Magazijnkwartier 2011

9.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.8. van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), gedurende zes weken ter inzage gelegen, te weten van vrijdag 28 oktober 2011 tot en met donderdag 8 december 2011. Tijdens deze periode zijn er 7schriftelijke zienswijzen ingediend. Navolgend worden de ingekomen zienswijzen per zienswijze behandeld.

Zienswijze 1:

a. Door de geplande nieuwbouw in plandeel C van het bestemmingsplan vreest de eigenaar van het pand Spoorlaan 328 dat de huidige toegang tot het achtererf verdwijnt hetgeen zal leiden tot een parkeerprobleem en bovendien financiële gevolgen heeft voor de eigenaar (beëindiging huur door huurder en waardedaling van het pand).

b. Door de nieuwbouw in plandeel C wordt de geluidsoverlast van St. Olof en het spoor aanzienlijk groter omdat de nieuwbouw het geluid gaat weerkaatsen. In de huidige plannen is niets opgenomen over St. Olof en metingen van geluidsoverlast en als gevolg daarvan de aan te houden afstand van de nieuwbouw tot de bestaande bouw.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

a. Het betreffende achtererf is gelegen in het gebied waarvoor de Wro-zone wijzigingsgebied 1 is opgenomen. Voor de ontwikkeling van dit plandeel is in het bestemmingsplan geen directe bouwtitel opgenomen. De indeling van dit wijzigingsgebied is vooralsnog niet bekend. Voordat besloten zal worden over het al dan niet toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zal een concreet plan voor de invulling van dit plandeel getoetst moeten worden aan de voorwaarden die aan het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zijn gesteld. Zo zal o.a. voldaan moeten worden aan vereisten inzake akoestiek en is als voorwaarde gesteld dat de nieuwe woningen geen onnodige beperkingen mogen opleveren voor de aanwezige bedrijven binnen en/of nabij het plangebied. In een eventueel wijzigingsplan zal sprake moeten zijn van een zorgvuldige ruimtelijke onderbouwing. Indien er een ruimtelijk aanvaardbare invulling van dit plandeel is, voldaan wordt aan alle voorwaarden voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid en besloten is tot het in procedure brengen van een wijzigingsplan volgt voor dat plan een aparte planologische procedure met bezwaar- en beroepsmogelijkheden.

b. Zie hiervoor allereerst de beantwoording onder a. Van deze wijzigingsbevoegdheid kan conform artikel 11.4 van de bestemmingsplanregels alleen gebruik gemaakt worden indien voldaan wordt aan de vereisten inzake de bodemkwaliteit, geluid, flora- en faunawet, luchtkwaliteit, bedrijvigheid alsmede de economische uitvoerbaarheid. Daarnaast is in datzelfde artikel onder i opgenomen dat "nieuwe woningen geen onnodige beperkingen mogen opleveren voor de aanwezige bedrijven binnen en/of nabij het plangebied". Dit houdt in dat indien de geluidbelasting van St. Olof dusdanig zal zijn dat niet aan de normen voldaan zou kunnen worden op het nieuwe bouwplan, de initiatiefnemer voorzieningen dient te treffen. Hiermee wordt voldoende rekening gehouden met de belangen van de bedrijven in (de omgeving van) het plangebied. Overigens heeft het betreffende gebied in het nu geldende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o.(globale bestemming met uitwerkingsplicht) een centrumbestemming waarbinnen ook nu reeds wonen mogelijk is.

Wat betreft de weerkaatsing van het geluid door de nieuwbouw ten opzichte van het pand Spoorlaan 328 is een berekening gemaakt om een eventuele toename van het geluid te kunnen voorspellen. Hiervoor is een worst case berekening gemaakt waarbij heel wijzigingsgebied 1 gemodelleerd is tot 15 meter hoogte. Uit de berekening blijkt dat door reflectie de geluidbelasting van het spoor met maximaal 1dB kan toenemen op de achterzijde van het pand. De geluidbelasting op de achterzijde t.g.v. het spoor blijft ook met reflectie ruim onder de voorkeursgrenswaarde van 55dB. De mogelijke toename van 1dB achtten wij acceptabel. Het overleg tussen de initiatiefnemer en de indiener van de zienswijze is inmiddels gestart.

Conclusie:

De zienswijze is ongegrond.

Zienswijze 2:

a. In het bestemmingsplan is niet terug te vinden dat de studenteneenheden slechts uitgevoerd kunnen worden als zelfstandige wooneenheden. Als omwonende hecht de indiener van de zienswijze er aan dat er geen gezamenlijke bedrijfsruimten komen in verband met eventuele geluidsoverlast. Verzocht wordt de uitvoering van de studenteneenheden als zelfstandige wooneenheden expliciet in het bestemmingsplan op te nemen.

b. Verzocht wordt om op de panden Telegraafstraat 1 t/m 15 A, Magazijnstraat 8 t/m 46 alsmede op de daarachter gelegen voormalige sportschool de bestemming Centrum-Binnenstad te leggen in plaats van de bestemming Centrum Horeca zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. De indiener van de zienswijze is van mening dat deze panden niet tot het horecaconcentratiegebied behoren.

c. Plandeel B komt gezien zijn hoogte veel te dicht bij het complex Pieter Vreedeplein. Het ontwerpplan heeft slechts een vier meter grotere afstand tot het complex Pieter Vreedeplein (dan het plan wat tijdens de burgerparticipatie werd gepresenteerd) met een extra hoogteaccent van vijf meter aan de Telegraafstraat. Hiermee is niet tegemoetgekomen aan de wensen van omwonenden. Indiener verzoekt:

1. maximale bouwhoogte van 23 meter voor plandeel B aan de zijde van de Telegraafstraat;

2. de afstand tot het complex Pieter Vreedeplein verder te vergroten;

3. indien het vanwege de financiële haalbaarheid onvermijdelijk blijkt maximaal één verdieping hoger dan 23 meter te gaan (dat is dus minder dan 28 meter) en dan aan de noordzijde van het gebouw van plandeel B.

d. Opgemerkt wordt dat de fietsstallingcapaciteit in de omgeving van het Pieter Vreedeplein op piekmomenten ernstig tekort schiet, waarnaast ook de bestaande fietsbeugels op de hoek Telegraafstraat/Magazijnstraat vervallen door dit plan. Indiener verzoekt niet tot wijziging van de bestemming voor het plandeel B over te gaan vooraleer er een afdoende oplossing voor het parkeren van fietsen is gevonden en gerealiseerd.

e. Ter plekke van plandeel B en C (Wijzigingsgebied 1) bevindt zich nu een veelgebruikte parkeerplaats voor parkeren met een bezoekerspas, voor vergunninghouders en voor voertuigen die niet in de parkeergarage Pieter Vreedeplein passen. Ondanks de benadrukking op de tijdelijkheid van de parkeerplaats voorziet deze in de praktijk in een behoefte. Voorts is er in de directe omgeving geen andere mogelijkheid voor voertuigen die niet in de parkeergarage Pieter Vreedeplein passen. Indiener verzoekt niet tot wijziging van de bestemming voor plandelen B en C over te gaan vooraleer er een afdoende oplossing voor het parkeren middels bezoekerspas en voor voertuigen die niet in de parkeergarage Pieter Vreedeplein passen is gevonden en gerealiseerd.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

a. Uitgangspunt is alle studentenwoningen in deelplan A uit te voeren als zelfstandige woningen, die geschikt zijn voor bewoning door één student. Iedere unit is ca. 25 m2 groot en heeft een eigen woon/-slaapkamer en badkamer. Er wordt per gebouw een 'gezamenlijke' wasmachineruimte gerealiseerd en er worden een aantal gemeenschappelijke buitenruimten gerealiseerd (geluidsluw). Dit is ook als zodanig verwoord in het verslag van de burgerparticipatie. Niet gebruikelijk is om in een bestemmingsplan onderscheid te maken tussen zelfstandige- danwel niet zelfstandige studentenwoningen omdat dit planologisch niet relevant is. Hoewel het in dit plan dus uitgangspunt is dat het zelfstandige studentenwoningen worden zal dit niet expliciet in het bestemmingsplan geregeld worden.

b. De gemeenteraad heeft bij besluit van 4 juli 2011 besloten het Pieter Vreedeplein (openbare ruimte) op te nemen als onderdeel van het Horecaconcentratiegebied en onderdeel uit te laten maken van de door de raad vastgestelde nota "Over smaak valt best te twisten" Horecabeleid Tilburg 2006-2015 . Uit deze begrenzing volgt dat de panden, Telegraafstraat 9a t/m 15a en Magazijnstraat 8 t/m 46 géén onderdeel uitmaken van het horecaconcentratiegebied. De panden Telegraafstraat 1 t/m 7 maken behoren wel tot het horecaconcentratiegebied. De bestemming van (een deel van) deze panden zal worden gewijzigd naar Centrum-Binnenstad.

c. In het nu geldende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. zijn uitwerkingsregels opgenomen die het mogelijk maken in 5 lagen bebouwing op te richten tot een maximale bouwhoogte van 22,5 meter waarbij de bebouwingsmassa's tot direct aan de trottoirs van de Telegraafstraat en de Magazijnstraat uitgevoerd mogen worden. In deze 5 bouwlagen zijn alle centrumfuncties mogelijk. Uitgaande van het geldende bestemmingsplan had de indiener er dan ook rekening mee moeten houden dat er in dit gebied in meerdere bouwlagen bebouwing opgericht zou kunnen worden. Met het verder naar de noordzijde positioneren van het gebouw dan oorspronkelijk gepland en het versmallen van het gebouw is ook het zicht op de gevel versmald. De impact van de nieuwe gevel op de hoek Telegraafstraat-Magazijnkwartier is door de versmalling verbeterd in die zin dat vanuit de woningen op het Pieter Vreedeplein beter langs de gevels heen gekeken kan worden. Ook hoeft niet gevreesd te worden voor een sterk verminderde lichtinval in de woningen op het Pieter Vreedeplein. Het plan bevindt zich ten noorden van de bestaande panden en heeft geen negatieve invloed op de toetreding van direct zonlicht in de woonkamers. De afstand van de bebouwing van plandeel B ten opzichte van de bebouwing op het Pieter Vreedeplein bedraagt zo'n 17 meter, een afstand die voor een centrumstedelijk gebied als dit aanvaardbaar geacht wordt.

d. Het aantal fietsstallingsplaatsen dat in het plan is opgenomen, is gebaseerd op landelijke kencijfers en -normen. Dit komt neer op 1 fietsparkeerplaats per woning voor de bewoners plus 0,5 fietsparkeerplaats voor bezoekers. Er komen dus voldoende fietsparkeerplaatsen in het plan.In de directe omgeving bevinden zich bovendien twee gratis beheerde fietsstallingen, aan de IJzerstraat (580 plaatsen) en op de Heuvel (1100 plaatsen). Er is ruim voldoende fietsstallingscapaciteit in en om het plangebied. In de regels zal bij de functieaanduidingen "parkeergarage en parkeerterrein" toegevoegd worden dat deze gronden bestemd zijn voor de stalling van motorvoertuigen en/of (brom)fietsen. Bovendien zullen eveneens de kencijfers voor fietsparkeren (1,5 per studentenwoning) in de regels worden opgenomen.

e. Wijziging van plandeel C geschiedt niet binnen dit plan maar bij eventuele latere uitvoering van de daar op rustende Wro zone- wijzigingsbevoegdheid 1. Derhalve beperkt het gemeentelijke standpunt op dit deel van de zienswijze zich nu tot de tijdelijke parkeerplaats die nu aanwezig is op de locatie van plandeel B moet komen.

Het betreffende parkeerterrein is aangelegd en ingericht als tijdelijk parkeerterrein in afwachting van de planontwikkeling op deze locatie en dit is ook altijd nadrukkelijk richting omwonenden gecommuniceerd. Uitgangspunt is altijd geweest dat deze locatie bebouwd zou worden hetgeen ook blijkt uit de vigerende planologische regeling. Voor het bezoekersparkeren in dit gebied kan, net als overigens elders in de binnenstad, gebruik gemaakt worden van de aanwezige parkeergarages en parkeerterreinen. In de nabijheid van het plangebied zijn de parkeergarages Pieter Vreedeplein en de Tivoligarage gelegen. Verder kan er ook geparkeerd worden op de Spoorlaan onder de spooroverkapping en op het zgn. Klipperterrein aan de Spoorlaan, hier kunnen ook voertuigen geparkeerd worden die niet in de parkeergarage Pieter Vreedeplein passen. In parkeergarages wordt overigens niet gewerkt met bezoekerspassen.

Conclusie:

De zienswijze onder 2a, 2c, en 2e zijn ongegrond. De zienswijze onder 2b en 2d is deels gegrond.

Zienswijze 3:

a. Het Magazijnkwartier wordt in twee delen, plan A en B gesplitst en aangeboden. Indieners zijn van mening dat het van belang is dat het bestemmingsplan in zijn geheel moet worden aangeboden en beoordeeld waarbij rekening wordt met de omgeving, verkeer, milieu etc. niet in twee plandelen. Verder is de omgeving gebaat bij vaste bewoning met huizen en grotere appartementen, door de keuze van studentenappartementen zal de functie en de leefbaarheid van het Magazijnkwartier zeker niet verbeteren.

b. Er zal een oplossing moeten komen voor de nu al problematisch situatie van vele verkeershandelingen en laden en lossen van goederen in de Telegraafstraat, Magazijnstraat en parkeergarage Pieter Vreedeplein. Gevreesd wordt voor een verkeersonveilige situaties op de Spoorlaan voor fietsers, voetgangers en bussen door diverse in -en uitrijmogelijkheden naar het Magazijnkwartier. Ook ontstaat er meer verkeersdruk in het gedeelte tussen Willem II straat en Magazijnstraat. Tot slot is het verdwijnen van huidige parkeerplaatsen links en rechts in de Magazijnstraat voor de bewoners en bezoekers niet bespreekbaar.

c. De luchtkwaliteit in dit gebied van de stad is nu al zeer slecht en zal door de grotere druk van het verkeer in de Magazijnstraat en omgeving als gevolg van het plan Magazijnkwartier buitensporig toenemen. De geluidnormen en luchtvervuilingeisen mogen zeker niet naar boven worden bijgesteld.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

a. Het bestemmingsplan is in zijn geheel aangeboden waarin onderscheid gemaakt is tussen een ontwikkeldeel met een directe bouwtitel (plandelen A en B) en een beheergedeelte (vastleggen bestaande situatie). Op een gedeelte van dit zgn. beheergebied is een zgn. wro zone wijzigingsgebied gelegd om hiervoor binnen de planperiode een wijzigingsplan op te kunnen stellen ten behoeve van een ontwikkeling waarvoor de kaders reeds in dit bestemmingsplan vastgelegd worden (plandeel C). Daarbij is uitvoerig rekening gehouden met de omgeving, verkeer, milieu, et cetera in de hoofdstukken 3 tot en met 5, volgens de principes van een goede ruimtelijke ordening.

In een dergelijk binnenstedelijk gebied als het Magazijnkwartier is ruimte voor een menging van verschillende functies, zo ook studentenappartementen. Daarnaast is het volgens het studentenhuisvestingbeleid wenselijk ook studenten te huisvesten in het stadscentrum nabij o.a. het station. Uit een inventarisatie van de studentwoonwensen is ook gebleken dat er duidelijk behoefte is aan wonen in de binnenstad. Dit is ook zo geschetst in paragraaf 4.4 van het bestemmingsplan.

Tot slot kan nog aangevoerd worden dat de functie en leefbaarheid van dit stadsdeel door het oprichten van studentenappartementen een verbetering betekent ten opzichte van de huidige leegstaande kantoren en dito parkeerplaatsen.

b. Ten aanzien van het verdwijnen van de huidige parkeerplaatsen links en rechts in de Magazijnstraat voor de bewoners en bezoekers wordt verwezen naar hetgeen gesteld is onder zienswijze 2e. De nieuwe bestemming van voornamelijk studentenhuisvesting zal minder autoverkeer genereren dan de huidige bestemming van kantoorpanden. Dit komt omdat het autobezit en -gebruik bij studenten erg laag is. Studenten zullen voornamelijk gebruik maken van de fiets en het openbaar vervoer. De ontsluiting voor autoverkeer van plandelen A en B vindt plaats via de Telegraafstraat. De bestaande inrit aan de Spoorlaan blijft gehandhaafd, deze zal met name gebruikt worden door auto's met bestemming Spoorlaan 348 - 350. Naast de bestaande uitrit aan de Spoorlaan komt er geen nieuwe ontsluiting rechtstreeks op de Spoorlaan. Voor fietsverkeer vindt de voornaamste ontsluiting eveneens via de Telegraafstraat plaats. De vrachtwagens rijden via de Magazijnstraat naar de Telegraafstraat en rijden ook via die route weer weg. Dit gebeurt elke (werk)dag een paar keer. Voor het overgrote deel van de dag is er dus geen bevoorradend verkeer. Autoverkeer van en naar de studentenwoningen in plandeel A en de commerciële ruimtes in plandeel B vindt verspreid over de dag plaats en zal geen echte piekmomenten kennen. De huidige bestemming van kantoren kent echter wel piekmomenten in de spits. Aangezien er weinig verandert in de hoeveelheid verkeersbewegingen en het verkeer zich over de dag verspreidt, zullen er geen extra problematische en verkeersonveilige situaties in deze binnenstedelijke omgeving ontstaan.

c. In het akoestisch onderzoek (Cauberg-Huygen 20110775-04) en het luchtonderzoek (Cauberg-Huygen d.d. 17 juni 2011 AM 11113) is getoetst of voldaan kan worden aan de wettelijke normen en grenswaarden die gelden zoals opgenomen in de Wet geluidhinder en de Wet Milieubeheer, titel 5.2, luchtkwaliteitseisen. Van het naar boven bijstellen van geluidsnormen en luchtvervuilingseisen, zoals gesteld wordt in de zienswijze, is geen sprake.

Uit het luchtonderzoek blijkt dat er in de Spoorlaan, Magazijnstraat en Telegraafstraat in de huidige en toekomstige situatie, inclusief ontwikkeling Magazijnkwartier (ruimschoots) aan de wettelijke normen wordt voldaan. In het kader van de zienswijze is een aanvullende geluidberekening gemaakt voor de bestaande woningen Magazijnstraat 4 en 6. Deze woningen liggen dicht tegen de Magazijnstraat. Uit deze berekening blijkt dat de geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai bij deze woningen in de toekomstige ca. 61 dB zal bedragen (zonder aftrek artikel 110 Wgh). Deze geluidsbelasting wordt gezien de stedelijke omgeving acceptabel geacht.

Gezien de situering van de woning van de indiener van de zienswijze (zijde Pieter Vreedeplein, grotendeels afgeschermd t.o.v. de Magazijnstraat) is de verwachting dat de toename in geluidsbelasting en hinder vanwege de verkeerstoename minimaal zal zijn.

Conclusie:

De zienswijze is ongegrond.

Zienswijze 4:

a. Bezwaar wordt gemaakt tegen de invulling van het bestemmingsplan Magazijnkwartier en dan met name met betrekking tot blok B (gedeelte winkels met daarboven appartementen). Gevreesd wordt voor vermindering van woongenot omdat de geplande hoogte en de korte afstand van dit plandeel tot aan de woning van reclamanten veel invloed heeft op het licht en de privacy in de woning. Ook zal er sprake zijn van verminderd uitzicht.

b. Aandacht wordt gevraagd voor het veiligheidsaspect. Door het drukke verkeer van vrachtwagens, fietsers, schoolgaande kinderen, voetgangers en uit/inrit parkeergarage is de positie aan de Telegraafstraat van gebouw B van belang: deze zou zo ver mogelijk richting de Spoorlaan moeten liggen en is essentieel om problemen in het verkeer zo veel mogelijk te voorkomen.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

a. Verwezen wordt naar de beantwoording van de zienswijze onder 2c.

b. Verwezen wordt naar de beantwoording van de zienswijze onder 3b.

Conclusie:

De zienswijze is ongegrond

Zienswijze 5:

De indiener van de zienswijze woont in de lage toren ( 6e verdieping) van het Pieter Vreedeplein en kijkt aan de noordkant uit over het plangebied van het Magazijnkwartier ten westen van de Magazijnstraat (plandelen A en B), de Spoorzone en Tilburg-noord. Drie torens in het plangebied Magazijnkwartier zullen het uitzicht blokkeren zonder er overheen of tussendoor te kunnen kijken. Het betreft de gebouwen D en E in plandeel A en het appartementengebouw aan de Magazijnstraat in plandeel B. Verzocht wordt om de positie en/of afmetingen van plandeel A (gebouw D of E) zodanig aan te passen dat er tussen de gebouwen door kan worden gekeken.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

In het nu geldende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. zijn uitwerkingsregels opgenomen die het mogelijk maken in 5 lagen bebouwing op te richten tot een maximale bouwhoogte van 22,5 meter waarbij de bebouwingsmassa's tot direct aan de trottoirs van de Telegraafstraat en de Magazijnstraat uitgevoerd mogen worden. In deze 5 bouwlagen zijn alle centrumfuncties mogelijk. In het voorliggende plan Magazijnkwartier gaat het om een vergelijkbare hoogte maar om minder lagen met centrumfuncties, en een bouwlocatie die verder noordelijker ligt dan vigerend mogelijk is.

Uitgaande van het geldende bestemmingsplan had de indiener er dan ook rekening mee moeten houden dat er in dit gebied in meerdere bouwlagen bebouwing opgericht zou kunnen worden. Daar komt bij dat recht op 'vrij' uitzicht niet gebruikelijk is in Nederland, zeker niet op centrumlocaties in grote steden zoals deze.

Conclusie:

De zienswijze is ongegrond

Zienswijze 6:

a. Algemeen en onzorgvuldige voorbereiding

Indieners achten het van groot belang dat er voldoende afstand blijft tussen hun pand en de te realiseren bebouwing in het wijzigingsgebied , achten minder gevoelige functies daar meer passend in een goede ruimtelijke ordening en vragen meer aandacht voor deze aspecten en hun belangen. Daar komt bij dat bijlage 4 van het plan aanpassing verdient omdat deze het pand ten onrechte kwalificeert als 'werkplaats c.q. fabriek', omdat dit niet overeen komt met de verder terechte kwalificatie als 'horeca-3' bestemming.

Ook wordt in paragraaf 2.3 van de toelichting gesteld dat het pand van de indieners in hoofdstuk 5 aan de orde komt als zijnde een kwetsbaar object in het plangebied, wat niet gebeurt. Verder wordt geen aandacht meer besteed aan de aanwezigheid van de vereniging van de indieners en wordt voor het wijzigingsgebied geen zorgvuldige overweging gemaakt, bijvoorbeeld op milieuaspecten.

b. Ruimtelijke onderbouwing

Indieners achten het plan, met onvoldoende ruimtelijke aandacht voor hun pand niet deugdelijk ruimtelijk onderbouwd. Zo is niet nader uitgewerkt c.q. gemotiveerd hoe de beoogde ontwikkelingen zich verhouden tot hun pand, haar bestemming en hun exploitatiebelang. De invloed van deze grootste horeca-inrichting op de beoogde ontwikkelingen moet in kaart zijn gebracht , alvorens deze juridisch planologisch mogelijk worden gemaakt.

c. Wijzigingsbevoegdheid

De indieners zien graag minder gevoelige of massalere bebouwing grenzend aan hun perceel en stellen dat nu beoordeeld moet worden of en welke afstanden c.q. bouwvlakgrenzen van gevoelige bebouwing ter plaatse ruimtelijk aanvaardbaar zijn en de gevolgen hiervan.

De wijzigingsbevoegdheid moet verder in een verklaarbare verhouding te staan tot de vigerende bestemming. Daarnaast dient de begrenzing aan de wijzigingsbevoegdheid objectief te zijn; deze is naar mening van de indieners te ruim, waardoor het college veel subjectieve vrijheid wordt gegeven omtrent het te nemen wijzigingsbesluit.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

a) Algemeen en onzorgvuldige voorbereiding

Van de wijzigingsbevoegdheid die voor plandeel C is opgenomen kan conform artikel 11.4 van de bestemmingsplanregels alleen gebruik gemaakt worden indien voldaan wordt aan de vereisten inzake de bodemkwaliteit, geluid, flora- en faunawet, luchtkwaliteit, bedrijvigheid alsmede de economische uitvoerbaarheid. Daarnaast is in datzelfde artikel onder i opgenomen dat "nieuwe woningen geen onnodige beperkingen mogen opleveren voor de aanwezige bedrijven binnen en/of nabij het plangebied". Dit houdt in dat indien de geluidbelasting van St. Olof dusdanig zal zijn dat niet aan de normen voldaan zou kunnen worden op het nieuwe bouwplan, de initiatiefnemer voorzieningen dient te treffen. Eventueel noodzakelijke voorzieningen, of deze nu aan de woningen of bij de verzoorzaker getroffen moeten worden, dienen te worden gerealiseerd en gefinancierd door de initiatiefnemer cq ontwikkelaar. Hiermee wordt voldoende rekening gehouden met de belangen van de indiener van de zienswijze.

In artikel 11.4 van de bestemmingsplanregels is onder j is opgenomen dat "het plan in het kader van externe veiligheid dient te voldoen aan de vereisten omtrent bereikbaarheid, bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Hierbij is met name aandacht vereist voor vluchtwegen van het spoor af, goede/verbetering bereikbaarheid gebouwen en voldoende blusvoorzieningen."

Dit houdt in dat bij eventuele wijziging met een nader onderzoek aangetoond dient te worden dat er o.a. voldoende en juiste vluchtwegen aanwezig zijn.

Toelichtingtechnisch zal de abusievelijk gekwalificeerde 'werkplaats c.q. fabriek' in bijlage 4 inderdaad in overeenstemming moeten komen met de 'horeca-3' bestemming, terwijl ook in hoofdstuk 5 het pand van de indieners als kwetsbaar object aan de orde moet komen.

b) Ruimtelijke onderbouwing

Zie hiervoor de beantwoording onder 6a en 6b. Zoals ook al aangegeven onder de punten a en b is in de voorwaarden voor de wijziging een bepaling opgenomen dat de nieuwe woningen in het gebied van de wijzigingsbevoegdheid geen onnodige beperkingen mogen opleveren voor de aanwezige bedrijven binnen en/of nabij het plangebied". Dit houdt in dat indien de geluidbelasting van St. Olof dusdanig zal zijn dat niet aan de normen voldaan zou kunnen worden op het nieuwe bouwplan, de initiatiefnemer op zijn kosten voorzieningen dient te treffen. Hiermee wordt naar onze voldoende rekening gehouden met de belangen van de indiener van de zienswijze.

c) Wijzigingsbevoegdheid

Het betreffende gebied heeft in het nu geldende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o.(globale bestemming met uitwerkingsplicht) een centrumbestemming waarbinnen ook nu reeds wonen mogelijk is. Binnen de uitwerkingsregels is bebouwing mogelijk in 4 bouwlagen waarbij een bebouwingspercentage geldt van 100%. De mogelijk met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid te realiseren bebouwing (indien aan alle voorwaarden voor toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voldaan wordt) komt op grotere afstand van het pand van de indiener van de zienswijze dan op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk is. Zie verder de beantwoording onder 6a.

Conclusie:

De zienswijze is ongegrond

Zienswijze 7:

a. Indieners wijzen op hun te ontwikkelen bouwplan ter plaatse van hun perceel aan de Spoorlaan 346, waarover zij overeenstemming op hoofdlijnen hebben met de gemeente en waarover in het collegebesluit van 11 oktober 2011 de wens van de gemeente geuit wordt om de ontwikkeling van deze hoek aan te doen sluiten op het bouwplan van het Magazijnkwartier. Hiertoe zullen indieners in gesprek gaan met de ontwikkelaars aldaar, maar zij stellen dat de integrale ontwikkeling daarvan niet afhankelijk gesteld kan worden omdat er weinig vorderingen zijn en daarvoor zeer wezenlijke punten nadere afstemming en overeenstemming behoeven.

Zij zijn van mening dat ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. minder bebouwingsmogelijkheden voor hun perceel zijn opgenomen. Zij stellen dat voor hen bestaande rechten in het bestemmingsplan Magazijnkwartier gehandhaafd moeten blijven. Ook constateren zij dat de van gemeentelijke zijde aangegeven wijzigingsmogelijkheid (wro zone wijzigingsbevoegdheid) voor hun bouwplannen niet in het plan zit.

De indieners wensen niet voor een voldongen feit te komen staan, zolang niet ook vaststaat dat hun met de gemeente afgestemde bouwplan niet ook afdoende is vastgelegd in een bestemmingsplan.

Daarnaast wordt gevreesd voor ernstige overlast vanwege het voorziene aantal (jonge) bewoners, voor het risico van schaduwwerking c.q. vermindering van de toetreding van zonlicht, voor een verhoogde gevaarzetting op de nu al verkeersonveilige situatie op de hoek Magazijnstraat / Telegraafstraat, een verhoogd extern veiligheidsrisico door de met dit plan gepaard gaande toevoeging van het aantal mensen. Deze bezwaren zijn onvoldoende onderkend door het mogelijk maken van deze bebouwing en dit gebruik bij 'Wonen-Gestapeld'.

b. In het vigerende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein is op het perceel hoek Spoorlaan-Telegraafstraat een hoogteaccent toegestaan van 80 meter, welk hoogteaccent in het ontwerpbestemmingsplan Magazijnkwartier is verdwenen.

Op het perceel rust ten onrechte de dubbelbestemming 'Waarde-Cultuurhistorie' . Onduidelijk is of het maximum aantal ter plaatse te bouwen wooneenheden van tachtig hun perceel betreft of het zuidelijk gelegen perceel. Daarbij bedraagt de maximale bouwhoogte op het perceel van de indiener 19 meter, terwijl het bouwplan van de indiener voorziet in 95 wooneenheden en een bouwhoogte van circa 48 meter.

In dat bouwplan is ook in horeca voorzien en indieners stellen dat er een directe positieve bestemming voor 'horeca-1' en 'horeca-2' op haar perceel moet liggen (zoals het huidige pand ook al twee lagen horeca heeft), alsmede afwijkingsmogelijkheden hiertoe voor de tweede en op één na hoogste bouwlaag.

Verder is de functie 'kantoren' uitsluitend op de eerste twee bovengrondse bouwlagen toegestaan en zien zij niet in waarom niet voor de eerste vijf bouwlagen een positieve kantoorbestemming in het plan is opgenomen, zoals gebruikelijk in de onmiddellijke omgeving aan de Spoorlaan.

Tot slot is in het bouwplan van de indieners rekening gehouden met een hotelfunctie, terwijl het ontwerpbestemmingsplan Magazijnkwartier hierin nergens voorziet.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

a. Over het "bouwplan" waarnaar de indiener verwijst wordt opgemerkt dat dit plannen zijn van de eigenaar maar daar vanuit de gemeente nog geen akkoord op is gegeven, sterker nog de eigenaar heeft hiervoor bij de gemeente noch een vergunning aangevraagd noch een principeverzoek ingediend. Wel zijn met de eigenaar van het perceel hoek Spoorlaan-Magazijnstraat informele gesprekken gevoerd over de programmatische mogelijkheden voor een ontwikkeling op deze locatie. Naar aanleiding van deze gesprekken heeft het college op 11 oktober 2011 besloten dat de gemeente hecht aan een goede (integrale) aansluiting op de ontwikkeling van Magazijnkwartier bv. Verder is besloten dat een ontwikkelingsprogramma voor de locatie Spoorlaan-Magazijnstraat van maximaal 7500 m² bvo aan centrumfuncties exclusief parkeren akkoord is. Deze programmatische invulling doet recht aan de invulling zoals deze op basis van de uitwerkingsregels in het vigerende bestemmingsplan mogelijk zou zijn (vijf bouwlagen, 100% bebouwingsoppervlakte). Tot slot is besloten dat voor deze beoogde herontwikkeling een afzonderlijk bestemmingsplantraject doorlopen dient te worden en dat ten behoeve van de ontwikkeling van dit programma een dienstverleningsovereenkomst zal worden aangegaan.

In het bestemmingsplan Magazijnkwartier is voor deze locatie nu wel een rechtstreekse bouwmogelijkheid opgenomen in tegenstelling tot het geldende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. waarin voor deze locatie een voorlopig bouwverbod geldt. De redenering dat ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. voor het perceel minder bebouwingsmogelijkheden zijn opgenomen klopt dus niet.

Ernstige overlast vanwege het voorziene aantal (jonge) bewoners is niet te voorzien in een dergelijk centrumgebied waar al vele functies dicht naast elkaar bestaan. Daarnaast is het volgens het studentenhuisvesting-beleid van de gemeente (Tilburg Studentenstad) wenselijk ook studenten te huisvesten in het stadscentrum nabij o.a. het station.

Het risico van schaduwwerking c.q. vermindering van de toetreding van zonlicht moet worden afgezet tegen de bestaande kantoorbebouwing en de planologische mogelijkheden in het vigerende en het nieuwe bestemmingsplan.

Het huidige kantoor achter het perceel van de belanghebbende staat op de erfgrens met een hoogte van 16m. Dit zou voor het oprichten van bebouwing op het perceel hoek Spoorlaan-Magazijnstraat nu ook al beperkingen hebben opgeleverd voor het plaatsen van ramen (daglicht en uitzicht). Het bouwplan van Libre Vastgoed voor studentenhuisvesting staat op 8.3m vanuit deze erfgrens. De nieuwe bebouwing komt dus op een grotere afstand tot het perceel te staan dan de huidige bestaande bebouwing. Als op het terrein van belanghebbende gebouwd wordt met de bedoeling ramen en uitzicht te creëren dan zal men, gelet op het burenrecht, rekening moeten houden met een afstand van 2 meter ten opzichte van de erfgrens.

De bestemmingen in het bestemmingsplan Magazijnkwartier geven aan dat de eerste 2 bouwlagen gebruikt kunnen worden voor andere functies dan wonen. Met een binnenplanse afwijking is het mogelijk andere functies dan wonen op de 3e tot en met 5e bouwlaag toe te staan. Gegeven deze flexibiliteit aan functies en de ruimtelijke afstand waarmee in het bestemmingsplan al rekening wordt gehouden kan niet op voorhand geconcludeerd worden dat hiervan bij de ontwikkeling van de locatie van belanghebbende hinder ondervonden wordt.

Ten aanzien van de gestelde verkeersonveilige situatie op de hoek Magazijnstraat / Telegraafstraat wordt verwezen naar hetgeen gesteld is onder zienswijze 3b. Ten behoeve van de overzichtelijkheid op deze locatie heeft ontwikkelaar het plandeel B verder naar het noorden teruggelegd, zodat hier een plein ontstaat waarmee de verkeersveiligheid gebaat is. Tot slot is de externe veiligheid in dit plan voldoende onderzocht en verantwoord. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoor. Personen in het plangebied worden aan een extern veiligheidsrisico blootgesteld, ook na maatregelen. Vanwege de ligging van het bestemmingsplan binnen het invloedsgebied van deze risicobronnen is de verantwoordingsplicht ingevuld. Deze verantwoording is als bijlage opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. Tevens hebben wij bij vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan besloten de risico's in het kader van externe veiligheid te erkennen en in te stemmen met de Verantwoording externe veiligheid.

b. In het vigerende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. is voor dit perceel de bestemming Centrumdoeleinden 2 (uit te werken) opgenomen. Op de verbeelding is tevens een hoogteaccent aangegeven met een maximale hoogte van 80 meter. Dit bestemmingsplan kent naast de uitwerkingsregels voor bouwen en inrichten ook nog bijzondere uitwerkingsregels. In deze bijzondere uitwerkingsregels is opgenomen dat de raad bij het uitwerken binnen het door een scheidingslijn begrensd deel van het bestemmingsplan met op de plankaart de aanduiding "hoogteaccent kantoren en/of wonen"kan bepalen dat daar een of meer gebouwen mogen worden gebouwd met inachtneming van een aantal bepalingen. Uit de formulering van dit artikel blijkt dat dit een bevoegdheid van de raad is. In het voorliggende bestemmingsplan Magazijnkwartier is dit hoogte-accent niet meer opgenomen omdat het vanuit stedenbouwkundig oogpunt en programmatisch niet langer wenselijk wordt geacht op deze locatie Pieter Vreedeplein een dermate hoge bebouwing toe te staan.

De bestemming Waarde Cultuurhistorie is een dubbelbestemming die over het gehele plangebied (en nagenoeg de gehele binnenstad) gelegd is vanwege de (beoogde) aanwijzing van dit gebied tot Rijksbeschermd Stadsgezicht. Deze aanwijzing dient juridisch geborgd te worden in een bestemmingsplan.

Het maximum aantal wooneenheden van 80 zoals dat op de verbeelding is aangegeven betreft uitsluitend plandeel B en zal hiertoe beperkt worden. De verbeelding zal hier op worden aangepast.

Dat indiener stelt dat een directe positieve bestemming voor 'horeca-1' en 'horeca-2' opgenomen had moeten worden. Op dit moment bevindt er zich geen horecavestiging in de panden op het betreffende perceel. Ook in het geldende bestemmingsplan had de eigenaar deze rechten niet, immers daar is in de bijzondere uitwerkingsregels bepaald dat de raad bij het uitwerken op de plankaart de aanduiding h1 en h2 aangeeft daar waar de gebouwen en daarbij behorende gronden bovendien voor horeca 1 respectievelijk horeca 2 worden bestemd. Binnen de bestemming Centrum Binnenstad die is opgenomen voor het betreffende perceel in het bestemmingsplan Magazijnkwartier is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen ten behoeve van horeca 1 en 2 indien er sprake is van situering aan en oriëntatie op de Spoorlaan. Daarmee is een horecavestiging op het betreffende perceel op basis van het bestemmingsplan Magazijnkwartier niet uitgesloten.

Uitgangspunt van de bestemming Centrum Binnenstad is om op de eerste 2 bovengrondse bouwlagen andere functies dan wonen toe te staan zoals kantoren. Echter deze bepaling is niet van toepassing indien in dit geval de kantoorfunctie ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan op de overige verdiepingen als bestaand is aan te merken volgens de laatst verleende omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk. Verder kent het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid voor de vestiging van andere functies dan wonen (bijvoorbeeld kantoren) op de bouwlagen 3 t/m 5. Daarmee is de vestiging van een kantoor op deze locatie dus niet uitgesloten.

Tot slot is in het ontwerpbestemmingsplan niet voorzien in een hotelfunctie, zoals dat ook in het vigerende plan niet het geval is.

Bovendien past dit ook niet in het gemeentelijke horecabeleid zoals dat door de raad is vastgesteld. Een hotel behoort volgens dit beleid tot een horeca 3 categorie welke uitsluitend zonder meer zijn toegestaan binnen het horecaconcentratiegebied. De locatie op de hoek Spoorlaan-Magazijnstraat behoort niet tot het horecaconcentratiegebied.

Conclusie:

De zienswijze onder a is ongegrond, de zienswijze onder b is deels gegrond en deels ongegrond.

Staat van wijzigingen

De volgende wijzigingen worden als gevolg van de zienswijzen doorgevoerd:

Verbeelding

- de begrenzing van het horecaconcentratiegebied ter hoogte van de Telegraafstraat en Magazijnstraat aanpassen aan het raadsbesluit van 4 juli 2011 m.b.t. de begrenzing van het horecaconcentratiegebied;

- maximum aantal wooneenheden van 80 beperken tot uitsluitend plandeel B.

Toelichting

- het kaartje van de begrenzing van het horecaconcentratiegebied zoals vastgesteld op 4 juli 2011 opnemen in het hoofdstuk over horeca;

- de 'werkplaats c.q. fabriek' in bijlage 4 in overeenstemming brengen met de 'horeca-3' bestemming.

- in hoofdstuk 5 het pand Spoorlaan 330-332 als kwetsbaar object vermelden.

Regels

--

De volgende wijzigingen in het bestemmingsplan worden ambtshalve doorgevoerd:

- Centrum-Horeca bestemming opnemen voor de percelen Telegraaf 31c-33 (maximaal horeca 2) conform de eerder verleende vrijstelling;

- de aanduiding "specifieke vorm van gemengd-verhuur garageboxen (sgd-vgb)" op de verbeelding wijzigen in de aanduiding "specifieke vorm van wonen-centrum binnenstad(sw-cbs)";

- de "specifieke bouwaanduiding -eerstelijnsbebouwing (sba-elb)" vervangen door "specifieke bouwaanduiding - balkons (sba-bk)";

- de aanduiding "specifieke bouwaanduiding uitgesloten"-eerstelijns bebouwing (-sba-elb) wijzigen in "specifieke bouwaanduiding -overspanningen en overkappingen" ;

- maatvoeringsaanduidingen (maximale bouwhoogte, maximum aantal wooneenheden, maximale bouwhoogte/percentage opnemen in de legenda;

- in de artikel 3.1.2. sub c en e en in artikel 6.1.2.sub b toevoegen dat deze gronden mede bestemd zijn voor het parkeren van (brom)fietsen;

- de kencijfers voor fietsparkeren (1,5 per studentenwoning) opnemen in de regels

- het bouwvlak dat abusievelijk is opgenomen binnen de bestemming Wonen-Gestapeld direct achter het perceel Spoorlaan 346 verwijderen.