel 6: Slotbepaling

De eisen en regels van hoofdstuk 9 kunnen worden aangehaald als "eisen en regels Exploitatieplan Koningsoord Berkel-Enschot 2017".

Hoofdstuk 8 Exploitatieopzet

8.1 Algemeen

Het opstellen van een exploitatieopzet behoort tot de verplichte onderdelen van het exploitatieplan.

Om de exploitatiebijdrage per eigendom/ exploitant te kunnen berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op:

De reken technische uitgangspunten
Het ruimtegebruik
Het programma
Raming van de inbrengwaarde van de gronden
Raming van de andere kosten
Raming van de opbrengsten
De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten.
De exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar
Het percentage van reeds gerealiseerde kosten

Alle in dit hoofdstuk genoemde bedragen zijn bedragen exclusief omzetbelasting.

In Bijlage E van dit exploitatieplan is de uitgebreide exploitatieopzet opgenomen, die onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. Deze exploitatieopzet is conform het voorbeeld model behorende bij de Handreiking Grondexploitatiewet (tweede herziene druk 2010) opgesteld.

Ter verduidelijking wordt waar mogelijk een verband gelegd met de tabellen vanuit Bijlage E of eventueel overige relevante bijlagen.

8.2 De reken technische uitgangspunten

In onderstaande tabel zijn de reken technische uitgangspunten opgenomen:

Rekentechnische uitgangspunten
Start plan	1 januari 2016
Prijspeildatum	1 januari 2016
Einddatum	31 december 2023
Looptijd in jaren	8
Rentevoet per jaar	3,5%
Kostenstijging per jaar	2,0%
Opbrengstenstijging 2016 t/m 2019	1,0%
Opbrengstenstijging vanaf 2020 t/m 2025	1,5%
Vanaf 2026	0,0%

Tabel 1 Rekentechnische uitgangspunten

In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige peildatum. Vanaf deze peildatum tot aan de datum van de uitgaven (als het gaat om kosten) wordt rekening gehouden met een parameter voor kostenstijging. Hetzelfde geldt voor opbrengstenstijging.

De rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige kosten worden meegenomen in de exploitatieopzet. De eventuele renteopbrengsten worden op deze kosten in mindering gebracht. De kosten worden over het algemeen eerder gemaakt dan het moment van de opbrengsten. Hiermee is in de exploitatieopzet rekening gehouden door alle kosten en opbrengsten ‘in de tijd uit te zetten’ en vervolgens alle kosten en opbrengsten contant te maken naar genoemde peildatum.

De start van de uitvoering van de werken en werkzaamheden is voorzien in 2016 en de huidige verwachting is dat de werkzaamheden eind 2023 worden afgerond.

Het rentepercentage is bepaald op basis van de interne rekenrente van de gemeente op grondbedrijf activiteiten. Voor de begroting 2016 wordt een percentage gehanteerd van 3,5%.

De jaarlijkse percentages voor kosten- en opbrengstenstijging zijn overgenomen uit het advies van Deloitte Real Estate over de te hanteren indexcijfers bij grondexploitaties van de gemeente Tilburg.

8.3 Het voorgenomen ruimtegebruik

Op de “Kaart voorgenomen ruimtegebruik” is op basis van het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan het ruimtegebruik per onderscheiden functie bepaald. De kaart maakt als Bijlage D onderdeel uit van het exploitatieplan en dient als basis voor de grondexploitatie.

In Bijlage E Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan is het beoogde ruimtegebruik per eigenaar in beeld gebracht waarbij onderscheid wordt gemaakt in m² uitgeefbare grond en m² openbare ruimte.

In onderstaande tabel is het ruimtegebruik opgenomen.

Voorgenomen ruimtegebruik	%	m²
Exploitatiegebied	100%	309.516m²
Uitgeefbaar (woningbouw)	40,6%	125.588m²
Uitgeefbaar (winkels met appartementen)	4,3%	13.373m²
Uitgeefbaar (sportpark)	0,5%	1.415m²
Verharding	31,7%	98.017m²
Groen	19,1%	59.040m²
Waterberging	3,9%	12.083m²

Tabel 2 Ruimtegebruik

8.4 Het programma

Op basis van de woonvisie en woningbouwprogrammering van de gemeente en het stedenbouwkundige plan is het woningbouwprogramma vertaald naar te onderscheiden woningtype en categorieën. Daarnaast is het aantal te realiseren m² voorzieningen bepaald.

Programma	ehd
Aantal woningen	726
Commerciële voorziening m²VVO (inclusief horeca)	10.240
Sportvoorzieningen m²	1.415

Tabel 3 Programma

In Bijlage E Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan is in tabel D het programma in de tijd uitgezet per eigenaar.

8.5 Raming van de inbrengwaarde van de gronden

Op grond van artikel 6.2.3 Bro zijn onder de inbrengwaarden begrepen de ramingen van:

de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;
de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;
de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;
de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

De in de exploitatieopzet opgenomen inbrengwaarden van de gronden (met de daarop aanwezige opstallen) zijn gebaseerd op een externe taxatie door een onafhankelijk deskundige, te weten Gloudemans d.d. 9 maart 2017. Het taxatierapport maakt als Bijlage H onderdeel uit van dit exploitatieplan.

De peildatum van de taxatie is vastgesteld op september 2016.

Op grond van artikel 6.13 Wro wordt de inbrengwaarde van de gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet.

Er is geen rekening gehouden met ‘algehele’ schadeloosstelling, maar uitsluitend met de waarde op grond van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet omdat er geen besluit tot voornemen van onteigening door de gemeenteraad is genomen. In geval na de vaststelling van dit exploitatieplan een onteigening wordt verwacht en door de gemeenteraad een onteigeningsbesluit wordt genomen, zullen bij de herziening van het exploitatieplan de inbrengwaarden worden aangepast. De gemeente Tilburg gaat er op dit moment vanuit dat verkrijging van de genoemde gronden via minnelijk overleg op basis van de waarde op grond van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet zal plaats vinden.

Er is rekening gehouden met de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten. Dit geldt alleen voor de gronden in het huidige winkelcentrum.

8.5.1 Sloopkosten (artikel 6.2.3 d Bro)

De sloopkosten van de bestaande opstallen zijn geraamd op basis van een bedrag per m³.

De raming van de sloopkosten is opgenomen in Bijlage E Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan in tabel G onder raming van de inbrengwaarde, onderdeel “sloop op eigen terrein”. De specificatie van de kosten is opgenomen in Bijlage G Onderbouwing opbrengsten en andere kosten grondexploitatie onder onderdeel B.

8.6 Andere kosten in verband met de exploitatie

De exploitatieopzet bevat een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie dan de inbrengwaarden als bedoeld in artikel 6.13 Wro. De in de Bro limitatief opgenomen opsomming van de kosten die mogen worden opgenomen is bij het opstellen van de exploitatieopzet als uitgangspunt gehanteerd. De andere kosten in verband met de exploitatie zijn bepaald op basis van kengetallen uit het civieltechnische prijzenboek van de gemeente.

De raming van de andere kosten in verband met de exploitatie is opgenomen in Bijlage E Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan in tabel G onder raming van de andere kosten”.

In de volgende paragrafen worden de kostenposten betrekking hebbende op deze exploitatie nader toegelicht.

8.6.1 Onderzoekskosten (artikel 6.2.4 lid a Bro)

In verband met de ontwikkeling van het exploitatiegebied zijn of worden een aantal onderzoeken uitgevoerd. Het Bro vermeldt de kosten van het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kosten. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan de kosten van de volgende onderzoeken: milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, luchtkwaliteit onderzoek, onderzoek naar flora en fauna, watertoets, archeologisch onderzoek en een planschaderisicoanalyse.

De kosten van de nog te verrichten onderzoeken zijn op basis op basis van ervaringscijfers ingeschat en onderbouwd. De kosten van de al uitgevoerde onderzoeken zijn tegen werkelijke kosten opgenomen. De specificatie van de kosten is opgenomen in Bijlage G Onderbouwing opbrengsten en andere kosten grondexploitatie onder onderdeel C.

8.6.2 Kosten van bodemsanering en overige grondwerken (artikel 6.2.4 lid b Bro)

Vooralsnog is er nog geen rekening gehouden met bodemsanering. Na onderzoek kunnen deze kosten bij een herziening van het exploitatieplan worden meegenomen.

De kosten van verwijderen van bestaande verharding en groen en de realisatie van de waterberging binnen het plangebied zijn hier opgenomen. De specificatie van de kosten is opgenomen in Bijlage G Onderbouwing opbrengsten en andere kosten grondexploitatie onder onderdeel D.

8.6.3 Kosten aanleg van nutsvoorzieningen (artikel 6.2.4 c alsmede 6.2.5 a Bro)

Nog niet duidelijk is of er binnen het exploitatiegebied bestaande kabels en leidingen verplaatst dienen te worden. Mocht dit aan de orde zijn worden de kosten bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan meegenomen. De kosten van aanleg van nieuwe nutsvoorzieningen worden door de nutsbedrijven verhaald via de gebruikstarieven.

De specificatie van de kosten is opgenomen in Bijlage G Onderbouwing opbrengsten en andere kosten grondexploitatie onder onderdeel E.

8.6.4 Kosten van de aanleg van voorzieningen in het exploitatiegebied (artikel 6.2.4 lid c Bro alsmede 6.2.5 b tm f Bro)

Binnen het exploitatiegebied wordt voor de woningen en voorzieningen riolering aangelegd en worden voor de woningen huisaansluitingen tot aan kavelgrens aangelegd.

In het exploitatiegebied worden wegen, voet- en fietspaden aangelegd en wordt voorzien in de parkeerbehoefte. Voor de verdere inrichting van het exploitatiegebied worden groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, straatmeubilair, openbare verlichting en brandkranen aangelegd. Dit alles conform de Kaart voorgenomen ruimtegebruik,het Beeldkwaliteitsplan en het Kwaliteitshandboek openbare ruimte welke als bijlage onderdeel uitmaken van dit exploitatieplan.

De specificatie van de kosten is opgenomen in Bijlage G Onderbouwing opbrengsten en andere kosten grondexploitatie onder onderdeel F, G, H en I.

8.6.5 Kosten van de aanleg van voorzieningen buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4 lid e Bro)

Ook de kosten van de aanleg van voorzieningen buiten het exploitatiegebied mogen in de exploitatieopzet worden meegenomen.

Voor alle kosten, dus ook voor deze kosten, gelden bij de toerekening aan het exploitatiegebied de volgende criteria (artikel 6.13 lid 6 Wro):

Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen maatregelen, werken en/of voorzieningen.
Toerekenbaarheid: er dient een causaal verband te bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de te maken kosten. De kosten zouden dus niet aan de orde zijn zonder de ontwikkeling of worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Indien kosten deels uit andere bron worden betaald zijn zij (voor dat deel) niet toerekenbaar.
Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van het werk of de voorziening waarvoor de kosten worden gemaakt moeten de kosten naar evenredigheid worden verdeeld naar de gebieden die profijt hebben.

De gemeente Tilburg heeft een Nota Systematiek Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen opgesteld welke als Bijlage N onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan. In deze nota onderbouwd de gemeente welke bovenwijkse voorzieningen op basis van de 3 criteria worden toegerekend aan het exploitatiegebied. De onderbouwing van de berekening van de bijdrage is ook opgenomen in Bijlage N.

8.6.6 Kosten voor toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.4 F Bro)

In het exploitatiegebied worden geen kosten voorzien voor toekomstige grondexploitaties.

8.6.7 Kosten milieu en archeologische voorzieningen (artikel 6.2.5 I Bro)

Er is deels aanvullend archeologisch onderzoek uitgevoerd. Als uit aanvullend onderzoek blijkt dat er kosten in kader van archeologische voorzieningen gemaakt dienen te worden, dan worden deze kosten bij de eerstvolgende herziening meegenomen in het exploitatieplan.

In kader van geluid worden er langs het spoor geluidschermen geplaatst en wordt het spoor voorzien van raildempers.

Om de realisatie van het exploitatiegebied mogelijk te maken dient een geurcirkel aangekocht te worden.

De specificatie van de kosten is opgenomen in Bijlage G Onderbouwing opbrengsten en andere kosten grondexploitatie onder onderdeel J.

8.6.8 Plankosten (artikel 6.2.4 leden g tm j Bro)

Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht.

De Wro en Bro gaan ervan uit dat deze kosten worden gemaximeerd door een ministeriële Regeling Plankosten Exploitatieplan. Er is een ontwerpregeling plankosten exploitatieplan van januari 2010. De gemeente Tilburg maakt wel van deze ontwerp Regeling gebruik om de plankosten te bepalen (maximeren).

De kosten zijn nominale bedragen en worden dus niet in de tijd geïndexeerd. Bij wijzigingen van het plan en de geraamde (civiele en cultuurtechnische) kosten worden de nominale bedragen aangepast.

De specificatie van de kosten is opgenomen in Bijlage G Onderbouwing opbrengsten en andere kosten grondexploitatie onder onderdeel K. Daarnaast maakt Bijlage F Ingevulde plankostenscan onderdeel uit het exploitatieplan. Hierin wordt een onderbouwing gegeven van de berekening van de gemaximeerde plankosten.

8.6.9 Planschade (artikel 6.2.4 lid l Bro)

Door middel van een risicoanalyse planschade zijn de mogelijke kosten betreffende planschade in beeld gebracht en opgenomen in de exploitatieopzet. De planschade risicoanalyse met bijbehorende taxaties van de mogelijke schade maakt als Bijlage J onderdeel uit van dit exploitatieplan.

8.7 Raming van de opbrengsten

De opbrengsten in dit exploitatieplan bestaan uit grondopbrengsten vanuit woningbouw en voorzieningen. De grondopbrengsten zijn bepaald naar aanleiding van het advies gronduitgifte prijzen welk als Bijlage I onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan.

Het advies is mede gebaseerd op het “voorgenomen ruimtegebruik”, het beeldkwaliteitsplan en het kader grondprijzen 2016 wat als Bijlage P onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan. De grondprijs is residueel berekend. Voor sportvoorzieningen en sociale woningbouw hanteert de gemeente in haar grondprijsbeleid een vaste uitgifteprijs.

Voor grondgebonden woning en sportvoorzieningen is de grondprijs per m² uitgeefbare kavel bepaald en voor de appartementen per m² BVO. Voor de overige (commerciële) voorzieningen is de grondprijs per m² VVO bepaald.

In onderstaande tabel zijn de grondprijzen per uitgiftecategorie opgenomen. Zie ook Bijlage G voor nadere uitwerking.

Uitgiftecategorie
Appartement sociaal	€117,19	per m² bvo
Appartement middel (boven winkelcentrum)	€213,50	per m² bvo
Appartement middel (overig)	€454,96	per m² bvo
Appartement duur (boven winkelcentrum)	€249,41	per m² bvo
Appartement duur (overig)	€396,97	per m² bvo
Sociale huurwoning	€115,38	per m²
Rijwoning	€319,09	per m²
Hoekwoning	€278,04	per m²
Semi-bungalow	€171,64	per m²
Tweekapper (kleine kavel)	€323,28	per m²
Tweekapper (grote kavel)	€328,19	per m²
Vrijstaand (kleine kavel)	€303,61	per m²
Vrijstaand (grote kavel)	€317,24	per m²
Winkels	€1.128,76	per m²VVO
Sportvoorziening	€57,00	per m²

Tabel 4 Grondprijzen

In Bijlage E Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan zijn in tabel E de grondopbrengsten van de verschillende categorieën per eigenaar geïnventariseerd.

8.8 De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten

De kosten kunnen alleen verhaald worden voor zover deze niet uitstijgen boven de opbrengsten. Als de grondopbrengsten lager zijn dan de kosten dan is het berekende tekort voor rekening van de gemeente en is de omvang van het kostenverhaal beperkt tot het niveau van de opbrengsten. Dit wordt de macroaftopping genoemd.

Uit de in Bijlage E opgenomen exploitatieopzet volgt de volgende tabel.

Kosten en opbrengsten	Bedrag
Te verhalen kosten (netto contante waarde per 1 januari 2016)		€53.087.364
-/- bijdrage andere gebiedsexploitatie		€ -
-/- bijdrage gemeente / provincie		€ -
Opbrengsten (netto contante waarde per 1 januari 2016)		€52.097.142

Tabel 5 Bepaling niveau van de verhaalbare kosten

Conclusie

De grondopbrengsten zijn lager dan de te verhalen kosten. Dit betekent dat niet alle kosten opgenomen in het exploitatieplan kunnen worden verhaald.

8.9 De exploitatiebijdrage per eigendom of eigenaar

8.9.1 Stappen berekening exploitatiebijdrage

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten over het uitgeefbare gebied wordt berekend. Hiervoor dienen volgend de wettekst achtereenvolgens 5 stappen doorlopen te worden.

Stap 1: Verdeling naar uitgiftecategorieën (lid 1)

Stap 2: Bepaling van de basiseenheid per uitgiftecategorie (lid 2)

Stap 3: Bepaling van de gewichtsfactor en de gewogen eenheden (lid 3)

Stap 4: Optelling aantal gewogen eenheden (lid 4)

Stap 5: Bepaling verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5).

De omslag methode wordt in deze paragraaf verder uitgewerkt.

Stap 1: Verdeling naar uitgiftecategorieën (lid 1)

De uitgiftecategorieën in de exploitatieopzet zijn gebaseerd op advies gronduitgifte prijzen Koningsoord. De uitgiftecategorieën komen overeen met de in tabel grondprijzen opgenomen categorieën.

Stap 2: Bepaling van de basiseenheid per uitgiftecategorie (lid 2)

Als basiseenheid bij de verschillende categorieën wordt gehanteerd de vierkante meter uitgeefbare oppervlakte voor grondgebonden woningen en sportvoorzieningen. Voor de appartementen het aantal m² bvo en voor overige voorzieningen (commercieel en maatschappelijk) het aantal m² vvo.

Stap 3: Bepaling van de gewichtsfactor en de gewogen eenheden (lid 3)

De gewichtsfactoren betreft de verhouding tussen de verschillende uitgiftecategorieën geldende uitgifteprijzen per basiseenheid. De gewichtsfactoren zijn afgeleid van de laagste uitgifteprijs van alle categorieën namelijk sportvoorzieningen.

Stap 4: Bepaling aantal gewogen eenheden (lid 4)

Het totaal aantal gewogen eenheden wordt bepaald door de optelsom per uitgiftecategorie, van de vermenigvuldiging van de uitgeefbare oppervlakte per uitgiftecategorie, met bijbehorende gewichtsfactoren, rekening houdende met de fasering in de tijd. De gewogen eenheden worden contant gemaakt naar heden. Het aantal gewogen eenheden per 1 januari 2016 komt uit op 908.712 eenheden.

In Bijlage E Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan zijn in tabel F onder de grondopbrengsten de specificatie van de berekening opgenomen.

Stap 5: Bepaling verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5)

Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is de uitkomst van de formule: Totaal verhaalbare kosten (NCW 1 januari 2016) gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden (NCW 1 januari 2016) De verhaalbare kosten per eenheid bedragen €57,33.

8.9.2 De berekening van de (bruto) exploitatiebijdrage per eigenaar

De hoogte van de bruto-exploitatiebijdrage van een eigendom wordt vervolgens bepaald door per eigendom vast te leggen hoeveel gewogen eenheden dit bevat per uitgifte categorie en het totale aantal gewogen eenheden per eigendom dan te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Het ruimtegebruik per eigenaar is de basis voor de bepaling van het aantal gewogen eenheden per uitgifte categorie.

In Bijlage E Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan is in tabel I per eigendom de bruto- en netto- exploitatiebijdrage zichtbaar gemaakt.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning wordt de exploitatiebijdrage berekend conform de hiervoor in artikel 6.19 lid 1 Wro opgenomen systematiek. Deze systematiek houdt rekening met de inbrengwaarden van de uitgeefbare gronden van de aanvrager om omgevingsvergunning en met de verhaalbare kosten die deze aanvrager zelf al heeft gemaakt. Daarnaast komen op grond van de regeling Plankosten art 7 lid 1 in ieder geval de kosten voor verwerving en gronduitgifte naar rato in mindering.

8.9.3 Koppeling kostenverhaal aan omgevingsvergunning

De te betalen exploitatiebijdrage is de netto contante waarde per 1 januari 2016 en geldt als de exploitatiebijdrage die verbonden is aan het financieel voorschrift, zoals dat onderdeel uitmaakt van de omgevingsvergunning voor het bouwen. Dit bedrag dient met op de datum van de verstrekking van de omgevingsvergunning verhoogd te worden met rente.

Er wordt geen financiële voorwaarde aan een omgevingsvergunning voor het bouwen verbonden voor de die gronden, waarvoor geldt dat het kostenverhaal ten tijde van de indiening van de omgevingsvergunning anderszins verzekerd is.

8.9.4 Betalingstermijn exploitatiebijdrage

Burgemeester en wethouders van de gemeente zullen in de omgevingsvergunning bepalen wanneer de

exploitatiebijdrage moet worden betaald.

Hoofdstuk 9 Eisen en regels werken en werkzaamheden

9.1 Artikel 1 Begrippen

Tenzij anders vermeld gelden de definities van begrippen die zijn opgenomen in de regels behorende bij het bestemmingsplan 'Koningsoord Berkel-Enschot 2017' of opgenomen in de bijlage behorende bij het exploitatieplan.

Daarnaast worden de begrippen verklaard, welke specifiek een relatie hebben met het exploitatieplan 'Exploitatieplan Koningsoord Berkel-Enschot 2017'.

Anterieure overeenkomst: Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en particuliere exploitant over grondexploitatie, gesloten voor vaststelling van het exploitatieplan.

Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het uitgeefbare gebied, die voldoet aan de eisen van de gemeente.

Eigenaar: Degene die in de openbare registers van het kadaster staat vermeld als eigenaar van een binnen het exploitatiegebied gelegen eigendom.

Eigendom: Een samenstel van kadastrale percelen binnen het exploitatiegebied, van dezelfde eigenaar.

Netto contante waarde: De door discontering berekende waarde per 1 januari van het startjaar van de exploitatie van het exploitatieplan) van in de tijd gefaseerde kosten en opbrengsten rekening houdend met indexering en rentekosten.

Voorzieningen van openbaar nut: Voorzieningen als bedoeld in artikel 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening, welke tezamen de openbare ruimte vormen.

Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan 'Koningsoord Berkel-Enschot 2017' van de gemeente Tilburg bestaande uit een plankaart (verbeelding), regels en een toelichting.

Bevoegd gezag: het bevoegd gezag als bedoeld in artikel 1.1, lid 1, Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht.

Gebiedsontsluitingsweg: de verbindingsweg inclusief bijbehorende voorzieningen (zoals een rotonde nabij het nieuwe winkelcentrum, verlichting, riolering, bermen, kabels & leidingen etc.) en de daarop voorafgaand te realiseren bouwweg en duiker tussen de Raadhuisstraat en de Rauwbrakenweg. De weg is aangegeven op de kaart met ligging gebiedsontsluitingsweg (Bijlage R).

9.2 Artikel 2: Eisen aan de uitvoering van werken en werkzaamheden

De in hoofdstuk 5 opgenomen werken en werkzaamheden dienen te voldoen aan het beeldkwaliteitsplan

en het kwaliteitshandboek openbare ruimte en overeenkomstig het in artikel 9.3.1 bedoelde bestek

waarmee het bevoegde gezag heeft ingestemd.

9.3 Artikel 3: Regels omtrent het uitvoeren van werken en

9.3.1 Artikel 3.1: Bestekken

Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden dient een bestek te worden opgesteld dat ter schriftelijke instemming aan het bevoegde gezag van de gemeente dient te worden voorgelegd. Een bestek dient te voldoen aan de eisen opgenomen in het beeldkwaliteitsplan, het kwaliteitshandboek openbare ruimte, de planbeschrijving zoals opgenomen in de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan en de vigerende Standaard RAW-bepalingen;
Aan de goedkeuring van het bestek kunnen door de gemeente voorwaarden worden verbonden met betrekking tot de technische uitvoering van werken en werkzaamheden;
Het is verboden te starten met de werken en werkzaamheden voordat de in lid 1 bedoelde instemming heeft plaatsgevonden;
Het bevoegde gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het in artikel 3.1.3 genoemde verbod en toestaan dat in afwachting van de definitieve goedkeuring van het bestek al een start kan worden gemaakt met de uitvoering van (een deel van) voorgenomen werken en werkzaamheden voor zover deze zijn opgenomen in de omgevingsvergunning;
In afwijking van het bepaalde in lid 1 is geen expliciete instemming vereist indien de bestekken worden opgesteld door of namens de gemeente, met dien verstande dat bestek dient te voldoen aan de eisen opgenomen in artikel 3.1.1;
Het bevoegde gezag beslist binnen een algemene termijn 10 werkdagen na ontvangst van het in artikel 3.1.1 genoemde bestek of met het bestek wordt ingestemd en welke voorwaarden eraan verbonden worden. Indien niet haalbaar is zal hiervan zo tijdig mogelijk melding worden gemaakt;
Het bevoegde gezag kan bij het verlenen van de omgevingsvergunning afwijken van het in artikel 3.1.1 genoemde bestek door het toestaan van een gelijkwaardige andere oplossing.

9.3.2 Artikel 3.2: aanbesteding

Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing. In de toelichting op de eisen en regels zijn in paragraaf 7.4.2 de aanbestedingsregels opgenomen.

9.3.3 Artikel 3.3: Inspecties en uitvoering

Om te voldoen aan de regels van dit exploitatieplan voor wat betreft het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied vinden inspecties plaats met betrekking tot de aanleg van onder- en bovengrondse werken.
De inspecteurs van de gemeente hebben in het kader van hun controlerende taak te allen tijde vrije toegang tot het exploitatiegebied.
De procesafspraken opgenomen in het kwaliteitshandboek openbare ruimte zijn van toepassing.
Uiterlijk 4 weken voor aanvang van de uitvoering van werken en werkzaamheden in het kader van bouwrijp maken dan wel woonrijp maken van het exploitatiegebied wordt daarvan door exploitant schriftelijk melding gedaan aan het bevoegd gezag.
Zodra de werken en werkzaamheden waarop een melding als bedoeld in lid 4 van dit artikel zijn voltooid wordt hiervan door exploitant schriftelijk melding gedaan aan het bevoegde gezag. Tevens wordt er een afspraak gemaakt voor de eerste oplevering van het bouwrijp dan wel woonrijp gemaakte gebied. De revisiegegevens worden verzameld en binnen een maand na oplevering aangeleverd bij de gemeente (i.v.m. de wet WION).
Van de eerste oplevering, als bedoeld in lid 5 van dit artikel, wordt een Proces-Verbaal opgemaakt dat door de gemeente en exploitant wordt ondertekend. In het Proces-Verbaal zal onder meer opgenomen worden de herstelwerkzaamheden die nog verricht moeten worden door exploitant en binnen welke termijn deze werkzaamheden verricht moeten worden. Daarnaast wordt een afspraak gemaakt voor een tweede oplevering. Van de tweede oplevering zal ook weer een Proces-Verbaal worden opgemaakt.
Het uitvoeren van de werken en werkzaamheden in het kader van het woonrijp maken van het openbare gebied zullen uiterlijk gestart worden binnen 8 weken na oplevering woningen/voorzieningen in het betreffende deelgebied.
Na de tweede oplevering van wordt het openbaar gebied overgedragen aan de gemeente, waarbij dan ook het beheer en onderhoud overgaat naar de gemeente. Hierbij wordt rekening gehouden met een onderhoudstermijn van 12 weken waarbij de gemeente de ontwikkelaar kan aanspreken op verborgen gebreken, zoals het verzakken van het straatwerk.
De leden 1 tot en met 9 van dit artikel zijn niet van toepassing indien de gemeente als ontwikkelaar optreedt.

9.4 Artikel 4: Fasering en koppeling

9.4.1 Fasering en tijdvakken

De start van de realisatie van de Gebiedsontsluitingsweg is gepland in juli 2018 of zoveel eerder als mogelijk is en is uiterlijk in december 2019 (met uitzondering van de groenvoorzieningen) gerealiseerd. Het definitieve tracé van de Gebiedsontsluitingsweg is daarbij bepalend voor de definitieve afronding van deelgebied 9. De realisatie van de Gebiedsontsluitingsweg is juridisch bindend.

9.4.2 Koppelingen

Een omgevingsvergunning voor het bouwen op een kavel in een deelgebied mag niet worden verleend:

in deelgebied 8 voordat het nieuwe winkelcentrum is gerealiseerd en het bestaande winkelcentrum is gesloopt;
indien niet voldaan wordt aan de kaart ‘aanwijzing sociaal programma’ van Bijlage Q.

9.5 Artikel 5: Verbods- en afwijkingsbepalingen

9.5.1 Artikel 5.1: Handeling in strijd met het exploitatieplan

Het is verboden de werken en werkzaamheden benoemd in hoofdstuk 5 uit te voeren in strijd met:

de in artikel 2 genoemde eisen aan werken en werkzaamheden;
de in artikel 3 genoemde regels omtrent de uitvoering van werken en werkzaamheden;
de in artikel 4 genoemde koppelingsregel.

9.5.2 Artikel 5.2: regels inzake afwijking

Burgemeester en wethouders van de gemeente zijn bevoegd bij de omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in het exploitatieplan mits de afwijking past binnen een voorgenomen herziening van dit exploitatieplan. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien de voorgenomen afwijking past in een ontwerpbesluit tot herziening van het exploitatieplan, zoals dat ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag met inachtneming van de afdeling 3.4 Awb, ter inzake is gelegd. Vanzelfsprekend dient de afwijking te passen binnen het geldende bestemmingsplan.

9.5.3 Artikel 5.3: strafbaar feit

Overtreding van het bepaalde in de regels van dit hoofdstuk is een strafbaar feit.

9.6 Artikel 6: Slotbepaling

De regels kunnen worden aangehaald als “eisen en regels Exploitatieplan Koningsoord Berkel-Enschot 2017”.

Hoofdstuk 10 Overzicht kaarten en bijlagen

10.1 Algemeen

In het exploitatieplan wordt regelmatig verwezen naar de bijlagen behorende bij het exploitatieplan. In dit

hoofdstuk geven we een korte toelichting op de kaarten en overige bijlagen bij het exploitatieplan.

10.2 Toelichting kaarten en overige bijlagen

Bijlage A Kaart van het exploitatiegebied

Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan en is bindend.

Bijlage B Kaart eigendommen

Deze kaart is toegevoegd om inzicht te geven in de kadastrale eigendomssituatie van de gronden in het exploitatiegebied. De kaart heeft een toelichtende functie.

Bijlage C Kaart kostenverhaal anderszins verzekerd

De kaart is toegevoegd om inzicht te krijgen met welke eigenaren het kostenverhaal reeds is veiliggesteld. De kaart heeft een toelichtende functie.

Bijlage D Kaart voorgenomen ruimtegebruik

Deze kaart geeft het voorgenomen ruimtegebruik aan en mede op basis van deze kaart zijn de kosten en opbrengsten voor de grondexploitatie bepaald. De kaart geeft de situering van de openbare ruimte en de uitgeefbare delen. Deze kaart heeft een toelichtende functie.

Bijlage E Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan

In deze bijlage wordt een onderbouwing gegeven van de stappen om te komen tot exploitatiebijdrage per eigenaar. De bijlage heeft een toelichtende functie.

Bijlage F Ingevulde plankostenscan

Deze bijlage geeft inzicht in de wijze waarop de ontwerp-ministeriële regeling, zoals bedoeld in artikel 6.2.6 Bro (in de praktijk veelal aangeduid als “plankostenscan”), is toegepast en heeft daarmee een toelichtende functie.

Bijlage G Onderbouwing opbrengsten en andere kosten grondexploitatie

In deze bijlage wordt een nadere onderbouwing gegeven van de overige kosten van de grondexploitatie. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.

Bijlage H Taxatierapport inbrengwaarde

Deze bijlage bevat een overzicht van de getaxeerde inbrengwaarde van de eigendommen per eigenaar. De bijlage heeft een toelichtende functie bij Hoofdstuk 8 Exploitatieopzet.

Bijlage I Advies gronduitgifte prijzen

In deze bijlage wordt een onderbouwing gegeven van de marktconform grondprijzen van de te realiseren woningen en voorzieningen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij Hoofdstuk 8 Exploitatieopzet.

Bijlage J Planschade risicoanalyse en oplegnotitie zienswijzen

In deze bijlage wordt een onderbouwing gegeven van het mogelijk risico op schade als gevolg van de voorgestelde planologische ontwikkeling. De bijlage heeft een toelichtende functie bij Hoofdstuk 8 Exploitatieopzet.

Bijlage K Kaart bestemmingsplan Koningsoord Berkel-Enschot 2017

Deze kaart bevat de analoge verbeelding van het bestemmingsplan “Koningsoord Berkel-Enschot 2017”. De kaart heeft voor het exploitatieplan een informatieve en onderbouwende functie. De bestemmingsplanverbeelding zelve, als onderdeel van het bestemmingsplan, heeft vanzelfsprekend een rechtstreeks werkende bindende functie.

Bijlage L Beeldkwaliteitsplan

In dit document zijn de stedenbouwkundige uitganspunten en de beeldkwaliteit voor de beoogde planontwikkeling vastgelegd waaraan men zich conform de eisen en regels van hoofdstuk 9 dient te houden. Deze bijlage heeft dus een bindend karakter.

Bijlage M Kwaliteitshandboek openbare ruimte

In dit document zijn de proces afspraken en kwaliteitseisen en technische specificaties vastgelegd omtrent de inrichting van de openbare ruimte waaraan men zich conform de eisen en regels van hoofdstuk 9 dient te houden. Deze bijlage heeft dus een bindend karakter.

Bijlage N Nota systematiek kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen

In dit document wordt een onderbouwing gegeven van welke bovenwijkse voorzieningen aan de exploitatie worden toegerekend op basis van de 3 criteria en wat het toegerekende bedrag is. De bijlage heeft dus een toelichtende functie bij Hoofdstuk 8 Exploitatieopzet.

Bijlage O Beleidskader inkoop en aanbesteding gemeente Tilburg

In dit document wordt beschreven welke aanbestedingsvormen van toepassing zijn bij diverse drempelbedragen. De regels omtrent aanbesteding zijn opgenomen in artikel 4.2 van hoofdstuk 9. Dus heeft het document een bindend karakter.

Bijlage P Kader grondprijzen 2016

In kader van het advies gronduitgifte prijzen is rekening gehouden met en kennisgenomen van de kader grondprijzen van de gemeente.

Bijlage Q Kaart aanwijzing programma sociaal

Deze kaart geeft de locatie aan waar sociale huurwoningen gerealiseerd moeten worden in het exploitatiegebied en is bindend.

Bijlage R Kaart met ligging gebiedsontsluitingsweg

Deze kaart geeft globaal aan waar de Gebiedsontsluitingsweg komt te liggen.