HaVeP-terrein

10.3 Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan heeft samen met de ontwerp omgevingsvergunning voor 120 woningen en de ontwerp beschikking hogere waarde geluidhinder van vrijdag 7 januari 2011 tot en met donderdag 17 februari 2011 ter inzage gelegen. Gedurende bovengenoemde termijn zijn 12 zienswijzen ingediend.

Hierna volgt per zienswijze een samenvatting, het standpunt van de gemeente en de conclusie over de beoordeling. De standpunten zijn gebaseerd op de volledige tekst van de zienswijzen; er heeft een integrale beoordeling plaatsgevonden.

N.B.: in verband met de toepassing van de Wet bescherming persoonsgegevens zijn de zienswijzen geanonimiseerd weergegeven.

Zienswijze 1

• a. De buurtraad voert aan dat de Generaal Smutslaan een lange weg wordt zonder fysieke belemmeringen en er een nieuwe sluiproute gecreëerd wordt via de Generaal Smutslaan. De hoek Tafelbergstraat/Generaal Smutslaan is nu al onoverzichtelijk en wordt door dit plan nog onoverzichtelijker en gevaarlijker. Het oversteken van zowel bewoners van de Zuidkaapflat als spelende kinderen wordt gevaarlijker. Men verzoekt om een verhoogde kruising Generaal Smutslaan/Tafelbergstraat zodat deze vanaf het HaVeP terrein een uitrit wordt. Deze verhoogde kruising zal als snelheidsremmer werken.
• b. Tevens verzoekt men om voor de Zuidkaapflat een oversteekplaats te markeren met belijning. Deze standpunten zijn ook geuit in een overleg op 3 februari 2011.

Standpunt gemeente

• a. Naar aanleiding van deze zienswijze en het gevoerde overleg is besloten de kruising Tafelbergstraat / Generaal Smutslaan uit te voeren als verhoogde kruising. In de verlengde Generaal Smutslaan komen ook verkeersremmende maatregelen.
• b. De oversteek zal worden gemarkeerd met behulp van kanalisatielijnen en een bandverlaging waardoor de oversteek beter zichtbaar wordt en de oversteek makkelijker is.

CONCLUSIE

Zienswijze gegrond, het bestemmingsplan behoeft hiervoor niet aangepast te worden.

Zienswijze 2

• a. Reclamant verzoekt om het maaiveld van de nieuwe woningen maximaal dezelfde hoogte te geven als de centrale as van de Oude Goirleseweg. Hij verzoekt om de vloer van de nieuw te bouwen woningen niet hoger te leggen dan de Oude Goirleseweg. Deze weg ligt ten opzichte van de bestaande woningen aan de Oude Goirleseweg al erg hoog.
• b. Hij heeft eerder aan de gemeente de suggestie gedaan om de rij te bouwen woningen aan de Oude Goirleseweg aaneengesloten te maken en de ontsluiting voor auto's van deze wijk bijvoorbeeld te laten plaatsvinden via de Afrikaanderstraat.

Standpunt gemeente

• a. De hoogte van het openbaar gebied grenzend aan het Havep terrein wordt bepaald a.d.h.v. de bestaande hoogtes van het aangrenzend bestaand openbaar gebied, w.o. dus de Oude Goirleseweg. Het bouwpeil van de nieuwe woningen zal iets hoger worden dan de nieuwe hoogte van het direct aangrenzend openbaar gebied. De afwatering speelt hierbij een rol alsmede een bepaalde veiligheid in het bergen van mogelijk optredende wateroverlast.
• b. Het is niet mogelijk om al het verkeer via de Afrikaanderstraat in- en uit te laten rijden omdat de belasting voor de Oude Goirleseweg en de Afrikaanderstraat dan te groot wordt. Vanuit stedenbouwkundige overwegingen is het gewenst om de Generaal Smutslaan door te trekken tot aan de Oude Goirleseweg.

CONCLUSIE

Zienswijze ongegrond.

Zienswijze 3

• c. Reclamant is van mening dat het plan slecht is voorbereid. Er is geen planrisico analyse gemaakt waardoor de invloed op de omgeving onvoldoende in kaart is gebracht. De uitgevoerde onderzoeken zijn onbetrouwbaar.
• d. De burgerparticipatie is onvoldoende geweest. Het college besluit om het stedenbouwkundig plan en het verkeersonderzoek vrij te geven voor bewonersconsultatie is niet uitgevoerd. Op de bewonersavond stuitte niet het bouwplan maar de hoogbouw en de verkeersontsluiting op grote bezwaren. De tweede avond is georganiseerd door de ontwikkelaar en niet door de gemeente.
• e. Het nieuwe plan leidt tot een toename van het aantal bewoners en het aantal auto's. De toenemende verkeersdruk kan volgens reclamant niet worden opgevangen en het bestemmingsplan voorziet niet in een goede ontsluiting. De bestaande files zullen toenemen en het verkeer zal op de Ringbaan Zuid vastlopen vanwege de ontsluiting van het HAVEP-terrein. Opgemerkt wordt dat het verkeersrapport te beperkt van opzet is. Het onderzoek beperkt zich tot de directe omgeving van het Havep-terrein zonder rekening te houden met de ontwikkelingen op Stappegoor en de activiteiten in het Willem II stadion. Verder is het onderzoek ook uitgegaan van verkeerde aannames en misplaatste ambtelijke aanwijzingen. Het uitgangspunt van alle berekeningen vormt het aantal extra autobewegingen waarmee gerekend wordt. Het rapport (april 2008) is gebaseerd op de verouderde plannen. Het kruispunt Oude Goideseweg - Ringbaan Zuid zit in de huidige situatie al aan haar maximale capaciteit. In de variant D wordt gekozen voor een enkele ontsluiting naar het Havep-gebied vanaf de al overbelaste Oude Goirleseweg. Dit zal leiden tot stilstaand verkeer op de Oude Goideseweg in twee richtingen waardoor onvermijdelijk de kruising bij het stadion zal worden geblokkeerd.
• f. Een grote omissie in het Goudappel Coffeng-onderzoek is dat er niet gekeken is naar de reeds aanwezige aansluiting die het plangebied al heeft op de Ringbaan Zuid. De daar aanwezige uitvoegstroken vormen feitelijk de meest logische en minst belastende ontsluiting voor de nieuwe wijk. Indien men de bestaande Ringbaan Zuid afslag alleen zou gebruiken voor ingaand verkeer voor het plangebied, wordt het verkeer op de Ringbaan Zuid op geen enkele manier belast. Er liggen namelijk al uitvoegstroken.
• g. Reclamant heeft bezwaren tegen de hogere grenswaarde omdat geen rekening is gehouden met de geluidbelasting op de bestaande woningen aan de Oude Goirleseweg. De geluidbelasting op deze woningen is al te hoog en de isolatie van de woning van reclamant is onvoldoende.
• h. Reclamant is van mening dat het onderzoek door SAB Eindhoven naar de luchtkwaliteit niet betrouwbaar is, althans niet zorgvuldig is uitgevoerd. Ook dit rapport maakt gebruik van gedateerde gegevens. Uitgaande van het aantal woningen dat wordt gerealiseerd - hierbij ook de wooneenheden in de hoogbouw meegerekend - gaat het om een significant hoger aantal voertuigbewegingen per etmaal dan waar het SAB-rapport van uitgaat. De conclusies in het SAB rapport zijn dan ook niet valide. Dit rapport gaat uit van een ander getal dan het verkeersonderzoek. Er is klaarblijkelijk weinig samenhang in de planvoorbereiding van plan HaVeP.
• i. Reclamant is van oordeel dat onvoldoende is onderzocht of de uitvoering van het bestemmingsplan financieel haalbaar is. Onduidelijk is of er voldoende belangstelling is voor woningen in de prijscategorie waarin het plan voorziet. Reclamant vreest dat er leegstand zal ontstaan of dat bepaalde delen van het plan niet zullen kunnen worden gerealiseerd. Reclamant is van mening dat hier nader onderzoek naar dient te worden verricht.
• j. Reclamant is van mening dat de geplande woningen langs de Oude Goirleseweg niet passen bij de bestaande woningen en dat in het plan zou moeten worden opgenomen dat aan de Oude Goirleseweg slechts woningen gebouwd mogen worden die aansluiten bij de stijl van de bestaande woningen. Hij verwijst daarbij naar de kritische opmerkingen van de Welstandscommissie d.d. 2 september 2010.
• k. Reclamant is van mening dat de hoogbouw in relatie tot de Gemeentelijke Handreiking Hoogbouw van 29 oktober 2007 niet onderbouwd is. De nieuwe woontoren zal door de hoogte een grote impact hebben op de omgeving. Reclamant is van mening dat binnen het plan de combinatie van een hoogte van 70 meter in combinatie met de te ontwikkelen grondgebonden woningen niet passend is. Daarnaast is de geplande ligging van deze 70 meter hoge flat zodanig dat de afstand tot de RingbaanZuid net zo ver is als de afstand tot de villa's aan de Oude Goirleseweg. De woontoren staat onvoldoende aan de Ringbaan Zuid en teveel tegenover de villa's en de grondgebonden woningen in het HaVeP-plan. Deze villa's zullen tengevolge van de woontoren nadelig beïnvloed worden. Dit vanwege extra verkeersbewegingen direct voor de deur, geluidsreflectie, zonlichtbeperking en nadelige schaduwwerking. Gezien de impact van woontoren op de omgeving is reclamant van mening dat de geplande woontoren niet op deze manier kan worden gerealiseerd.
• l. Reclamant vreest dat zijn woning in waarde daalt na realisering van het bouwplan. Hij stelt dat de bouw zorgt voor een zodanig waardeverminderend effect op omringende onroerende zaken dat dit dient te worden betrokken bij de oordeelsvorming.

Standpunt gemeente

• a. Er is inderdaad door de gemeente geen planschade risico analyse gemaakt. Er is met de ontwikkelaar een planschadeovereenkomst gesloten die inhoudt dat indien er sprake is van een plicht bij de gemeente tot het vergoeden van planschade deze vergoeding bij de ontwikkelaar in rekening wordt gebracht. Overigens wordt bij planschade een vergelijking gemaakt tussen de geldende planologische regeling en het nieuwe bestemmingsplan. Het huidige bestemmingsplan laat ter plaatse bebouwing toe met fabrieksgebouwen, bedrijfsgebouwen enzovoort. Het gehele terrein mag bebouwd worden en de maximale hoogte bedraagt 25 meter. Gelet op de huidige bouwmogelijkheden in relatie tot het nieuwe bestemmingsplan achten wij de kans op planschade niet erg groot.
• b. Voor wat betreft de burgerparticipatie geldt dat er op 8 december 2008 een informatieavond is georganiseerd door de gemeente over de stedenbouwkundige visie en het verkeersonderzoek. Het verslag van deze avond is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Op 16 maart 2009 is door de gemeenteraad de Handreiking burgerparticipatie vastgesteld. Op grond van die handreiking dient een initiatiefnemer de betrokkenen, de belangen en de mogelijke weerstand met betrekking tot het plan in kaart te brengen. De initiatiefnemer dient te rapporteren over hoe hij de burgerparticipatie vorm heeft gegeven en wat er met de inbreng is gedaan. De initiatiefnemer heeft op 15 november 2010 het plan aan de buurt gepresenteerd en aan de gemeente gerapporteerd dat de verkeersafwikkeling en de geplande hoogbouw op weerstand stuit. (zie ook hiervoor onder c.)
• c. Het doel van het verkeersrapport was om te onderzoeken of de bestaande kruising en wegen de toename van het verkeer naar Havep terrein aankon. Het rapport is niet opgesteld om de totale verkeersstructuur voor Oud Zuid te onderzoeken. Het rapport van Goudappel toont aan dat de manier van ontsluiten zoals in het huidig plan is opgenomen, voldoet. Uit het rapport blijkt dat de filevorming niet dusdanig is dat dit tot een onaanvaardbare situatie leidt. De conclusie is dat er geen noemenswaardige verslechtering op de Ringbaan Zuid en de Oude Goirleseweg zal plaatsvinden. In het verkeersmodel dat ten grondslag ligt aan dit rapport zijn de activiteiten in het Willem II stadion en de ontwikkeling Stappegoor opgenomen, net als alle overige ontwikkelingen in de stad en daarbuiten.
  De toegang voor verkeer komende van de Korvelseweg/Laarstraat het gebied in is mogelijk. Een beperkt deel van het totale verkeer komt vanuit deze richting. De aangewezen en logische route voor het verkeer vanuit het centrum is via de Ringbanen.
  De vrees voor blokkade van de kruising wordt niet gedeeld. Ervaring leert dat om terugslag op een kruising te voorkomen er minimaal 40 meter dient te zijn tussen de kruising en de toerit. In dit geval komt de toerit op 80 m van de kruising (Dit is een opstelruimte van ongeveer 12 auto's). Door de aanwezigheid van de verkeerslichten vallen er regelmatig hiaten in het fietsverkeer. Dus de doorstroming van de afslaande auto's stagneert maar beperkt. Gelet op deze overwegingen is er geen aanleiding om die afstand te vergroten. Een toerit verder op heeft als nadeel dat een gedeelte van het autoverkeer tegen de richting in dient te rijden.
• d. Om de volgende reden is niet gekozen voor een aansluiting van de wijk via de ventweg van de Ringbaan Zuid
  • 1. De Ringbaan maakt onderdeel uit van de hoofdverkeerstructuur van Tilburg, met als doel het verkeer op een veilige manier te laten stromen. Iedere aansluiting is een potentieel conflictpunt en een belemmering voor de doorstroming. De aansluitingen worden bij voorkeur geregeld met verkeerslichten. De bestaande afslag naar de drie bedrijven is niet geschikt als entree voor de hele wijk.
  • 2. Vooral de ongeregelde keerlus op de Ringbaan Zuid voor verkeer komende vanaf de westelijke richting is niet geschikt te maken voor de toevoer van het verkeer voor het plangebied en de achterliggende wijk en deze wordt door de beperkte ruimte erg onveilig.
  • 3. De kans op sluipverkeer is erg groot, doordat verkeer komende van het oosten de verkeerslichten op de kruising Oude Goirleseweg / Ringbaan Zuid kan omzeilen, door het Havep terrein op te rijden.
  • 4. Bij het realiseren van een aansluiting van het Havep-terrein op de ventweg van de Ringbaan Zuid het plan in, is de kans op het negeren van dit eenrichtingsverkeer groot. De gevolgen hiervan voor de verkeersveiligheid zijn erg groot omdat men meteen op 70 km uur weg komt. Deze situatie verschilt van de situatie aan de Oude Goirleseweg. Hier komt men op een ventweg die vervolgens op een 50 km weg aansluit. De verkeersveiligheid is daar veel minder in het geding.
• e. Het verlenen van een hogere grenswaarde heeft bij dit plan alleen betrekking op nieuw te bouwen woningen in de geluidzone van een bestaande weg (Wet geluidhinder, art 76 en 83 Wgh). Het is correct dat  bij de afweging voor de te verlenen hogere waarde voor de nieuw te bouwen woningen er in principe geen rekening is gehouden met de bestaande woningen. De Wgh/Wro biedt ook geen mogelijkheid voor het vaststellen van hogere grenswaarde op bestaande woningen buiten het te wijzigen bestemmingsplan.  In het kader van het hogere waardebesluit en in het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn maatregelen onderzocht die, zij het indirect, ook van toepassing zijn op de bestaande woningen. Er heeft onderzoek naar het toepassen van bron- of overdrachtsmaatregelen plaatsgevonden die de geluidbelasting vanwege de Oude Goirleseweg kunnen verminderen. Van bronmaatregelen kunnen de bestaande woningen profijt hebben. Uit het akoestisch onderzoek (SAB, 6 december 2010) blijkt dat het toepassen van een stiller wegdek op de Oude Goirleseweg niet doelmatig is. Met een "stil wegdek" wordt bedoeld een wegdek dat een geluidreductie van circa 4 dB bewerkstelligt ten opzichte van standaard asfaltbeton, ook wel Dicht Asfalt Beton (DAB) genoemd.  Voornaamste reden voor het niet toepassen van een stille wegdek is dat een dergelijk wegdektype niet goed bestand is tegen "wringend verkeer". Hiermee wordt bedoeld verkeer dat "afslaat" van de Oude Goirleseweg.  Tevens zijn deze wegdekken niet goed bestand tegen optrekkend en afremmend verkeer. Dergelijke bewegingen vinden op de Oude Goirleseweg veelvuldig plaats. De bestaande woningen aan de westzijde worden (grotendeels) ontsloten door een eigen afslag. Daarnaast is er een met verkeerslichten beveiligd kruispunt aanwezig. Afgezien van de civieltechnische bezwaren is van "stille wegdekken" bekend dat de geluidreductie in dergelijke situaties na 2-3 jaar al fors is afgenomen of zelfs tot nul is gereduceerd. De meerkosten van het aanleggen van een stiller wegdek zullen circa €100.000,- bedragen. Dit geldt ook voor het vervangen van het wegdek dat nu aanwezig is. Aangezien een stil wegdek een levensduur (ca 6-8 jaar) heeft die 2 keer zo kort is als een standaard wegdek én uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde bij 14 grondgeboden woningen en de hoogbouw nog wordt overschreden bij het toepassen van een stil wegdek, is de conclusie dat deze maatregel "niet doelmatig" is.  Een tweede mogelijkheid is het toepassen van een geluidsscherm. Het toepassen van een geluidscherm is gezien het karakter van de straat (laanstructuur met  bomen, binnenstedelijke situatie) vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongewenst. Naar aanleiding van dit punt is inmiddels onderzocht wat de geluidbelasting op de bestaande woningen is. (zie memo van SAB dd 15 maart 2011). Onderzocht is of er sprake is van een reconstructie in het kader van de Wet geluidhinder. Dit is niet het geval. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is vervolgens afgewogen of de toename van de geluidbelasting op de bestaande woningen acceptabel is. Door de realisering van het plan zal de geluidbelasting op de bestaande woningen ten hoogste 0,75 dB toenemen. Dit is een niet merkbare toename van de geluidbelasting. Derhalve wordt deze toename acceptabel geacht. Temeer daar bij de berekeningen niet de verkeersbewegingen zijn opgenomen die de functies die op grond van het geldende bestemmingsplan hier gevestigd kunnen worden (bedrijven). De conclusie is dat de woon- en leefklimaat als gevolg van dit plan niet verslechterd.
• f. Het is correct dat het Luchtrapport van verouderde data uitgaat. Naar aanleiding van deze zienswijze is een nieuw rapport opgesteld voor wat betreft de luchtkwaliteit. De conclusie van het rapport is dat het plan voldoet aan de grenswaarden zoals gesteld in titel 5.2 in samenhang met bijlage 2 van de Wet milieubeheer. Naar aanleiding van deze zienswijzen zijn de rapporten en het bestemmingsplan kritisch doorgenomen. De rapporten (verkeer, geluid en het nieuwe luchtrapport gaan allen uit van 350 woningen en 1200 m2 commerciële ruimtes). Het bestemmingsplan laat maximaal 400 woningen toe. Ondanks het feit dat een verschil van 50 woningen (betekent maximaal 300 verkeersbewegingen per dag) voor lucht en geluid nauwelijks een negatief effect hebben, wordt het bestemmingsplan aangepast in die zin dat maximaal 350 woningen worden toegelaten. Om enige flexibiliteit in het plan op te nemen wordt de 10 % afwijkingsmogelijkheid van artikel 11.1 hier ook op van toepassing verkaard.
• g. De initiatiefnemer heeft de woningen nog niet in de verkoop maar er zijn reeds 40 opties verstrekt van de eerste 120 woningen. De woningen zitten in een prijsklasse waar veel vraag naar is. De initiatiefnemer is een commerciële partij die wel een markt ziet voor deze woningen.
• h. In de oorspronkelijke plannen is gedacht om het bestaande lint / de lintbebouwing van de Korvelseweg door te trekken. Dit betekende een bouwmogelijkheid van 15 meter hoog en 15 meter diep waarbij invulling met appartementen en dienstverlening mogelijk was. Hiervan is afgezien. Er is voor gekozen om de bebouwing aan de Oude Goirleseweg te laten reageren op de bestaande villa achtige bebouwing aan deze weg. Deze bebouwing dient aaneengesloten of geschakeld gebouwd te worden om geluidafschermend te werken voor de achterliggende bebouwing. De maximale hoogte bedraagt 11 meter en de maximale diepte van het hoofdgebouw bedraagt 12,5 meter. In architectuur wordt gestreefd naar het realiseren van het villa karakter. Het bouwplan voor de bebouwing aan de Goirleseweg dient nog aan welstand voorgelegd te worden. De welstandcommissie bepaalt of de bebouwing voldoet aan redelijke eisen van welstand. Dit wordt niet in een bestemmingsplan bepaald. Onder andere naar aanleiding van het welstandsadvies van 2 september 2010 zijn de woningen aan de Oude Goirleseweg uit de aanvraag om omgevingsvergunning gelaten en zullen er nieuwe bouwplannen ontwikkeld worden.
• i. Op 29 oktober 2007 is door de raad de Handreiking Hoogbouw vastgesteld. Het HaVeP-terrein ligt in het gebied "Hoogbouw te overwegen". Voor dergelijke plekken dient via een gebiedsprofiel aangetoond te worden dat hoogbouw ter plaatse gewenst is. Dit is gebeurd in de Stedenbouwkundige Visie en in paragraaf 3.1. van het ontwerp bestemmingsplan. Daarbij is het volgende overwogen. De hoogbouw zal een belangrijke toegangsweg naar het centrum markeren, sluit aan op de diverse hoge bouwvolumes langs de Ringbaan Zuid en de hoogbouw geeft ruimte om zorg te dragen voor een landschappelijke inpassing van het plan. In de Handreiking Hoogbouw wordt vervolgens aangegeven dat er een projectprofiel opgesteld moet worden. Hierbij moet aandacht besteed worden aan windhinder, schaduwwerking, uitzicht, privacy en schaalsprong. Voor de hoogbouw kent het bestemmingsplan een uitwerkingsplicht. In de uitwerkingsregels is opgenomen dat het ontwerp stedenbouwkundig inpasbaar in de omgeving dient te zijn, dat een goed woon en leefklimaat wordt gegarandeerd en dat de belangen van omwonenden niet onevenredig worden geschaad. In het kader van het opstellen van het uitwerkingsplan dient derhalve aandacht gegeven te worden aan de genoemde aspecten uit het projectprofiel. Om dit duidelijker tot uiting te brengen zullen de regels aangevuld worden met deze aspecten. In de uitwerkingsregels staat dat gebouwen minimaal 15 meter uit de perceelsgrens gebouwd mogen worden. Hierdoor komt de hoogbouw op minimaal 60 meter van de woning van reclamant.
• j. Indien er sprake zal zijn van waardevermindering van de woning biedt artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening de mogelijkheid dat het college van burgemeester en wethouders op verzoek na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een tegemoetkoming in de schade toekent. De schade moet een gevolg zijn van de bepalingen van het bestemmingsplan en de schade behoort redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager te blijven. (zie ook onder 1.)

CONCLUSIE

Zienswijze gegrond voor wat betreft rapport luchtkwaliteit, de berekening van de geluidbelasting op de bestaande woningen en de regeling voor de hoogbouw en de aantallen woningen, overigens ongegrond. Er is een nieuw luchtkwaliteitonderzoek uitgevoerd en de conclusie is dat het plan voldoet aan de Wet Milieubeheer. Tevens is een berekening gemaakt naar de geluid belasting op de bestaande woningen. Dit onderzoek wordt aan de stukken toegevoegd.

Voor de uit te werken bestemming zullen de regels aangepast worden door de criteria die opgenomen zijn in de handreiking Hoogbouw op te nemen in de uitwerkingsregels.

Het aantal woningen voor de bestemming Woongebied wordt gemaximeerd op 153 woningen en voor de bestemming Wonen uit te werken op 197 woningen

Artikel 11.1 wordt aangevuld zodat de standaard 10% afwijking ook op aantal woningen van toepassing is.

Zienswijze 4

Reclamant is van mening dat door het doortrekken van de Generaal Smutslaan naar de Oude Goirleseweg deze route geschikt wordt voor sluipverkeer verwacht hij een grote verhoging van de verkeersdruk bij De Zuidkaap. Hij verzoekt dan ook om bij de kruising Generaal Smutslaan, Tafelbergstraat een verkeersremmende oplossing aan te brengen. Deze standpunten zijn ook geuit in een overleg met de gemeente op 3 februari 2011.

Standpunt gemeente

Zie hiervoor onder zienswijze 1.

CONCLUSIE

Zienswijze gegrond, plan behoeft hiervoor niet aangepast te worden.

Zienswijze 5

Maakt bezwaar tegen de vrijstelling tot hogere waarden van 54 van de 200 gestapelde woningen. Deze waarde is niet correct omdat de geluidswaarde van de wegen gecumuleerd dienen te worden met het geluid dat geproduceerd word door de drie bedrijven aan de Ringbaan Zuid. De gemeente stelt als voorwaarde aan deze vrijstelling dat de buitenruimtes van de hoogbouw aan de geluidsluwe zijde dienen te komen. Hierdoor dienen alle balkons aan de noordzijde te komen en 200 mensen recht in de slaapkamer van reclamant binnen kijken. Met extra geluidsoverlast vanuit die hoogte naar zijn woning. De geluidsrapporten van het akoestisch bureau zijn zeer summier en hij twijfelt aan de juistheid.

Standpunt gemeente

In de Wet geluidhinder (Wgh, art 110f) is vastgelegd hoe een hogere waarde moet worden vastgesteld waarbij er samenloop kan zijn van verschillende geluidssoorten. Het HAVEP terrein zelf heeft weliswaar momenteel nog een geluidszone vanwege industrielawaai. De reden hiervoor was de (vroegere) aanwezigheid van de het textielbedrijf "van Puijenbroek". Deze fabriek is al lang niet meer op het terrein aanwezig. Omdat de functie van het terrein wijzigt van "bedrijventerrein" naar "wonen" zal de geluidszone vanwege industrielawaai op het moment van het inwerkingtreden van het bestemmingsplan van rechtswege komen te vervallen. Hierdoor is het cumuleren ten aanzien van de hogere waarde niet vereist.
Wat betreft de buitenruimtes in de hoogbouw; het is nog niet bekend waar deze ruimten komen. Door middel van het treffen van maatregelen is het in principe mogelijk deze bijvoorbeeld ook aan de zuidzijde of andere zijden te positioneren. Het standpunt dat de geluidsrapporten van het akoestisch bureau zeer summier zijn en niet juist zouden zijn wordt door de gemeente niet gedeeld. De onderzoeken zijn uitgevoerd conform de hiervoor geldende bepalingen en voorschriften zoals de "Handleiding Meten en rekenindustrielawaai" en het "Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2006" en de omliggende bedrijven zijn bezocht waarbij de milieubelastende activiteiten en bronnen in beeld zijn gebracht.

CONCLUSIE

Zienswijze ongegrond.

Zienswijze 6.

• a. Reclamant heeft bezwaren tegen het bebouwingspercentage van 80% voor de gronden direct gelegen aan de Oude Goirleseweg. Dit geeft een veel te verdichte uitstraling naar de woningen aan de westzijde van de Oude Goirleseweg, Dit percentage mag hooguit 50% zijn net zoals aan de westzijde van de Oude Goirleseweg.
• b. Maakt bezwaar tegen de ontsluiting van de toekomstige 400 woningen via de Oude Goirleseweg. Er word weliswaar geopperd dat dit eenrichtingsverkeer wordt (alleen in). Dit wordt en kan niet vastgelegd worden in het bestemmingsplan. Als het bestemmingsplan onherroepelijk is kan dit zonder enige moeite weer veranderd worden in twee richtingsverkeer. En dit kan het kleine stukje Oude Goirieseweg verkeerstechnisch niet aan. Alle woningen aan de westzijde van de Oude Goirleseweg moeten achteruit de weg opdraaien wat bij deze verkeersstroom geheel onmogelijk wordt. Daarom dient de ontsluiting ook via de Ringbaan Zuid plaats te vinden.
• c. Is tegen de bestemming Wonen uit te werken. Is van mening dat hoogbouw moet worden uitgesloten. Ten eerste omdat de gemeente met twee maten meet. Sinds 2006 probeert reclamant namens Verhagen Vastgoed BV een 50 tal appartementen aan de Korvelseweg 190-200 verderop aan hetzelfde lint te realiseren. Dit plan wordt door de gemeente op allerlei manieren tegengewerkt. Bij dit HaVeP plan wordt zomaar een bedrijventerrein omgeturnd tot woningbouwgrond met bouwmogelijkheden tot 70 meter hoog. Door de bestemming Wonen uit te werken krijgt een perceel van ongeveer 600 m2 de mogelijkheid van maximaal 200 woningen en 3000 meter commerciële ruimte. De grondwaarde van dit stukje grond stijgt door dit bestemmingsplan tot wel 10 miljoen euro. Het belang van de 10 bewoners die aan de andere kant van de Oude Goirleseweg wonen vindt de gemeente ondergeschikt, met alle nadelen van deze hoogbouw zoals minder zon, geluidsoverlast en geen privacy. De gemeente stelt dat er een overschot aan appartementen is in de stad. Als men dat werkelijk meent, moet hier direct de mogelijkheid voor gestapeld wonen worden geschrapt.

Standpunt gemeente

• a. De bebouwingsregeling van de woningen aan de Oude Goirleseweg is als volgt. De hoofdbebouwing mag 11 meter hoog worden en mag maximaal 12,5 meter diep worden. Daarachter mogen aan- en bijgebouwen worden opgericht in 1 bouwlaag conform de algemene aan en bijgebouwen regeling. Omdat de woningen een afschermende werking naar de achtergelegen woningen dienen te hebben mag het perceel over de volle breedte worden bebouwd.
• b. Zie hiervoor onder zienswijze 3. Eénrichtingsverkeer kan inderdaad niet opgenomen worden in het bestemmingsplan. Alle milieuonderzoeken gaan echter uit van eenrichtingsverkeer. Het college zal een verkeersbesluit nemen om eenrichtingsverkeer in te voeren. Mocht dit besluit herroepen worden (er is overigens geen enkele aanleiding om dit te veronderstellen), dan is dit besluit voor bezwaar en beroep vatbaar. De inrichting wordt ook geheel aangepast aan het eenrichtingsverkeer dat wil zeggen smallere weg en schuin parkeren in de rijrichting. 
• c. In de beheerbestemmingsplannen die zijn opgesteld voor de linten is aan de bebouwing langs de linten de bestemming Gemengde Doeleinden of Gemengd toegekend. Op grond van deze bestemming is gestapelde bebouwing toegestaan. Voorwaarde daarbij is dat het parkeren conform de bouwverordening geregeld kan worden. Het gebied waarvoor de uitwerkingsplicht geldt maakt stedenbouwkundig onderdeel uit van de Ringbaan Zuid. Hier is hoogbouw in beginsel mogelijk. Ook is hier ruimte om het parkeren op te vangen. Zoals hiervoor aangegeven dient in het kader van de uitwerking de aspecten privacy, schaduwwerking enz. nader onderbouwd te worden. Overigens wordt door de initiatiefnemer een onderzoek uitgevoerd naar de behoefte aan appartementen op deze locatie en de eisen die daaraan gesteld moeten worden en voor welke doelgroep deze gebouwd kunnen worden. In tegenstelling tot wat reclamant aanvoert , laat het bestemmingsplan maximaal 1200 m2 voorzieningen toe.

CONCLUSIE

Zienswijze ongegrond.

Zienswijze 7

• a. De gemeente heeft het beleid dat binnen een straal van 50 meter van hinderlijke bedrijven geen woningen mogen worden gebouwd. In dit ontwerp bestemmingsplan wordt de bouw van ongeveer 40 woningen toegestaan welke aan het bedrijvencomplex aan de Ringbaan Zuid grenzen. Vooral ten opzichte van het bedrijf op nummer 301 (Autobedrijf Zuidoost met onderhoud-herstelplaatwerk) is zowel uit geluids- als gevaren oogpunt het onaanvaardbaar dat hier woningen binnen een straal van 50 meter van dit bedrijventerrein gebouwd wordt. De gemeente beroept zich hier op rapporten van Tebodin. De bruikbaarheid van deze rapporten wordt in twijfel getrokken omdat deze rapporten niet de tijdstippen en data van de geluidsmeting vermelden (zomer/winter,roldeur/roldeur dicht etc). De gemeente wil autobedrijven uit woonwijken weg hebben en hier laat zij het toe dat een woonwijk om een garagebedrijf gebouwd wordt. Reclamant verzoekt daarom ook om alle woningen binnen een straal van 50 meter van het bedrijven terrein aan Ringbaan Zuid te schrappen.
• b. De gemeente heeft als beleid in heel de stad dat er geen kamerverhuur van woningen plaats mag vinden i.v.m. overlast. Reclamant vreest dat als de mogelijk te bouwen 400 woningen niet verkocht worden deze mogelijk verhuurd worden aan hoofdzakelijk Oosteuropeanen. Hij verzoekt om in het bestemmingsplan vast te leggen dat er geen kamergewijze verhuur plaats mag vinden of in ieder geval dit te binden aan een maximaal percentage.

Standpunt gemeente

• a. In de zienswijze wordt gesteld dat de gemeente het beleid heeft dat "binnen een straal van 50 meter geen woningen mogen worden gebouwd". Waarschijnlijk wordt hier een richtafstand uit de VNG brochure "bedrijven en milieuzonering" mee bedoeld. In deze brochure zijn richtafstanden opgenomen voor de aspecten geur, stof, gevaar en geluid. De richtafstand geeft een indicatie van de ruimtelijke impact per activiteit. De feitelijk impact hangt af van grootte en specifieke werkzaamheden van de feitelijke situatie. Daarom geeft de brochure de mogelijkheid om gemotiveerd af te wijken van deze afstanden. Wonen binnen de richtafstand is dus mogelijk mits dit goed is gemotiveerd. De gemeente heeft bij de afweging gebruik gemaakt van deze brochure. In eerste instantie is een screening uitgevoerd met het milieuinformatiesysteem (MPM) van de gemeente. In dit systeem zijn de activiteiten van alle bedrijven binnen Tilburg op basis van de milieuvergunningen en handhavingsbezoeken opgenomen. Uit de screening bleek dat er woningen gepland zijn binnen de eerder genoemde richtafstand van een aantal omliggende bedrijven, waaronder het bedrijf aan de Ringbaan Zuid 301(Autobedrijf Zuidoost). Deze bedrijven zijn bezocht waarbij de milieubelastende activiteiten en bronnen zijn geïnventariseerd. Op basis van deze gegevens is voor het Autobedrijf Zuidoost de geluidbelasting berekend richting de nieuw te bouwen woningen. Er hebben zoals in de zienswijze wordt verondersteld geen geluidsmetingen plaatsgevonden. In de rapporten is uitgegaan is van actuele en representatieve gegevens waarmee de milieubelasting is berekend en afgewogen. Uit deze afweging blijkt dat de aanwezige bedrijvigheid aan de Ringbaan Zuid geen belemmering vormt (en vice versa) voor de woningbouwontwikkeling op het HAVEP terrein. De vrees dat toekomstige bewoners zullen klagen over geluidsoverlast waarna de gemeente het bedrijf zal moeten gaan uitkopen wordt niet gedeeld.
• b. In het bestemmingsplan is de standaardregeling m.b.t. kamerverhuur opgenomen. Een woning is geschikt en bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Onder een huishouden wordt ook verstaan de huisvesting van maximaal 5 personen in onzelfstandige wooneenheden. Gelet op het feit dat de initiatiefnemer de woningen bouwt in fases en deze bouwt voor de verkoop verwacht de gemeente geen overlast als gevolg van kamerverhuur. Mocht dit onverhoopt toch het geval zijn en wordt daarmee de leefbaarheid in de buurt ontoelaatbaar onder druk gezet dan kan op basis van de Verordening voor kamerverhuur- en logiespanden het college besluiten het Havep-terrein aan te wijzen als gebied waar een toename van concentratie aan verhuur van kamers niet gewenst is en waar geen nieuwe kamerverhuur mag ontstaan.

CONCLUSIE

Zienswijze ongegrond

Zienswijze 8:

• a. Er is geen speelruimte voor de allerkleinsten opgenomen.
• b. Men voorziet problemen op de nieuwe aansluiting Generaal Smutslaan / Tafelbergstraat. Men verzoekt een minirotonde of verhoogde kruising aan te leggen. Men voorziet gevaarlijke situaties in de Generaal Smutslaan en de Tafelbergstraat door toename van het aantal verkeersbewegingen

Standpunt gemeente

• a. In het plan is wel speelruimte voor de allerkleinsten opgenomen namelijk in de 3 hofjes die gerealiseerd worden in het deel Oude Stad. Dit betreft circa 800 m2 terwijl in het deel dat rechtstreeks bestemd is (deel Oude Stad en Lint) 18.778 m2 grond wordt uitgegeven. Hiermee wordt voldaan aan de norm uit de Nota Buiten Spelen van 3%.
• b. Zie voor verkeersveiligheid onder zienswijze 1.

CONCLUSIE

Zienswijze gedeeltelijk ongegrond en gedeeltelijk gegrond. Plan behoeft niet aangepast te worden.

Zienswijze 9:

Dit behelst een proforma zienswijzen waarbij uitstel is verleend tot 28 februari. In de aanvulling voert men aan dat de bezwaren zich richten op de ontsluiting, de verslechterende luchtkwaliteit en de verkeersonveiligheid. Men vindt de geplande woningen aan de Oude Goirleseweg niet in balans met hun eigen hoogwaardige woningen. Men is tegen de hoogbouw tot 70 meter met de negatieve verschijnselen zoals schaduwwerking, geluidsreflectie, toename verkeersbewegingen, privacyverlies en vermindering woongenot. Tenslotte vreest men waardevermindering van de woningen. Men verwijst naar de zienswijze onder 3.

Standpunt gemeente en conclusie

Zie onder zienswijze 3.

Zienswijze 10

• a. Het bestemmingsplan voorziet niet in een goede ontsluiting, door geen rekening te houden met de filevorming rond spitsuren op de Oude Goirleseweg en het negeren van de mogelijkheid het plan te ontsluiten via Ringbaan Zuid.
• b. De geluidswaarden aan de Oude Goirleseweg zijn reeds te hoog (boven 63db) en de gekozen ontsluiting zal een nog hogere geluidsbelasting aan de Oude Goirleseweg genereren. In het akoestisch onderzoek is ten onrechte voorbij gegaan aan de invloed van de extra verkeersbewegingen door het plan op de reeds aanwezige woningen.
• c. Verzoekt om aan de Oude Goirleseweg slechts woningen te bouwen die aansluiten bij de stijl van de bestaande woningen, met een vergelijkbare bouwintensiteit/woningdichtheid (niet de in het plan toegestane 80%).
• d. De hoogbouw tot 70 meter sluit onvoldoende aan bij de omgeving ten nadele van de villa's aan de Oude Goirleseweg vanwege geluidsreflectie, zonlichtbeperking en nadelige schaduw werking.
• e. De bouw zorgt voor een zodanig waardeverminderend effect op de omliggende onroerende zaken dat dit dient te worden betrokken bij de oordeelsvorming.

Standpunt gemeente en conclusie

Zie hiervoor onder zienswijze 3.

Zienswijze 11

• a. Het verslag van de bijeenkomst op 15 november 2010 is niet bijgevoegd.
• b. Op de bijeenkomst in 2002 werden de problemen m.b.t. de verkeerssituatie gebagatelliseerd en werd medegedeeld dat e.e.a. geregeld zou worden in een verkeers-circulatieplan voor Zuid. In 2008 is dit herhaald. En nu is het er nog steeds niet. Er is gekozen voor een ad-hoc oplossing.

Standpunt gemeente

• a. Van de bijeenkomst van 15 november 2010 is geen verslag gemaakt. Het verslag van de bijeenkomst van 8 december 2008 is wel bijgevoegd.
• b. Voor wat betreft het verkeerscirculatieplan Oude Stad Zuid West is op 18 januari 2011 besloten om geen verkeerscirculatieplan op te stellen en de huidige situatie te handhaven. Verder wordt verwezen naar zienswijze 3 onder punt 3.

CONCLUSIE

Zienswijze ongegrond

Zienswijze 12

• a. In de aanvullende zienswijze op de proforma zienswijze 9 voert men aan dat de onderzoeken die uitgevoerd zijn onvolledig zijn. Nergens wordt bv aandacht besteed aan de geluidstoename op de bestaande woningen.
• b. De burgerparticipatie is onvoldoende geweest.
• c. Met betrekking tot de geluid is ten onrechte volledig voorbij gegaan aan de invloed van de extra verkeersbewegingen door het plan op de reeds aanwezige woningen van de huidige aanwonenden in het plan. Men vindt het in dat kader teleurstellend om de ontwerpbeschikking hogere waarde te lezen dat de gemeente vanwege financiële redenen niet bereid is om geluidsreductie door middel van een ander wegdek aan te brengen.
• d. Men heeft bezwaren tegen de hoogbouw. Binnen het ontwerpplan is de combinatie van een hoogte van 70 meter met de geprojecteerde grondgebonden woningen niet passend. Daarnaast is de geplande ligging van deze 70 meter hoge flat zodanig dat de afstand tot de Ringbaan Zuid net zo ver is als de afstand tot de villa's aan de Oude Goirleseweg. De woontoren staat dus onvoldoende aan de Ringbaan Zuid en teveel tegenover de villa/s en de grondgebonden woningen in het HaVeP-plan. Deze villa's zullen ten gevolge van de woontoren nadelig beïnvloed worden. Dit vanwege de extra verkeersbewegingen direct voor de deur, geluidsreflectie, zonlichtbeperking en nadelige schaduwwerking.
• e. De waarde van het eigendom van reclamante zal evenredig nadelig beïnvloed worden.
• f. Met betrekking tot de verkeersontsluiting merkt men op dat het rapport te beperkt van opzet is (geen rekening gehouden met evenementen in Willem II en de ontwikkelingen in het Stappegoorgebied), is in het onderzoek ook uitgegaan van verkeerde aannames en misplaatste ambtelijke aanwijzingen. De inhoudelijke bezwaren komen overeen met de door reclamant 3 naar voren gebrachte bezwaren.
• g. M.b.t. luchtkwaliteit voert men aan dat het rapport onbetrouwbaar is en uit gaat van verkeerde gegevens.
• h. Tot slot voert men aan dat de woningen te dicht bij bestaande bedrijven aan de Ringbaan Zuid geprojecteerd worden.

Standpunt gemeente en conclusie

Punten 1 tot en met 7: Zie hiervoor onder zienswijze 3

punt 8 zie zienswijze 7.