Spoorzone West 2012

4.5 Volkshuisvesting

4.5.1 Algemeen

Bij brief van 5 februari 2010 zijn door de provincie de in de subregio Tilburg gemaakte kwantiatieve woningbouwafspraken bevestigd. Daarmee ligt vast dat Tilburg in de planperiode tot 2020 in totaal 9.100 woningen (= uitbreiding woningvoorraad) kan/mag bouwen ter voorziening in de gemeentelijke woningbehoefte. Met de ontwikkeling van de locatie Vormenfabriek wordt hieraan mede invulling gegeven.

4.5.2 Woonvisie

In de WoonVisie komen thema's en trends in het wonen aan de orde, worden actuele knelpunten geduid en worden de woonopgaven voor de komende jaren benoemd.

De afgelopen jaren is de woningmarkt sterk ingezakt, de huizenkoper heeft geen vertrouwen in de woningmarkt en er zijn strengere regels ten aanzien van de financiering, zowel voor particulieren als voor ontwikkelaars. Daarnaast groeit het aantal huishoudens in Nederland minder snel, waardoor de groei in de woningbehoefte af zal nemen. De energieprijzen en overige woonlasten zullen de komende jaren sterk stijgen. Er is sprake van een structureel veranderde situatie op de woningmarkt, oude tijden komen niet meer terug.

De lokale effecten van de veranderde marktomstandigheden zijn in Tilburg merkbaar: er is een overmaat aan bouwplannen, die vaak onvoldoende aansluiting vinden bij de feitelijke wensen van de woonconsument. Er is sprake van een teveel aan appartementen en rijtjeswoningen met onvoldoende kwaliteit.

De komende jaren zal in de nieuwbouw een verdere verschuiving optreden naar kwalitatieve eisen en de wens van de woonconsument centraal staan. Maar ook de bestaande voorraad zal een kwaliteitsslag maken, met name in verduurzaming (beperking energielasten).

Wonen blijft een onderwerp van gemeentelijke aandacht, maar in het besef dat de invloed op het (ver)bouwproces gering is. Samenwerking met procespartijen, ook over de gemeentegrenzen heen, moet centraal komen te staan.

De woondoelen:

• 1. Focus op de woningvoorraad, verbetering en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad;
• 2. Nieuwbouw nog beter en meer klantgericht (particulier opdrachtgeverschap);
• 3. Versterking samenhang wonen, welzijn, zorg

Om meer aansluiting te vinden bij de huidige en toekomstige woonbehoeften is de stad ingedeeld in woonmilieus: Centrum-stedelijk, Stedelijk-buiten-centrum, Groen-stedelijk, (Centrum)-dorps en Landelijk. Daarbij wordt per gebied aangegeven in welke richting het zich moet ontwikkelen om aan het gewenste woonmilieu te voldoen. Bij (woningbouw)ontwikkelingen in een bepaald gebied dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met deze woonmilieuopgave. De eerder genoemde ´stad in balans´dient vorm te krijgen binnen de woonmilieus.

Woonvisie Oud-Zuid

De kwaliteit van de woning en de woonomgeving wordt in de WoonVisie onder andere benaderd door het benoemen van woonmilieus. Het huidige woonmilieu van Oud Zuid kan getypeerd worden als een buiten-centrum woonmilieu. De WoonVisie geeft aan dat het door de aangrenzende ligging van de Binnenstad wenselijk is om delen van Oud-Zuid te transformeren tot een centrum-stedelijk woonmilieu. Het gaat hierbij om de omgeving van de Korvelseweg/Korvelplein en het Stadspark, het Voltterrein en de Spoorzone (Hart van Brabantlaan). Deze transformatie kan met name door verdichting plaatsvinden. Verdichting betekent in dit geval dat vooral gedacht moet worden aan gestapelde bouw of grondgebonden stadswoningen in meerdere lagen. Wat betreft doelgroep zal het centrum gerichte woonmilieu meer gericht zijn op één- en tweepersoonshuishoudens en diverse inkomens-groepen zoals, empty-nesters, ouderen en starters.

Voor de overige delen van Oud-Zuid geeft de WoonVisie aan vooral in te steken op versterking van het huidige woonmilieu, het buiten-centrum milieu. Het gaat hierbij zowel om een kwaliteitsslag binnen de woningvoorraad, als om een verbetering van de inrichting en beheer van het openbaar gebied. Ten aanzien van de woningvoorraad geeft de WoonVisie voor Oud-Zuid aan het aandeel in de koopsector te willen vergroten, bijvoorbeeld door sloop en vervangende nieuwbouw.

4.5.3 Toetsingskader nieuwbouw appartementen

De gemeente heeft vanwege het surplus aan plannen voor de bouw van appartementen besloten nadrukkelijker sturing te geven aan de nieuwbouw van appartementen in Tilburg door bouwplannen te prioriteren. Prioritering zal plaatsvinden aan de hand van het in 2006 door de raad vastgestelde toetsingskader bestaande uit de volgende vier criteria:

• Woonmilieutypering: ligt het planinitiatief in een gebied met een woonmilieu waar veel/voldoende vraag naar is (vraag-aanbod naar woonomgeving);

• Ruimtelijk-Stedenbouwkundig: past het planinitiatief in een gebied, onder andere in de Handreiking Hoogbouw;

• Consumentgerichtheid: richt het initiatief zich op een uniek product dat niet concurrerend is met andere appartementen(plannen), bijvoorbeeld bijzonder woonconcept en/of bedoeld voor een specifieke doelgroep. (woon-zorg, (kwaliteit voor de) doelgroepen, woonconcepten e.d.);

• Maatschappelijke prioriteiten in het kader van integrale gebiedsontwikkeling: is het planinitiatief onderdeel van een voor de gemeente prioritaire gebiedsontwikkeling (herstructurering bestaande woongebieden of woonzorgomgevingen).

Toepassing van deze criteria betekent derhalve dat plannen, naarmate ze op meer criteria scoren, een hogere prioriteit hebben, en derhalve op gemeentelijke medewerking kunnen rekenen. Plannen die niet op de criteria scoren en niet hard zijn, zullen niet vanzelfsprekend op gemeentelijke medewerking kunnen rekenen. Hierover zal de discussie moeten plaatsvinden over aanpassing naar grondgebonden types, wijziging in doelgroep/concept, fasering in tijd of anderszins.

4.5.4 Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek

De gemeente Tilburg voert iedere vier jaar een woningbehoefte-onderzoek uit. Het meest recente onderzoek is uitgevoerd in 2008. Als de uitkomsten van dit onderzoek worden vergeleken met de uitkomsten van 2004 dan blijkt dat de vraag naar goedkope huurwoningen duidelijk is afgenomen ten gunste van het segment van € 343 tot € 527, wat duidt op een toenemende kwaliteitsvraag. Die kwaliteitsvraag lijkt zich ook te manifesteren bij starters.

De Tilburgse woningmarkt is in kwalitatief opzicht nog niet in evenwicht. Als de vraag naar woningen wordt afgezet tegen het aanbod, dan blijken de tekorten zich vooral voor te doen in de koopsector. Het gaat dan om een tekort aan (dure) vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen, (goedkope) rijstjeshuizen en (middeldure) flats/appartementen met lift. In de huursector bestaat een tekort aan flats/appartementen met lift (met name van € 343 tot € 527). Het grootste overschot doet zich voor bij goekope rijtjeswoningen in de huursector (tot € 343 per maand).

Bedacht moet worden dat het aantal koopstarters weer zal oplopen zodra een economisch herstel optreedt, het consumentenvertrouwen opveert en de prijzen in de koopsector stabiel blijven. Deze verwachting is gebaseerd op de landelijke trend dat veel woonconsumenten blijvend gericht zijn op een kwalitatief hoogwaardige en ruime (koop)woning.

Woningbehoefte voor Oud-Zuid

Uit het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek (Gemeente Tilburg, 2008) is gebleken dat Oud-Zuid veel eenpersoonshuishoudens tot 55 jaar en 18-35 jarigen kent. Het gemiddeld besteedbare huishoudinkomen is wat lager dan gemiddeld. De wijk telt vrij veel rijtjeshuizen en meergezinswoningen, die een relatief lage huur- of een lage koopprijs hebben. In de wijk Oud-Zuid zijn relatief iets meer huurwoningen dan het Tilburgse gemiddelde. In de wijk is 24% van de woningvoorraad geschikt voor ouderen tegen een gemiddelde van 19% voor heel Tilburg.

De tevredenheid met de woning blijft licht achter bij het Tilburgse gemiddelde. Verder blijkt uit het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek dat ook de tevredenheid met de woonomgeving niet zo groot is.

4.5.5 Nota particulier opdrachtgeverschap

De gemeente Tilburg wil bevorderen dat mensen meer zeggenschap en keuzevrijheid krijgen in de bouw van woningen. Dat kan onder andere door particulier opdrachtgeverschap te stimuleren. Er bestaan verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap:

• Individueel opdrachtgeverschap: een huishouden koopt een kavel, waarop hij/zij een woning naar eigen wens bouwt, meestal in samenwerking met een architect en een aannemer.
• Collectief particulier opdrachtgeverschap: een groep particulieren kopen samen een stuk grond en bouwen daarop een complex woningen. Zij doen dit in onderling overleg en met een deskundig bouwadviesbureau en kiezen zelf een architect en een aannemer.
• Mede opdrachtgeverschap: grondeigendom en het ontwikkelrisico berusten bij een projectontwikkelaar, maar deze identificeert en betrekt toekomstige bewoners vroegtijdig via een gerichte procesaanpak bij het ontwerp- en bouwproces.

Om particulier opdrachtgeverschap te vergroten voert de gemeente een actief informerend, stimulerend en deels faciliterend beleid, zoals verwoord in de woonvisie. De gemeente is echter ook voorwaardenscheppend actief door bij planontwikkeling duidelijke afspraken te maken over aantallen en vormen van particulier. Ook inzet van juridisch instrumentarium (WRO en GREX-wet) behoort nadrukkelijk tot de mogelijkheden. Zo zal zowel bij gemeentelijke gronduitgifte als bij particuliere exploitaties het aandeel particulier opdrachtgeverschap als voorwaarde worden gesteld.

4.5.6 Nota Wonen-Zorg

De huisvesting van zorgbehoevenden (ouderen en gehandicapten) is een belangrijk aandachtspunt van het Tilburgse woonbeleid. Doelstelling hierbij is dat deze groep zoveel mogelijk wordt gemengd met de overige bevolking. Streven hierbij is wel dat er voldoende zorg, welzijn en diensten in de nabijheid zijn, danwel gerealiseerd worden. Hiertoe is het principe van servicewijken ontwikkeld, waarbij het geheel van woon-, zorg- en dienstverleningsfuncties in een bepaald gebied optimaal op elkaar worden afgestemd. Bij nieuwe uitleglocaties dient invulling aan dit principe te worden geven. Ten aanzien van woningbouwontwikkeling in bestaand stedelijk gebied geldt dat er gestreefd moet worden naar het creëren danwel versterken van servicewijken.

4.5.7 Nota koopstarters

De nota gaat over de positie van de koopstarter in Tilburg. Hoewel het aanbod in Tilburg in vergelijking tot andere Brabantse steden niet slecht is, dient de aandacht in Tilburg vooral uit te gaan naar de realisatie van goedkope koopwoningen en in het bijzonder naar het laagste segment. Dit aanbod kan behalve door nieuwbouw ook door verkoop van huurwoningen gerealiseerd worden. In de dorpen hebben koopstarters het moeilijk. Hun positie moet worden verbeterd. Dit kan door het aanbieden van woningen in "Koopgarant", waarbij de koper korting krijgt op de koopprijs van een woning en de financier (de woningcorporatie) deelt in de waardeontwikkeling.

4.5.8 Nota levensloopbestendige woningbouw in Tilburg, een tussenstand.

Alle nieuwe woningen moeten voldoen aan de criteria die gelden voor het niveau 'bezoekbaarheid' uit Aanpasbaar bouwen. Verder geldt dat minimaal 40% van de nieuwbouwopgave uitgevoerd moet worden als levensloopbestendig wonen (nul-tredenwoning). Extra aandacht moet uitgaan naar de wijken Blaak/Zorgvlied, Riet/Zand/Wandelbos en Noord.

4.5.9 Toetsing plan Vormenfabriek

Volkshuisvestelijke uitgangspunten

Het college heeft op 24 april 2012 op basis van de gemeentelijke WoonVisie en woningbehoefte uitgangspunten geformuleerd voor de herontwikkeling van de Vormenfabriek. De volgende volkshuisvestelijke uitgangspunten en randvoorwaarden zijn van toepassing:

• Wonen wordt de hoofdfunctie op deze locatie (kwaliteit van hoogstedelijke woonmilieu: nabijheid van een breed aanbod van voorzieningen genieten en toch ook van de kalmte in de buurt.
• Een aanbod, gericht op de op de huidige woningmarkt moeilijk aan bod komende doelgroep met inkomens tussen de € 33.000-€ 50.000 bruto, zowel in huur als koopsfeer.
• Bouwvolume voor woningbouw: ca. 14.000 m2 bvo
• Onderscheidend woonproduct ten opzichte van het overaanbod aan appartementen op de huidige markt. Minimaal 60 % in de vorm van grondgebonden woningen.
• Concrete betrokkenheid van daadwerkelijke afnemers bij de ontwikkeling. Hierbij kan ook gedacht worden aan betrekken van particuliere afnemers in de vorm van particulier opdrachtgeverschap/collectief particulier opdrachtgeverschap, bijvoorbeeld door casco woningen met individueel te kiezen gevels.

Toetsing/conclusie

Het plan van Komar/v.d. Ven voor de Vormenfabriek bestaat uit de realisatie van 114 grondgebonden woningen in de koopsector en 69 huurappartementen. Daarmee wordt voldaan aan het criteria van 60% grondgebonden woningen. Door de situering van de bouwblokken wordt goed aangesloten op de aard en kwaliteiten van de achterliggende woonbuurt. De koopwoningen zijn qua prijs bereikbaar voor de inkomensgroep €33.000 en 50.000 die momenteel moeilijk aan een woning komt in Tilburg. De appartementen hebben een huur tot de liberalisatiegrens en zijn daarmee gericht op lagere inkomens (tot de circa €34.000). De grondgebonden woningen worden in twee lagen gebouwd met de mogelijkheid tot (latere) toevoeging van een derde laag. Het is onbekend of sprake is van concrete afnemers van de woningen.

Het herontwikkelingsplan voor de locatie Vormenfabriek van Komar/v.d. Ven voldoet goeddeels aan de volkshuisvestelijke uitgangspunten zoals deze eerder door het college zijn vastgelegd.