Oeverhuyze

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Tijdens de afgelopen jaren waarin de markt omstandigheden onvoldoende waren, is er voor gekozen om de ontwikkeling van De Haverleij tijdelijk stil te leggen. Beeckendael is het laatste kasteel dat is gerealiseerd. Dit is opgeleverd in 2010 - 2011. De omstandigheden daarna lieten het niet toe om de gewenste ambitie te realiseren. Nu zijn de woningmarktomstandigheden weer gunstig. Dat betekent dat De Haverleij B.V. de tijd rijp ziet om de ontwikkeling van Heesterburgh en Oeverhuyze voortvarend op te pakken. De plannen voor Heesterburgh en Oeverhuyze worden ontwikkeld binnen de gedachte en concept van De Haverleij, met de inzichten van nu. Het is belangrijk om in te spelen op de veranderde marktwensen. Dit alles met als doel twee onderscheidende woonmilieus tot stand te brengen op een unieke locatie aan de Maas.

Op 24 oktober 2017 is het Ruimtelijk en functioneel kader Haverleij, Heesterburgh en Oeverhuyze vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente 's-Hertogenbosch. Dit kader geeft vervolg aan de uitwerking van de laatste twee bouwlocaties in landgoed De Haverleij; Heesterburgh en Oeverhuyze. Het beschrijft de visie op de ontwikkelingen in dit gebied en de daaruit voortvloeiende kaders voor bebouwing, openbare ruimte, landschap en verkeer. De plannen voor de laatste twee kastelen passen niet binnen het geldende bestemmingsplan. Het ruimtelijk functioneel kader dient als basis voor de ruimtelijke procedure. Er worden twee verschillende procedures voor Heesterburgh en Oeverhuyze gevoerd. Dit bestemmingsplan gaat in op de ontwikkeling van kasteel Oeverhuyze.

1.2 Leeswijzer

In de volgende hoofdstukken wordt aandacht besteed aan de verschillende aspecten van de toelichting. Hoofdstuk 2 geeft de huidige situatie weer. Het geldende beleid wordt uiteengezet in hoofdstuk 3. Voor de planbeschrijving wordt verwezen naar hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de verschillende milieu aspecten. In hoofdstuk 6 wordt de juridische vertaling van de regels beschreven en in hoofdstuk 7 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Ligging plangebied

Het plangebied beslaat de locatie Oeverhuyze en is gesitueerd in het noordelijk gedeelte van De Haverleij en ligt ten noordwesten van 's-Hertogenbosch. In het noorden en westen wordt het plangebied begrensd door groen, de bebouwing van Bokhoven, de Bokhovense Maasdijk en door de Maas. In het oosten ligt het toekomstige kasteel Heesterburgh en in het zuiden wordt het plangebied begrensd door de Omloop.

Ligging plangebied

2.2 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt bestemmingsplan 'Kom Engelen - Haverleij', vastgesteld door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch op 19 maart 2013. De locaties voor het slot en de in totaal negen kastelen in Haverleij zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. De locatie Oeverhuyze is als bouwlocatie opgenomen, dit geeft een rechtstreekse bouwtitel. Op basis van het bestemmingsplan kan op de locatie Oeverhuyze binnen het bestemmingsvlak dat voor deze locatie is opgenomen gebouwd worden. Het kasteel Oeverhuyze is een 'groot' kasteel volgens de omschrijving van het bestemmingsplan en er mogen minimaal 70 woningen en maximaal 90 woningen gebouwd worden.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Kom Engelen - Haverleij'

De plannen voor Oeverhuyze passen echter niet geheel meer binnen de kaders van het bestemmingsplan, aangezien de plannen zijn toegespitst op de huidige marktwensen en maatstaven. De plannen verschuiven enigszins buiten het bestemmingsvlak van het geldende bestemmingsplan. Om het plan toch mogelijk te maken dient de bestemming ter plaatse van het plangebied door middel van een bestemmingsplanprocedure te worden gewijzigd naar een bestemming waarbinnen het plan juridisch-planologisch wordt verankerd. Met deze procedure wordt afgeweken van de precieze ligging en van enige maatvoering van het oorspronkelijk bestemmingsplan, maar niet van het uitgangspunt van het bestemmingsplan dat het een woningbouwlocatie betreft.

2.3 Ontstaansgeschiedenis De Haverleij

De Haverleij is een uniek en gedurfd woonconcept van architect en stedenbouwkundige Sjoerd Soeters en landschapsarchitect Paul van Beek. Landgoed De Haverleij is een uniek woon- en verblijfsgebied, waar de aanleg van natuur, bos, wandelpark en golfbaan wordt gecombineerd met een clustering van woningen in compacte woongebouwen met het uiterlijk van ‘kastelen’. De kastelen zijn gesitueerd in een gerestaureerd landschap. Recreatie is door het nieuwe landschap heen verweven. Er zijn wandelpaadjes, fietspaden en er is een golfbaan, grasland en bos.

Haverleij is ontstaan door eerst een ‘gebiedseigen’ watersysteem aan te leggen. Daarna is er bos geplant. Er zijn drie landschapszones: een open rietzone, een dichte boszone en een halfopen parkzone. Zo ontstaat een binnenwereld loodrecht op de rivier met boomgaarden, oprijlanen, een notenallee en tuinen. Daar omheen ligt een buitenwereld met het open agrarisch landschap en ruimte voor nieuwe natuur. Binnen deze landschappelijke hoofdstructuur zijn de woongebouwen, op een grid, in het nieuwe landschap geplaatst. Hierdoor vormen ze een samenhangend geheel binnen de totale ruimtelijke opzet voor De Haverleij. Door variatie in het ontwerp van beplanting, water, open ruimte en reliëf in het landschap, krijgt ieder gebouw zijn unieke plaats binnen het gebied en een eigen woonomgeving. De woongebouwen liggen daarbij vrij in het landschap. In De Haverleij worden in totaal circa 1.000 woningen gerealiseerd op een oppervlakte van ongeveer 20 hectare. Het totale plan omvat circa 225 ha.

Er is sprake van een sterk ruimtelijk en functioneel contrast tussen de gebouwen (rood) en het landschap (groen). Dit ruimtelijke gegeven is als uitgangspunt gebruikt bij de opzet van De Haverleij. Het principe van een (landschappelijke) mal en (stedelijke) contramal is de basis van het ontwerp. De bebouwing is verdeeld over het Slot Haverleij en negen kastelen. Het Slot en zeven kastelen zijn inmiddels gebouwd. De laatste twee locaties worden op dit moment ontwikkeld.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Met de Structuurvisie brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid:

• 1. Een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• 2. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
• 3. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
• 4. Efficiënt gebruik van de ondergrond;
• 5. Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
• 6. Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
• 7. Het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
• 8. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• 9. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
• 10. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• 11. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
• 12. Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
• 13. Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Het laatstgenoemde nationaal belang houdt in dat bij stedelijke ontwikkelingen de ladder van duurzame verstedelijking (zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro) dient te worden gemotiveerd.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Eén van de dertien nationale belangen heeft betrekking op 'zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen'. Het rijk behartigt dit belang met de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als proces vereiste vastgelegd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro):

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• 1. Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.'

Actuele regionale behoefte

De gemeente ‘s-Hertogenbosch moet voorzien in de groeiende woningbehoefte en veranderende woonwensen. Op 3 april 2017 heeft de gemeenteraad ’s-Hertogenbosch de Woonagenda 2017-2018 vastgesteld. De Woonagenda formuleert een ambitie waar de stad komende jaren op in zet. De ambitie is vertaald in meerdere hoofdopgaven. Een van de opgaven is het versnellen van de woningproductie. Gemeente moet actief inzetten op vergroting van de woningproductie gericht op de toenemende vraag naar woningen. Gemeente gaat daarbij uit van een productie van 8.000 woningen tot en met 2025 om in de woningbehoefte te kunnen voorzien. De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2017 van de provincie Noord-Brabant (vastgesteld in mei 2017) onderstrepen deze woningbehoefte. De woningvoorraad in ’s- Hertogenbosch moet van 70.255 groeien naar 78.110 in 2030 en 82.195 in 2040 in het lage scenario. In het hoge scenario moet de woningvoorraad zelfs groeien naar 79.345 in 2030 en 83.425 in 2040. In de Woonagenda is geconstateerd dat we tot 2020 voldoende potentiële woningbouwcapaciteit hebben, maar dat dit in de periode 2020 - 2023 al lastiger wordt. Voor de periode na 2023 moeten we zelfs op zoek naar extra locaties voor 1.500 tot 2.000 woningen. De gemeenteraad heeft dan ook met het vaststellen van de Woonagenda expliciet besloten om nieuwe woningbouwlocaties in de stad aan te gaan wijzen. Daarbij wordt ingezet op inbreiding, op transformatie én op uitbreiding. De woningbouw in De Haverleij hebben we, naast de ook al geplande woningbouw op locaties als Willemspoort, Paleiskwartier, Groote Wielen, GZG, kwantitatief nodig om aan de woningbehoefte te voldoen. De woningbouwlocaties Heesterburgh en Oeverhuyze zijn de afgelopen jaren ook consequent in de potentiële woningbouwcapaciteit van gemeente meegenomen. Daarnaast is de ontwikkeling van de laatste twee locaties in De Haverleij ook vanuit kwalitatief oogpunt gewenst. Deze ontwikkeling betreft een specifiek segment, namelijk stedelijk wonen in een natuurlijke omgeving. Dit vormt een waardevolle toevoeging op het overige woningaanbod in onze gemeente.

Het kasteel Oeverhuyze is al bestemd in het bestemmingsplan 'Kom Engelen - Haverleij' als woningbouwlocatie en maakt al deel uit van de voorgenoemde harde plancapaciteit. Het huidige bestemmingsplan maakt voor de locatie Oeverhuyze de bouw van minimaal 70 en maximaal 90 woningen mogelijk. Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 74 woningen mogelijk. Er worden dus niet meer woningen mogelijk gemaakt dan vanuit het huidige bestemmingsplan al zijn toegestaan. Deze capaciteit voorziet, gelet op die harde plancapaciteit in verhouding tot de woningbouwopgave tot 2040 en daarna, in een actuele lokale en regionale behoefte. Met dit bestemmingsplan wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.3 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Dit besluit stelt eisen aan een bestemmingsplan daar waar het gaat om gebieden van nationaal belang:

• rijksvaarwegen;
• project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament;
• grote rivieren;
• waddenzee en waddengebied;
• defensie;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• elektriciteitsvoorziening;
• buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het plangebied ligt niet in één van de bovengenoemde gebieden.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. Sinds de vaststelling in 2010 hebben de Provinciale Staten diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. De structuurvisie behelst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 met een doorkijk naar 2040. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening haar biedt.

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Op basis van trends en ontwikkelingen heeft de provincie haar ruimtelijke belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie is uitgewerkt in dertien provinciale ruimtelijke belangen, zoals de concentratie van verstedelijking. De wijze waarop de provincie deze ruimtelijke belangen behartigt is uitgewerkt in vier manieren van sturen: regionaal samenwerken; ontwikkelen, zowel gebiedsgericht als thematisch zoals de Ecologische Hoofdstructuur en de herstructurering van bedrijventerreinen; beschermen van provinciale belangen zoals zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit, door middel van de Verordening ruimte; stimuleren, door middel van subsidies en door het beschikbaar stellen van kennis en informatie. In deel B staan de ambities, het beleid en de uitvoering voor de vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Uitsnede structurenkaart 'Structuurvisie ruimtelijke ordening'

Op de Structurenkaart ligt het plangebied binnen het 'zoekgebied verstedelijking'. Binnen de stedelijke concentratiegebieden en de daarbij behorende zoekgebieden voor verstedelijking liggen mogelijkheden voor verdere verstedelijking. De voorgenomen ontwikkelingen passen binnen de provinciale Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

De uitwerking van het beleid ten aanzien van onderhavige ontwikkeling is opgenomen in de Verordening ruimte 2014. Deze verordening vormt de basis voor het dagelijks handelen van de Gedeputeerde Staten en dus voor de inzet van de instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

3.2.2 Verordening Ruimte Noord-Brabant

De Verordening Ruimte Noord-Brabant is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. De Provinciale Staten van de provincie Noord-Brabant hebben op 14 maart 2014 een partiële herziening Verordening ruimte vastgesteld die op 19 maart 2014 in werking is getreden. Op 10 juli 2015 heeft de Provinciale Staten de Verordening 2014 opnieuw vastgesteld. Deze is op 15 juli in werking getreden. In deze verordening zijn alle vastgestelde wijzigingen van het afgelopen jaar van regels en kaarten verwerkt, inclusief de wijzigingen vanwege het in procedure gebrachte ontwerp "Wijziging Verordening ruimte 2014, veegronde regels 2". De wijzigingen zijn beleidsarm en zijn hoofdzakelijk technisch van aard. De verordening is een uitwerking van de provinciale Structuurvisie ruimtelijke ordening en bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Belangrijke onderwerpen in de Verordening ruimte zijn:

• ruimtelijke kwaliteit;
• stedelijke ontwikkelingen;
• natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
• agrarische ontwikkelingen;
• overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

Uitsnede themakaart stedelijke ontwikkeling Verordening Ruimte

Uitsnede themakaart natuur en landschap Verordening Ruimte

Op de themakaart 'stedelijke ontwikkeling' van de Verordening Ruimte is de locatie Oeverhuyze als 'stedelijk concentratiegebied' aangewezen. Het gebied rondom de locatie Oeverhuyze heeft de aanduiding 'integratie stad-land'.

Op de themakaart 'Natuur en landschap' is te zien dat het gebied Haverleij ook meerdere functies heeft op het gebied van natuur, landschap en water. Zo maakt het gebied in Haverleij rondom de kastelen onderdeel uit van de groenblauwe mantel.

Ingevolge artikel 9.1 in de Verordening Ruimte (integratie stad-land) kan een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding integratie stad-land voorzien in een stedelijke ontwikkeling mits voldaan wordt aan de in dat artikel gestelde voorwaarden.

In dit bestemmingsplan wordt niet voorzien in een totale nieuwe stedelijke ontwikkeling, aangezien ter plaatse van de locatie Oeverhuyze al woningbouw is toegestaan en de locatie deels al aangeduid is als 'stedelijk concentratiegebied'. Er wordt met dit bestemmingsplan afgeweken van de precieze ligging en van enige maatvoering, maar niet van het uitgangspunt van het bestemmingsplan dat het een woningbouwlocatie betreft.

Verantwoording Verordening Ruimte

Hieronder is een verantwoording opgenomen op welke wijze voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 9.1 in de Verordening Ruimte. Per artikel dat van toepassing is op dit bestemmingsplan, wordt aangegeven of het initiatief voldoet aan de voorwaarden zoals gesteld.

'Verordening Ruimte, artikel 9 Integratie stad-land' Lid 1. In afwijking van artikel 3.1, tweede lid, onder a (verbod op nieuwvestiging) en artikel 4.2 (stedelijke ontwikkeling) kan een bestemmingsplan, ter plaatse van de aanduiding 'integratie stad-land' voorzien in een stedelijke ontwikkeling mits: a) deze in samenhang en in evenredigheid geschiedt met een groene en blauwe landschapsontwikkeling binnen de aanduiding 'integratie stad-land' of de naaste omgeving.

Ontstaan landgoed De Haverleij

Met het ontwerp van landgoed De Haverleij is begonnen in 1990. De gemeente stelde zich destijds de volgende opgave: het ontwikkelen van een 'stadsregionaal uitloopgebied' waarin wonen, natuur en recreatie zijn verenigd in de nabijheid van de stad. Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid van inrichting en gebruik van het gebied stonden daarbij voorop. Verstedelijking in dit gebied sluit aan bij het streven naar een compacte stad en versterking van de bestaande voorzieningenstructuur. De Haverleij is nu een uniek woon- en verblijfsgebied, waarin de aanleg van natuur, bos, wandelpark en golfbaan wordt gecombineerd met een clustering van woningen in compacte woongebouwen met het uiterlijk van kastelen. De aanleg van Haverleij is begonnen met het maken van een ‘gebiedseigen’ watersysteem en daarna is er bos geplant.

Bij de hoofdopzet van het ontwerp voor Haverleij vormt de landschapsstructuur een belangrijk aanknopingspunt. Er zijn drie landschapszones: een open rietzone, een dichte boszone en een halfopen parkzone. Zo ontstaat een binnenwereld loodrecht op de rivier met boomgaarden, oprijlanen, notenallee's en tuinen. Daar omheen ligt een buitenwereld met het open agrarisch landschap en ruimte voor nieuwe natuur. Binnen deze landschappelijke hoofdstructuur zijn de woongebouwen, met behulp van een grid, in het nieuwe landschap geplaatst. Hierdoor vormen ze een samenhangend geheel binnen de totale ruimtelijke opzet voor De Haverleij. Door variatie in het ontwerp van beplanting, water, open ruimte en reliëf in het landschap, krijgt ieder gebouw zijn unieke plaats binnen het gebied en een eigen woonomgeving. De woongebouwen liggen daarbij vrij in het landschap.

Groene landschapsontwikkeling Haverleij  

De groenstructuur van het landgoed Haverleij bestaat uit de volgende elementen:

• lanen; het landgoed wordt verankerd door middel van drie lange Lanen. De lindelaan van de Leunweg en de Langekamp sluit bajonetvorming op de platanen laan vanaf Holterveste tot aan Beeckendael. De eikenlaan vanaf Velderwoude tot aan de Maasdijk verankert dit kasteel aan de markeringsbomen langs de Maas, die langs de gehele rivier op regelmatige afstanden voorkomen. Binnen het landgoed is een aantal kortere oprijlanen als onderdeel van de setting van de kastelen, de notenlaan naar het kasteel Leliënhuyze, de eikenlaan vanaf de golfbaan naar Velderwoude, korte eikenlaan naar Daliënwaerd en knotwilgenlaan naar Wuyvenhaerd;
• drie zones: rietland, het landgoedbos en de parktuin; het landgoed Haverleij is opgebouwd uit drie verschillende sferen, gebaseerd op bodemtype en afwatering: het rietland, het landgoedbos en de parktuin. De zone rietland sluit aan op de oevers van en het Engelermeer, door middel van drasse en natte natuur. De toegankelijkheid van deze gebieden is beperkt. Door middel van drie populierenakkers verankert het landgoed zich ook in dit gebied. Deze hoger gelegen delen zijn beter toegankelijk, zij geleiden de bezoekers naar het meer en markeren de extensief natuurgerichte recreatievormen. De zone landgoedbos geleedt het landgoed. Het bos sluit aan op de bestaande boomstructuur van de Hennenweide. De vormgeving van dit deel van het landgoed is geïnspireerd op de Engelse landschapsstijl, met dichte bossen, boomweides als tussendecor en glooiende weides. Het grootste deel van het landgoedbos bestaat uit een rijker bostype van essen-iepenbos met zeer gevarieerde opbouw. Het landgoedbos is zowel toegepast op de golfbaan als in het openbare deel van het landgoed. Hetzelfde geldt voor de zone parktuin. De zone parktuin is geïnspireerd op de beplantingselementen van het rivierengebied, bloemrijke graslanden, grienden, fruitbomen, notenbomen, acacia's, hagen en singels. De vormgeving is “in scherven”: gebaseerd op de verschillende geënsceneerde zichten;
• lange beplantingslijnen, de verspreide berkenrijen langs De Haverleij, de notenallee aan de Bellaard, de rij knotbomen aan de Hennenweide. De toegangsroutes tot het landgoed worden deels ondersteund met beplanting. Echter in dit landgoed staat de beplanting op zichzelf. Langs De Haverleij staan aan een zijde verspreid staande berken, deze lijn zet zich langs de boskavels door tot het sportpark Engelerpark. De bocht in de Bellaard wordt benadrukt door een notenallee bij Wuyvenhaerd in het plantverband van de notenallee van landgoed Mariënwaerd;
• de overgangszone tussen Haverleij en de polder van Bokhoven; door middel van hoger gelegen populierenakkers;
• de entrees van Haverleij; door middel van esdoornhagen worden de entrees tot Haverleij aangegeven, zoals ook bij het dorp Engelen;
• zichtlijnen op de bakens in de omgeving; de vormgeving van het landgoed is geïnspireerd op het ensceneren van zichten op, de kerktoren van Vlijmen, Hedel en Bokhoven, de silo's van de Rietvelden en de markeringsboom van de Maas;
• bijzonder element lindenbelvedère aan de Hennenweide; in het landgoed is aan de Hennenweide een voormalige vuilstort omgevormd tot uitkijkpunt, lindenbelvedère met zicht op de polder van Bokhoven.

De groenstructuur van binnenterreinen van de kastelen sluit aan op de architectuur van de kastelen. De beplanting wordt vooral op een tuinachtige en stedelijke wijze toegepast. In Leliënhuyze staan enkele solitaire bomen in grotere boomkransen en fruitbomen in gazons. In Velderwoude bestaat de groenstructuur uit een platanenplein en enkele fruitbomen in een gazon, onderdeel van een lange laan naar de Maas. De cirkelvormige opzet van Holterveste geeft een ring van hagen en bomen in een pot rondom een cirkel van gras. Zwaenenstede heeft een echte binnentuin, bestaande uit een ronde lavendeltuin, een parkeerplaats in ligusterhagen en een krentenlaantje in gazon. Daliënwaerd heeft een groen binnenterrein met rozen en bloeiende heesters. Het hoogteverschil in Wuyvenhaerd wordt opgevangen door een brede haag van beuk. De boombeplanting op dit binnenterrein bestaat uit een cluster Italiaanse populieren en schermen van berken. De groenstructuur van Slot Haverleij bestaat uit een platanenlaan langs de Parcivalring, gekandelaberde platanen op het plein van Oberon. In de overige straten zijn her en der enkele solitaire bomen aangeplant.

Ecologie Landgoed Haverleij

Met de aanleg van landgoed De Haverleij is de natuur en biodiversiteit in het gebied enorm toegenomen. Door de aanleg van het landgoed met waterpartijen, bomenlanen, struwelen, bloemrijke graslanden etc. komen er momenteel veel meer plant- en diersoorten voor dan voorheen toen het nog intensief agrarisch gebied was. Daarnaast ligt het landgoed in de overgang van rivierengebied naar zandgronden. Zowel soorten uit het rivierengebied als soorten van de zandgronden komen voor op de Haverleij. En maakt daarbij het gebied qua biodiversiteit zeer bijzonder. En met het volwassen worden van het landgoed nemen de soorten nog verder toe. Ook verandert de soortensamenstelling door het ouder worden van het landgoed. De bosvogels vervangen de pioniersvogels. En op de bloemrijke graslanden komen steeds meer vlinders, bijen en sprinkhanen voor. Met het nieuwe bouwplan voor de laatste twee kastelen borduren we daar op voort. Met de aanleg van inheems struweel, amfibieënpoelen en kruidenruigte rond en in de woonkastelen krijgt de biodiversiteit een extra impuls. Echter voor een doelsoortengroep is de Haverleij tot nu toe minder goed ontworpen, namelijk als leefgebied voor amfibieën. Deze omissie wordt in het laatste bouwplan opgeheven door de aanleg van meerdere poelen voor amfibieën als steppingstones tussen de poelen langs de Hennenweide en de Maas.

Blauwe landschapsontwikkeling Landgoed Haverleij  

In het hoogwaardige stedelijke watersysteem voor het landgoed Haverleij is gekozen voor het zoveel mogelijk vasthouden van (hemel)water, dus voor een duurzaam en veerkrachtig watersysteem. De waterbalans is in het systeem zo veel mogelijk geoptimaliseerd door het toepassen van een flexibel peilbeheer (1.80m+NAP tot 2.20m+NAP) en de aanwezigheid van infiltratie- of bergingsmogelijkheden.

Het watersysteem bestaat uit vier elementen:

• doorgaande waterlopen van oost-west zijn permanent watervoerend;
• twee grote waterpartijen;
• infiltratievoorzieningen;
• afvoerlaagtes rond de kastelen (van greppels tot groene grachten).

De doorgaande waterloop van oost-west, die de twee vijvers verbindt, is permanent watervoerend. De lijnvormige laagtes en de groene grachten zijn niet permanent watervoerend. Gedurende en na een regenbui vangen deze het water op. Vanuit deze laagtes infiltreert het regenwater in de bodem. De infiltratievoorzieningen zijn zeer verschillend van ruimtelijke vorm, variërend van een waterlabyrint bij Leliënhuyze via groene grachten bij het Slot tot natuurlijk ogende laagtes in het bos, bijvoorbeeld bij Velderwoude en Beeckendael.

Groen- en waterstructuur Haverleij

Groene en blauwe landschapsontwikkeling Oeverhuyze

Groene en blauwe landschapsontwikkeling Oeverhuyze

Het landgoed De Haverleij biedt veel natuurwaarden. Er zijn in het verleden bloemrijke graslanden, poelen, struweel en bossen aangelegd met resultaat. De biodiversiteit is enorm toegenomen in het gebied en zal zich nog verder ontwikkelen. Met het ontwerp voor Oeverhuyze wordt de bestaande natuur van het landgoed verder versterkt.

Hoogwaardige ecologische natuur is een belangrijk onderdeel van het ontwerp. Er wordt ingestoken op het versterken van de biodiversiteit door gebruik te maken van natuurlijke gradiënten en het aanbrengen van veel variatie en diversiteit in biotopen zoals struwelen, poelen, houtwallen, bosjes en riviernatuur. Door het gebruik van inheemse soorten planten en bomen en het toepassen van een ecologisch beheer wordt aangesloten bij de natuurontwikkeling van de omgeving. Vlinders, vogels, amfibieën en kleine marterachtigen profiteren van deze maatregelen.

Oeverhuyze wordt een groene vesting, met een knipoog naar het grote ’s-Hertogenbosch. Oeverhuyze is gelegen op een open plek in het bos. De groene vesting ligt verhoogd ten opzichte van het omringende landschap. Oeverhuyze is gelegen in de landgoedboszone van het landgoed De Haverleij. Delen van de bosrand zijn nu al ingeplant, echter de zoomvegetatie ontbreekt nog. De bestaande bosranden worden verdicht om als het ware een open plek in het landgoedbos te creëren. In de bosrand wordt de zoombeplanting gelobt aangebracht, zodat warme nissen voor vlinders en insecten in de bosrand ontstaan. De ontsluiting van het kasteel zal plaatsvinden vanaf de Omloop met een scherpe snede door de bosrand. De licht gebogen toegangsroute ligt iets verhoogd in het landschap tussen twee poelen. De poelen worden vormgegeven als vennen op een open plek in het bos. De poelen worden ingericht als biotoop voor amfibieën met een flauw talud op de zon aan de noord- en oostzijde en een steil talud aan de andere zijde. De poel heeft aan de schaduwzijde een dieper gedeelte. De poelen staan niet in contact met het open water, zodat er geen vis in komt.

Aan de noordzijde grenst het groene talud aan de Maasdijk. De taluds van de groene vesting worden ingezaaid met een droog inheems bloemenmengsel. Aan de voet van de taluds worden drassere kruidenrijke weides voorgesteld. De bloemrijke taluds van het kasteel sluiten aan bij de dijktaluds van de Maasdijk. De twee vennen zijn belangrijke steppingstones in het huidige natuurnetwerk tussen de poel in de uiterwaard en de poel bij de Henneweide voor amfibieën. De bloemrijke weide op de open plek in het bos is een ideale beschutte biotoop voor het pimpernelblauwtje. Er worden zandige stukjes geïntroduceerd voor de mierennesten, die noodzakelijk zijn in de cyclus van deze vlinder.

Een belangrijk ontwerpthema is het ontwerpen van een duurzame en duidelijke rand van het kasteel naar het landschap geweest. De randen van Oeverhuyze zijn vormgegeven met een talud, dat aan de binnenzijde over gaat in een grasbank als overgang naar de lager gelegen tuinen. Hierdoor lijkt het talud van de groene vesting nog langer en wordt een directe fysieke afscheiding tussen tuin en landschap gemaakt. Het landschap vormt in het beeld een verlengstuk van de privétuin.

De stad 's-Hertogenbosch wil een groene stad zijn met ruimte voor mens, plant en dier. In steden is veel natuur te vinden en veel plant- en diersoorten leven in de stad. Sommige soorten vogels en vleermuizen zijn voor een groot deel zelfs afhankelijk van onze gebouwen. In het verleden waren gebouwen meer geschikt voor gebouw bewonende soorten, doordat er kieren ontstonden en er ruimtes waren onder dakpannen. De afgelopen decennia zijn dit soort plekken fors afgenomen door een andere en strakkere manier van bouwen en renoveren. Hierdoor zijn er veel minder mogelijkheden voor soorten als huismus, gierzwaluw, huiszwaluw, gewone dwergvleermuis, meervleermuis en laatvlieger. Het aantal huismussen is hierdoor de laatste 25 jaar met de helft verminderd. Veel soorten vogels en vleermuizen worden onbedoeld de dupe van het nieuwe bouwbesluit. De gemeente 's-Hertogenbosch wil vooraf en tijdens de bouwfase voorzieningen laten opnemen om meer leefruimte bieden aan vogels en vleermuizen. 'Natuurinclusief bouwen' noemen we dat. Deze voorzieningen worden meegenomen in het ontwerp van de kastelen. Vogelvides in de dakgoten bieden nestgelegenheid voor huismussen en gierzwaluwen. Kunstnesten voor vleermuizen en huiszwaluwen worden ingemetseld in de gevel zodat ze weinig zichtbaar zijn en passen in het ontwerp. Deze voorzieningen zijn bewezen effectief. Dit maakt deze maatregelen laagdrempelig en met deze voorzieningen kan worden voorkomen dat soorten in de gebouwen zelf komen.

Naast het inbouwen van vogel- en vleermuisvoorzieningen wordt nadrukkelijk ook gestuurd op aanpassingen in de bouwwijze zelf. Het gaat vaak om eenvoudige ingrepen (zoals een toegang laten tot een daklijst, of een toegang maken tot tussenspouwen. Maar ook om het benutten van loze ruimtes in bijvoorbeeld liftschachten en boven brandgangen (verbinden van woningen). De maatregelen betreffen allen duurzame maatregelen met minimaal onderhoud. Zodoende kunnen we dan ook spreken van een echte langdurige verbetering van het stedelijke leefgebied voor deze soorten. Naast dat vogels en vleermuizen hiervan profiteren, bestaat het voordeel dat er achteraf, bijvoorbeeld door bewoners niet allerlei voorzieningen zoals nestkasten aan de gevels gemonteerd hoeven te worden. Daarnaast heeft het voordelen ten aanzien van de Natuurbeschermingswet. Er zijn geen hoge kosten mee gemoeid omdat de voorzieningen vooraf geïntegreerd worden in het ontwerp en er kant-en-klare oplossingen beschikbaar zijn. Natuurvriendelijk beheer van de openbare ruimte wordt ook hier toegepast door extensief te maaien, hierbij wordt rekening gehouden met de bloeiperioden en bijzondere soorten.

De bebouwing van het kasteel ligt hoger dan de omgeving. Al het hemelwater van Oeverhuyze wordt opgevangen en geïnfiltreerd in de gazons en de tuinen of onder vrij verval (stroming door hoogteligging) afgevoerd via een goot naar de buitenzijde van het kasteeldorp. De groene wadi's of grachten rondom kunnen bij heftige regenbuien onder water schieten. Bij de nadere uitwerking wordt de bodemopbouw onderzocht. Zo nodig wordt bodemverbetering in de wad's- toegepast om de infiltratiecapaciteit te verbeteren. Het vuilwater wordt ingezameld en aangesloten op de gemeentelijke vuilwaterriolering. Het principe van de afvoer van regen- en dakwater is gelijk aan het principe in het Slot Haverleij.

'Verordening Ruimte, artikel 9 Integratie stad-land' Lid 2. Een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid strekt ertoe dat: c) is verzekerd dat de beoogde stedelijke ontwikkeling in omvang en ruimtelijke kwaliteit evenredig is met de beoogde groene en blauwe landschapsontwikkeling

Er is sprake van een sterk ruimtelijk en functioneel contrast tussen de gebouwen (rood) en het landschap (groen). Dit ruimtelijke gegeven is als uitgangspunt gebruikt bij de opzet van De Haverleij. Het principe van een (landschappelijke) mal en (stedelijke) contramal is de basis van het ontwerp. De bebouwing is verdeeld over het Slot Haverleij en negen kastelen.

Het Maasdal met zijn uiterwaarden is een bijzonder rivierenlandschap waar we zorgvuldig mee om moeten gaan. Samen met de betrokken ontwerpers en supervisor is voor de laatste twee kastelen (Oeverhuyze en Heesterburgh) een plan ontworpen, waarbij rekening is gehouden met de openheid in het plan met doorzichten naar de dijk en langs de kastelen. Hierbij zijn wij van mening dat een evenwichtige opzet van landschap en kasteeldorpen kan worden gerealiseerd.

'Verordening Ruimte, artikel 9 Integratie stad-land' Lid 5. In aanvulling op artikel 4 'Bestaand stedelijk gebied' borgt een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding 'integratie stad-land' dat: a. de gerealiseerde groene en blauwe landschapsontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, behouden blijft.

De juridische en planologische borging van het groene en blauwe landschap is geborgd met een woonbestemming en een natuurbestemming. De gronden van het kasteel waar de woningen op komen zijn bestemd als Wonen en het gebied rondom het kasteel is bestemd als Natuur (met uitzondering van wegen die een verkeersbestemming hebben). De gronden aan de buitenzijde van het kasteel hebben de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwd', zodat er aan de buitenzijde van het kasteel geen bebouwing gerealiseerd kan worden en de landschappelijke waarden in stand gehouden kunnen worden en verder ontwikkeld kunen worden. Hiermee wordt ook een overgangszone van wonen naar natuur gerealiseerd. Door het opnemen van deze regeling in de regels van het bestemmingsplan wordt voorkomen dat er vergunningsvrij gebouwd kan worden in de tuinen aan de buitenzijde van het kasteel Oeverhuyze.

Binnen de bestemming Natuur zijn de gronden bestemd voor het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden. Tevens zijn de gronden bestemd met een specifieke aanduiding landgoedbos waardoor de gronden mede bestemd zijn voor extensieve recreatie, natuurontwikkeling en houtproductie, met dien verstande dat minimaal 70% en maximaal 90% van de gronden dient te zijn ingeplant als bos en dat voldoende ruimte wordt gereserveerd voor recreatieve voorzieningen als wandel- en fietspaden en speel- en rustplekken. Hiermee wordt geborgd dat de groene en blauwe landschapsontwikkeling behouden blijft voor Oeverhuyze.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Ruimtelijke StructuurVisie 's-Hertogenbosch

In juni 2003 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke StructuurVisie vastgesteld, met de ondertitel 'Stad tussen stromen'. De Ruimtelijke StructuurVisie geeft richting aan de ruimtelijke ambities van de stad. Op 28 januari 2014 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de structuurvisie uit 2003 vastgesteld. In deze geactualiseerde structuurvisie integreert gemeente het provinciaal beleid. De geactualiseerde structuurvisie bevat een integrale visievorming voor lange termijn, 10 jaar met een doorkijk naar 15 à 20 jaar. De structuurvisie bestaat uit het Ruimtelijk Casco, een visie geformuleerd op het plangebied. Een ruimtelijke analyse van de stad en het gemeentelijk beleid vormen de input voor deze visie. De visie formuleert de ontwikkelingskoers, beschrijft een wensbeeld van de stad voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete projecten en plannen. Het is een toetsingskader, en tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkeling. Zo wordt bepaald waar strakke contouren ter bescherming van kwetsbare waarden liggen en kansen voor ontwikkeling. En er worden locaties aangeduid waar deze ontwikkeling tegen randvoorwaarden mogelijk zijn en afweegbare gebieden voor uitbreidingen en intensiveringen aangewezen. Het ‘ruimtelijk motto’ van compacte, complete en contrastrijke stad als het uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling voor de stad blijft gehanteerd, in de overtuiging dat dit de juiste basis biedt voor een duurzame ruimtelijk hoofdstructuur.

3.3.2 Nota Wonen

Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de Nota Wonen 2012 die is vastgesteld door de gemeenteraad op 11 september 2012. De ambitie voor het woonbeleid van 's-Hertogenbosch is het creëren van een evenwichtige woningmarkt met een gedifferentieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus zodat mensen naar tevredenheid in onze stad kunnen wonen en leven. Er wordt gestreefd naar een stad waar voldoende, betaalbare en passende woningen zijn en voldoende keuzemogelijkheden in gevarieerde en sterke buurten waarin mensen zich thuis kunnen voelen.

Deze ambitie is in de nota Wonen 2012 uitgewerkt in vier speerpunten van beleid: voldoende woningen, betaalbaar wonen, passend wonen, in sterke en vitale buurten.

De beleidsinzet van de gemeente voor woningbouw is dan als volgt:

• voorzien in de toekomstige woningbehoefte door te streven naar de realisatie van gemiddeld 700 (met een bandbreedte van 500 tot 800) nieuwe woningen per jaar in de periode tot 2030;
• voorzien in de behoefte aan voldoende betaalbaar wonen voor specifieke doelgroepen door minimaal 25% van de nieuwbouw in het sociale segment (huur en koop) te realiseren. Dit percentage kan per woningbouwlocatie verschillen, van maatwerk kan sprake zijn;
• het vergroten van de woningdifferentiatie en -variatie in buurten en wijken, waardoor enerzijds het soms eenzijdige woningaanbod in buurten wordt doorbroken en anderzijds de keuzemogelijkheden voor woonconsumenten worden vergroot.
• het innemen van een positieve en proactieve houding t.o.v. (kansrijke) initiatieven, door (binnen wettelijke kaders) meer ruimte te bieden, meer flexibiliteit en maatwerk te leveren bij bouwplanontwikkeling;
• woonconsumenten meer mogelijkheden geven om hun woonwensen te realiseren door middel van o.a. (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

Daarnaast is begin april 2017 de Woonagenda 2017/2018 door de gemeenteraad vastgesteld. Het betreft de actualisatie van het woonbeleid zoals geformuleerd in de Nota Wonen. De belangrijkste uitgangspunten van de Woonagenda zijn:

• Opgave 1 - Versnellen van de woningproductie en slim programmeren van nieuwe woonmilieus
• Opgave 2 - Betaalbaar en bereikbaar wonen: balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad
• Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen en wijken vitaal houden
• Opgave 4 - Samen zorgen: passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving

Onder het versnellen van de woningproductie wordt specifiek uitgegaan van een productie van 8.000 woningen in de koop -en huursector tot en met 2025.

Dit bestemmingsplan draagt bij aan de woningbouwopgave van de gemeente, zoals vastgesteld in de Woonagenda. Het huidige bestemmingsplan maakt voor de locatie Oeverhuyze de bouw van minimaal 70 en maximaal 90 woningen mogelijk. Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 74 woningen mogelijk. Er worden dus niet meer woningen mogelijk gemaakt dan vanuit het huidige bestemmingsplan al zijn toegestaan.

3.3.3 Nota Parkeren

Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de "Nota Parkeernormering 2016" dat op 21 september 2016 is vastgesteld. De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw. Het plangebied ligt volgens de "Nota Parkeernormering 2016" in zone 5: restbebouwde kom (overige kernen). In paragraaf 4.3 wordt ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkeling op het aspect parkeren ingegaan.

3.3.4 Welstandsnota

Voor Haverleij gelden een tweetal beeldkwaliteitsplannen; Beeldkwaliteitsplan Haverleij First edition Poorten en het Beeldkwaliteitsplan Haverleij First edition Haverleijboek.

De plannen voor Oeverhuyze zijn besproken met de welstandscommissie (maart en december 2017).

Gelijktijdig met deze bestemmingsplanprocedure wordt een beeldkwaliteitsplan in procedure gebracht. Dit beeldkwaliteitsplan gaat in op de beeldkwaliteit voor Oeverhuyze. Het beeldkwaliteitsplan Oeverhuyze zal als toetsingkader gehanteerd worden bij de beoordeling van bouwplannen.

3.3.5 Waterplan

Onlangs is het Waterplan "Waterstad 2016 - Beleidsplan voor een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem" (31 januari 2017) vastgesteld door de gemeenteraad. Het doel van het waterplan is een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem te bewerkstelligen in de gemeente 's-Hertogenbosch. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater. Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. De acties die door gemeente en waterschappen worden uitgevoerd, zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma dat loopt van 2016 tot 2020. Er wordt ingezet op het treffen van specifieke maatregelen om het watersysteem robuuster en aantrekkelijker te maken, en op het nog meer versterken van de integratie met andere beleidsvelden. In paragraaf 5.6 wordt ingegaan op het aspect water.

3.3.6 Nota Grondbeleid

In de Nota Grondbeleid 2005 (februari 2005) stelt de Raad primair de kaders vast voor het door het college te voeren grondbeleid. Grondbeleid wordt door de gemeente 's-Hertogenbosch gezien als het beleid dat, ten behoeve van de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, streeft naar het creëren van ruimte voor wonen, werken, winkelen en recreëren in zowel uitleggebieden als bestaand stedelijk gebied, door het oppakken of ondersteunen van concrete ontwikkelinitiatieven.

In de Nota Grondbeleid zijn vastgelegd: de kaders voor actief en passief grondbeleid, het prijsbeleid, de financiële grondslagen, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan.

3.3.7 Nota spelen

De Nota Spelen (vastgesteld op 24 januari 2004) biedt het beleidskader voor buitenspelen in de gemeente 's-Hertogenbosch op de daarvoor formeel bestemde plekken in de openbare ruimte. Per wijk is/wordt hiervoor een wijkspeelplan opgesteld, dat inzicht geeft in de verschillende speelplekken die in een wijk voor de verschillende leeftijdsgroepen gerealiseerd moeten worden. Daarbij wordt o.a. rekening gehouden met bevolkingssamenstelling naar leeftijd en met de reeds aanwezige speelplekken in de wijk.

Voor wat betreft de speelplekken wordt onderscheid gemaakt in verschillende leeftijdscategorieën, aangezien elke categorie haar eigen behoeften en beperkingen heeft. Er wordt rekening gehouden met jonge kinderen van 0-6 jaar (spelen tot 100 meter van de eigen woning), met schoolkinderen van 6-12 jaar (spelen tot 400 meter van de eigen woning), en jongeren van 12-18 jaar (spelen tot circa 1.000 meter van de eigen woning). Een speelplek voor alle leeftijden ten slotte heet een Wijkspeelplaats. Deze gaat uit van een onderlinge actieradius van 1.000 meter. Binnen het plangebied voor Oeverhuyze en Heesterburgh wordt een ruimte ingericht als speelveld. Het wordt een speelveld zonder bebouwing. Binnen het plan Oeverhuyze is een speelvoorziening voorzien voor jonge kinderen.

3.3.8 Archeologiebeleid

De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is op 15 juni 2010 vastgesteld. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen. Wel zal bij m.e.r. plichtige projecten en projecten die onder de Tracéwet vallen nader onderzoek worden verlangd. Een uitwerking van het archeologiebeleid voor het bestemmingsplan is opgenomen in paragraaf 5.9.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Algemeen

De Haverleij biedt een unieke woonomgeving van hoge kwaliteit. Ook voor de ontwikkeling van Oeverhuyze is dit het uitgangspunt. Er is opnieuw gekeken naar de kansen van deze mooi gelegen locatie aan de Maas. Er is rekening gehouden met de veranderde vraag en de gegroeide kwaliteiten van het gebied. De marktvraag nu is wezenlijk anders dan in de periode hiervoor. De belangrijkste ontwikkeling uit de afgelopen periode is dat de marktvraag nog meer is verschoven naar grondgebonden woningen. Dit in combinatie met een ruime buitenruimte (liefst een tuin) en parkeren in de nabijheid van de woning. In het concept De Haverleij is gekozen voor compact bouwen in een landschap dat functioneert als de gezamenlijke ‘tuin’. De woningen in de bestaande kastelen hebben dan ook een beperkte buitenruimte of balkon. Destijds was de verwachting dat de woningen in De Haverleij aantrekkelijk zouden zijn voor een gemixte doelgroep van één- en tweepersoonshuishoudens, senioren en gezinnen. In De Haverleij wonen nu echter veel gezinnen; meer dan bij aanvang van deze ontwikkeling was gedacht. De basisschool is ten gevolge van deze samenstelling al snel uitgebreid. Duurzaamheid en het creëren van een gezond woonmilieu spelen hierin ook een prominente rol.

De zittende bewoners van de kastelen en het Slot zijn over het algemeen positief over het wonen in een bijzondere woonomgeving. Het landschap en de kwaliteit van de woonomgeving wordt hoog gewaardeerd. Vanuit de eigen woning is er meestal een weids uitzicht over de omgeving. Men is trots op de eigen woonomgeving waarbij ieder kasteel zijn eigen identiteit heeft. Het wonen in een kleine gemeenschap (vooral in de kastelen) komt de sociale cohesie ten goede (men kent elkaar) en geeft een veilig gevoel. Op deze kwaliteiten willen we als vanzelfsprekend voortborduren. Er zijn natuurlijk ook zaken waar we rekening mee kunnen houden bij de komende ontwikkeling. In de afgelopen jaren hebben zittende bewoners signalen afgegeven over de woonervaringen in Haverleij. Wat daarbij vaak terug komt zijn ervaringen met buitenruimtes die niet altijd voldoen aan de wensen van gezinnen. De buitenruimtes worden als te klein ervaren, of als niet praktisch doordat ze bijvoorbeeld op de verdieping liggen. Een tweede signaal is dat bewoners de parkeerdruk als hoog ervaren, vooral in het Slot. Verder willen we inspelen op de veranderde behoefte van een deel van de huidige bewoners. Een aantal huidige bewoners wordt ouder, en heeft behoefte aan een kleiner en levensloopbestendig appartement.

Dit resulteert in plannen voor Heesterburgh en Oeverhuyze die de geborgenheid, kwaliteit en ontworpen eenheid van de kastelen respecteren, maar een vertaling vormen anno nu. Plannen met meer nadruk op grondgebonden wonen, met ruime buitenruimtes en een onderscheidende ligging aan de Maas. Tijdens verschillende ontwerpsessies en workshops zijn twee unieke concepten bedacht die iets toevoegen aan de bestaande kasteel typologieën: burchtdorp Heesterburgh en groene vesting Oeverhuyze. In beide kasteeldorpen wordt voorzien in een programma dat inspeelt op de vraag naar gezinswoningen en ruimte biedt voor doorstroming vanuit de andere kastelen in De Haverleij.

Ook willen we voorzien in een beperkt aanbod appartementen dat geschikt is voor onder andere één- en tweepersoonshuishoudens in het meer betaalbare (huur)segment. We streven een programma na dat een aanvulling vormt voor de wijk.

De volgende uitgangspunten blijven van kracht:

• Negen kastelen en Slot Haverleij zijn door een grid verdeeld over het landgoed.
• De karakteristiek van ieder kasteel is steeds uniek door het wisselende landschap en variatie in architectuur. De uitwerking verschilt per kasteel en is volledig afgestemd op de sfeer van het omringende landschap.
• Ruimte en rust staan centraal.
• Per kasteel is voorzien in circa 50 tot 90 woningen.
• Alle projecten zijn modern, duurzaam en hebben een hoog afwerkingsniveau.

4.2 Hoofdopzet Oeverhuyze

Oeverhuyze is een groene vesting. Het programma bestaat uit overwegend grondgebonden woningen en een klein aantal appartementen. De hoeken vormen een gearticuleerde verbijzondering van het kasteel; op de noordwestelijke hoek door een klein appartementenblok met uitzicht op de Maas. Op de overige hoeken gevormd door woningen met grote tuinen, waarbij de hoeken in hoogte en qua architectuur verbijzonderd worden. Aan de Maaszijde loopt de (bouw)hoogte iets op om maximaal het water te laten ervaren. In Oeverhuyze wordt het programma vertaald in een formele, orthogonale vesting met de uitstraling van een kasteel op een groen vestingswerk. De buitenkant vormt één geheel. Binnen de poorten liggen de woningen en appartementen aan een collectief binnenterrein, de ‘common green’. Deze common green vormt het hart van Oeverhuyze. De omranding in gras is extra hoog en steil en de hoekpunten zijn vormgegeven als bolwerken.

Een cruciaal ontwerpthema is het ontwerpen van een duurzame en duidelijke rand naar het landschap. Deze rand wordt anders vormgegeven dan de andere kastelen, namelijk met een groene overgang. De tuinen komen lager te liggen dan het talud. Het beeld over en weer tussen landschap en wonen moet duurzaam en van hoge kwaliteit zijn. Daarom wordt er robuuste beplanting ingezet als overgang, en worden er géén bijgebouwen toegestaan in de overgangszone naar het landschap. Bergingen zijn in het plan mee ontworpen aan de voorzijde of zijkant van de woning.

De toegangsweg van Oeverhuyze gaat in een bocht naar het kasteel waarbij het landschap wordt gekaderd door bosjes en je zicht hebt over de clumbs en vennetjes links en rechts. De groene vesting ligt verhoogd ten opzichte van het omringende landschap. De weg naar het kasteel gaat dan ook langzaam omhoog. De entree van het kasteel wordt gevormd door een prominent poortgebouw. Door deze poort is er eerst zicht op de common green. De rijweg loopt rond de common green.

De parkeerplaatsen van de grondgebonden woningen liggen aan de straat. Aan de oost- en westzijde verscholen achter bijvoorbeeld een pergola. Het binnengebied wordt ingericht volgens het principe van ‘shared space’, waarbij auto’s en langzaam verkeer de straat samen delen. Op de begane grond van het appartementencomplex bevindt zich de parkeergarage voor bewoners van de appartementen. Alle grondgebonden woningen hebben groene voortuinen aan het hof.

Concept verkaveling Oeverhuyze

4.3 Programma Oeverhuyze

Zoals gezegd is de marktvraag meer verschoven naar grondgebonden woningen. Dit in combinatie met een ruime buitenruimte en parkeren in de nabijheid van de woning. Met de nieuwe plannen willen we de vraag naar grondgebonden woningen met een tuin faciliteren. Dat combineren we met functionele woningplattegronden en twee onderscheidende concepten. Daarmee ligt er een plan met een divers aanbod van woningen, dat onderscheidend is ten opzichte van het bestaande programma in De Haverleij, en dat ook kansen biedt voor doorstromers. Gezien de toenemende vraag naar differentiatie in het woningaanbod richten we ons niet alleen op de koopsector, maar wordt mogelijk een deel van het programma gerealiseerd in de middeldure huursector.

Het programma zoals nu voorzien is in de concept verkaveling voor Oeverhuyze bestaat uit een gevarieerd aanbod van grondgebonden woningen en appartementen. Het concept programma bestaat uit 57 geschakelde woningen en 11 appartementen. De grondgebonden woningen hebben 2 of 3 woonlagen en bevatten tussen de 100 m2 en 205 m2 GBO. De appartementen hebben een woonoppervlak van 110 m2 en 140 m2, met drie slaapkamers.

Grondgebonden woningen

In de concept verkaveling is te zien dat het aanbod van woningen divers is. De kasteelmuren bevatten woningtypen met steeds verschillende beukmaten en bouwhoogten. Maar het gebouw manifesteert zich evengoed als een duidelijke eenheid doordat de woningen rondom twee aan twee geschakeld zijn en elk tweetal verspringt ten opzichte van het naast gelegen duo. Door de herhaling van zowel in hoogte als in diepte verspringende thema ontstaat een levendige kasteelwand waarbij de torens de verspringingen steeds markeren. De hoogte van de torens varieert tussen drie en vier lagen, terwijl de tussenliggende volumes uit twee à drie lagen bestaan. Alle woningen hebben hun entree aan de binnenkant van het kasteel. De achtertuinen zijn te bereiken via de zijkanten van de woningen.

In de concept verkaveling zijn de contouren van voor- en achtertuinen vastgelegd. De erfafscheidingen tussen de tuinen aan de common green worden meegenomen in het ontwerp van het binnengebied. De erfafscheidingen tussen de woningen aan de voor- en achterzijde dienen altijd groen te zijn, er mogen geen gebouwde erfafscheidingen komen. Aan de voorzijde mogen de groene erfafscheidingen maximaal 1,5 meter hoog zijn. Dicht bij het huis aan de achterzijde mag de groene erfafscheiding de eerste 6 meter maximaal 2 meter hoog zijn zodat er privacy is. Verder van de woning, na de eerste 6 meter mag de erfafscheiding 1,2 meter hoog zijn zodat er naar het landschap zicht is, en vanuit het landschap gezien de kasteelbebouwing domineert. Aan de buitenzijde van het kasteel is geen bebouwing toegestaan, waardoor een overgangszone van wonen naar natuur wordt gerealiseerd. Door het opnemen van deze regeling in de regels van het bestemmingsplan wordt voorkomen dat er vergunningsvrij gebouwd kan worden in de tuinen aan de buitenzijde van het kasteel Oeverhuyze. In afwijking van bovenstaande regeling is alleen aan de oostzijde, zuidzijde en westzijde in een strook van 2,5 meter vanaf de achtergevel van het hoofdgebouw uitbreidingen aan de woning toegestaan in de vorm van aanbouwen, tweelaagse uitbreidingen van het hoofdgebouw of erkers. Er zijn voorwaarden verbonden aan deze uitbreidingen. Aan de noordzijde is deze mogelijkheid niet opgenomen, omdat hier geen ruimte is voor uitbreidingen aan de woningen.

Appartementen

Het appartementengebouw op de noordwestelijke kop is in de concept-verkaveling vijf lagen hoog en vormt zo, samen met de noordoostelijke woningen, de prominente hoeken van de groene vesting aan de Maaszijde. Naar binnen toe trapt het volume af, zodat de volumes goed aansluiten bij de maat en schaal van het binnenterrein en de overige bebouwing rondom. Op de begane grond liggen de entree, de bergingen en de parkeerplaatsen. De concept verkaveling is verder zo opgebouwd dat op de eerste tot en met de vierde verdieping de appartementen liggen.

Concept vogelvlucht Oeverhuyze

Beeldkwaliteit

Het beeld van Oeverhuyze is dat van een groene vesting. Daarmee is meteen bepaald dat het kasteel in vorm, kleur en materialisering één geheel vormt. Binnen een sterk kader van torens en kasteelwanden ligt de ruimte om te variëren in hoogte, breedte en een specifieke uitwerking van de gevel (plint, ramen, erkers, gevelbanden, en dergelijke). Terwijl de opbouw van Oeverhuyze dus rationeel is, wordt in het gevelbeeld deze rationaliteit gebroken. Doordat het volume een duidelijk geheel vormt, kan binnen deze contour op een rijke manier worden gevarieerd. Door gevelopeningen per volume licht te laten verspringen, geringe ritmeverschillen aan te brengen, plinten en kantelen op verschillende hoogten te laten eindigen, ontstaat een beeld dat niet in één keer lijkt te zijn neergezet, maar gegroeid is.

Inrichting openbare ruimte

Oeverhuyze is in basis orthogonaal opgezet. Het ligt opgetild ten opzichte van het omringende maaiveld. De bebouwing aan de noordzijde ligt iets verder opgetild om zo uitzicht te bieden. Hierna wordt omschreven hoe de inrichting van de openbare ruimte van Oeverhuyze eruit kan komen te zien. Hoogteverschillen worden stapsgewijs opgelost. Het middengebied is ingericht als een common green. De tuinen worden onderling gescheiden met hagen. De common green is omgeven door een straat, met haaks parkeren. De parkeerplaatsen zijn duidelijk in het bestratingsverband aangegeven. De openbare verlichting is aan de buitenzijde van de rondweg voorgesteld, zodat de entrees van de tuinen ook goed verlicht zijn.

Vanuit het kasteel is een uitgang die direct aansluit op de hoofdallee van De Haverleij voorgesteld. Rondom het kasteel kan men struinen. Voor de kinderen van 0-10 jaar is een speelplek opgenomen in het midden van het kasteel, op de common green. Buiten het kasteel kan men natuurlijk spelen in de bosrand en rondom de poelen. Voor de oudere jeugd is een speelveld voorzien in de vorm van een ½ voetbalveld.

Parkeren 

Voor het plangebied geldt de parkeernorm uit de ‘Nota parkeernormering’ (2016) van de gemeente ’s-Hertogenbosch. De Nota geeft tevens de rekenmethode aan voor parkeerplaatsen in een garage(box), oprit of carport bij woningen. Haverleij ligt in zone 5, restbebouwde kom (overige kernen). Afhankelijk van de omvang van de woning geldt een normering van 1,5 parkeerplaats per woning (80 – 150 m2) en 1,7 parkeerplaatsen per woning (> 150 m2). Daarnaast wordt per woning gerekend met 0,3 parkeerplaatsen voor bezoekers. In de concept verkaveling voor Oeverhuyze liggen alle parkeerplaatsen voor de bewoners tussen de voortuinen en de common green, in de overgangszone tussen openbaar en privé. Het groen van de common green ligt steeds net wat hoger dan het parkeren waardoor je over de auto’s heen kijkt en het parkeren wordt verdekt. Voor de bewoners van de appartementen zijn er parkeerplaatsen op de begane grond vloer van het appartementsgebouw voorzien. Bezoekers kunnen parkeren in twee kleine parkeerpockets die net voor de entreepoort liggen. Het bezoekersparkeren is opgelost langs de toegangsroute en in een parkeerpocket in de vorm van een bastion bij de entree. De rijbaan ter hoogte van de entree van het kasteel is minimaal 7,5 meter breed en bestaat uit twee rijstroken gescheiden door een middenberm.

 

Langzaam en snelverkeer en concept indeling parkeren

Hoofdstuk 5 Milieu

5.1 Bedrijven en milieuzonering

Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden. In de directe omgeving van het plan is geen bedrijvigheid. Hinder van bedrijfsactiviteiten is niet aan de orde.

5.2 Geluid

Bij een ruimtelijk plan dient rekening te worden gehouden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. Het plangebied valt net buiten de geluidszone van industrieterrein Rietvelden, waardoor geen geluidsonderzoek industrielawaai nodig is. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is relevant.

Wegverkeerslawaai

Volgens artikel 74 lid 1 van de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg een geluidzone, tenzij de weg gelegen is binnen een woonerf of voor die weg een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Een geluidzone is het gebied aan weerszijden van een weg waarbinnen - bij de vaststelling van een bestemmingsplan of een afwijking van een bestemmingsplan en bij de aanleg of reconstructie van wegen - moet worden nagegaan of de geluidsituatie bij woningen of andere geluidgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidvoorschriften uit de Wgh. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg, al dan niet binnen de bebouwde kom. Het projectgebied ligt in de geluidzone van De Omloop, Hennen Weide en Bokhovense Maasdijk/ Graaf van Solmsweg.

Deze gezoneerde wegen bevindt zich op een relatief korte afstand van het projectgebied en wordt niet afgeschermd door gebouwen. In opdracht van de gemeente 's-Hertogenbosch heeft Croonenburo5 akoestisch onderzoek verricht (Croonenburo5, akoestisch onderzoek Twee kastelen Haverleij te 's-Hertogenbosch, kenmerk RA001-0254057-01B, 4 oktober 2017). De cumulatieve geluidsbijdrage van deze wegen liggen onder de 48 dB. Hiermee voldoen alle toekomstige woningen aan de voorkeursgrenswaarden en zijn er geen akoestische belemmeringen voor de bouw van de woningen. Er is dus ook geen sprake van een hogere grenswaarde(procedure).

Geluidwering

Bij de aanvraag om omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat aan de geluideisen van afdeling 3.1 van het Bouwbesluit wordt voldaan. De karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructies moet worden bepaald conform NEN 5077. Hierbij wordt uitgegaan van de gecumuleerde geluidbelasting. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd.

5.3 Luchtkwaliteit

Bij lucht gaat het enerzijds om de productie van luchtverontreiniging als gevolg van nieuwe plannen – waarop de luchtkwaliteitseisen van de Wet Milieubeheer van toepassing zijn - en om de zorg van kwetsbare functies in lucht belaste zones uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Kleine projecten en ruimtelijke plannen, waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Dit is geregeld in het “Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)”. Eén van de categorieën uit het NIBM betreft de bouw van 1.500 woningen, waarbij is uitgegaan van een verkeersgeneratie van ten minste 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersaantrekkende werking ligt ruim beneden deze 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal en valt dus niet onder de Regeling niet in betekenende mate bijdragen. Op deze locatie liggen concentraties ruim beneden de geldende grenswaarden voor PM10 en NO2. De luchtkwaliteit vormt geen knelpunt vormt voor de realisatie van dit project.

5.4 Bodemkwaliteit

In het verleden zijn al diverse bodemonderzoeken uitgevoerd op en de directe omgeving van het plangebied. Hierbij is geen bodemverontreiniging aangetroffen. In het plangebied bevinden zich geen urgente of spoedeisende verontreinigingslocaties en geen locaties die hiervan verdacht worden. In het plangebied zijn geen beschikkingen ingevolge de Wet bodembescherming afgegeven. Alles overwegende blijkt dat er op voorhand geen zwaarwegende belemmeringen zijn voor de beoogde woonfunctie.

Voor een gebruiksverandering naar een gevoelige functie, is onderzoek naar de bodem- en grondwaterkwaliteit noodzakelijk. Gezien het feit dat er nog veel grondverzet zal gaan plaatsvinden is voor het plangebied gekozen om in het kader van de omgevingsvergunning en na het grondverzet een verkennend bodemonderzoek uit te voeren.

5.5 Externe veiligheid

Doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico’s van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. In het plangebied en de directe omgeving zijn geen transportroutes over weg en spoor of buisleidingen voor gevaarlijke stoffen aanwezig. Vervoer over water is wel relevant. Daarnaast liggen in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven.

Vervoer over water

In het Basisnet Water is de Maas ter hoogte van ‘s-Hertogenbosch aangemerkt als zogenaamde groene vaarwegen wat inhoudt dat hierover weinig tot geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Voor groene vaarwegen gelden geen beperkingen vanuit het plaatsgebonden risico. Ook is er geen plasbrandaandachtsgebied aangemerkt. Ten aanzien van het groepsrisico is geen verantwoording benodigd vanwege nauwelijks merkbare effecten op het groepsrisico.

Laagvliegroute Defensie

Het plangebied is gelegen binnen een laagvliegroute van Defensie. Dit betekent dat de gemeente hier terughoudend moet zijn met het mogelijk maken van hoogbouw of hoge objecten. Het (landelijke) totaal aan routes wordt jaarlijks door circa 10.000 vlieguren gebruikt, verdeeld over circa 3.000 vluchten. Er zal dus ‘af en toe’ een oefening in laagvliegen in de omgeving plaatsvinden, maar gezien de verdeling van deze vluchten over het land zal de overlast hiervan op het plangebied beperkt zijn.

5.6 Water

Voor De Haverleij geldt als uitgangspunt integraal waterbeheer. De beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn vastgesteld in het Waterplan (2017). Hierin staat dat we in 's-Hertogenbosch een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem willen creëren, ook is hierin het hemelwaterbeleid vastgelegd. Dit is gebied specifiek gedaan, kijkend naar de watersystemen en de uitgangspunten per wijk. De afspraken uit de watertoets worden in een waterparagraaf vastgelegd (in de r.o. procedure).

De afspraken uit de watertoets worden in een waterparagraaf vastgelegd. In deze waterparagraaf is toegelicht hoe het waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichting in dit bestemmingsplan. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen na diverse overlegmomenten tussen waterschap en gemeente. Eventueel benodigde vergunningen worden niet met deze waterparagraaf geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden.

De uitgangspunten zijn:

• Gescheiden houden van vuil (afval)water en schoon hemelwater;
• Voorkomen van vervuiling van water;
• Schoon hemelwater kan volgens de voorkeursvolgorde worden verwerkt:
  • 1. Hergebruik;
  • 2. Infiltratie/bergen;
  • 3. Afvoer.
• Hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO), zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang zowel in als buiten het plangebied.
• Daarnaast zien we water als kans voor meervoudig ruimtegebruik en vergroting van de beleving.

Huidige situatie

Het terrein is nu grotendeels onverhard en niet aangesloten op riolering. De grondwaterstand voor het ontwerp (z.g. GHG) is circa 2,0 m+ NAP. De hoogste grondwaterstanden ontstaan bij hoge waterstanden op de Maas.

Waterbergingsopgave

In de toekomstige situatie wordt het hemelwater verwerkt in het plangebied en de directe omgeving. De waterberging en de hoogteliggingen van het terrein worden zodanig ontworpen dat op de riolering alleen vuilwater aangesloten wordt. Bij het ontwerp van de hemelwatervoorzieningen wordt voldoende berging gecreëerd voor een neerslaggebeurtenis van 60 mm. Bij hevigere neerslag mag dit leiden tot overlast, maar niet tot schade. De hoogteligging is dan zodanig dat hemelwater niet in gebouwen of kelders stroomt.

Ontwerp nieuw watersysteem

• Schoon afstromend hemelwater wordt binnen het plangebied vastgehouden.
• Het hemelwater wordt geïnfiltreerd binnen het plangebied middels oppervlakkige infiltratie.
• Mogelijk wordt een deel van het hemelwater vast gehouden met een groen dak.
• Het huishoudelijk afvalwater wordt aangesloten op een vuilwaterriolering.
• Bij de bouw wordt er rekening mee gehouden dat de grondwaterstanden kunnen stijgen, onder andere bij hoge waterstanden op de Maas.
• Het plangebied grenst aan de dijk van de Maas. Langs deze dijk is in de Keur een beschermingszone aangewezen. In deze zone gelden de in de Keur genoemde beperkingen voor constructies en grondwerkzaamheden. Hier is ook ruimte gereserveerd voor toekomstige aanpassingen aan de dijk.
• Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater wordt bij de bouw afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (zoals zink en koper) in daken, gevels, verhardingen en regenwatervoorzieningen zoals goten en leidingen.

Opties duurzaam watersysteem

De bebouwing van het kasteel ligt hoger dan de omgeving. Al het hemelwater van Oeverhuyze wordt opgevangen en geïnfiltreerd in de gazons en de tuinen of onder vrij verval (stroming door hoogteligging) afgevoerd via een goot naar de buitenzijde van het kasteeldorp. De groene wadi's of grachten rondom kunnen bij heftige regenbuien onder water schieten. Bij de nadere uitwerking wordt de bodemopbouw onderzocht. Zo nodig wordt bodemverbetering in de wadi's- toegepast om de infiltratiecapaciteit te verbeteren. Het vuilwater wordt ingezameld en aangesloten op de gemeentelijke vuilwaterriolering. Het principe van de afvoer van regen- en dakwater is gelijk aan het principe in het Slot Haverleij.

5.7 Duurzaamheid

Duurzaamheid speelt een belangrijke rol in de ontwikkeling van Oeverhuyze. Een klimaatneutrale stad in 2050 is door de gemeenteraad al in 2008 als hoofddoel vastgesteld. Daarbij is een tweetal tussendoelen benoemd: een klimaatneutrale gemeentelijke organisatie in 2020 en een klimaatneutrale gebouwde omgeving in 2035. Langs 7 lijnen wordt gewerkt aan het behalen van deze doelstelling: woningen, kantoren en industrie, mobiliteit, landschap, energieinfrastructuur, de gemeentelijke organisatie en financiële middelen. Voor het behalen van de doelstellingen is innovatie nodig en projecten/activiteiten waarmee meters gemaakt kunnen worden. Om echt vooruit te kunnen is samenwerking tussen partijen noodzakelijk en verbinding met opgaven die op andere vlakken liggen.

De Haverleij B.V. kan en wil met de realisatie van het plan een belangrijke bijdrage leveren aan de gemeentelijke klimaatdoelstellingen. Met het unieke stedenbouwkundige concept van kasteeldorpen in een groen/blauwe omgeving is het mogelijk om een duurzame ontwikkeling tot stand te brengen die verder gaat dan alleen de energietransitie. Het ruimtelijke groene landschap en de compacte organisatie van de woningen zijn logische dragers van een gezonde leefomgeving op fysiek en sociaal vlak. Zogenaamde blauwe zones (onderzoek Buettner D.) op aarde zijn daarvoor de inspiratie: gebieden waar mensen een gezondere leefstijl hebben met positieve gevolgen op de gemiddelde leeftijd, gezondheid en levensgeluk. Beweging, gezond eten, hechtheid van de gemeenschap, rust en de omgeving zijn daarin cruciale factoren. Het duurzaamheidsprogramma voor Oeverhuyze krijgt invulling in de bouw van de woningen, mobiliteit, het ontwikkelen en gebruiken van het landschap, in de gebouwde omgeving en in gedeelde voorzieningen.

De hoofdopzet van de Haverleij is duurzaam van karakter. Nog sterker dan in de reeds bestaande kastelen is er een relatie tussen het wonen en het omringde natuurlijke landschap en vaak ook met de Maas. Zicht op het omringende landschap vanuit de woningen is een belangrijk ontwerpuitgangspunt, net als privégroen dat overgaat in het landschap. Langzaamverkeerroutes die het woongebied verbinden met het omringende landschap versterken deze relatie. Er is diversiteit in woningprogramma, aansluitend op de marktvraag. Daken bieden ruimte voor zonnepanelen.

Er wordt gewoond in kleine gemeenschappen. De organisatie van de woningen aan straten en pleinen stimuleert de ontmoeting tussen de bewoners. De woonomgeving, met een menselijke maat en gemeenschappelijke verblijfsruimten, faciliteert sociale binding; het doel is dat mensen zich thuis voelen en zich verantwoordelijk voelen voor de eigen woonomgeving. Ook vraagt het beheer van de openbare ruimte op het kasteel om samenwerking tussen de bewoners. Er is voor het autoverkeer één toegangsweg. In de kastelen wordt het delen van (elektrische) auto's en fietsen gestimuleerd. Dit alles biedt een voor de bewoners veilige en vertrouwde woonomgeving en een duurzame manier van samen leven.

Concreet worden op gebiedsniveau, kasteelniveau en woningniveau de volgende onderstaande maatregelen op het gebied van duurzaamheid getroffen:

Maatregelen op het niveau van landgoed De Haverleij: - Het landschapsontwerp is gericht op het verder uitbouwen van de ecologische waarden en een duurzaam watersysteem. In het aan te leggen landschap krijgt de bestaande ecologie een plek en wordt er diversiteit toegevoegd; - Er wordt gebruik gemaakt van inheems plantmateriaal; - Biodiverse inrichting met gradiënten; droge, drasse en natte omstandigheden; - Standplaatsen voor groen worden zo optimaal mogelijk gemaakt; bomen staan zoveel mogelijk in grote groenvlakken zodat er voldoende ruimte is om te wortelen en te groeien; - Bij- en vlindervriendelijk door middel van rozen, vaste planten en kruidenrijke bermen; - Het natuurnetwerk wordt aangevuld door middel van poelen (hagedis, kikker), zoomvegetatie, hagen en haagstruwelen (struweelvogels, insecten en vlinders) en drasse plekken; - De in het landschappelijk ontwerp opgenomen zone 'landgoedbos' draagt bij aan een aanzienlijke toename van bomen op de oorspronkelijke agrarische gronden. Deze bomen leveren hun bijdrage aan CO2-opslag; - Hemelwater wordt op een natuurlijke wijze afgevoerd en teruggegeven aan het landschap. Het water wordt in het gebied vastgehouden en geïnfiltreerd; - Het oppervlak verharding blijft zoveel als mogelijk beperkt, het bezoekersparkeren vindt plaats op 'verhard groen'; - De omgeving biedt alle mogelijkheid voor beweging, spelen en recreatie; - Er worden nieuwe paden toegevoegd zodat je een route door het landschap kan lopen.

Maatregelen op het niveau van het kasteel Oeverhuyze: - Voortborduren op een sterk ruimtelijk raamwerk; - Er wordt gebouwd op een reserveringslocatie; - Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande landschappelijke kwaliteiten (zichtlijnen in het landschap, handhaven bestaande bomen, behouden en versterken bestaande hoogteverschillen); - Duidelijke identiteit die mensen bindt waardoor het plan meer kansen heeft voor een bestendige toekomst; - Concept faciliteert een hechte gemeenschap; - Diversiteit in woningprogramma qua m2 en typologie; - Gemeenschappelijke groene verblijfsruimten zoals common green, brinken en gezamenlijke moestuin; - Biodiversiteit krijgt in en om het kasteel Oeverhuyze onder andere invulling door de rond de toegangsweg gesitueerde poelen in bijzonder voor salamandersoorten die hier niet meer voorkomen; - De binnentuin (Common Green) draagt bij aan een grotere biodiversiteit; - Mogelijkheden om eigen GFT afval te verwerken tot compost in moestuin en common green; - Hoogwaardige inrichting openbare ruimte met robuuste materialen (gebakken klinkers, kinderkopjes); - Aansluiting op en uitbreiding van het bestaande langzaamverkeerroutes; - Oriëntatie van kavels aangepast aan oriëntatie op de zon.

Maatregelen op het niveau van de woningen in kasteel Oeverhuyze: - De woningen krijgen geen aansluiting op aardgas/ all-electric woningen; - Toepassing van een EPC van 0,25 of lager; - Er wordt gebruik gemaakt van duurzaam gecertificeerd hout (het hout heeft bijvoorbeeld een FSC-keurmerk of PEFC-kenmerk); - Toepassing van zonnepanelen; - Toepassingen van natuur inclusief bouwen, bijvoorbeeld het aanbrengen van vogelvides in de dakgoten voor nestgelegenheden voor huismussen en gierzwaluwen, of op te nemen neststenen in het metselwerk, kunstnesten voor vleermuizen en huiszwaluwen; - Laadpalen voor elektrische rijden; - Ruime opzet waarbij woningen ruim voorzien zijn in daglicht; - Robuuste materialen die lang meegaan; - Duurzaam detailleren zodat materialen lang houdbaar blijven; - Er worden ruime bergruimten gerealiseerd zodat mensen hun (elektrische) fiets goed kunnen stallen, wat fietsen zal stimuleren.

5.8 Flora en fauna

Met de ontwikkeling van De Haverleij zijn de flora en fauna in het gebied er op vooruit gegaan. Wat voorheen een intensief landbouwgebied was met monotone graslanden, maisakkers en relatief weinig natuurwaarden, is het gebied omgevormd naar een afwisselend landgoed met bossen, struweel, ruigten, bloemrijke graslanden en waterpartijen. Hier vinden verschillende soorten flora en fauna leefgebied in een gevarieerd landschap. Met de ontwikkeling van de Haverleij zijn er nieuwe ecotopen ontstaan, waar verschillende soorten vogels, insecten, amfibieën en zoogdieren van profiteren. Met de bouw van Heesterburgh en Oeverhuyze worden de kansen voor soorten flora en fauna en de biodiversiteit in het gebied opnieuw verder versterkt.

De bouwpercelen voor Heesterburgh en Oeverhuyze hebben lange tijd braak gelegen. Hierdoor is op deze percelen tijdelijke natuur ontstaan. Er heeft zich spontane natuur ontwikkeld die voornamelijk bestaat uit opgaande bossen van wilg, berk en populier, struwelen van braam en inheemse struiken en ruigten van bloem- en kruidenrijke vegetaties. Er zijn veel soorten insecten, vogels en kleine zoogdieren die hier leefgebied gevonden hebben en profiteren van de aanwezige tijdelijke natuur. Sommige soorten zijn echte pioniers en afhankelijk van de schrale en dynamische milieus van tijdelijk braakliggende bouwterreinen. Deze tijdelijke natuur zal met de nieuwbouw verdwijnen. Maar delen komen ook weer terug in het ontwerp of worden versterkt door de aanleg van nieuwe natuur. Met de aanwezige beschermde soorten en de aanwezige natuurwaarden wordt zorgvuldig omgegaan. Verbodsartikelen uit de Wet Natuurbescherming mogen niet overtreden worden o.a. door het nemen van compenserende en mitigerende maatregelen.

Beschermde soorten en natuurgebieden

Door middel van onderzoeken is beoordeeld welke beschermde soorten flora en fauna in het plangebied aanwezig zijn. Ook is beoordeeld of er beschermde natuurgebieden in of in de directe omgeving van het plangebied aanwezig zijn. De gunstige staat van instandhouding van aanwezige beschermde soorten mag niet in het geding komen door de geplande ontwikkeling. Ook mogen er geen negatieve significante effecten optreden naar beschermde natuurgebieden in en buiten het plan gebied.

Op 23 oktober en 1 november 2017 is er in het kader van de Wet Natuurbescherming een ecologische quickscan uitgevoerd. (Regelink ecologie en landschap, Ecologische quickscan bestemmingsplan Oeverhuyze en Heesterburgh, kenmerk: RA 17482-01, 21 november 2017)

Op basis van de resultaten van deze quickscan, is er in een vervolgonderzoek uitgevoerd in de periode maart tot en met juni 2018. Op 27 juli 2018 is hiervan een rapport met conclusies opgeleverd. (SAB, adviseurs in ruimtelijke ontwikkelingen, Nader onderzoek natuur 's-Hertogenbosch, Oeverhuyze en Heesterburgh, projectnr: 180125)

Natuurgebieden

Het Natuurnetwerk Brabant (NNB) wordt beschermd via een 'nee, tenzij'-beschermingsregime. Projecten of handelingen zijn niet toegestaan als zij de wezenlijke waarden en kenmerken van het gebied aantasten. Als ecologische waarden en kenmerken voor deze gebieden, gelden de natuurbeheertypen zoals vastgelegd op de beheertypenkaart en de ambitiekaart van het natuurbeheerplan.

Aan de noordzijde en noordoostkant van het onderzoeksgebied langs de Maas ligt het Natuurnetwerk Brabant (NNB). Deze natuurgebieden liggen buiten het plangebied. Direct langs het plangebied loopt de Luisbroekse wetering. Deze waterloop is aangewezen als ecologische verbindingszone en is onderdeel van het NNB. Grenzend aan het plangebied ligt een wal met eiken die aangewezen zijn als onderdeel van het NNB. De natuurdoeltypen die rusten op de aangewezen natuurgebieden in de directe omgeving zijn: rivier, zoete plas, droog schraalgrasland en bos.

Het NNB langs de Maas ligt op ca. 60 meter verwijderd van het plangebied. Tussen de bebouwing en de beschermde uiterwaarden ligt een brede groenstrook. In deze groenstrook ligt een dijk die door lokaal verkeer gebruikt wordt en ook regelmatig door recreanten. Verstoring van natuurwaarden in de uiterwaarden is door de grote afstand tot de toekomstige bebouwing niet te verwachten. Wel zal de recreatieve druk in de omgeving toenemen. Het plan ziet echter niet toe op betreding van de uiterwaarden. Aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van dit beheertype is daarmee niet te verwachten en significant negatieve effecten zijn uitgesloten.

De bosrand welke ook aangewezen is als NNB, bestaat uit een enkele en soms dubbele rij loofbomen, met onder meer eiken, met daaronder een dichte struiklaag van onder meer sleedoorn. De bosrand ligt om een grasland met woonhuis. In de bosrand zijn algemeen voorkomende vogelsoorten aanwezig, zoals vink, grote bonte specht en houtduif. Onder de dichte struiklaag komen veel konijnenholen voor. Rondom de bomenrij, aan de zijde van het onderzoeksgebied, is momenteel extensief beheerd grasland aanwezig. Er wordt extensief gerecreëerd door wandelaars, soms met hun hond en kinderen. De wijziging van het bestemmingsplan heeft echter geen negatieve effecten op dit aangewezen natuurgebied. Mogelijkerwijs neemt met de ontwikkeling de recreatiedruk op deze natuurgebieden toe. Dit heeft echter geen negatieve invloed op de wezenlijke waarden en ontwikkeling van de natuurdoeltypen van het NNB.

Het Natura 2000-gebied dat het dichtste bij het plangebied ligt is 'Vlijmense Ven, Moerputten en Bossche Broek'. Dit gebied ligt op een afstand van 4 km van het plangebied. Op ruim 8 km afstand ligt het Natura 2000-gebied 'Rijntakken'. De ontwikkelingen en activiteiten in het plangebied hebben geen negatieve effecten op de Natura-2000 gebieden, daar deze op ruime afstand liggen.

Ligging van het plangebied ten opzichte van NNB (de gekleurde vlakken) (Bron: provincie Noord-Brabant.

Beschermde soorten

De bescherming van soorten is geregeld in de Wet natuurbescherming. Voor een aantal soorten is door middel van verbodsartikelen een beschermingsregime opgenomen. Er is een apart beschermingsregime voor soorten van de Vogel- en habitatrichtlijn. Naast de beschermde plant- en diersoorten geldt voor alle in het wild levende soorten een zorgplicht. Dit houdt in dat negatieve gevolgen voor aanwezige soorten zoveel mogelijk beperkt dienen te worden.

Vogels

Torenvalk, ransuil, steenuil en buizerd hebben nesten die jaarrond beschermd zijn. Deze vogels worden waargenomen in het plangebied maar hun nesten zijn niet aangetroffen. Wel is aan de noordoostkant, op korte afstand van het plangebied het territorium van steenuil vastgesteld. In dit territorium zijn in het voorjaar van 2018 jonge uilen groot gebracht. De nestlocatie bevindt zich zeer waarschijnlijk in de houtsingel rond de bebouwing aan de Graaf van Solmweg. De ontwikkelingen binnen het plangebied hebben geen negatieve effecten op de vaste rust- en verblijfplaatsen (nest) van de steenuil. En ook het essentieel foerageergebied van de steenuil, het grasland naast het plangebied blijft behouden. Mocht het noodzakelijk zijn dat een (deel) van het oppervlakte grasland verdwijnt dient dit gecompenseerd te worden. Tijdens bouwwerkzaamheden zal in de broedtijd rekening gehouden worden met de mogelijke aanwezigheid van broedende steenuilen.

Voor andere mogelijke aanwezige soorten broedvogels geldt dat de werkzaamheden in de nabijheid van nesten, buiten het broedseizoen uitgevoerd dienen te worden. Een standaardperiode voor het broedseizoen is er niet, voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen loopt van ongeveer 15 maart tot 15 juli. Om zorgvuldig om te gaan met broeden vogels wordt een ecologisch werkprotocol opgesteld.

Planten

Bij de veldonderzoeken bleken geen beschermde planten aanwezig. Ook zeldzame soorten van de Rode lijst werden niet gevonden. Negatieve effecten op beschermde soorten planten zijn dan ook uitgesloten.

Zoogdieren

Essentiële verblijfplaatsen voor vleermuizen zijn niet gevonden in het gebied. Op enkele plekken zijn foeragerende gewone dwergvleermuizen aangetroffen. Omdat in de directe omgeving buiten het plangebied voldoende foerageergebied aanwezig is, is hier geen sprake van vernietiging van essentieel foerageergebied. Daarbij blijft in de toekomst de groenstructuur in het gebied grotendeels behouden. Negatieve effecten op essentiële elementen voor vleermuizen zijn daarom niet te verwachten.

In het plangebied is de aanwezigheid van kleine marters vastgesteld. Zeer waarschijnlijk betreft het hier hermelijn, maar ook wezel en bunzing zijn niet uitgesloten. Kleine marters houden zich vooral op in de ruigtevegetatie, welke aanwezig is op het meest westelijke bouwperceel. De Wet natuurbescherming verbiedt de aantasting van essentieel leefgebied waardoor functioneren van het leefgebied niet meer mogelijk is. Negatieve effecten dienen zoveel mogelijk voorkomen te worden. Door het opstellen van een mitigatieplan en ecologisch werkprotocol worden maatregelen in beeld gebracht die negatieve effecten op kleine marters en hun leefgebied moeten voorkomen. Hierdoor wordt een overtreding van de Wet natuurbescherming voorkomen en blijft de gunstige staat van instandhouding en essentieel leefgebied in stand.

In de directe omgeving van het plangebied kan de bever voorkomen. De bever is een tolerante soort die zich regelmatig ophoudt in de omgeving van mensen. Er is voor deze soort geen negatief effect te verwachten en er zal geen essentieel leefgebied verdwijnen. Voor zover bekend komt de otter momenteel niet voor in de directe omgeving van het plangebied. Gelet op de ontwikkeling van de verspreiding van otter in Nederland is te verwachten dat binnen afzienbare tijd deze soort hier wel voorkomt. De directe omgeving van het plangebied kan daarbij van belang zijn als verbindingsroute voor deze soort. Het aanwezige dijklichaam gelegen tussen Haverleij en de uiterwaarde en de ruime afstand voorkomt verstoring van eventueel migrerende otters.

Verder zijn in het plangebied, vos, konijn en ree aangetroffen. Bij de bouwactiviteiten kunnen negatieve effecten optreden voor vos, konijn en ree. Deze soorten zijn niet strikt beschermd maar In het kader van de zorgplicht moeten voorafgaand aan de ingrepen maatregelen worden genomen die negatieve effecten voorkomen. Hiervoor wordt een ecologisch werkprotocol opgesteld.

Amfibieën

Voor de soorten amfibieën die werden aangetroffen in het plangebied geldt in de provincie Noord-Brabant een vrijstelling voor werkzaamheden die worden uitgevoerd in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen. Voor soorten waarvoor deze vrijstelling niet geldt vervult het plangebied geen functie. Negatieve effecten op beschermde amfibieën zijn niet te verwachten.

Conclusies

Gelet op de gevonden ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling is de wijziging van het bestemmingsplan binnen de kaders van de Wet natuurbescherming uitvoerbaar. Ten aanzien van eventuele broedende vogels en hermelijn, zal er voorafgaand aan de werkzaamheden een ecologisch werkprotocol opgesteld worden. Het ecologisch werkprotocol beschrijft hoe er binnen de kaders van de wet gewerkt dient te worden. Het ecologisch werkprotocol beschrijft o.a.

• Hoe overtreding ten aanzien van vogels voorkomen wordt door o.a. rekening te houden met het broedseizoen en broedterritoria van o.a. steenuil;
• Hoe om gegaan wordt met de zorgplicht voor algemene soorten zoals vos, ree en konijn;
• Een mitigatieplan wordt opgesteld voor hermelijn waarmee voldoende leefgebied behouden blijft voor deze beschermde soort;

Naast een ecologisch werkprotocol wordt er natuur-inclusief gebouwd. Dit houdt in dat er op voorhand voorzieningen zoals nestkasten voor vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen meegenomen worden in het ontwerp en tijdens de bouw van de kastelen. Hierdoor wordt er een flinke impuls gegeven aan nestgelegenheid voor soorten die afhankelijk zijn van gebouwen.

5.9 Archeologie en cultuurhistorie

Het plangebied maakt landschappelijk gezien onderdeel uit van het rivierenlandschap van de Maas. In de ondergrond vinden we de resten van een dynamisch rivierenlandschap waar restgeulen, oeverwallen en komgebieden door elkaar heen liggen. Uit het plangebied zelf zijn geen archeologische vondsten bekend, maar op basis van de ontwikkeling van het landschap kan de bewoning in het plangebied teruggaan tot ver in de prehistorie. Vergelijkbare nederzettingen als Bokhoven en Engelen gaan in ieder geval terug tot de Vroege Middeleeuwen dus het is aannemelijk dat ook in het plangebied mogelijk sporen uit deze periode aanwezig zijn. Alleen bij diepe ontgravingen kunnen resten uit deze tijden naar boven komen.

Archeologische waarden en verwachtingen

Voor het plangebied geldt dat de oeverafzettingen van de Maas een hoge archeologische verwachting hebben. Eventueel aanwezige archeologische vindplaatsen bevinden zich op wisselende diepte in de oeverwalafzettingen. Door de erosieve kracht van het rivierwater kunnen vindplaatsen in de loop van de tijd ook zijn verdwenen.

Algemeen archeologiebeleid

De archeologische waarden en verwachtingenkaart vormt de basis voor het gemeentelijke archeologiebeleid. Dit archeologiebeleid is in juni 2010 vastgesteld. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Archeologisch onderzoek is noodzakelijk wanneer de geplande ingrepen de vrijstellingsgrenzen uit het bestemmingsplan overschrijden. Als onderdeel van de ruimtelijke procedure voor deze ontwikkelingen moet dan ook een waardestellend archeologisch onderzoek worden overlegd. Wettelijk geldt dat de kosten van het archeologisch onderzoek ten laste komen van de initiatiefnemer ('de verstoorder betaalt'). Op basis van de resultaten van dit onderzoek kan aan de vergunning bijvoorbeeld de voorwaarde tot het laten uitvoeren van een opgraving worden verbonden. Voor het aanbrengen van heipalen is over het algemeen geen archeologisch onderzoek vereist. Een uitzondering geldt voor het beschermd archeologisch monument. Ook wanneer er sprake is van zeer veel heipalen kan een archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn. Bij een hoge dichtheid aan heipalen wordt de ondergrond immers toch intensief verstoord.

Archeologiebeleid plangebied

Ten behoeve van het plangebied is een verkennend booronderzoek uitgevoerd (Transect: archeologie, erfgoed, ruimte, inventariserend veldonderzoek 's-Hertogenbosch, Haverleij, kenmerk: 17090080, 27 augustus 2018) om te bepalen of in de ondergrond archeologisch relevante niveaus verwacht kunnen worden. Dit onderzoek was relatief bescheiden van opzet omdat de beide locaties al bouwrijp zijn gemaakt en de bodemingrepen dieper dan 50 cm ook zeer beperkt zijn. Gezien de diepte tot waarop geboord moest worden is het onderzoek uitgevoerd met een mechanische boor. Tijdens de uitvoering van het veldwerk bleek de locatie ter hoogte van Oeverhuyze niet tot slecht toegankelijk voor de machine. Er is toen voor gekozen om de langste twee boorraaien ter hoogte van Heesterburgh wel uit te voeren om zo toch een goede indruk te krijgen van de ondergrond. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat in de geologische ondergrond geen niveaus aanwezig zijn waarin behoudenswaardige archeologische vindplaatsen verwacht kunnen worden. De bodemopbouw wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door kleiige komafzettingen. Archeologische vindplaatsen worden met name verwacht op de meer zandige oeverafzettingen maar deze bleken zeer dun of slecht ontwikkeld.

Op basis van deze bevindingen is besloten om de archeologische verwachting voor beide plangebieden naar beneden toe bij te stellen tot laag. Dit betekent dat er geen noodzaak is tot het uitvoeren van archeologisch vervolgonderzoek.

In zijn algemeenheid geldt wel dat, indien tijdens werkzaamheden archeologische vondsten worden gedaan, men wettelijk verplicht is dergelijke vondsten te melden aan de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Ook de gemeentelijk archeoloog wordt in dit geval op de hoogte gebracht.

Overige cultuurhistorische elementen

Behalve de archeologische en bouwhistorische kenmerken van het plangebied moeten ook de overige cultuurhistorische aspecten zoals historisch geografische elementen in het bestemmingsplan worden betrokken. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft hiertoe voor de hele gemeente een inventarisatie van zichtbare cultuurhistorische elementen/relicten laten uitvoeren. De gemeente is ook voornemens om de cultuurhistorische inventarisatie uit te werken in een cultuurhistorisch beleid. Er is bekeken welke cultuurhistorische elementen van belang zijn. Van de oorspronkelijke percelering is niets meer over. De bouw van de bestaande kastelen binnen De Haverleij en de daarbij behorende landinrichting domineren het beeld van dit gebied. De enige twee originele elementen zijn de Bokhovense Maasdijk en de weg Hennenweide aan de westkant van het plangebied. Beide zijn al zichtbaar op de kadastrale kaart van 1832. De Graaf van Solmsweg, die in het verlengde van de Bokhovense Maasdijk ligt, is van na 1832.

Hoofdstuk 6 Juridisch-bestuurlijke aspecten

6.1 Plansystematiek

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

Het bestemmingsplan 'Oeverhuyze' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het gebruik en het bouwen van gronden en bouwwerken binnen het plangebied.

Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is hierbij naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke bestemmingsplannen.

6.2 Opzet van de regels

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Hoofdstuk 1 Inleidende regels: Hierin worden de gebruikte begrippen en de wijze van meten omschreven. Deze aspecten zijn belangrijk voor het toepassen en interpreteren van de regels in de overige hoofdstukken.
• 2. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels: Hier worden voor alle in het plan voorkomende bestemmingen en de bijbehorende regels uiteengezet.
• 3. Hoofdstuk 3 Algemene regels: In dit hoofdstuk staan de anti-dubbeltelregel, de algemene bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels.
• 4. Hoofdstuk 4 Overgangs en slotregels: Hierin is het overgangsrecht geregeld alsmede de citeertitel. .

Artikelsgewijze toelichting

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In Artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012), zijn overgenomen in de regels.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Bestemming Groen

De gronden aan het middenterrein hebben de bestemming 'Groen' gekregen. Binnen deze bestemming ligt het accent op de groene uitstraling. Eventuele bebouwing binnen deze bestemming is slechts in geringe mate en alleen voor de bestemming 'Groen' slechts toegestaan.

Bestemming Natuur

De gronden rondom het kasteel hebben de bestemming 'Natuur' gekregen. De gronden zijn bestemd voor het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden. Tevens zijn de gronden bestemd met een specifieke aanduiding landgoedbos waardoor de gronden mede bestemd zijn voor extensieve recreatie, natuurontwikkeling en houtproductie, met dien verstande dat minimaal 70% en maximaal 90% van de gronden dient te zijn ingeplant als bos en dat voldoende ruimte wordt gereserveerd voor recreatieve voorzieningen als wandel- en fietspaden en speel- en rustplekken. Hiermee wordt geborgd dat de groene en blauwe landschapsontwikkeling behouden blijft voor Oeverhuyze.

Bestemming Verkeer

Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Wegen, fiets- en voetpaden en bouwwerken ten behoeve van de functie mogen binnen deze bestemming worden gerealiseerd. Een onderdoorgang (poort) is mogelijk gemaakt voor de toegangspoort voor Oeverhuyze.

Bestemming Wonen

Het bestemmingsplan maakt in de bestemming 'Wonen' onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Er mogen binnen de bestemming 'Wonen' aaneengebouwde woningen, twee-aaneen woningen, geschakelde en vrijstaande woningen worden gebouwd. Middels een aanduiding is geregeld waar ook gestapelde woningen gebouwd mogen worden. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de ruimtelijke impact van verschillende woningtypologieën op de omgeving. De gronden aan de buitenzijde van het kasteel hebben de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwd', zodat er aan de buitenzijde van het kasteel geen bebouwing gerealiseerd kan worden en de landschappelijke waarden in stand gehouden kunnen worden en verder ontwikkeld kunnen worden. Hiermee wordt ook een overgangszone van wonen naar natuur gerealiseerd. In afwijking hierop is in de bestemmingsregels een afwijkingsregel opgenomen waar alleen aan de oostzijde, zuidzijde en westzijde in een strook van 2,5 meter vanaf de achtergevel van het hoofdgebouw uitbreidingen aan de woning zijn toegestaan in de vorm van aanbouwen, tweelaagse uitbreidingen van het hoofdgebouw of erkers. Er zijn voorwaarden verbonden aan deze uitbreidingen. Aan de noordzijde is deze afwijkingsregel niet opgenomen, omdat hier geen ruimte is voor uitbreidingen aan de woningen. Drie bergingen hebben de aanduiding 'bijgebouwen gekregen, omdat ze anders binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwd' zouden vallen. Verder is op de verbeelding de maximale bouwhoogte opgenomen. Verder bevat het bestemmingsplan een aantal gebruiksregels, onder andere gaan de gebruiksregels in op aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In de algemene bepalingen komen de anti-dubbeltelbepaling, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels en de algemene afwijkingsregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In deze paragraaf zijn tot slot de algemene, overgangs- en slotregels opgenomen, die voor het gehele bestemmingsplan gelden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan Oeverhuyze betreft een gemeentelijke grondexploitatie waarbij woningbouwkavels worden verkocht aan toekomstige bewoners. Er is sprake van een sluitende gemeentelijke grondexploitatie.

Artikel 6.12 Wro verplicht de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. In casu is deze uitzondering van toepassing, omdat er sprake is van een gemeentelijke grondexploitatie. De te maken kosten worden verhaald door de verkoop van bouwgrond. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig.

Gesteld kan worden dat de ruimtelijke planvorming zoals neergelegd in dit bestemmingsplan financieel economisch uitvoerbaar is.

 

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Vooroverleg

Het concept ontwerpbestemmingsplan 'Oeverhuyze’, is op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in het kader van het vooroverleg gestuurd naar de daarvoor in aanmerking komende instanties. Er zijn geen opmerkingen op het plan gegeven. Begin 2018 is er een inloopavond voor de buurt gehouden.