Hoge Hoek

5.3 Hoofdstuk 2 van de regels: Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de ´Bestemmingsregels´. In dit hoofdstuk komen de verschillende bestemmingen met bijbehorende bouwregels en gebruiksregels aan bod. Vaak is daarnaast sprake van een nadere eisen-regeling, een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, wijzigingsbevoegdheden e.d.

Bestemmingen
In het plan komen de volgende bestemmingen voor:

• 1. Bedrijf-Nutsvoorziening
• 2. Groen
• 3. Horeca
• 4. Verkeer
• 5. Verkeer-Railverkeer
• 6. Verkeer-Verblijf
• 7. Wonen
• 8. Wonen-1
• 9. Wonen-Gestapeld

Daarnaast is de volgende dubbelbestemming opgenomen:

• 10. Leiding-Brandstof

Onderstaand is voor alle in het plan voorkomende bestemmingen kort of - bij ontwikkelingen - uitgebreider aangeven aan welke gronden de desbetreffende bestemming is gegeven en waarom (verantwoording bestemmingen).

Bestemming: Bedrijf-Nutsvoorziening

Ter plaatse van de Molenstraat 65a is momenteel een middenspanningsstation aanwezig. Dit middenspanningsstation is opgenomen in de zelfstandige bestemming ´Bedrijf - Nutsvoorziening´.

Vestiging c.q. uitbreiding van (nieuwe) bedrijven is binnen de daarvoor aangewezen bestemmingen slechts toelaatbaar tot de daarvoor weergegeven milieucategorie welke blijkt uit de bestemmingsomschrijving. In bijlage ´Staat van Bedrijfsactiviteiten´ is het zogenaamde register bedrijven binnen het plangebied met toelichting toegevoegd die onderdeel uitmaakt van de bestemmingsplanregels. Deze lijst is bedoeld als hulpmiddel voor het bepalen van welke bedrijven, met de daarbij behorende opslagen en installaties, zich binnen het plangebied mogen vestigen en waar dit binnen het plangebied is toegestaan. De lijst is afgeleid van de bedrijvenlijst die als bijlage hoort bij ´Bedrijven en Milieuzonering´, een uitgave van het VNG. Uitbreidingsmogelijkheden zijn behoudens de fysiek beperkte bebouwingsregelingen ook gelimiteerd door de genoemde categorie-indeling. Uitbreiding is niet toelaatbaar, indien het bedrijf de maximaal toelaatbare milieucategorie overschrijdt.

Bestemming: Groen

Het beleid met betrekking tot openbaar groen is neergelegd in het groenstructuurplan. Tevens is van toepassing het Streekplan Noord-Brabant en de ´Streekplanuitwerking Stadsregio Tilburg´. Grootschalige groenvoorzieningen zoals parken en groenvoorzieningen zijn ondergebracht onder de bestemmingen ´Recreatie´ en ´Groen´. Kleinere groenvoorzieningen worden tot de verkeersbestemmingen gerekend.

Bestemming Horeca

Binnen de bestemming horeca is horeca van ten hoogste de categorie 2 mogelijk. Tot horeca van ten hoogste de categorie 2 worden gerekend een brasserie, eetcafé, lunchroom en theehuis met een bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van maximaal 900 m² b.v.o. inclusief een daaraan ondergeschikte vergaderruimte met een netto vloeroppervlak van maximaal 100 m². Binnen de bestemming is verder een kinderspeel- en spelruimte mogelijk tot een maximum van 300 m².

Uit akoestisch onderzoek (Bijlage 10) blijkt dat de geluidbelasting ter plaatse van de omliggende woningen als gevolg van de activiteiten van de ontwikkeling de richtwaarden voor de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus, welke behoren bij deze gebiedstypering, niet zal overschrijden. De piekniveaus afkomstig van dichtslaande autoportieren overschrijden in beperkte mate de richtwaarden. Wel wordt voldaan aan de richtwaarden voor piekniveaus. In deze concrete situatie wordt dit aanvaardbaar geacht, omdat (ruim) wordt voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Tevens beschikken de woningen die worden belast met de piekniveaus over een geluidluwe achterzijde.

Aan de achterzijde van de bestaande burgerwoning aan de Raadhuisstraat 3 is momenteel een winkel ten behoeve van de verkoop van aardbeien en zachtfruit aanwezig. Deze winkel zal worden gesloopt en worden verplaatst naar de bestaande bijgebouwen van de woning aan de Raadhuisstraat 1. Om deze reden is de mogelijkheid tot het realiseren van detailhandel binnen de regels opgenomen waarbij de bruto vloeroppervlakte maximaal 30 m² mag bedragen.

Bestemming: Verkeer

Op verkeersgebied is het gemeentelijk beleid neergelegd in diverse nota´s, zoals weergegeven in paragraaf 3.11. Vanwege het feit dat het verkeersbeleid enorm in beweging is, hetgeen zich uit in verkeerscirculatieplannen, openbaar vervoer plannen, fietsplannen en parkeerplannen, wordt het bestemmingsplan niet als uitvoeringsinstrument gebruikt om het verkeersbeleid tot uitvoering te brengen. Onderscheiden zijn rail-, water- en wegverkeer en de verblijfsaspecten daarbij. Bij de bestemmingen voor wegverkeer en verblijf is een onderscheid gemaakt tussen wegen met als hoofdaccent de gebiedsontsluitingsfunctie en wegen met als hoofdaccent de erftoegangsfunctie.

Rekening houdend met het bepaalde in de wet Geluidhinder is door middel van de bestemming weergegeven of een weg meer dan twee rijstroken heeft. Voorts is een zo groot mogelijke flexibiliteit gehanteerd. Dwarsprofielen (doorsneden over wegen) en wegindelingen worden niet vastgelegd. Dit betekent dat de inrichting van het openbare gebied ten behoeve van verkeers- en verblijfsfuncties voor het overige in principe vrij is. Binnen openbare bestemmingen is het toegestaan de gronden te gebruiken voor markten, circussen, kermissen, evenementen, braderieën e.d.

Bestemming: Wonen

Wonen is de hoofdfunctie van het gebied. In principe moeten andere functies zich daar naar voegen. De woonfunctie is geconserveerd binnen de bestemmingsvlakken ´W´, ´W1´ en ´W-GS´.

Voor nieuwe ontwikkelingen omtrent gestapelde woningbouw vindt koppeling aan de Woonvisie ( tot 2010) plaats. Onderscheid wordt gemaakt tussen bebouwing langs de ´hoofdstructuur oude gebieden´ (met uitzondering van de hoofdstructuur in Berkel-Enschot en Udenhout) en de ´hoofdstructuur nieuwe gebieden´ c.q. overige gebieden.

Langs de ´hoofdstructuur nieuwe gebieden´ c.q. overige gebieden en in Berkel-Enschot en Udenhout is gestapelde woningbouw alleen mogelijk via omgevingsvergunning, na afweging van de specifieke locale situatie (stedenbouwkundig beeld, verkeersaantrekkende werking in relatie tot voldoende parkeermogelijkheden, verkeersveiligheid e.d.), toetsing aan het woningbouwbeleid en met inachtneming van eerdergenoemde criteria. Aangezien het stedenbouwkundig plan ´De Hoge Hoek´ van Mulleners en Mulleners reeds is vastgesteld door de gemeenteraad zijn de voorgestane gestapelde woningen positief bestemd binnen het onderhavige bestemmingsplan.

Een onderscheid in wonen naar maatschappelijke groeperingen zoals studentenhuisvesting, bejaardenhuisvesting, therapeutisch wonen, c.q. wonen onder begeleiding, wonen in opvangcentrum e.d. wordt in de woonbestemmingen niet gemaakt. Wel wordt hierop een uitzondering gemaakt. Penitentiaire inrichtingen vallen onder maatschappelijke instellingen.

Mantelzorg

Onder mantelzorg wordt het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband verstaan. Het verlenen van mantelzorg in een afhankelijke woonruimte is middels omgevingsvergunning onderdeel van de woonfunctie. Onder een afhankelijke woonruimte wordt hierbij een (aangebouwd) bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is verstaan.

Wijzigingsbevoegdheid

Middels een wijzigingbevoegdheid maakt de plansystematiek het mogelijk om op slagvaardige wijze in te spelen op ontwikkelingsmogelijkheden.

Ter plaatse van de achtertuinen van de woningen aan de Molenstraat wordt middels een 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' het realiseren van een vijf nieuwe woningen mogelijk gemaakt. De aanleiding tot het opnemen van deze wijzigingsbevoegdheid is onderstaand kort toegelicht.

Binnen het voormalige bestemmingsplan 'Spoorzone Berkel-Enschot' is aan deze gronden de bestemming ´uit te werken woongebied´ toegekend. In de 'beschrijving in hoofdlijnen' van dit bestemmingplan is aangegeven dat voor deze gronden een volledig plan dient te worden uitgewerkt. Daarnaast blijkt uit de bij dit bestemmingsplan opgenomen inrichtingsschetsen dat de achtertuinen van de woningen aan de Molenstraat geen onderdeel uitmaken van het hier voorziene woongebied. Echter in 2007 is door enkele eigenaren van de bestaande woningen aan de Molenstraat een verzoek ingediend om, in aansluiting op de ontwikkelingsplannen voor Hoge Hoek, enkele woningen op te richten op de achterpercelen bij deze woningen. De achtertuinen van de percelen aan de Molenstraat maken onderdeel uit van een historisch lint met royale kavels aan de Molenstraat. Uit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit als een belangrijke kwaliteit van een dorps woonmilieu beschouwd en wordt een intensieve bebouwing niet wenselijk geacht. Extensieve bebouwing in de vorm van 1 woning per kadastraal perceel zoals opgenomen in het verkavelingsplan Hoge Hoek behoort echter wel tot de mogelijkheden. Vrijstaande bebouwing sluit immers aan bij de bestaande (stedenbouwkundige) kwaliteiten van de directe omgeving.

Naar aanleiding van deze stedenbouwkundige overwegingen heeft de gemeente Tilburg haar bereidheid uitgesproken om het verzoek in overweging te nemen, mits aan een aantal verzoeken wordt voldaan. Als voorwaarde is onder andere gesteld dat de betrokken eigenaren tot een overeenkomst dienen te komen met de ontwikkelaar van Hoge Hoek. De ontwikkelaar en de betreffende eigenaren (met uitzondering van de eigenaar van Molenstraat 59) hebben tot op heden echter nog geen schriftelijke overeenstemming bereikt over het verkavelingsplan. Een en ander conform het Stedenbouwkundig Voorlopig Ontwerp Hoge Hoek.  Gezien het ontbreken van concrete afspraken voor de betreffende percelen is het niet mogelijk hier een directe bestemming op te nemen. Voor deze percelen is dan ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen welke het mogelijk maakt maximaal 1 woning per kadastraal perceel te realiseren in deze achtertuinen. De toekomstige woningen dienen overeenkomstig de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid te worden uitgewerkt.

Per kadastraal perceel, zoals geregistreerd per 1 januari 2010, mag slechts 1 woning worden gebouwd. De kadastrale situatie per 1 januari 2010 is in onderstaande afbeelding weergegeven.

 

Ten behoeve van de ontwikkeling kunnen eventueel meerdere (maximaal vijf) separate wijzigingsplannen worden opgesteld of één totaal wijzigingsplan.

Dubbelbestemming: Leiding-Brandstof

Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd. In de bij de dubbelbestemming behorende planregels wordt de verhouding tussen de doeleinden (functies) van de bestemmingen aangegeven. Daarbij hebben de met de dubbelbestemming samenhangende belangen in beginsel voorrang op de belangen van de onderliggende bestemming. De specifieke kenmerken van dubbelbestemmingen brengen met zich mee dat deze bestemmingen doorgaans een relatief groot gebied beslaan en veelal op meerdere bestemmingen betrekking hebben.

Binnen het onderhavige plangebied heeft de dubbelbestemming betrekking op de aanwezige leidingzones.

Bouwregels
De bouwregels bevatten een uitgebreide regeling ten aanzien van het oprichten van gebouwen en overige bouwwerken in het plangebied (bouwvlak, erf, bouwhoogte, regeling bijgebouwen, etc.). Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt in bouwregels voor (hoofd)gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouw zijnde.

Nadere eisen en omgevingsvergunning voor het binnenplans afwijken van de bouwregels
Vaak heeft het college de bevoegdheid om met in achtneming van de daarvoor geldende voorwaarden en procedure nadere eisen aan bouwplannen te stellen of afwijking van de bouwregels toe te staan.

Gebruiksregels
Bij de meeste bestemmingen worden regels omtrent het gebruik van gronden en bouwwerken gegeven, al dan niet aangevuld met een aantal afwijkingsmogelijkheden, wisselend per bestemming.

Omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden
Een aantal bestemmingsartikelen is aangevuld met een vergunningplicht t.a.v. bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde.

Wijzigingsbevoegdheid
Een aantal bestemmingsartikelen is facultatief aangevuld met een wijzigingsbevoegdheid voor bepaalde functies.