Jacobskamp

3.1 Toekomstige situatie

Structuur
De toekomstige structuur wordt voor een deel bepaald door de uitwisseling van functies die in het plangebied plaats gaat vinden. De huidige sportvelden verplaatsen van de westzijde van het plangebied naar de oostzijde, richting de Hooidonksestraat. Het terrein van gilde Sint Catharina wordt verplaatst naar een locatie op de nieuwe sportvelden. Hierdoor ontstaat een woningbouwlocatie op de vrijkomende westzijde van het gebied. De diversiteit aan functies aan de oostzijde wordt teruggebracht tot een schil van sportactiviteiten die een goede overgang moet vormen tussen het bebouwde deel van den Dungen (het 'woongebied') en het buitengebied. Het centrale deel tussen de nieuwe en oude sportveldenlocaties wordt eveneens ontwikkeld met woningbouw.

Verkaveling
De verkaveling van het plan Jacobskamp is ontwikkeld op basis van de bestaande waarden in het gebied. BRO kiest voor een duurzame benadering in zijn verkavelingsplannen. Dat betekent dat er gekeken wordt naar bestaande zichtbare (en onzichtbare) structuren in het onderliggende landschap. Deze vormen de basis voor de verkaveling.

Het gebied heeft momenteel een divers gebruik, zowel agrarisch, als gecultiveerd. Dit gebruik is terug te zien in de verkavelingsrichtingen van het gebied. De keuze voor het aanhouden van deze structuren is reeds gemaakt in de structuurvisie 'Jacobskamp' (Structuurvisie Jacobskamp, onherroepelijk 20 maart 2009). De structuurvisie is als separate bijlage 1 bij het plangebied gevoegd. Voor een uitgebreide toelichting hierop wordt het lezen van paragraaf 2.3 van de structuurvisie aanbevolen.

Ter plekke van de huidige sportvelden is een historische structuur aanwezig die parallel loopt aan het huidige Tennispad. Deze structuur is opgepakt als basis voor de verkaveling. Aan de zuidzijde van dit gebied is een knik in deze structuur aangebracht om bij het zuidelijk gelegen woongebied aan te sluiten. Op het knikpunt in de verkaveling is de hoofdontsluiting van deze fase aangelegd, die voorzien is van de hoofdgroenstructuur van de eerste bebouwingsfase van Jacobskamp.

Figuur 2 Verkavelingsplan woonwijk en inrichting sportvelden

De verkavelingsrichting van de tweede bebouwingsfase (het gebied ten oosten van het Tennispad) is gelijk aan de richting van het tennispad. Hierdoor ontstaat een duurzame verkaveling omdat optimaal gebruik gemaakt kan worden van de bezonning en daarmee passieve zonne-energie (instraling van de zon in de woning, gelegen op het zuiden). De rand van deze fase wordt gevormd door de enige aanwezige historische structuur, namelijk en verkavelingssloot die schijnbaar willekeurig door het gebied loopt. Deze sloot wordt behouden en gekoppeld met groen en infrastructuur en vormt daarmee een natuurlijke overgang tussen het woongebied en het sportterrein.

Beide fasen, die worden gescheiden door het Tennispad, kennen een grote diversiteit aan woningen en woontypen. Er zijn grotere en kleinere rijenwoningen, hoekwoningen, twee onder één kap woningen en vrijstaande woningen. Op beperkte schaal worden ook patiowoningen gerealiseerd. Alle woningen zijn georiënteerd op woonstraten. In het westelijk deel van het plan komen de (soms doodlopende) woonstraten allen uit op de ontsluitingsweg die vanaf het Tennispad het gebied in loopt. Deze ontsluitingsweg wordt aan de noordzijde geaccentueerd door driehoekige groengebieden met een diverse functie, zoals speelgroen en waterberging. Aan de oostzijde is dezelfde diversiteit aan woningen opgenomen. Deze woningen zijn op de weg georiënteerd en worden afgewisseld door grote groengebieden over de volledige diepte van het bouwblok. De woningdichtheid is het hoogste in het centrale deel van deze fase en neemt af richting de buitenzijden. Hier zijn de patiowoningen en vrijstaande woningen gepositioneerd om een goede overgang naar het landelijke gebied te waarborgen.

Functies
Het oostelijke gedeelte van het plangebied wordt niet bebouwd met reguliere woningbouw. Hier komt een schil van sportfuncties als groene overgang naar het buitengebied. De keuze komt voort uit de wens om een zachte overgang te maken van het bebouwde deel van Den Dungen naar het (cultuurhistorisch waardevolle) landschap. Door het opnemen van deze functie wordt de zachte overgang van bebouwd naar onbebouwd beter vormgegeven.

Op het sportterrein zijn voor het voetballen twee kunstgrasvelden en één natuurgrasveld voorzien en voor korfbal twee kunstgrasvelden. Daarnaast zullen kleedruimtes, een kantine en opslagruimte worden gecreëerd. Ook is rekening gehouden met de uitbreiding van de manege. Tenslotte zal het Gilde Sint Catharina verhuizen naar het nieuwe sportterrein. Op de nieuwe locatie komt één schietboom voor geweer en drie 3 schietlocaties voor kruisboog (verticaal Wipschieten).

Het centrale deel van het gebied is aangewezen voor woningbouw. Hier worden in een gemiddelde dichtheid voor uitleggebieden twee woongebieden ontwikkeld. In het westelijk deel wordt zo veel als mogelijk is een logische verknoping gezocht met het bestaande woongebied van den Dungen. De sporthal blijft behouden, de parkeerplaats van de sporthal wordt gerealiseerd aan de westzijde. De locatie van de tennisvereniging en het scoutingterrein (de laatste net buiten het plangebied) blijven behouden op de huidige locatie.

Woningen			Gebied ten westen van Tennispad	Gebied ten oosten van Tennispad (excl. 2 woningen op perceel Hooidonksestraat 2)
				Tennispad (excl. 2 woningen op perceel Hooidonksestraat 2)	Totaal
aaneengesloten			50	55	105
geschakeld			58	54	112
vrijstaand			17	23	42
patio			11	20	31
totaal			136	152	288

Groen en water
Groen en water spelen een belangrijke rol in het plan Jacobskamp. Bij de ontwikkeling van het gebied is als uitgangspunt gehanteerd dat een betekenisvol groengebied voorhanden moet zijn op niet meer dan één straat afstand van de voordeur van iedere woning. Dat betekent dat gekozen is voor groene, multifunctionele, plekken die zich als een kralensnoer door het plan slingeren. Deze plekken worden op schijnbaar willekeurige manier voorzien van een boombeplanting met boomgroepjes. Als contrast wordt een aantal belangrijkere wegen in het gebied voorzien van een strakke boombeplanting. Het geheel van lijnen en vlakken zorgt voor een groene uitstraling in de verschillende bouwfasen van Jacobskamp.

De functie van de verschillende groenvelden wordt bij de uitwerking van de deelplannen verder bepaald. Wel staat al vast dat een deel van deze plekken ingezet kan worden voor het tijdelijk bufferen van regenwater. Dat houdt in dat deze plekken niet primair geschikt zijn als speelruimte voor de allerkleinsten. Aan de andere kant zijn er tal van goede voorbeelden te vinden waar de aanwezigheid van water juist voor oudere kinderen weer een erg leuke aanleiding kan zijn voor spel, bijvoorbeeld door plaatselijke verhogingen in het groengebied waarop speeltoestellen of bruggen naar andere plekken zijn aangebracht. Deze aspecten worden in de inrichtingsfase van Jacobskamp verder uitgewerkt.

Het water wordt, zoals gezegd, lokaal verzameld en middels zichtbare randsloten afgevoerd. Zowel de eerste als de tweede bebouwingfase heeft een dergelijke sloot die aangesloten wordt op het watersysteem. Voor meer informatie over dit watersysteem wordt het lezen van de waterparagraaf aanbevolen.

Ontsluiting
De ontsluiting van het gebied vindt plaats via het Tennispad en de Hooidonksestraat. De ontsluiting van het gebied wordt centraal verzameld op het Tennispad. Het Tennispad wordt doorgetrokken waardoor een verbinding ontstaat tussen de Paterstraat en Hooidonksestraat / Hooidonk. Zowel het oostelijk als westelijk gelegen woongebied wordt hierop ontsloten. Het Tennispad wikkelt dit verkeer af in noordelijke en zuidelijke richting. Hiermee wordt het Tennispad de belangrijkste interne ontsluiting van het gebied Jacobskamp en ontlast daarmee de Paterstraat en Hooidonksestraat.

De sportvelden worden na realisatie ontsloten via de Hooidonksestraat. De Paterstraat / Hooidonksestraat hebben een belangrijke (cultuur)historische betekenis in Den Dungen. Het gaat hier om relatief smalle wegen met laanbeplanting waaraan, over het algemeen forse, woningen zijn gelegen met een van oorsprong agrarische functie.

Parkeren
De CROW 182-publicatie beveelt aan om voor aaneengesloten bebouwing uit te gaan van een parkeerbehoefte van 1,7 parkeerplaatsen per woning, voor geschakelde woningen van 1,9 parkeerplaatsen per woning en voor vrijstaande woningen van 2,1 parkeerplaatsen per woning. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft deze aanbeveling overgenomen als zijnde parkeernorm. In het verkavelingsplan zijn parkeerplaatsen op eigen terrein opgenomen en in de openbare ruimte. Het parkeren op eigen terrein wordt tevens berekend aan de hand van de CROW-aanbevelingen (bijvoorbeeld het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein bij oprit en garage). Het parkeren in de openbare ruimte wordt nader uitgewerkt in het inrichtingsplan. Hierbij is voldoende ruimte voor parkeren gereserveerd, zowel langs de weg als geconcentreerd aan de groene plekken in het westelijk plandeel.

Beeldkwaliteit
In het kader van de planvorming voor Jacobskamp is ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan Jacobskamp is als bijlage 34 bij deze toelichting gevoegd. Dit beeldkwaliteitsplan draagt in belangrijke mate bij aan het creëren en instandhouden van de leefbaarheid en beeldkwaliteit van de nieuwe woonwijk. Het beeldkwaliteitsplan speelt een belangrijke rol bij de welstandstoetsing. In het kader van de aanvraag voor een omgevingsvergunning dient ieder bouwplan te worden getoetst aan een onherroepelijk welstandskader. Hierin staat opgenomen aan welke architectonische eisen de welstandscommissie de bouwplannen dient te toetsen. Het beeldkwaliteitsplan voorziet in dit welstandskader. Voor de inhoud van het beeldkwaliteitsplan wordt verwezen naar bijlage 34.

Duurzame stedebouw
De gemeente Sint-Michielsgestel staat een duurzame wijk voor, op alle toepasselijke schaalniveaus. Daar waar passieve maatregelen leiden tot een energetisch meer verantwoorde oplossing, is daar in het planproces nadrukkelijk voor gekozen. Om die reden heeft het totale woongebied een overwegend noord-zuid oriëntatie. Hierdoor kan gebruik gemaakt worden van passieve zonne-instraling in de woningen en tuinen op het zuiden. Voor woningen die met de tuinen op het noorden zijn gericht, wordt door middel van het beeldkwaliteitsplan Jacobskamp (zie bijlage 34) het gebruik van transparante gevels aan de zuidzijde weer gestimuleerd. Een bijkomend voordeel is dat met deze gekozen verkavelingsstructuur de gewenste openheid naar de Hooidonksestraat makkelijker te realiseren is, aangezien de woningen haaks op deze structuur gelegen zijn.