Piushavengebied 2009, 3e wijziging (Lourdesplein)

Woonprofiel

Tilburg kent ten opzichte van de vraag op de woningmarkt een tekort aan centrum-stedelijke woonmilieus. Gelegen tegen het stadscentrum is voor het hele plangebied van de Piushaven ingestoken op transformatie naar dit type woonmilieu. Een centrumstedelijk woonmilieu kenmerkt zich door een hoge dichtheid, menging van functies (wonen, werken, voorzieningen) en een sterke nabijheid en (OV) bereikbaarheid.

Waar het Lourdesplein het qua ligging ten opzichte van het centrum of buitengebied moet afleggen tegen andere locaties in de Piushaven kan ze zich als woonlocatie absoluut onderscheiden met haar rustige beschutte karakter. Er kan een woonbuurt gecreëerd worden die interessant is voor mensen die houden van nabijheid van de binnenstad maar niet van de lasten die het wonen in het centrum met zich meebrengt. Het betreft bijvoorbeeld jonge huishoudens die het centrum ontgroeid zijn en oudere huishoudens die na jaren absentie weer in de stad willen wonen. Dat vraagt om een woning en woonomgeving met kwaliteit. Collectieve (autovrije/luwe) buitenruimten, groen en een vriendelijke stadse uitstraling. Ook de aanwezigheid van bijzondere (historische) elementen geldt daarbij als bijzondere pullfactor. Deze geven identiteit en eigenheid aan de woonplek.

Qua woningtype moet in de eerste plaats gedacht worden aan ruime grondgebonden woningen in de koopsfeer. Deze in een intieme setting georiënteerd op het binnengebied en in aansluiting op de bestaande bebouwing aan de Hoevenseweg. De buitenruimte bestaat enerzijds uit een (stads)tuin anderzijds uit een collectieve ruimte voor de woning. Aandachtspunt is particulier opdrachtgeverschap. Voor zover de milieuproblematiek het toe laat, is er aan de zijde van de Ringbaan ruimte voor appartementenbouw. Dit geeft niet alleen invulling aan het nagestreefde centrumstedelijke karakter, het heeft ook een afschermende werking van de (milieuhinder van de) Ringbaan. Wonen aan de Ringbaan vraagt hoe dan ook om extra geluidswerende maatregelen in de woning. De aanwezige milieuhinder alsmede de verdere ligging tov het centrum en buitengebied is nadelig voor de concurrentiepositie van de appartementen. Om in deze moeizame markt derhalve complementair te zijn aan de andere appartementenplannen in de Piushaven, is het wenselijk een product te realiseren met een scherpe prijs-kwaliteitverhouding. Slimme onconventionele bouwtechnieken (IFD/plug & play) kunnen daarbij nuttig zijn. Goedkoop bouwen moet echter niet verward worden met kwaliteitsarm. Zeker woonkwaliteiten die gebruik en wooncomfort verhogen zijn nodig om woonconsumenten te verleiden. Levensloopbestendigheid is een must. Goede energetische kwaliteit kan bijdragen aan het laag houden van woonlasten en daarmee de woning extra aantrekkelijk maken. Naast doelgroepen met een midden of hoger inkomen is de locatie daarmee ook bereikbaar voor huishoudens met een meer bescheiden portemonnee (modaal). Het kan gaan om wat jongere huishoudens maar zeker ook om ouderen die op zoek zijn naar een gelijkvloerse woning met goede (zorg)voorzieningen in de omgeving. De woningen behoren qua afmetingen en uitrusting tot de standaard kwaliteitsklasse (circa 75m2 GBO). Het sociale programma betreft een vergelijkbaar product in de huur maar richt zich op de jongere en oudere huishoudens met een laag inkomen. Vooral voor mensen uit het aanpalende Jeruzalem biedt dit mogelijkheden tot wooncarrière. Omdat het hier veelal om 1 en 2 persoonshuishoudens gaat, zal de huurprijs voor het sociale programma niet hoger zijn dan de 1e aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 512,- prijspeil 2010).

Toetsing

Het bouwplan Lourdesplein omvat 137 woningen:

• In de soliT (1) komen 79 appartementen die verhuurd gaan worden door een woningcorporatie. Vier van de appartementen op de begane grond zullen al direct een commercieel gebruik krijgen. In de soliT komen 27 bereikbare sociale huurappartementen onder de 1e aftoppingsgrens (€ 524,- / mnd). De corporatie wil de overige appartementen verhuren in de bereikbare huursector (tot de liberalisatiegrens € 664,- / mnd).
• In het binnengebied komen 42 eengezinswoningen die door een belegger in de duurdere klasse verhuurd worden.
• In het bouwblok aan de Ringbaan Oost komen 16 grote grondgebonden woningen die als cascowoningen verkocht gaan worden en een gemengde bestemming krijgen.

(1) De soliT is een Tilburgse solid, een gebouw dat ontworpen is voor toekomstige functieveranderingen: een eenduidige constructieve opzet voor alle bouwlagen (kolommen en balken met breedplaatvloeren, hogere vrije verdiepingshoogte) en een gevel die net zo lang mee gaat als de hoofddraagconstructie. Het gebouw krijgt één eigenaar en een gemengde bestemming.

Met dit programma wordt op een goede wijze invulling gegeven aan het door de gemeente voor de locatie opgestelde woonprofiel (de locatiegebonden vertaling van het woonbeleid). Er is sprake van een stedelijke doch beschutte woonsfeer, een goede mix van grondgebonden en gestapelde woningbouw, aanbod voor verschillende doelgroepen, levensloopbestendige appartementen en een mix van prijsklassen. Wat dit laatste betreft wordt niet alleen voldaan aan de sociale opgave van 20% sociale woningbouw uit de raamovereenkomst (1e aftoppingsgrens huurtoeslag) maar ook nog eens aanvullende huurproducten gerealiseerd in het bereikbare segment (tot liberalisatiegrens). Tot slot is er aandacht besteed aan particulier opdrachtgeverschap in de vorm van 16 kluswoningen.

Het woonprogramma is qua typologie, eigendomsvorm en prijs divers en onderscheidend ten opzichte van andere deelplannen in Piushaven. Daarmee voorkomen we zo veel mogelijk onderlinge concurrentie tussen plannen in het gebied Piushaven.