Ilpendam - Sebastianus

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan is opgesteld om het planvoornemen van woningnieuwbouw op de locatie Sebastianus in Ilpendam mogelijk te maken. Het planvoornemen op deze locatie omvat de realisatie van drie seniorenwoningen, twee woningen in de voormalige school en acht woningen van beperkte omvang met name geschikt voor starters op de woningmarkt.

Het plangebied ligt in de hoek van de Gruttostraat en de Kievitstraat en betreft de locatie van de voormalige Sebastianusschool te Ilpendam. Het vooroorlogse deel van de schoolbebouwing (uit 1936) is (deels) in gebruik als tandartspraktijk.

Het perceel ten noorden van de voormalige school en het voormalige schoolplein waren oorspronkelijk in eigendom van de gemeente maar zijn verkocht aan de ontwikkelaar van de woningen bedoeld voor starters/jongeren (Wooncompagnie). De bebouwing op het noordelijke deel van de gronden (voormalige aanbouw school) zal worden gesloopt.

Figuur 1. Globale duiding van plangebied (bron: Google Maps)

Het plangebied betreft de percelen kadastraal bekend als gemeente Waterland, sectie E, nummers 2838, 2839, 2840 en 2440 met een oppervlakte van circa 395 m2, 455 m2, 575 m2 respectievelijk 610 m2. Het totaaloppervlak van het plangebied is circa 2.035 m2.

Het voormalige schoolgebouw en de direct aangrenzende gronden zijn in eigendom van de tandartspraktijk. Het meest zuidelijke deel (de groenvoorziening) is in eigendom van de Rooms-Katholieke Parochie (hierna: RK-parochie).

1.2 Planologische regeling

De huidige juridisch-planologische regeling voor het plangebied is vastgelegd in het bestemmingsplan Kernen Waterland 2013 (vastgesteld op 4 november 2013). De bij het plangebied betrokken gronden zijn in dit bestemmingsplan voorzien van de enkelbestemmingen Maatschappelijk, Groen en Verkeer en de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5. In de maatschappelijke bestemming zijn twee bouwvlakken opgenomen waarin een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 m/3,7 m en 3 m/7,4 m zijn toegestaan.

Figuur 2. Kaartfragment van verbeelding van geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het samenspel van de bestemde situatie in het plangebied staat geen ontwikkelingen van woningnieuwbouw ter plaatse toe. Om het planvoornemen toch mogelijk te maken, is besloten een nieuw bestemmingsplan op te stellen waarmee maatwerk kan worden geleverd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een beschrijving gegeven van het relevante beleidskader. In hoofdstuk 4 is op de diverse milieu- en omgevingsaspecten ingegaan. Een juridische beschrijving van het plan is gegeven in hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk wordt onder andere ingegaan op de bestemmingen. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid van het plan. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Ook is in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de grondexploitatie.

Hoofdstuk 2 PLANBESCHRIJVING

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in een hoek van de Kievitstraat en de Gruttostraat en grenst aan de achtererven van woningen aan de Zonneweg. Momenteel staat in het plangebied een schoolgebouw dat niet meer als zodanig wordt gebruikt. Aan noordelijke zijde van het schoolgebouw is een aanbouw met plat dak bevestigd. Van deze aanbouw wordt alleen de smalle gang nog gebruikt. Om die reden zal de aanbouw grotendeels worden gesloopt. Van het schoolgebouw zelf wordt alleen het voorste gedeelte momenteel gebruikt voor een tandartsenpraktijk. De rest van het gebouw staat nu leeg. De zuidzijde van het gebouw vormde voorheen het schoolplein dat bij de school hoorde met daarbij een grasveld met aan oostelijke zijde een rij bomen. Op het onderstaande figuur is door middel van een luchtfoto een indruk gegeven van het plangebied.

Figuur 3. Plangebied op gemeentelijke luchtfoto en met kadastrale perceelsinformatie

2.2 Toekomstige situatie

De gemeente heeft, ter uitwerking van het woningbouwplan in het plangebied, een Stedenbouwkundig Programma Van Eisen (SPVE) opgesteld. Over het concept daarvan is met verschillende belanghebbenden overleg gevoerd. Dit heeft geleid tot een vrij gedetailleerd uitgewerkt SPVE waarbij maximaal 13 woningen mogelijk worden gemaakt in het gebied. Navolgend figuur geeft schetsmatig weer hoe de inrichting en verkaveling van het plangebied plaatsvindt.

Figuur 4. Schetsplan van voorkeursmodel (bron: SPVE)

Het SPVE is als Bijlage 1 toegevoegd aan de toelichting van dit bestemmingsplan. Op 10 mei 2016 is de invulling van het plangebied in de collegevergadering behandeld waarbij het college heeft ingestemd met de verdere uitwerking van het voorkeursmodel. Dit heeft geresulteerd in gerichte stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteitseisen voor het planvoornemen. Op 2 februari 2017 is het SPVE in de gemeenteraad behandeld en gewijzigd vastgesteld.

Het te realiseren voorkeursmodel betreft concreet het volgende:

• drie seniorenwoningen op gronden in eigendom van de RK-parochie, twee woningen in de voormalige school bij de tandartspraktijk en acht woningen van een beperkte omvang met name geschikt voor starters op de woningmarkt;
• een bouwmassa met een hoofdvorm van 1,5 bouwlaag met een kap evenwijdig aan de Gruttostraat en bouwmassa's met een hoofdvorm van 2 bouwlagen met een kap evenwijdig aan de Kievitstraat;

• schuin op de Kievitstraat gesitueerde parkeerplaatsen (13 plekken);
• langsparkeren (2 plekken) en parkeren op eigen terrein aan de Gruttostraat (maximaal 4 plekken);
• (semi)openbare parkeerplaatsen achter de nieuwe appartementen (8 plekken);
• kap van alle bestaande bomen en aanplant van nieuwe bomen.

Figuur 5. Impressie van de voorgenomen inrichting van plangebied, voorkeursmodel 3 in 2D en 3D (d.d. 27 februari 2017)

Over de acht woningen bedoeld voor jongeren wordt overleg gevoerd met woningbouwcorporatie Wooncompagnie. Wooncompagnie kan deze woningen toevoegen aan haar woningvoorraad en als sociale huurwoningen verhuren.

De inrichting van de parkeerplaatsen is nog niet definitief bepaald. Ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan vindt er overleg tussen de gemeente en bewoners plaats over de verkeerssituatie en het parkeren in de Kievitstraat en omgeving. Binnen het plangebied wordt wel het benodigd aantal parkeerplaatsen aangelegd, maar deze kunnen anders worden gepositioneerd dan in de figuren 4 en 5 is weergegeven.

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de beleidskaders waarmee bij het opstellen van dit bestemmingsplan rekening is gehouden.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. Met deze structuurvisie laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer dan eerder het geval was over aan de provincies en gemeenten. Het Rijk heeft gekozen voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Uitsluitend voor deze belangen is het Rijk direct verantwoordelijk en wil hier resultaten op boeken. Buiten de hierna genoemde 13 belangen hebben de decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

• 1. Rijksvaarwegen;
• 2. Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 3. Kustfundament;
• 4. Grote rivieren;
• 5. Waddenzee en waddengebied;
• 6. Defensie;
• 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• 8. Elektriciteitsvoorziening;
• 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• 10. Ecologische hoofdstructuur;
• 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid zoals dat in de SVIR is vastgelegd. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken.

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de Ladder) geïntroduceerd. In het Barro is de verplichte toetsing hieraan in het kader van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten vastgelegd. Artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat de onderbouwing van een ruimtelijk plan waarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt aan de Ladder moet voldoen. Per 1 juli 2017 is een vereenvoudigde Ladder van toepassing. Relevante wijzigingen zijn de volgende:

• De definities zijn niet gewijzigd, waardoor de uitgezette lijn in de jurisprudentie in stand blijft.
• De begrippen 'actuele' en 'regionale' (behoefte) zijn geschrapt.
• De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. Treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt.

Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht. De tekst uit het Bro luidt nu als volgt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

De eerste afweging in de toetsing aan de Ladder is het beantwoorden van de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hiervoor kan worden gekeken naar jurisprudentie. Hieruit blijkt dat niet iedere ruimtelijke ontwikkeling als een stedelijke ontwikkeling valt te kwalificeren. Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Er is in beginsel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Voorliggend planvoornemen maakt 13 woningen mogelijk en zou daarom als stedelijke ontwikkeling kunnen worden aangemerkt. Hierbij moet evenwel in ogenschouw worden genomen dat 2 woningen in de bestaande voormalige schoolbebouwing wordt ingepast. Daarnaast wordt een groot deel van het eerdere planologisch-juridisch ruimtebeslag voor de school nu aangewend voor de nieuwe woonbebouwing.

In de bestaande situatie is sprake van circa 605 m2 aan bebouwing als vastgelegd in bouwvlakken in het geldende bestemmingsplan (circa 542 m2 voor het schoolgebouw en circa 63 m2 aan bijgebouwen). De locatie wordt middels herstructurering/transformatie benut. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen bouwvlakken ten behoeve van hoofdgebouwen en bijgebouwen is in totaal circa 631 m2.

De voorgenomen functiewijziging in het plangebied is verder ook niet zodanig dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Beide functies zijn in beginsel immers passend in en bij stedelijk gebied.

Gelet op voorgaande hoeft de Ladder verder niet te worden doorlopen.

3.2.4 Conclusie Rijksbeleid

Onderhavige ontwikkeling is in overeenstemming met het geldende rijksbeleid.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

3.3.1.1 Algemeen

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Holland is vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040, vastgesteld op 21 juni 2010 en in werking getreden op 1 november 2010. In de structuurvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: "De Provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik."

Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren, zijn provinciale belangen genoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie. De provincie wil steden optimaal benutten, landschappen open houden en ruimte bieden aan economie en woningbouw. Zij streeft naar verdere stedelijke verdichting en helpt gemeenten bij het optimaliseren van het gebruik van het bestaande bebouwd gebied. Het plan is passend binnen de hiervoor genoemde hoofdlijnen.

3.3.1.2 Nationaal landschap Laag Holland

Ilpendam ligt in het Nationaal Landschap Laag Holland. Het Rijk heeft de provincies gevraagd hierop regie te voeren volgens het principe 'behoud door ontwikkeling'. In de Structuurvisie Noord-Holland 2040 staat dat de provincie regie voert over het behoud, duurzaam beheer en waar mogelijk versterking van de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kernkwaliteiten van dit gebied.

De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Laag Holland zijn:

• het behoud en de ontwikkeling van de openheid van het landschap;
• het behoud van de rijkdom aan weide- en moerasvogels;
• het behoud van het oude geometrische inrichtingspatroon in de droogmakerijen;
• het behoud van het veenpakket;
• het behoud van de middeleeuwse strokenverkavelingen en de historische watergangen in het veenweidegebied;
• het behoud van een groot aantal archeologische locaties;
• het behoud en de ontwikkeling van karakteristieke dijk- en lintdorpen.

Om deze kernkwaliteiten te kunnen behouden en ontwikkelen, voert de provincie regie op de volgende doelen:

• het behoud en de ontwikkeling van de landbouw als economische drager van het open landschap;
• het verkrijgen van een robuust watersysteem met een goede waterkwaliteit;
• het bevorderen van de toegankelijkheid van het gebied voor recreatie en toerisme;
• het op de burger gerichte communicatie over het Nationaal Landschap.

De ontwikkeling van het woningbouwplan vindt plaats binnen de kern van Ilpendam. Hiermee gaat het om een inbreidingslocatie waardoor er geen sprake is van landschap dat ten koste gaat van de ontwikkeling. Doordat geen landschap wordt opgeofferd voor het planvoornemen past deze goed bij de doelstellingen voor het behoud van het Nationaal Landschap.

3.3.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (2017)

In deze verordening, de versie die op 1 maart 2017 in werking is getreden, zijn op grond van artikel 4.1 Wet ruimtelijk ordening (Wro) regels gesteld om de provinciale belangen te waarborgen. In navolgende tabel is het bestemmingsplan getoetst aan de relevante artikelen van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV).

Artikel PRV	Toetsingscriterium	Conclusie
5a. Nieuwe stedelijke ontwikkeling	1. Een bestemmingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. 2. Gedeputeerde Staten (GS) stellen nadere regels aan de afspraken als bedoeld in het eerste lid.	Het bouwplan ligt binnen bestaand stedelijk gebied conform de begripsbepaling vanuit het Bro. Het plan is in overeenstemming met het Regionaal Actieprogramma (RAP) waardoor deze in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte afspraken.
6. Instelling en taken Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO)	1. Er is een ARO. 2. De ARO adviseert GS over aangelegenheden betreffende de ruimtelijke ordening, nieuwe stedelijke ontwikkelingen en ruimtelijke kwaliteit in Noord-Holland.	Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied waardoor een inhoudelijke afstemming van het planvoornemen door de gemeente met de ARO niet aan de orde is.
8a. Meerlaagse veiligheid	1. De toelichting van een bestemmingsplan bevat een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met: a. de risico's van en bij overstroming, en; b. de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om deze risico's te voorkomen of te beperken. 2. GS kunnen nadere regels stellen over de inhoud van de beschrijving als bedoeld in het eerste lid.	Over de woningbouwontwikkeling is overleg met het hoogheemraadschap geweest. Ook is het plan in het kader van de wettelijke watertoets bij het HHNK voor advies ingediend. Hierbij wordt verwezen naar het waterbeleid (paragraaf 3.5), de watertoets (paragraaf 4.4).
33. Energie en duurzaam bouwen	1. Bestemmingsplannen voor woningbouw, renovatie, (herstructurering) bedrijventerreinen, kantoorlocaties en glastuinbouw dienen te beschrijven op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en inzet van duurzame energiebesparing en inzet van duurzame energie, waaronder mede wordt verstaan het gebruik van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte, zonne-energie, biomassa. 2. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient aan eisen van duurzaam bouwen te voldoen.	Nieuwe ontwikkelingen bieden kansen voor duurzaamheid. Er bestaat echter geen wettelijke verplichting om duurzaamheid in bestemmingsplannen vast te leggen. Wie tegenwoordig een nieuwbouwwoning bouwt, doet dit op basis van het Bouwbesluit 2012 vrijwel energieneutraal (EPC 0,4) en bij voorkeur ook met duurzame materialen. Voor vragen op het gebied van duurzaam (ver)bouwen, energiebesparing of energie opwekken kunnen inwoners en ondernemers uit Waterland bij het Duurzaam Bouwloket terecht. De gemeente participeert hierin. Het duurzaamheidsbeleid van de gemeente is vastgelegd in de Duurzaamheidsagenda 2015-2018, zoals wordt besproken in paragraaf 3.6.7. Deze agenda bevat plannen die de gemeente duurzamer kunnen maken. Bij dit bestemmingsplan wordt rekening gehouden hiermee.

3.3.3 Provinciale Woonvisie 2010-2020

Op 27 september 2010 hebben Provinciale Staten van Noord-Holland een woonvisie vastgesteld voor de periode 2010-2020. In deze visie verschuift de nadruk van kwantitatieve woningvraag naar kwalitatieve woningvraag. Speerpunten in het beleid zijn:

• 1. Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning.
• 2. Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners.
• 3. Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving.

De uitwerking hiervan vindt plaats in Regionale Actieprogramma's (RAP's). Het woningbouwprogramma dat dit bestemmingsplan planologisch mogelijk maakt, is in overeenstemming met de doelstellingen en afspraken van het RAP van de voormalige stadsregio Amsterdam. De afspraken van het RAP worden nader besproken in paragraaf 3.4.1.

3.3.4 Conclusie provinciaal beleid

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een plangebied dat binnen bestaand stedelijk gebied ligt. Het woningbouwprogramma is door regionale afstemming in overeenstemming met het RAP en daarmee ook de woonvisie van de provincie.

Ook voldoet het bestemmingsplan aan de PRV die per 1 maart 2017 van kracht is. In het kader van het wettelijk vooroverleg heeft de provincie Noord-Holland aangegeven geen opmerkingen op de voorgenomen woningbouwontwikkeling te hebben.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2019

Eind 2016 is door de afzonderlijke colleges van de gemeenten behorende bij de voormalige stadsregio Amsterdam het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2019 (RAP) vastgesteld. De gemeenten behorende tot de voormalige stadsregio Amsterdam hebben vervolgens aanvullend op deze RAP een oplegger gemaakt, welke in elke gemeente afzonderlijk nog door de colleges van burgemeester en wethouders zijn vastgesteld. Voor de gemeente Waterland geldt de vaststellingsdatum van deze oplegger van 18 juli 2017. De RAP met oplegger is toegestuurd naar de provincie Noord-Holland en die heeft op 7 september 2017 hiermee ingestemd. Op deze wijze zijn de woningen regionaal afgestemd.

In het RAP wordt onder andere een beschrijving gegeven van de regionale woningbouw opgaven en acties die per deelregio zijn uitgewerkt, de regionale woningmarkt en de vooruitblik op ontwikkelingen op de woningmarkt.

Kwantitatieve woningbehoefte
In bijlage 6 van het RAP is voor de regio Zaanstreek-Waterland (waarvan de gemeente Waterland deel uitmaakt) het basisscenario woningbehoefte 2015-2025 in tabelvorm weergegeven. Hieruit blijkt dat er voor alle categorieën koopwoningen behoefte is aan extra woningen en voor huurwoningen behoefte is aan huurwoningen tot een huur van € 971,-- per maand.

Kwalitatieve woningbehoefte
Bijlage 8 van het RAP geeft de woningbehoefte 2015-2025 en plancapaciteit 2016 weer. Dit betreft de productiecapaciteit voor de gehele beschouwde periode zoals deze bekend is per 2016. Er is daarbij een onderscheid gemaakt tussen eengezins- en meergezinswoningen, tussen stedelijk en suburbaan en tussen koop- en huurwoningen.

De behoefte aan eengezinswoningen in suburbaan gebied bedraagt 14.000, terwijl de plancapaciteit anno 2016 slechts 2.277 woningen betreft. Hieruit blijkt dat er in de regio een grote vraag is naar extra eengezinswoningen. Deze vraag doet zich voor in alle segmenten.

Voor meergezinswoningen gelden de getallen 9.800 versus 760. Hieruit blijkt een grote behoefte aan extra meergezinswoningen. Vooral de behoefte aan betaalbare koopwoningen is groot (6.780), terwijl de plancapaciteit anno 2016 slechts 276 woningen bedraagt. Ook is er voor zowel de middelduur als de dure categorie woningen nog ruimte voor extra woningen. De woningbehoefte van middel dure meergezinswoningen bedraagt 11.910, terwijl de plancapaciteit 5.934 bedraagt en bij dure meergezinswoningen betreft de behoefte 15.930 woningen, terwijl de plancapaciteit anno 2016 13.510 woningen bedraagt.

De woningen in het plangebied worden gerealiseerd in het goedkope(re) huur- en koopsegment. Dit past binnen de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte die in de RAP is opgenomen. Op basis van vorenstaande informatie kan worden geconcludeerd dat sprake is van een actuele regionale behoefte aan de woningen die met dit bestemmingsplan planologisch mogelijk worden gemaakt.

3.4.2 Regiovisie Waterland 2040

In de Regiovisie Waterland 2040 (januari 2009) hebben de zeven gemeenten in de regio Waterland hun koers bepaald voor het ruimtelijk beleid op lange termijn. Het centrale motto van de visie is 'Vitaal met Karakter'. In de visie staat behoud en zo mogelijk versterking van het kenmerkende authentieke karakter van de regio voorop, maar wel met de noodzakelijke sociaal-economische en infrastructurele impulsen om de kernen vitaal te houden en de regio binnen de Metropoolregio Amsterdam bereikbaar te maken. Ten aanzien van wonen is de realisering van de afspraken uit het Convenant Binnenstedelijke Opgave (ICT) Waterlands Wonen een hard uitgangspunt.

3.4.3 Conclusie regionaal beleid

Het plangebied ligt in het bestaand stedelijk gebied van Ilpendam. Het realiseren van de woningen in dit bestemmingsplan - sociale huurwoningen tot een huurprijs van €971,- per maand en vijf koopwoningen - sluit goed aan bij het regionale beleid zoals dat hierboven is beschreven. Het planvoornemen betreft eveneens een woningbouwplan dat aansluit op bovengenoemd uitgangspunt uit de Regiovisie Waterland. Het voornemen is daarmee in overeenstemming met het regionaal beleid.

3.5 Waterbeleid

3.5.1 Waterprogramma 2016-2021

Door het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) is op 3 november 2015 het Waterprogramma 2016-2021 vastgesteld. Met dit Waterprogramma geeft het HHNK richting aan het waterbeheer tussen 2016 en 2021. Dat is nodig, want de klimaatverandering en de veranderende maatschappij dwingen tot aanscherping en heroverweging van de keuzes van het waterschap. Door het veranderende klimaat wordt het waterbeheer steeds complexer. Veranderende patronen in communicatie en participatie in de maatschappij vragen grotere betrokkenheid en intensievere dialoog met partners en belanghebbenden. Bovendien zijn er steeds meer partijen betrokken bij het waterbeheer. Alleen door slim samen te werken, is integraal waterbeheer mogelijk. Bij de ontwikkeling van dit Waterprogramma is daar invulling aan gegeven door middel van een partnerproces en de ontwikkeling van gezamenlijke bouwstenen. De onderwerpen voor deze bouwstenen zijn verzameld via een intensieve dialoog met een groot aantal belanghebbenden.

3.5.1.1 Keur 2016

De Keur 2016 bevat regels voor het beheer, het gebruik en het onderhoud van waterstaatswerken, zoals waterkeringen en watergangen. De regels hebben tot doel watersystemen in stand te houden en waterstaatswerken goed te laten functioneren. Daarvoor zijn in de Keur verplichtingen en verbodsbepalingen opgenomen. Op grond van de Keur zijn binnen de begrenzing van het waterstaatswerk en de beschermingszones bepaalde handelingen verboden. Voor werkzaamheden die plaatsvinden binnen deze zones moet contact gezocht worden met het HHNK. Afhankelijk van de aard van de werkzaamheden moet een watervergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan.

3.5.2 Conclusie waterbeleid

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is rekening gehouden met het genoemde waterbeleid. Met HHNK is informeel overleg gevoerd. Via de digitale watertoets is wateradvies voor het planvoornemen aangevraagd. In dit advies wordt geconcludeerd dat het plan een beperkte invloed op de waterhuishuding heeft en dat met een korte procedure voor de watertoets kan worden voldaan. Gezien de beperkte gevolgen worden voor het overige geen compenserende maatregelen geadviseerd. Zie voor een uitgebreidere bespreking van het wateradvies tevens paragraaf 4.4.

3.6 Gemeente

3.6.1 Woningbouwprogramma 2015-2020

Op 12 oktober 2006 heeft de gemeenteraad van Waterland het woningbouwprogramma 2006-2020 vastgesteld. Het programma geeft de verschillende woningbouwlocaties met een indicatie van het aantal woningen en het jaar van programmering weer. Het woningbouwprogramma wordt jaarlijks geëvalueerd. In 2015 is hieraan voldaan met de actualisering Woningbouwprogramma 2015-2020. De locatie Sebastianusschool is opgenomen in het woningbouwprogramma. Het programma voor de gewenste ontwikkeling bestaat uit woningen van beperkte omvang met name geschikt voor starters op de woningmarkt (uitgangspunt naar aanleiding van een motie van de raad op 30 januari 2014) op gronden van de gemeente, drie seniorenwoningen op gronden van de RK-parochie en twee wooneenheden in de voormalige school (de tandartspraktijk ter plaatse blijft bestaan).

3.6.2 Welstandsnota Waterland 2013

In de Welstandsnota Waterland 2013 is het gebiedsgerichte welstandsbeleid voor de gemeente opgenomen. Het plangebied ligt in het welstandsgebied 'dorpsuitbreiding Ilpendam' (artikel 2.22). De karakteristieke bebouwing en de heldere stedenbouwkundige structuur uit de jaren '50 van de vorige eeuw worden hier waardevol geacht. Voor dit welstandsgebied geldt een regulier welstandsniveau, waarbij het welstandstoezicht een bijdrage moet leveren aan het behoud van de basiskwaliteit van het gebied. Voorkomen moet worden dat nieuwe toevoegingen afbreuk doen aan deze basiskwaliteit. Het ruimtelijk beleid van de gemeente is vastgelegd in de geldende bestemmingsplannen. Er wordt geen aanvullend kwaliteitsbeleid gevoerd.

Voor de grotere (her)ontwikkelingsprojecten, die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken, zijn in de welstandsnota geen welstandscriteria opgenomen. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet worden opgesteld zonder dat er een concreet stedenbouwkundig programma van eisen aan ten grondslag ligt. Voor de planlocatie is een dergelijk SPVE opgesteld. Hierin zijn de ruimtelijke randvoorwaarden vastgelegd; stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn uitgewerkt, alsmede de beeldkwaliteitseisen van de bebouwing.

3.6.3 Woonvisie Waterland 2020

Op 23 december 2015 is de Woonvisie Waterland 2020 vastgesteld. De gemeente wil tegemoet komen aan de natuurlijke groei van de gemeente en kernen, door het selectief toevoegen van nieuwe woningen. De verwachte groei van de woningbehoefte zou idealiter leiden tot een uitbreiding van de woningvoorraad met circa 50-80 woningen per jaar. Waterland wil echter groeien met behoud van kwaliteit. Hierin speelt het groene karakter van de gemeente een hoofdrol. Dit stelt grenzen aan de groei. In de woonvisie wordt uitgegaan van een plancapaciteit van 500 woningen tot 2040; hoofdzakelijk uitbreidingen. Toekomstige locaties moeten bij voorkeur binnen bestaand stedelijk gebied worden gezocht. Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft bestaand stedelijk gebied.

3.6.4 Omgevingsvisie Waterland 2030

De gemeente Waterland beschikt over een prachtig en waardevol gebied met kleine historische kernen. Het is belangrijk dat veranderingen hieraan bijdragen. De gemeente Waterland heeft daarom de koers van het ruimtelijk beleid tot 2030 vastgelegd in een omgevingsvisie, zoals op 9 maart 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld. De omgevingsvisie geeft niet alleen richting aan ruimtelijke ontwikkelingen in de komende jaren, maar ook een visie op de manier waarop wordt omgegaan met nieuwe ruimtelijke initiatieven. De omgevingsvisie is hierdoor onder meer belangrijk voor plannen die niet kunnen worden gerealiseerd op basis van een vigerend bestemmingsplan.

De gemeente stelt zich bij nieuwe ruimtelijke initiatieven steeds de vraag: “Hoe kan deze ontwikkeling de kernprincipes van de gemeente versterken?” en “Hoe kan deze ontwikkeling worden gecombineerd met initiatieven van andere partijen zodat meerwaarde ontstaat?”.

De kernprincipes zijn:

• vertrek vanuit historie, landschap en natuur;
• wees groot in kleinschaligheid;
• houd de stad op afstand, maar versterk de verbindingen;
• ga voor duurzaam;
• beleef en respecteer het water.

Om te komen tot een kwalitatief goede en locatiespecifieke inrichting is uitgegaan van de identiteit van de plek. Het stedenbouwkundig plan dat ten grondslag ligt aan dit bestemmingsplan is opgesteld in aansluiting op het kleinschalige karakter van de omringende omgeving. Het planvoornemen is afgestemd op de bestaande, overwegend noord-zuidgerichte ruimtelijke hoofdstructuur. Wat betreft het bebouwingsbeeld wordt aangesloten bij de reeds aanwezige bouwrichtingen, kleur- en materiaalgebruik en hoofdvormen van de bebouwing. Het planvoornemen sluit daarmee aan op toe te passen kernprincipes en voldoet aan de uitgangspunten van de omgevingsvisie.

3.6.5 Waterplan Waterland

Het doel van het Waterplan Waterland is een overkoepelend visiedocument te presenteren van het huidige waterbeleid, ambities, kansen en knelpunten binnen het watersysteem van de gemeente Waterland. Binnen het waterplan worden gezamenlijke afspraken gemaakt tussen de gemeente en het HHNK, ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid. Daarnaast vormt het waterplan een opmaat voor de overdracht van het onderhoud van het stedelijk oppervlaktewater vanuit de gemeente aan het HHNK.

De belangen van het watersysteem als ordenend principe worden betrokken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Gemeente en HHNK (en eventueel de provincie en Rijkswaterstaat) dienen in een vroegtijdig stadium te zorgen voor afstemming zodat water optimaal in ruimtelijke plannen wordt meegenomen. Ook wordt ernaar gestreefd dat de waterparagraaf een integraal onderdeel is van alle ruimtelijke plannen en besluiten waarin water een aandachtspunt is. In het Waterplan Waterland is een standaard waterparagraaf opgenomen waarmee gemeente en HHNK invulling kunnen geven aan de watertoets. In paragraaf 4.4 wordt nader ingegaan op de waterparagraaf.

3.6.6 Nota Grondbeleid Gemeente Waterland 2016

In de Nota Grondbeleid Gemeente Waterland 2016 zijn de kaders aangegeven waarbinnen het college van burgemeester en wethouders het grondbeleid uitvoert. Het doel van het te voeren grondbeleid van de gemeente Waterland is het bevorderen van het gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit en het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten. Dit doel kan (mede) worden bereikt door het meewerken aan ruimtelijke plannen van derden. Bij ruimtelijke plannen van derden waarbij een planologische maatregel moet worden genomen en vanuit de Wro de verplichting bestaat om de kosten van gemeentelijke grondexploitatie te verhalen, wordt gewerkt met exploitatieovereenkomsten en -plannen. In paragraaf 6.4 wordt hierop nader ingegaan.

3.6.7 Duurzaamheidsagenda

De gemeente heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn. Dit betekent dat in 2050 alleen energie van hernieuwbare bronnen (zon, wind, biomassa, aardwarmte) wordt gebruikt, voor alle gebouwen (woningen, kantoren, bedrijfspanden) en voor het verkeer en vervoer op het grondgebied van de gemeente Waterland. Om dit te bereiken, zet de gemeente sterk in op duurzaamheid, echter, met oog voor de kenmerkende waarden binnen de gemeente. De gemeente streeft naar een duurzame ontwikkeling van het kenmerkende (water)landschap en de mooie stads- en dorpsgezichten. De ontwikkelende partij beoogt duurzame woningen te realiseren of te laten realiseren. Hierover wordt aan de hand van de concrete bouwplannen met de ontwikkelaar in overleg getreden.

3.6.8 Nota integrale handhaving 2016-2020

Het handhavingsbeleid van de gemeente is vastgelegd in de Nota integrale handhaving 2016-2020. Deze nota vormt het kader en de strategie voor de uitvoering van toezicht en handhaving op het gebied van onder meer bouwen, ruimtelijke ordening, brandpreventie, openbare buitenruimte voor de jaren 2016-2020. De handhaving richt zich in brede zin op 'het doen naleven van regelgeving'. Het handhavingsbeleid is van toepassing op de planologische regelingen voortvloeiend uit dit bestemmingsplan.

3.6.9 Conclusie gemeentelijk beleid

Het planvoornemen geeft invulling aan het woningbouwbeleid van de gemeente. Het plan is in lijn met de uitgangspunten van de omgevingsvisie en past tevens binnen overig relevant gemeentelijk beleid.

3.7 Conclusie

Uit vorengaande blijkt dat het beleidskader geen belemmering vormt voor de herontwikkeling van het plangebied voor woningnieuwbouw.

Hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

4.1 Inleiding

Voor het plangebied en de omgeving kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden een rol spelen. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden beschreven die uit de milieu- en omgevingsaspecten naar voren komen.

4.2 Ecologie

In het kader van de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen is het van belang aandacht te besteden aan beschermde natuurwaarden. De effecten op natuurwaarden dienen te worden beoordeeld in relatie tot bestaande wet- en regelgeving op het gebied van soortenbescherming en gebiedsbescherming. De wettelijke grondslag hiervan is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb).

Om na te gaan welke effecten het planvoornemen heeft op de aanwezige natuurwaarden is een ecologische inventarisatie uitgevoerd. De verslaglegging hiervan is in Bijlage 2 van deze toelichting opgenomen. Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat aanvullend onderzoek vanwege de soorten- en gebiedsbescherming niet noodzakelijk is. Met inachtneming van het broedseizoen van vogels is een ontheffing van de Wet natuurbescherming voor de uitvoering op voorhand niet nodig. Verder is geadviseerd dat voorkomen dient te worden dat rugstreeppad zich tijdens de planuitvoering in het plangebied vestigt.

4.3 Cultuurhistorie en archeologie

In de Structuurvisie Noord-Holland is Waterland aangewezen als een van de gebieden die waardevolle archeologische vindplaatsen kennen. Het archeologische beleid van de gemeente Waterland is vastgelegd in de Archeologienota Waterland 2011. In deze nota is verwoord hoe het behoud van archeologische waarden of het onderzoek daarnaar zeker worden gesteld.

Volgens de archeologienota ligt het plangebied in een gebied, waar archeologisch onderzoek is vereist bij plangebieden vanaf 10.000 m2 en een bodemverstoring dieper dan 0,40 m. De omvang van het gehele plangebied is met een oppervlakte van circa 1.581 m2 aanzienlijk kleiner. Archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Ilpendam is in de 12de eeuw ontstaan toen een dam werd gelegd in het riviertje de Ilp. De oude kern ligt op deze dam. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de oude historische kern en in het plangebied en op de aangrenzende percelen is ook geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig. Met de herinvulling van het plangebied worden dan ook geen cultuurhistorische waarden aangetast.

4.4 Water

Ruimtelijke ontwikkelingen mogen geen negatieve invloed hebben op het watersysteem in een peilgebied. Hiervoor is de uitvoering een watertoets verplicht. Het is van belang om in een vroeg stadium met het waterschap te overleggen over de precieze invulling van de watertoets. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Het planvoornemen van dit bestemmingsplan is aan de hand van het SPVE bij het HHNK aangemeld voor advies in het kader van de digitale watertoets. Documentatie hieromtrent is in Bijlage 3 opgenomen. Op basis van de aangeleverde gegevens is geconstateerd dat het plan een beperkte invloed op de waterhuishouding heeft en met een korte procedure voor de watertoets kan worden volstaan. Er is slechts in zeer beperkte mate sprake van een toename van de verharding. Omdat dit een dermate klein gevolg heeft voor de waterhuishoudkundige situatie hoeven er geen compenserende maatregelen te worden uitgevoerd. De beperkte invloed van het plan op de waterhuishouding kan worden ondervangen met standaard maatregelen. Hiervoor kan worden verwezen naar het advies uit de watertoets. Uit oogpunt van het wateraspect gelden geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.5 Milieuzonering

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening als uitgangspunt van de Wro, is het waarborgen van voldoende afstand tussen hinderveroorzakende functies, zoals bedrijven en voorzieningen, en hindergevoelige functies, zoals woningen, noodzakelijk. Hiervoor kan de publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) worden gehanteerd. Hierin is een richtafstandenlijst voor verschillende hinderaspecten van milieubelastende activiteiten opgenomen. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten (betreffende geluid, geur, stof en gevaar) redelijkerwijs kan worden uitgesloten in gebieden met functiescheiding (rustige woonwijk dan wel rustig buitengebied). De grootst aangegeven afstand is bepalend. Als aan de gestelde richtafstanden wordt voldaan, is op die punten sprake van een goede ruimtelijke ordening.

De genoemde maten zijn evenwel richtinggevend en met een goede motivering kan en mag hiervan worden afgeweken. De richtafstanden zijn overigens niet alleen gekoppeld aan de milieucategorie van een te beoordelen bedrijf/voorziening, maar ook aan de karakterisering van de omgeving. Zo kan in geval van een gemengd gebied, waar sprake is van functiemenging in plaats van functiescheiding, worden gewerkt met een verkleinde richtafstand. Hiertoe kan een afstandsstap worden afgetrokken van de in de VNG-publicatie aangegeven milieucategorieën met bijbehorende minimale richtafstanden.

Het planvoornemen gaat uit van de omzetting van een groenbestemming en een maatschappelijke bestemming in het plangebied (met een hinderveroorzakende werking) naar een nieuwe woonfunctie (die als hindergevoelig wordt aangemerkt) liggend in een bestaand woongebied. Van functiemenging in de omgeving is geen sprake. Voor het planvoornemen moeten de volgende bestaande hinderveroorzakende functies in de afweging worden betrokken:

• Transformator aan de Lijsterstraat (op 35 m afstand van het plangebied). Hiervoor geldt op grond van de VNG-publicatie (SBI-code 35C1) een minimale richtafstand van 30 m (op basis van het geluidaspect) tot aan hindergevoelige functies. Hieraan wordt voldaan.
• De brede school Ilpendam (op 50 m afstand van het plangebied). Hiervoor geldt op grond van de VNG-publicatie (SBI-code 852, 8531) een minimale richtafstand van 30 m (op basis van het geluidaspect) tot aan hindergevoelige functies. Hieraan wordt voldaan.
• Een rundveehouderij aan de Kanaalweg (op 150 m afstand van het plangebied). Hiervoor geldt op grond van de VNG-publicatie (SBI-code 0141, 0142) een minimale richtafstand van 100 m (vanwege geur) tot aan hindergevoelige functies. Hieraan wordt voldaan.

4.6 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming (Wbb) van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen sprake is van een saneringsgeval.

In de Bodemagenda 2011-2016 (vastgesteld op 13 maart 2012) heeft de gemeente doelstellingen geformuleerd met betrekking tot de wijze waarop de gemeente invulling kan geven aan de gewenste verbreding van het bodembeleid. Bij ontwikkelingen komt men in aanraking met verschillende aspecten van de boven- en ondergrond. De aanleg van nieuwe infrastructuur en voorzieningen, zoals riolering, kabels en leidingen, leidt tot grondverzet. Uit de bodemkwaliteitskaart blijkt dat de bovengrond in de gemeente Waterland heterogeen verontreinigd is. Vrijkomende grond is meestal niet vrij toepasbaar.

De bestemming van de te ontwikkelen locatie zal worden veranderd van maatschappelijk naar wonen. Wonen is een hindergevoelige functie. Inzicht in de milieuhygiënische bodemkwaliteit is dan ook vereist.

Op de bodeminformatiekaart van het bodemloket wordt informatie geboden over bodemonderzoeken en -saneringen die zijn uitgevoerd. Ook is er informatie opgenomen over bedrijven of terreinen waar ‘verdachte’ werkzaamheden hebben plaatsgevonden die mogelijk bodemverontreiniging hebben veroorzaakt en waar mogelijk bodemonderzoek moet worden uitgevoerd. Uit de informatie van het bodemloket blijkt geen verdenking op mogelijke bodemverontreiniging in het plangebied en de directe omgeving te bestaan. Op basis van de bij de Omgevingsdienst IJmond aanwezige bodeminformatie wordt de locatie beschouwd als onverdacht voor bodemverontreiniging. De milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt uit planologisch oogpunt dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

In 2010 is in een gedeelte van het plangebied een indicatief bodemonderzoek uitgevoerd. Tijdens dit onderzoek zijn in de bovengrond maximaal licht verhoogde gehaltes aan kwik en lood aangetroffen. Naar verwachting voldoet de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem voor de toekomstige woonfunctie met bijbehorende tuinen.

Voor de aanvraag om omgevingsvergunning dient een actueel verkennend bodemonderzoek voor het perceel te zijn uitgevoerd waarmee daadwerkelijk de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem kan worden vastgesteld. Ook zal een asbestinventarisatie vanwege de gedeeltelijke sloop van bebouwing in het plangebied nodig zijn.

Gelet op voorgaande is door Enviso Ingenieursbureau een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit is naar voren gekomen dat er uit milieuhygiënisch oogpunt geen beperkingen bestaan voor de voorgenomen herontwikkeling van de locatie. Na toetsing van het Besluit bodemkwaliteit is gebleken dat de bovengrond voldoet aan de Achtergrondwaarde (altijd toepasbaar). De ondergrond voldoet aan de bodemkwaliteitsklasse 'Wonen'. De gehele onderzoeksrapportage is als Bijlage 4 bij dit bestemmingsplan opgenomen. Uit oogpunt van het aspect bodem gelden geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.7 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke weg in principe een geluidzone heeft waar akoestisch onderzoek naar grenswaarden dient te worden verricht als nieuwe geluidgevoelige objecten worden gerealiseerd (of toegestaan). Alleen wegen die in een als woonerf aangeduid gebied liggen en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt, kennen geen geluidzone. Binnen de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor tweestrookswegen die aan weerszijden van de weg, gerekend vanuit de wegas, in acht moet worden genomen 200 m. In geval van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zone dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden.

De Kievitstraat en de Gruttostraat zijn onderdeel van een 30 km/uur zone; voor deze wegen is geen akoestisch onderzoek nodig. De N235 (Jaagweg) kent een snelheidsregime van 50 km/uur en ligt ter hoogte van het plangebied binnen de bebouwde kom. Deze weg kent daarmee een geluidzone van 200 m. Het plangebied ligt op 40 m tot 80 m van deze weg en binnen deze zone. Akoestisch onderzoek is derhalve noodzakelijk.

Uit het onderzoek als bijgevoegd in Bijlage 5 bij deze toelichting blijkt dat een aantal te realiseren woningen niet voldoet aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai vanwege de Jaagweg. De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt maximaal 3 dB.

Om de realisatie van deze woningen mogelijk te maken, dient het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Waterland een hogere waarde te verlenen. Gemotiveerd is waarom maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied niet mogelijk zijn. Daarbij is getoetst aan de landelijke wetgeving.

Mogelijk zijn voor het verlenen van een hogere waarde wel aanvullende geluidsisolerende maatregelen aan de betreffende gevels van de geluidgevoelige bebouwing nodig, teneinde te voldoen aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Dit onderzoek dient bij de indiening van het bouwplan mede te worden aangeleverd.

4.8 Luchtkwaliteit

Op grond van de Wet milieubeheer is geen onderzoek naar de luchtkwaliteit noodzakelijk, omdat het planvoornemen 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed is. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn onder meer projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO2 of PM10 bijdragen, wat overeenkomt met 1,2 µg/m3, vrijgesteld van toetsing. PM10 en PM2,5 zijn sterk gerelateerd, aangezien PM2,5 onderdeel uitmaakt van de emissie van PM10. Als aan PM10 wordt voldaan, mag daarom worden aangenomen dat ook de grenswaarde van PM2,5 niet wordt overschreden. Voor een aantal categorieën projecten in de regeling nibm is de 3%-grens omgezet in getalsmatige grenzen. Een van de categorieën is woningbouw tot 1.500 woningen netto met één ontsluitingsweg. Voor deze categorie kan toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit achterwegen blijven. De ontwikkeling van 13 woningen valt binnen de categorie nibm. Toetsing aan de grenswaarden is voor dit plan dan ook niet noodzakelijk.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico’s voor de woon- en leefomgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of lpg. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid is er op gericht te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Dit is verankerd in diverse wet- en regelgeving, zoals het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Barim: Activiteitenbesluit).

In het kader van het Interprovinciaal Overleg (IPO) is een zogenoemde risicokaart ontwikkeld. Hierin is informatie opgenomen die met risico te maken heeft; zowel risicobronnen als kwetsbare objecten worden getoond die aandacht verdienen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Om na te gaan of voor het planvoornemen ook aandachtspunten aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat wettelijk te beschouwen aspecten van externe veiligheid in het kader van vorengenoemde wet- en regelgeving in een straal van minimaal 950 m rondom het plangebied geen belemmerende rol spelen.

In en om Ilpendam zijn geen risicovolle bedrijven en buisleidingen aanwezig. Het plangebied ligt in potentieel overstroombaar gebied (kleine kans, beschermd). Dit aspect heeft echter geen effect op de planvorming. Op de risicokaart staat de N235 genoteerd als risicobron in het geval van een ongeval op land. Een dergelijke risicobron heeft betrekking op een mogelijk verkeersongeluk. Dit leidt met name tot gevaar ter plaatse of in de onmiddellijke nabijheid van deze weg en heeft geen betrekking op de ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied.

Over de N235 worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Deze weg is echter niet opgenomen in het Basisnet Weg. Dit houdt in dat langs de route geen ruimte wordt gereserveerd voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uit eerder onderzoek (Veiligheidsadvies Vervoer gevaarlijke stoffen over de weg, gemeente Waterland, 2007) blijkt dat binnen de gemeente Waterland geen overschrijdingen van de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico (PR) en/of de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico worden veroorzaakt door het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg. Dit beeld wordt bevestigd door onderzoek (Rapportage consequenties Basisnet Weg en Circulaire RVGS 2010, Gebied Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland, Prevent Adviesgroep BV, 24 januari 2012) naar GF3 (licht ontvlambare gassen). Voor wegen waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, is het transport van GF3 bepalend voor het plaatsgebonden risico en groepsrisico. In het onderzoek zijn de bekende telgegevens geanalyseerd, waardoor een voldoende betrouwbaar beeld van de gegevens is verkregen. Bij hantering van het maximale aantal GF3-transporten is er geen PR10-6-contour aanwezig. Verder concludeert het onderzoek dat het groepsrisico op alle wegen onder de oriëntatiewaarde ligt. Voor de wegen in de gemeente Waterland geldt zelfs dat het groepsrisico kleiner is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Met voorliggend plan wordt een nieuwe gevoelige functie binnen de invloedssfeer van de N235 ingepast. Per saldo is er echter nauwelijks effect, omdat de schoolfunctie (met verminderd zelfredzame personen) in het gebied is vervallen. Het groepsrisico verandert hierdoor niet in negatieve zin.

In de ruime omgeving van het planvoornemen worden geen gevaarlijke stoffen opgeslagen, bewerkt of vervoerd. Gevaar (externe veiligheid) vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

In het kader van het wettelijk vooroverleg is door de Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland (VrZW) op het planvoornemen gereageerd. Aanvullend op het Advies externe veiligheid voor de Kernen Waterland uit 2013 adviseert VrZW (notitie van 14 juli 2017) de gemeente de volgende aspecten in de planvorming mee te wegen:

• de gevaren en gevolgen van een mogelijk ongeval met gevaarlijke stoffen op de N235;
• het handelingsperspectief dat de aanwezige personen hebben om zichzelf en anderen in veiligheid te brengen door te schuilen in een gebouw of te vluchten;
• de hulpdiensten kunnen een ongeval niet voorkomen en richten zich op het helpen van slachtoffers en het veiligstellen van het gebied.

De kans op een ongeval met gevaarlijke stoffen is klein, maar de gevolgen kunnen groot zijn. Derhalve worden maatregelen aanbevolen die betrekking hebben op het:

• bij de constructie van de woningen rekening houden met de effecten van diverse externe vormen van branden;
• gerichte risicocommunicatie aan toekomstige bewoners over externe calamiteiten en bijbehorende handelingsperspectieven.

Geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan niet wordt belemmerd door aspecten vanuit de externe veiligheid. Bij de uitvoering van het plan wordt rekening gehouden met de adviespunten van de Veiligheidsregeio Zaanstreek-Waterland.

4.10 Verkeer en parkeren

Voor elk ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderbouwd. Hiertoe kan gebruik worden gemaakt van vuistregels en kengetallen van CROW (het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte). In publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (2012) zijn kencijfers omtrent de ritproductie voor woon-, werk- en voorzieningenfuncties per weekdagetmaal gegeven met een minimale en maximale aan te houden bandbreedte, alsook parkeerkengetallen. Bij toepassing van deze cijfers dient voor Ilpendam te worden uitgegaan van 'niet stedelijk gebied' (op grond van de indeling van het CBS naar stedelijheidsgraad) en ligging van het plangebied in de zone 'rest bebouwde kom'.

Omschrijving	Aantal	Parkeerplaatsen per woning	Subtotaal	Verkeersgeneratie per woning	Subtotaal
Ontwikkelingen woningen in voormalige school	2	1,6	3,2	4,5 - 5,3	9,0 - 10,6
Koop, etage, goedkoop / huurhuis, sociale huur	8	1,2 - 2,0 > 1,6 1,2 - 2,0 > 1,6	12,8	4,5 - 5,3	36,0 - 42,4
Koop, tussen/hoek	3	1,6 - 2,4 > 2,0	6,0	6,7 - 7,5	20,1 - 22,5
Totaal	13		22,0		65,1 - 75,5

bron: CROW-publicatie nr. 317

Woningnieuwbouw leidt tot verkeersgeneratie van motorvoertuigbewegingen van en naar het plangebied. Wat betreft het planvoornemen, dat uitgaat van 3 woningen van een bepaalde omvang met name geschikt voor senioren (koop, tussen/hoek), 8 woningen van beperkte omvang met name geschikt voor starters op de woningmarkt (koop, etage, goedkoop dan wel huur) en 2 wooneenheden in de voormalige school, moet rekening worden gehouden met een verkeersgeneratie van minimaal 65 en maximaal 76 motorvoertuigbewegingen per woning per etmaal.

Uitgaande van 85% autoverkeer in de dagperiode (tussen 7.00 uur en 19.00 uur) betreft dit maximaal 5 motorvoertuigbewegingen per uur. Dit is ongeveer één verkeersbeweging per 12 minuten. Een dergelijke toename wordt in relatie tot de aanvoerende wegen niet als onevenredig beschouwd. Bovendien ging er in het verleden ook een zekere verkeersaantrekkende werking van het plangebied uit. Het planvoornemen mag wat betreft de verkeersgeneratie dan ook uitvoerbaar worden geacht.

Vanwege de woningnieuwbouw neemt de parkeerbehoefte toe. Conform de kengetallen moet voor het woningbouwplan in een parkeerbehoefte van 22 parkeerplaatsen worden voorzien. De te handhaven tandartspraktijk kent één behandelruimte; de parkeerbehoefte hiervoor bedraagt 2 parkeerplaatsen. Met uitvoering van het bestemmingsplan zullen 23 nieuwe parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden ingepast, alsmede maximaal 4 parkeerplaatsen op eigen terrein bij de woningen van een bepaalde omvang met name geschikt voor senioren aan de Gruttostraat. Hiermee is de parkeerbalans kloppend. Voor de in figuur 6 getoonde inrichting van het parkeren geldt dat deze indicatief is, in het bijzonder de schuine parkeerplaatsen aan de Kievitstraat.

Figuur 6. Parkeerinvulling (indicatief)

Uit oogpunt van verkeerseffecten wordt dit bestemmingsplan uitvoerbaar geacht.

4.11 M.e.r.-verantwoording

De m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. en anderzijds de hiervoor beschreven milieuonderzoeken. Op de beoogde woningbouw is drempelwaarde voor stedelijke ontwikkeling uit bijlage D van het Besluit m.e.r. van toepassing.

D 11.2 De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Deze drempelwaarde wordt niet overschreden. Voor het planvoornemen geldt daarom de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Op grond van artikel 2, lid 5 besluit m.e.r. dient de initiatiefnemer in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling een aanmeldnotitie op te stellen en in te dienen bij het bevoegd gezag. Hierin wordt ingegaan op de vraag of de activiteit mogelijk tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan leiden. Hierdoor kan worden aangenomen dat de milieueffecten van de voorgenomen ontwikkeling in de voorgaande paragrafen reeds voldoende zijn onderzocht. Op basis van de resultaten van deze onderzoeken worden geen onaanvaardbare milieueffecten verwacht. De uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan wordt niet door onaanvaardbare milieueffecten belemmerd.

4.12 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden. In het plangebied zijn geen kabels, leidingen of straalpaden aanwezig. Vanuit dit perspectief doen zich dan ook geen belemmeringen voor met betrekking tot de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 5 JURIDISCHE VORMGEVING

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven. Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

In dit plan wordt gebruik gemaakt van de in artikel 3.1.2 Bro juncto 3.1 Wro gegeven mogelijkheid om regels te geven met betrekking tot het aantal sociale huurwoningen. Op grond van het bepaalde in artikel 3.1.2 Bro en artikel 3.1 Wro mag de regel alleen worden vormgegeven in een percentage dat is gerelateerd aan het totale plangebied. Daarom is in de algemene bouwregels een bepaling opgenomen waarin wordt geregeld dat ten minste 65% van de woningen wordt gebouwd als sociale huurwoning. Bij het begrip sociale huurwoning is vervolgens de koppeling gelegd met het Besluit ruimtelijke ordening.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

5.2.1 Tuin - Onbebouwd

5.2.1.1 Toelichting op de bestemming

In dit bestemmingsplan ligt de bestemming 'Tuin - Onbebouwd' op verschillende (delen van) voor- en zijtuinen rondom woningen. De reden van deze bestemming is dat het niet gewenst is dat overal in de tuinen gebouwen en/of overkappingen worden gebouwd. Dit om de ruimtelijke kwaliteit en het straat- en bebouwingsbeeld te waarborgen. Het is wel mogelijk om deze gronden te gebruiken voor parkeren.

Daarnaast is het mogelijk om aan de woningen waarvan de voorgevel gericht is op de Kievitstraat een voorportaal en een balkon te realiseren. Per woning mag een voorportaal en een balkon worden gebouwd. In de bouwregels is een maatvoering voor voorportalen en balkons opgenomen.

5.2.1.2 Achtergrondinformatie

• Verwijzing naar hoofdstuk 1 INLEIDING
• Verwijzing naar hoofdstuk 2 PLANBESCHRIJVING
• Verwijzing naar hoofdstuk 3 BELEIDSKADER
• Verwijzing naar hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN
• Verwijzing naar hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

5.2.2 Verkeer - Verblijf

5.2.2.1 Toelichting op de bestemming

De ontsluitingsweg in het plangebied heeft naast een verkeersfunctie ook een duidelijke verblijfsfunctie. Daarom heeft het de bestemming Verkeer - Verblijf, hieronder vallen: wegen, paden, pleinen, voet-, rijwielpaden, stoepen, bermen, parkeervoorzieningen, groen- speel-, en nutsvoorzieningen.

In deze bestemming mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Wel zijn andere bouwwerken zoals erf- en terreinafscheidingen toegestaan.

5.2.2.2 Achtergrondinformatie

• Verwijzing naar hoofdstuk 1 INLEIDING
• Verwijzing naar hoofdstuk 2 PLANBESCHRIJVING
• Verwijzing naar hoofdstuk 3 BELEIDSKADER
• Verwijzing naar hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN
• Verwijzing naar hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

5.2.3 Wonen

5.2.3.1 Toelichting op de bestemming

De kavels in het plangebied hebben de bestemming 'Wonen'. Hier zijn aaneengebouwde en gestapelde woningen mogelijk. De hoofdgebouwen moeten in het aangegeven bouwvlak worden gebouwd. Maatvoering als goothoogte, bouwhoogte, dakhelling en woningaantal staan alle weergegeven op de verbeelding.

De woonfunctie mag bij recht worden gecombineerd met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit. Het betreft bedrijvigheid die in een woonhuis (met behoud van de woonfunctie) kan worden uitgeoefend en die is gericht op het verlenen van diensten. Deze beroepen/kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten worden aanvaardbaar geacht in woongebieden. Bij de regels is een lijst opgenomen als Bijlage 1 met daarin de beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten die zijn toegestaan bij wonen. Voor deze beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten mag maximaal 30% van de totale gezamenlijke bruto vloeroppervlakte worden gebruikt.

De tandartspraktijk valt ook binnen de bestemming 'Wonen', maar is specifiek aangeduid met de aanduiding 'dienstverlening'. De tandartspraktijk hoeft daarmee niet te voldoen aan de voorwaarden die gelden voor een beroep aan huis.

5.2.3.2 Achtergrondinformatie

• Verwijzing naar hoofdstuk 1 INLEIDING
• Verwijzing naar hoofdstuk 2 PLANBESCHRIJVING
• Verwijzing naar hoofdstuk 3 BELEIDSKADER
• Verwijzing naar hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN
• Verwijzing naar hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

Hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

6.1 Inleiding

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Onderdeel hiervan is de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. Ook wordt er in dit hoofdstuk aandacht besteed aan het aspect grondexploitatie.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hierna volgt een nadere toelichting.

Voorbereidingsfase
Inspraak op het planvoornemen heeft plaatsgevonden in de fase van het opstellen van het SPVE. Dit heeft geleid tot een aantal inspraakreacties. De ingekomen inspraakreacties hebben evenwel niet tot aanpassing van het SPVE geleid.

In het kader van het bestuurlijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. Bro, is het SPVE tevens verzonden aan een aantal vaste advies- en overlegpartners. Er is op het planvoornemen gereageerd door de volgende instanties:

• provincie Noord-Holland;
• Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland;
• Omgevingsdienst IJmond.

De op het planvoornemen binnengekomen reacties zijn betrokken bij de totstandkoming van voorliggend bestemmingsplan en bijgevoegd als Bijlage 6 bij dit plan.

Ontwerpfase
Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt vervolgens de in de Wro opgenomen formele bestemmingsplanprocedure. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage wordt gelegd. Tijdens deze periode wordt eenieder de gelegenheid geboden tot het indienen van zienswijzen.

Vaststellingsfase
Ten aanzien van de ingekomen zienswijzen wordt een standpunt bepaald in de zienswijzennotitie. Wanneer hier aanleiding toe is, wordt het resultaat van de zienswijzennotitie verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan is een op ontwikkeling gericht plan. De kosten komen, al dan niet verdisconteerd in de verkoop van gronden, voor rekening van drie externe partijen. De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is daarmee gewaarborgd.

6.4 Grondexploitatie

Met de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, indien sprake is van bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de gronden en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels kunnen worden gesteld.

Dit bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor de realisatie van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1, onder a: "de bouw van één of meer woningen". Voor het plan dient op grond hiervan een exploitatieplan te worden opgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. De gemeente heeft met de initiatiefnemende partijen (RK-parochie, tandartspraktijk en Wooncompagnie als betrokken woningbouwvereniging) drie verschillende exploitatieovereenkomsten afgesloten waarin tevens het planschadeverhaal is geregeld. Het opstellen van een grondexploitatieplan is hierdoor niet langer noodzakelijk. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd.

Hoofdstuk 7 OVERZICHT VAN WIJZIGINGEN

7.1 Wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen

Naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen zijn geen wijzigingen in het plan doorgevoerd.

7.2 Ambtshalve wijzigingen

Onderwerp	Uitleg	Te wijzigen
TOELICHTING
Paragraaf 1.1	De tekst is herschreven omdat de gemeente geen eigenaar is meer van gronden in het plangebied.	Vanaf de zin met “Ook een perceel….van de gemeente t/m de zin…..zijn in eigendom van de gemeente”. en wijzigingen in de laatste alinea van deze paragraaf.
Paragraaf 2.2	Toevoeging tekst over parkeren, omdat hier nog overleg over plaats vindt.	Toevoeging: 'De inrichting van de parkeerplaatsen ... is weergegeven'.
Paragraaf 4.6	Het laatste deel van deze alinea is herschreven omdat er inmiddels een definitief bodemonderzoek is met een positief resultaat.	Toevoeging: 'Gelet op voorgaande ... van dit bestemmingsplan'.
Paragraaf 4.10	Toevoeging zinsnede omdat de ligging van de parkeerplaatsen nog indicatief is.	Laatste zin boven figuur 6.
Paragraaf 5.2, subparagraaf 5.2.1, onder 5.2.1.1	In de regels van de bestemming 'Tuin-Onbebouwd' is toegevoegd dat er voorportalen en balkons aan de woningen gericht op de Kievitstraat mogen worden gebouwd. Dit wordt toegevoegd aan de toelichting op de bestemming.	Toevoegen dat er voorportalen en balkons mogen worden gebouwd aan de voorgevel van hoofdgebouwen gericht op de Kievitstraat.
Paragraaf 6.4	Kleine tekstuele wijzigingen, in verband met het actualiseren; de gemeente heeft inmiddels met de 3 genoemde partijen overeenkomsten gesloten.	In de zinnen vanaf 'Dit bestemmingsplan biedt ...' tot '.... is anderszins verzekerd'.
Bijlage bij toelichting	Als bijlage 4 is toegevoegd het verkennend bodemonderzoek.	De overige bijlagen zijn van nummering gewijzigd.
Zienswijzen- notitie	Als apart document is een zienswijzennotitie opgesteld waarin in de beantwoording van de ontvangen zienswijzen (2) wordt voorzien.
REGELS
Artikel 1 -Begrippen	Door wijzigingen in de regels, waaronder het verwijderen van artikel 8 en het toevoegen van een regeling in artikel 5 voor een plat dak, is er één begrip komen te vervallen, en zijn drie begrippen toegevoegd.	toegevoegd: 1.8 balkon: 1.34 kap: 1.48 voorportaal: verwijderd: lid 1.49 sociale huurwoning
Artikel 3 – Tuin - Onbebouwd	Uit de impressies van de beoogde bouwwerken blijkt dat aan deze bouwwerken is te zien dat er voorportalen balkons worden gerealiseerd. Het betreft de beoogde bouwwerken aan de Kievitstraat. Dit dient planologisch mogelijk te worden gemaakt.	Aan de bestemming 'Tuin - Onbebouwd'is toegevoegd: Op of in deze gronden worden geen gebouwen gebouwd, met uitzondering van een voorportaal en balkons aan de voorzijde van hoofdgebouwen zoals bedoeld in artikel 5, lid 5.2 onder 5.2.1 waarvan de voorgevel gericht is op de Kievitstraat, met dien verstande dat de bouwhoogte van een voorportaal ten hoogste 3 m bedraagt met een diepte van ten hoogste 1,5 m en de bouwhoogte van een balkon inclusief de bijbehorende afscherming ten hoogste 4,5 m bedraagt met een diepte van ten hoogste 2 m.
Artikel 5 - Wonen	Een deel van de beoogde hoofdgebouwen, opgenomen in de woonbestemming, mogen plat worden afgedekt. Hiertoe is een aanduiding "plat dak" op de verbeelding opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding hoeft het hoofdgebouw niet te zijn voorzien van een kap. Dit maakt dat de ter plaatse geldende minimale en maximale dakhelling ook niet van toepassing is. In de regels, artikel 5, lid 5.2, onder 5.2.1.g. is een afwijking opgenomen van zowel sub d en sub f.	Aan artikel 5, lid 5.2, onder 5.2.1.g is toegevoegd: in afwijking van sub d en sub f wordt een (deel van het) hoofdgebouw voorzien van een plat dak ter plaatse van de aanduiding 'plat dak'.
Artikel 8	Het woningbouwprogramma is al voldoende verankerd in de overeenkomsten die getekend zijn met de initiatiefnemers.	Geheel Artikel 8 is verwijderd.
VERBEELDING
	De verplaatste bergingen aan de zuidkant liggen aan 1 kant wel op de erfgrens/perceelsgrens (RK Parochie), maar niet op de plangrens van het aangrenzend woonperceel (Zonneweg 12). De verbeelding is hierop aangepast.	De bergingen zijn ingetekend op aangeleverde digitale informatie van de architect. De bergingen komen overeen met het beoogde bouwplan op het moment dat de vaststelling van het voorliggende plan is voorbereid.
	De aanduiding "dienstverlening" die is opgenomen in de bestemming 'Wonen' komt niet overeen met de vergunde situatie. De aanduiding "dienstverlening" is op de verbeelding aangepast aan de vergunde situatie. Dit houdt in dat de aanduiding is verruimd ten opzichte van de aanduiding zoals die was opgenomen in het ontwerpplan.	De aanduiding "dienstverlening" is op de verbeelding aangepast aan de vergunde situatie.