Geerpark fase 3a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aan de westrand van Vlijmen wordt fasegewijs de woonwijk Geerpark gerealiseerd van circa 800 woningen. Op 26 maart 2013 is het deels globale bestemmingsplan Geerpark vastgesteld. Ondertussen is aan delen invulling gegeven.

Het voorliggende uitwerkingsplan Geerpark fase 3a voorziet in de gedeeltelijk invulling van het oostelijk deel van het plangebied (uitwerkingsgebied 4). De planvorming voor dit gebied is dermate gevorderd dat deze door middel van een uitwerkingsplan vastgelegd kan worden. De locatie Geerpark fase 3a is bedoeld voor de bouw van circa 48 woningen. Deze woningbouwontwikkeling wordt op grond van dit uitwerkingsplan mogelijk gemaakt.

Ligging plangebied (rood vlak)

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Geldende regelingen

Bestemmingsplan Geerpark (vastgesteld op 26 maart 2013) en Geerpark planherziening 1 (vastgesteld op 7 juli 2015) vormt het geldende plan voor het uitwerkingsplan Geerpark fase 3a. Er is sprake van een enkele geldende bestemming, te weten Wonen - Uit te werken - 4, zie onderstaande afbeelding. Aanvullend is de gebiedsaanduiding 'geerpark - 1' van toepassing ter plaatse van de voorgenoemde bestemming. In de regels is opgenomen dat het totaal aantal woningen niet meer mag bedragen dan 75.

De volgende uitwerkingsregels zijn van toepassing:

Uitwerkingsregels uitwerkingsgebied 4

Het bevoegd gezag werkt de omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

• in het uitwerkingsplan mogen de bestemmingen Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen worden opgenomen;
• woningen mogen worden gebouw;
  • 1. in stroken: uitsluitend grondgebonden;
  • 2. in het hof: grondgebonden en gestapeld;
• woningen mogen worden gebouwd op bouwpercelen in stroken of een hof met in achtneming van de volgende regels:
  • 1. een hof wordt aan ten minste drie zijden door de bestemming Groen met de aanduiding 'waterberging' omsloten;
• van de woningen mag worden gebouwd:
  • 1. aaneengebouwd: niet meer dan 60%;
  • 2. gestapeld: niet meer dan 10%;
• voor het bouwen van hoofdgebouwen, geen patiowoningen zijnde, in stroken gelden de volgende regels:
  • 1. de afstand van een vrijstaand en een halfvrijstaand hoofdgebouw tot de voorste of achterste perceelsgrens mag niet meer bedragen dan 15 m en niet minder dan 3;
  • 2. de afstand van een aaneengebouwd hoofdgebouw tot de voorste of de achterste perceelsgrens mag niet meer bedragen dan 5 m en niet minder dan 3;
  • 3. de maximale diepte van een hoofdgebouw; inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 4. de breedte van een vrijstaand hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m en den breedte van een halfvrijstaand of een aaneengebouwd hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, niet meer dan 10 m;
• voor het bouwen van hoofdgebouwen, geen patiowoning zijnde, in het hof gelden de volgende regels:
  • 1. niet meer dan 35% van de woningen in het hof mag worden georiënteerd op de binnenzijde van het hof;
  • 2. niet minder dan 60% van de woningen in het hof worden geörienteerd op de binnenzijde van het hof;
  • 3. de centraal openbaar toegankelijke ruimte aan de binnenzijde van het hof wordt aan vier zijden voor niet minder dan 65% van de omtrek van de openbaar toegankelijke ruimte omsloten door de voorzijde van hoofdgebouwen;
  • 4. de oppervlakte van de centraal openbaar toegankelijke ruimte aan de binnenzijde in het hof mag niet minder bedragen dan 700 m2;
  • 5. de maximale diepte van een hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 6. de breedte van een vrijstaand hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 7. de breedte van een halfvrijstaand of een aaneengebouwd hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 10 m;
• voor het bouwen van patiowoningen gelden de volgende regels:
  • 1. de diepte van een patiowoning bedraagt maximaal 20 m;
  • 2. de breedte van een patiowoning bedraagt maximaal 15 m;
  • 3. de bouwhoogte bedraagt maximaal 3,3 m, met dien verstande dat een dakopbouw van maximaal 36 m2 tot een bouwhoogte van 7 m is toegestaan;
  • 4. de oppervlakte van de patio bedraagt minimaal 25 m2;
• voor aaneengebouwde woningen en patiowoningen mogen per woning niet minder dan 1,8 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 1,0 parkeerplaats in de openbare ruimte;
• voor halfvrijstaande woningen mogen per woning niet minder dan 2,0 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 1,0 parkeerplaats in de openbare ruimte;
• voor vrijstaande woningen mogen per woning niet minder dan 2,0 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein;
• voor gestapelde woningen mogen per woning niet minder dan 1,8 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 0,8 parkeerplaatsen in de openbare ruimte;
• op eigen terrein wordt voorzien in niet minder dan 1,5 m³ waterberging.

Geldend bestemmingsplan met ligging uitwerkingsgebied 4 (blauw gearceerd gebied)

2.2 Uitwerking

De stedenbouwkundige uitgangspunten die in de toelichting en verbeelding van het moederplan zijn opgenomen, vormen de basis voor het voorliggende uitwerkingsplan Geerpark fase 3a. Voor een uitgebreide toelichting op stedenbouwkundige aspecten wordt daarom verwezen naar het bestemmingsplan. In dit plan wordt het eerste gedeelte van de bestemming 'Wonen - Uit te werken - 4' uitgewerkt.

Voor Geerpark is een Masterplan opgesteld waarin de hoofdstructuur voor de wijk is vastgelegd. Deze bestaat uit een 'parkkamer' en langgerekte structuur in noord-zuidrichting afgewisseld met hoven. In deze structuur ligt de waterslinger die zorgt dat het regenwater goed kan worden afgevoerd. Daarbij is deze bijzondere slinger een kwaliteit voor de wijk. Zoveel mogelijk mensen genieten van de beleving van en het zicht op deze brede waterslinger.

Het masterplan gaat uit van drie onderscheidende woonmilieus: hofclusters, stroken en een ensemble met gestapelde bebouwing ter plaatse van Mommersteeg (Morgen 1).

Deze fase van Geerpark is in het Masterplan benoemd als hofcluster en heeft daarmee een bijzondere status in het plan. De hofclusters worden minimaal aan 3 zijden begrenst door de waterslinger. Het is de wens dat deze clusters zich zichtbaar als eenheid onderscheiden van de overige bebouwing. Zo ontstaat variatie in de wijk die je wandelend door Geerpark ook zal beleven.

Een cluster is een verzameling woningen die samen een ensemble vormen. Hier vormen de beoogde 48 woningen dus samen één herkenbaar geheel. De volgende uitgangspunten zijn hierbij leidend geweest:

• De bebouwing is qua uitstraling 'familie' van elkaar. Niet enkel dezelfde woningen dus, maar een variatie aan woningen die op elkaar zijn afgestemd.
• Er is sprake van een buitenrand aan de zijde van de waterslinger die opgebouwd is uit diverse woningtypologieën (korte rijen en verschillende twee-onder-één-kapwoningen) die met elkaar verbonden zijn door bouwkundige erfscheidingen.
• Binnen in het cluster ligt een openbare plek in de vorm van een pleinruimte of plantsoen. De inrichting wordt in Geerpark veelal met de bewoners vormgegeven.
• Rondom de centrale binnenruimte liggen enkel rijwoningen.
• Alle woningen zijn 1-2 lagen met kap.
• Thema van dit cluster is 'hout'. Dit komt terug in elementen van de architectuur en/of de erfscheidingen.

Met bovenstaande uitgangspunten ontstaat een herkenbaar hofcluster dat weer een toevoeging is op de diversiteit van Geerpark.

In onderstaande afbeelding wordt een beeld gegeven van de verkaveling en nadere inrichting van dit deelgebied.

Afbeelding: indicatieve verkaveling fase 3a

Verkeer en parkeren

Conform de basisbeginselen van Geerpark ligt er langs de waterslinger een ontsluitingsweg. Dit is een tweerichtingsweg met groene bermen, zonder parkeren. Hiermee is het onderhoud van de waterslinger gewaarborgd en krijgt die het gewenste openbare karakter. Aan de noord en westzijde wordt een brug over de waterslinger aangelegd die deze fase verbindt met de rest van Geerpark.

Het hof is zo autoluw mogelijk. In deze fase is gekozen om 1 enkele autoroute door het hof te leiden waarmee de meeste woningen bereikbaar zijn voor bezoek, calamiteitenverkeer en bijzonder verkeer zoals verhuiswagens.

Parkeren is zoveel mogelijk uit het straatbeeld gehouden en daarmee in parkeerpockets geplaatst die allen vanaf de buitenring, langs de waterslinger, bereikbaar zijn. De auto hoeft daarmee nauwelijks het binnengebied in te komen. Enkel op 1 plek is parkeren langs de openbare weg geplaatst. Hier is dat afgewisseld met bomen om een groen beeld te krijgen.

Ten behoeve van de realisatie van voldoende parkeerplaatsen is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Duurzaamheid

Geerpark wordt een duurzame wijk. Het uitgangspunt is dat alle woningen 'nul-op-meter'-woningen zijn, dus ook de woningen in deze fase. Bij 'nul-op-meter'-woningen zijn de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie (o.a. ruimteverwarming, -koeling, warm tapwater gebruik) en het gebruik van huishoudelijke apparatuur op jaarbasis per saldo nul, onder standaard klimaatcondities zoals die gelden in Nederland en bij gemiddeld gebruik van de woning, zoals vastgelegd in de ontwerpuitgangspunten en onderbouwd door Nederlandse normen.

Geerpark is daarbij ook een gasloze wijk en heeft als uitgangspunt aangehouden dat er geen hemelwater huisaansluitingen worden gemaakt. Het hemelwater wordt gedeeltelijk op eigen terrein opgevangen en verder oppervlakkig afgevoerd naar de weg van waar het uitloopt in de waterslinger.

Bij de uitvoering van de architectuur en de openbare ruimte wordt rekening gehouden met deze duurzaamheidsambitie en –uitgangspunten.

2.3 Juridische regeling

Het uitwerkingsplan legt vervolgens de ruimtelijke invulling van het plangebied op hoofdlijnen juridisch-planologisch vast. De hoofdwegenstructuur is door middel van de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied vastgelegd. Voor het overige is de flexibele bestemming Wonen toegekend om de woningen te kunnen realiseren. In de bouwregels is aangesloten bij de uitwerkingsregels, zoals opgenomen in het geldend bestemmingsplan.

Voor de inleidende regels en algemene regels wordt verwezen naar het geldende bestemmingsplan. Het is daarom niet noodzakelijk om een maximum aantal woningen vast te leggen. Dit is reeds voor heel Geerpark geregeld in artikel 17.3 van het bestemmingsplan Geerpark planherziening 1.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Gevolgen van het uitwerkingsplan

Alle onderzoeken die in het kader van het bestemmingsplan Geerpark zijn verricht (o.a. verkeersonderzoeken, watertoets, geluidsonderzoeken en onderzoek luchtkwaliteit), zijn gebaseerd op maximaal 800 te bouwen woningen in Geerpark. Dit maximum aantal wijzigt niet, zodat de resultaten van de eerder genoemde onderzoeken onverkort van toepassing blijven. Voor de Ladder voor duurzame verstedelijking en water geldt het navolgende.

3.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6 lid 2 sub a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat bij stedelijke ontwikkelingen ook moet worden gekeken naar de regionale behoefte van een project.

De planontwikkeling past binnen de regionale kwantitatieve woningbouwplanning van de Regio Noordoost-Brabant. Daarnaast zijn in de 'Monitor Wonen De Langstraat' (oktober 2016) de woningbouwontwikkelingen van de gemeenten Heusden, Waalwijk en Loon op Zand in beeld gebracht en vergeleken met de regionale vraag. Hierbij is de ontwikkeling van Geerpark meegenomen. Daarbij is uitgegaan van een gefaseerde ontwikkeling (Gemeente Heusden, Woningbouwplanning 2016 en verder). Verder is uitgegaan van een divers woningbouwprogramma. Uit de monitor komt een beeld naar voren dat het woningbouwaanbod in de drie gemeenten in de huidige situatie complementair aan elkaar is: dit geldt in geografische zin (spreiding), naar marktsegment en naar fasering. Hiermee wordt geconcludeerd dat sprake is van een actuele regionale kwantitatieve behoefte.

In sub b. van artikel 3.1.6. lid Bro staat dat de actuele regionale behoefte ook moet worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied (bijvoorbeeld door transformatie). Daar is bij dit project sprake van. Dit bouwplan voldoet aan artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

3.1.2 Waterparagraaf

In het kader van het geldende bestemmingsplan is de watertoetsprocedure doorlopen. Voor Geerpark geldt:

• de waterslinger en waterbergingscapaciteit (bestemd als Groen met aanduiding 'waterberging';
• de wens van de gemeente ten minste 1,5 m³ per woning op eigen terrein te bergen (opgenomen in de specifieke gebruiksregels bij Wonen).

Met de combinatie van centrale waterberging in de Waterslinger en retentie op eigen terrein geeft plan Geerpark op eigentijdse wijze invulling aan de duurzaamheidsprincipes van integraal waterbeheer en het principe van hydrologisch neutraal ontwikkelen. Voor meer informatie wordt verwezen naar het moederplan.

Met betrekking tot de benodigde waterberging worden in dit uitwerkingsplan in artikel 3.5.3 nadere eisen gesteld aan de verlening van een omgevingsvergunning voor het realiseren van bouwwerken, overeenkomstig het geldende bestemmingsplan.

3.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor Geerpark is een exploitatieplan vastgesteld. Dit uitwerkingsplan past binnen de kaders van het exploitatieplan.

3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp van het uitwerkingsplan lag ter inzage van 7 december 2017 tot en met 17 januari 2018. Er is één zienswijze ingediend. In Bijlage 1 Nota zienswijze en wijzigingen is de zienswijze samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie en zijn de ambtshalve aanpassingen op het plan aangegeven.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Nota zienswijze en wijzigingen