Koolhoven Buiten 2011

1.1 Aanleiding tot planontwikkeling

In samenspraak met de ontwikkelaars vertegenwoordigd in de Grondexploitatiemaatschappij Koolhoven is in de periode 2002 - 2004 het stedenbouwkundig plan voor Koolhoven opgesteld. Koolhoven is daarbij onderverdeeld in Koolhoven West en Koolhoven Buiten (eerder aangeduid met Koolhoven Oost).

Koolhoven West heeft daarbij een "jaren dertig" karakter gekregen met in totaal zo'n 1500 woningen. Koolhoven West is inmiddels grotendeels opgeleverd.

De nadruk van de woonopgave in Koolhoven heeft kwantitatief op Koolhoven West gelegen. Driekwart van de productieopgave (1500 woningen) in jaren-20/30-stijl, qua woningtypologie overwegend afgestemd op de woningvraag van (opstartende / doorstromende) gezinshuishoudens.

Koolhoven Buiten zou vervolgens een bijzondere woonwijk dienen te worden. Het is kwantitatief beduidend geringer van omvang (ca. 500 woningen) onder meer om wonen in het groen echt mogelijk te maken. De Dongevallei biedt namelijk de mogelijkheid om de natuur een robuust en eigenzinnig onderdeel van de wijk te maken.

Koolhoven Buiten was daarbij in theorie bedoeld voor een ander segment van de woningmarkt: voor consumenten waarvoor een huis met een eigen tuin niet direct als het grote ideaal geldt.

De verkoop van de woningen voor Koolhoven Buiten is in oktober 2008 gestart op een moment dat ook de wereldwijde economische crisis manifest begon te worden. Dat heeft er toe bijgedragen dat de feitelijke belangstelling voor het kopen van een huis in Koolhoven Buiten gering is geweest. In ieder geval zo weinig dat het voor de ontwikkelaars niet verantwoord was om de bouw te starten. Hierbij speelde een rol dat er geen / weinig vraag is naar woningen zonder tuin in dit gedeelte van Tilburg. Dit wordt ondersteund door de resultaten van een door SmartAgent uitgevoerd woningmarktonderzoek onder potentieel belangstellenden voor Koolhoven Buiten. Daaruit kwam onder meer naar voren dat de behoefte aan een eigen tuin groot is.

Gelet hierop hebben de ontwikkelaars studies laten verrichten hoe het plan aangepast kan worden aan de marktwensen.

Belangrijkste punten in het nieuwe plan:

• circa 530 woningen (oude plan 523 woningen).
• Koolhoven Buiten wordt een wijk met een eigen karakter, dus geen herhaling van Koolhoven West.
• minder appartementen (circa 75 nieuwe plan tegen 187 in oude plan)
• meer parkeren op eigen terrein en minder op centrale pleinen.
• Bijna alle grondgebonden woningen krijgen een tuin, met uitzondering van woningen met direct uitzicht op Donge, die krijgen een terras of patio.
• Tegen het bos aan de oostzijde zijn vrijstaande woningen gedacht.
• Er bestaat de mogelijkheid om voor de toekomstige uitbreiding van de basisschool Koolhoven meer ruimte te creëren.

Dit plan past niet in het op 2 februari 2009 vastgestelde bestemmingpslan Koolhoven Buiten. Derhalve dient om het nieuwe stedenbouwkundige plan mogelijk te maken dit bestemmingsplan als planologisch juridisch kader.