De Reep

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Oirschot ontwikkelt ter plaatse van de voormalige dependance van het Kempenhorstcollege een nieuwe woningbouwlocatie. Deze locatie die bekend staat onder de naam 'De Reep' kent nog geen woonbestemming. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden.

Figuur 1.1: Plangebied De Reep in vogelvlucht

1.2 Ligging en begrenzing

De locatie De Reep is gelegen in de kern Oirschot. De locatie wordt omsloten door de straten De Reep, Het Luiwerk, Steenakkerstraat en de Raffendonkstraat. De locatie betreft een herontwikkelingslocatie. Op deze locatie stond eerder een dependance van het Kempenhorstcollege. De school is gesloopt en de vrijkomende locatie is geschikt voor woningbouw.

Het college van B&W heeft in de eerste helft van 2014 de verkaveling voor het gebied vastgesteld. Dit is gebeurd in nauwe samenwerking met geïnteresseerden, omwonenden en een architect. Op het terrein komen diverse woningtypen voor diverse doelgroepen te weten studio’s, kleinere en grotere starterswoningen, doorstromerswoningen en patiowoningen.

Het project wordt middels een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap gerealiseerd. Het CPO-initiatief wordt ondersteund door SIR-55 en de Vastgoedregisseur.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op de locatie vigeert het bestemmingsplan Woonwijken kern Oirschot, dat is vastgesteld op 27 juni 2006. In dit bestemmingsplan heeft de hele locatie de bestemming Maatschappelijk, met daarbinnen een wijzigingsbevoegdheid voor de bestemming Woondoeleinden. Daarbij is de realisatie tot het bouwen van 18 woningen. Het plan voorziet in de bouw van 20 woningen. Hierdoor moet om het plan mogelijk te maken een bestemmingsplanprocedure doorlopen worden voor de bouw van de betreffende 20 woningen. Een deel van de bestemming Maatschappelijk zal gehandhaafd blijven, een deel van de bestemming zal worden aangepast naar de bestemming Wonen en de wegen, paden en parkeerplaatsen krijgen de bestemming Verkeer.

1.4 Bij het plan behorende stukken

Om de ontwikkeling mogelijk te maken zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, waaronder een bodemonderzoek naar de geschiktheid van de bodem voor het gebruik van de gronden voor woondoeleinden. Er is een waterparagraaf opgesteld, er is onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van beschermde soorten, er is onderzoek gedaan naar de grootte van de aanwezige magneetveldzone en de mogelijkheden om deze te verkleinen en er is archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Aard en omvang van het plan

Het plan is gelegen op een inbreidingslocatie is de kern Oirschot. Op deze locatie was voorheen een dependance van een school aanwezig. De school is gesloopt en de gymzaal is gehandhaafd. Met de sloop van de school is ruimte ontstaan voor een woningbouwontwikkeling. De woningbouwontwikkeling voorziet in de realisatie van 20 woningen voor doelgroepen die aandacht behoeven binnen de gemeente. De focus binnen dit project ligt op starters en op senioren.

Middels een collectief particulier opdrachtgeverschap wordt ruimte geboden voor het ontwikkeling van een woning die voldoet aan de wensen van toekomstige bewoners, waarbij schaalvoordelen worden behaald doordat de bewoners collectief ontwikkelen.

Bij het ontwerp van het plan is met de volgende zaken rekening gehouden:

• de toekomstige ontwikkeling dient qua sfeer, aard en schaal aan te sluiten bij de bestaande woonomgeving. In het gebied zijn zowel grondgebonden woningen als gestapelde woningen toegestaan. De bebouwingshoogte bedraagt maximaal 2 bouwlagen met een kap;
• de parkeerbehoefte dient binnen het plangebied te worden opgelost. Voor de starterswoningen geldt een norm van 2 parkeerplaatsen per woning. Voor seniorenwoningen geldt een norm van 2,3 parkeerplaatsen per woning. Niet overdekte parkeerplekken op eigen terrein gelden hierbij ook als parkeerplaats. Ook dient voorzien te worden in de parkeerbehoefte van de gymzaal. Daarbij dient gerekend te worden conform de CROW-norm, welke uitgaat van 3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo;
• er dient rekening gehouden te worden met de aanwezige rioolwatertransportleiding. Binnen een zone van 5m aan weerszijden van de lijn mag niet worden gebouwd;
• een deel van het plangebied ligt in de zone voor onderhoud en beheer van de 150 kV hoogspanningslijn. Binnen deze zone geldt een hoogtebeperking voor gebouwen, bouwwerken en beplanting;
• binnen een straal van 40 meter van het hart van de hoogspanningslijn ligt een magneetveldzone. Binnen deze zone mogen geen kinderen in de leeftijd tot 15 jaar wonen. Dit wordt middels een kettingbeding vastgelegd in de koopovereenkomsten voor de te realiseren woningen.
• omdat de woningen bereikbaar moeten blijven voor starters zijn de bouwblokken strikt begrensd, zodat de woningen niet verruimd kunnen worden en daarmee interessant zijn en blijven voor de betreffende doelgroep;
• nabij de gymzaal is een perenboom gelegen. Deze perenboom moet gehandhaafd blijven.

Het ontwerp van de woningen zal worden ingepast binnen een ruimtelijk raamwerk.

Dit ruimtelijke raamwerk is tot stand gekomen in overleg met de bewoners. Daar wordt in paragraaf 7.1 nader op ingegaan.

Figuur 2.1: Aandachtspunten voor de inrichting

Het versterken van de groenstructuur aan De Reep en de Raffendonkstraat zijn belangrijke aspecten bij het realiseren van het plan. Verder dient op de hoek van deze twee straten een gebouw gerealiseerd te worden dat op beide straten gericht is. Het betreft een verbijzondering van de architectuur ter plaatse. De bereikbaarheid van de sporthal is een aandachtspunt, met name de sociale veiligheid is hier van belang.

2.2 Wijze van realisatie

De woningen worden ontwikkeld middels Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dat betekent dat diverse individuele initiatieven in een collectief georganiseerd worden. Voordeel is dat hiermee een duidelijk aanspreekpunt ontstaat en dat schaalvoordelen behaald kunnen worden in de uitvoering.

2.3 Beeldkwaliteit

Voor de beeldkwaliteit wordt aangesloten bij de reeds bestaande bebouwing.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Voorzorgsbeleid magneetvelden

De locatie ligt in de nabijheid van een hoogspanningsverbinding. Het betreft een 150 kiloVolt verbinding. Aan weerszijden van de hartlijn van de hoogspanningsverbinding is een elektromagnetisch veld gelegen, doorgaans aangeduid als magneetveldzone.

De gemeente heeft in 2008 een haalbaarheidsstudie laten uitvoeren naar het reduceren van de specifieke magneetveldzones. Voor de ontwikkeling van de locatie De Reep wil de gemeente de magneetveldzone van 85 meter terugbrengen naar maximaal 80 meter. Daarom is TenneT benaderd om deze reductie tot stand te brengen.

De berekening van deze magneetveldzones werd destijds uitgevoerd volgens de handreiking 1.0. Inmiddels is er een handreiking 4.0 uitgegeven, waardoor we TenneT de opdracht hebben gegeven om een nieuwe berekening te laten uitvoeren. Uit de nieuwe berekening van TenneT blijkt dat de magneetveldzone nu 40 meter bedraagt aan weerszijden van de hoogspanningslijn.

Wonen binnen het magneetveld wordt ten zeerste afgeraden voor kinderen tot 15 jaar. Het is niet verboden in deze zone te wonen, maar het is taak aan de gemeente toekomstige bewoners hiervoor te waarschuwen. Om die reden wordt de aanwezigheid van de magneetveldzone vermeld middels een kettingbeding in de koopovereenkomst.

3.2 Provinciaal/regionaal beleid

3.2.1 Verordening Ruimte

Kader

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening heeft de provincie Noord-Brabant een verordening opgesteld met algemene en specifieke eisen ten aanzien van ruimtelijke besluiten van gemeenten. De Verordening Ruimte is op 1 maart 2011 in werking getreden en voor het laatst gewijzigd in 2014. De nieuwe versie is per 18 maart 2014 in werking getreden.

Een relevant uitgangspunt van de Verordening Ruimte is dat getracht moet worden zo veel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen, dan wel in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Met bestaand stedelijk gebied wordt reeds bestaande bebouwing bedoeld, maar ook bijvoorbeeld inbreidingslocaties. Zoekgebieden zijn die gebieden waar, indien er toch uitbreiding noodzakelijk is, uitbreiding als verantwoord wordt beschouwd.

Oirschot verwacht de periode 2014-2020 nog een groei van 560 woningen te moeten realiseren. Deze verwachting komt voort uitde bevolkingsgroeiprognoses, zoals deze regionaal zijn vastgelegd. Over het aantal te realiseren woningen zijn afspraken gemaakt in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) voor de regio Zuidoost-Brabant, waar de gemeente Oirschot onderdeel van uit maakt. Deze plannen zijn vervat in het woningbouwprogramma van de gemeente Oirschot voor de periode 2013-2020. In de lijst met concrete woningbouwinitiatieven is het plan De Reep ook genoemd.

Het plan De Reep geeft invulling aan meerdere speerpunten vanuit het gemeentelijke beleid, te weten ontwikkeling woningbouw middels CPO en bouwen voor de doelgroepen starters en senioren.

Voor de ontwikkeling van De Reep is ook de Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling doorlopen. Op de eerste trede van de ladder moet onderzocht worden of er sprake is van een regionale behoefte. De regionale behoefte is vastgelegd in afspraken die in het RRO zijn overlegd. Hierboven is geconstateerd dat er sprake is van een regionale behoefte waar het plan De Reep invulling aangeeft. De tweede trede van de ladder geeft aan dat er bij voorkeur in bestaand stedelijk gebied ontwikkeld moet worden. Het plangebied De Reep ligt in bestaand stedelijk gebied (zie afbeelding 3.1). Het betreft hier een herontwikkelingslocatie. De locatie is eerder altijd in gebruik geweest voor stedelijke doeleinden.

Geconcludeerd kan worden dat de ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling in voldoende mate doorlopen is.

Figuur 3.1: Uitsnede plankaart Verordening Ruimte provincie Noord-Brabant met globale duiding van het plangebied in de rode cirkel.

OP grond van de ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling moet eerst gekeken worden of er sprake is van een regionale behoefte aan woningbouw in het algemeen en woningbouw voor de betreffende doelgroep in het bijzonder.

Conclusie

Het plangebied kent reeds een stedelijke vorm van gebruik en is ook als zodanig aangeduid binnen de Verordening Ruimte. Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen de grenzen van andere wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling is in overeenstemming met het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Algemeen

In deze paragraaf is het beleid van de gemeente Oirschot en de relatie tot het voorgenomen plan weergegeven. Er zijn drie relevante beleidsstukken weergegeven.

3.3.2 Woonvisie 2009-2013

De gemeente heeft ten aanzien van het woningbouw twee relevante beleidsvisies. Het woningbouwprogramma wordt bepaald in de woonvisie 2009-2013.

Hierin staat de volgende missie omschreven: “De gemeente Oirschot wil bouwen aan een leefomgeving waar alle inwoners van Oirschot kunnen wonen, met een gevarieerd woningaanbod, passend bij de gewenste sociale en demografische opbouw van de samenleving, waar nodig met respect voor en afgestemd op de fysieke omgeving en rekening houdend met historische en culturele waarden en identiteit van de vier kernen.”

Deze missie is vertaald naar de volgende beleidsdoelen:

• evenwicht brengen in woningvraag en -aanbod;
• adequaat huisvesten van de verschillende doelgroepen;
• starters en senioren vormen de belangrijkste doelgroepen;
• versterken van het goede woon- en leefklimaat;
• leefbaarheid en vitaliteit van de kernen zoveel mogelijk behouden en versterken;

De ontwikkeling van De Reep draagt bij aan het vinden van passende huisvesting voor starters- en senioren en draagt tegelijkertijd bij aan het versterken van de leefbaarheid in de gemeente Oirschot, omdat hiermee voorkomen wordt dat starters de kernen verlaten en zich elders gaan vestigen en senioren zo lang mogelijk in de eigen kern kunnen blijven wonen.

3.3.3 Nota Startersbeleid

Binnen het woonbeleid van de gemeente is de startersproblematiek een belangrijk aandachtspunt. De gemeente heeft daarom een nota startersbeleid opgesteld. De gemeente is op diverse plaatsen in de gemeente bezig om de bouw van starterswoningen te stimuleren en te faciliteren. In de nota heeft de gemeente aangegeven op een eenduidige wijze met de diverse startersprojecten in de gemeente om te willen gaan. Tevens geeft de gemeente aan het belangrijk te vinden dat jongeren een wooncarrière kunnen maken en dat er doorstroming ontstaat op de bestaande woningmarkt. In de anterieure overeenkomst heeft de gemeente bedongen dat de woningen ook duurzaam beschikbaar blijven voor starters- of senioren. Bij de realisatie van de De Reep wordt er ingespeeld op de specifieke woonwensen van beide doelgroepen. Hiermee is extra aandacht voor deze doelgroep, samen met andere bouwplannen voor deze doelgroepen, binnen de kern Spoordonk gewaarborgd.

3.3.4 Agenda van Oirschot

De samenleving vergrijst en het aantal jongeren neemt af. Verder gaat de individualisering door en vindt gezinsverdunning plaats, er komen steeds meer kleine (een- of tweepersoons)huishoudens. Het aantal starters dat een woning wil is gestegen, maar door moeilijke marktomstandigheden lukt het hen niet om zelfstandig te gaan wonen. De gemeente heeft zichzelf tot taak gesteld om jongeren binnen de gemeente te behouden en daar gericht in de woningbouwontwikkeling op te sturen. Verder wil de gemeente ook invulling geven aan de woonwensen voortkomend uit de vergrijzing. Deze onderwerpen staan ook voor de komende jaren weer hoog op de agenda.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

Het plangebied betreft de locatie De Reep. Het betreft de herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied dat voorheen in gebruik was als schoollocatie. De herontwikkeling houdt in dat ter plaatse van de oude school met bijbehorende gronden een woningbouwontwikkeling voor doelgroepen wordt gerealiseerd.

4.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten

Voor het plangebied zijn zowel programmatische als stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Randvoorwaarden zijn de punten waar in het plan aan voldaan moet worden.

4.1.1 Randvoorwaarden

De vormgeving van de woningen dient aan te sluiten bij de gebiedskarakteristieken van de plek. Dat betekent dat de woningen een dorpse maat en schaal hebben. In overleg met de huidige buurtbewoners en met de toekomstige bewoners die georganiseerd zijn in het CPO-initiatief is gekeken naar een passende verkaveling.

Voor de verkaveling zijn enkele randvoorwaarden en uitgangspunten gehanteerd

Omgeving

• Het plan is gelegen binnen een molenbiotoop. Dat betekent dat sprake is van een beperkte bouwhoogte om de windvang van de molen niet te beperken;
• Het plan is gelegen in de nabijheid van een 150 kV hoogspanningsverbinding.

In het plangebied is een 150 kV hoogspanningsverbinding aanwezig.

Aan weerszijden van de hartlijn van de hoogspanningsverbinding is een elektromagnetisch veld gelegen, doorgaans aangeduid als magneetveldzone.

De gemeente heeft in 2008 een haalbaarheidsstudie laten uitvoeren naar het reduceren van de specifieke magneetveldzones. Voor de ontwikkeling van de locatie De Reep wil de gemeente de magneetveldzone van 85 meter terugbrengen naar maximaal 80 meter. Daarom is TenneT benaderd om deze reductie tot stand te brengen.

De berekening van deze magneetveldzones werd destijds uitgevoerd volgens de handreiking 1.0. Inmiddels is er een handreiking 4.0 uitgegeven, waardoor we TenneT de opdracht hebben gegeven om een nieuwe berekening te laten uitvoeren. Uit de nieuwe berekening van TenneT blijkt dat de magneetveldzone nu 40 meter bedraagt aan weerszijden van de hoogspanningslijn.

Wonen binnen het magneetveld wordt ten zeerste afgeraden voor kinderen tot 15 jaar. Het is niet verboden in deze zone te wonen, maar het is taak aan de gemeente toekomstige bewoners hiervoor te waarschuwen. Om die reden wordt de aanwezigheid van de magneetveldzone vermeld middels een kettingbeding in de koopovereenkomst.

Bouwvlak

Om het plangebied de openheid te geven, passende bij een verdicht dorpslint geldt het volgende:

• voorgevelrooilijn hoofdgebouw > 3m van kavelgrens;
• achtergevelrooilijn hoofdgebouw > 5m van kavelgrens;
• aan- en bijgebouwen geschakeld aan het hoofdgebouw of op > 3m van het hoofdgebouw;
• afstand bebouwing tot aan kavelgrens bedraagt aan één zijde tenminste 2m.

Bebouwingvolume/bouwhoogte

• de bouwmassa sluit aan bij de maat en schaal van het dorpse woningtype;
• bouwhoogte < 6,5m, met de mogelijkheid om op enkele locaties tot een hoogte van 9,5m te bouwen.

Overige voorwaarden

• per op te richten woning dient er een parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd (zie paragraaf 5.11).

Figuur 4.1: Artist impression van toegepaste architectuur

Hoofdstuk 5 Onderzoek planeffecten

Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Oirschot. Er is hier sprake van een inbreidingslocatie. De locatie is op diverse milieu-effecten onderzocht. Hieronder zijn de onderzoeksresultaten weergegeven.

5.1 Bodem

5.1.1 Historisch vooronderzoek

Het vooronderzoek is uitgevoerd conform de NEN5725 Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend en nader onderzoek, versie januari 2009. Op basis van de beschikbare informatie over de onderzoekslocatie en de aanleiding voor het onderzoek is conform de NEN 5725, gekozen voor een beperk vooronderzoek. Gezien het doel van het onderzoek wordt, in afwijking op de norm, het (financieel-)juridisch aspect niet behandeld.

Uit de resultaten van het vooronderzoek blijkt dat ter plaatse van de onderzoekslocatie tot medio 2009 een scholencomplex aanwezig is geweest. Voor het gebruik als scholencomplex is de locatie altijd in gebruik geweest als agrarisch gebied. Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn, voor zover bekend, niet eerder milieuhygiënische bodemonderzoeken uitgevoerd.

In de archieven van de gemeente Oirschot zijn van de onderzoekslocatie alleen bouw- en sloop- vergunningen en asbestinventarisaties aanwezig. In de bouwvergunningen zijn geen vermeldingen van het gebruik van asbest aangetroffen.

Uit de sloopvergunning en asbestinventarisatie van 2009 blijkt dat het voormalige pand asbesthoudende elementen bevatte. Het asbest werd aangetroffen ter plaatse van de CV installatie en aan de buitenzijde van het pand in sandwichpanelen. Voorafgaande aan de sloop zijn de asbesthoudende elementen verwijderd door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf.

5.1.2 Conclusie

Op basis van de resultaten uit het vooronderzoek wordt geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onverdacht is op het voorkomen van verontreinigingen. Echter gezien de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem niet recentelijk is onderzocht dient voor aanvang van de geplande woningbouw een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd te worden.

Geadviseerd wordt het verkennend bodemonderzoek te combineren met een verkennend asbestonderzoek om uit te sluiten dat in de bodem asbest aanwezig is als gevolg van de voormalige aanwezigheid van de bebouwing ter plaatse.

5.2 Water

5.2.1 Beleidsuitgangspunten waterschap

De locatie is gesitueerd in stroomgebied de Beerze van waterschap De Dommel. Binnen en in de directe omgeving van de locatie zijn geen oppervlaktewateren gelegen. Het dichtstbijzijnde oppervlaktewater ligt op circa 300 m ten zuidoosten van het gebied. Dit betreft de A-waterloop BS39.1, gelegen ter hoogte van de Oude Bestseweg, de Bestseweg en de Notel. Op circa 600 meter ten zuiden van plangebied is het Wilhelminakanaal gesitueerd.

In het Waterbeheerplan 2010-2015 “Krachtig water” zijn de doelen van het waterschap opgenomen en is aangegeven hoe het waterschap deze wil bereiken. Het plan is afgestemd op het Stroomgebiedsbeheerplan Maas, het Nationaal Waterplan en het Provinciaal Waterplan. De doelen en inspanningen zijn gericht op de volgende thema's:

• droge voeten;
• voldoende water;
• natuurlijk water;
• schoon water;
• schone waterbodem;
• mooi water.

Met als basis het Waterbeheerplan heeft het waterschap de Handreiking Watertoets d.d. februari 2015 opgesteld. Daarin zijn de uitgangspunten benoemd voor het invullen van de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten.

Conform de Handreiking geldt voor de afvoer van hemelwater het uitgangspunt 'hydrologisch neutraal ontwikkelen'. Dit houdt in dat het hemelwater dat op daken en verhardingen valt, niet versneld mag worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Voor behandeling van dit water geldt de waterkwantiteitstrits, waarbij optie 1 het meest wenselijk en optie 5 het minst wenselijk is:

• 1. hergebruik;
• 2. vasthouden / infiltreren;
• 3. bergen;
• 4. afvoeren naar oppervlaktewater;
• 5. afvoeren naar de riolering.

De initiatiefnemer dient de trits te doorlopen en te beargumenteren voor welke optie wordt gekozen. 'Vasthouden' betekent infiltratie in de bodem. Als hergebruik en (volledige) infiltratie niet mogelijk zijn, is afvoer naar een oppervlaktewater / riolering mogelijk. In dit geval kan een compenserende berging noodzakelijk zijn. Bij een compenserende berging kan worden gedacht aan een vijver, een infiltratievoorziening of buffersloot met een geknepen afvoer naar een watergang. Gemeenten stellen vanuit hun eigen verantwoordelijkheid eisen aan de afvoer van hemelwater.

Bij de inrichting, bouwen en beheer dienen zo min mogelijk vervuilende stoffen te worden toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Conform de waterkwaliteitstrits, 1. schoonhouden 2. scheiden 3. zuiveren, dienen de mogelijkheden voor bronmaatregelen (schoonhouden) te worden onderzocht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan zorgvuldige materiaalkeuze (pakket duurzaam bouwen), geen blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater en een verantwoord beheer van de openbare ruimte (weg- en groenbeheer).

Vanaf 1 maart 2015 geldt een nieuwe bergingsnorm voor de toename aan verhard oppervlak conform de bepalingen uit de Keur 2015.

Keur; Artikel 3.6 Verbod afvoer door verhard oppervlak. Het is verboden zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen.

Algemene regels; Art. 15 Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak. Vrijstelling wordt verleend van het verbod, bedoeld in artikel 3.6 van de Keur, voor het afvoeren van hemelwater via toename verhard oppervlak of door afkoppelen van verhard oppervlak, naar een oppervlaktewaterlichaam voor zover:

• Het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m2 is, of;
• De toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m2 is, of;
• De toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
• De toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m2 en 10.000 m2 is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale compensatie conform de rekenregel: Benodigde compensatie (in m3) = Toename verhard oppervlak (in m2) * Gevoeligheidsfactor * 0,06 (in m).

Voor het plangebied geldt een gevoeligheidsfactor van 1.

Volgens de Verordening Water Noord-Brabant 2009 ligt het plangebied niet binnen een natte natuurparel, beschermingszone waterhuishouding of attentiegebied natte natuurparel. Ook ligt het gebied niet binnen een Keurbeschermings- of –attentiegebied. Daarnaast ligt het gebied volgens de Provinciale Milieu Verordening Noord-Brabant 2010 niet binnen een grondwaterbeschermingsgebied ten behoeve van een drinkwaterwinning. Vanuit de watergerelateerde beschermingsgebieden zijn dus geen belemmeringen aanwezig voor de ontwikkeling van het gebied.

5.2.2 Invulling waterhuishouding

Conform de uitgangspunten vindt de hemelwaterbehandeling binnen de ontwikkeling De Reep gescheiden plaats van de afvalwaterafvoer. Dus één rioleringsstelsel voor het hemelwater en één rioleringsstelsel voor het afvalwater. Voor de afvoer van hemelwater kan ook gebruik worden gemaakt van oppervlakkige afwatering in plaats van een rioleringsstelsel.

Voor het plan is hergebruik van hemelwater dat op de gebouwen valt mogelijk. Gedacht kan worden aan het gebruik van hemelwater voor sanitaire voorzieningen of als poets-/waswater. Echter het hergebruik van hemelwater kan niet worden verplicht.

Binnen het plangebied neemt het oppervlak aan verharding met circa 300 m2 af (zie tabel 5.1 en figuren 5.1 en 2.2). Omdat het oppervlak aan verharding niet toeneemt, is het, conform de Keur 2015, niet verplicht om binnen het plangebied berging te realiseren voor het hemelwater dat afstroomt van het toekomstige verhard oppervlak. Het hemelwater mag direct afwateren richting de bestaande riolering.

Omdat de toekomstige verharding kleiner is dan de voormalige verharding wordt de bestaande riolering minder belast met hemelwater. Dit heeft een gunstig effect op het functioneren van de riolering.

Tabel 5.1: Bestaand, toekomstig en toename/afname verhard oppervlak

Onderdeel plangebied	Verhard oppervlak (m2)
Voormalige/bestaande situatie	4.530
Bebouwing	1.980
Terreinverharding (parkeerplaatsen, pleinen, etc.)	2.550
Toekomstige situatie	4.220
Kavels (70% verhard x ca. 3.200 m2)	2.240
Sporthal	430
Terreinverharding (parkeerplaatsen, rijbanen pleinen, etc.)	1.550
Toename (+) / afname (-) verhard oppervlak	-310

Wanneer rondom het plangebied een hemelwaterriool is gelegen, dient de hemelwaterafvoer (HWA) vanuit het plangebied op dit riool aangesloten te worden. Hiermee blijft de hemelwaterafvoer gescheiden van de afvalwaterafvoer, ofwel droogweerafvoer (DWA). Bij de afwezigheid van een hemelwaterriool dient de HWA vanuit het plangebied via een aparte leiding, gescheiden van de DWA, aangesloten te worden op de bestaande gemengde riolering rondom het plangebied.

Ondanks dat het vanuit Keur 2015 niet nodig is hemelwater vast te houden en/of te bergen heeft het wel de voorkeur om dit te doen. Hiermee kan de bestaande riolering en het bestaande oppervlaktewater buiten het plangebied ontlast worden met een kleinere kans op wateroverlast tijdens extreme neerslag. Dit sluit ook aan bij de doelstellingen van de gemeente om klimaatbestendig te zijn. Ook kan met het vasthouden van water een positieve bijdrage worden geleverd aan de ontwikkeling van de beplanting en bomen binnen het plangebied.

Figuur 5.1: Voormalige situatie plangebied

Figuur 5.2: Toekomstige inrichting van het plangebied

5.2.3 Intensieve regenbuien

Tijdens grotere buien dan een 'bui08' (conform Leidraad Riolering), die één keer in de 2 jaar voorkomt, kunnen de kolken en hemelwaterriolen de aanvoer van hemelwater mogelijk niet aan en kunnen water-op-straat situaties ontstaan. Om wateroverlast binnen het plangebied te voorkomen is het van belang om het vloerpeil van de gebouwen circa 0,25 m hoger af te werken dan de hoogtes van aangrenzende rijbanen/parkeerplaatsen.

Om de kans op wateroverlast in de omgeving, als gevolg van de ontwikkeling van het plan, te verkleinen, is het van belang, dat het hemelwater tijdens intensieve neerslag (tijdelijk) binnen het plangebied blijft. Dit betekent dat het water niet direct via het maaiveld dient af te stromen richting de omgeving, maar tijdelijk bijvoorbeeld op het oppervlak van de rijbanen/parkeerplaatsen, groenzones en deel van de tuinen blijft staan. Hier moet in het detailontwerp rekening mee worden gehouden.

Dit houdt voor de gemeente in, dat een bui die (statistisch) eenmaal in 100 jaar (70 mm in één uur) valt niet tot schade leidt in het jaar 2035. In het plangebied dient hiermee rekening te houden door vrijkomend hemelwater te bergen, en zo mogelijk, te infiltreren.

5.2.4 Afvoer

In de Raffendonksestraat, De Reep en 't Luiwerk is een gemengd riool aanwezig. Het betreft een AsbestCement leiding met een diameter van rond 300 mm. In de Steenakkerstraat ligt een leiding van rond 500 mm. De riolering op de locatie is berekend op een bui van circa 20 mm/uur.

Het beleid binnen de gemeente is dat bij nieuwbouw het hemelwater en afvalwater altijd gescheiden wordt aangeboden. Binnen het plangebied komen een (vrijverval) afvalwaterriolering en een vrijverval hemelwaterriolering te liggen, welke worden aangesloten op de bovengenoemde bestaande gemengde riolering.

Om afdoende ontwatering te krijgen is het van belang dat de rijbanen/parkeerplaatsen en de onderzijde van de bebouwingsvloeren minimaal 0,7 m hoger komen te liggen dan de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG). Dit dient in het detailontwerp nader uitgewerkt te worden.

5.2.5 Conclusie

Doordat er sprake is van een netto afname van het verhard oppervlak kan worden gesteld dat de waterbergingsopgave ter plaatse gaat passen, echter is het wel wenselijk in het ontwerp een detailleringsslag te maken om de waterhuishouding verder vorm te geven. Hiervoor is het van belang dat

5.3 Archeologie

5.3.1 Beschrijving resultaten

Op basis van het bureauonderzoek is de verwachting uitgesproken dat het plangebied een middelhoge tot hoge verwachtingswaarde voor bewoning en activiteiten uit alle periodes. Op basis van het booronderzoek moet echter geconcludeerd worden dat de aantrekkelijkheid voor bewoning wellicht geringer is dan verwacht werd. Het oorspronkelijke landschap, voordat dit werd opgehoogd door plaggenbemesting, lijkt relatief nat te zijn geweest, wanneer tenminste de waargenomen gleyverschijnselen als indicatie daarvoor genomen kunnen worden.

Bovendien maakt het booronderzoek duidelijk dat grote delen van het onderzochte gebied verstoord zijn door recente graafwerkzaamheden. Naar verwachting zal het bodemprofiel in de gebieden die niet onderzocht zijn, waar in het verleden gebouwen hebben gestaan, eveneens geheel of deels verstoord zijn. Alleen in het noordwestelijk deel is het bodemprofiel nog intact, al ontbreekt hier wel de top van de B-horizont, dat, evenals de oorspronkelijke A-horizont, op genomen is in het esdek.

5.3.2 Advies

Op grond van het ontbreken van aanwijzingen voor de aanwezigheid van archeologische waarden worden ten aanzien van het plangebied geen aanbevelingen voor behoud van archeologische waarden of vervolgonderzoek gedaan.

Mochten tijdens graafwerkzaamheden alsnog archeologische waarden worden aangetroffen dient hiervan melding te worden gemaakt conform artikel 53 van de monumentenwet 1988.

Melding van archeologische waarden dient zo spoedig mogelijk plaats te vinden bij de minister. Met betrekking tot deze aanbevelingen dient contact opgenomen te worden met het bevoegd gezag in kwestie, de gemeente Oirschot.

5.4 Natuur en soorten

Op 12 januari 2015 is het plangebied bezocht door een ter zake kundige ecoloog van Grontmij. Op grond van dit veldbezoek, de bestaande inrichting en beschikbare recente (verspreidings)gegevens is bepaald of en welke zwaarder beschermde soorten kunnen voorkomen. Voor de verspreidingsgegevens zijn gegevens van waarneming.nl, telmee.nl en de website van de provincie Noord-Brabant gebruikt, alsmede landelijke en regionale verspreidingsatlassen geraadpleegd. Ter inventarisatie van de geografische ligging van Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten is gebruik gemaakt van de website van het ministerie van EZ. Ruimtelijkeplannen.nl levert op basis van de Verordening Ruimte informatie over de ligging en begrenzing van EHS en POG.

5.4.1 Planten

Het plangebied bestaat uit een grasveld met verspreid staande bomen. Langs de wegen aan de noord- en zuidzijde is een bomenrij en laag aangeplant struikgewas aanwezig. Langs de zuidzijde bevindt zich een strook met ruigte. Uit recente verspreidingsgegevens blijken diverse zwaarder beschermde plantensoorten voor te komen in de omgeving van het plangebied (brede orchis, gulden sleutelbloem, prachtklokje, rapunzelklokje, rietorchis, ruig klokje, steenanjer, tongvaren, veldsalie en wilde marjolein). In het plangebied is echter geen geschikt habitat aanwezig voor deze soorten. Zwaarder beschermde flora worden ook niet verwacht in dergelijke voedselrijke biotopen.

Het voorkomen van zwaarder beschermde planten is uit te sluiten. Effecten zijn dan ook uitgesloten. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

5.4.2 Vogels

De bomen in het plangebied bieden geschikte nestlocaties voor algemeen voorkomende vogelsoorten. Uit verspreidingsgegevens zijn diverse soorten vogels van categorie 1-4 waargenomen in de omgeving van het plangebied (boomvalk, buizerd, gierzwaluw, grote gele kwikstaart, havik, huismus, roek, sperwer, steenuil en wespendief). Dit zijn soorten met jaarrond beschermde nesten. Tijdens het veldbezoek zijn geen jaarrond beschermde nesten of oude nesten van algemene vogelsoorten aangetroffen in het plangebied. Het aanwezige gebouw heeft geen dakpannen en is niet geschikt als nestlocatie voor de huismus, gierzwaluw of steenuil. Uit de 'roeken viewer' van de provincie Noord Brabant blijkt dat er geen roekenkolonies bekend zijn in Oirschot.

Er zijn geen jaarrond beschermde nesten aanwezig in het plangebied. Effecten op categorie 1-4 vogelsoorten zijn uit te sluiten. Er dient wel rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van algemeen voorkomende broedvogels in het struikgewas en bomen in het plangebied. Alle broedende vogels zijn namelijk beschermd tijdens het broedseizoen. Door in de planning rekening te houden met het broedseizoen (globaal half maart – augustus) en/of het tijdig nemen van maatregelen kan voorkomen worden dat vogels tot broeden komen in het gebied waar gewerkt wordt en zijn er geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aan de orde. Aanbevolen wordt om de vegetatie in het plangebied buiten het broedseizoen te verwijderen.

5.4.3 Zoogdieren

Het plangebied biedt een geschikt leefgebied voor algemeen voorkomende muizensoorten en grote zoogdieren zoals konijn, mol en egel. Uit recente gegevens blijken de zwaarder beschermde eekhoorn, das, waterspitsmuis en diverse vleermuissoorten (gewone- en ruige dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, laatvlieger, rosse vleermuis en watervleermuis) voor te komen in de omgeving van het plangebied. In het plangebied is echter geen geschikt leefgebied voor de eekhoorn, das en waterspitsmuis aanwezig.

Een aantal bomen bevat diverse invliegopeningen, waarachter holtes aanwezig kunnen zijn die kunnen dienen als vaste rust- en/of verblijfplaatsen van boombewonende vleermuizen. Het betreffen een aantal bomen in de bomenrij langs De Reep en Raffendonkstraat, maar ook een viertal bomen, die op basis van het planontwerp waarschijnlijk gekapt worden. Verder kan verwacht worden dat vleermuizen foerageren in en rondom het plangebied.

Aan- of afwezigheid van vaste verblijfplaatsen van vleermuizen dient te worden vastgesteld middels nader vleermuisonderzoek. Om uitsluitsel te geven of de aanwezige holtes daadwerkelijk geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen, wordt aanbevolen om eerst een endoscopisch onderzoek uit te voeren. Hierbij worden de aanwezige holtes in de te kappen bomen nader geïnspecteerd met een endoscoop en/of boomcamera. Met dergelijke apparatuur kan worden beoordeeld of deze holtes wel of niet geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen. Op basis van de resultaten van het endoscopisch onderzoek kan de verdere noodzaak en benodigde inspanning voor nader vleermuisonderzoek worden bepaald.

5.4.4 Amfibieën

Uit bekende gegevens blijken de zwaarder beschermde hazelworm, levendbarende hagedis, kamsalamander, boomkikker en poelkikker in de regio voor te komen. Er is echter geen geschikt biotoop voor deze soorten aanwezig in het plangebied of de directe omgeving.

5.4.5 Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet binnen EHS/POG-gebieden. Een externe werking van effecten van de voorgenomen werkzaamheden op nabijgelegen gebieden die onderdeel zijn van EHS en/of POG, zijn gezien de afstand en de aard van de ontwikkeling uit te sluiten. Vanuit dit oogpunt zijn er vanuit het provinciaal beleid geen belemmeringen en geen noodzaak voor een nadere procedure in de vorm van een “nee, tenzij-toets”.

Het plangebied is geen onderdeel van een Natura 2000-gebied of een beschermd natuurmonument. Op basis van de website van het ministerie van EZ, blijkt dat het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Kampina & Oisterwijkse Vennen) zich bevindt op een afstand van circa 5,1 km ten opzichte van het plangebied.

Gelet op de aard van de geplande ingreep in het plangebied, kunnen negatieve effecten op de nabijgelegen Natura 2000-gebieden op voorhand worden uitgesloten. Nadere effectbepaling tot de noodzaak van vergunningsplicht van de Natuurbeschermingswet 1998 is niet noodzakelijk.

Aangezien geen houtopstanden groter dan 1000m² of bomenrijen van meer dan 20 bomen gekapt worden, is de boswet niet van toepassing.

5.4.6 Aanbevelingen

Omdat er enkele bomen in het plangebied voorkomen die geschikt lijken te zijn voor vleermuizen is het van belang om goed inzicht te krijgen in de potentieel geschikte bomen en de planvorming. Door het voorlopige plan te vergelijken met de betreffende bomen, kunnen in dit stadium nog keuzes worden gemaakt die tot het behoud van verblijfplaatsen kunnen leiden. Verder dient er bij de uitvoering van de plannen rekening mee gehouden worden dat werkzaamheden buiten het broedseizoen plaatsvinden. Het kan raadzaam zijn om ruim voor het broedseizoen het plangebied al ongeschikt te maken voor broeden.

5.5 Geur

Het plangebied is gelegen in een woonwijk. Er zijn geen geurhinder veroorzakende bedrijven in de nabijheid van het plangebied gelegen. Geur is dan ook geen aandachtspunt binnen het plan.

5.6 Geluid

Het plangebied ligt binnen de invloedsfeer van 30 km/u wegen. Voor een 30 km/u weg hoeft geen aanvullend akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. Derhalve is er sprake van een goed woon- en leefklimaat.

5.7 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is wet- en regelgeving in werking getreden die tezamen bekend staat onder de naam 'Wet luchtkwaliteit'. Op basis van deze wetgeving kunnen ruimtelijk-economische initiatieven worden uitgevoerd als aan één of meer voorwaarden wordt voldaan:

• grenswaarden niet worden overschreden;
• de luchtkwaliteit per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft;
• het initiatief niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit;
• het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

De Wet Luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. Onder kleine projecten worden projecten verstaan die de luchtkwaliteit 'niet in betekende mate' verslechteren. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op luchtkwaliteit. Ze zijn namelijk zo klein dat ze geen wezenlijke invloed hebben op de luchtkwaliteit. Draagt een klein project niet of nauwelijks bij aan luchtverontreiniging, dan is er geen belemmering voor. Het ministerie VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in het Besluit NIBM. Projecten die de concentratie CO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling.

Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Onderhavig plan is van dermate kleine omvang dat het valt onder het NIBM besluit.

5.8 Externe veiligheid

Er liggen geen kabels of leidingen met een risicocontour binnen het plangebied.

In het plangebied ligt een riooltransportleiding. Rondom deze riooltransportleiding ligt een veiligheidsafstand van 5 meter aan weerszijde van de leiding.

In het plangebied is een 150 kV hoogspanningsverbinding aanwezig. Er is aan weerszijden van de hartlijn van de hoogspanningsverbinding een vrijwaringszone gelegen. In deze zone mogen geen gebouwen gebouwd worden en mag geen hoogopgaande beplanting liggen.

Aan weerszijden van de hartlijn van de hoogspanningsverbinding is een elektromagnetisch veld gelegen, doorgaans aangeduid als magneetveldzone.

De gemeente heeft in 2008 een haalbaarheidsstudie laten uitvoeren naar het reduceren van de specifieke magneetveldzones. Voor de ontwikkeling van de locatie De Reep wil de gemeente de magneetveldzone van 85 meter terugbrengen naar maximaal 80 meter. Daarom is TenneT benaderd om deze reductie tot stand te brengen.

De berekening van deze magneetveldzones werd destijds uitgevoerd volgens de handreiking 1.0. Inmiddels is er een handreiking 4.0 uitgegeven, waardoor we TenneT de opdracht hebben gegeven om een nieuwe berekening te laten uitvoeren. Uit de nieuwe berekening van TenneT blijkt dat de magneetveldzone nu 40 meter bedraagt aan weerszijden van de hoogspanningslijn.

Wonen binnen het magneetveld wordt ten zeerste afgeraden voor kinderen tot 15 jaar. Het is niet verboden in deze zone te wonen, maar het is taak aan de gemeente toekomstige bewoners hiervoor te waarschuwen. Om die reden wordt de aanwezigheid van de magneetveldzone vermeld middels een kettingbeding in de koopovereenkomst.

5.9 Bedrijven en milieuzonering

Er zijn geen bedrijven in de nabijheid van het plangebied gelegen, die mogelijk invloed hebben op de kwaliteit van de woonomgeving.

5.10 Molenbiotoop

In de nabijheid van het plangebied ligt de molen De Korenaar. Om de windvang en de belevingswaarde van de molen De Korenaar te beschermen is de molenbiotoop aangegeven binnen het plangebied. Een molenbiotoop is de omgeving van de molen voor zover die van invloed is op het goed functioneren van de molen als werktuig en als monument. Het gaat daarbij met name om de omgeving vrij te houden van obstakels die de windvang kunnen belemmeren. Dit betekent dat binnen een straal van 100 m, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, geen bebouwing of beplanting mag worden opgericht hoger dan het onderste punt van de verticale wiek, zijnde 6,4 m.

Voor de gronden gelegen binnen een straal van 100 tot 400 m¹, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, mag geen bebouwing of beplanting worden opgericht met een grotere hoogte dan 1/30 van de afstand, gemeten tussen de bebouwing of beplanting en het onderste punt van de verticaal staande wieken van de molen (vanaf dit punt dient een schuine lijn te worden getrokken met een stijging van telkens 1 meter hoogte per 30 meter afstand).

Van deze bepaling kan alleen met behulp van een van worden vrijstelling worden afgeweken. Hierbij dient te worden afgewogen of de belangen van de molen niet onevenredig worden geschaad. Voorts is voor een aantal werken en werkzaamheden een omgevingsvergunningplichtig, voorzover de werken en werkzaamheden een grotere hoogte hebben dan het onderste punt van de verticale wiek, zijnde 6,4 m.

5.11 Verkeer en Parkeren

Het plan is georiënteerd op de omliggende straten. De verkeersdrukte op Het Luiwerk, De Reep en De Wieg wordt beperkt door de toegang tot de parkeerplaats te verplaatsen naar de Raffendonkstraat. Daarbij nodigt deze zijde meer uit de parkeerplaatsen te gebruiken en niet in het groen van de Raffendonkstraat te parkeren.

De parkeerbehoefte dient binnen het plangebied te worden opgelost. Voor de starterswoningen geldt een norm van 2 parkeerplaatsen per woning. Voor seniorenwoningen geldt een norm van 2,3 parkeerplaatsen per woning. Niet overdekte parkeerplekken op eigen terrein gelden hierbij ook als parkeerplaats. Ook dient voorzien te worden in de parkeerbehoefte van de gymzaal. Daarbij dient gerekend te worden conform de CROW-norm, welke uitgaat van 3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo.

Het plan voorziet in een terrein met 21 parkeerplaatsen en een terrein van 33 parkeerplaatsen. Bij de woningen zijn in totaal 4 parkeerplaatsen gelegen. Daarmee komt het totaal aantal parkeerplaatsen op 58 te liggen. Voor het aantal te realiseren woningen

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

In deze paragraaf is uiteengezet op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald in de regels. Het doel van dit bestemmingsplan is een regeling te bieden voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling in het plangebied. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan

6.1.1 Verbeelding

De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. De opgenomen verklaring is niet juridisch bindend en is op de verbeelding opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding (bijvoorbeeld topografische gegevens).

.

6.2 Planregels

De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezig en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en regels.

De regels zijn opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2012) en onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3: Algemene regels
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

6.2.1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 van de regels komen de regels aan de orde die moeten worden uitgelegd om de volgende regels op de juiste wijze te kunnen interpreteren.

Begrippen

In dit artikel is een omschrijving gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen.

Wijze van meten

In dit artikel is een omschrijving gegeven van de te gebruiken wijze van meten.

6.2.2 Bestemmingsregels

De regels in verband met de bestemmingen kennen alle een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning activiteit bouw. De mogelijkheid om af te wijken van de bouwregels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden een omgevingsvergunning te verlenen ten aanzien van een specifieke regel. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik.

Maatschappelijk

Binnen de bestemming Maatschappelijk is ruimte gecreëerd voor het realiseren van maatschappelijke bestemmingen. De bestemming Maatschappelijk is hier voor wat betreft de bouwmogelijkheden beperkt tot een qua maat en schaal passende omvang voor de betreffende locatie.

Verkeer

Binnen de bestemming Verkeer is ruimte voor wegen, paden en groen, maar ook voor parkeerplaatsen behorende bij de bestemming Wonen en bij de bestemming Maatschappelijk.

Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen. Tevens zijn de gronden bestemd voor bij de woning behorende aan-, uit- en bijgebouwen en carports, tuinen en erven en overige bouwwerken. Per woning dient een parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd.

Aan-huis-verbonden beroepen en –bedrijven, 'bed and breakfast'-voorzieningen en het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen bij woningen als afhankelijke woonruimte in het kader van het verlenen van mantelzorg, zijn middels een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden.

Leiding - Hoogspanningsverbinding

De hoogspanningsverbinding is bestemd middels een dubbelbestemming om op die manier te waarborgen dat er geen gebouwen, bouwwerken, dan wel hoogopgaande beplanting wordt gerealiseerd. Er kan na beoordeling van bevoegd gezag wel medewerking worden verleend aan het oprichten van gebouwen of bouwwerken.

Leiding - Riool

De rioolleiding is bestemd middels een dubbelbestemming om op die manier te waarborgen dat er geen gebouwen of bouwwerken worden gebouwd ter plaatse van de bestemming. Er kan na beoordeling van bevoegd gezag wel medewerking worden verleend aan het oprichten van gebouwen of bouwwerken.

6.2.3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardregelingen opgenomen te weten, de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelbepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Anti-dubbeltelregel

In dit artikel is een verbod opgenomen om de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming. Via de zogenaamde 'toverformule' is ontheffing van het genoemde verbod mogelijk, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is aan bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om op ondergeschikte punten af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om gebruik te maken van een mogelijkheid om af te wijken van de bestemmingsgrens. Hierbij gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor alle bestemmingen in het plan.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

In het laatste hoofdstuk van de regels is het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

Overgangsrecht

In deze bepaling is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht.

Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen. Deze bepaling omschrijft de titel van het plan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Omgeving

De ontwikkeling van het plangebied komt tot stand in nauw overleg met de omgeving. De verkavelingsschets en de stedenbouwkundige uitgangspunten zijn voorgelegd aan omwonenden. Dat heeft tot de volgende aanpassingen van het plan geleid ten opzichte van eerdere versies:

• De verkeersdrukte op Het Luiwerk, De Reep en De Wieg wordt beperkt door de toegang tot de parkeerplaats te verplaatsen naar de Raffendonkstraat. Daarbij nodigt deze zijde meer uit de parkeerplaatsen te gebruiken en niet in het groen van de Raffendonkstraat te parkeren.
• Tussen de huizen/kavels zijn openingen gelaten voor meer 'lucht' en voor toegankelijkheid voor de school naar de gymzaal. Er komen meer paden tussen de huizen.
• De architect stemt de huizen op elkaar af om een mooi, rustig beeld te creëren.
• Bestaande bomen aan de Reep zoveel mogelijk handhaven, zodat parkeren aan de Reep wordt voorkomen.

Ook in de aanloop naar het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan wordt nog met de omgeving overlegd.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente Oirschot is bereid mee te werken aan het CPO-project De Reep. Vooraf wordt met de opgerichte CPO vereniging een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Hierin worden de afspraken tussen gemeente en vereniging vastgelegd, waarbij deze overeenkomst tevens geldt als grondreservering.

Voorwaarde voor het sluiten van een overeenkomst is echter wel dat na gereedkomen van het voorlopig ontwerp er voor minimaal 50% deelnemers in het project zijn die zich ook schriftelijk gecommitteerd hebben aan het project.

In de te sluiten intentieovereenkomst en/of grondovereenkomst zal geregeld worden dat:

• De bouw pas kan starten indien voor 70% van de woningen bij start bouw kopers zijn;
• De vereniging de achtervang bij start bouw geregeld moet hebben;
• De vereniging en de deelnemers een CPO-begeleidingsbureau inschakelen;
• Afname van kavels kan geschieden middels zogenaamde ABC(D) akte;
• Afname van alle kavels voorwaarde is, uiterlijk bij oplevering van de laatste woning.

Voor de starterswoningen is een anti-speculatiebeding van toepassing.

De vereniging dient zelf voorfinanciering en achtervang te regelen. De achtervang dient uiterlijk bij start bouw te zijn geregeld door de vereniging.

Bij voorfinanciering gaat het om een kortstondige lening aan de vereniging voor het bekostigen van de ontwikkelingskosten (architectkosten, adviseurkosten, vergaderkosten e.d.) die door de kopers gemaakt worden voor dat zij beschikking hebben over een hypotheek.

Voor de (verplichte) begeleiding van de vereniging en de deelnemers is gekozen voor SIR-55 en de Vastgoedregisseur.

De provincie Noord-Brabant stelt een subsidie beschikbaar voor de realisatie van CPO projecten.

Dit betekent dat naast een investering vanuit de gemeente ook de provincie Noord-Brabant een bijdrage levert aan de ontwikkeling. Met de gevraagde budgetten aan de gemeenteraad (raadsbesluit van 30 september 2014), de subsidie van de provincie en de afspraken die met de CPO-vereniging zijn gemaakt is de haalbaarheid in voldoende mate gewaarborgd.

Hoofdstuk 8 Procedure

8.1 Vooroverleg

Het concept ontwerp bestemmingsplan wordt aan diverse betrokken adviesinstanties en -organen toegezonden in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro).

Er zijn 2 reacties uit het artikel 3.1.1 Bro overleg. De reacties zijn afkomstig van de provincie Noord-Brabant en van het Waterschap. De reactie van de provincie heeft niet geleid tot aanpassingen van het plan. De reactie van het waterschap heeft wel geleid tot planaanpassingen. Alle indieners van een reactie hebben schriftelijk antwoord ontvangen. De resultaten van de inspraak en het vooroverleg zijn in het ontwerp bestemmingsplan De Reep verwerkt.

8.2 Vaststelling

Het ontwerp bestemmingsplan De Reep ligt gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze periode kan een ieder schriftelijke of mondelinge zienswijze naar voren brengen bij de gemeenteraad.

Binnen 12 weken na ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan stelt de gemeenteraad van Oirschot het bestemmingsplan vast. De vaststelling van het bestemmingsplan dient in principe binnen 2 weken na de vaststelling bekend te worden gemaakt. Hierop zijn twee uitzonderingen. In de hieronder aangegeven gevallen mag het besluit tot vaststelling pas bekend gemaakt worden nadat 6 weken zijn verstreken:

• 1. Gedeputeerde Staten of de Inspecteur hebben een zienswijze ingediend en deze zienswijze is niet of niet volledig door de gemeenteraad meegenomen in het vastgestelde bestemmingsplan;
• 2. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp van het bestemmingsplan - met uitzondering van het overnemen van de zienswijze van Gedeputeerde Staten of de Inspecteur- wijzigingen aangebracht.

8.3 Beroep

Na vaststelling van het bestemmingsplan De Reep kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen wijziging bij vaststelling van het bestemmingsplan De Reep.