| Plan: | Piushavengebied 2009 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.BSP2008032-e001 |
Algemeen
Tussen de Ringbaan Zuid en de Havendijk Noord is een nieuwe ontsluitingsweg gepland. De geplande weg ligt naast en parallel aan de Jan van Rijzewijkstraat. Via een nieuw aan te leggen brug komt de verbinding met de noordoever van de Piushaven tot stand.
Deze nieuwe weg is nodig voor de verbetering van de ontsluiting en bereikbaarheid van het gehele Piushavengebied. Door de aanleg van deze gebiedsontsluitingsweg vervalt de bestaande hoofdontsluiting naar het centrum via de St. Josephstraat / Prinsenhoeven langs de Piushaven. Hierdoor ontstaat ruimte voor nieuwe ontwikkelingen in het noordelijke deel van het plangebied. Aanvullende maatregelen zorgen voor minder verkeersdruk in ondermeer de St. Josephstraat, Prinsenhoeven en Koopvaardijstraat.
De nieuwe brug is tevens een waardevolle extra schakel voor het langzame verkeer in het netwerk van routes door het plangebied en in de koppeling van routes binnen het Havenpark.
Beoogde inpassing
De gebiedsontsluitingsweg wordt opgevat als een parklaan die landschappelijk de verbinding maakt tussen de Piushaven en het Leijpark. De ruimte voor de parklaan tussen het woongebied en het Fabriekskwartier wordt ingericht voor auto-, fiets- en voetgangersverkeer en voor de realisatie van een bredere groene buffer die het gemoedelijke karakter van het bestaande woongebied ondersteunt.
Om ruimte te maken voor de aanleg van de gebiedsontsluitingsweg zijn de zogenaamde Maycrete-woningen gesloopt. Het nieuwe tracé wordt dus ingepast tussen de bestaande, waardevolle bomenrij aan de oostzijde van de Jan van Rijzewijkstraat en de westelijke rooilijn van de ververij van de voormalige AaBe fabriek.
De weg wordt, conform de principes van 'duurzaam veilig' uitgevoerd als een 50 km/u weg met stil asfalt. Fietsers en voetgangers kunnen gebruik maken van de bestaande Jan van Rijzewijkstraat.
Met de aanleg van de nieuwe weg kan tevens voorzien worden in de realisatie van een nieuwe hoofdentree van het huidige en toekomstige winkelcomplex in de AaBe fabriek.
Voor de nieuwe brug is een ontwerp van de heer John Körmeling gekozen. De brug lijkt op een havenhijskraan, een verwijzing naar het oude karakter van de Piushaven. De zilver aluminium uitvoering sluit aan bij de moderne tijd. Doordat het ontwerp ‘open’ is, ontstaat zowel in geopende als gesloten toestand goed zicht op de passerende schepen.
De brug vormt de overgang tussen de 50 km/u weg en de 30 km/u zone aan de noordzijde. De maximumsnelheid op de brug is dus ook 30 km/u.
Algemeen
Dit transformatiegebied ligt tussen de Piushaven en de Fatimastraat. Aan de westzijde is de locatie begrensd door de nieuwe gebiedontsluitingsweg en aan de oostzijde door de Ringbaan Oost. De percelen aan de oude lint van de Hoevenseweg behoren niet tot het transformatiegebied.
Omdat de planvorming zich nog in een pril stadium bevindt, is in dit bestemmingsplan het huidige gebruik nog bestemd. Wel is hier een wijzigingsbevoegdheid aan toegevoegd.
Beoogde ontwikkeling
De locatie kan transformeren naar een gevarieerd centrumstedelijk milieu met een grote mix van woon-, werk- en leisureprogramma's. De te volgen stedenbouwkundige benadering zal ook moeten bijdragen aan het ontwikkelen van ruimtelijke relaties tussen de Piushaven en (de hoven van) het monumentale AaBé-complex.
De inzet is om een stedelijk milieu te realiseren dat gekenmerkt wordt door contrasten in bebouwing en bouwhoogten, een rijke differentiatie in woning- cq gebouwtypes en een combinatie van stedelijke en parkachtige sferen. Het is denkbaar dat één of meerdere gebouwen gehandhaafd blijven en een nieuwe bestemming krijgen. Behoud geldt in ieder geval voor de klokkentoren en de ijzergieterij op de deellocatie Lourdesplein.
Vanwege de geluidbelasting van de hoger gelegen Ringbaan Oost op de locatie verdient het de voorkeur om een forsere gesloten wand pal langs deze stedelijke weg te realiseren, om daarachter een geluidluwe omgeving te creëren.
De parkeerbehoefte van bewoners en bezoekers moet opgelost worden binnen de ontwikkellocaties. De parkeervoorziening dient met de beoogde kwaliteit van de openbare ruimte te worden gerealiseerd. Het is denkbaar dat dit in de vorm van ondergrondse parkeerplaatsen plaats vindt. De bestaande straten rond het gebied bieden in de toekomst geen of zeer beperkt ruimte voor het parkeren van auto's.
Afgesproken is dat de supermarkt op het Lourdesplein verplaatst wordt naar het AaBé – complex (zie ook volgende paragraaf).
Algemeen
Deze voormalige textielfabriek ligt centraal in het Fabriekskwartier ten zuiden van de Fatimastraat, tussen de Hoevenseweg en de Jan van Rijzewijkstraat. Dit fabriekscomplex is in de periode tussen 1930 en 1966 in verschillende fases gerealiseerd. Uitsluitend de van voor de Tweede Wereldoorlog daterende onderdelen zijn daarbij als beschermd aangemerkt. Een ververij uit 1954 en een bedrijfshal uit 1961 hebben weliswaar cultuurhistorische waarde maar zijn niet formeel beschermd.
Onderdelen van het complex en terreinen geven een vervallen, sleetse indruk. Veroudering, leegstand, achterstallig onderhoud en wisselend gebruik hebben de afgelopen decennia hun tol geëist.
Delen van de AaBe fabriek zijn momenteel in gebruik door detailhandelsbedrijven in volumineuze goederen. Deze bedrijven zijn bereikbaar vanaf de Hoevenseweg en de koopboulevard Leyparc.
Beoogde ontwikkeling
Voor de AaBe fabriek wordt ingezet op een herontwikkeling tot een winkelcentrum dat een volwaardig deel uit gaat maken van de koopboulevard Leyparc.
Het schetsontwerp van eind 2008 voorziet in een combinatie van gedeeltelijke sloop en nieuwbouw plus renovatie en reconstructie van de monumentale onderdelen van het complex. Ook de beeldbepalende schoorsteen blijft behouden.
De planvorming voorziet in een goede bereikbaarheid van het complex middels een nieuwe hoofdentree direct vanaf de nieuwe gebiedsontsluitingsweg.
Het totale programma van circa 37.500 m² bevat voor ongeveer 20.500 m² winkels op het gebied van wonen en 12.000 m² op het gebied van vrije tijd. Daarnaast is er nog voor 5000 m² ruimte van de ontwikkeling van een boodschappencentrum (oa. supermarkt). Tevens is er ruimte voor de vestiging van horeca.
De herontwikkeling voorziet verder in de aanleg van circa 1000 parkeerplaatsen. Ruim 75% daarvan bevindt zich in een halverdiepte parking onder het complex. De overige plaatsen worden gerealiseerd in een tweetal binnenhoven en in de zone langs de zuidzijde van het complex.
Voor expeditieverkeer zijn er laad- en losplaatsen voorzien in de buitenruimte pal langs de zuid-, west-, en noorgevels van het complex.
De ruimtelijke hoofdopzet is als volgt: Centraal door het complex loopt van oost naar west een binnenstraat die de verschillende winkelclusters verbindt. Vanuit deze overdekte straat zijn er ook toegangen naar de halfverdiepte parking.
De westelijke en oostelijke flank van de huidige bebouwing worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De beeldbepalende ververij aan westzijde wordt daarbij in dezelfde stijl herbouwd.
Aan de zuidzijde is in het huidige hallencomplex ruimte voorzien voor de realisatie van twee winkelhoven. In deze hoven wordt geparkeerd. Tevens is er vanuit iedere hof toegang tot de omringende winkels en de centrale binnenstraat.
Ook aan de noordzijde liggen twee, al bestaande, hoven. Hier staat de verblijfsfunctie centraal. De hof aan de noordoostzijde wordt verkleind door de geplande nieuwbouw van de 'directievleugel'. De hof aan de noordwestzijde heeft nagenoeg dezelfde omvang als in de bestaande situatie en kan zich ontwikkelen tot een buitenruimte (terrastuin) voor de geplande horecavoorziening. Beide groene hoven zijn voor voetgangers toegankelijk vanaf de Fatimastraat. Buiten de openingstijden van het winkelcentrum zijn deze toegangen afgesloten.
In oostelijke deel van het complex is het boodschappencentrum voorzien. Vanaf de Fatimastraat en de Hoevenseweg zijn voor deze cluster daarom ook voetgangersentrees met bijbehorende stallingvoorzieningen voor fietsers gepland.
Aan de oostzijde blijft de groene voorruimte aan de Hoevenseweg gehandhaafd. Wel is voor dit gebied een herinrichting voorzien.
In de aandachtsgebieden vormt het huidige functionele gebruik en bijbehorende aanwezige bebouwing het uitgangspunt voor de bestemmingsregelingen. Voor het Fabriekskwartier liggen de volgende basisprincipes aan het bestemmingsplan ten grondslag: