| Plan: | Piushavengebied 2009 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.BSP2008032-e001 |
Algemeen
De locatie is onderdeel van de noordwestelijke transformatiegebieden aan de Piushaven. Het deelgebied is onderdeel van een stedelijk bouwblok dat wordt begrensd door de Galjoenstraat, Schoenerstraat, Piushaven en de Lanciersstraat. Het transformatiegebied beslaat de westelijke helft van dit blok. Het oostelijke deel van het stedelijke blok bestaat uit min of meer losse bebouwing met grote verschillen in typologie, gebruik en cultuurhistorische waarden.
Beoogde ontwikkeling
Omdat de planvorming zich nog in een pril stadium bevindt, is in dit bestemmingsplan het huidige bedrijfsmatige gebruik nog bestemd. Wel is hier een wijzigingsbevoegdheid aan toegevoegd. Dit betekent dat deze locatie kan transformeren naar een centrumstedelijk milieu (gemengd), waarbij de woonfunctie centraal staat. Verder zijn er mogelijkheden voor de vestiging van kleinschalige bedrijvigheid, dienstverlening en de ontwikkeling van woonwerkcombinaties. Met een dergelijke functionele ontwikkeling sluit de locatie Cementbouw goed aan bij het profiel van de oostelijke helft van dit stedelijke blok.
In ruimtelijk opzicht wordt gestreefd naar een 'campusachtige opzet' van de bebouwing. Dit betekent dat de bebouwingsopzet niet uitgaat van het ontwikkelen van een gesloten bouwblok met expliciete rooilijnen en gevelwanden in of nabij de huidige perceelsgrenzen met de omringende straten. Juist een wat vrijere compositie van de gebouwen op deze ontwikkellocatie biedt kansen voor het tot stand brengen van een bijzonder stedenbouwkundig ensemble in samenhang met de oostelijke helft van het bouwblok. Gelet op de beperkte omvang van de locatie en het campusachtige streefbeeld zal de nieuwe bebouwing een relatief kleine korrelmaat moeten hebben.
Uitgangspunt is dat de basishoogte circa 5 lagen (15 meter) bedraagt, waarbij in de noordelijk deel van de locatie geanticipeerd moet worden op de geringere bouwhoogten aan de Galjoenstraat. Aan de zuidzijde kan hoger gebouwd worden omwille van de totstandkoming van een meer stedelijke wand aan de havenzijde. Vanwege de continuïteit van het havenfront is de basishoogte hier 8 bouwlagen, waarbij in beperkte mate hoogteaccenten kunnen worden opgenomen.
De parkeerbehoefte dient berekend te worden aan de hand van de vastgestelde parkeernormen. Deze parkeerbehoefte dient nagenoeg geheel gerealiseerd te worden op het eigen terrein, omdat vanwege het ontwerp van het Havenpark er beperkt bezoekersplaatsen in de openbare ruimte beschikbaar zijn. Vanwege de kwaliteit van de (collectieve) buitenruimte op de locatie zelf is het uitgangspunt dat er een geheel of gedeeltelijk verdiepte parkeervoorziening wordt gebouwd. De entree van de parkeergarage ligt aan de Schoenerstraat.
Algemeen
De locatie ligt aan de noordoever van de Piushaven en is een onderdeel van het transformatiegebied Piushaven Noordwest. Het deelgebied ten zuiden van de Galjoenstraat, tussen Gondelstraat en achtertuinen van de Lanciersstraat, betreft de ontwikkellocatie van de Havenmeester.
Deze locatie transformeert naar een centrumstedelijk gebied, waarbij de woonfunctie centraal staat. Verder zijn er mogelijkheden voor de vestiging van dienstverlening, werkruimten en ateliers. Vestiging van horeca is beperkt mogelijk.
De compacte bebouwingsopzet voorziet in het complementeren van de straatwanden van Galjoenstraat, Gondelstraat en Havendijk tot een stedelijk blok waar ook de bestaande bebouwing van de Lanciersstraat deel uit maakt.
Binnen dat bouwblok worden nieuwe (semi)publieke ruimten toegevoegd in de vorm van een pockectpark en een privé tuin.
Bij het pocketpark staat een hoogteaccent (woontoren). Pocketpark en woontoren liggen in het verlengde van de zichtas van de nieuwe gebiedsontsluitingsweg met brug vanaf Ringbaan-Zuid naar de Havendijk. Het hoogteaccent heeft daarmee een ruimtelijke betekenis op het schaalniveau van heel het Piushavengebied. Het markeert het centrumstedelijke woonmilieu van de noordoever.
Woningbouw
In de periode tot circa 2011 worden in totaal circa 240 woningen gerealiseerd in een mix van grondgebonden woningen en appartementen. De nadruk ligt op de bouw van appartementen (circa 85%). Binnen het aanbod is er sprake van een rijke differentiatie naar prijs, woningtypen en woonsferen. Ook woonwerk combinaties vormen een onderdeel van het aanbod. Conform de afspraken valt 20% van het woningaanbod in het sociale segment (huur en koop).
Overige functies
In de plinten van de bebouwing aan de Havendijk en het pocketpark is er mogelijkheid voor de vestiging van voorzieningen. Het ontwerp van de gebouwen anticipeert op dit beoogde gebruik door het toepassen van extra verdiepingshoogten op de begane grond en andere architectonische kenmerken. Aan de Gondelstraat is dit ook mogelijk echter zonder een verhoogde verdieping.
Bouwmassa's
De nieuwe bouwvolumes zijn overwegend tussen de 3 en 10 lagen hoog. De hogere bouwvolumes zijn gelegen aan de Havendijk en vormen daarmee een kloek front aan de grote ruimte van het park en de haven. Bouwmassa's die dicht in de buurt van bestaande woningen liggen, zijn overwegend 3 tot 4 lagen hoog.
De genoemde woontoren heeft een maximale hoogte van 47 meter boven het parkeerdek.
Verkeer en parkeren
De Havenmeester is per auto bereikbaar vanaf Ringbaan Oost, maar in de toekomst vooral vanaf Ringbaan Zuid via de nieuwe gebiedsontsluitingsweg met bijbehorende brug. Vanaf de Havendijk wordt het verkeer via Gondelstraat naar de entree van een parkeergarage aan de Galjoenstraat geleid. De halfverdiepte parkeergarage ligt direct onder het complex en biedt plaats aan het parkeren voor bewoners en bezoekers.
Deze parkeervoorziening heeft met circa 375 plaatsen een grotere capaciteit dan volgens de vastgestelde normen (TVVP 2003) noodzakelijk is voor De Havenmeester. Daarmee is er ruimte voor de opvang van extra parkeerbehoefte. Te denken valt aan de opvang van bestaande parkeerdruk uit de omgeving van de havenkom en/of de (gedeeltelijke) opvang van de parkeerbehoefte door ontwikkelingen op Galjoenstraat Noord.
Naast de parkeercapaciteit in de garage voorziet de inrichting van de openbare ruimte rond het complex ook in de aanleg van een beperkt aantal bezoekersplaatsen (circa 47 stuks).
Openbaar gebied
De ontwikkeling van De Havenmeester noopt tot enkele aanpassingen van de openbare ruimte van Galjoenstraat en Gondelstraat. Dit om ondermeer parkeerplaatsen te realiseren. De openbare ruimte aan de zijde van de Piushaven wordt heringericht als onderdeel van het Havenpark, dat juist hier, op de hoek met de Lanciersstraat een robuuste maat krijgt. Als gevolg van de beoogde transformatie moeten enkele bomen gekapt worden. Er wordt voorzien in de compenserende aanplant van bomen. Het is volledig openbaar en vormt een schakel in een informele groene wandelroute tussen de Hoogvensestraat en de het Havenpark. De omsloten tuin heeft een privaat karakter.
Vertaling bouwenveloppe naar bestemmingsplan
Naar aanleiding van de financiele en economische crisis in de bouwsector staat de realisatie van het plan conform de bouwenveloppe behorende bij de verleende vrijstelling van het bestemmingsplan onder druk. Om te voorkomen dat het bouwplan niet gerealiseerd wordt, is de opname van de bouwenveloppe in het bestemmingsplan aangepast zodanig dat ook andere oplossingen onder gelijke condities mogelijk zijn. Die condities zijn als volgt:
Woningbouw
Het totaal aantal woningen voor de Havenmeester blijft gehandhaafd. Dit betekent fase A 28 woningen. Blijft over voor fase B 212 woningen. De mix van grondgebonden woningen en appartementen blijft gehandhaafd, maar de onderlinge verhouding kan beperkt verschillen. Er blijft sprake van een rijke differentiatie van prijs, woningtype, woonsferen en woon-werk combinaties. 20% sociaal segment blijft gelden.
Bouwmassa's
De bouwmassa's aan de Galjoenstraat blijven conform de enveloppe. De hoogte aan de Gondeltsraat wordt hoger. De hoogte aan de Havendijk wordt deels hoger en deels lager. De woontoren en het bijbehorend pocketpark blijven gehandhaafd. De toren wordt lager van 62 meter naar 47 meter en wordt meer in het bouwblok geschoven waardoor de afstand tot de Galjoenstraat groter wordt en het pocketpark ook groter kan worden.
Verkeer en parkeren
De vastgestelde normen uit TVVP blijven gehandhaafd maar door de veralgemening kan ook de parkeervoorziening gefaseerd worden en kunnen de toegangen ook gespreid zijn. Met name naar Galjoenstraat en Gondelstraat.
Algemeen
De locatie is een onderdeel van het transformatiegebied Piushaven Noordwest en ligt pal ten noorden van de ontwikkellocatie De Havenmeester. Het deelgebied wordt begrensd door de Galjoenstraat, Gondelstraat en de achterpercelen van de woningen aan de Hoogvensestraat en de Lanciersstraat. Een enkel woonperceel aan de Hoogvensestraat maakt ook deel uit van dit projectgebied.
Beoogde ontwikkeling
Omdat de planvorming zich nog in een pril stadium bevindt, is in dit bestemmingsplan het huidige bedrijfsmatige gebruik nog bestemd. Wel is hier een wijzigingsbevoegdheid aan toegevoegd. Dit betekent dat deze locatie kan transformeren naar een centrumstedelijk milieu, waarbij de woonfunctie centraal staat. Verder zijn er mogelijkheden voor de integratie van bestaande bedrijvigheid, vestiging van dienstverlening, werkruimten en ateliers.
Dit beoogde proces van transformatie zal projectmatig plaatsvinden, maar voltrekt zich in kleine stappen via een meer perceelsgewijze ontwikkeling. De integratie van de bestaande bedrijvigheid is daarbij voortdurend een complicerend onderdeel van het ontwikkelproces.
In stedenbouwkundige zin is het uitgangspunt dat het bouwblok van Hoogvensestraat, Gondelstraat, Galjoenstraat en Lanciersstraat door de nieuwe (woon)bebouwing voltooid wordt. Nieuwe bebouwing staat daarbij in min of meer rechte rooilijn direct aan de Gondelstraat en Galjoenstraat. Voorterreinen in de vorm van tuinen ontbreken. Op de overgang tussen openbaar en privé kunnen eventueel private stoepen worden toegepast die de entrees van de nieuwe panden markeren.
Echter, vanwege de maat van het bouwblok en de perceelsgewijze transformatie is het noodzakelijk om ook op de binnenterreinen nieuwe bebouwing te ontwikkelen. Het ruimtelijke uitgangspunt hierbij is dat er 'slagen' in de vorm van straatjes of woonhoven ontstaan die vanaf de Galjoenstraat ontsloten worden. Eén of meerdere van deze straten bieden ook doorkoppelingen voor langzaam verkeer naar de Hoogvensestraat. Op die manier ontstaan informele ruimtelijke verbindingen via het binnengebied naar buiten en wordt voorkomen dat er een opgesloten en geïsoleerd woonmilieu ontstaat. Eén van de te realiseren verbindingen heeft een bijzondere betekenis als onderdeel van een wandelroute vanuit Hoogvenne naar de haven. Deze route loopt vanaf het parkje nabij de school aan de Hoogvensestraat, via dit projectgebied en het pocketpark van de Havenmeester naar de Piushaven.
De hoogte van de nieuwbouw bestaat gemiddeld uit 3 a 4 bouwlagen. Nabij de achterpercelen van de Hoogvensestraat zal de hoogte van de nieuwbouw zich beperken tot 1 of 2 bouwlagen. In zeer beperkte mate kan in overleg met het Kwaliteitsteam een enkel hoogteaccent tot 5 bouwlagen toegestaan worden. Door dit regime van spelregels ten aanzien van bouwhoogten sluit de beoogde ontwikkeling goed aan bij de hoogtekarakteristieken van Hoogvenne.
Op basis van gemaakte afspraken (raamovereenkomst) kunnen maximaal 81 woningen in dit projectgebied gerealiseerd worden. Deze aantallen worden over de diverse betrokken eigendommen verdeeld naar rato de oppervlakte van de percelen.
De beoogde ontwikkeling moet voorzien in de eigen parkeerbehoefte volgens de normen van het gemeentelijke parkeerbeleid. In het openbare gebied van Galjoenstraat en Gondelstraat is geen of nauwelijks aanbod van parkeerplaatsen beschikbaar die meegeteld kunnen worden in het bereiken van een sluitende parkeerbalans. Vanwege het compacte hofachtige woonmilieu is het parkeren op straat of in de hoven niet gewenst. Dit betekent dat er binnen het projectgebied voorzien moet worden in de realisatie van parkeervoorzieningen.
Algemeen
De locatie is onderdeel van de transformatiegebieden aan de westelijke noordoever van de Piushaven. Het deelgebied wordt begrensd door de Gondelstraat, Havendijk, Prinsenhoeven en de achterpercelen van de Hoogvensestraat. Een smalle strook grond tussen Hoogvensestraat 8 en 10 maakt deel uit van het projectgebied.
Beoogde ontwikkeling
Omdat de planvorming zich nog in een pril stadium bevindt, is in dit bestemmingsplan het huidige bedrijfsmatige gebruik nog bestemd. Wel is hier een wijzigingsbevoegdheid aan toegevoegd. Dit betekent dat deze locatie kan transformeren naar een centrumstedelijk milieu, waarbij de woonfunctie centraal staat. Hierbij geldt bijzondere aandacht voor de realisatie van ambities op gebied van wonen, zorg en welzijn (servicewijken). Verder zijn er mogelijkheden voor vestiging van dienstverlening, kleinschalige bedrijvigheid en de realisatie van woonwerkcombinaties, ateliers en dergelijke.
Voor de noordzijde van de locatie moet bij transformatie uitgegaan worden van het maken van een gesloten bouwblok in combinatie met de bestaande bebouwing. De nieuwbouw heeft maximaal 3 bouwlagen en bestaat uit een mix van grondgebonden woningen en appartementen.
De zuidzijde van de locatie is geschikt voor het ontwikkelen van een meer hoogstedelijk bouwblok dat naar schaal en maat meer aansluit bij de ontwikkeling van De Havenmeester. De hoogte van de bebouwing bedraagt hier maximaal 8 lagen. Juist in de plint van dit blok kan worden ingezet op de ontwikkeling van de niet-woonfuncties.
Tussen het zuidelijke en noordelijke blok ligt, in het verlengde van de Galjoenstraat, een openbare ruimte die als een scharnier fungeert tussen de bebouwing van het kloeke nieuwe havenfront en de daarachter gelegen lagere bebouwing van de oude stad. Op de kop van deze structuurlijn staat mogelijk een hoogteaccent. De hoogte moet passen in de reeks van hoogteaccenten langs het water en heeft daarom een hoogte van maximaal 12 bouwlagen. Nabij dit hoogteaccent ontstaat ook de verbinding met het Havenpark dat hier op de hoek van Prinsenhoeven met Havendijk juist verbreedt.
Het noordelijk deel van de Gondelstraat kan iets versmald worden, terwijl voor het zuidelijke deel van de straat juist een verbreding als uitgangspunt gehanteerd wordt. Dit bredere deel van de Gondelstraat ontwikkelt zich als een parkeerhof. De inrichting moet voorzien in ruimte voor de aanplant van grote bomen. Het ruime en groene profiel van dit deel de Gondelstraat vormt als het ware vanuit Hoogvenne één van de entrees tot het Havenpark.
De parkeerbehoefte van bewoners en bezoekers moet opgelost worden binnen de ontwikkellocatie. Slechts een klein deel van de bezoekersplaatsen kan toegerekend worden aan de genoemde parkeerhof in de Gondelstraat. Vanwege de kwaliteit van de openbare ruimten zal een ondergrondse parkeervoorziening gerealiseerd moeten worden. De toegang tot deze garage is gesitueerd aan de Gondelstraat.
In de aandachtsgebieden vormt het huidige functionele gebruik en bijbehorende aanwezige bebouwing het uitgangspunt voor de bestemmingsregelingen. Voor dit noordwestelijke deel van het plangebied liggen de volgende basisprincipes aan het bestemmingsplan ten grondslag:
Binnen dit aandachtsgebied liggen 5 ontwikkellocaties.
St. Josephstraat 38
De eerste betreftde locatie St. Josephstraat 38 dat tot enkele jaren geleden circa 2 decennia lang is gebruikt door de studentenvereniging Plato. Het deelgebiedje heeft een markante stedenbouwkundige positie op de hoek van de St. Josephstraat en Prinsenhoeven. De locatie is een onderdeel van het beschermd stadsgezicht. In architectonisch opzicht valt het hoekgebouw op door de markante verschijningsvorm.
De nieuwe invulling gaat uit van een transformatie waarbij van het hoekgebouw de gevel en het dakfront behouden blijven. Een nieuw volume in drie bouwlagen ontwikkelt zich vanuit dit hoekpand oostwaarts, maar knikt iets naar het zuiden als stedenbouwkundige verwijzing naar het oude Kommerstraatje dat vroeger als zandpad naar Moerenburg liep. Het derde bouwdeel is een volume op gronden van de gemeente Tilburg van 4 bouwlagen aan de St. Josephstraat.
Het project krijgt een woonfunctie voor licht verstandelijk en/of fysiek gehandicapte bewoners en bevat 19 zorgwooneenheden en enkele bijbehorende gemeenschappelijke (woon)voorzieningen. Eindgebruiker van het project is de zorginstelling Amarant die in het pand eigen cliënten zal huisvesten. Voor dit projectgebied is reeds in 2008 een zogenaamde artikel 19 procedure gevoerd. De bebouwingsenveloppe uit die procedure is in dit bestemmingsplan overgenomen.
Gezondheidscentrum Prinsenhoeven 20.
De 2e ontwikkellocatie is het perceel Prinsenhoeven 20. Hiervoor is een planontwikkeld voor een gezondheidscentrum. Dit plan biedt ruimte voor de huisvesting van tandartsen, huisartsen, logopedisten, fysiotherapeuten, apotheker, en Thebe. Op dit perceel was Wilkin Sport gevestigd. Dit bedrijf is verhuisd naar het Stappegoorgebied.
Het gebouw bestaat uit een vierlaagse voorbouw (hoogte: 14,6 m) en een tweelaagse achterbouw (hoogte: 7,46m). De voorgevel is 2,5 m achteruit geplaatst om de hoogte van de voorbouw optimaal af te stemmen op het straatprofiel en de toegangsruimte. (circa 2400 m2 bvo)
Zowel links als rechts staat het gebouw los in de straat. Links bevindt zich de entree naar de parkeergarage op niveau -1. Rechts bevindt zich een tuinachtige strook die afstand laat tot de tuinmuren.
Vanaf de grond is de achterbouw aan de oost- en zuidzijde getrapt om de openheid van het achtergebied vanuit de private tuinen te optimaliseren
De bouw van een gezondheidscentrum aan de Prinsenhoeven past in het beleid ten aanzien van zorgservice zones (spreiding van deze voorzieningen in de buurten). Ligging aan de linten is vanwege bereikbaarheid van groot belang. Het centrum zal ook de levendigheid van de linten versterken.
Voor dit plan is in december 2009 een projectbesluit procedure gestart.
Vehorn
De derde ontwikkeling behelst de herontwikkeling van de percelen Piusstraat 2 tot en met 6. Een deel van de hier aanwezige opstallen is afgebrand. Er is een plan ontwikkeld waarbij het bestaande beeldbepalende pand Piushaven 2 blijft gehandhaafd en ten oosten hiervan een project wordt ontwikkeld met kantoren, commerciele ruimten, kinderdagverblijf en 22 appartementen. Het pand wordt 8 lagen hoog aansluitend aan het te handhaven pand en aflopend via 6 naar 3 lagen grenzend aan het pand Piushaven 1-01.
Parkeergarage Schoenerstraat
De vierde ontwikkeling is de locatie Schoenerstraat. Op dit moment is daar een binnenterrein met garageboxen gelegen. Op termijn wenst de gemeente op deze locatie een openbare parkeervoorziening te realiseren. De percelen hebben de bestemming Verkeer en Verblijf gekregen met de aanduiding parkeergarage. Op dit gebiedje aan de Schoenerstraat is samen met de percelen Piushaven 20 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Mocht de ontwikkeling van een parkeergelegenheid niet mogelijk blijken dan kan de woonbestemming op de woningen en het achtererf gelegd worden. Voor de bebouwing aan de Piushaven kan de maximaal toegelaten hoogte verhoogd worden.
Watergebonden restaurant
Er wordt naar gestreefd om naast de bestaande kappersboot een watergebonden restuarant te realiseren. Dit is een goede aanvulling op de verdere verlevendiging van het Piushavengebied.