Piushavengebied 2009, 2e wijziging (Nieuw Jeruzalem)

5.1 Woonprofiel

5.1.1 Gebiedsomschrijving

Waar voor het hele plangebied van de Piushaven, waaronder Kanaalzicht, in principe ingestoken is op transformatie van een werkgebied naar een centrum stedelijk woonmilieu geldt voor Jeruzalem een opgave om zich van een buiten-centrum woonmilieu te transformeren naar een groenstedelijk woonmilieu. Het onderscheid tussen deze woonmilieus zit hem met name in de woningdichtheid, mate van stapeling en de functiemenging. Deze zal voor Kanaalzicht hoger zijn dan voor Jeruzalem. Deze benadering sluit aan op de verschillende kwaliteiten en de potentie van de twee gebieden en zorgt voor onderscheidend vermogen. Het is echter ook zaak de twee gebieden goed op elkaar aan te laten sluiten, zodat het geheel een optimale combinatie is van twee woonmilieus.

Kanaalzicht

De ligging van Kanaalzicht direct aan het Tilburgse buitengebied in combinatie met een relatief korte afstand tot het centrum van de stad maakt de locatie zeer geschikt voor doelgroepen als welgestelde senioren en moderne jonge gezinnen. Zij wonen graag in een stedelijke woonomgeving met de voorzieningen en activiteiten van de binnenstad binnen handbereik maar hechten ook veel waarde aan aspecten als rust, ruimte en recreatieve mogelijkheden. Kanaalzicht kan deze combinatie van woonkwaliteiten bieden als de grote potentie op het gebied van groen en water optimaal wordt benut. Het gaat daarbij om zowel de passieve als actieve belevingskwaliteiten. Dus naast water (vijvers, waterlopen) en groen om naar te kijken, ook parkachtige toepassingen waar b.v. gewandeld, gespeeld en gepicknickt kan worden en water met de mogelijkheid voor bootje varen of watersport. Verder vraagt dit om aandacht voor de invulling van privé buitenruimten. Hierbij dient een optimale omvang en kwaliteit nagestreefd te worden waarbij bijzondere toepassingen als hangende tuinen, kades, aanlegsteigers, veranda´s en terrassen wenselijk zijn.

Naast pure woonkwaliteit kan het water en groen ook ingezet worden als duurzame milieutoepassing. Zo draagt het opvangen van regenwater in de openbare ruimte bij aan berging van oppervlaktewater. Toepassing van bijzondere vormen als 'groene daken' bieden nadrukkelijke kansen in Kanaalzicht.

Het bouwen van appartementen in meerdere lagen is binnen het nagestreefde woonmilieu passend. Deze woonvorm zal vooral voor senioren aantrekkelijk zijn mits sprake is van hoogwaardige kwaliteit. Belangrijke aandachtspunten zijn voldoende woonoppervlak (comfort tot excellent klasse), goed uitrustingsniveau, aanwezigheid van diensten en voorzieningen, moderne techniektoepassingen (domotica) en grote functionele buitenruimten. Een dergelijk product kan gerealiseerd worden in de hogere prijsklassen. Alle appartementen dienen levensloopbestendig te worden uitgevoerd. Deze kwaliteit vergroot ook de afzetbaarheid en toekomstwaarde van het product. De decentrale en afgezonderde ligging van de locatie maakt het minder geschikt voor buurtoverstijgende woon/zorg voorzieningen.

Naast appartementen zal een belangrijk deel van het woonprogramma gezocht moeten worden in de grondgebonden sfeer. Te denken valt aan royale grondgebonden stadswoningen met tuin. Vormen van particulier opdrachtgeverschap, vooral mede opdrachtgeverschap, zijn hierbij kansrijk en dienen te worden uitgenut. In aanvulling op de woningvoorraad in Jeruzalem betreft het duurdere woningen in de koopsector.

Jeruzalem

Jeruzalem dient zich van een buiten-centrum woonmilieu te transformeren naar een groenstedelijk woonmilieu. Een dergelijk woonmilieu kenmerkt zich door wonen in lage dichtheden met veel groen, geringe stapeling, lage dynamiek en gescheiden functies. Met name via kwaliteitsverbetering van woningen en woonomgeving (creëren ruimte, versterken/uitbreiden groen en verbeteren relatie water Piushaven) alsmede via enige mate van verdunning kan deze transformatie in Jeruzalem worden gerealiseerd.

Voorts is het wenselijk in Jeruzalem meer differentiatie aan te brengen in het eenzijdige woningaanbod en de mogelijkheden tot wooncarrière voor de buurtbewoners te vergroten. Dit is mogelijk door ingrepen in de woningvoorraad zoals verkoop van huurwoningen, sloop en vervangende nieuwbouw. Toevoegingen dienen met name gericht te worden in grotere kwalitatief hoogwaardige grondgebonden woningen in de koopsector. Deze zijn ten opzichte van de bestaande voorraad een stap hoger in prijs. Tevens is er een nadrukkelijke behoefte aan geschikte (huur)woningen/appartementen voor ouderen en zorgbehoevenden.

Toetsing

Met de herontwikkeling van Jeruzalem en Kanaalzicht tot Nieuw Jeruzalem wordt op een goede wijze invulling gegeven aan het door de gemeente voor de locatie opgestelde woonprofiel (de locatiegebonden vertaling van het woonbeleid). De verouderde en eenzijdige woningvoorraad van Jeruzalem wordt door middel van sloop en nieuwbouw ververst en gedifferentieerd. Zo worden woningen in de koop en een hoger prijssegment toegevoegd, en kent de nieuwe buurt aanzienlijk meer levensloopbestendige woningen. Deze zijn uitermate geschikt voor ouderen en zorgbehoevenden. Veel van deze woningen bevinden zich nog in de betaalbare huursfeer zodat deze kunnen dienen als vervangende huisvesting voor de (oudere) bewoners van de te slopen woningen. De energetische kwaliteit van de woningen is aanzienlijk verbeterd. Wat bijdraagt aan de beheersing van de woonlasten en de verduurzaming van de woningvoorraad. Omdat sprake is van verdunning van het aantal woningen, in het bijzonder het aantal appartementen, en een verdere vergroening van de buurt kan met recht gesproken van een groenstedelijk woonmilieu.

Kanaalzicht kent door zijn hogere dichtheid en mate van stapeling een stedelijker karakter. Door het wonen sterk te oriënteren op het water en de oevers in te richten als park wordt deze specifieke kwaliteit van de locatie sterk benut. Middels grondgebonden woonbebouwing is een goede aansluiting gecreëerd met Jeruzalem. De grondgebonden woningen met tuin komen tegemoet aan de woonbehoefte in Tilburg en omdat het hier woningen in een hoger prijssegment betreft, zorgt het voor een gevarieerd en compleet woningaanbod op het totale gebied (Nieuw Jeruzalem). In principe is voor vrijwel iedere woonconsument aanbod beschikbaar en is het mogelijk wooncarrière te maken binnen de buurt. Omdat Jeruzalem voldoende (nieuwe) sociale huurwoningen kent, is afgezien van het in de raamovereenkomst overeengekomen percentage sociale woningbouw op Kanaalzicht. Wel is een concrete doelstelling van minimaal 70 woningen in een vorm van particulier opdrachtgeverschap afgesproken. Door kopers opties te bieden in onder andere breedte, diepte, bouwlagen, kapvormen, op- en aanbouwen en de keuze van architect over te laten aan de koper, wordt invulling gegeven aan deze afspraak. Weliswaar is geen sprake van particulier opdrachtgeverschap in zijn zuiverste vorm, er is een hoge mate van keuzevrijheid voor de woonconsument.