Driestapelenhof

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Voor de twee percelen aan de Driestapelenstoel in Kaatsheuvel, kadastraal bekend gemeente Loon op Zand, sectie H nummers 3879 en 3880, globaal gesitueerd rondom het perceel met daarop de woning Driestapelenstoel 16, is een plan ontwikkeld voor de bouw van maximaal 22 woningen. Het gaat om een mix van vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen en aaneengebouwde woningen.

Een deel van de woningen is direct aan de Driestapelenstoel gesitueerd. De overige woningen worden bereikbaar gemaakt via een aan te leggen insteekweg naar een hofje vanaf de Driestapelenstoel.

In het kader van de planontwikkeling wordt aan het perceel Driestapelenstoel 16 aan drie zijden een strook grond toegevoegd.

Aangezien in het geldende bestemmingsplan realisering van de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk maakt, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2 Plangebied: ligging en omvang

Het plangebied is gelegen ten zuidwesten van de kern Kaatsheuvel op circa 1,3 km afstand van het centrum en is gesitueerd aan de Driestapelenstoel. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Plangebied met begrenzing (Bron: Google Earth)

De gronden voor het te realiseren woongebied zijn thans als agrarische grond in gebruik (grasland / weiland). Verder zijn de percelen in de zuidwestelijke hoek van het plangebied in gebruik als paardenweide en is het noordwestelijke perceel in gebruik als schapenweide. Langs en binnen het noordelijke deel van het plangebied is een brede waterloop aanwezig en lopen er langs enkele perceelsgrenzen sloten en greppels.

Het perceel Driestapelenstoel 16 betreft een bestaand woonperceel met daarop een vrijstaande woning en bijgebouwen.

Het plangebied is ongeveer 1 hectare groot.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt de beheersverordening Woongebieden Kaatsheuvel, zoals deze op 20 september 2012 is vastgesteld door de gemeenteraad van Loon op Zand. Ter plaatse van het grootste deel van plangebied geldt de bestemming 'Agrarisch'. De bestaande woning Driestapelenstoel 16 is opgenomen binnen de bestemming 'Wonen'.

Omdat de voorgestelde ontwikkeling niet mogelijk is binnen de geldende beheersverordening, is het voor de realisering ervan noodzakelijk een nieuw bestemmingsplan vast te stellen.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit meerdere onderdelen: een verbeelding waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven en regels waarin de bepalingen voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen.

Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. De toelichting kan globaal opgedeeld worden in vier delen.

Inleiding en beschrijving plangebied
In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding en het kader voor de bestemmingsplanherziening beschreven. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied.

Verantwoording 
Hoofdstukken 3 en 4 geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de uitgewerkte planopzet. In dit planonderdeel worden onder meer het (beleids)kader en de milieuaspecten uiteengezet.

Juridische planbeschrijving
In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet beschreven. Doel is een nadere onderbouwing te geven wat met het plan wordt beoogd en hoe de instrumenten regels en verbeelding hierbij worden gehanteerd.

Uitvoerbaarheid 
Het laatste deel (hoofdstuk 6) gaat in op de financieel-economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Bestaande situatie

De gronden van het nieuwe woongebied zijn nu agrarisch in gebruik als grasland / weiland en een deel als paardenweide. Centraal in het plangebied bevindt zich een bestaande woning, Driestapelenstoel 16. Het plangebied wordt hierdoor opgedeeld in een noordelijk en een zuidelijk deel. Het noordelijk deel grenst aan de doorgaande route Driestapelenstoel/Europalaan en ligt tussen de bestaande woningen Driestapelenstoel 12 en 16. De afstand van de weg tot de buitenste plangrens aan de westzijde bedraagt ca. 100 meter. Het zuidelijk deel is kleiner en ligt aan de Driestapelenstoel buiten de doorgaande route en tussen de bestaande woningen Driestapelenstoel 16 en 20.

Buiten en aansluitend op het plangebied liggen twee watergangen, één aan de noordzijde en één langs de Driestapelenstoel. Ten behoeve van de ontsluiting van het plangebied zal de watergang langs de Driestapelenstoel voorzien worden van een overkluizing met een duiker. Langs een deel van de buitenrand van het plangebied (noord- en oostzijde) staan bomenrijen. De bomenrij aan de westzijde van het zuidelijk plandeel is door de gemeente aangemerkt als waardevolle bomenrij en wordt in het onderhavige bestemmingsplan beschermd middels een dubbelbestemming 'Waarde – Waardevolle bomen'. Aan de noordzijde van het plangebied loopt een waterleiding waarvoor in dit plan de dubbelbestemming 'Leiding – Water' is opgenomen.

2.2 Planbeschrijving

Stedenbouwkundig plan en woningbouwprogramma
Het stedenbouwkundig plan bestaan uit een strook bebouwing langs de Driestapelenstoel die aansluit op de lintbebouwing aan de noordzijde, aangrenzend op het plangebied. Uitgangspunt hierbij is dat gekozen wordt voor een losse bebouwingsvorm, bestaan uit vrijstaande en/of twee-onder-een-kapwoningen. Achter deze bebouwing wordt een hofje gerealiseerd met woningen in de vorm van geschakelde bebouwing. Het hofje refereert aan de boerenerven in de omgeving. Vanuit het hofje is een directe zichtrelatie met het open landschap aan de westzijde van Kaatsheuvel.

Voor het woningbouwprogramma wordt uitgegaan van een gedifferentieerd programma met zowel goedkopere als duurdere woningen. Het plan biedt ruimte aan het uitwisselen van verschillende woningcategorieën, afhankelijk van de actuele vraag vanuit de markt. Deze flexibiliteit is ook vertaald naar de bestemmingsplanregeling. Veranderingen binnen het woningbouwprogramma zijn alleen mogelijk binnen de afspraak met de gemeente dat binnen het plangebied maximaal 22 woningen worden gebouwd. In het stedenbouwkundig plan wordt vooralsnog uitgegaan van dit maximum aantal: 8 rijwoningen, 10 twee-onder-een-kapwoningen en 4 vrijstaande woningen.

Stedenbouwkundige schets Driestapelenhof met verkavelingssuggestie

Beeldkwaliteit

Het nieuwe woongebied aan de Driestapelenstoel wordt gekenmerkt door een hoge ruimtelijke kwaliteit. De openbare ruimte en de woningen worden zorgvuldig ontworpen en op elkaar afgestemd. De landelijke en dorpse architectuurstijl van de nieuwe woningen heeft een herkenbare eigen identiteit en is past binnen de landelijke bebouwing in de omgeving.

Vanwege het gewenste woonprogramma bestaan alle woningen uit twee bouwlagen met een kap. In de bestemmingsplanregeling wordt uitgegaan van een maximum goothoogte van 6 meter en een maximum bouwhoogte van 11 meter. De basis van het metselwerk wordt uitgevoerd in warme aardetinten (variërend in een kleurenmix van beige - lichtbruin - donkerbruin, gecombineerd met wit keimwerk). De daken bestaan uit donkerkleurige dakpannen (antraciet/bruin).

Voor de beeldkwaliteit van de woningen geldt de volgende tweedeling:

Lint: bij de nieuwe woningen langs de Driestapelenstoel ligt de nadruk op individualiteit. Dit uit zich door variatie in de hoofdvorm en samenhang in het toe te passen kleur- en materiaalgebruik, binnen een zekere bandbreedte.

Erf: bij de nieuwe woningen aan het 'boerenerf' ligt de nadruk op samenhang. Dit uit zich door eenvormigheid in de hoofdmassa met variatie/afwisseling in het gevelbeeld en detaillering.

De landelijke en dorpse architectuurstijl is met name vertaald in de vormgeving van de kap en de opdeling van het gevelbeeld. Woningen langs lint: de kappen met een nokrichting hoofdzakelijk haaks op de weg of een samengestelde kap. Woningen aan erf: de kappen met een nokrichting hoofdzakelijk evenwijdig aan de weg. Bijzondere aandacht in de architectonische uitwerking gaat uit naar de overgang van gevel naar dakvlak (goot en dakoverstek), de entree van de woning en extra toevoegingen in de vorm van luiken, dakkapellen en de detaillering van het metselwerk.

Het type erfafscheiding is zeer bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit van het plan. Aan de buitenranden van het plan worden, vanwege de versterking van het groene karakter, hagen toegepast. Bijzondere aandacht gaat uit naar de erfafscheidingen langs tuinen van woningen aan de toegang van het erf en de begrenzing van het openbare erf naar het buitengebied. Als basis wordt voor de erfafscheidingen van woningen langs de toegang uitgegaan van de toepassing van een tuinmuur gecombineerd met groen. De hoekoplossing met het parkeren op eigen terrein maakt deel uit van het ontwerp van de erfafscheiding.

Woningen langs het lint (Driestapelenstoel)

Woningen in het hofje

Groen

Bij het opstellen de stedenbouwkundige invulling van de locatie is rekening gehouden met de bestaande beplanting. Deze bestaat met name uit bomen die aan de grenzen van de locatie staan en die gehandhaafd blijven.

De bestaande bomen worden opgenomen in de nieuwe beplanting. Deze nieuwe beplanting bestaat op de eerste plaats uit een haag aan weerszijden van de inrit naar het hofje op de grens met de aangrenzende tuinen en langs de Driestapelenstoel.

In het midden van het hofje worden in het parkeergedeelte bomen geplant in plantvakken.

De uiterst westelijke begrenzing met het landelijk gebied wordt aanvullend ingeplant met struikvormende beplanting, zoals kornoelje, hazelaar en meidoorn. De bestaande bomen worden in deze beplanting opgenomen.

De bestaande bomenrij aan de achterzijde van de kavels tegenover de Europalaan bestaat uit waardevolle bomen. Deze bomen worden in het bestemmingsplan beschermd door middel van een dubbelbestemming (Waarde -Waardevolle bomen) met daaraan gekoppeld een beschermende regeling voor het bouwen en voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, zoals het rooien van bomen en grondwerkzaamheden.

Verkeer
Vanwege het doorgaande karakter van de Driestapelenstoel/Europalaan (50km-weg) krijgen de woningen aan de noordzijde van de bestaande woning (nr. 16) geen eigen uitrit rechtstreeks op de Driestapelenstoel. De meest noordelijke woning maakt gebruik van de reeds bestaande uitrit. De andere woningen aan deze zijde worden ontsloten vanaf de toegang naar het hofje. De woningen ten zuiden van de bestaande woning worden wel direct ontsloten van de aangrenzende weg. Dit deel van de Driestapelenstoel maakt deel uit van de 30 km-zone ter plaatse. Via een nieuwe aansluiting op de Driestapelenstoel zijn de woningen aan het hofje bereikbaar. Het nieuwe hofje wordt ingericht als 30 km-gebied.
Het beperkt aantal nieuwe woningen genereert slechts een lichte toename van het autoverkeer op de Driestapelenstoel. Vanuit het wegprofiel van de Driestapelenstoel en het huidige gebruik van de weg, is het extra autoverkeer als gevolg van de nieuwe woningen op een goede en veilige wijze af te wikkelen. Het traject Sweensstraat/Driestapelenstoel is in 2010 opnieuw ingericht conform de principes van Duurzaam Veilig. Aan weerszijden van de Driestapelenstoel zijn fietsstroken op de weg aangebracht. Aan beide zijden van de weg is een verhoogd voetpad aanwezig.

Parkeren
De benodigde parkeerplaatsen voor de nieuwe woningen worden volledig binnen het plangebied gerealiseerd. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de parkeernormen conform het vigerend parkeerbeleid van de gemeente Loon op Zand (parkeercijfers 2006).
In de berekening van het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt uitgegaan van de maximale parkeernorm. Daarnaast gelden voor de planlocatie de categorie 'rest bebouwde kom' en de typering 'weinig stedelijk'.

Dit resulteert in de volgende parkeernormen:

• woning goedkoop: 1,7 parkeerplaats per woning;
• woning midden: 1,9 parkeerplaats per woning;
• woning duur: 2,2 parkeerplaats per woning.

Voor de het parkeren op eigen terrein worden door de gemeente de volgende uitgangspunten gehanteerd (garages tellen niet mee):

• 1 auto op oprit = 1 parkeerplaats;
• 2 auto's achter elkaar op oprit = 1 parkeerplaats;
• 2 auto's naast elkaar op oprit = 2 parkeerplaatsen.

Op basis van de bovenstaande uitgangspunten geldt voor het plangebied de onderstaande parkeerbalans:

Centraal binnen het hofje wordt voorzien in de aanleg van 18 parkeerplaatsen in openbaar gebied. Langs een gecombineerde inrit van de woningen in het zuidelijk plandeel is 1 openbare parkeerplaats opgenomen. Hiermee wordt voorzien in de parkeerbehoefte voor de nieuwe woonlocatie Driestapelenhof.

Parkeerplan Driestapelenhof

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Deze structuurvisie vormt de uitwerking van de ambities van het Rijk, op basis van haar verantwoordelijkheden, in Rijksdoelen en daarmee samenhangende nationale belangen op het gebied van een samenhangend ruimtelijk en mobiliteitsbeleid.

Het Rijk onderscheidt thans nog dertien nationale belangen; uitsluitend op basis van deze belangen intervenieert het Rijk in de ruimtelijke ordening. Een groot deel van deze belangen leidt tot het reserveren van ruimte voor functies. Dit betreft dan bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor waterberging, militaire activiteiten en de uitbreiding van het hoofdwegennet. Deze belangen zijn vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Eén van de belangen die niet leidt tot een ruimtereservering is het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. In het kader van dit belang heeft het Rijk besloten om, ten behoeve van het verminderen van de bestuurlijke drukte en het neerleggen van verantwoordelijkheden bij decentrale overheden, de verstedelijkingsstrategie te wijzigen. Dit houdt in dat het bundelingsbeleid, verdichtingsbeleid, locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, beleid voor basiskwaliteit, stedelijke netwerken, nationale landschappen en rijksbufferzones is afgeschaft en dat daar slechts één beleidslijn voor terug komt: de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder' heeft tot doel het principe van vraaggericht programmeren en het principe van zorgvuldig ruimtegebruik bindend voor te schrijven bij de afwegingen van gemeenten en provincies. Dit belang is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Beoordeling

Het voorliggende plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een ruimtereservering geldt (met uitzondering van de ligging in een radarverstoringsgebied). Uitsluitend het nationale belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten', als vervat in de 'ladder voor duurzame verstedelijking', is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het onderhavige plangebied niet gelegen is in een gebied waarvoor van Rijkswege een ruimtereservering geldt (met uitzondering van de ligging in een obstakelbeheersgebied). Aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt hierna getoetst.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Toetsingskader

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Onderhavig plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor op basis van de normstelling uit het Barro en Rarro een ruimtereservering geldt, uitgezonderd de ligging in het radarverstoringsgebied van de Vliegbasis Woensdrecht. Ten gevolge van dit radarverstoringsgebied geldt een maximale bouwhoogte van 113 meter voor het oprichten van windturbines. Zowel deze bouwhoogte als het oprichten van windturbines wordt in het onderhavige plan niet mogelijk gemaakt.

Uitsnede Bijlage 8.4 bij de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening.

(Bron: Staatscourant 2012, nr. 18324, 7 september 2012.)

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het Barro en Rarro geen invloed hebben op de realisatie van de woningbouwlocatie.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Toetsingskader

Met de inwerkingtreding op 1 oktober 2012 van art. 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) - de 'ladder voor duurzame verstedelijking' - geldt voor alle juridisch bindende ruimtelijke plannen die (planologisch) nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken, dat een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaats dient te vinden. Deze zorgvuldige afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare leegstand te voorkomen. De motivatieverplichting voor ruimtelijke besluiten, welke geldt voor de maximale planologische mogelijkheden inclusief flexibiliteitsinstrumenten, bestaat uit drie eisen (treden):

Trede 1: er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

Trede 2: indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

Trede 3: indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Beoordeling

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

In de definitiebepaling voor 'stedelijke ontwikkeling', als opgenomen in art. 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro, luidende een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen' is geen ondergrens opgenomen. Hieruit volgt dat elke stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, is onderworpen aan de toepassing van de ladder. De ABRvS heeft daarentegen ten aanzien van een aantal typen (kleinschalige) ontwikkelingen een ondergrens aangenomen. De ondergrens hangt daarbij af van de omstandigheden van het geval. Gelet op de jurisprudentie, waarbij een ruimtelijke ontwikkeling met 14 woningen als 'woningbouwlocatie' werd aangemerkt, kan worden gesteld dat het voorliggende plan eveneens als een 'woningbouwlocatie' is aan te merken.

Trede 1

Bij de toetsing aan de eerste trede dient te worden beschreven dat de stedelijke ontwikkeling voorziet in een regionale behoefte. Ten aanzien van de regio dient in de onderhavige situatie de woningmarktregio te worden bepaald. Ten behoeve van het voorliggende plan is, op basis van functionele relaties, in een regionaal woningbehoefteonderzoek de woningmarktregio vastgesteld. De woningmarktregio komt overeen met de grenzen van de regio 'Hart van Brabant', waarbij Loon op Zand een duidelijke functionele relatie heeft met zowel Tilburg als Waalwijk. Naast de regio 'Hart van Brabant' is ook rekening gehouden met de subregio Langstraat, met name ten aanzien van de afstemming van de kwaliteit van het woongebied.

Ten aanzien van de behoefte geldt dat de behoefte zowel kwantitatief als kwalitatief van aard kan zijn. Uit jurisprudentie blijkt dat in de beschrijving ter onderbouwing van deze behoefte (bij woningbouwlocaties) mag worden verwezen naar gemeentelijke en provinciale beleidsstukken, mits inzichtelijk wordt gemaakt hoe het voorliggende plan zich verhoudt tot deze beleidsstukken. In het onderstaande worden de voor het onderhavige plan relevante actuele beleidsstukken beschreven en wordt gemotiveerd hoe de woningbouwlocatie passend is binnen dit vastgestelde beleid.

Provinciale woningbehoefte

In de provinciale Bevolkings- en woningbehoefteprognose (2015) is aangegeven wat de omvang van de woningbehoefte is onder andere voor de regio Midden-Brabant en ook specifiek voor de gemeente Loon op Zand. Voor het maken van de regionale woningbouwafspraken, onder meer met de Regio Hart van Brabant, is deze behoefte door de provincie doorgerekend voor de periode tot en met 2024. Voor de gemeente Loon op Zand is de behoefte bepaald op de toevoeging van 820 woningen. De woningbouwlocatie Driestapelenhof wordt gerealiseerd binnen deze behoefte.

Regionaal woningbehoefteonderzoek 'Hart van Brabant', 2014

In 2014 is het Regionaal woningbehoefteonderzoek 'Hart van Brabant' uitgevoerd. Uit dit onderzoek, waarbij de woonmilieubenadering centraal heeft gestaan, komt naar voren dat er binnen de gemeente de wens bestaat om in een landelijk én tevens betaalbaar woonmilieu te wonen. Een woonmilieu dat in de kern Kaatsheuvel zeer beperkt voorhanden is. Aangegeven wordt dat behoefte bestaat aan meer variatie in wonen.

In het plan Driestapelenhof wordt beoogd voor de kern Kaatsheuvel woningdifferentiatie te bereiken. Het is niet de bedoeling om in het woongebied 'meer van hetzelfde', bijvoorbeeld in de vorm van alleen rijwoningen, te realiseren. Gelet op de uitkomst van het onderzoek, waaruit blijkt dat in Kaatsheuvel een tekort bestaat aan landelijke woonmilieus, wordt in het stedenbouwkundig plan voor Driestapelenhof rekening gehouden met het realiseren van een dergelijk woonmilieu.

Een en ander is in overeenstemming met de regionale woningbouwafspraken, welke gemaakt zijn tussen de provincie en onder meer de Regio Hart van Brabant.

Woonvisie-plus 2009 met actualiserende quickscan 2016

De woonvisie van de gemeente Loon op Zand is op 29 mei 2009 vastgesteld en heeft als titel 'Een woongemeente met uitstraling - Woonvisie-plus'. De woonvisie geeft een doorkijk naar de ontwikkelingen en de visie daarop tot 2015. Er wordt ook een doorkijk gegeven naar 2020 en 2030. De gemeente Loon op Zand zet in op versterking van het woon- en leefklimaat in de dorpskernen. De Woonvisie-plus is vastgesteld in een periode waarin de woningmarkt sterk veranderend van karakter was. Al met al heeft dit geleid tot een woningmarkt die in de huidige situatie is 'omgeturnd' van een aanbodmarkt naar een vragersmarkt. Om die reden heeft de gemeente Loon op Zand besloten om vanaf 2012 voor ieder jaar een zogenoemde quickscan uit te voeren naar alle woningbouwinitiatieven in de gemeente en daarin een prioritering van de woningbouwinitiatieven aan te brengen.

De QuickScan 2016 is opgesteld met de meest actuele beleidsstukken van de provincie en de regio Hart van Brabant als onderleggers. Naast het hiervoor genoemde Regionaal woningbehoefte onderzoek HvB, betreft dit de 'Actualisatie Bevolkings-, huishoudens en woningbehoefteprognoses provincie Noord-Brabant' van eind 2015. De provincie Noord-Brabant gaat in haar meest recente Regionale woningbouwprogramma 2015 t/m 2024 Regio Midden-Brabant voor de gemeente Loon op Zand uit van een benodigde toevoeging van 820 woningen. Geadviseerd wordt dit aantal niet vast te leggen in harde plancapaciteit zodat kan worden ingespeeld op actuele ontwikkelingen.

Met de QuickScan beoordeelt de gemeente een bouwinitiatief aan de hand van de Ladder van duurzame verstedelijking (behoeft-meting) en een aantal criteria: 'hardheid', 'markt', 'noodzaak' en 'uitvoerbaarheid'.

Op basis van de score op alle opgenomen criteria wordt ieder bouwplan binnen de gemeente ingedeeld in een bepaalde 'klasse':

• Classificatie 1: Kansrijke plannen, score op alle criteria maximaal.
• Classificatie 2A: Onzekere plannen, plannen met uitsluitend woningen die goed aansluiten op de huidige woningmarkt.
• Classificatie 2B: Onzekere plannen, nadere toets op ‘markt’, plannen waarvoor de aansluiting op de markt (nog) niet zeker is en om uitwerking vraagt.
• Classificatie 3: Risicovolle plannen/rode lijst. Initiatieven waarvoor geldt: gebrek aan urgentie, ontbreken concrete initiatieven, ongeschikt qua programma, geen bijdrage aan evenwichtige spreiding over de kernen of bijvoorbeeld vanwege slechte bereikbaarheid of ontsluiting.

De woningbouwlocatie Driestapelenhof is in de QuickScan Woningbouwprogramma van 2016 aangemerkt als een woningbouwlocatie met de classificatie 2A. Naast de bouwinitiatieven met classificatie 1 krijgen ook de plannen met classificatie 2A prioriteit binnen het gemeentelijk woningbouwbeleid. De bouwinitiatieven met prioriteit zijn met betrekking tot de woningbouwplanning ingedeeld in drie perioden: 2015-2019, 2020-2024 en 2025 e.v. De realisatie van de woningbouwlocatie Driestapelenhof wordt in de gemeentelijke QuickScan voorzien in de periode 2015-2019.

Uit het overzicht in de QuickScan blijkt dat tot en met 2024 voor de plannen met de classificatie 1 en 2A (plannen met prioriteit) in totaal 675 woningen staan opgenomen, waaronder de locatie
Driestapelenhof. Daarmee past de woningbouwlocatie Driestapelenhof ook binnen het aantal van 820 woningen, zoals is opgenomen voor de gemeente Loon op Zand in het Regionlae woningbouwprogramma 2015 t/m 2024 Regio Midden-Brabant van de provincie Noord-Brabant.

Kwalitatieve woningbouwbehoefte

Ten aanzien van de kwalitatieve woningbouwbehoefte heeft voor de locatie Driestapelenhof een marktconsultatie plaatsgevonden ('Visie Driestapelenstoel, Kaatsheuvel', Van de Water, d.d. 12 mei 2015). Uit deze consultatie komt naar voren dat met de differentiatie aan woningtypes, vrijstaande bebouwing, kleinschalige blokjes rijwoningen en compacte twee-onder-een-kapwoningen, optimaal wordt ingespeeld op de vraag vanuit de markt. Als bijzondere kwaliteit wordt de nabijheid van het achtergelegen landschap genoemd. Naast de constatering dat het verkavelingsplan met de hierin opgenomen woningtypes aansluit op de uiteengezette marktvisie, wordt ook aanbevolen het plan flexibel te houden om eventueel later nog in te kunnen spelen op mogelijk veranderende marktomstandigheden. In de regeling van het bestemmingsplan wordt rekening gehouden met deze gewenste flexibiliteit, door de uitwisselbaarheid van enkele woningtypes mogelijk te maken.

Met geplande woningbouw aan de Driestapelenstoel wordt dan ook voldaan aan zowel de kwantitatieve vraag als aan kwalitatieve vraag.

Trede 2

Ten aanzien van de tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking zijn er, indien het een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied betreft, twee verschillende methodes om aan de opgenomen motivatieverplichting te voldoen:

• ten eerste kan er voor worden gekozen om uitbreiding mogelijk te maken voordat alle inbreidingslocaties zijn benut, indien de actuele regionale behoefte (kwantitatief) groter is dan waaraan kan worden voldaan binnen het bestaand stedelijk gebied;
• ten tweede kan er voor worden gekozen om uitbreiding mogelijk te maken, indien de ‘transformatieratio’ (verschil tussen ‘beschikbaarheid’ en ‘geschiktheid’) van gronden en bouwwerken binnen het bestaand stedelijk gebied laag is. De transformatieratio staat voor het verschil in schaal, bereikbaarheid, functionaliteit en ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe stedelijke ontwikkeling enerzijds en de kwaliteiten van de leegstaande verstedelijkingsruimte anderzijds.

De gemeente Loon op Zand hanteert tevens het uitgangspunt dat gronden of gebouwen met een aanvaardbare transformatieratio niet alleen in bestuursrechtelijke zin beschikbaar zijn voor transformatie, herstructurering of hergebruik, maar ook in economische zin. De gronden met een aanvaardbare transformatieratio in bestuurlijke én economische zin zijn door de gemeente Loon op Zand opgenomen in de voornoemde QuickScan 2016.

Ten aanzien van de eerstgenoemde methode kan worden gesteld dat de totale woningbehoefte t/m 2024 (675 woningen) het aantal inbreidingslocaties (354 woningen) ruimschoots overstijgt. In die zin kan alleen al op basis van de QuickScan 2016 het principe van uitbreiding worden gerechtvaardigd.

Daarnaast verdient ook de tweede methode aandacht, namelijk niet alle potentiële inbreidingslocaties zijn geschikt om het gewenste landelijk woonmilieu te realiseren. De invulling van de woningbouwlocatie Driestapelenhof sluit direct aan op deze regionaal afgestemde, kwalitatieve behoefte vanwege de ligging aan de westrand van Kaatsheuvel en de oriëntatie op het landelijk gebied.

Geconcludeerd kan worden dat, gelet op de regionale behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief, en het hiermee verbandhoudende lage 'transformatieratio’, het niet mogelijk is om in de geconstateerde behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied te voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.

Trede 3

De woningen in het plangebied zijn deels gesitueerd direct aan de Driestapelenstoel een deels via de nieuw aan te leggen insteekweg vanaf de Driestapelenstoel. De ontsluiting voor automobilisten, fietsers en voetgangers vindt plaats via deze weg die aansluit op enerzijds de Sweensstraat en anderzijds op de Europalaan, die deel uitmaken van de 'randweg' van Kaatsheuvel.

Het plangebied grenst aan het bestaand stedelijk gebied van Kaatsheuvel. De nieuwe woonlocatie is op relatief korte afstand gelegen van de auto(snel)wegen N261 en de A59. De N261 is onlangs aangepast door middel van de aanleg van ongelijkvloerse kruisingen. Hierdoor zal de doorstroming op deze weg verbeteren en daarmee ook de ontsluiting van het plangebied. Daarnaast is het plangebied op circa 500 meter afstand gelegen van de bushalte van aan het Paulus Potterplein. Deze afstand (minder dan 10 minuten lopen) wordt, gelet op het te realiseren landelijke woonmilieu, aanvaardbaar geacht.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat wordt voldaan aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Verordening ruimte

Inleiding

In de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) zijn de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de komende periode aangegeven. Daarin is voor de doelen en ambities die bereikt moeten worden per onderwerp aangegeven welke instrumenten de provincie wil inzetten. In een aantal gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische verordening', bekend als Verordening ruimte. Op 7 februari 2014 is de Verordening ruimte 2014 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze stelt regels aan onder meer de bundeling van stedelijke ontwikkeling, natuurontwikkeling, de ontwikkeling van intensieve veehouderijen, waterberging, cultuurhistorie en het agrarisch gebied. De Verordening ruimte 2014 is in werking getreden op 19 maart 2014 en laatstelijk gewijzigd op 15 juli 2015.

De Verordening ruimte 2014 is opgebouwd volgens het principe van een bestemmingsplan. Dit houdt in dat er zowel 'gebiedsgerichte regels' zijn gesteld als 'algemene regels'. Bij de gebiedsgerichte regels is vervolgens een onderscheid gemaakt naar 'structuren' (basisregels) en 'aanduidingen' (aanvullende of afwijkende regels ten opzichte van de basisregels of andere aanduidingen). Tenslotte zijn er ook een aantal 'procedurele bepalingen'. Aan de hand van deze systematiek wordt onderstaand het plan voor de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de Verordening ruimte 2014.

Hoofdstuk 3: Structuren

Artikel 7 Gemengd landelijk gebied

Toetsingskader

Het plangebied is opgenomen binnen 'gemeng landelijk gebied'. In een bestemmingsplan dat is gelegen in het gemengd landelijk gebied dient een onderscheid te worden gemaakt tussen twee verschillende gebiedstypen. Dit betreft de gebiedstypen waar een ‘gemengde plattelandseconomie’ wordt nagestreefd of waar een ‘in hoofdzaak agrarische economie’ wordt nagestreefd. In de toelichting dient een verantwoording te worden opgenomen waaruit blijkt dat het aanwijzen van bestemmingen in het bestemmingsplan een uitwerking is van het beleid ten aanzien van één van de beide gebiedstypes.

Op delen van het gemengd landelijk gebied is een aanduiding 'zoekgebied stedelijke ontwikkeling' of 'integratie stad-land' gelegd. Indien toepassing wordt gegeven aan de mogelijkheden voor stedelijke ontwikkeling geldt deze bepaling niet.

Uitsnede kaartbeeld 'Integrale plankaart met structuren en aanduidingen' van de SVRO, partiële herziening 2014. Plangebied binnen rode omlijning (Bron: provincie Noord-Brabant, 2014)

Raster: aanduiding 'zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling'

Beoordeling

Het plangebied is in zijn geheel tevens opgenomen binnen de aanduiding 'zoekgebied stedelijke ontwikkeling'.

Conclusie

Gezien de ligging van het plangebied binnen de aanduiding 'zoekgebied stedelijke ontwikkeling, stedelijk concentratiegebied' is het bepaalde in omschreven artikel is niet van toepassing.

Hoofdstuk 4: Aanduidingen

Artikel 8.1: Stedelijke ontwikkeling in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling

Toetsingskader

Het plangebied is in de Verordening ruimte 2014 gelegen in het 'zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, stedelijk concentratiegebied'. Deze aanduiding is opgenomen voor de gronden, waarop wordt beoogd de woningbouwlocatie te realiseren.

In gebieden 'zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling' is een stedelijke ontwikkeling, in afwijking van het bepaalde in artikel 4.2 ('Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.'), onder voorwaarden mogelijk. De voorwaarden hebben betrekking op de volgende aspecten:

• a. de stedelijke ontwikkeling aansluit bij het bestaand stedelijk gebied of plaatsvindt in een nieuw cluster van stedelijke bebouwing;
• b. bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting van de stedelijke ontwikkeling wordt rekening gehouden met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied zelf en in de naaste omgeving, waaronder mede begrepen de ontwikkeling van een groene geleding ten behoeve van ecologische en landschappelijke verbindingen, door deze in de planontwikkeling te betrekken.

Beoordeling

Bij toetsing aan de gestelde randvoorwaarden voor stedelijke ontwikkeling in het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling kan het volgende worden gesteld:

• a. De stedelijke ontwikkeling aansluit bij het bestaand stedelijk gebied of plaatsvindt in een nieuw cluster van stedelijke bebouwing.

De ontwikkeling van het woonlocatie Driestapelenhof vindt plaats aansluitend aan het bestaande stedelijke gebied van Kaatsheuvel. Zo grenst het plangebied in het noorden en zuiden aan twee bebouwingslinten die zijn aangemerkt als bestaand stedelijk gebied en sluit het plangebied daarnaast in het oosten direct aan bij het bestaand stedelijk gebied van de kern Kaatsheuvel.

• b. Bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting van de stedelijke ontwikkeling wordt rekening gehouden met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied zelf en in de naaste omgeving, waaronder mede begrepen de ontwikkeling van een groene geleding ten behoeve van ecologische en landschappelijke verbindingen, door deze in de planontwikkeling te betrekken.

Een deel van de opzet van de woningbouwlocatie Driestapelenhof bestaat uit een voortzetting van de bestaande lintbebouwing langs de weg (Driestapelenstoel). Het andere deel van de locatie heeft betrekking op de realisatie van een 'boerenerf' met zicht op het achtergelegen landschap. Door de oriëntatie en de vormgeving van de woningen wordt een harde confrontatie tussen de nieuwe bebouwing en het omliggende landschap vermeden. De randen van het plangebied worden voorzien van een landschappelijke beëindiging/begrenzing .

Conclusie

Gesteld kan worden dat de onderhavige ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteiten en structuren van de westelijke rand van Kaatsheuvel versterkt.

Hoofdstuk 2: Algemene regels

Artikel 3.1: Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit

Toetsingskader

Een ruimtelijk plan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet bijdragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, in het bijzonder aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Het gaat hier om vier aspecten:

• a. Toepassing van het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.
  Uitbreiding van het op grond van het geldende bestemmingsplan toegestane ruimtebeslag is slechts toegestaan mits de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen dat toegestane ruimtebeslag te doen plaatsvinden. Ook dient te worden voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.
• b. Gevolgen ontwikkeling voor het plangebied en omgeving.
  In het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, de cultuurhistorische waarden, de ecologische waarden, de aardkundige waarden en de landschappelijke waarden alsmede de op grond van deze verordening toegelaten ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheid.
• c. Passendheid omvang beoogde bebouwing in de omgeving.
  De omvang van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, in het bijzonder wat betreft de omvang van de beoogde bebouwing, dient te passen in de omgeving.
• d. Afwikkeling van personen en goederenvervoer.
  Een op de beoogde ruimtelijke ontwikkeling afgestemde afwikkeling van het personen- en goederenvervoer, waaronder een goede aansluiting op de aanwezige infrastructuur van weg, water of spoor, waaronder ook openbaar vervoer, dient te zijn verzekerd.

Beoordeling

Bij toetsing aan de vier aspecten van de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit kan het volgende worden gesteld.

• a. Toepassing van het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.
  Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 22 nieuwe woningen in het te ontwikkelen locatie Driestapelenhof. De woningen vormen een belangrijke invulling van de vraag naar woningen binnen de gemeente Loon op Zand (zie QuickScan Woningbouwprogramma 2016).
  Met de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Driestapelenhof wordt voldaan aan de regionale behoefte van het realiseren van een landelijk woonmilieu. De keuze voor het bouwen naar deze behoefte, verkleint de mogelijkheden om de woningen binnen het bestaande stedelijke gebied van Kaatsheuvel te ontwikkelen. De gemeentelijke QuickScan laat tevens zien dat ook de feitelijke mogelijkheden ontbreken. In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik wordt daarnaast opgemerkt dat voor de ontsluiting van de woonlocatie voor een belangrijk deel gebruikt wordt gemaakt van de bestaande wegenstructuur.
  In dit artikel van de Verordening ruimte 2014 wordt eveneens verwezen naar het verplicht toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is, hiervoor onder 'Nationaal beleid' reeds getoetst.
• b. Gevolgen ontwikkeling voor het plangebied en omgeving.
  Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan geeft een beschrijving van woningbouwontwikkeling in relatie tot de omgeving van het plangebied. De landschappelijke inpassing is vastgelegd in de stedenbouwkundige opzet en de inrichting van het woongebied.
  Hoofdstuk 4 van het bestemmingsplan gaat in op de planeffecten van de ontwikkelingen. De consequenties voor de waterhuishouding, flora en fauna, bodem, cultuurhistorie en archeologie zijn onderzocht en beschreven in dit hoofdstuk. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling voldoet aan alle relevante wet- en regelgeving.
• c. Passendheid omvang beoogde bebouwing in de omgeving.
  De woonlocatie Driestapelenhof heeft een relatief geringe omvang. De locatie is duidelijk ingekaderd door bestaande elementen in de directe omgeving: de weg Driestapelenstoel, de aangrenzende woningen en de opgaande beplanting op de perceelsgrenzen. Met de verschillende woningtypes en bouwvormen wordt aangesloten op de bestaande bebouwing in de omgeving.
• d. Afwikkeling van personen en goederenvervoer.
  De nieuwe woonlocatie wordt deels ontsloten via een nieuw aan te leggen insteekweg/hofje, die uitweegt op de bestaande weg Driestapelenstoel. Deze weg kan het extra verkeer verwerken. Ook kunnen bewoners gebruik maken van de OV-voorzieningen die op korte afstand van het woongebied aanwezig zijn. Op circa 200 meter afstand aan de Erasstraat en op ruim 400 meter aan het Paulus Potterplein zijn bushaltes gesitueerd.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het onderhavige plan bijdraagt aan de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit buiten het bestaand stedelijk gebied en hiermee passend is in het provinciale beleid.

Artikel 3.2: Kwaliteitsverbetering van het landschap

Toetsingskader

De Verordening ruimte stelt dat een ruimtelijke plan als bedoeld in artikel 3.2 een verantwoording dient te bevatten van de wijze waarop financieel, juridisch en feitelijk is verzekerd dat de realisering van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied waarop de ontwikkeling haar werking heeft of van het gebied waarvan de gemeente voorgenomen ontwikkeling in hoofdlijnen heeft beschreven.

Het vierde lid van dit artikel bepaalt dat indien een kwaliteitsverbetering, zoals hierboven beschreven, niet is verzekerd, het ruimtelijke plan slechts kan. worden vastgesteld, indien een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds is verzekerd.

In 2011 is, in navolging en detaillering van art. 3.2 van de Verordening ruimte, de 'Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap, de rood-met-groen-koppeling' door de provincie Noord-Brabant opgesteld. In deze handreiking zijn methodieken uitgewerkt om invulling te geven aan het principe van kwaliteitsverbetering. Door de samenwerkende gemeenten in Midden-Brabant is een uitwerking van deze regeling opgesteld: 'Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant'. In de regeling wordt een onderscheid gemaakt in drie verschillende categorieën nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij de in de handreiking genoemde methodes telkens in een andere mate van toepassing zijn.

Beoordeling

Voor ontwikkelingen in de gebieden die buiten het bestaand stedelijk gebied vallen is versterking van de landschappelijke kwaliteit aan de orde. De werkafspraken beschrijven een dergelijke ontwikkeling als categorie 3: 'ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn en waarbij sprake is van een (substantiële) invloed op het landschap (zowel landschappelijke inpassing als ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist)'.De ontwikkeling Driestapelenhof valt binnen deze categorie.

Voor deze categorie hanteren de werkafspraken een bijdrage van 1% van de uitgifteprijs voor kwaliteitsverbetering van het landschap. Investeren in kwaliteitsverbetering kan in het plangebied zelf of elders in de gemeente of de regio.

De gemeente investeert bij voorkeur in kwaliteitsverbetering binnen het plangebied. De woonlocatie Driestapelenhof biedt binnen het plangebied en aan de westkant in principe ruimte voor een fysieke kwaliteitsverbetering van het landschap. Wanneer blijkt dat binnen het plangebied onvoldoende investeringen mogelijk zijn, worden de hiervoor beschikbare (resterende) middelen in het fonds voor kwaliteitsverbetering gestort. Hierover worden nadere afspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

Conclusie

Ten behoeve van het onderhavige plan wordt een evenredige investering in het landschap gedaan in de vorm van landschappelijke inpassing. Daarnaast wordt een bijdrage geleverd aan de kwaliteitsverbetering van het landschap. De exacte hoogte van de bijdrage is afhankelijk van de fysieke investeringen.

3.2.2 Conclusie

Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan. De locatie is opgenomen in het gemeentelijk woningbouwbeleid en maakt indirect onderdeel uit van de regionale afspraken zoals vastgelegd in de Regionale Agenda Wonen 2016 voor de regio Midden-Brabant. Daarnaast wordt voorzien in de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteitsverbetering van het landschap.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Loon op Zand 2030

Toetsingskader

Op 5 maart 2015 is door de gemeenteraad de Structuurvisie Loon op Zand 2030 vastgesteld. Om niet alleen recht te doen aan het meer abstracte toekomstbeeld, maar juist ook aan het scheppen van concrete kaders bestaat de structuurvisie opgedeeld in 2 hoofddelen. Deel A (het raamwerk en de visie) en een deel B (het projectenplan met daarin de geselecteerde projecten, de uitgangspunten en de haalbaarheid). De visie is daarmee niet alleen een kader, maar tevens een aanjager voor toekomstige ontwikkelingen. Zij moet niet alleen de gemeente zelf, maar juist ook ondernemers, bewoners en andere overheden uitnodigen tot initiatieven en acties.

De visie gaat uit van een hoofdambitie: behouden en waar mogelijk versterken van de bestaande kwaliteiten en het op adequate wijze inspelen op trends en ontwikkelingen. De belangrijkste ambities in relatie tot onderhavig plan zijn gericht op:

• behouden en versterken van de eigen identiteit van groene en recreatieve gemeente, met alle positieve kenmerken van het streekeigene van Midden- Brabant;
• behouden en versterken van het contrast met de nabij gelegen stedelijke gebieden: de landelijke en groene gemeente Loon op Zand als groene voortuin van de omliggende steden;
• verruimen van het aanbod aan kwalitatief aantrekkelijke woonmilieus;

Ten aanzien van woningbouw stelt de visie voor onderhavig plan het volgende:

Behoud van een dynamische samenleving

Om de drie dorpen vitaal en leefbaar te houden, is een evenwichtige bevolkingsopbouw van groot belang. Nieuwe ontwikkelingen zoals woningbouw zijn vooral een middel om dit te bereiken (en geen doel op zichzelf). Gestreefd wordt naar een gevarieerde woningvoorraad waar ruimte is voor diverse leeftijds-, huishoudens- en inkomensgroepen. Belangrijk wordt gevonden dat inwoners, maar ook mensen van buiten kunnen kiezen uit verschillende aantrekkelijke woonmilieus. De bijzondere kwaliteiten die het wonen in de gemeente Loon op Zand aangenaam maken, dienen te worden benut. Een hoge ruimtelijke kwaliteit in bestaand en nieuw stedelijk gebied is daarbij van groot belang.

Zorgvuldig en stapsgewijs

Bij woningbouw wordt het accent op vernieuwing van binnenuit gelegd, op 'inbreiding' (in bestaand bebouwd gebied) in plaats van op uitbreiding. Hiermee wordt aangesloten op 'de ladder voor duurzame verstedelijking' die het Rijk op 1 oktober 2012 aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft toegevoegd. Enerzijds wordt ervoor gezorgd dat het buitengebied minimaal verstedelijkt en de uitstraling van een landelijke gemeente wordt behouden. Anderzijds is inbreiding (door herstructurering of transformatie) een middel om de ruimtelijke knelpunten in bestaande bebouwde gebieden aan te pakken. Omdat niet de volledige woningbehoefte op inbreidingslocaties kan worden opgevangen, zijn er enkele uitbreidingslocaties voor nieuwe woongebieden vastgelegd. Dit zijn de locaties Sweensstraat-West fase 1 en Sweensstraat fase 2 t/m 4 (aan de westzijde van Kaatsheuvel), Driestapelenstoel (zuidwestzijde Kaatsheuvel) en Molenwijck fase 3 en 4 (aan de zuidoostzijde van Loon op Zand).

Per locatie/gebied wordt bekeken wat de wensen en mogelijkheden zijn; kortom: uitgegaan wordt van maatwerk. Daartoe wordt de woonvisie geactualiseerd en vervolgens wordt periodiek de behoefte gemonitord, zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (woningtypologieën en gewenste woonmilieus). Hierbij wordt rekening gehouden met de woningbouw- afspraken die in regionaal verband zijn gemaakt. Op basis daarvan worden nieuwe ontwikkelingen al dan niet in gang gezet.

Uitsnede visiekaart van de Structuurvisie Loon op Zand 2030. De ligging van het plangebied Driestapelenhof (vml. Driestapelenstoel) is globaal geduid met een rode omlijning.

Beoordeling

De ontwikkeling van het voorliggende plan Driestapelenhof past binnen de uitgangspunten die zijn vastgelegd in de gemeentelijke structuurvisie. Met name in westelijke richting van Kaastheuvel worden nog ontwikkelingsmogelijkheden voorzien. Driestapelenhof is gelegen aan de zuidwestzijde van Kaatsheuvel. Ontwikkelingsmogelijkheden kunnen worden benut ten behoeve van het realiseren van woningbouw, mits wordt voorzien in een kwalitatief aantrekkelijk woonmilieu dat aansluit bij de behoefte. In het onderhavige plan wordt ingezet op het realiseren van een landelijk woonmilieu met een relatief lage bebouwingsdichtheid. Daarnaast is er in het plan veel aandacht voor het handhaven van bestaand groen, het realiseren van nieuw groen en het behouden van de relatie met het buitengebied. Door deze opzet wordt aangesloten bij de ambitie uit de Structuurvisie.

In de structuurvisie is er naast het aanwijzen van gebieden en de verstedelijkingsstrategie eveneens aandacht voor de wijze van realiseren van uitbreidingslocaties. Aangezien het op deze locatie om een beperkt aantal woningen gaat, is een fasering niet nodig.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling van het nieuwe woongebied Driestapelenhof is in overeenstemming met de gemeentelijke structuurvisie.

3.3.2 Woonvisie-plus 2009 + QuickScan woningbouwprogramma 2016

Toetsingskader

De woonvisie van de gemeente Loon op Zand is op 29 mei 2009 vastgesteld en heeft als titel 'Een woongemeente met uitstraling - Woonvisie-plus'. Deze woonvisie geeft een doorkijk naar de ontwikkelingen en de visie daarop tot 2015 met een doorkijk naar 2020. De gemeente Loon op Zand zet in op versterking van het woon- en leefklimaat in de dorpskernen. Voor ieder jaar wordt een QuickScan uitgevoerd naar alle woningbouwinitiatieven in de gemeente en daarbij een prioritering van de woningbouwinitiatieven.

Voor de inhoudelijke behandeling van de woonvisie en de QuickScan wordt verwezen naar paragraaf 3.1.2 onder 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

Beoordeling

Voor het woningbouwprogramma wordt uitgegaan van een gedifferentieerd programma met zowel goedkopere als duurdere woningen (zie onder 2.2, Planbeschrijving). Met het aantal woningen, de woningdifferentiatie, de beeldkwaliteit van de architectuur en de inrichting van de planlocatie wordt een landelijk woonmilieu toegevoegd aan Kaatsheuvel. Daarbij wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van het uitwisselen van woningbouwcategorieën vanwege de gewenste flexibiliteit, zonder dat dit afbreuk doet aan het landelijk woonmilieu.

Conclusie

De uitgangspunten van de Woonvisie en de QuickScan 2016 zijn vertaald in het bestemmingsplan. Daarnaast zijn ook de uitgangspunten van de marktconsultatie verwerkt in het bestemmingsplan.

3.3.3 Doorvertaling bestemmingsplan

Door de woningtypen niet definitief vast te leggen in dit bestemmingsplan kan adequaat worden ingespeeld op de actuele vraag uit de markt.

Hoofdstuk 4 Milieu- & omgevingsaspecten

4.1 Bodem

4.1.1 Regelgeving

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een project rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). De Wet bodembescherming heeft betrekking op landbodems; waterbodems vallen onder de Waterwet. Op grond van de Woningwet en de Bouwverordening dient voor elke individuele bouwlocatie aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor de beoogde bebouwing, alvorens een bouwvergunning kan worden verleend.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan is de vraag of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel. Het vaststellen van de bodemkwaliteit wordt bij het opstellen/herzien van een bestemmingsplan alleen van belang geacht voor de locaties waar ontwikkelingen gepland zijn (zoals functiewijzigingen, bouwen, graven/ophogen). Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden of de bodemkwaliteit een belemmering op kan leveren voor de realisering hiervan. Bijna altijd is het mogelijk om bodem geschikt te maken voor het gewenste gebruik. Het is echter mogelijk dat een plan financieel onuitvoerbaar wordt, bijvoorbeeld omdat de kosten van de sanering te hoog zijn. Bij een wijziging van de bestemming of van de functie wordt een bodemonderzoek alleen noodzakelijk geacht, indien deze wijziging tevens een meer gevoelige vorm van bodemgebruik inhoudt (bijvoorbeeld van bedrijvigheid naar wonen).

4.1.2 Onderzoek

De voorgenomen ontwikkeling betreft de bouw van woningen en bijbehorende voorzieningen. Aangezien het hier gaat om een gevoelige bestemming is een onderzoek naar de kwaliteit van de bodem noodzakelijk.

Met het oog op de planontwikkeling is door Boot organiserend ingenieursburo op de bouwlocatie een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in het rapport d.d. 24 juni 2016 (documentnummer P15-0714-003 vs. 2).

In het uitgevoerde onderzoek wordt geconcludeerd dat de kwaliteit van bodem en grondwater in milieuhygiënische zin geen belemmering vormt voor het voorgenomen gebruik: wonen met tuin.

4.1.3 Doorvertaling bestemmingsplan

Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.2 Geluid

4.2.1 Regelgeving

Op basis van artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) dienen bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de waarden als bedoeld in art. 82 t/m 85 van de Wgh in acht te worden genomen, indien dat plan gelegen is in een zone rondom een weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en (het betreffende onderdeel van) dat plan mogelijkheden biedt voor:d

• de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2 Bgh - het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012);
• de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg;
• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid).

De onderzoekszone voor wegen zoals bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh is afhankelijk van de hoeveelheid rijbanen. Onderstaande tabel geeft hier een overzicht van:

	Stedelijk	Buitenstedelijk
Aantal rijstroken	Aantal meter aan weerszijden van de weg
5 of meer	350 m	600 m
3 of 4	350 m	400 m
1 of 2	200 m	250 m

Artikel 74 lid 2 Wgh regelt dat, indien de bovengenoemde ontwikkelingen zijn gelegen binnen een als 'woonerf' aangeduid gebied of in een zone nabij wegen waarvoor een maximum snelheidsregime van 30 km/u geldt, de betreffende waarden niet in acht hoeven te worden genomen.

Uit een akoestisch onderzoek moet blijken of, indien sprake is van een van de bovengenoemde ontwikkelingen binnen een zone als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh, deze binnen de waarden valt zoals deze voor diverse typen ontwikkelingen is vastgelegd in de Wgh. De grenswaarde voor de toelaatbare etmaalwaarde van de equivalente geluidbelasting van wegen binnen zones langs wegen is voor woningen 48 dB. In bijzondere gevallen is een hogere waarde mogelijk. Burgemeester en Wethouders zijn binnen de grenzen van de gemeente en onder voorwaarden bevoegd tot het vaststellen van een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting.

4.2.2 Onderzoek

Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is een akoestisch onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn neergelegd in het rapport d.d. 11 april 2016 (projectnummer VL.1547.R01).

Het plangebied grenst aan de wegen de Driestapelenstoel en de Europalaan (in het verlengde van de Driestapelenstoel). Deze wegen hebben een maximale rijsnelheid van 50 km/uur en bestaan ter hoogte van het plangebied uit één of twee rijstroken en zijn gelegen binnen stedelijk gebied. De geluidzone bedraagt 200 meter. De geplande woningbouw ligt op circa 10 tot 50 meter afstand van de Driestapelenstoel en circa 12 tot 60 meter van de overgang naar de Europalaan. Hiermee ligt het plangebied binnen de geluidzone van beide wegen.

Voor deze wegen heeft toetsing aan de Wet geluidhinder plaatsgevonden.

Uit deze toetsing is gebleken, dat voor de geplande woningen aan de Driestapelenstoel binnen het bouwvlak ten noorden van de bestaande woning Driestapelenstoel 16 voor de naar de weg gekeerde gevel de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Voor het bouwvlak ten zuiden van Driestapelenstoel 16 betreft dit de woning gepland binnen het noordelijke deel van dat bouwvlak.

De woningen gepland aan de insteekweg/het hofje voldoen ruimschoots aan de voorkeursgrenswaarde.

Voor de locaties waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, geldt dat maatregelen om het verkeerslawaai te beperken, bijvoorbeeld door middel van een geluidscherm op met name stedenbouwkundige bezwaren stuit. Derhalve is voor realisering van deze herziening van het bestemmingsplan een hogere waarde noodzakelijk. Een hogere waarde is mogelijk, omdat de berekende waarden voor de betreffende woningen niet hoger zijn dan de ter zake geldende wettelijk norm van 63 dB.

4.2.3 Doorvertaling bestemmingsplan

Mits de noodzakelijk hogere waarde wordt verleend, vormt het aspect 'geluid' geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

 

4.3 Luchtkwaliteit

4.3.1 Regelgeving

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld te worden gebracht.

De Wet luchtkwaliteit van 15 november 2007, opgenomen in hoofdstuk 5, onder titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) gaat in op luchtkwaliteitseisen. In Bijlage 2 van de Wm zijn wettelijke grenswaarden vastgelegd van onder andere de stoffen stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10), benzeen (C6H6), zwaveldioxide (SO2), lood (Pb) en koolmonoxide (CO).

Projecten dienen te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor vergunningverlening als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden.

In artikel 2 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is opgenomen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de zogenaamde '3% grens' niet wordt overschreden. Na vaststelling van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) op 1 augustus 2009 is deze grens gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

In artikel 4 van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

De wettelijke ondergrens voor onderzoek bedraagt:

• 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
• 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Onderhavige ontwikkeling betreft de bouw van maximaal 22 woningen. Gesteld kan worden dat dit plan in verhouding tot de wettelijke ondergrens voor onderzoek, gelegen op de bouw van 1.500 woningen, niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.

4.3.2 Doorvertaling bestemmingsplan

Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'luchtkwaliteit' geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

4.4.1 Regelgeving

Wanneer ruimtelijke ontwikkelingen in de directe omgeving van inrichtingen en/of bedrijven worden gerealiseerd, zal een milieukundig onderzoek uit moeten wijzen in hoeverre er sprake is van mogelijke beperkingen ten gevolge van de aanwezige inrichtingen en of bedrijven. Maar ook andersom dient aandacht te worden besteed aan de rechten van de aanwezige inrichtingen en/of bedrijven. Het is immers niet de bedoeling dat nieuwe ontwikkelingen de huidige bedrijfsvoering in de directe omgeving zullen beperken.

Voor het vaststellen van de genoemde minimale richtafstanden tussen inrichtingen en milieugevoelige functies worden in de regel de lijsten zoals deze zijn opgenomen in de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' gebruikt. Daarbij wordt o.a. gekeken naar de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar en zo nodig naar het risico op bodem- of luchtverontreiniging. Bedrijven zijn in de VNG-handreiking ingedeeld in categorieën met bijbehorende gewenste richtafstanden tot milieugevoelige functies. De categorieën geven de zwaarte van bedrijvigheid en mogelijke milieuhinder weer. De richtafstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied.

Richtafstanden VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'

Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de richtafstanden voor verschillende bedrijfscategorieën ten opzichte van een woonwijk en gemengd gebied. Indien de richtafstand niet wordt overschreden, kan verdere toetsing voor het aspect in beginsel achterwege blijven: inpassing is dan mogelijk. Indien er sprake is van een kortere afstand dan de richtafstand, is onderzoek noodzakelijk.

In de omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gevestigd, waarvan de hindercontour op basis van richtafstanden als genoemd in de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' zich over het gehele plangebied of een deel daarvan uitstrekt.

4.4.2 Doorvertaling bestemmingsplan

Het aspect 'bedrijfsmilieuhinder' vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.5 Externe veiligheid

4.5.1 Regelgeving

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid rondom externe veiligheid is vastgelegd in circulaires, regelingen, AMvB's en wetten.

In Nederland worden twee maten gehanteerd voor externe veiligheidsrisico's, namelijk het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Bij het plaatsgebonden risico (PR) gaat het om de kans per jaar dat een denkbeeldig persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen als deze persoon zich onafgebroken en onbeschermd in de nabijheid van een risicovolle inrichting of transportas bevindt. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven als een contour rondom de risicovolle inrichting of de transportas.

Het groepsrisico (GR) is de cumulatieve kans dat een (werkelijk) aanwezige groep van 10, 100 of 1.000 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico moet verantwoord worden voor het gebied waarbinnen zich de gevolgen van een incident met gevaarlijke stoffen voordoen. Dit is de zogenaamde 1 %-letaliteitsgrens; de afstand vanaf een risicobedrijf waarop nog slechts 1 % van de blootgestelde mensen in de omgeving overlijdt bij een ongeval op het risicobedrijf (invloedsgebied).

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein, bijvoorbeeld rondom chemische fabrieken, LPG-tankstations en spoorwegemplacementen waar goederentreinen met gevaarlijke stoffen rangeren. Het besluit is op 27 oktober 2004 in werking getreden.

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Daarin wordt geregeld hoe een gemeente moet omgaan met risico’s langs relevante buisleidingen. De hogedruk gasleidingen van de Gasunie zijn het meest relevant.

Op 1 april 2015 is de regeling ‘Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen’ in werking getreden. Het Basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Uit de Risicokaart van de provincie Noord-Brabant kan worden geconcludeerd dat het plangebied niet is gelegen binnen een invloedsgebied van een inrichting met gevaarlijke stoffen, van een transportroute noch van een buisleiding.

4.5.2 Doorvertaling bestemmingsplan

Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.6 Watertoets

4.6.1 Nationaal beleid

Nationaal Waterplan

In december 2009 is het Nationaal Waterplan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voor- gaande nota's waterhuishouding. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Het plangebied ligt in het gebied 'Hoog Nederland. Hoog Nederland is grotendeels vrij afwaterend, dat wil zeggen dat het water onder vrij verval naar de rivieren en de zee stroomt. Het gebied bevat enkele scheepvaartkanalen die door het rijk worden beheerd en daarnaast vooral regionale wateren in beheer bij de waterschappen. Kenmerkend voor dit deelgebied is de directe samenhang tussen het grond- en oppervlaktewatersysteem en de van nature meanderende beken met aangrenzende beekdalgronden die incidenteel in tijden van extreem natte perioden op natuurlijke wijze kunnen overstromen. De belangrijkste wateropgaven voor hoog Nederland zijn watertekort, grondwater, wateroverlast en waterkwaliteit. De wateropgaven worden zoveel mogelijk geïntegreerd opgepakt.

4.6.2 Provinciaal beleid

Het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021, vastgesteld op 18 december 2015 en in werking getreden 22 december 2009, beschrijft het strategische waterbeleid voor Noord-Brabant op hoofdlijnen en maakt duidelijk hoe aan het beleid uitvoering wordt gegeven. De integrale hoofddoelstelling is 'een goed, veilig en gezond woon- en vestigingsklimaat voor de huidige en toekomstige bewoners en bedrijven met behoud van voldoende natuurlijke hulpbronnen voor toekomstige generaties'.

Dit wordt voor wat betreft het aspect 'water' vertaald in de volgende maatschappelijke doelen:

• voldoende water voor mens, plant en dier;
• schone en gezonde leefomgeving (bodem, water en lucht);
• bescherming van Brabant tegen overstromingen en externe risico’s.

4.6.3 Regionaal waterbeleid

Op 14 oktober 2015 is door het algemeen bestuur van het Waterschap Brabantse Delta het Waterbeheerplan 2016 - 2021 vastgesteld. Het Waterbeheerplan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Het plan is gericht op het bereiken van een gezonde leefomgeving voor mens, plant en dier.

Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwaliteit en kwantiteit) binnen het plangebied. Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer.

4.6.4 Gemeentelijk beleid

Het Water- en rioleringsplan (2011-2015) en het milieubeleidsplan vormen het beleidskader riolering en water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater zijn vastgelegd in het verbrede gemeentelijk rioleringsplan van de gemeente Loon op Zand.

4.6.5 Waterparagraaf

In opdracht van de initiatiefnemer heeft RE-Infra B.V. de waterhuishouding voor de planontwikkeling Driestapelenhof nader uitgewerkt. Deze uitwerking is neergelegd in het rapport Waterhuishoudkundig plan Driestapelenhof te Kaatsheuvel, versie 3 d.d. 7 oktober 2016 (rapportnummer RI15047). Het rapport is als bijlage 3 aan deze toelichting toegevoegd.

De resultaten van het overleg met het waterschap Brabantse Delta zijn verwerkt in deze versie van het waterhuishoudkundig plan. Dit overleg heeft geresulteerd in een extra bijlage bij deze toelichting: bijlage 4, Toevoeging Waterhuishoudkundig plan d.d. 90 november 2016.

In het rapport is de waterparagraaf als volgt opgenomen.

Algemeen

Ter plaatse van de Driestapelenstoel te Kaatsheuvel wordt nieuwbouw gerealiseerd bestaande uit circa 21-22 woningen. Het gehele werkterrein is ca. 1,0 hectare groot.

Op basis van metingen, uitgevoerde (geohydrologische) onderzoeken en literatuurstudie kan het volgende worden gezegd over het plangebied:

• Het huidige maaiveld binnen het plangebied varieert tussen +3,80 m NAP (ten noordwesten van het plangebied) en +4,30 m NAP (ten zuidoosten van het plangebied).
• De bodem bestaat over het algemeen uit zand, zeer fijn, zwak tot matig siltig en sterk humeus. Binnen het plangebied zijn op verschillende locaties verspreid over het terrein leemlagen (sterk zandig) aanwezig met diktes variërend tussen 0,25 m en 1,40 m.
• Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door een B-watergang, aan de oostzijde door een A-watergang en aan de zuidzijde door een B-watergang.Vanwege de hoogte van de bodem zijn deze allen droogvallend.
• De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) is bepaald op +3,60 m NAP.

Door gemeente Loon op Zand en Waterschap Brabantse Delta zijn uitgangspunten en randvoorwaarden gesteld betreffende de waterhuishouding. Zo dient onder andere het rioleringsplan minimaal gebaseerd te zijn op een gescheiden rioolsysteem. De waterberging voor het plan dient binnen het plangebied te worden gerealiseerd (Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen). Rekening dient te worden gehouden met een bergings-compensatie eis van 60 mm.

Omgaan met grondwater

Op grond van de grondwaterstanden blijkt ten behoeve van de beoogde bestemming niet overal voldoende ontwateringsdiepte aanwezig te zijn. Het terrein zal op sommige plaatsen licht opgehoogd moeten worden om voldoende ontwateringsdiepte te hebben. De maatgevende aanlegpeilen zijn als volgt:

• woningen met kruipruimte, minimale aanlegpeil +4,50 m NAP;
• wegen, minimale aanlegpeil +4,30 m NAP;
• maaiveld groen, minimale aanlegpeil +4,10 m NAP.

Indien de geadviseerde aanlegpeilen worden gehanteerd worden, er verder geen negatieve gevolgen verwacht voor de voorkomende grondwaterstanden en -stroming. Er hoeven geen voorzieningen, zoals drainagesystemen, te worden getroffen om overlast te voorkomen.

Omgaan met oppervlaktewater

De bestaande watergangen aan de oost- en zuidzijde worden verbreed met maximaal 2.0 m en een totale breedte van boveninsteek tot boveninsteek van 5.0 m. De verbreding isnoodzakelijk om het toenemend verhard oppervlak van de toekomstige percelen te kunnen compenseren. Om de toekomstige ontsluiting van het hofje en de woningen aan Driestapelenstoel te realiseren, zullen op enkele locaties dammen met duikers moeten worden aangelegd. De diameter van de aan te leggen duikers is 500 mm. De uitritten van woningen aan Driestapelenstoel zijn gecombineerd om een zo beperkt mogelijk aantal dammen te creëren. Vanuit de bergingsvoorziening in het openbaar gebied en de toekomstige particulieren percelen zullen gereguleerde afvoeren worden aangelegd die maximaal 2 l/s/ha lozen richting het oppervlaktewater.

Omgaan met hemelwater

Vanwege de relatief hoge grondwaterstand en het beperkte oppervlakte groen in de toekomstige openbare ruimte, is in dit plan gekozen om het hemelwater direct onder de toekomstige verharding te bergen en te laten infiltreren. Aangezien de oppervlakte van de openbare ruimte binnen het plangebied minimaal is en het toenemend verhard oppervlak relatief groot, dient een deel van de toekomstige percelen het hemelwater op eigen terrein en in te verbreden watergangen te bergen. Gekozen is om het hemelwater op de percelen te bergen en te infiltreren in infiltratie-units. Het advies is om de aanleg en onderhoud van de infiltratie-units privaatrechtelijk vast te leggen.

Gezien de geringe doorlatendheid worden de infiltratie-units in verbinding gesteld met de A-watergang grenzend aan de percelen en vindt er gereguleerde afvoer plaats (landelijke afvoer). Hierdoor zullen de bergingsvoorzieningen geleidelijk leegstromen na een (extreme) bui. Door landelijke afvoer te combineren met een overstort (noodoverloop) zal bij extreme regenval het water niet voor problemen zorgen. Ten behoeve van onderhoud en ter voorkoming van het dichtslibben van de infiltratievoorziening wordt geadviseerd een zandvangputten, bladvangers en kolken met zandvang en korffilters toe te passen.

Het hemelwater dat valt op openbaar gebied en omliggende percelen zal bovengronds worden afgevoerd naar de openbare weg waar het op een verantwoorde wijze via kolken in een open wegfundatie wordt geborgen. Vanwege de aanwezige leemlagen in de ondergrond en de gemeten geringe doorlatendheid dient er grondverbetering toegepast te worden onder de open wegfundatie. De grond toegepast in de grondverbetering dient te voldoen aan de minimale doorlatendheid conform Leidraad Riolering om te kunnen infiltreren.

Het toepassen van een overstortvoorziening, met daarbij een gereguleerde afvoer (landelijke afvoer) richting de nabijgelegen A-watergang ten oosten van het plan, dient ervoor te zorgen dat het hemelwater bij extreme regenval niet voor problemen zorgt in het openbaar gebied.

Omgaan met vuilwater

Voor het inzamelen en transporteren van het afvalwater van het plangebied wordt aan beide zijden van het hofje een vuilwaterriool onder vrij verval aangelegd. Via dit vuilwaterriool wordt het vuilwater afgevoerd naar een rioolgemaal, vanaf waar het wordt afgevoerd naar het bestaande riool in Driestapelenstoel via een persleiding. Het extra aanbod aan vuilwater heeft geen negatieve gevolgen voor het rioolstelsel van Driestapelenstoel.De woningen welke niet grenzen aan het hofje worden met een verzamelriool onder vrij verval, parallel aan de A-watergang, afgevoerd naar een mini rioolgemaal. Vanaf het mini-rioolgemaal wordt het verpompt naar het bestaande vuilwaterriool in Driestapelenstoel. De woningen mogen niet worden aangesloten op het bestaande riool in Driestapelenstoel, omdat dit een overstortleiding betreft wat tot overlast kan leiden voor de woningen, bij extreme regenval.

4.6.6 Doorvertaling bestemmingsplan

Het aspect 'waterhuishouding' vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.7 Ecologie

4.7.1 Regelgeving

In Nederland is de bescherming van natuurwaarden in twee wetten geregeld, namelijk in de Flora- en faunawet (2002) en in de Natuurbeschermingswet (1998). De Natuurbeschermingswet is gericht op de bescherming van leefgebieden. Deze wet bepaald wat er wel en niet mag in de beschermde natuurgebieden. Activiteiten die mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor de natuurwaarden mogen niet plaats vinden zonder vergunning. Verder is iedereen verplicht zorgvuldig om te gaan met natuurgebieden, de zogenaamde zorgplicht.

De Flora- en faunawet is gericht op de bescherming van soorten. Deze wet beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en diersoorten, ook buiten beschermde natuurgebieden. Op grond van de Flora en faunawet is het verboden beschermde planten te vernielen of te beschadigen, beschermde dieren te verstoren, verwonden of te doden. Daarnaast is het verboden rust- en verblijfplaatsen van beschermde diersoorten te beschadigen, weg te nemen of te vernielen. Ontheffing van deze regels is onder voorwaarde mogelijk. Ontheffingen worden verleend door de Minister van Economische zaken, Landbouw en Innovatie (EL&I). Met ingang van de Wabo per 1 oktober 2010 is de Flora en faunawet ook 'aangehaakt' bij de Wabo-procedure. In plaats van een ontheffing Flora- en faunawet wordt er dan een zogenaamde 'verklaring van geen bedenkingen' (VVGB) afgegeven. Het afgeven van een VVGB vormt dan een onderdeel van de omgevingsvergunning. Het is echter nog steeds mogelijk om een aparte ontheffing aan te vragen bij het Ministerie van ELI, met als voordeel dat de doorlooptijd van de procedure korter kan zijn.

Naast de wettelijke verbodsbepalingen is er altijd sprake van een algemene zorgplicht. Iedereen dient voldoende zorg in acht te nemen voor dieren, planten en hun leefomgeving. Dit houdt onder andere in dat handelingen worden nagelaten die negatieve gevolgen hebben voor soorten of dat maatregelen worden genomen om negatieve gevolgen te voorkomen.

4.7.2 Onderzoek

Met het oog op de woningbouwontwikkeling is door Econsultancy een Quickscan flora en fauna uitgevoerd. De resultaten van deze quickscan zijn neergelegd in het rapport d.d. 4 december 2015 (project LOO.JAM.ECO1, rapportnummer 15106278).

Ten aanzien van het voorkomen van soorten planten en dieren wordt geconcludeerd dat, mits eventuele nestgelegenheden van broedvogels buiten het broedseizoen worden weggenomen en de zorgplicht in acht wordt genomen, er geen problemen met betrekking tot de Flora- en faunawet te verwachten zijn.

In het rapport wordt ook geconcludeerd dat vanwege de aanwezigheid van de Natura 2000-gebieden Langstraat en Loonse en Drunense Duinen en Leemkuilen op 2,3 km respectievelijk 2,7 km afstand van het plangebied aanvullend onderzoek noodzakelijk is.

Dit aanvullende onderzoek heeft plaatsgevonden in de vorm van een berekening ten behoeve van de Natuurbeschermingswet. De resultaten hiervan zijn neegelegd in het rapport d.d. 3 maart 2016 (project LOO.JAN.SSO, rapportnummer 15106278).

Uit de berekeningen, wordt geconcludeerd dat:

• er geen natuurgebieden zijn met rekenresultaten die hoger zijn dan de drempelwaarde;
• er geen toename van de depositie op de Natura2000-gebieden zal plaatsvinden;
• een melding of vergunningaanvraag in het kader van de Natuurbeschermingswet is niet aan de orde.

4.7.3 Doorvertaling bestemmingsplan

Het aspect 'ecologie' vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.8 Archeologie & cultuurhistorie

4.8.1 Regelgeving

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Met deze wetswijziging wordt de huidige Monumentenwet 1988 opgesplitst: een gedeelte (dat ziet op de fysieke leefomgeving) zal in 2019 opgaan in de Omgevingswet, het overige gedeelte is opgenomen in de nieuwe Erfgoedwet. Daarbij is voorzien in overgangsrecht. De bedoeling is dat in de Erfgoedwet een betere integratie met verschillende soorten erfgoed komt. Daarnaast worden de procedures uniformer en daarmee overzichtelijker.

Onderdelen van de Monumentenwet 1988 met betrekking tot de fysieke leefomgeving, worden opgenomen in de Omgevingswet. De aanwijzing van ruimtelijk cultureel erfgoed - beschermde stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen - en omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving, komen in 2019 in de Omgevingswet terecht en zijn dus niet in de Erfgoedwet geregeld. Hierbij wordt wel als vuistregel gehanteerd: omgang met het erfgoed in de Omgevingswet, duiding van het erfgoed in de Erfgoedwet.

De inwerkingtreding van de Omgevingswet staat gepland voor 2019. Voor de onderdelen die in de Omgevingswet zullen worden opgenomen is een overgangsregeling in de Erfgoedwet opgenomen voor de periode 2016-2019. De bepalingen uit de Monumentenwet 1988 die in 2019 naar de Omgevingswet over zullen gaan, blijven van kracht tot de Omgevingswet in werking treedt.

4.8.2 Onderzoek

Vooronderzoek

Door Econsultancy is een archeologisch onderzoek uitgevoerd naar de archeologische verwachtingswaarden van de in het plangebied gelegen gronden. De resultaten van dit onderzoek zijn neergelegd in het rapport d.d. 28 november 2015 (project LOO.JAN.ARC, projectnummer 15106277).

Uit het bureauonderzoek is naar voren gekomen dat het plangebied een middelhoge verwachting heeft voor het aantreffen van archeologische resten uit de perioden Laat-Paleolithicum tot en met de Middeleeuwen (Jagers-Verzamelaars en Landbouwers) en een lage verwachting voor de periode Nieuwe tijd. Op basis van deze constatering heeft vervolgens een inventariserend veldonderzoek plaatsgevonden.

De eindconclusie is dat de middelhoge verwachting voor de perioden Laat-Paleolithicum tot en met Middeleeuwen behouden blijft. Er is binnen het merendeel van het plangebied sprake van een deels intact natuurlijk bodemprofiel onder het matig dikke plaggendek, waardoor zowel eventueel aanwezige vuursteenvindplaatsen uit de perioden Laat-Paleolithicum t/m Vroeg-Neolithicum als archeologische vindplaatsen uit de perioden vanaf het Midden-Neolithicum (Landbouwers) nog (deels) intact kunnen zijn.

Op basis van het onderzoek wordt de aanbeveling gedaan om een vervolgonderzoek te laten uitvoeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek.

Het proefsleuvenonderzoek

Tijdens het proefsleuvenonderzoek is gebleken dat de aangetroffen bodemprofielen in sterke mate overeenkomen met de bodemopbouw zoals die is aangetroffen bij het verkennend booronderzoek in november 2015, waarbij er geen duidelijk afgebakende terreindelen zijn aan te wijzen waar het van nature gevormde bodemprofiel intact, deels intact aanwezig dan wel geheel ontbreekt. Binnen het plangebied is sprake van een matig dik plaggendek (circa 40 tot 45 cm dik), waaronder bij een aantal profielen een intact restant van het van nature gevormde veldpodzolprofiel is aangetroffen vanaf een restant van de inspoelings-Bhe-horizont of vanaf een restant van de overgangs-BC-horizont. Er zijn ook een aantal A/C-profielen aangetroffen, bestaande uit het plaggendek met direct hieronder de C-horizont. Het is waarschijnlijk dat voordat het gebied grootschalig werd ontgonnen ten behoeve van agrarisch gebruik er sprake was van microreliëf in het landschap en dat door opmenging van het plaggendek en wellicht in combinatie met egalisatiewerkzaamheden, dit microreliëf is afgevlakt. Hierbij zal de top van het dekzand van de iets hoger gelegen terreindelen tot iets grotere diepte zijn meegeroerd met het plaggendek dan wel zijn afgeschoven naar de wat lager gelegen terreindelen.

Binnen het plangebied zijn agrarische gebruikssporen aangetroffen in de vorm van ontginningsgreppels. Eén van deze greppels was tevens voorzien van een beschoeiing. Net zoals in het matig dikke plaggendek zijn in de vulling van deze greppels (dempingsmateriaal) voornamelijk fragmenten aardewerk, fragmenten bouwmateriaal en een enkel stuk glas. Dit materiaal dateert uit de perioden 18e - 20e eeuw en betreffen bemestingsresten die met het opgebrachte plaggendek van elders zijn aangevoerd, waarna een deel van het plaggendek als dempingsmateriaal van de ontginningsgreppels is gebruikt (egalisatie van het terrein). Een deel van de aangetroffen ontginningsgreppels heeft een ligging die goed overeenkomt met historisch kaartmateriaal uit het einde van de 19e eeuw (zie figuur 24). Daarnaast zal diverse malen herverkaveling hebben geleid tot het aanleggen van nieuwe ontginningsgreppels vanaf de periode van de ontginning van het gebied in de 18e eeuw.

Andere aangetroffen sporen in het zuidoostelijke deel van het noordelijk gelegen terreindeel betreffen sporen ontstaan als gevolg van het planten van jonge kweekbomen die ondersteund werden door kleine palen (als steun zodat de jonge bomen bij zware windstoten overeind bleven), enkele natuurlijke sporen en vrij omvangrijke sporen die waarschijnlijk het gevolg zijn van lokale zandwinning.

De aangetroffen sporen die zijn aangetroffen zijn van relatief recente datum en de ontginningsgeschiedenis van het gebied van Kaatsheuvel en omgeving is algemeen bekend. Er zijn geen archeologische vondsten gedaan of sporen aangetroffen die duiden op veel oudere menselijke activiteiten. Uit de waardering volgens door de KNA voorgeschreven wijze blijkt dat de vindplaats die is aangetroffen in principe behoudenswaardig is. Echter, nader onderzoek van de vindplaats, in de vorm van een opgraving, zal geen aanvullende informatie opleveren. Daarnaast is de ontginningsgeschiedenis van Kaatsheuvel en omgeving algemeen bekend.

De resultaten van het proefsleuvenonderzoek zijn vastgelegd in het rapport d.d. 20 juni 2016 (rapport LOO.JAN.APO, projectnummer 15126453).

Advies

De hoge waardering van de vindplaats, in de vorm van ontginningsgreppels daterend uit de 18e - 19e eeuw, leidt tot een advies: behoudenswaardig. Het is echter wel zo dat de locatie en richting van de ontginningsgreppels door middel van het uitgevoerde onderzoek voldoende bekend is geworden. Het is niet aannemelijk dat nader onderzoek van de vindplaats, in de vorm van een opgraving, veel aanvullende informatie zal opleveren. Daarnaast is de ontginningsgeschiedenis van Kaatsheuvel en omgeving algemeen bekend. Het selectieadvies is daarom dan ook om geen vervolgonderzoek uit te voeren en het plangebied vrij te geven voor verdere ontwikkeling.

Dit selectieadvies is voorgelegd aan het bevoegd gezag in kwestie, burgemeester en bethouders van de gemeente Loon op Zand en door middel van een selectiebesluit als zodanig bekrachtigd (beoordeling archeologisch rapport door de mevrouw J.A.S.M. Bosman, senior archeoloog, gemeente ’s-Hertogenbosch, afdeling SO/Erfgoed, d.d. 20 juni 2016). Met bovenstaand selectieadvies wordt ingestemd.

4.8.3 Doorvertaling bestemmingsplan

Archeologie

Het plangebied behoeft op basis van de hiervoor aangehaalde onderzoeken vanuit oogpunt van archeologie geen bescherming meer.

Cultuurhistorie

De gronden binnen het plangebied zijn onbebouwd en al lange tijd agrarisch in gebruik als grasland / weiland en een deel als paardenweide. Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

4.9 Geur

4.9.1 Regelgeving

Vergunningplichtige veehouderijen moeten voor wat betreft geur van dierenverblijven voldoen aan de Wet geurhinder en veehouderij. Verder dienen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht de beste beschikbare technieken te worden toegepast. Veehouderijen die onder het Activiteitenbesluit vallen, moeten voldoen aan de in dat besluit genoemde minimumafstanden en of norm voor de geurbelasting tot geurgevoelige objecten.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om stank veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening. De Wgv kent een aantal standaardnormen. Daarnaast hebben gemeenten de mogelijkheid gekregen om binnen een wettelijk bepaalde bandbreedte van deze standaardnormen af te wijken. Op deze wijze kan de gemeente een geurhinderbeleid vaststellen dat is afgestemd op de plaatselijke situatie.

4.9.2 Doorvertaling bestemmingsplan

In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven gevestigd die hinder veroorzaken. Het aspect 'geurhinder' vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Het aspect geur vanwege andere bedrijven dan agrarische bedrijven is onderdeel van de toetsing, zoals hiervoor heeft plaatsgevonden (paragraaf 4.4, Bedrijven en milieuhinder).

4.10 Leidingen

Langs de noordelijke rand van en net binnen het plangebied is een hoofdwaterleiding gelegen. Deze leiding dient in het bestemmingsplan te worden beschermd.

De betreffende leiding is in het bestemmingsplan via een dubbelbestemming opgenomen met een beschermingszone van 2,5 meter aan beide zijden van de leiding. In de bestemming is voor de beschermingsstrook een bouwverbod met afwijkingsmogelijkheid opgenomen na advies van de leidingbeheerder. Aan de bestemming is een vergunningstelsel gekoppeld voor werken en werkzaamheden.

Hoofdstuk 5 Juridische beschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In deze paragraaf worden de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en andere bestemmingsplannen van de gemeente Loon op Zand. Voor het bouwen is verder het Besluit omgevingsrecht (Bor) van belang. In het Bor zijn onder andere regels voor vergunningvrije bouwwerken opgenomen.

Hieronder wordt de opbouw en dergelijke van de regels kort toegelicht.

5.1.1 Inleidende regels

Begrippen 

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten 

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

In het tweede hoofdstuk komen de bestemmingen aan de orde.

5.1.2 Opbouw bestemmingen

Bestemmingsomschrijving 

Bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies zoals bedrijven, wonen, centrum etc. De aard van de toegelaten inrichtingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies.

Bouwregels

In de bouwregels worden voor alle hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding.

Specifieke gebruiksregels

In dit onderdeel kan worden aangegeven welke vormen van gebruik men in ieder geval strijdig acht met de bestemming. Het is niet de bedoeling alle mogelijke strijdig gebruiksvormen te noemen, maar alleen die, waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de doeleindenomschrijving.

Afwijken van de bouwregels 

In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde bouwregels.

Afwijken van de gebruiksregels 

In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde gebruiksregels.

5.1.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling 

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene gebruiksregels 

Deze bepaling bevat de vormen van gebruik, die in ieder geval strijdig zijn met de regels van het bestemmingsplan.

Algemene afwijkingsregels 

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven. 

5.1.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht 

Bouwwerken die op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel

Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2 Bestemmingsplan

Het bestemmingsplan kent 2 bestemmingen en 2 dubbelbestemmingen. Hieronder volgt in het kort een beschrijving van de bestemmingen.

Artikel 3 Verkeer

Deze bestemming is gelegd op de ontsluitingsweg, die aangelegd wordt om de woningen die op het binnengebied zijn geprojecteerd, te ontsluiten. Ook zijn de in-/uitritten op de Driestapelenstoel in deze bestemming opgenomen. Binnen deze bestemming zijn onder meer parkeervoorzieningen en straatmeubilair toegestaan.

Artikel 4 Wonen
Deze bestemming heeft betrekking op alle overige gronden binnen het plangebied en laat de bouw van vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen en aaneengebouwde woningen toe. Op de verbeelding is aangegeven waar welk type woning is toegestaan. Vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen langs de Driestapelenstoel en twee-onder-een-kap- en aaneengebouwde woningen op het binnengebied. Het maximale aantal woningen is vastgelegd op 23. Dit is inclusief de bestaande woning Driestapelenstoel 16.

De hoofdgebouwen (woningen) mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak. Daarbuiten zijn uitsluitend bijbehorende bouwwerken mogelijk, zoals bijgebouwen, aanbouwen en erfafscheidingen. mogelijk.

De goot- en bouwhoogte mogen maximaal 6 respectievelijk 11 bedragen en zijn vastgelegd op de verbeelding.

In de bestemmingsregeling zijn de in de gemeente gebruikelijk afwijkingsregels met betrekking tot onder andere levensloopbestendig bouwen, aan-huis-gebonden bedrijven, mantelzorg en Bed and Breakfast opgenomen.

Artikel 5 Leiding - Water (dubbelbestemming)
In de meest noordelijke strook van het plangebied is een waterleiding gelegen die wordt beheerd door waterleidingbedrijf Brabant Water. Deze leiding dient gehandhaafd te blijven en is dan ook als zodanig via de dubbelbestemming 'Leiding - Water' bestemd. Ter plaatse van deze bestemming mag niet worden gebouwd. Van dit bouwverbod kan slechts via een omgevingsvergunning worden afgeweken, nadat advies aan de leidingsbeheerder is gevraagd.

Aan deze bestemming is ter bescherming van de leiding tevens een vergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, zoals voor graven en het planten van diepwortelende bomen, opgenomen.

Artikel 6 Waardevol - Waardevolle bomen (dubbelbestemming)

Binnen het plangebied zijn een aantal waardevolle bomen dan wel de kroonprojecties daarvan gelegen. Deze bomen/kroonprojecties zijn opgenomen binnen de dubbelbestemming 'Waardevol - Waardevolle bomen. Ter plaatse van deze dubbelbestemming geldt een bouwverbod, waarvan slechts via een omgevingsvergunning kan worden afgeweken na beoordeling en weging van de diverse in de afwijkingsregel opgesomde aspecten.

Aan deze bestemming is ter bescherming van de betreffende bomen tevens een vergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, zoals het rooien van de bomen en het aanbrengen van verhardingen opgenomen.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Alle kosten die gemaakt moeten worden voor het opstellen van een bestemmingplan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor wordt met de initiatiefnemer een overeenkomst afgesloten, waarin ook de afwikkeling van eventuele verzoeken tot tegemoetkoming in planschade is geregeld.

6.2 Overleg

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het kader van het vooroverleg is het plan onder andere voorgelegd aan:

• Provincie Noord-Brabant;
• Waterschap Brabantse Delta;
• Brandweer Midden- en West-Brabant.

De vooroverlegreacties zijn in een afzonderlijk document, 'Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening', samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.Tevens is in dit verlsag aangegeven op welke onderdelen het bestemmingsplan naar aanleiding van deze reacties is aangepast.

6.3 Inspraak

De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Het staat de gemeente vrij toch inspraak te verlenen op grond van de gemeentelijke inspraakverordening.

Het voorontwerp-bestemmingsplan 'Driestapelenhof' heeft van 11 augustus tot en met 21 september voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn van ter inzage legging zijn geen inspraakreacties ingediend.

6.4 Zienswijzen

Gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening, wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen indienen. De eventueel ingebrachte zienswijzen worden vervolgens van een gemeentelijke reactie voorzien.