Frederiksweg 45

4.2 Provinciaal beleid

De beoogde ontwikkeling dient te worden getoetst aan de Provinciale Structuurvisie Ruimtelijke Ordening SVRO, welke is vastgesteld op 1 oktober 2010 en aan de Provinciale Verordening Ruimte welke op 1 maart 2011 in werking is getreden.

Het plangebied is gelet op het provinciaal beleid gelegen in een gebied dat is aangemerkt als 'zoekgebied voor verstedelijking' en 'agrarisch gebied'.

Omdat het plan betrekking heeft op het vergroten van een woning zijn de artikelen 2.1 en 2.2 van de verordening ruimte van toepassing. De artikelen zien toe op de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteitsverbetering van het landschap.

Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een nieuw ruimtebeslag dient er vanwege het provinciaal beleid feitelijk, juridisch en financieel zekergesteld te worden dat de beoogde ontwikkeling leidt tot ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Deze zorgplicht geldt voor iedere ruimtelijke ontwikkeling binnen de gebieden die zijn aangemerkt als agrarisch gebied en gebieden in de groenblauwe mantel.

In de Handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap wordt een voorbeeld uitgewerkt dat betrekking heeft op een vergelijkbare uitbreiding van een woning. De rekenkundige benadering uit dit voorbeeld wordt aangehouden.

De beoogde landschapsverbetering dient te worden beschouwd als een ruimtelijke voorwaarde vanuit het provinciaal beleid. De rood-met-groen koppeling vraagt een basisinspanning voor landschapsversterking ten behoeve van ruimtelijk kwaliteitsbeleid. De kwaliteitsverbetering is daarbij direct gekoppeld aan de ruimtelijke ontwikkeling en is een randvoorwaarde voor de aanvaardbaarheid van die ontwikkeling.

Uitvoering van het plan

Het voorliggende plan voorziet in de bouw van een grotere woning. De bestaande woning wordt gesloopt en er wordt een grotere woning teruggebouwd, waarbij de kwaliteitsverbetering wordt ingevuld met de aanplant van bos.

De aanplant van het bos wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer op diens grondeigendom. De landschapsverbetering/bosbestemming is opgenomen binnen de bestemmingsgrens. De aanplant van het bos wordt niet belemmerd door pacht of gebruiksovereenkomsten.

De aanplant van het bos is voorafgaande aan de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan privaatrechtelijk verzekerd door het sluiten van een (anterieure) privaatrechtelijke overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. In deze overeenkomst zijn geregeld:

• het wettelijke kostenverhaal;
• het beplantingsplan, naar aard en soorten beplanting;
• de verplichting van de initiatiefnemer tot het aanplanten van het bos;
• en het in standhouden van de bosaanplant, met een boetebeding.

Daarmede is sprake van een feitelijke en juridische zekerstelling.

Ten aanzien van de kwaliteitsverbetering dient inzicht te worden geboden in wijze waarop de bestemmingswinst zich verhoudt tot landschapsverbetering. Met de benaderingswijze wordt in algemene zin aangesloten bij de provinciale handreiking. In onderstaande tabel wordt in globale zin inzicht geboden in 'bestemmingswinst' en de 'kosten' die daartoe gemaakt moeten worden.

De bestemmingswinst wordt benaderd door het toegevoegde volume van 1375 m3 (1000 m3 voor de woning en 375 m3 voor bijgebouwen) te vermenigvuldigen met een bedrag van € 300/m3 = € 412.500. Dit bedrag van € 412.500 is een indicator voor de toegenomen waarde. In de handreiking wordt aangegeven dat de basisinspanning voor landschapsverbetering (compensatie) overeenkomt met 20% van dat bedrag. In onderstaande tabel wordt zowel de basisinspanning bij 20% als de inspanning bij 30% aangegeven. Deze benadering toont overeenkomsten met de grondquote-benadering (een grondquote is een grondwaarde als percentage van de verkoopwaarde).

Zoals de handreiking ook aangeeft dient rekening te worden gehouden met het globale karakter van de berekeningen en de optredende elasticiteiten. Zaken als de concrete ligging, de marktsituatie en de oppervlakte van de bestemming spelen allen een rol. Ook het volume speelt een rol. Naarmate een bepaald woningvolume groter wordt neemt de waarde (per eenheid) af. Met andere woorden: een verdubbeling van een volume van een woning leidt niet automatisch tot een verdubbeling van de waarde. Die waarde zal minder zijn dan het dubbele. Binnen het huidige marktbeeld wordt dit principe versterkt.

Aan de kostenkant van het overzicht wordt aangegeven welke kosten gemaakt moeten worden om de waardevermeerdering (bestemmingswinst) te behalen:

• sloopkosten bestaande woning en stal;
• kosten aanleg en beheer landschapsplan;
• afwaarderen deel grondwaarde.

Uit de vergelijking van de bestemmingswinst en de kosten volgt dat de kosten van de investeringen in landschapsverbetering ruimschoots hoger zijn dan de bestemmingswinst cq de basisinspanning bij 20% en de bestemmingswinst cq de basisinspanning bij 30% benaderd. Daarmede is ruimschoots voldaan aan de voorwaarden voor investering in landschapsverbetering.