direct naar inhoud van Regels

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

Status: vastgesteld
Identificatie: NL.IMRO.0855.BSP2019022-e001
Plantype: bestemmingsplan

Toelichting

 

Hoofdstuk 1 Plan en plangebied

 

1.1 Aanleiding tot planontwikkeling

 

Voor de gehele stad, met uitzondering van het gebied binnen de cityring en Burgemeester Brokxlaan, is

analoog aan het op 25 juni 2018 vastgestelde appartementenbeleid

Onderzoek vorming kleine appartementen (Bijlage 1 Onderzoek vorming kleine appartementen) het paraplubestemmingsplan Tilburg, Appartementen 2019 opgesteld om vorming van kleine appartementen tegen te gaan. Via afwijkingsbevoegdheid van het bevoegd gezag kan worden meegewerkt aan het realiseren van appartementen. Voor appartementen kleiner dan 50m2 GBO (gebruiksoppervlakte) kan specifiek worden meegewerkt via het verlenen van afwijking indien sprake is van het huisvesten van bijzondere doelgroepen.

 

In het paraplubestemmingsplan 'Tilburg, Appartementen 2019' wordt de binnenstad uitgesloten, met het oog op de gewenste dynamiek in de binnenstad. In het kader van de omgevingsdialoog op het ontwerp-paraplubestemmingsplan hebben De Dwaalgroep, Stichting Binnenstad en het Binnenstad Management Team (BMT) een inspraakreactie ingediend. Hierbij hebben zij de gemeente verzocht de uitsluiting van de binnenstad in het paraplubestemmingsplan ongedaan te maken danwel voor het dwaalgebied c.q. de binnenstad een vergelijkbare maatregel te nemen. Zij vrezen dat uitsluiting van de binnenstad leidt tot ongewenste ontwikkelingen en dat een waterbedeffect zal optreden wanneer elders in de stad de mogelijkheden tot realisatie van kleine appartementen ingeperkt zijn. Ook vrezen zij dat door studiovorming elementen aan de authentieke, historische bebouwing verloren gaan.

 

Het binnenstadgebied is rijksbeschermd stadsgezicht. Het dwaalgebied maakt onderdeel uit van de binnenstad en wordt gekenmerkt door met een mix van wonen, winkeltjes en horeca en is van toegevoegde waarde voor de bezoeker van de binnenstad. Aantasting van de leefbaarheid in dit gebied heeft niet alleen ongewenste gevolgen voor de bewoners, maar ook voor de bezoekers. Met het opstellen van het onderhavige paraplubestemmingsplan waarbij appartementen binnen de bestemmingen Gemengd - Binnenstad, Horeca - Binnenstad en Centrum - Binnenstad alleen via afwijking kunnen worden gerealiseerd, ontwikkelen we meer grip op de kwaliteit van de appartementen die kunnen worden toegevoegd in de binnenstad. Wenselijke ontwikkelingen worden gefaciliteerd. Onwenselijke ontwikkeling van substantieel meer kleine appartementen in de binnenstad worden met dit paraplubestemmingsplan voorkomen.

 

Op 26 november 2019 is door het college besloten om voor de binnenstad een paraplubestemmingsplan op te stellen om de vorming van kleine appartementen tegen te gaan (Bijlage 3 Collegebesluit voornemen herziening bestemmingsplan Binnenstad 26112019). Daarbij is tevens gezocht naar een balans tussen een dynamische binnenstad en de belangen en wensen van bewoners. Deze balans is gevonden door specifieke afwijkingsmogelijkheden in de regels van het bestemmingsplan op te nemen voor het kernwinkelgebied en voor monumentale en cultuurhistorisch waardevolle panden. Dit is een maatwerkafweging. De begrenzing van het kernwinkelgebied is vanwege éénduidigheid hetzelfde als de begrenzing die gesteld is in de beleidsregels bij de Huisvestingsverordening voor kamerverhuur. Het paraplubestemmingsplan heeft betrekking op het bestemmingsplan 'Binnenstad 2010' inclusief diverse partiële herzieningen en het bestemmingsplan 'Magazijnkwartier 2011'.

 

 [image]

Overzicht Kernwinkelgebied volgens Huisvestingsverordening

1.2 Het plangebied

Het plangebied is gelijk aan het plangebied van de geldende bestemmingsplannen 'Binnenstad 2010' inclusief de partiële herzieningen Binnenstad 2010, 1e herziening (Cinecitta), Binnenstad 2010, 4e herziening (Burgerijpad), en het geldende bestemmingsplan 'Magazijnkwartier 2011'.

De partiële herzieningen Binnenstad 2010, 3e herziening (Spoorlaan 450), Binnenstad 2010, 6e herziening (verbinding Heuvelstraat - Pieter Vreedeplein), Binnenstad 2010, 8e herziening (kernwinkelgebied zuid), Binnenstad 2010, 9e herziening (woongebouw Pieter Vreedeplein) en Magazijnkwartier 2011, 2e herziening (Spoorlaan 346) maken geen onderdeel uit van het paraplubestemmingsplan. Binnen deze partiële herzieningen worden of geen appartementen mogelijk worden gemaakt, of de partiële herzieningen hebben geen betrekking op de bestemmingen Gemengd - Binnenstad, Horeca - Binnenstad en/of Centrum - Binnenstad, of binnen de partiële herzieningen is sprake van een maximaal aantal te bouwen appartementen waarbij het uitbreiden van het aantal appartementen met kleinere appartementen niet mogelijk is.

 [image]

Plangebied 'Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

1.3 Relatie met geldende bestemmingsplannen

Dit bestemmingsplan betreft een paraplubestemmingsplan en is van toepassing op de volgende bestemmingsplannen:

Deze geldende plannen blijven onverkort van kracht, ook nadat het parapluplan is vastgesteld en in werking is getreden. De regels van het bestemmingsplan 'Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)' zijn of wel een aanvulling op de regels van de geldende bestemmingsplannen dan wel een vervanging van de daarin opgenomen bouw- en gebruiksregels voor het realiseren en gebruiken van appartementen.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleidskader

In dit hoofdstuk volgt een korte weergave van het bij het opstellen van dit bestemmingsplan van kracht zijnde

ruimtelijk beleidskader.

2.1 Rijk en provincie

Er spelen met betrekking tot dit plan geen rijks- en provinciale belangen. Derhalve wordt het ruimtelijk

beleidskader op provinciaal en rijksniveau (provinciale Verordening Ruimte en de AMvB Ruimte) niet

besproken.

2.2 Gemeente

 

2.2.1 Omgevingsvisie Tilburg 2040

Op 21 september 2015 heeft de Raad de Omgevingsvisie Tilburg 2040 vastgesteld.

De Omgevingsvisie richt zich op Tilburg als vitale, duurzame stad in een moderne netwerksamenleving. De ontwikkelingen in de economie, de maatschappij en de leefomgeving gaan niet ten koste van elkaar, maar sluiten op elkaar aan en versterken elkaar. People, planet en profit zijn in balans.

People: Het is prettig wonen en werken in Tilburg, een stad met veel verschillende woonbuurten en verschillende soorten werklocaties. De woonmilieus passen bij de leefstijl van de mensen.

Planet: We gaan voor een gezonde en leefbare stad, anticiperen op de effecten van klimaatverandering, zoals hitte, droogte en hogere temperaturen. In het economisch systeem wordt herbruikbaarheid van producten en grondstoffen steeds belangrijker. Verder krijgen groen en water een steeds prominentere rol in de stad. De grote natuurgebieden om de stad zijn met elkaar verbonden. Dat versterkt het ecologisch systeem en de veerkracht van de natuur.

Profit: Om ook in de toekomst sterk genoeg te zijn, wil Tilburg de kracht van BrabantStad benutten. Tilburg is een stad die mensen kansen biedt: op aangenaam werk en op een fijne woon- en leefomgeving.

 

Om antwoord te geven op de vraag hoe we dit gewenste toekomstbeeld samen met burgers en partners in de stad voor elkaar kunnen krijgen volgt de Omgevingsvisie Tilburg 2040 een strategie met drie sporen:

 

Brabantstrategie: Tilburg kiest voor de kracht van stedelijke samenwerking

Samen met de andere Brabantse steden wil Tilburg de kracht van het stedelijk netwerk BrabantStad versterken. Om de benodigde schaalsprong naar een stedelijk netwerk te kunnen maken, moet Tilburg aantrekkelijk bereikbaar en concurrerend zijn.

Aantrekkelijk: Tilburg wil een aantrekkelijke stad zijn waar mensen graag wonen en werken, en waar het voor bedrijven interessant is om zich te vestigen. Niet alleen moet het aanbod van voorzieningen in de stad zelf aansprekend en hoogwaardig zijn, ook de groene omgeving en religieus en historisch erfgoed zijn belangrijke factoren.

Bereikbaar: goede verbindingen (weg, water, rail én digitaal) met de andere Brabantse steden zijn essentieel voor een sterk stedelijk netwerk.

Concurrerend: En duurzame concurrentiekracht kent in Tilburg twee belangrijke pijlers, namelijk kennis & creativiteit en smart industries. Concreet richt de Brabantstrategie zich op vier stedelijke knooppunten en drie stadsregionale parken.

 

De vier stedelijke knooppunten:

 

De drie stadsregionale parken zijn:

 

De regiostrategie: de kracht van Tilburg als centrumstad

Bij de regiostrategie draait het om Tilburg in haar rol als centrumstad; Tilburg als belangrijke spil in de regio Hart van Brabant. Een goed bereikbare stad, waar bewoners uit de gehele omliggende regio graag komen voor werk, hoogwaardige medische zorg, uitstekend onderwijs, een compleet aanbod van winkels en spannende cultuur. Waar bedrijven hun ambities optimaal kunnen ontplooien. En waar het uitstekend (meerdaags) recreëren is. Een sterke stad kan niet zonder een sterke regio; omgekeerd geldt dat een sterke regio niet zonder een sterke stad kan. De regiostrategie richt zich op drie stedelijke knooppunten en twee regionale ecologische verbindingszones ten westen en oosten van de stad.

 

De drie stedelijke knooppunten zijn:

 

De twee ecologische verbindingszones:

 

De stadsstrategie: leefbaarheid met oog voor de menselijke maat

De stadsstrategie richt zich op het realiseren van prettig leefbare wijken, dorpen en buitengebied.

Hoofdpunten van de stadsstrategie zijn:

 

Functie van de Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Tilburg 2040 is een koers- en inspiratiedocument. Het is een kompas voor investeringen in

het fysieke domein. Een uitnodiging aan de stad om samen te werken aan de ontwikkeling van een stad waar het fijn wonen, werken, leven en recreëren is. De visie biedt burgers en bedrijven ruimte om initiatief te ontplooien en reikt de gemeente handvatten aan om haar strategie af te stemmen op het geschetste toekomstperspectief. De Omgevingsvisie Tilburg 2040 geeft ook richting aan de inzet van de gemeente; in welke onderdelen de gemeente haar geld, tijd en bestuurskracht investeert. En welke prioriteiten daarbij gelden.

 

Relatie Omgevingsvisie - paraplubestemmingsplan

Binnenstad van de 21e eeuw

De Brabantstrategie is van toepassing op de binnenstad. Deze strategie richt zich op vier stedelijke

knooppunten en drie stadsregionale parken. Eén van de stedelijke knooppunten is de binnenstad, meer

specifiek de ‘Binnenstad van de 21e eeuw’. De binnenstad van de 21e eeuw komt tot stand doordat de huidige

binnenstad en de Spoorzone in steeds grotere mate een geheel worden. Deze versmelting biedt grote kansen

om een aantrekkelijkere binnenstad te realiseren voor bewoners, bezoekers, bedrijven en instellingen, waarbij

ruimte wordt geboden voor (kennisintensieve) bedrijvigheid, onderwijs, cultuur, ontmoeting, wonen, horeca

en evenementen.

 

In de visie op de Binnenstad 21e eeuw is de ambitie benoemd om meer reuring te krijgen in het kernwinkelgebied, onder andere met wonen boven winkels. Dit blijkt binnen het kernwinkelgebied nu moeilijk van de grond te komen. Met een maatwerkafweging is het mogelijk om wonen boven winkels, commerciële ruimten, culturele dan wel maatschappelijke of recreatieve voorzieningen in het kernwinkelgebied te faciliteren. Afwijking kan daarbij worden verleend van de minimale oppervlaktemaat van 50 m2 GBO , als blijkt dat de woonruimte in het pand op een bouwlaag onvoldoende is om een appartement groter dan 50 m2 GBO te realiseren.

 

Ook rijks- en gemeentelijke monumenten en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing moeten behouden blijven. Leegstand in zo'n gebouw willen we voorkomen vanwege het risico op verloedering. In eerste instantie dient er gezocht te worden naar een geschikte herbestemming. Pas als die niet gevonden kan worden en wanneer blijkt dat de woonruimte op een bouwlaag aantoonbaar te klein is om een appartement > 50 m2 GBO te realiseren, dan kan afgewogen worden of het wenselijk is een maatvoering ≤ 50 m2 GBO toe te staan door met een maatwerkafweging gebruik te maken van een binnenplanse afwijking.

 

Dit paraplubestemmingsplan 'Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)' draagt bij aan de doelstellingen van de Binnenstad van de 21e eeuw. Met het opnemen van afwijkingsmogelijkheden in de regels van het bestemmingsplan voor het realiseren van appartementen kan grip worden gehouden op de kwaliteit van de appartementen. Wenselijke ontwikkelingen kunnen zodoende worden gefaciliteerd. De onwenselijke ontwikkeling van substantieel meer kleine appartementen in de binnenstad worden voorkomen. Voor het kernwinkelgebied en monumentale - en cultuurhistorisch waardevolle panden is een balans gevonden tussen een dynamische binnenstad en de belangen en wensen van de bewoners. Deze balans is gevonden in een specificering van de maatregel die kleine appartementen voorkomt door extra afwijkingsmogelijkheden op te nemen.

2.2.2 Structuurvisie 'Linten in de Oude Stad'

De Structuurvisie 'Linten in de Oude Stad' is vastgesteld omdat de huidige bestemmingsplannen onvoldoende de gewenste kwaliteit in de linten te sturen. Naast ruimtelijke aspecten (o.a. hoogte/ breedte nieuwbouw) is ook de eenzijdige gerichtheid van ontwikkelaars op appartementen een punt van zorg. Er wordt (te) kolossaal (in hoogte en breedte) gebouwd, winkels verdwijnen, er is steeds meer leegstand, historische panden worden gesloopt en er is een gebrek aan kwaliteit van de openbare ruimte. Kortom, de linten gaan in zijn algemeenheid in sfeer en functie achteruit en de roep om meer bijsturing wordt steeds luider. Algemene wens is te komen tot een introductie van een nieuwe manier van omgaan met de linten (dit gaat niet alleen om het bouwen, maar ook om de contacten met bewoners, ondernemers, de inrichting openbare ruimte etc.). Deze manier moet meer bijdragen en beter aansluiten op het karakter en de sfeer van de linten en die een aantal problemen waar de linten nu mee kampen oplost. De linten zijn erg belangrijk voor de economie van Tilburg. Circa 10% van de werkgelegenheid en 21% van het aantal winkels (met 17% van de winkelvloeroppervlakte) bevinden zich in de linten. De goede bereikbaarheid, de sterke menging van functies en de aanwezigheid van bekende winkels zijn sterke punten.

 

In de structuurvisie wordt een onderscheid gemaakt tussen bedrijvige en rustige linten:

  1. Bedrijvige linten: bedrijvige linten kenmerken zich door relatief veel doorgaand verkeer met veel bedrijven en winkels (meer dan 20%). Samen met de ringbanen vormen de 'bedrijvige linten' het huidige ontsluitingssysteem voor auto's in de Oude Stad;

  2. Rustige linten: in deze linten ligt het accent op de functie wonen (min. 80 %). De bedrijvigheid is hier ondergeschikt.

 

Doelen

De doelen met betrekking tot rustige en bedrijvige linten in de Oude Stad zijn de volgende:

  1. bescherming van de historische structuur en het erfgoed, alsmede aandacht voor de historische uitstraling van de linten: naast behoud van de meest waardevolle beeldbepalende ensembles kan de historie in de linten als randvoorwaarde, inspiratiebron of referentie voor nieuwe ontwikkelingen benut worden;

  2. vergroten van de herkenbaarheid van de linten en hun identiteit (openbare ruimte en verkeer;

  3. introductie van een nieuwe manier van bouwen die meer bijdraagt aan het karakter en de sfeer van de linten en die een aantal problemen waar de linten nu mee kampen oplost;

  4. behoud en stimulering van de dynamiek van de bedrijvige linten: onder dynamiek wordt verstaan de combinatie van doorgaand verkeer en de aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid winkels en bedrijven (meer dan 20%);

  5. behoud en bevordering van de diversiteit van het wonen aan de linten met respect voor de historische perceelsgewijze bouwwijze van woningen en door beperking van de mogelijkheden van appartementenbouw.

 

 

 

Visie en uitvoeringsprogramma

De visie op de linten volgt de drie thema's ruimtelijke ordening (met de subthema's detailhandel/bedrijvigheid, wonen, cultuurhistorie en stedenbouw), openbare ruimte en samenwerking met partijen op de linten.

 

Ruimtelijke ordening:

I Detailhandel/bedrijvigheid

 
- maatregelen detailhandel/bedrijvigheid

A. De dynamiek concentreren in bedrijvige linten

B. Stimuleren de broedplaatsfunctie in bedrijvig linten

C. Investeren in samenwerking tussen overheid en ondernemers

 

II Wonen

 
- maatregelen wonen

A. Aanpassing van de functie wonen in bestemmingsplannen

B. Aanpassing van richtlijnen bouwbreedte en bouwhoogte (K1,'korrel overig')

C. Stimuleren van nieuwe woonvormen

 

III Cultuurhistorie

 
- maatregelen cultuurhistorie

A. Planologisch vastleggen van cultuurhistorische ensembles

B. Formaliseren in de systematiek van de beheerbestemmingsplannen

C. Visie linten effectueren binnen specifieke planologische mogelijkheden

D. Stimuleren van hergebruik van waardevolle ensembles en monumenten

E. Investeren in uitstraling en communicatie van/over de linten

 

IV Stedenbouw

  1. de korrel, maat en schaal van de bebouwing

  2. aanwijzing van ensembles

  3. aandacht voor de overgang van de linten naar de buurt

  4. benadrukken van het verschil tussen monofunctionele woongebieden achter de linten en rustige en bedrijvige linten door een andere manier van bouwen (bijv. grotere diversiteit of meer stedelijke woningtypes aan de bedrijvige linten)

  5. aandacht voor diversiteit in de linten

 
- maatregelen stedenbouw

A. Beperking van de bouwbreedte en bouwhoogte

B. Niet alleen kijken naar de bebouwingswand, maar naar de volledige diepte van het perceel

C. Ondergronds parkeren is niet verplicht. Het is wel verplicht om parkeerplaatsen mee te verkopen.

D. Door het beschermen van ensembles verwanding (= te lange en brede gebouwen) tegengaan

 

V Openbare ruimte

 
- maatregelen openbare ruimte

A. Afstemmen van evt. hogere eisen in de bedrijvige linten met beheer en onderhoud bedrijvige linten

B. Groen waar het kan

C. Meer aandacht voor het verblijfskarakter

D. Efficiënter omgaan met parkeren

E. Toepassen van principeprofielen voor rustige en bedrijvige linten

F. Bij herinrichting linten aansluiten op het Meerjarenprogramma

 

VI Samenwerking

  1. bedrijvigheid op bedrijvige linten vitaal houden

  2. gezamenlijke laagdrempelige projecten opzetten

 
- maatregelen samenwerking

Voortzetten lintenmanagement op de Korvelseweg en Besterdring

 

 [image]

Structuurvisie Linten oude stad: bedrijvige en rustige linten

 

Relatie Structuurvisie Linten in de Oude Stad - paraplubestemmingsplan

De binnenstad kent een aantal karakteristieke identiteiten. Eén daarvan is de aanwezigheid van een

oude lintenstructuur, waarvan onder andere de Heuvelstraat, Willem-II straat, Heuvel(ring), Noordstraat, Nieuwlandstraat, Spoorlaan, Tuinstraat deel uitmaken. Aan deze linten is aan het eind van de 19e en het begin van de 20e eeuw een nieuw stadscentrum ontstaan met een kenmerkend patroon aan nieuwe straten. De binnenstad herbergt nog een groot aantal gebouwen uit die periode. Vanwege de cultuurhistorische waarde is de huidige binnenstad aangewezen als rijksbeschermd stadsgezicht. Waardevolle elementen dienen zoveel mogelijk behouden te blijven en als kwaliteit en inspiratiebron voor nieuw ontwikkelingen te dienen. De Structuurvisie Linten is door de raad op 9 september 2013 vastgesteld onder andere om te sturen op de gewenste kwaliteit aan de linten en op bedrijvigheid/dynamiek in de bedrijvige linten. De uitgangspunten uit de Structuurvisie Linten blijven met het toepassen van het paraplubestemmingsplan overeind. In de bedrijvige linten is nog steeds dynamiek het uitgangspunt, maar niet ongebreideld en zonder kwaliteit. Appartementen zijn hier nog steeds mogelijk via een afwijkingsmogelijkheid voor appartementen groter dan wel kleiner dan 50 m2 GBO.

Hoofdstuk 3 Thematische beleidskaders

 

3.1 Milieuaspecten

 

Invulling van dit hoofdstuk is niet van toepassing. Aanpassing van de bestaande functieomschrijving binnen de

bestemmingen Gemengd - Binnenstad, Centrum - Horeca en Centrum- Binnenstad volgt uit het door het college vastgestelde beleid d.d. 25 juni 2018 (zie Bijlage 1 Onderzoek vorming kleine appartementen). Dit paraplubestemmingsplan maakt het realiseren van appartementen alleen nog mogelijk met afwijking indien sprake is van appartementen met een gebruiksoppervlakte > 50m² dan wel < 50 m² indien sprake is van specifieke doelgroepen. Met dit bestemmingsplan verandert er niets aan de toegelaten functies en dus ook niet aan de milieueffecten.

3.2 Volkshuisvesting

 

3.2.1 Duurzame verstedelijking

 

Op grond van art. 3.1.6 Bro zijn provincies en gemeenten verplicht om in de toelichting van een ruimtelijk plan

aandacht te besteden aan het aspect 'duurzame verstedelijking', wanneer een nieuwe stedelijke ontwikkeling

mogelijk wordt gemaakt. Art. 1.1.1. Bro definieert het begrip stedelijke ontwikkeling als een ruimtelijke

ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties

of stedelijke voorzieningen.

 

Binnen dit bestemmingsplan is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in art. 3.1.6 Bro.

Door het college van burgemeester en wethouders is op 25 juni 2018 nieuw beleid vastgesteld dat zowel

vanuit ruimtelijk als vanuit maatschappelijk oogpunt ongewenste situaties met betrekking tot het realiseren

van zeer kleine appartementen voorkomt. Dit vastgestelde beleid maakt onderdeel uit van dit bestemmingsplan en beperkt met name het realiseren van gestapelde woningen (appartementen) die binnen

de geldende bestemmingsplannen in de bestemmingen de bestemmingen Gemengd - Binnenstad, Centrum - Horeca en Centrum- Binnenstad direct mogelijk worden gemaakt. Met een afwijkingsmogelijkheid wordt het bouwen van gestapelde woningen (appartementen) onder voorwaarden mogelijk gemaakt.

 

De gemeente Tilburg maakt samen met acht andere gemeenten deel uit van de regio Hart-van-Brabant. In

regionaal verband worden met de provincie Noord-Brabant afspraken gemaakt over de kwantitatieve

woningbouwopgave voor een periode van 10 jaar. Basis hiervoor vormt de provinciale bevolkings- en

woningbehoefteprognose. Volgens de actuele provinciale prognose is in de periode 2017-2027 de bouwopgave voor Tilburg ongeveer 9.600 woningen.

Hiermee wordt voorzien in de natuurlijke groei, de huishoudenverdunning en in de groei door migratie.

Zoals benoemd in de Woonagenda 2020-2025 is daartoe de gemeentelijke woningbouwopgave gemiddeld 950 woningen per jaar.

 

De woningbouwopgave voor Tilburg kan en wordt vrijwel volledig binnen bestaand stedelijk gebied

gerealiseerd. Vanwege de gewenste kwalitatieve samenstelling daarvan, zoals de behoefte aan verschillende

woonmilieus, komt het zeer beperkt voor dat daarbij ook locaties buiten het bestaand stedelijk gebied verkend

worden.

3.2.2 Wonen

 

Het gemeentelijk woonbeleid volgt primair uit de Woonvisie Tilburg 2015 en Woonagenda 2020-2025. Hierin staan de thema's en trends in het wonen, zijn actuele knelpunten geduid en zijn de woonopgaven voor de komende jaren benoemd.

 

Centraal in Woonagenda staat de gemeentelijke opgave ervoor te zorgen dat er voor iedereen in de gemeente Tilburg voldoende keuze is voor een passende woning. Daarbij moet er diversiteit zijn binnen de wijken. Dat betekent dat mensen van verschillende leeftijden, met verschillende inkomens en woonwensen een fijne plek kunnen vinden. Wooncarrière moet mogelijk zijn binnen de wijk of het eigen dorp. We willen een ongedeelde stad zijn met homogene buurten in heterogene wijken.

Dit vraagt dat we nadrukkelijker dan voorheen sturing geven aan de woonopgaven op wijk- en buurtniveau.om te voorzien in een compleet en gevarieerd palet aan woningen in diverse woonmilieus.

 

In de Structuurvisie Linten Oude Stad uit 2013 wordt onderscheid gemaakt tussen rustige en bedrijvige linten:

Bedrijvige linten kenmerken zich door relatief veel doorgaand verkeer met veel bedrijven en winkels (meer dan

20%). Samen met de ringbanen vormen de ‘bedrijvige linten’ het huidige ontsluitingssysteem voor auto’s in de

Oude Stad.

Ter plaatse van rustige linten ligt het accent op de functie wonen (min. 80%). De bedrijvigheid is hier

ondergeschikt.

 

Voor Wonen geldt in dit kader:

  1. behouden en versterken van de diversiteit in bebouwing en bewoning

  2. beperken van appartementenbouw: conform de Structuurvisie Linten Oude Stad blijft appartementvorming onder voorwaarden mogelijk in bedrijvige linten.

  3. historisch karakter van de linten als woonkwaliteit behouden

 

 

Kwalitatieve woningbouwopgaven

We vinden het belangrijk dat de te realiseren nieuwbouw aansluit op de zich voordoende woningvraag. We zien dat er behoefte is aan woonbuurten met ofwel een centrumstedelijk karakter of een uitgesproken groen karakter (groenstedelijk, dorps of landelijk). Kwantitatief gezien kunnen we met de huidige programmering voorlopig voorzien in de kwantitatieve vraag naar nieuwe woningen. Kwalitatief richt deze vraag zich voor een belangrijk deel op koopwoningen (vooral veel behoefte aan half en geheel vrijstaande woningen) , kwalitatieve toegankelijke (nultreden) die geschikt zijn voor senioren, meerkamerappartementen in het koop- en huursegment en nieuwe woonconcepten voor specifieke doelgroepen.

Een goede ruimtelijke ordening staat daarnaast borg voor een goed woon- en leefmilieu. In een woonbuurt kunnen verschillende vormen van bewoning voorkomen die zich, bij overaanwezigheid van één vorm, niet goed met elkaar verdragen. Kleinere appartementen zijn vooral aantrekkelijk voor eenpersoonshuishoudens die afhankelijk zijn van snel beschikbare en betaalbare huisvesting. Waar gezinnen en alleenstaande jongeren samen een buurt bevolken, kan door verschillen in leefstijl een aantasting van het woon- en leefmilieu optreden. Toevoeging van veel kleine appartementen kan daarmee de leefbaarheid in een buurt aantasten. Naast verschillen in leefstijl vindt ook een toename van parkeerdruk plaats door fietsen en auto's en dat kan voor overlast zorgen. Uit de Wijktoets 2017 en 2015 blijkt dat veel gebieden waar sprake is van de bestemming Gemengd - Binnenstad, Centrum - Horeca en Centrum- Binnenstad ondergemiddeld scoren op met name de aspecten fysiek en veiligheid, maar ook op sociaal. De inschatting is dat nog meer druk op dergelijke gebieden een verslechtering van de leefbaarheid zal opleveren. We bevestigen met dit paraplubestemmingsplan dat we de voorkeur geven aan grondgebonden wonen binnen de bestemmingen gemengde doeleinden en centrumdoeleinden. Voor de functie gestapeld wonen wordt een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor appartementen met een minimale oppervlakte van 50m2 GBO en voor specifieke doelgroepen. Dit betreft een maatwerkafweging, waarbij onder andere gekeken wordt naar de beoogde doelgroep in combinatie met de locatie, de betaalbaarheid, het beheer en de borging van afspraken. Daarnaast geldt een afwijkingsmogelijkheid voor monumenten/cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, mits de oppervlakte van een appartement niet groter kan worden dan 50m2 GBO gelet op de inrichting van het pand of om bouwtechnische redenen.

 

3.3 Beleidsregeling appartementen

Vanwege enkele excessen in de wijk De Noordhoek heeft er een onderzoek plaats gevonden naar het

realiseren van kleine appartementen. Zie Bijlage 1 Onderzoek vorming kleine appartementen. De conclusie uit

het onderzoek is dat de huidige bestemmingsplannen vaak te veel ruimte bieden voor realisatie van zeer kleine

wooneenheden. De onwenselijke gevolgen hiervan zijn onder andere de realisatie van appartementen met een

slechte prijs-kwaliteitsverhouding, die een aanzuigende werking hebben op eenpersoonshuishoudens die

afhankelijk zijn van snel beschikbare en betaalbare huisvesting. Dit zou ook malafide ondernemers en

ondermijnende criminaliteit kunnen aantrekken. Door veel kleine appartementen bij elkaar kan een disbalans

in de woonomgeving ontstaan. Verder laat het beheer bij zeer kleine appartementen vaak te wensen over. Dit

kan tot overlast leiden. Dat wil de gemeente voorkomen. In het onderzoek werd nog uitgegaan van geheel Tilburg met uitsluiting van de binnenstad en Spoorzone. Het college heeft ondertussen in haar besluit van 26 november 2019 (Bijlage 3 Collegebesluit voornemen herziening bestemmingsplan Binnenstad 26112019) aangegeven dat ook voor de binnenstad een soortgelijk paraplubestemmingsplan moet worden opgesteld zoals geldt voor de rest van Tilburg.

 

Het opstellen van een zogenaamd paraplubestemmingsplan met binnenplanse afwijkingsmogelijkheid om de

grootte van appartementen te regelen heeft de voorkeur boven de herziening van het gehele

bestemmingsplan. De ruime mogelijkheden die bestemmingsplannen nu bieden, hebben betrekking op locaties

met een gemengde - of centrumbestemming. Deze liggen veelal aan de linten. Voor de binnenstad gelden deze bestemmingen ook in een aantal gevallen buiten de linten.

 

In het onderzoek is als advies opgenomen om op locaties met een gemengde - of centrumbestemming de functie wonen te beperken tot alleen grondgebonden wonen en voor de functie

gestapeld wonen een binnenplanse afwijkingsmogelijkheden op te nemen. Hiervan uitgezonderd worden

bestaande en vergunde gestapelde woningen. Binnenplanse afwijkingsmogelijkheden zijn:

Daarnaast heeft het college in haar besluit van 26 november 2019 opgenomen dat voor de binnenstad een extra afwijkingsbevoegdheid in het plan dient te worden opgenomen ten behoeve van:

 

De binnenplanse afwijkingsmogelijkheden zijn in dit paraplubestemmingsplan juridisch vertaald. De keuze om wel of niet mee te werken aan de afwijking is een bevoegdheid van het college.

 

 

Hoofdstuk 4 Juridische planopzet

 

4.1 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding

 

De regels zijn onderverdeeld in drie hoofdstukken:

  1. Hoofdstuk 1 - Algemene bepalingen

  1. In artikel 1.1 is de relatie aangegeven tussen de regels van dit parapluplan en de regels van de geldende bestemmingsplannen. Hierbij is aangegeven dat voor zover niet anders bepaald de bestemmingen met bijbehorende regels in de vigerende bestemmingsplannen van kracht blijven.

  2. Artikel 1.2 geeft aan dat burgemeester en wethouders bij het toepassen van de regels van het parapluplan de beleidsregels uit de vastgestelde beleidsnota's in acht nemen. Tevens is aangegevendat sprake is van een dynamische verwijzing hetgeen inhoudt dat indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, voldaan dient te worden aan de wijzigingen. Op grond van artikel 3.1.2 tweede lid onder a van het Besluit ruimtelijke ordening is het mogelijk om in een bestemmingsplan te verwijzen naar beleidsregels. Daarmee kan een zekere mate van flexibiliteit worden ingebouwd in een bestemmingsplan: latere beleidswijzigingen die worden aangebracht in beleidsregels werken dan door in het bestemmingsplan, zonder dat het bestemmingsplan moet worden gewijzigd. Ten aanzien van het realiseren van appartementen hebben burgemeester en wethouders op 25 juni 2018 beleidsregels vastgesteld. Deze beleidsregels zijn verwoord in dit bestemmingsplan en de regels worden toegepast bij het toetsen om omgevingsvergunning en bij aanvragen om (binnenplanse) afwijking van het bestemmingsplan voor het realiseren van appartementen. Met artikel 1.2 wordt de koppeling gelegd met deze beleidsregels.

  3. Artikel 1.3 geeft de geldende bestemmingsplannen weer waarop het paraplubestemmingsplan betrekking heeft.

  4. In artikel 2 van het bestemmingsplan zijn de begripsbepalingen opgenomen en wordt aangegeven wat moet worden verstaan onder de diverse begrippen.

 

  1. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels

In artikel 3 tot en met 6 zijn de wijzigingen in de regels van de bestemmingen van de betrokken bestemmingsplannen opgenomen. Het betreft wijzigingen binnen de bestemmingen Gemengd - Binnenstad, Horeca - Binnenstad en Centrum - Binnenstad.

 

  1. Hoofdstuk 3 - Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 3 zijn de 'Overgangs- en slotregels' opgenomen. Hier is het overgangsrecht te vinden met

betrekking tot bouwen van bouwwerken en het gebruik van gronden en opstallen. In de slotbepaling wordt de

exacte naam van het bestemmingsplan weergegeven.

4.2 Bouwbesluit

Onderscheid dient gemaakt te worden tussen geheel (inclusief de fundering) oprichten van een woonfunctie

(bijvoorbeeld een appartementencomplex) en het transformeren of splitsen van een bestaand pand naar

meerdere woonfuncties en het verbouwen van bestaande woonfuncties.

 

Het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan de buitenruimtes:

Bij geheel vernieuwen van een woonfunctie dienen er rechtstreeks bereikbare buitenruimtes en afsluitbare bergruimten gerealiseerd te worden. Hierbij is sprake van een nieuw te bouwen woonfunctie.

Het afsplitsen/transformeren van de woningen is in eerste instantie een administratieve handeling, er is dan nog geen sprake van verbouw. De woningen die door de splitsing ontstaan, moeten in basis voldoen aan de eisen voor bestaande bouw. De onderdelen van die woningen die vervolgens worden verbouwd, moeten voldoen aan de verbouwvoorschriften van Bouwbesluit 2012. In artikel 4.36 van Bouwbesluit 2012 (eis aan buitenruimte bij verbouw) is bepaald dat in dit geval moet worden voldaan aan het rechtens verkregen niveau. Het rechtens verkregen niveau (het actuele kwaliteitsniveau voor de verbouwing) is een woning met een buitenruimte. Dat betekent dat er ook na de verbouwing ten minste een woning met een eigen buitenruimte moet zijn. Dus alleen de woning die bij splitsing de buitenruimte krijgt toebedeeld, moet die buitenruimte ook houden. De afgesplitste woningen hebben voor de verbouwing geen buitenruimte. Ook na de verbouwing hoeven deze woningen dus geen buitenruimte te krijgen.  

Voor bestaande bouw (de ondergrens van het rechtens verkregen niveau) is een buitenruimte niet vereist.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

Artikel 3.1.6. van het Bro bepaalt dat in een vast te stellen bestemmingsplan een toelichting moet worden

opgenomen, waarin (o.a.) de inzichten staan over de uitvoerbaarheid van het plan. Het onderhavig plan bevat

enkel het toevoegen van nieuw beleid en is derhalve geen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De

grondexploitatiewet (afdeling 6.4 van de Wro) is om die reden niet van toepassing. Er hoeft geen

exploitatieplan te worden opgesteld.

De gemeentelijke plan- en apparaatskosten ten behoeve van het opstellen van dit plan worden betaald uit

algemene middelen.

 

Gelet op het voorgaande is het plan economisch uitvoerbaar.

Hoofdstuk 6 Omgevingsdialoog en vooroverleg

 

6.1 Kennisgeving ex artikel 1.3.1 Bro

Artikel 1.3.1 van het Bro verplicht bestuursorganen, die een structuurvisie of een bestemmingsplan voorbereiden, waarbij sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling en waarbij geen milieu-effectrapport wordt opgesteld, kennis te geven van het voornemen te komen tot vaststelling van die structuurvisie of dat bestemmingsplan. In casu is het voornemen te komen tot vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen) op 6 september 2019 gepubliceerd in het Gemeenteblad.

 

6.2 Omgevingsdialoog

Vanwege de coronacrisis heeft er geen fysieke informatiebijeenkomst kunnen plaatsvinden over het bestemmingsplan Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen). Om tegemoet te komen aan de Richtlijn Omgevingsdialoog is het conceptbestemmingsplan op 13 juli 2020 toegezonden aan de vertegenwoordigers van De Dwaalgroep, Stichting Binnenstad en het Binnenstad Management Team (BMT) met het verzoek om het plan met haar leden te bespreken/informeren en schriftelijk te reageren op het plan.

 

Het conceptbestemmingsplan is gepubliceerd op de site van de gemeente Tilburg waarbij de mogelijkheid is geboden om schriftelijk en mondeling reacties in te dienen. Daarnaast is het conceptbestemmingsplan gepubliceerd in de staatscourant d.d. 31 juli 2020 en Gemeenteblad d.d. 31 juli 2020.

Het conceptbestemmingsplan heeft van 3 augustus 2020 tot en met 31 augustus 2020 ter inzage gelegen met de mogelijkheid om zowel schriftelijk als mondeling reacties in te dienen.

 

Er zijn 3 schriftelijke reacties ingediend door de Dwaalgroep, Stichting Binnenstad en Binnenstad Management Team. Op verzoek van de Dwaalgroep worden de reacties in de toelichting opgenomen. Vervolgens wordt het standpunt van de gemeente op de ingekomen reacties weergegeven.

 

  1. Reactie Dwaalgroep.

 

De Dwaalgroep is blij met het besluit van het College van B& W van 26 november 2019 om het Bestemmingsplan Binnenstad 2010 te herzien en met de tekst van het nu voorliggende concept-bestemmingsplan Binnenstad 2010, 10e herziening. Het oogmerk om de toename van appartementen kleiner dan 50m2 te beperken, ondersteunen wij van harte, omdat het de leefbaarheid in de binnenstad niet ten goede komt. Appartementen van deze schaal leiden tot een snel wisselende bevolking zonder binding aan het gebied.

 

De genoemde omstandigheden waaronder binnenplans afgeweken kan worden van de voorgestelde regelgeving vinden wij heel plausibel, met uitzondering van de uitzonderingsmogelijkheid voor bijzondere doelgroepen. De vermelde doelgroepen waarvoor wél appartementen <50m2 GBO gebouwd mogen worden zijn overwegend ‘short stayers’. Van gebouwen met appartementen <50m2 GBO is geen registratie, zoals die er wel is voor kamerverhuurpanden. En er is dus ook geen beperkende regelgeving, zoals die er (opnieuw) wel is voor kamerverhuurpanden in de vorm van de Huisvestingsverordening. Hierdoor is niet te bepalen hoe groot het aandeel van ‘short stayers’ in een wijk is en welk effect dit heeft op de leefbaarheid. Wij vragen ons daarom af hoe met deze herziening voorkomen kan worden dat er een oververtegenwoordiging ontstaat van genoemde bijzondere doelgroepen. En dat is toch het doel van deze herziening op het bestemmingsplan.

 

Ons voorstel is daarom de toetsing naar het effect op woon- en leefklimaat explicieter te maken door de relatieve aanwezigheid van appartementen <50m2 GBO in het Dwaalgebied (en andere delen van de binnenstad) te normeren (maximaal x% van y). Dan is voor iedereen duidelijk wat de bedoeling van deze wijziging van het bestemmingsplan is.

 

Het is goed te constateren dat een voornemen tot binnenplans afwijken uitgebreid wordt getoetst op mogelijke nadelige effecten. Wij stellen voor om als onderdeel van het toetsingsproces bij een voornemen tot binnenplans afwijken belangrijke stakeholders in de binnenstad (waaronder de Dwaalgroep) actief te informeren en te consulteren. Vgl. de werkwijze zoals die nu gevolgd wordt bij nieuwe horecavestigingen. De stakeholders kunnen dan hun visie aan de gemeente doorgeven en suggesties doen voor aanvullende voorwaarden.

       

Namens de Dwaalgroep,

.......... (voorzitter)

 

  1. Reactie Binnenstad Management Team

 

Geacht College van B&W,

 

Zoals bekend, zijn wij als BMT blij dat u gehoor hebt gegeven aan het verzoek van binnenstadspartners om ook voor de Tilburgse binnenstad een paraplubestemmingsplan op te stellen dat een wildgroei in de ontwikkeling van kleine appartementen kan voorkomen.

Wij ondersteunen dan ook de huidige versie van het genoemde bestemmingsplan in wording.

Eenmaal vastgesteld zal een dergelijk bestemmingsplan een aantal serieuze afbreukrisico’s voor een reeks van kwaliteiten van onze binnenstad inperken, terwijl er - onder condities - ook mogelijkheden blijven om in te spelen aan actuele behoeften aan de ontwikkeling van kleinere of grotere appartementen.

Die ruimte voor dynamiek is van belang voor een vitale binnenstad (waaronder behoud en versterking van woonfuncties), net als de bescherming van de balans in functies en de bescherming van een aantal wezenlijke fysieke en immateriële waarden.

 

In het voorliggende concept-ontwerp van het bestemmingsplan worden hoofdlijnen, uitzonderingen en afwegingskaders voor binnenplans afwijken helder benoemd.

Echter, wat voor ons niet duidelijk is, is de wijze waarop in voorkomende gevallen de integrale afweging wordt gemaakt. En wat het sturende motief is (van te realiseren doelstellingen) daarachter.

Uiteraard gaat het in zijn algemeenheid om het voorkomen van nadelige effecten van een (her)ontwikkeling op het klimaat van wonen, werken en verblijven. Echter, het plangebied kent een rijke schakering aan submilieus met ieder een eigen dynamiek, oplaadvermogen en noden.

Initiatiefplannen moeten daarom met passie en precisie worden begeleid en getoetst. Dit vergt veel inzicht in het dagelijks functioneren van diverse secties in de binnenstad.

 

Ons dringende advies is derhalve om vroegtijdig en proactief in het werkproces van sturing en toetsing van initiatieven nadrukkelijk betrokken experts /stakeholders uit het gebied te betrekken. Zij vormen immers de dagelijkse ‘ogen en oren’ van de binnenstad.

In de reactie van de Dwaalgroep wordt hiervoor al een warm pleidooi gehouden.

 

Vanuit het BMT is het zeer wel denkbaar dat er voor de binnenstad een vast expertteam / kwaliteitsteam wordt samengesteld waarnaast stakeholders juist ook deskundigen ‘van buiten’ zitting hebben.  Dit mede in verband met de te verwachten ingrijpende transformatie-opgaven voor onder meer ‘winkelmeters’ in de binnenstad. Een dergelijk team kan dan vanuit een breder zicht op programmatische opgaven, tendensen en samenhang de gemeente adviseren.

 

Graag gaan wij met u over de uitwerking in de werkprocessen van sturing en afweging bij nieuwe initiatieven met u in gesprek.

 

Met vriendelijke groet,

 

....... voorzitter BMT

 

  1. Reactie Stichting Binnenstad

 

Geachte heer,

 

Hieronder stuur ik u de reactie van Stichting Binnenstad op het CONCEPT bestemmingsplan Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen).

 

Wij zijn blij dat de gemeente met het Concept plan Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen) gehoor heeft gegeven aan het verzoek van Stichting Binnenstad en andere partijen in de binnenstad om de vorming van  kleine appartementen (<50m2) ook in de binnenstad tegen te gaan.

 

Wij hebben vandaag de reacties van het BMT en de Dwaalgroep op het concept plan ontvangen. Wij ondersteunen de reacties van beide partijen van harte. Wij verwachten dat doorvoering van de voorstellen die door beide partijen worden gedaan de kwaliteit van het woon-, werk- en leefmilieu in de binnenstad zeker ten goede zal komen.

 

Namens Stichting Binnenstad,

......... (secretaris)

 

Standpunt gemeente op bovenstaande inspraakreacties

 

  1. In een eerdere reactie op 5 november 2019 richting Dwaalgroep, BMT en Stichting Binnenstad is aangegeven dat de afwijkingsmogelijkheid < 50m2 bedoeld is voor specifieke doelgroepen waarvoor een stedelijke opgave geldt. In het door het college op 9 januari 2018 vastgestelde beleid ‘Update Stedelijke ontwikkelingsstrategie’, waarnaar verwezen wordt in de regels van het bestemmingplan, wordt aangegeven wat onder bijzondere doelgroepen wordt verstaan. Van geval tot geval wordt beoordeeld of sprake is van een bijzondere doelgroep en kan via maatwerk worden afgeweken van de regels. In de toelichting op het bestemmingsplan is benoemd dat bij deze maatwerkafweging onder andere gekeken wordt naar de beoogde doelgroep in combinatie met de locatie, de betaalbaarheid, het beheer en de borging van afspraken. Ook boven winkels en voorzieningen, en in monumentale panden kan het zijn dat appartementen kleiner dan 50 m2 bij wijze van uitzondering worden toestaan, maar dat is alleen als de ruimte bouwtechnisch te beperkt is om appartementen > 50 m2 mogelijk te maken. Er wordt geen maximumpercentage opgenomen omdat het om uitzonderingsgevallen gaat die zeer divers van aard kunnen zijn (en er dus geen sprake van is dat het altijd gaat om short-stay), waarvoor van geval tot geval een nieuwe afweging ten aanzien van de wenselijkheid wordt gemaakt. Het gaat om toevoegingen waarvoor een stedelijke opgave is vastgesteld.

  2. Het is waar dat bewoners het best bekend zijn met hun directe leefomgeving. Dit geldt overigens niet alleen voor de Binnenstad, maar voor alle gebieden binnen de gemeente Tilburg. Proactief betrekken en informeren van stakeholders en het instellen van een expert-/kwaliteitsteam wordt echter niet voorgestaan. Bewoners kunnen voor een door hen zelf aan te geven gebied een omgevings-alert instellen, waarbij men geattendeerd wordt wanneer sprake is van een terinzagelegging. Vervolgens kan men zelf -indien men dat nodig vindt- een reactie indienen op de aanvraag/vergunningverlening. Ook stakeholders buiten de binnenstad waar het appartementenbeleid reeds geldt, worden niet proactief betrokken of geïnformeerd over initiatieven. Verder is bij het indienen van een aanvraag, waarvoor een binnenplanse afwijking moet worden verleend, sprake van de reguliere voorbereidingsprocedure. Hiervoor geldt dat binnen 8 weken moet worden beslist. De tijd om ook vooroverleg te plegen ontbreekt in veel gevallen. De vergelijking met de werkwijze bij nieuwe horecavestigingen waarbij de Dwaalgroep geconsulteerd moet worden en waarbij sprake is van een buitenplanse afwijking, wijkt af van het verlenen van een binnenplanse afwijking voor het realiseren van appartementen.

 

6.3 Zienswijzen

 

P.M.