16.2 Bouwregels
16.2.1 Algemeen
Bestaande bebouwing welke krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk is opgericht en in overeenstemming is met de bestemming volgens dit plan, maar afwijkend van één of meer bebouwingsregels, wordt geacht aan het plan te voldoen. Hieronder wordt tevens vergunde bebouwing verstaan, die nog moet worden opgericht.
16.2.2 Hoofdgebouwen
Voor het bouwen gelden de volgende algemene regels:
-
a. hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
-
b. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen ondergeschikte delen van een bouwwerk, voor zover gelegen binnen het bestemmingsvlak, het bouwvlak overschrijden;
-
c. ten minste 40% van de voorgevel van het hoofdgebouw moet in de voorgevelrooilijn worden gebouwd;
-
d. het bebouwingspercentage mag 100 bedragen, tenzij anders met een maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
-
e. de maximale bouwhoogte bedraagt 10 m, tenzij een andere bouwhoogte met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
-
f. de maximale goothoogte in de voor- en achtergevelrooilijn is gelijk aan de maximale bouwhoogte, tenzij een andere goothoogte met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven. In dat geval geldt tevens de maximale dakhelling zoals met de maatvoeringsaanduiding aangegeven;
-
g. het aantal bouwlagen mag niet meer en niet minder bedragen dan met een maatvoeringsaanduiding op de verbeelding is aangegeven;
-
h. de inhoud van de woning mag niet minder bedragen dan met een maatvoeringsaanduiding op de verbeelding is aangegeven;
-
i. de oppervlakte van het bouwperceel mag niet minder bedragen dan met een maatvoeringsaanduiding op de verbeelding is aangegeven.
16.2.3 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen
Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen gelden de volgende regels:
-
a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en in het erf en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw' worden gebouwd, met dien verstande dat wanneer deze bouwwerken binnen het bouwvlak worden gebouwd, de afstand tot de (verlengde) voorgevel van het hoofdgebouw minimaal 3 m moet bedragen;
-
b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uit maximaal 1 bouwlaag bestaan;
-
c. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen in het erf mag per (bouw)perceel niet meer bedragen dan:
-
1. 20 m2 indien de oppervlakte van het erf 50 m2 of minder bedraagt;
-
2. 40% van het oppervlak van het erf met een maximum van 60 m2, indien de oppervlakte van het erf meer dan 50 m2 en niet meer dan 500 m2 bedraagt.
-
3. 80 m2 indien de oppervlakte van het erf meer dan 500 m2 en niet meer dan 1000 m2 bedraagt;
-
4. 100 m2 indien de oppervlakte van het erf meer dan 1000 m2 bedraagt,
tenzij met een maatvoeringsaanduiding een ander maximum is aangegeven.
-
d. ten aanzien van de hoogte:
-
1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen met een platte afdekking mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van de hoofdbebouwing vermeerderd met een dakconstructie van maximaal 0,5 m, met een maximale totale hoogte van 4,5 m;
-
2. de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen met een platte afdekking mag ten hoogste 3 m bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
-
3. de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen met een schuine kap mag ten hoogste 3 m bedragen en de bouwhoogte ten hoogste 4,5 m waarbij de dakhelling maximaal 45° mag bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven. Deze afschuining geldt niet:
- in die gevallen waarbij op het naastgelegen perceel in de perceelscheiding al een gebouw met een zelfde of hogere hoogte aanwezig is dan wel gelijktijdig wordt opgericht,
- ten aanzien van topgevels;
-
e. binnen de aanduiding 'bijgebouw' mag per bouwperceel de oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven;
-
f. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen binnen de aanduiding 'bijgebouw' mag maximaal 3 m bedragen tenzij anders met een maatvoeringsaanduiding op de verbeelding is aangegeven;
-
g. binnen de aanduiding 'garage' mag per bouwperceel de oppervlakte aan en de bouwhoogte van gebouwen niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven;
-
h. indien sprake is van het bouwen van een garage dient er een minimale opstelruimte van 5 x 2,5m vóór een garage aanwezig te zijn.
16.2.4 Bouwwerken van algemeen nut
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
-
a. bouwwerken van algemeen nut mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden opgericht met uitzondering van de gronden gelegen voor de (verlengde) voorgevelrooilijn;
-
b. de maximale hoogte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 3,5 m;
-
c. de maximale oppervlakte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 50 m².
16.2.5 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
-
a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen op het onbebouwd erf niet meer dan 1 m mag bedragen;
-
b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag in het bouwvlak en in het erf niet meer dan 3 m en in het onbebouwd erf niet meer dan 1 m bedragen;
-
c. (openlucht) zwembaden, vijvers en daarmee gelijk te stellen bij een tuin behorende voorzieningen mogen uitsluitend in het bouwvlak en het erf worden opgericht, met dien verstande dat de totale oppervlakte niet meer mag bedragen dan 40% van het erf en de hoogte niet meer mag bedragen dan 0,5 m.
16.4 Afwijken van de bouwregels
16.4.1 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het bouwvlak
Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van de voorwaarden in 16.4.4, omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van:
-
a. de met de maatvoeringsaanduiding aangegeven goothoogte van hoofdgebouwen in de achtergevelrooilijn, onder voorwaarde dat de goothoogte niet meer mag bedragen dan eenmaal de helft van de afstand tot de tegenoverliggende achtergevelrooilijn in hetzelfde bouwblok, vermeerderd met 1 m, met een maximum van 10 m. Bij het ontbreken van een tegenoverliggende achtergevelrooilijn geldt een maximum van 10 m;
-
b. de met de maatvoeringsaanduiding aangegeven goothoogte van hoofdgebouwen in de voorgevelrooilijn, onder voorwaarde dat de goothoogte niet meer mag bedragen dan eenmaal de afstand tot de tegenoverliggende voorgevelrooilijn, vermeerderd met 1 m, met een maximum van 10 m. Bij het ontbreken van een tegenoverliggende voorgevelrooilijn geldt een maximum van 10 m.
-
c. het bepaalde in 16.2.2 onder c, voor zover dit het stedenbouwkundige beeld ter plaatse ten goede komt.
16.4.2 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het onbebouwd erf
Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van de voorwaarden in 16.4.4, omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van:
-
a. het bepaalde in 16.2.5 sub b voor de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die naar hun aard en bestemming op een onbebouwd erf toelaatbaar zijn, met een maximum van 5 m;
-
b. het bepaalde in 16.2.5 sub b voor vlaggenmasten in het onbebouwd erf tot een hoogte van maximaal 10 m.
-
c. het bepaalde in 16.2.2 sub a voor bouwwerken ten behoeve van gevelrenovatie met een maximum van 0.10 m;
-
d. het bepaalde in 16.2.3 sub a voor ondergrondse bouwwerken, zoals kelders en kelderingangen mits de bovenzijde daarvan niet hoger gelegen is dan het straatpeil;
-
e. het bepaalde in 16.2.3 voor erkers, met dien verstande dat:
-
1. op de begane grond:
- de breedte maximaal 2/3 deel van de breedte van de voorgevel bedraagt,
- de diepte maximaal 1,5 m bedraagt,
- de hoogte één bouwlaag of maximaal 3 m betreft;
-
2. de uitbouw transparant moet worden uitgevoerd;
-
3. op de perceelscheiding dan wel op maximaal 2 m uit de perceelscheiding sprake kan zijn van een ondoorzichtige wand;
-
f. het bepaalde in 16.2.2 sub a voor balkons van maximaal 1,5 m diep;
-
g. het bepaalde in 16.2.3 onder a voor entrees, aan- en uitbouwen en bijgebouwen met een max. oppervlakte van 20m² en max. 3.00m hoogte en met in achtneming van het bepaalde in 24.6;
-
h. de in 16.2.5 sub a opgenomen maximum hoogte van erfafscheidingen bij bijzondere in stedenbouwkundig opzicht afwijkende situaties met een maximum van 2 m.
16.4.3 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het erf
Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van de voorwaarden in 16.4.4, omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van:
-
a. het bepaalde in 16.2.3 voor het bouwen van afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg met inachtneming van het bepaalde in artikel 16.6.2.met dien verstande dat 15 m2 aaneengesloten onbebouwd terrein op het bouwperceel aanwezig blijft met een maximum van:
-
1. 80 m2 mits de oppervlakte van het erf kleiner is dan 500 m2;
-
2. 100 m2 mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
-
b. het bepaalde in 16.2.5 sub b voor de opgenomen maximum hoogte voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een maximum van 5 m hoogte, voor antennes die van de voet af gemeten een hoogte hebben van meer dan 5 m, respectievelijk antennes, voor zover gelegen achter een woning of een ander gebouw, met een doorsnede groter dan 2 m en een hoogte van meer dan 3 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein;
-
c. de in 16.4.2 onder b, c, en e genoemde mogelijkheden voor binnenplans afwijken zijn van overeenkomstige toepassing in het erf.
-
d. het bepaalde in 16.2.3 sub e ten behoeve van de minimale opstelruimte van 5 x 2,5 m vóór de garage mits de parkeerruimte elders op het eigen terrein wordt gerealiseerd of het perceel gelegen is aan een interne ontsluitingsweg.
16.4.4 Voorwaarden
Omgevingsvergunningen als bedoeld in 16.4.1, 16.4.2 en 16.4.3 worden slechts verleend indien:
-
a. de bebouwingskarakteristiek van de straat niet onevenredig wordt geschaad;
-
b. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast;
-
c. de brandveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
-
d. de milieusituatie niet onevenredig wordt aangetast
-
e. de sociale veiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
-
f. de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
-
g. de ruimtelijke inpasbaarheid is aangetoond;
-
h. vanuit stedenbouwkundig oogpunt in beginsel rekening wordt gehouden met eventuele zichthoeken vanuit belendende percelen.
16.6 Afwijken van de gebruiksregels
16.6.1 Binnenplans afwijken t.b.v. afhankelijke woonruimte (mantelzorgregeling)
-
a. het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 16.5.1 ten behoeve van het tijdelijk in gebruik nemen van een (vrijstaand) bijgebouw dan wel aan - of uitbouwen als afhankelijke woonruimte, mits:
-
1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg (zie ook onder b en c);
-
2. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonende en bedrijven;
-
3. maximale oppervlakte welke in aanmerking komt voor afhankelijke woonruimte 80 m² bedraagt. In uitzonderlijke gevallen kan deze worden vergroot tot 100 m2 mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
-
4. de aanvrager een overeenkomst met de gemeente Tilburg afsluit, waaruit blijkt dat de aanvrager - en zijn rechtverkrijgenden middels een op te nemen kettingbeding - zich verplicht(en) de mantelzorgruimte niet afgesplitst van de woning aan derden te verkopen met daaraan gekoppeld een door de gemeente direct opeisbare boete van € 100.000,-- bij niet nakoming;
-
b. Naast de onder a genoemde voorwaarden gelden als aanvullende voorwaarden dat:
-
1. de zorgvrager deel gaat uitmaken van de huishouding van de mantelzorger(s);
-
2. de zorgbehoefte minimaal 8 uur per week betreft en verder een periode van minimaal 3 maanden zal beslaan;
-
3. de mantelzorger(s) in staat is/zijn om minimaal 8 uur per week in de zorgbehoefte te voorzien en dat ook zal/zullen doen.
-
c. Alvorens het bevoegd gezag beslist op een verzoek om omgevingsvergunning wordt advies ingewonnen bij het Expertisecentrum Familiezorg.
-
d. Het bevoegd gezag neemt in een te verlenen omgevingsvergunning op dat als de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van de betreffende ruimte als afhankelijke woonruimte wordt beëindigd en dit ook wordt gemeld aan de gemeente Tilburg en dat in dat geval indien die woonruimte een aan - of uitbouw betreft het keukenblok met de daarbij beho-rende leidingen dient te worden verwijderd of indien de mantelzorgruimte een (vrijstaand) bijgebouw betreft het keukenblok en de badkamerinrichting met bijbehorende leidingen dienen te worden verwijderd.
16.6.2 Binnenplans afwijken t.b.v. onzelfstandige wooneenheden
Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning te verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 16.5.1 sub b ten behoeve van het maximaal aantal gehuisveste personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur) - in een woning - indien:
-
a. de betreffende woning zodanig is gesitueerd dat bewoning door meer dan 5 personen in onzelfstandige wooneenheden aanvaardbaar is, dit in relatie tot omliggende woningen;
-
b. voldoende is of kan worden voorzien in parkeergelegenheid voor de bewoners van de betreffende woning;
-
c. aannemelijk is dat op geen enkele andere wijze overlast wordt veroorzaakt.
16.6.3 Binnenplans afwijken t.b.v. bedrijfsmatige activiteiten
Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 16.5.1 ten behoeve van de uitoefening van bedrijfsmatige activiteiten in een woning of
bijgebouw zoals genoemd in milieucategorie 1 en 2 van de lijst van bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in de bij de regels behorende Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat:
-
a. degene die de activiteit uitoefent, tevens de bewoner is van de woning;
-
b. de bedrijfsuitoefening in zijn uiterlijke verschijningsvorm ondergeschikt is aan de woning en de woonomgeving;
-
c. geen omgevingsvergunning wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid welke op grond van artikel 2.1, lid 1, onder e. van de Wabo vergunningplichtig is, tenzij het betreffende gebruik door middel van het stellen van voorwaarden wel verantwoord is;
-
d. geen sprake is van ontoelaatbare publieks- of verkeersaantrekking, mede in verband met eventueel reeds in de directe omgeving aanwezige beroepsvestigingen;
-
e. op geen enkele andere wijze overlast wordt veroorzaakt;
-
f. voldoende is of kan worden voorzien in parkeergelegenheid voor werknemers en bezoekers;
-
g. geen detailhandel plaatsvindt, anders dan in ter plaatse vervaardigde goederen;
-
h. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in gebruik mag zijn, met een maximum van 80 m2.
16.6.4 Binnenplans afwijken aantal kamers t.b.v. bed & breakfast
Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 16.1.3 onder h ten behoeve van het toestaan van bed & breakfast in maximaal 4 kamers.
16.6.5 Binnenplans afwijken t.b.v. parkeren op eigen terrein
Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 16.1.2 sub c inzake de verplichting tot het parkeren op eigen terrein en/of de minimaal hiervoor in aanmerking komende oppervlakte indien:
-
a. uit verkeerstechnisch onderzoek is gebleken dat het parkeren in het openbaar gebied kan worden opgelost en niet leidt tot onoverkomenlijke parkeerproblemen in de directe omgeving;
-
b. het parkeren op andere wijze op het bouwperceel kan worden opgelost met inachtneming van het bepaalde in 24.6.
16.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden
16.7.1 Werken en werkzaamheden
Het is ter plaatse van de aanduiding 'natuurwaarde' verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:
-
a. het verzetten of vergraven van grond waarbij het maaiveld over meer dan 100 m2 per perceel of met meer dan 0,40 m wordt gewijzigd;
-
b. het omzetten van grond of uitvoeren van bodemingrepen dieper dan 0,40 m onder maaiveld;
-
c. het aanleggen, dempen of wijzigen van (oevers, profiel, doorstroom- of bergingscapaciteit van) oppervlaktewateren;
-
d. het verlagen van de grondwaterstand door aanleg van drainage of bemaling;
-
e. het verwijderen of rooien van bos-, natuur- en landschapselementen en ander opgaand houtgewas;
-
f. het verwijderen van perceelsindelingen, zoals tot uiting komend in greppels, sloten en het verwijderen van paden of onverharde wegen;
-
g. het aanleggen en/of verharden van wegen, paden, parkeerterreinen of het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen voor zover groter dan 100 m2 per perceel.
16.7.2 Uitzonderingen
Het in 16.7.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
-
a. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen;
-
b. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
16.7.3 Toelaatbaarheid
De in 16.7.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de desbetreffende natuurwaarden.