De Hille

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Oirschot wil medewerking verlenen aan de mogelijkheid om ter plaatse van de Kaarsenmaker in Middelbeers meer woningen te realiseren dan onder het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. Het gaat in totaal om drie extra woningen, waarvan slechts één woning feitelijk extra bestemd wordt. Naar aanleiding van deze wens zijn verder in dit bestemmingsplan extra parkeerplaatsen en kleine wijzigingen in de ligging en begrenzing van de bouwvlakken voorzien.

1.2 Ligging en begrenzing

De beoogde extra woningen worden gerealiseerd in diverse bouwvlakken, allen gelegen aan de Kaarsenmaker in Middelbeers.

De bouwvlakken zijn nader beschreven in hoodfstuk 2 Planbeschrijving.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op de locatie vigeert het bestemmingsplan Kom Middelbeers, dat is vastgesteld op 23 juni 2008.Op dit plan zijn binnen het plangebied diverse wijzigingen geweest.

Op 27 juni 2012 is een actualisatieplan (veegplan) vastgesteld in de gemeente Oirschot (NL.IMRO.0823.BPVEEGPLAN201205-VAST). Een deel van het onderhavige plangebied is hierin opgenomen.

Op 7 mei 2014 is een wijzigingsplan (NL.IMRO.0823.WPMIKAARSMAKERONG-VAST) vastgesteld voor het plangebied in de zuid-oost hoek van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Aard en omvang van het plan

De Kaarsenmaker is gelegen in het zuidoosten van Middelbeers, aan de rand van de kern. Aan weerzijden van de straat zijn nieuwbouwwoningen beoogd. Inmiddels is een gedeelte van deze woningen gerealiseerd, een gedeelte moet nog gerealiseerd worden. Het initiatief voor de bouw van de nieuwbouwoningen is mede genomen door een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Doordat in de loop van de tijd de bouwplannen zijn gewijzigd, en deze wijzigingen niet passen binnen het huidige bestemmingsplan, dient een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld. In het nieuwe bestemmingsplan zijn ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan drie extra woningen voorzien. Het betreft een woning in de noord-oost hoek en 4 woningen in het CPO gebied. In het reeds gerealiseerde plandeel in de zuid-oost hoek, zijn 2 woningen minder gerealiseerd dan planologisch mogelijk was.

2.2 Gerealiseerde deel van het plan

Een deel van het plangebied is reeds gerealiseerd. Voor dit deel zijn wel diverse actualisatieplannen vastgesteld.

In dit deel van het plangebied zijn in totaal 20 woningen gerealiseerd, waar er planologisch 22 waren toegestaan. Om de planologische situatie in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie en vanwege een logische afronding van het plangebied zijn deze gebieden nu meegenomen in dit bestemmingsplan.

2.3 Nieuwbouw

Voor twee gebieden moeten de geplande woningen nog worden gebouwd. Het betreft de bouwvlakken zoals hieronder weergegeven.

In het bouvlak ten westen van de Kaarsemaker worden 12 woningen gerealiseerd. Dit is in overeenstemming met het geldend planologisch regime, alleen de bouwvlakken worden anders vormgegeven. In het bouwvlak ten oosten van de Kaarsemaker wordt invulling geven aan de wens om 1 extra woning te realiseren.

2.4 CPO ontwikkeling

De gemeente Oirschot is in de wijk De Hille in de dorpskern Middelbeers een initiatief gestart om onder Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) woningen te bouwen.

Het gaat om de locatie gelegen aan de weerszijde van de Kaarsenmaker.

Het betreft 15 woningen, drie meer dan in het vigerende bestemmingsplan, in diverse categorien:

• 5 starterwoningen
• 4 starter+ woningen
• 4 doorstromers
• 2 patiowoningen

Stedenbouwkundig vormen de kavels aan de zuid-zijde van de Kaarsenmaker de afronding van de bestaande woonwijk. Beoogd is een ‘duurzame’ afronding van de dorpsrand. De wijk kenmerkt zich door een opzet van dorpse stedenbouw. De combinatie van gevarieerde opbouw met geschakelde woningen, vrijstaande maar ook twee onder een kap benadrukt deze kwaliteit.

Belangrijk is bij dergelijk proces dat buiten de wettelijke voorschriften de invulling moet voldoen aan de gestelde eisen betreffende volume, vorm en esthetiek wat wordt gesteld in het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsparagraaf.

Dit geld in belangrijke mate voor voor de kavelopbouw en bouwvolumes aan de zuidzijde die moeten zorgen dat een geleidelijke overgang vanuit de woonwijk naar het aangrenzend akker in een kleinschalige landschap. Bij de kavelopbouw is uitgegaan dat de woningtypes en bijdrage moeten gaan leveren en op een natuurlijke wijze geïntegreerd in de nieuwe dorpsrand.

De perceel /kavelopbouw wordt ook geleidelijk ondieper, waardoor de groenvoorziening op de kavels 14 en 15 minder zal zijn. Aan deze kavels wordt daarom het woningtype patiowoning voorgeschreven. Deze typologie is logisch t.o.v. de woningen die in de nabijheid zijn gelegen. Er ontstaat geleidelijke wijze een overgang van geschakelde woningen, via twee onder één kap woningen naar patiowoningen wordt gegaan.

Omdat in het stedenbouwkundigplan veel belang gehecht wordt aan een geleidelijke overgang en bij een duurzaam afronden de dorpsrand zal de gekozen woningtype (patiowoningen) hier een bijdrage leveren. Voorwaarde hierbij is dat de woningen voorzien worden van een kap waarbij de maximale hoogte op 6.00m is bepaald.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Verordening ruimte

3.1.1 Verordening Ruimte

Kader

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening heeft de provincie Noord-Brabant een verordening opgesteld met algemene en specifieke eisen ten aanzien van ruimtelijke besluiten van gemeenten. De Verordening Ruimte is op 1 maart 2011 in werking getreden en voor het laatst gewijzigd in 2014. De nieuwe versie is per 15 juli 2015 in werking getreden.

Een relevant uitgangspunt van de Verordening Ruimte is dat getracht moet worden zo veel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen, dan wel in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Met bestaand stedelijk gebied wordt reeds bestaande bebouwing bedoeld, maar ook bijvoorbeeld inbreidingslocaties. Zoekgebieden zijn die gebieden waar, indien er toch uitbreiding noodzakelijk is, uitbreiding als verantwoord wordt beschouwd.

Oirschot verwacht de periode 2014-2020 nog een groei van 560 woningen te moeten realiseren. Deze verwachting komt voort uit de bevolkingsgroeiprognoses, zoals deze regionaal zijn vastgelegd. Over het aantal te realiseren woningen zijn afspraken gemaakt in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) voor de regio Zuidoost-Brabant, waar de gemeente Oirschot onderdeel van uit maakt. Deze plannen zijn vervat in het woningbouwprogramma van de gemeente Oirschot voor de periode 2013-2020.

Het plan aan de Kaarsenmaker geeft invulling aan de wens voor inbreiding in het stedelijk gebied.

Voor de ontwikkeling van deze locatie hoeft niet naar de ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling gekeken te worden, omdat er geen sprake is van een planmatige uitbreiding (minder dan zes extra bestemde woningen).

Dit betekent dat de het voorgestelde plan in overeenstemming is met het provinciale beleid.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Algemeen

In deze paragraaf is het beleid van de gemeente Oirschot en de relatie tot het voorgenomen plan weergegeven. De beleidskaders worden gevormd door het Coalitieakkoord 2010-2014 "Oirschot in balans", de toekomstvisie Oirschot 2030 "Monument in het groen, kwalitatief leven" en de Woonvisie 2009-2013.

3.2.2 Beleid

Het woningbouwprogramma wordt bepaald in de Woonvisie 2009-2013.

Hierin staat de volgende missie omschreven: “De gemeente Oirschot wil bouwen aan een leefomgeving waar alle inwoners van Oirschot kunnen wonen, met een gevarieerd woningaanbod, passend bij de gewenste sociale en demografische opbouw van de samenleving, waar nodig met respect voor en afgestemd op de fysieke omgeving en rekening houdend met historische en culturele waarden en identiteit van de vier kernen.”

Deze missie, in combinatie met de andere beleidskaders, is vertaald naar de volgende beleidsdoelen:

• evenwicht brengen in woningvraag en -aanbod;
• adequaat huisvesten van de verschillende doelgroepen;
• starters en senioren vormen de belangrijkste doelgroepen;
• versterken een goed woon- en leefklimaat;
• leefbaarheid en vitaliteit van de kernen zoveel mogelijk behouden en versterken;

De voorziene extra woningen worden gerealiseerd op initiatief van een CPO en het bestemmingsplan draagt daarmee bij aan het in evenwicht brengen van woningvraag- en aanbod. De leefbaarheid en vitaliteit van de kernen wordt daarnaast versterkt doordat binnen de bestaande kern van Middelbeers wordt gebouwd.

Hoofdstuk 4 Onderzoek planeffecten

Het bestemmingsplan voorziet in het toelaten van drie extra woningen verdeeld over twee bouwvlakken. Op het bouwvlak dat is gelegen aan de Kaarsenmaker en dat tegenover het wijzigingsplan De Hille ligt, worden twee extra woningen voorzien. Op het bouwvlak dat is gelegen ten zuiden van de Kaarsenmaker is één extra woning voorzien. Daar staat tegenover dat op het bouwvlak dat bij het wijzigingsplan De Hille is vastgesteld maximaal zeven woningen mogen worden gerealiseerd, terwijl ter plaatse slechts vijf woningen zijn gebouwd en voor nieuwbouw om deze locatie geen ruimte meer is. Dit betekent dat feitelijk slechts één woning meer zal worden gerealiseerd dan onder het vigerende bestemmingsplan is toegelaten. Het plan voorziet verder in de realisering van een aantal parkeerplaatsen ter hoogte van het eerste bouwvlak. Ten gevolge van deze wijzigingen zullen de bouwvlakken iets naar achter worden geplaatst.

De milieu-effecten zijn reeds onder het vigerende plan onderzocht. Het bestemmingsplan voorziet in feite slechts in het ter plaatse toestaan van één extra woning en parkeerplaatsen ten behoeve van de woningen. Het wordt niet verwacht dat deze ontwikkeling milieu-effecten heeft die niet reeds onder het vigerende bestemmingsplan zijn voorzien. Dit betekent dat een onderzoek naar de planeffecten niet nodig is.

4.1 Parkeren

In verband met de drie extra woningen is de parkeernorm opnieuw beoordeeld.

Voor de locatie de Hille is een gemiddelde norm gehanteerd van 1,9 plaatsen per woning

(matig stedelijk voor een woning in de middenklasse). Dit betekende voor de 48 woningen die oorspronkelijk in het gebied voorzien waren dat er 93 parkeerplaatsen gerealiseerd moesten worden.

De nieuwe eis bedraagt 2 parkeerplaatsen per woning. In het totale plan zijn nu 56 woningen voorzien. Dit betekent 112 parkeerplaatsen. Aan deze eis wordt op de volgende wijze invullig gegeven.

Bij vrijstaande woninengen 2 parkeerplaatsen op eigen terrein, exclusief garage.

Bij halfvrijstaande woningen wordt 1 parkeerplaats op eigen terein aangelegd, exclusief garage.

Voor de geschakelde woningen worden 2 parkeerplaatsen per woniging in openbaar gebied aangelegd.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

5.1.1 De verbeelding

Op de verbeelding (analoog tekeningnummer 349147.ehv.311.K01b-DeHille) en vervat in de GML met nummer NL.IMRO.0823.BP00216 hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen.

5.1.2 De regels

De regels zijn gebaseerd op het 'Handboek digitale bestemmingsplannen Kempengemeenten' (vastgesteld 3 januari 2008) en op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (versie 2012).

5.2 Algemene regels

Als gevolg van de invoering van de Wabo zijn enkele zaken gewijzigd in de bestemmingsplanregels. Dit heeft betrekking op alle regels, maar heeft specifieke consequenties op de algemene vrijstellingsbepalingen, die in onder de Wabo 'algemene afwijkingsregel' heet en op de algemene procedurebepalingen, die zijn komen te vervallen.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om middels een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Artikel 21 Algemene procedurebepalingen

Vervallen

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Omgeving

Omwonenden zijn geïnformeerd over het initiatief, dit heeft niet gestuit op bezwaren vanuit de omgeving.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente Oirschot is bereid mee te werken aan de realisatie van de woningen. De realisatie van de woningen leiden niet tot aanpassingen van de infrastructuur of het openbaar gebied. De kosten voor de ambtelijke behandeling van het verzoek worden verrekend middels leges, de onderzoeksinspanningen worden doorgelegd aan de initiatiefnemers. Daarmee zijn de plankosten gedekt.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 Vaststelling

Het ontwerp bestemmingsplan De Hille ligt gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze periode kan een ieder schriftelijke of mondelinge zienswijze naar voren brengen bij de gemeenteraad.

Binnen 12 weken na ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan stelt de gemeenteraad van Oirschot het bestemmingsplan vast. De vaststelling van het bestemmingsplan dient in principe binnen 2 weken na de vaststelling bekend te worden gemaakt. Hierop zijn twee uitzonderingen. In de hieronder aangegeven gevallen mag het besluit tot vaststelling pas bekend gemaakt worden nadat 6 weken zijn verstreken:

• 1. Gedeputeerde Staten of de Inspecteur hebben een zienswijze ingediend en deze zienswijze is niet of niet volledig door de gemeenteraad meegenomen in het vastgestelde bestemmingsplan;
• 2. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp van het bestemmingsplan - met uitzondering van het overnemen van de zienswijze van Gedeputeerde Staten of de Inspecteur- wijzigingen aangebracht.

7.2 Beroep

Na vaststelling van het bestemmingsplan De Hille kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen wijziging bij vaststelling van het bestemmingsplan De Hille.