Birmalaan Drunen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De locatie Birmalaan/Bruneilaan is al langere tijd in beeld als (inbreidings)locatie voor woningbouw. In het bestemmingsplan Venne West 2e fase en het daaropvolgende bestemmingsplan Drunen Zuid was ter plaatse al een woningbouwmogelijkheid (eventueel hoogbouw) opgenomen. Enkele jaren geleden is een bouwplan hierop ontwikkeld, bestaande uit vier patiowoningen en 25 appartementen. Omdat dit bouwplan een kleine strijdigheid (situering) met het bestemmingsplan had, is hiertoe een procedure tot afwijken van het bestemmingsplan doorlopen. De verleende omgevingsvergunning is na behandeling van beroep bij de rechtbank onherroepelijk geworden. Deze verleende omgevingsvergunning is vervolgens verwerkt in het bestemmingsplan Drunen Zuid herziening 2014.

Het bouwplan van vier patiowoningen en 25 appartementen is niet tot uitvoering gekomen en vindt geen verdere doorgang. Om die reden heeft een heroriëntatie plaatsgevonden op de mogelijke invulling van het plangebied. De beoogde ontwikkeling van het plangebied ziet, gelet op de marktomstandigheden, uitsluitend nog op de realisatie van grondgebonden woningen in plaats van een appartementengebouw. De nieuwe grondgebonden woningen passen op een onderdeel niet binnen het geldende planologische regime. Het betreft een kleine verschuiving van het bestemmingsvlak Wonen. Daartegenover kan voor deze woningen met een veel lagere hoogte en een lager aantal worden volstaan dan in het geldende bestemmingplan wordt toegestaan. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld.

Locatie van de percelen op de hoek Birmalaan - Bruneilaan (rode arcering)

1.2 Het plangebied

Het plangebied ligt in de kern Drunen van de gemeente Heusden. De percelen die onderdeel uitmaken van het plangebied liggen op de hoek Birmalaan/ Bruneilaan. Momenteel is het plangebied ingericht als grasveld, zie onderstaande afbeelding.

Begrenzing plangebied

1.3 Huidige juridische status plangebied

Op 24 oktober 2012 is de omgevingsvergunning Bruneilaan Drunen verleend (NL.IMRO.0797.OVbrunelaandrn.VG01) door het college. Het besluit omgevingsvergunning (inclusief ruimtelijke onderbouwing) voorziet in de activiteiten bouwen van 4 (patio)woningen en 25 appartementen en afwijken van het bestemmingsplan.

Deze omgevingsvergunning is vervolgens één op één verwerkt in het bestemmingsplan Drunen Herziening 2014, vastgesteld op 6 november 2014 (nog niet onherroepelijk).

Uitsnede bestemmingsplan Drunen Herziening 2014 ter plaatse van het plangebied (rode arcering)

1.4 Leeswijzer

Voorliggend bestemmingsplan beschrijft in hoofdstuk 2 de te herziene onderdelen van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 een toelichting op de regels gegeven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

In het bestemmingsplan Drunen Herziening 2014 is het plangebied gedetailleerd bestemd. Het voorgenomen bouwplan van vier patiowoningen en 25 appartementen is echter niet tot uitvoering gekomen. Heroriëntatie heeft plaatsgevonden op de ontwikkelingsmogelijkheden van het plangebied. Gelet hierop is realisatie van grondgebonden woningen beter passend en realiseerbaar.

Dit betekent in hoofdzaak dat realisatie van een appartementengebouw komt te vervallen en dat grondgebonden woningen worden toegestaan, in aansluiting op het reeds bestaand bebouwd gebied.

In de onderstaande afbeelding is een mogelijke situatieschets opgenomen van de woningen ten opzichte van de omgeving. De exacte locatie van de woningen en de perceelsindeling staat niet vast. De schets geeft een mogelijkheid weer voor het plangebied. Daarom is in het voorliggende bestemmingsplan rekening gehouden met een flexibele indeling van het plangebied en met enige flexibiliteit in het aantal wooneenheden (maximaal tien).

Mogelijke situatieschets nieuwe situatie op de hoek Birmalaan - Bruneilaan

Ten opzichte van de geldende regeling (zie paragraaf 1.3) betekent dit enerzijds een beperking in hoogtematen en woningaantallen en anderzijds in een (beperkte) verruiming ten behoeve van het gebruik voor wonen. De in het geldende bestemmingsplan opgenomen bestemming 'verkeer - verblijfsgebied' tussen het appartementengebouw en de 4 (patio)woningen is komen te vervallen, de bestemming wonen is opgenomen tot de achterste perceelsgrens (of het verlengde daarvan) en er is rekening gehouden met de realisatie van erkers, waartoe de voorgevelrooilijn iets naar de straatzijde is verlegd (zie bovenstaande afbeelding).

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan valt in hoofdzaak terug op het geldende planologische regime. De wijzigingen hebben naar verwachting dan ook geen wezenlijke (nadelige) gevolgen op milieu of planologische aspecten zoals water, archeologie en cultuurhistorie, natuur en landschap en milieuhinder vanwege bedrijvigheid.

Hierna wordt nader ingegaan op de afzonderlijke onderdelen van het bestemmingsplan waarvoor actualisatie benodigd is ten opzichte van de omgevingsvergunning Bruneilaan Drunen en het bestemmingsplan Drunen Herziening 2014.

3.1 Onderzoeksaspecten

In de omgevingsvergunning (NL.IMRO.0797.OVbrunelaandrn.VG01) is uitgebreid ingegaan op de milieuaspecten in relatie tot de voorgenomen ontwikkelingen. De verschillen tussen het onderhavige bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn dusdanig beperkt dat de uitgangspunten van destijds nog steeds van toepassing zijn. De volgende uitgangspunten zijn van toepassing voor het plangebied:

Milieuzonering	Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Drunen, in een woonwijk. In de directe nabijheid zijn geen bestemmingen of activiteiten aanwezig, die mogelijk belemmerend kunnen werken voor het voorgenomen initiatief vanuit milieuaspecten.
Geluid	Het akoestisch onderzoek is aangepast op basis van de meest recente verkeersgegevens, zie bijlage 1. Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Het is mogelijk om ontheffing te verlenen van de voorkeursgrenswaarden, voor zover de uiterste grenswaarde (63 dB) niet wordt overschreden en te treffen maatregelen niet wenselijk zijn. De uiterste grenswaarde wordt nergens overschreden. Het treffen van maatregelen aan de bron, zoals het vervangen van het wegdek, is vanwege beeldkwaliteit en financiële overweging ongewenst. Ook het treffen van maatregelen in de overdrachtsfeer, zoals een geluidsscherm is landschappelijk en stedenbouwkundig gezien geen optie. Daarom wordt een hogere waarde procedure doorlopen voor de toetspunten die worden overschreden. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in bijlage 1.
Luchtkwaliteit	Volgens de 'Wet luchtkwaliteit' dient een ontwikkeling niet worden getoetst op normen uit deze wet, als een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit (principe NIBM). Met de beoogde afwijkingen worden minder woningen toegelaten. Het aspect luchtkwaliteit is derhalve niet relevant.
Bodem	Op grond van de resultaten uit verricht bodemonderzoek vormt de kwaliteit van de bodem geen belemmering voor de voorgenomen woonbestemming. (Verkennend bodemonderzoek Bruneilaan/Birmalaan, Drunen. In opdracht van de gemeente Heusden. Kenmerk BM/1429-09. Waalwijk: Bakker Milieuadviezen, februari 2008.) Sinds het genoemde onderzoek is het terrein niet anders dan als grasveld gebruikt, zodat het onderzoek nog steeds actueel geacht wordt.
Archeologie	Het bestemmingsplan voorziet niet in wijzigingen ten aanzien van eventuele bodemroeringen.
Externe veiligheid	Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, transportroutes voor gevaarlijke stoffen (A59) en buisleidingen.
Water	Het bestemmingsplan voorziet niet in een vergroting ten aanzien van de hoeveelheid verhard oppervlak. De verwachting is dat het verhard oppervlak kleiner wordt. In het kader van de omgevingsvergunning, het bestemmingsplan Drunen Zuid en Drunen herziening 2014 heeft reeds wateroverleg plaatsgevonden.
Natuur	Voor het plangebied is geen ontheffing van de Flora- en faunawet nodig. Het plan is op het punt van natuurwaarden uitvoerbaar.
Verkeer en parkeren	Verkeerskundige effecten: De woningen worden rechtstreeks ontsloten op de Birmalaan. Het plan omvat een vermindering van het aantal wooneenheden. Negatieve effecten op de verkeerskundige situatie worden niet verwacht. Parkeren: De gemeente hanteert een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen (op basis van het CROW) per nieuw te bouwen woning. Dit is in de planregels opgenomen.
Overige belemmeringen	Naast de hiervoor genoemde milieuaspecten, kunnen bij een ontwikkeling diverse andere functies mogelijk een belemmering vormen. Denk hierbij aan aanwezige kabels en leidingen, molenbiotopen, straalpaden, waterkeringen of windturbines. Vanuit dergelijke functies is vaak een belemmeringenzone van toepassing: een gebied op bepaalde afstand van de functies, waar bouw- of gebruiksmogelijkheden zijn beperkt. In het plangebied is een gasdruk meet- en regelstation gelegen. In het bestemmingsplan is het binnen een zone van 6 meter (op basis van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer) niet toegestaan om hoofdgebouwen, aan-, uitbouwen en bijgebouwen te realiseren. Geconcludeerd kan worden dat er geen knelpunt bestaat met betrekking tot de afstandseisen. In het plangebied of in de directe omgeving zijn verder geen functies gelegen, die mogelijk een belemmeringenzone kunnen hebben die over het plangebied heen valt.

3.2 Beleid

In de omgevingsvergunning (NL.IMRO.0797.OVbrunelaandrn.VG01) is uitgebreid ingegaan op het van toepassing zijnde beleid en regelgeving voor het plangebied. Dit beleidskader is nog steeds van toepassing, met dien verstande dat na vaststelling van de omgevingsvergunning, het volgende beleid is gewijzigd:

• de Nota Ruimte is vervangen door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.
• de Verordening Ruimte (provincie Noord-Brabant) is geactualiseerd.
• ladder voor duurzame verstedelijking.

De beleidswijzigingen die dit nieuwe beleid met zich meebrengt zijn niet van invloed op de inhoud van dit bestemmingsplan, met uitzondering van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (Ministerie I en M) heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. Met ingang van 1 oktober 2012 moet de toelichting van een bestemmingsplan inzicht geven dat voldaan wordt aan:

• 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.
• 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.
• 3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

Beoordeling en conclusie

• 1. Volgens de bevolkings- en woningbouwprognose van de provincie Noord-Brabant moet de gemeente Heusden tot 2030 groeien met 3.115 woningen. In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) van 17 december 2014 is de opgave voor de eerste 10 jaar van 2.250 woningen vastgesteld. In gemeentelijke woningbouwplanning 2014 en verder is rekening gehouden met de realisatie van 2.124 woningen de komende 10 jaar. In deze planning zijn de woningen voor onderhavig plangebied opgenomen. Uit het gemeentelijke volkshuisvestingbeleid, de woonvisie en recente onderzoeken in Langstraatverband, zoals de Woningmarktmonitor, blijkt dat behoefte is aan goedkope en middeldure huur- en koopwoningen. Deze ontwikkeling gericht op grondgebonden middeldure woningen sluit hier op aan. Zowel op de kwalitatieve als de kwantitatieve behoefte.
• 2. De locatie maakt onderdeel uit van de bebouwde kom van Drunen en is in provinciale en gemeentelijke beleidsdocumenten aangemerkt als bestaand stedelijk gebied. Met de uitvoering van dit bestemmingsplan worden beschikbare gronden binnen het bestaand stedelijk gebied benut.
• 3. N.v.t.

Het bestemmingsplan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3 Financiële uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling van deze regelgeving is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. De bouw van een of meerdere woningen is in het betreffende artikel van de Bro opgenomen. Een exploitatieplan dient tegelijkertijd met het besluit tot wijziging van het bestemmingsplan bekend te worden gemaakt. In het Bro is tevens opgenomen, dat kan worden afgeweken van de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan indien geen sprake is van verhaalbare kosten. Omdat de gemeente eigenaar is van alle gronden en bouwgrond verkoopt, komen alle kosten voor het bouw- en woonrijp maken voor rekening van de gemeente. Er is derhalve geen sprake van verhaalbare kosten. Daarom is het niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen.

3.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit bestemmingsplan wordt de bouw van maximaal 10 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt op een locatie die al bestemd was voor ‘Wonen’. Dit bestemmingsplan betreft slechts een geringe aanpassing van de geldende bestemmingsregeling. De aanpassing houdt zelfs een kleinschaligere invulling van de locatie in. Omdat sprake is van een plan van beperkte omvang, is conform de gemeentelijke inspraakverordening besloten om af te zien van een terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan ‘Birmalaan Drunen’.

Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg worden gepleegd met het waterschap en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor dit plan is overleg gepleegd met:

• 1. Gedeputeerde Staten Noord-Brabant, directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving;
• 2. Waterschap Aa en Maas.

Het Waterschap Aa en Maas heeft aangegeven geen inhoudelijke opmerkingen op het conceptbestemmingsplan te hebben. Ook Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben gereageerd, dat zij geen aanleiding zien tot het maken van opmerkingen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 20 maart 2015 gedurende zes weken ter inzage gelegen. De zienswijzen en de beantwoording zijn opgenomen in de Nota Zienswijzen. De (ambtshalve)aanpassingen en wijzigingen zijn opgenomen in de Nota van wijzigingen.

Hoofdstuk 4 Toelichting op de regels

4.1 Plansystematiek

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke manier voorliggend plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling bindt burgers en overheid.

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012), bindende afspraken en aanbevelingen met betrekking tot de opbouw en de presentatie van het bestemmingsplan en het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012 (IMRO2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting, inclusief bijlagen;
• de verbeelding;
• de regels.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en ontheffing. De verbeelding geeft de bestemmingen weer met de daarbij behorende harde randvoorwaarden. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De regels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

Om duidelijkheid te verschaffen richting burgers en belanghebbenden bij bestemmingsplannen worden de regels en de verbeelding zo toegankelijk mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt bij ontwikkelingsplannen zoveel mogelijk aangesloten op de standaardregels van de gemeente. Daarnaast hanteert de gemeente het uitgangspunt om te dereguleren waar mogelijk. Daarom worden er zo weinig mogelijk binnenplanse flexibiliteitsregels, waarmee afgeweken kan worden van het bestemmingsplan, opgenomen.

4.2 Toelichting op de regels

De indeling van de planregels is als volgt:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

De bestemmingsregels zijn conform de SVBP2012 als volgt opgebouwd:

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
• Wijzigingsbevoegdheid

Per bestemming kunnen onderdelen, voor zover niet relevant, ontbreken.

In de bestemmingsomschrijving wordt omschreven voor welke doelen/functies de gronden mogen worden gebruikt. In voorliggend bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is opgenomen voor functies die gerelateerd zijn aan de verkeersbestemming zoals erftoegangswegen, fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Binnen de bestemming is het niet toegestaan om gebouwen op te richten. Alleen gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen zijn toegestaan met een maximum oppervlakte van 20 m2 en een maximum bouwhoogte van 4 m.

Bestemming Wonen

Daar waar de woningen gebouwd gaan worden, is een woonbestemming opgenomen. Binnen het bouwvlak dienen de hoofdgebouwen gerealiseerd te worden. Het maximum aantal woningen bedraagt tien. De woningen dienen grondgebonden te zijn, dit betekent dat de woning op straatniveau rechtstreeks toegankelijk is en waarbij één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld. De maximum goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 7 m en 11 m.

De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, voor zover gesitueerd buiten het bouwvlak, mag niet meer bedragen dan 60 m². Binnen de bestemming 'Wonen' zijn ook gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen toegestaan, waaronder de reeds bestaande. Hierbij geldt een maximum oppervlakte van 20 m2 en een maximum bouwhoogte van 4 m.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van bestaande maten en ondergeschikte bouwonderdelen.

Algemene gebruiksregels

Onder de algemene gebruiksregels is een verwijzing naar het verbod in de Wro opgenomen om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Hoofdstruk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Conform de wetgeving is het voorgeschreven artikel voor overgangsrecht opgenomen. Hierin zijn voorwaarden voor de omvang, het onderhoud en de herbouw opgenomen voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing of bestaand gebruik.

Slotregel

Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.