Piushavengebied 2009, 2e wijziging (Nieuw Jeruzalem)

3.4 Handreiking Hoogbouw

Het gemeentelijke hoogbouwbeleid is opgenomen in de Handreiking Hoogbouw die op 29 oktober 2007 is vastgesteld door de gemeenteraad.

De gemeente Tilburg staat positief tegenover hoogbouw. Hoogbouw stimuleert de bedrijvigheid, draagt bij aan functiemenging, zorgt voor herkenbaarheid, de leesbaarheid van de stad, kan bijdragen aan de verbetering van de openbare ruimte en zorgt voor het zuinig omgaan met ruimte.

Onder hoogbouw worden gebouwen hoger dan 15 meter verstaan. Hoogbouw kan niet overal in de stad. De gemeente Tilburg geeft in de Handreiking Hoogbouw aan waar zij in de stad op de lange termijn hoogbouw wenselijk acht. Dit is aangegeven op een prioriteitenkaart. Met rood is het voorkeursgebied aangegeven, met geel het gebied waar hoogbouw overwogen kan worden en met grijs de gebieden waar hoogbouw ongewenst is.

Locaties waar de gemeente graag hoogbouw ziet zijn: de Spoorzone tot aan de Universiteit van Tilburg, de Kempenbaan en het Laar.

De plekken waar hoogbouw het overwegen waard is, zijn gebieden langs de hoofdinfrastructuur zoals de Ringbanen, gebieden langs stadsranden en groenranden zoals de Piushaven, het St. Elisabeth Ziekenhuis en het Wandelbos en de (winkel)centra Wagnerplein, Paletplein, Heyhoef en De Knoop.

Bij bedrijventerreinen in de stad Tilburg wordt bebouwing tot 30 meter onder randvoorwaarden toegelaten.

De Nota Handreiking Hoogbouw dd 29 oktober 2007 geeft aan in welke gebieden hoogbouw gewenst is, mogelijk is of niet gewenst is. In de nota is aangegeven dat hoogbouw in het Piushavengebied mogelijk is.

In het bestemmingsplan en de stedenbouwkundige visie Piushaven is al aangegeven dat hoogbouw in het gebied Kanaalzicht mogelijk en wenselijk is. Daarmee is het voorgeschreven gebiedsprofiel al geformuleerd.

3.4.1 Projectprofiel

De Handreiking Hoogbouw stelt als eis bij bebouwing boven 15 meter dat er een projectprofiel wordt opgesteld.

Voor dit project is een projectprofiel opgesteld.

Windhinder

Een onderzoek naar de windhinder kan pas uitgevoerd worden als er een concreet bouwplan is. Op grond van de nadere eisenregeling in het bestemmingsplan kan als voorwaarde bij de aanvraag omgevingsvergunning van het concrete bouwplan een dergelijk onderzoek geeist worden.

Schaduwwerking

In het wijzigingsplan is rekening gehouden met een zoekgebied voor de hoogteaccenten. De exacte positie en vorm van de bebouwing is pas in een later stadium bekend. Nader onderzoek moet uitwijzen wat de werkelijke gevolgen zijn. Dat kan aan de hand van een bezonningsstudie / schaduwonderzoek wordt uitgevoerd. Er is een onderzoek aan de hand van de huidige contouren uitgevoerd en hieromder worden de aandachtsgebieden beschreven.

Figuur 1

Bloknummers: rood deelgebied 1, blauw deelgebied 2.

Schaduwwerking ten gevolge van het hoogteaccent van blok 7 deelgebied 2.

In de ochtend is er schaduw te verwachten in deelgebied 2 bij een gedeelte van blok 2 en blok 3. Het overgrote deel van de dag zal de slagschaduw in het oeverpark terecht komen. Het betreft hier woningen die onderdeel zijn van de nieuwe ontwikkeling.

Schaduwwerking ten gevolge van het hoogteaccent van blok 8 deelgebied 2.

In de late ochtend en de voormiddag gaat de schaduwwerking een rol spelen in deelgebied 2 bij blok 6 en het lage appartementsgebouw van blok 8. Ten gevolge van de opkomende zon is er in de ochtend kans op schaduw in deelgebied 1 bij blok 3 en bij de bestaande rijwoningen aan het begin van de Maaslandstraat. Behalve de woningen aan de Maaslandstraat betreft het woningen die onderdeel zijn van de nieuwe ontwikkeling. Er wordt ruimschoots voldaan aan de Haagse Bezonningsregel.

Uitzicht

Het uitzicht op de locatie verandert logischerwijs door de ontwikkeling van Nieuw Jeruzalem. Het uitzicht voor direct omwonenden wijzigt in zeer beperkte mate vanwege de vervangende nieuwbouw van de meeste direct aansluitende percelen. Het uitzicht van de te handhaven woningen aan de zuidzijde van de Twentestraat verandert wel. Deze woningen kijken uit op de entree van een woontoren en niet meer op het bedrijven /opslagterrein. Hemelsbreed is de afstand vanaf de bestaande gevels tot de rand van het zoekgebied van de woontoren tussen de 28 en 30 meter.

Bijgaande figuren 2 en 3 tonen de betreffende situatie. Het geformuleerde zoekgebied biedt ruimte voor optimalisatie in de uitwerkingsfase.

Figuur 2

Minimale afstand bestaande woningen – woontoren bij blok 8.

Figuur 3

Profiel bestaande woningen – zoekgebied woontoren.

Het profiel van de Twentestraat transformeert van een 1-zijdig representatief profiel naar een situatie met aan 2 zijden een levendige wand met nieuwe woningen. Het uitzicht voor de eerder genoemde bewoners wijzigt in die zin ook in horizontale zin: zij wonen niet langer aan de rand van een bedrijven terrein, maar midden in een woonwijk.

Het hoogteaccent is doelbewust geplaatst aan de rand van Nieuw Jeruzalem om enerzijds de invloedsfeer op bestaande en nieuwe woningen te beperken. Anderzijds om flankerend aan de Meierijbaan de vista vanaf de Ringbaan zuid over de Meierijbaan te accentueren. Blok 8 markeert daarbij op stadsniveau Nieuw Jeruzalem en bevordert daarmee de oriëntatie in de stad.

Aan de achterzijde van de bestaande woningen aan de Gooilandstraat en de Veluwestraat komt vervangende nieuwbouw. Overal aan de Twentestraat komen grondgebonden woningen. De 4-laagse flat wordt gesloopt, hier profiteert vooral het noordelijke deel van de Veluwestraat van. De vervangende 4-laagse nieuwbouw aan de Caspar Houben straat, blok 1 en blok 2 van deelgebied 1, staat wat verder van de achtergelegen bestaande grondgebonden woningen dan de huidige 4-laagse bebouwing. Hierdoor wijzigt de uitzichtsituatie aan de achterzijde van deze woningen.

Privacy

De gemeente Tilburg hanteert een richtlijn dat nieuwbouw een afstand moet bewaren van 25 meter tot bestaande achterkanten.
Blok 7 heeft binnen een straal van 25 meter vanaf de hoeken van het zoekgebied overlap met de kop van blok 3 en de zijflank van blok 4 van deelgebied 2. De eerste laag van blok 7 is een extra hoge verdieping zonder woonfunctie. Pas vanaf laag 2 is met name de confrontatie met blok 3 aan de orde. Bij het ontwerp van blok 7 moet vanaf laag 2 tot 5 rekening worden gehouden met de oriëntatie op blok 3 en 4. Gevelopeningen / buitenruimtes moeten bij voorkeur een primaire oriëntatie krijgen op het Caspar Houben plein en / of de noordzijde van het blok . Door manipulatie van de grondvorm binnen het zoekgebied moet een optimale oplossing worden nagestreefd om de privacy kwestie voor alle belanghebbenden naar tevredenheid op te lossen.

Blok 8 heeft binnen een straal van 25 meter vanaf de hoeken van het zoekgebied enkel overlap met de laagbouw van blok 8. Het betreft de gevelzijde waar ook de ontsluiting gerealiseerd wordt. De toevoeging van hoogbouw zal deze situatie niet noemenswaardig verslechteren. Bij de uitwerking van het laagbouwdeel moet aandacht worden besteedt aan de uitvoering van de 1e lijns-gevel om het zicht op de woongevel te beperken.

Het betreft hier privacy kwesties in relatie tot nieuwe bebouwing. Binnen een straal van 25 meter is er geen overlap van de footprint van blok 7 en blok 8 met bestaande bebouwing.

Schaalsprong

Nieuw Jeruzalem heeft een overwegend laag profiel van 3 tot 4 lagen en is daarmee afgestemd op de bestaande bebouwinghoogtes. De schaalsprong naar (midden) hoogbouw is doelbewust gemaakt op de rand van de overgang naar de grotere publieke ruimtes: het oeverpark en de Meierijbaan. Niet over de hele linie aan het kanaal, maar op de hoeken en in het midden. Het blijven daardoor 'losse' incidenten in een wand van 3 tot 4 lagen. Hiermee wordt het silhouet van Nieuw Jeruzalem krachtig vorm gegeven en krijgt de wijk een uitgesproken herkenbaarheid in de stad en daarmee een eigen wijkidentiteit. Bijgaande figuur 4 maakt de relevante schaalsprongen inzichtelijk.

Figuur 4

Silhouet Nieuw Jeruzalem vanaf de kanaalzijde: rode stippellijn duidt de gemiddelde hoogte van Jeruzalem tussen de 3 en de 4 lagen.

Deze 'nieuwe maat' en nieuwe gebouwtypologie maakt het mogelijk voor mensen met verschillende woonwensen en achtergronden om zich te vestigen in Nieuw Jeruzalem. Ook ontstaan er kansen om woon carrière te maken binnen de eigen wijk, wat de betrokkenheid van mensen bij hun wijk bevordert.

Plint

De plint van blok 7 krijgt een commerciële functie die nog nader moet worden ingevuld. De plint is zeer open en transparant van karakter en wordt voorzien van entrees waarmee de interactie met het openbaar gebied is gewaarborgd.

In de plint van blok 8 zijn parkeren en bergingen opgenomen. De plint is in het talud van de Meierijbaan geschoven. Hierdoor ontstaat er een 'natuurlijke ' overgang van talud - plint - maaiveld. Randen krijgen een natuurlijke 'groene afzoming' en worden waar mogelijk voorzien van representatieve entrees. De woontoren heeft een hoge transparante en herkenbare woonentree met een duidelijk adres aan de Twentestraat. De 'laagbouw' heeft een adres aan de tussenstraat.

Verkeer en parkeren

Blok 7 is aangesloten op een nieuwe verkeer lus tussen blok 2 en 3 van deelgebied 2. Blok 8 is aangesloten op de straat tussen blok 6 en 8. Beide zijn aangetakt op de Twentestraat. Via de Twentestraat zijn de blokken aangesloten op de wijkontsluiting via de Caspar Houbenstraat of de Schielandstraat.

Het parkeren voor de hoogbouw is grotendeels georganiseerd op privé terrein. Onder blok 7, gedeeltelijk onder blok 3 van deelgebied 2 en onder blok 8 is een gebouwde parkeervoorziening gemaakt. Bezoekers parkeren is georganiseerd in het straatprofiel op nieuw aangelegde parkeervoorzieningen.

Nieuw Jeruzalem is bereikbaar met het openbaar vervoer via busstation Ringbaan Oost / Lourdesstraat.

Zie hierna in paragraaf 3.5.

Conclusie

Hiervoor is gemotiveerd dat wordt voldaan aan de eisen uit de Handreiking Hoogbouw.