Mariaburg 2017

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In de nota Boszone, Hooge Heide Midden (vastgesteld door de gemeenteraad op 16 februari 2009) is de ambitie opgenomen om in Hooge Heide een groot toegankelijk groen en bosrijk gebied te creëren met landschappelijke, ecologische en recreatieve kwaliteiten. Niet alle gronden in het gebied zijn in handen van de gemeente. Om de ambitie te kunnen waarmaken, zal dit in samenspraak met de betreffende grondeigenaren moeten plaatsvinden. Een autonome ontwikkeling zal naar verwachting leiden tot een verdere versnippering van het gebied en een achteruitgang van de landschappelijke en natuurlijke kwaliteit. Ook een verdere beperking van de toegankelijkheid is een reële kans. Een groene ontwikkeling van deze gronden is dus cruciaal voor de beoogde groene ontwikkeling van dit centrale deel van de Hooge Heide. Met een eigenaar/ontwikkelaar is dan ook een package-deal gesloten waardoor in ruil voor bebouwingsmogelijkheden (ongeveer 4.000 m2 aan nieuwe bebouwing) een bestaand bos en agrarische percelen (samen 17 ha groot) in eigendom en beheer van de gemeente kunnen worden verkregen (rood voor groen principe).

De voorgenomen groene en rode ontwikkeling, zoals opgenomen in de package-deal, past niet in het vigerend bestemmingsplan 'Buitengebied'. Onderhavig bestemmingsplan is een herziening om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te kunnen maken.

 

Ligging plangebied ten opzichte van 's-Hertogenbosch en Rosmalen

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt in het gebied Hooge Heide Midden tussen de Waterleidingstraat en de rijksweg A59, ten oosten van de doorgaande verbindingsroute Vliertwijksestraat. De percelen in het plangebied zijn kadastraal bekend als Rosmalen, sectie F, nummers 5041, 5042, 5043, 5044 (gedeelte), 5048 en 5049.

Ligging en globale begrenzing van het plangebied

1.3 Voorgeschiedenis

Overeenkomst gesloten 2007-2011

In 2007 is de voorgenomen package-deal verankerd in een overeenkomst. Samenvattend komt de deal erop neer dat het bestaande bos en een deel van de agrarische percelen worden overgedragen aan de gemeente. Verder worden bouwrechten die (destijds) in het NNB lagen, opgeheven. In ruil hiervoor is een concentratie van bebouwing mogelijk achter het bestaande kloostergebouw aan de Graafsebaan 172 en mogen er acht woningen aan de Vliertwijksestraat (oost) gerealiseerd worden. De ontwikkelingen aan de Vliertwijksestraat en het kloosterterrein worden, gezien de eigendomspositie, daarbij als één integrale ontwikkeling gezien. De deal is als visie opgenomen in de Nota Boszone, Hooge Heide Midden. Daarnaast is op 27 oktober 2011 een anterieure overeenkomst gesloten.

Bestemmingsplan Mariaburg 2012

Om de voorgenomen ontwikkeling, die is opgenomen in de package-deal, planologisch te verankeren is in 2012 een bestemmingsplan opgesteld. Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan Mariaburg 2012 is door de Raad van State op 24 juli 2013 vernietigd. Het plan is vernietigd, omdat het destijds in strijd was met Verordening Ruimte 2012. De voorgenomen ontwikkeling was namelijk gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. Op grond van de Verordening Ruimte 2012 zijn stedelijke ontwikkelingen in een grondwaterbeschermingsgebied niet mogelijk. Inmiddels is bij besluit van 7 februari 2014 de provinciale verordening gewijzigd. Daarbij is onder meer het verbod gewijzigd in een verantwoordingsplicht. Reeds in het bestemmingsplan van 2012 is aangegeven waarom het verantwoord is om de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen te realiseren in het grondwaterbeschermingsgebied. Zowel de waterbeheerder, de provincie en het waterwinbedrijf hebben ingestemd met het bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Mariaburg 2014

Omdat het verbod van de provinciale verordening was vervallen is een nieuw bestemmingsplan (Mariaburg 2014) als ontwerp ter inzage gelegd. In dat plan zijn ten opzichte van het bestemmingsplan Mariaburg 2012 op enkele ondergeschikte onderdelen nog wijzigingen aangebracht. Op verzoek van de eigenaren is de procedure van het bestemmingsplan Mariaburg 2014 stilgelegd. De belangrijkste reden hiervoor is dat er prioriteit gegeven werd aan de verbouwing van het voormalige klooster. Deze verbouwing is mogelijk gemaakt door het voeren van een omgevingsvergunningsprocedure, waarbij de mogelijkheid geboden werd om het klooster te benutten voor een zorgfunctie. Intussen is er verder gewerkt aan de plannen voor de twee noordelijk gelegen woonvelden en voor het gebied ten noorden van het klooster.

Nu de plannen zich steeds duidelijker beginnen uit te kristalliseren zijn ze rijp om planologisch mogelijk te maken door middel van een bestemmingsplan. Onderhavig bestemmingsplan maakt de voorgenomen ontwikkeling, zoals vastgelegd in de package-deal, juridisch planologisch mogelijk. Het aantal woningen aan de Vliertwijksestraat (oost) is bijgesteld naar maximaal 12 woningen (maximaal 6 per bouwvlak). Het bouwvolume is gelijk gebleven. Er wordt dus niet meer bebouwing mogelijk gemaakt ten opzichte van de package-deal.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Bebouwing en functies

Het voormalige klooster

Het voormalige klooster Mariaburg, gelegen aan de Graafsebaan 172, maakt onderdeel uit van het plangebied. Het is een voormalig mannenklooster dat dateert uit het begin van de 20e eeuw. Het had een dubbele entree: een formele entree vanaf de Graafsebaan en een informele entree vanaf de Waterleidingstraat. De informele entree bestaat inmiddels niet meer en met de verbreding van de N50 tot A59 is de formele entree vanaf de Graafsebaan verdwenen en ligt het voormalige klooster deels verscholen achter een geluidswal. Het voormalig klooster is een gemeentelijk monument (zie paragraaf 'Cultuurhistorie'). Inmiddels is het noodgebouw achter het klooster gesloopt en zijn er in het hoofdgebouw 25 woonzorgappartementen gerealiseerd (Huize De Graef). Hiervoor is in 2011 een omgevingsvergunning verleend.

Links: voorzijde voormalige klooster, Rechts: achterzijde voormalig klooster

De kloostertuin

Een gedeelte van het terrein rondom het voormalige klooster is van oudsher ingericht als tuin, waardoor het een parkachtig karakter heeft met niet gebiedseigen beplanting als rhododendrons en acacia's. De kloostertuin wordt gezien als cultuurhistorisch waardevol. Uit archiefonderzoek blijkt (zie bijlage) dat het ontzettend veel moeite gekost heeft om op de onvruchtbare zandgronden op het eind van de dertiger jaren een kloostertuin te realiseren. Ondanks de aanvoer van grote hoeveelheden mest sloegen de planten maar moeizaam aan.

Hoofdopzet van de kloostertuin

Het tuingedeelte concentreert zich rondom een vijver die ten noorden van het voormalige klooster ligt. Daaromheen ligt een padennetwerk. De vijver is kunstmatig aangelegd om bluswater in de nabijheid van het voormalige klooster te hebben. Of de vijver ook als visvijver fungeerde is op basis van de geraadpleegde bronnen niet met zekerheid te zeggen.

Foto van de vijver

Het terrein rondom de vijver is enigszins glooiend, omdat de grond die vrij is gekomen uit de vijver is verwerkt op een aantal plekken rondom de vijver. Hierdoor ligt er een aantal verhogingen in het gebied, waaronder één wat grotere heuvel (de "terp") aan de oostzijde van de vijver.

Foto links: de "terp"oostzijde vijver, Foto rechts: de open plek ten noorden van de vijver, waar eertijds de moestuin was

Het parkachtige tuingedeelte loopt geleidelijk over in het oorspronkelijke bos. Dit is vooral te zien aan de hoeveelheid naaldhout die hier weer voorkomt. In dit gedeelte (ten noorden van de vijver) ligt een open graslandje, waar eertijds de moestuin van het voormalige klooster gesitueerd was. Nu is dit terrein aan het verwilderen. Op diverse plaatsen langs het padennetwerk zijn tuinfolly's aanwezig. Deze tuinfolly's geven aanleiding om de wandeling even te onderbreken en tot rust te komen (een moment voor contemplatie).

Foto's van enkele tuinfolly's in de kloostertuin

Ontsluiting

De ontsluiting van het voormalige klooster vindt plaats via een ventweg, Graafsebaan, richting de Vliertwijksestraat. De Vliertwijksestraat/Vliertwijksestraat-oost ontsluit het overige deel van het plangebied. Ten westen van het voormalige klooster is een zandweg (secundaire Vlietwijksestraat) gelegen met laanbeplanting van beuk. Deze laan wordt niet gebruikt als ontsluiting van het gebied. Het noordelijk deel van het plangebied wordt ontsloten door de Waterleidingenstraat.

Foto links: Vliertwijksestraat, Foto rechts: secundaire weg Vliertwijksestraat met laanbeplanting van Beuk

Landschap

Het plangebied maakt deel uit van het gebied Hooge Heide tussen Rosmalen en Nuland. Hooge Heide ligt op de dekzandrug tussen Rosmalen en Oss. Richting het noorden gaat deze rug over in het rivierkleigebied. Meer naar het zuiden is het gebied natter en gaat het landschap over in het beekdallandschap van de Aa. De boszone waar het plangebied in ligt is het hoogste deel van de zandrug en wordt gekenmerkt door zandgronden en een hoge ligging. Door de hoge ligging en de arme grond was dit gebied van oudsher weinig geschikt voor landbouw. Het gebruik beperkte zich lange tijd tot heide waar vee werd geweid. Ook werden er heideplaggen gewonnen voor de verrijking van de akkers rond de boerderijen. Hierdoor werd de grond nog armer en nog minder geschikt voor de landbouw.

Historische kaart van 1890

Pas aan het einde van de 18e eeuw werd het gebied geleidelijk aan ontgonnen voor de landbouw. Dit gebeurde door het aanleggen van agrarische percelen op de gunstige plekken zoals de lagere delen en door de aanplant van loofbos. Rond 1838 ontstaat in Hooge Heide Midden een gevarieerd beeld van kleinschalige agrarische percelen afgewisseld met bospercelen. De ontginningen vonden plaats vanuit de nieuwe erven zoals de Duinsche Hoeve en vanuit de boerderijen die zich langs de Vliertwijksestraat en de Molenstraat (nu Oude Baan Oost en Waterleidingstraat) vestigden. Langs deze historische linten komen verbeterde gronden voor zoals de haarpodzolgrond en hoge zwarte enkeerdgronden. Op de bodemkaart is goed terug te zien dat de donkergele gronden de verrijkte gronden langs de ontginningsassen zijn. Met deze ontginning zijn veel van de originele woeste gronden verdwenen.

Bodemopbouw plangebied: op de zandrug liggen langs de ontginningslijnen de door de mens verrijkte gronden. Donkergeel = verrijkte gronden langs ontginningsassen, Geel =duinvaaggronden.

Tussen 1838 en 1895 ontwikkelt het gebied Hooge Heide Midden zich verder. Er wordt zowel bos ontgonnen ten behoeve van landbouwgronden als dat er landbouwgebieden worden omgezet in bos. Het gebied ten oosten van de secundaire Vliertwijksestraat (oost) verandert in een aaneengesloten bos. De Mariaburghoeve drukt inmiddels een belangrijke stempel op het plangebied. De omliggende gronden tussen beide takken van de Vliertwijksestraat worden agrarisch gebruikt. Kenmerkend is de verkaveling in smalle percelen die werden voorzien van beplanting. De reden hiervoor is waarschijnlijk de productie van hout geweest. Daarnaast worden enkele aanliggende bospercelen ingericht op een landgoedachtige manier. In deze bospercelen staan ook nu nog afwijkende boomsoorten die duiden op een parkachtige inrichting. De secundaire Vliertwijksestraat is de oorspronkelijke noord-zuid verbinding. In deze tijd kreeg de secundaire Vliertwijksestraat een ander verloop naar de huidige hoofdweg 'Vliertwijksestraat'. Dit is de reden dat beide wegen nog dezelfde naam hebben. In deze periode is ook de waterwinning in het gebied van start gegaan.

In de 20e eeuw bestaat veel van het bos uit grove den, aangeplant ten behoeve van de houtproductie. De Mariaburghoeve is er nog steeds. In deze periode komt er op diverse plekken bebouwing in de bossen. Mariaoord, de Binckhorst maar ook het klooster worden in de ontginningsbossen gebouwd. In de visie Hooge Heide Midden wordt een aantal landschappelijke eenheden aangeduid. Twee van deze landschapseenheden hebben betrekking op het plangebied:

• historische linten
• ontginningsbossen met historische complexen

Historische linten

De Oude Baan en de Vliertwijksestraat vormen de belangrijkste historische linten in het gebied. De Oude baan - Waterleidingstraat vormt één van de eerste linten richting Rosmalen- Hintham - 's-Hertogenbosch, terwijl de Vliertwijksestraat van oudsher de verbinding vormt met de Maas in het noorden. De Graafse Baan is een oude hoofdroute die later is uitgebouwd tot een rijksweg (A59). Deze linten vormden in het verleden en ook nu nog de aanleiding voor de ontginning van het landschap. In het gebied is de invloed van de linten erg groot geweest. Het heeft bepaald waar gebouwd is en vanuit welke plek het land ontgonnen is.

 

Landschappelijke indeling

De Waterleidingstraat ligt in het verlengde van de Oude Baan Oost en maakt deel uit van de historische linten. Het lint ligt van oorsprong in het ontginningsbos, waardoor hier minimaal bebouwing aanwezig is geweest. De weg is een belangrijke recreatieve ontsluiting van de Hooge Heide voor auto's en fietsers. Tevens vormt de weg met de vrijliggende fietspaden een belangrijke fietshoofdstructuur. Parkeergelegenheid voor een bezoek aan de aanliggende bossen ligt voornamelijk aan dit lint. De landschappelijke kwaliteit van de weg is groot door de ligging in het bos. Dichte delen worden hier afgewisseld met open heideterreintjes die kenmerkend zijn voor dit gebied. De Vliertwijksestraat is eveneens een historische route. Deze weg loopt haaks op de landschappelijke gradiënt en doorsnijdt de boszone. Parallel aan de hoofdweg loopt een onverharde weg die eveneens Vliertwijksestraat heet. Dit is de oorspronkelijke loop van deze noord zuid verbinding. Het terrein tussen beide wegen is altijd een halfopen structuur geweest met agrarische gronden met bosjes en houtwallen. Aan de Vliertwijksestraat (hoofd -en secundaire structuur) ligt op een soortgelijke manier als aan de Oude Baan Oost bebouwing bestaande uit boerderijen later aangevuld met onder andere woonbebouwing. Deze liggen als boerenerven in het landschap. Zowel de huidige hoofdbaan als de secundaire structuur hebben een waardevolle laanstructuur van eik en beuk.

 

Vliertwijksestraat met parallelstructuur

Ontginningsbossen met historische complexen

De ontginningsbossen zijn rationeel opgezette grootschalige boscomplexen met een rechte verkaveling. Kenmerkend voor dit deel van de dekzandrug zijn de hoogteverschillen die worden gevormd door zandruggen en de laanstructuren langs de onverharde paden. De natuurlijke en landschappelijke kwaliteit van de ontginningsbossen vertoont een wisselende kwaliteit. De delen waar open terreindelen worden afgewisseld met bos hebben de grootste ecologische en landschappelijke waarden. Vooral de overgangen tussen zandverstuiving, heidestruweel en bos zijn kenmerkend en waardevol voor dit gebied. Andere delen bestaan echter uit eentonige bossen met weinig variatie in de bomenstructuur. Binnen de ruimtelijke eenheid van ontginningsbossen liggen er in de Hooge Heide instituten, kloosters en verspreide bebouwing. Zij vormen op zichzelf staande eenheden binnen de ontginningsbossen.

 

Ontginningsbos

Natuurwaarden

Het plangebied bestaat uit een aantal biotopen die kenmerkend zijn voor Hooge Heide. Het bosgebied bestaat voornamelijk uit aangeplante dennen. Het bos is relatief oud maar matig ontwikkeld qua natuurwaarden. Door de arme bodem gaat de bosontwikkeling langzaam. De vele vogelkers in het bos verhindert de ontwikkeling tot een waardevol natuurbos. Vogelkers is een exoot die de struiklaag voor een groot deel bezet. Andere soorten kunnen hierdoor niet verder uitbreiden. Vooruitlopend op de planontwikkeling is in het bos een beheer ingezet naar een gevarieerder natuurbos. Hiervoor is grootschalig onderhoud uitgevoerd waarbij open plekken gemaakt zijn, plaatselijk de strooisellaag is verwijderd en aanplant van nieuwe soorten heeft plaatsgevonden. In het gebied zijn twee natuurakkers aangelegd. Hier worden graanakkers teruggebracht. Graanakkers hebben een grote natuurwaarde en vormen een aanvulling op het ecologische functioneren van het gebied. Door de grote hoeveelheden bloemen die hier tussen zitten zullen insecten en insecteneters worden aangetrokken. Daarnaast maken overwinterende vogels gebruik van de granen die hier blijven overstaan. In het agrarisch gebied zijn tevens enkele oude houtwallen aanwezig welke voornamelijk bestaan uit eik. Houtwallen vormen waardevolle elementen in het agrarisch gebied en maken dit geschikt voor soorten van het halfopen landschap van Hooge Heide. In het bos zijn ook nog enkele houtwallen aanwezig die vroeger rond een akker stonden. Deze zijn inmiddels vrij gezet en aangevuld met jonge beplanting. De laanstructuren in het gebied hebben een grote waarde voor vleermuizen. De vijver in het gebied heeft ten opzichte van andere waterpartijen in de omgeving een lage natuurwaarde. Er zitten hier geen beschermde amfibieën of andere bijzondere soorten. Dit komt waarschijnlijk omdat de vijver vis bevat, in het bos ligt (weinig lichtinval) en steile oevers heeft. Wel komt hier de watervleermuis voor.

Recreatie

Recreatie is een belangrijke functie voor Hooge Heide. Het plangebied vormt een belangrijk onderdeel van het wandelroutenetwerk van Hooge Heide Midden. Het gebied wordt door wandelaars gebruikt als een onderdeel van een groter gebied. Er zijn verbindingen met het terrein van De Binckhorst en met die van Brabant Water. Daarnaast kan aan de andere kant van de Vliertwijksestraat via Mariaoord worden aangesloten bij het padennetwerk van het Sparrenburgbos. Het doel ten aanzien van recreatie in Hooge Heide is om een eenduidig beeld uit te stralen waarbij vrij van gebied naar gebied gewandeld kan worden. Het streven is om zoveel mogelijk hekwerken te verwijderen. Andere vormen van recreatie anders dan extensieve recreatie zijn hier minder geschikt. Waardevolle elementen in het plangebied zijn elementen die het ontstaan van het gebied laten zien. Hierbij gaat het om de houtwallen, de bomenlanen, de verkavelingsstructuur en de wegenpatronen. Cultuurhistorie biedt daarnaast aanknopingspunten voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Uitgangspunt is om de nog aanwezige structuren zoveel mogelijk te bewaren of te versterken. Cultuurhistorie en natuurontwikkeling kunnen in dit gebied samen op gaan.

2.2 Voorgenomen ontwikkeling

De rode ontwikkelingen zijn in samenhang met het landschap ontworpen en gebaseerd op de twee landschappelijke eenheden zoals deze in het plangebied voorkomen: de historische linten en de ontginningsbossen met historische complexen. De visie gaat uit van de ontwikkeling van acht bouwkavels aan de Vliertwijksestraat(oost) en van nieuwbouw achter het voormalige klooster aan de Graafsebaan. De kwaliteitsslag bestaat uit het gevarieerder maken van de bestaande bosgebieden, het creëren van meer natuur, en het openstellen van het bos voor publiek, zie hiervoor het landschapscompensatieplan in de bijlage. Zowel de bouwkavels als de bebouwing achter het voormalige klooster hebben een woonbestemming gekregen. Daarmee wordt invulling gegeven aan de package-deal, die hierover in 2007 is gesloten.

2.2.1 Groene ontwikkeling

Het bestaande bos is ongeveer 15 ha groot en vertoonde veel achterstallig onderhoud toen het werd overgedragen aan de gemeente. Het bestond uit een monocultuur van den en had weinig natuurwaarden. Het toepassen van het rood-voor groenprincipe had als doel om het bos in eigendom te verkrijgen en deze vervolgens om te vormen naar een meer gevarieerd en aantrekkelijk bos met veel natuurwaarden. Vooruitlopend op de rode ontwikkelingen heeft de ontwikkelaar het bos al overgedragen aan de gemeente en is er een start gemaakt met het verbeteren van de natuurwaarden en de recreatieve kwaliteit. Er zijn open plekken gemaakt en dunningen uitgevoerd in het bos. Pleksgewijs is de bovengrond verwijderd en wordt er een aangepast beheer gevoerd. Door het maken van open plekken ontstaan er meer gradiënten en meer gelaagdheid in het bos met verschillende stadia van zand, heide en struweel. Hierdoor nemen de natuurwaarden toe. Bovendien ontstaat daarmee een gevarieerd landschapsbeeld dat aantrekkelijk is voor recreatief gebruik. De open plekken worden vooral in het midden van het bos aangelegd, zodat er voldoende groenbuffer blijft naar de aanliggende wegen.

Door het veranderen van het beheer van de bossen kan er een natuurbos ontstaan

Naast meer natuur wordt ook de cultuurhistorie gebruikt om de groene kwaliteiten in het bosgebied te ontwikkelen. Dit wordt gedaan door aan te sluiten bij oude structuren en grondgebruik. Zo zal op enkele plekken de kenmerkende strepenverkaveling weer terug worden gebracht. Een deel van het bosgebied bestond vroeger uit eikenwallen met hiertussen kleine akkers. Deze kleinschalige akkers zijn een terreintype die hier vroeger veel te vinden was en er nu bijna niet meer is. Binnen de oorspronkelijke eikenwallen worden de dennen verwijderd en zullen extensieve akkers worden teruggebracht. Met het aanleggen van houtwallen worden de perceelsgrenzen van vroeger weer zichtbaar gemaakt.

Werkzaamheden ten behoeve van natuurontwikkeling

2.2.2 Nieuwe natuur

De gronden in het plangebied met een agrarische bestemming worden omgevormd naar natuur en zullen ook als zodanig bestemd worden. Het gaat om gronden ten westen van de Vliertwijksestraat (oost) en om een agrarisch perceel aan de Waterleidingstraat. De nieuwe natuur aan de Vliertwijksestraat zal bestaan uit bos, houtwallen en natuurakkers. Behalve een natuurfunctie fungeren de nieuwe groengebieden ook als een landschappelijk raamwerk voor de nieuwe bebouwingsclusters. De drie kleine percelen tussen de bebouwingsclusters krijgen een passende inrichting die een buffer vormen rond de bebouwing. Het meest noordelijke perceel zal worden aangeplant met bosplantsoen. Voor de andere percelen wordt een uitwerking gemaakt met bijvoorbeeld natuurakkers, halfopen beplanting bloemrijk grasland en solitaire bomen. De kenmerkende houtwallenstructuur van de Hooge Heide wordt versterkt door de bestaande houtwal achter de nieuwe bebouwingsclusters te verstevigen en door het toevoegen van nieuwe houtwallen aan weerszijden van de bebouwingsclusters. Hierdoor wordt het voormalige kleinschalige karakter van het gebied hersteld. Daarnaast is met de houtwallen een goede landschappelijke inpassing van de woonbebouwing gegarandeerd. Het resultaat is een stevige groene basis waarin de nieuwe "boerenerven" zijn opgenomen. Het agrarische perceel aan de Waterleidingstraat wordt inmiddels beheerd als een natuurakker met een beperkte agrarische functie. Over het perceel is een pad aangelegd. Langs de perceelsranden en aan weerszijden van het pad is een drie meter brede strook bloemrijke akkerrand aangelegd. De twee overblijvende kernen worden gebruikt voor de extensieve teelt van tarwe.

Bloemrijke akker

Het idee is om de bestaande vijver in de voormalige kloostertuin voor zover inpasbaar te behouden als kwaliteit voor het woongebied in het bos. Een deel van het open verwilderde terrein ten noorden van het voormalige klooster (voormalige moestuin) kan in het kader van het treffen van mitigerende maatregelen worden gebruikt om een nieuwe vijver aan te leggen. Hiermee blijft het gebied geschikt voor soorten die afhankelijk zijn van water als foerageergebied. Dit biedt de kans om de nieuwe vijver zo vorm te geven dat deze beter geschikt wordt voor andere soorten zoals vleermuizen, amfibieën en libellen. Ook het omliggende terrein kan zodanig worden beheerd dat hier een grotere natuurwaarde ontstaat door een schrale vegetatie te ontwikkelen met voldoende bezonning. Zie eveneens het landschapscompensatieplan in de bijlage.

2.2.3 Recreatie

Het streven is om het gebied ook te optimaliseren voor recreatief gebruik door het aanleggen van nieuwe routes en verbindingen met de aanliggende natuur- en landbouw gebieden. Vooral een verbinding met het Sparrenburgbos en het terrein van Mariaoord is gewenst. Het open agrarische gebied en de Vliertwijksestraat vormen nu nog een barrière. Door het aanleggen van bos in deze zone (ter hoogte van de nieuwe clusters aan de Vliertwijksestraat) kan de onderlinge samenhang worden gemaakt. Hoewel de verbinding nu wel aanwezig is voor wandelaars is deze niet optimaal. Het wensbeeld is om in de toekomst nog een vrijliggende wandelverbinding te maken met het bos aan de andere zijde van de Vliertwijksestraat.

2.2.4 Rode ontwikkeling

Vliertwijksestraat

De Vliertwijksestraat is een historische route waaraan van oudsher enkele kleinschalige bebouwing heeft gelegen in de vorm van boerderijen. In de huidige situatie liggen er aan de Vliertwijksestraat (oost) twee clusters met bebouwing. Het plan voor nieuwe rode ontwikkelingen borduurt voort op dit principe: er worden twee nieuwe 'boerenerven' van elk maximaal 6 woningen toegevoegd die in maat en schaal vergelijkbaar zijn met de bestaande bebouwingsclusters aan de Vliertwijksestraat. De nieuwe boerenerven worden daarbij ingebed in een (nieuw) groen kader. Om te voorkomen dat er meerdere losse bouwvolumes ontstaan, dient de erfbebouwing te worden opgenomen in de hoofdbebouwing. De situering op de kavel is zodanig dat er nog een open ruimte ontstaat tussen de hoofdbebouwing en het landschap in de vorm van privétuinen, waardoor er een groene overgang ontstaat naar het landschap. Elk erf krijgt één gezamenlijke entree vanaf de Vliertwijksestraat. Bij de situering van de entree is rekening gehouden met de bestaande beukenlaan langs de Vliertwijksetraat, zodat er geen bomen gekapt hoeven te worden.

Impressie nieuwe erven aan de Vliertwijksestraat (bij de uiteindelijke realisatie kan de ligging en grootte van de woningen afwijken van de impressie)

De totale bouwvolume van de woningen van de tweetal boerenerven (maximaal 12 woningen) mag niet meer dan 9.600 m3 bedragen. Door Queeste architecten zijn verschillende concepten ontwikkeld voor de mogelijke invulling van een erf, variërend van zelfbouw, meergeneratiewoningen, woon-werk combinaties tot het wonen rond een erf, het leven met de natuur of het realiseren van groepswoningen. Hieronder zijn impressies opgenomen van enkele mogelijke invullingen.

Impressie mogelijke invulling bij zelfbouw (Bron: Queeste)

Impressie mogelijke invulling van meergeneratiewoningen (Bron: Queeste)

Impressie mogelijke invulling “Wonen rond een erf” (Bron: Queeste)

Impressie “Wonen met de natuur” (Bron: Queeste)

Impressie “Groepswonen” (Bron: Queeste)

De bebouwingsclusters krijgen qua ligging, situering van bebouwing en verschijningsvorm het karakter van een boerenerfopstelling.

Kloosterterrein

Concentratie van bebouwing

De tweede rode ontwikkeling is de nieuwbouw in het gebied achter het voormalige klooster. Omdat het totaal aan groene ontwikkelingen niet los gezien kan worden van het totaal aan rode ontwikkelingen, zijn in dit bestemmingsplan de kaders aangegeven waarbinnen de toekomstige nieuwbouw zich mag ontwikkelen. Daarbij is de landschappelijke eenheid 'ontginningsbos met historische complexen' het uitgangspunt geweest. Bij de start van het project was er sprake van een tweetal bouwlocaties: de locatie direct ten noorden van het voormalige klooster nabij de bestaande vijver en de locatie ten noorden van de vijver, waar eerst de moestuin gesitueerd was. Bij een nadere beschouwing van de bestaande landschappelijke kwaliteiten is uiteindelijk gekozen voor een verdergaande concentratie van bebouwing, waarbij de locatie van de voormalige moestuin niet langer beschouwd wordt als een potentiële bouwlocatie. Dit heeft geleid tot een model waarbij de nieuwbouw zich concentreert in het gebied direct ten noorden van het bestaande klooster op de relatief open plekken nabij de bestaande vijver. In goed overleg tussen gemeente en initiatiefnemer is afgesproken, dat de oorspronkelijke bouwmogelijkheden van beide locaties (hoofdbebouwing, bijgebouwen en erfbebouwing) samengevoegd mogen worden op de locatie direct ten noorden van het voormalige klooster. Concreet betekent dit de samenvoeging van de volgende bouwmogelijkheden:

• In het gebied direct ten noorden van het voormalige klooster was 1.800 m2 aan hoofdbebouwing toegestaan. Bij toepassing van een kap mocht de goothoogte maximaal 7 meter bedragen en de bouwhoogte maximaal 12 meter. Indien het gebouw plat afgedekt zou worden dan mocht de bouwhoogte maximaal 10 meter bedragen. Uitgaande van een bouwhoogte van 10 meter betekent dit, dat hier 18.000 m3 aan hoofdbebouwing gerealiseerd mocht worden;
• In het gebied direct ten noorden van het voormalige klooster was 200 m2 aan erfbebouwing toegestaan, waarbij de goothoogte maximaal 3 meter bedroeg en de bouwhoogte maximaal 4,5 meter. Dit betekent, dat hier 750 m3 aan erfbebouwing gerealiseerd mocht worden;
• Op de locatie van de voormalige moestuin was 700 m2 aan hoofdbebouwing toegestaan ten behoeve van een bosvilla, waarin 5 appartementen waren opgenomen. De goothoogte bedroeg maximaal 5 meter en de bouwhoogte maximaal 10 meter. Dit betekent, dat hier maximaal 5.250 m3 aan hoofdbebouwing gerealiseerd mocht worden;
• Ten behoeve van deze bosvilla mocht in totaal 150 m2 aan erfbebouwing gerealiseerd worden, waarbij de goothoogte maximaal 3 meter bedroeg en de bouwhoogte maximaal 4,5 meter. Dit betekent, dat hier 562,5 m3 aan erfbebouwing gerealiseerd mocht worden.

Afgesproken is, dat het totaal aan bouwvolume gerealiseerd mag worden in het gebied direct ten noorden van het voormalige klooster. Maar daarbij is tevens afgesproken, dat er in dat gebied geen erfbebouwing gerealiseerd mag worden. Het volume aan oorspronkelijk toegestane erfbebouwing dient opgenomen te worden in de hoofdbebouwing. Dit houdt in, dat er in het gebied direct ten noorden van het voormalige klooster in totaal 18.000 + 750 + 5.250 + 562,5 = 24.562,5 m3 aan hoofdbebouwing gerealiseerd mag worden. Uitgaande van een bouwhoogte van 10 meter betekent dit, dat in dit gebied maximaal 2.456,25 m2 aan hoofdbebouwing gerealiseerd mag worden. Balkons, die maximaal 0,80 meter uitkragen buiten het bouwvolume worden beschouwd als ondergeschikte bouwdelen. Op de verbeelding is het gebied direct achter het voormalige klooster aangeduid met de bestemming "Wonen- 2". Dit gebied valt volledig buiten het NNB. Door het concentreren van de bebouwing ten noorden van het voormalige klooster wordt er minder beslag gelegd op het NNB en blijft de bebouwing zoveel mogelijk aan de randen van het bosgebied. Door deze concentratie kan nog een extra deel van het bos worden toegevoegd aan het openbare bosgebied dat in eigendom en beheer komt bij de gemeente.

Verschillende verkavelingsmogelijkheden

Ruimtelijk zijn er verschillende scenario's denkbaar voor de situering van de bebouwing direct ten noorden van het voormalige klooster. Na het aftasting van diverse verkavelingsmogelijkheden is gekozen voor een scenario, waarbij de bebouwing in een losse setting in het gebied wordt gesitueerd. Daarbij wordt uitgegaan van 3 hoofdgebouwen, waarin woningen zijn opgenomen zonder tuin. Deze hoofdgebouwen staan letterlijk met hun voeten in het bos: het zogenaamde 'boswonen'. Hierdoor kan een zeer speciaal woonmilieu ontstaan en kan er heel precies ingespeeld worden op de landschappelijke onderlegger. In het vervolg van deze paragraaf wordt aangegeven op welke uitgangspunten het uiteindelijke stedenbouwkundige ontwerp is gebaseerd.

Uitgangspunt: Keuzes nodig tussen aanwezige waarden

Door de bebouwing te concentreren in het gebied ten noorden van het voormalige klooster kan er elders veel natuur gehandhaafd worden en opnieuw ingericht worden. De keerzijde hiervan is, dat er in het gebied keuzes gemaakt moeten worden, waarbij de volgende waarden in het geding zijn, te weten behoud van waardevolle bomen, natuurwaarden, cultuurhistorische en de recreatieve waarden.

Behoud van waardevolle bomen

De mogelijke invulling van het gebied ten noorden van het voormalige klooster is allereerst getoetst aan het bomenbeleidsplan van de gemeente. De laanbomen in het gebied zijn veruit de meest waardevolle bomen. Deze staan in het bomenbeleidsplan als waardevolle structuur aangegeven. Bij de ontwikkeling van het gebied ten noorden van het voormalige klooster gaat het hier vooral om de bestaande beukenlaan ten westen van het toekomstige woongebied. Deze beukenlaan bestaat plaatselijk uit een dubbele rij beuken.

Waardevolle laanstructuur

Juist omdat het realiseren van bebouwing ten noorden van het voormalige klooster beschouwd kan worden als "maatwerk" is er aanvullend op het bomenbeleidsplan specifiek onderzocht (bomeneffectanalyse, zie bijlage) welke bomen in het gebied ten noorden van het voormalige klooster in elk geval behouden dienen te worden, welke zo mogelijk behouden kunnen worden en welke zonder problemen gekapt zouden kunnen worden. Hierbij dient opgemerkt te worden, dat er ten tijde van de bomeneffectanalyse nog sprake was van een ontwerp met 4 paviljoens. Inmiddels zijn de plannen gewijzigd en wordt er nu uitgegaan van 3 paviljoens. Het exacte aantal bomen, dat zal moeten verdwijnen kan pas bepaald worden op het moment, dat de bouwplannen in een definitief stadium verkeren. Op basis van het onderzoek is duidelijk geworden, dat in het gebied ten noorden van het voormalige klooster bij voorkeur de grote esdoorn behouden dient te blijven. Deze boom is echter zodanig van kwaliteit, dat de instandhouding zeer hoge kosten met zich mee zal brengen. Daarom is er voor gekozen om deze boom niet ten koste van alles te sparen.

Natuurwaarden

Uit het onderzoek naar natuurwaarden is gebleken, dat in het gebied geen beschermde plantensoorten voorkomen. De bestaande vijver heeft op zich geen natuurwaarde, maar wordt wel gebruikt als foerageergebied door de watervleermuis. Wanneer het gebied verder ontwikkeld wordt dan kan hierdoor verstoring optreden (geluid, licht).

Cultuurhistorische waarden

De bestaande vijver, de "terp", het padennetwerk en de aanwezige tuinfolly's in hun onderlinge samenhang zijn van grote cultuurhistorische betekenis. De vijver en de tuin herinneren aan de noeste arbeid van de monniken, die deze vijver eigenhandig gegraven hebben. De aarde, die vrij gekomen is uit de vijver is voor een deel op een grote hoop gegooid. Deze heuvel is nu nog steeds in het veld waarneembaar (de terp). Vijver en heuvel vertellen samen een verhaal, dat waard is om doorverteld te worden. Daarnaast is het padennetwerk in combinatie met de tuinfolly's van grote cultuurhistorische waarde. De monniken konden in hun schaarse "vrije tijd" een rondwandeling maken in de kloostertuin, waarbij gekozen kon worden tussen een "klein rondje" en een "groot rondje". De cultuurhistorische waarden van dit ensemble dient zoveel mogelijk gespaard te worden.

Recreatieve waarden

De recreatieve waarden in het gebied bestaan uit de eerder genoemde mogelijkheid om diverse "rondjes" te lopen in het bosgebied, waaronder het rondje om de vijver en het rondje langs diverse kleine "monumentjes" in de vorm van "tuinfolly's".

Uitgangspunt: zoveel mogelijk handhaven van de cultuurhistorische waarde van de kloostertuin.

Gezien de grote cultuurhistorische waarde, die er gehecht wordt aan het ensemble van relicten in de kloostertuin (vijver, "terp", padennetwerk en tuinfolly's) wordt het behoud van deze waarden nagestreefd. Dat kan natuurlijk het beste gerealiseerd worden door het gebied niet te bebouwen. Maar dat is geen optie, omdat er duidelijk voor gekozen is om juist op deze locatie te kiezen voor concentratie van bebouwing. Zie hier het dilemma: Kan er in dit gebied bebouwing gerealiseerd worden met behoud van de cultuurhistorische waarden? Een blik op de kaart laat zien, dat 100% behoud van de cultuurhistorische waarden niet realistisch is. In dat geval resteert er namelijk nauwelijks nog ruimte voor het realiseren van 3 hoofdgebouwen met bijbehorende toegangswegen en parkeervoorzieningen. Er zal dus onderzocht moeten worden op welke manier zoveel mogelijk van de aanwezige cultuurhistorische waarden behouden kunnen worden bij benutting van het gebied voor de situering van een drietal appartementsgebouwen.

De contouren van de huidige vijver en de "terp" geprojecteerd op het te benutten bouwvlak (paarse kleur). (Bron: HS)

 

Uitgangspunt: bebouwing zoveel mogelijk aan de randen van het bouwvlak.

De vijver vormt een essentieel onderdeel van de cultuurhistorische waarden. Wanneer gekeken wordt naar de huidige situering van de vijver, dan valt het op, dat deze bijna centraal gelegen is in het gebied, dat voor bebouwing in aanmerking komt. Wanneer er gestreefd wordt naar behoud van de aanwezige cultuur-historische waarden, dan betekent dit, dat de bebouwing zoveel mogelijk aan de randen van het bouwvlak gesitueerd dient te worden, omdat er anders teveel van de vijver verloren gaat. Een tweetal locaties komen direct in aanmerking voor het situeren van een appartementsgebouw, omdat dit nagenoeg mogelijk is zonder de contouren van de vijver aan te tasten. Deze twee locaties staan op de tekening symbolisch met een rode stip aangegeven. Bij een evenwichtige verdeling van de bebouwing in het gebied (op enige afstand van het voormalige klooster) resteren er in dat geval nog 2 andere locaties voor het derde appartementsgebouw. Deze locaties zijn met een vraagteken aangegeven. Bij benutting van de locatie in de linkerbovenhoek zal een groot deel van de hoofdvijver verloren gaan. Bovendien ligt deze locatie iets minder gunstig qua bezonning. Bij benutting van de locatie rechtsonder zal een deel van de kleine vijver verloren gaan, maar daar staat tegenover, dat deze locatie qua bezonning prima is.

Keuze nodig tussen 2 locaties (met ?) voor de situering van het derde appartementengebouw

Terzijde kan opgemerkt worden, dat bij de eerste plannen met 4 appartementsgebouwen beide locaties van de vraagtekens benut waren voor de situering van een hoofdgebouw. Met andere woorden: In dat geval bleef er van de oorspronkelijke vijverpartijen slechts een rudiment over. De keuze voor 3 appartementsgebouwen zorgt er dus voor, dat er in elk geval meer van de oorspronkelijke vijverpartij behouden kan blijven. Bij de keuze tussen beide locaties met een vraagteken voor de situering van het derde gebouw is de voorkeur gegeven aan het behoud van de grotere vijver. Dat betekent, dat de locatie rechtsonder gekozen wordt voor de situering van het derde appartementsgebouw. Dit leidt tot een hoofdopzet voor de situering van de 3 hoofdgebouwen, zoals op onderstaande tekening is aangegeven.

De gekozen 3 locaties voor een appartementsgebouw (situering is bij benadering)

Uitgangspunt: zelfstandige hoofdontsluiting vanaf de Graafsebaan

De ontsluiting van het woongebied ten noorden van het voormalige klooster vindt plaats vanaf de Graafsebaan. Heel bewust is ervoor gekozen om de ontsluiting niet plaats te laten vinden via het voorterrein van het voormalige klooster. Dit zou leiden tot een verwarrende situatie, waarbij verkeer van- en naar het Klooster vermengd wordt met verkeer, dat van- en naar het woongebied ten noorden van het klooster gaat. Nog afgezien van eigendomstechnische aspecten is het gewenst om beide functies (zorgconcept in het Klooster en woonfunctie ten noorden van het klooster) gescheiden te ontsluiten. Daartoe zijn goede mogelijkheden aanwezig. De ontsluiting kan namelijk plaats vinden via de bestaande toegang vanaf de Graafsebaan naar de beukenlaan. Daarbij dient opgemerkt te worden, dat er lange tijd gedacht is aan het benutten van de beukenlaan voor de ontsluiting van het woongebied ten noorden van het voormalige klooster. Inmiddels is het duidelijk geworden, dat het benutten van de beukenlaan voor de aanleg van een ontsluitingsweg grote negatieve gevolgen heeft voor de vitaliteit van de aanwezige beuken. Juist door het aanbrengen van wegverharding boven een deel van het (oppervlakkige) wortelpakket zullen de beuken in hun voortbestaan bedreigd worden (zie in dit verband in de bijlage de Bomeneffectanalyse). Om deze reden is afgezien van het benutten van een relatief groot deel van de beukenlaan voor de ontsluiting van het woongebied. Vervolgens is ter plaatse onderzocht of het mogelijk is alleen het eerste gedeelte van deze route te benutten voor de ontsluiting, met minimale ingrepen in de beukenlaan. Dit blijkt goed mogelijk. Voor een optimale ontsluiting zullen 2 tot 3 beuken moeten wijken, maar daar staat tegenover, dat deze beuken gecompenseerd zullen worden door het vullen van “gaten” in de bestaande beukenlaan.

Mogelijke ontsluiting via bestaande aansluiting van de beukenlaan op de Graafsebaan

Door dit gedeelte van het groen kan de ontsluitingsweg gesitueerd worden

Uitgangspunt: ontsluiting van de hoofdgebouwen niet "van binnenuit"

Vervolgens moet bepaald worden op welke manier de drie hoofdgebouwen ontsloten kunnen worden vanaf de toegangsweg. Daarbij zijn twee principieel verschillende varianten mogelijk: "van binnenuit" of "van buitenaf".

Ontsluiting "van binnenuit"

Indien er gekozen wordt voor een ontsluiting "van binnenuit", dan wordt er een ontsluitingsweg centraal door het middengebied getraceerd. Vanaf deze centrale ontsluitingsweg kunnen dan de woongebouwen ontsloten worden. Deze variant biedt een prima uitgangspositie voor de instandhouding van ecologische waarden in het aansluitende NNB-gebied. Daar staat echter tegenover, dat in dat geval de bestaande vijver zodanig doorsneden wordt door de ontsluitingsweg, dat er van de kleinere vijver niets overblijft. Hierdoor wordt de cultuurhistorische waarde sterk aangetast. Het is in dat geval ook zeer de vraag of de bestaande "terp" volledig gehandhaafd kan worden.

Ontsluiting "van binnenuit" leidt tot aantasting van de cultuurhistorische waarden

Ontsluiting "van buitenaf"

In plaats van een ontsluiting "van binnenuit" kan er ook gekozen worden voor een ontsluiting "van buitenaf". Indien er gekozen wordt voor een ontsluiting van buitenaf dan wordt de ontsluitingsroute langs de oostelijke buitenrand van het toekomstige woongebied getraceerd. De beide oostelijk gelegen woongebouwen worden dan vanaf deze "randweg" ontsloten. Dat levert een verkeerstechnisch goede ontsluitingswijze op. Wanneer deze ontsluitingsroute niet in het NNB-gebied getraceerd wordt, dan zal hiervoor ruimte gezocht moeten worden binnen de contouren van het gebied, waarin ook de woongebouwen gesitueerd mogen worden. Consequentie hiervan is, dat de beide oostelijk geprojecteerde woongebouwen dan ongeveer 10 meter naar het midden gedrukt worden, waardoor de bestaande cultuurhistorische waarden (vijver en heuvel) ernstig in het gedrang komen. Omdat deze wijze van ontsluiten vanuit verkeerstechnisch oogpunt prima is, maar vanuit cultuurhistorisch oogpunt grote nadelen heeft, is gezocht naar een "aanvaardbaar" alternatief. Daarbij is gekeken naar de mogelijkheid om een deel van het padennetwerk aan de oostzijde te benutten als ontsluitingsroute. Natuurlijk moeten er in dat geval wel aanpassingen gepleegd worden (verbreding/ verharding/ verlichting), maar daar staat tegenover, dat de bestaande cultuurhistorische waarden in de kloostertuin zelf wel beter beschermd kunnen worden.

 

Door ontsluiting "van buitenaf" kunnen cultuurhistorische waarden beter beschermd worden

Deze variant is besproken met de provincie. De provincie deelt de mening van de gemeente, dat in dit specifieke geval het behoud van cultuurhistorische waarden van groter belang is dan het behoud van een relatief klein deel van het NNB-gebied. De ontsluitingsweg zal zeer zorgvuldig en slank in het gebied van het natuurnetwerk worden aangelegd, zonder dat de contouren van het natuurnetwerk hoeven te worden aangepast. De weg is landelijk, smal en ondergeschikt in de ecologische zone. De auto is te gast. Voorwaarde is daarbij wel, dat onderzocht dient te worden of een dergelijke ontsluiting gevolgen heeft voor potentieel aanwezige natuurwaarden. Hierover kan het volgende opgemerkt worden:

• Het gebied, waar de oostelijke ontsluitingsweg is geprojecteerd, is reeds op natuurwaarden onderzocht (Natuurwaardenonderzoek, 2016 zie bijlage) aangevuld door het onderzoek naar de kleine marterachtigen in mei 2017. Er zijn geen natuurwaarden aangetroffen;
• In de bomeneffectanalyse (zie bijlage) is al onderzocht, of er in dit gebied wellicht bomen aanwezig zijn, die behouden dienen te worden. Ook dat blijkt niet het geval.

Om deze reden is als uitgangspunt gekozen om de ontsluiting van de beide oostelijke appartementsgebouwen niet "van binnenuit" te laten plaatsvinden, maar via de nieuw aan te leggen oostelijke route.

Stedenbouwkundig ontwerp

Op basis van bovenstaande uitgangspunten is een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld voor de mogelijke toekomstige inrichting van het terrein. Dit stedenbouwkundig ontwerp is hieronder opgenomen. Het woongebied wordt ontsloten vanaf de Graafsebaan door middel van een weg met een breedte van 4 a 4,5 meter. Alleen het eerste stukje van de beukenlaan wordt benut als ontsluitingsroute. Het betreft dat gedeelte van de beukenlaan waar nog geen beuken aan weerszijden aanwezig zijn. De bestaande waardevolle beuken kunnen op deze manier allemaal gespaard blijven. De ontsluitingsweg buigt al snel af in de richting van het woongebied. Op de tekening is goed te zien, op welke manier er 3 appartementsgebouwen ontsloten kunnen worden. Alle gebouwen bestaan uit 3 woonlagen en zijn maximaal 12 meter hoog (indien een kap wordt toegepast) dan wel maximaal 10 meter wanneer het gebouw plat afgedekt wordt. Per appartementsgebouw is voorzien in maximaal 20 levensloopbestendige appartementen, welke variëren qua grootte. Bij het situeren van de gebouwen is rekening gehouden met de akoestische beperkingen in dit gebied ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de A59.

Stedenbouwkundig ontwerp (Bron: HS)

De beganegrondvloer van de gebouwen bevindt zich ongeveer 1 meter boven het maaiveld, waardoor het mogelijk wordt om onder de gebouwen een parkeervoorziening te realiseren. Daarbij wordt er van uitgegaan, dat er minimaal 1 parkeerplaats per woning gerealiseerd kan worden in de half verdiepte parkeervoorziening onder de gebouwen. Door het laatste deel van de ontsluitingsweg naar de gebouwen toe deels in te graven, is het mogelijk op eenvoudige wijze de halfverdiepte parkeergelegenheid onder de woongebouwen te bereiken. Om te voldoen aan de parkeernorm van 1,7 pp/woning zal de rest van de parkeerplaatsen op maaiveld gerealiseerd moeten worden. Op de tekening is te zien, dat bezoekers hun auto direct in het begin kwijt kunnen langs de toegangswegen naar de appartementen. Vanaf de ontsluitingswegen van de drie appartementsgebouwen is het centrale middengebied goed waar te nemen, zodat direct te zien is op welke manier de 3 gebouwen gesitueerd zijn rond de vijverpartij. Van de gelegenheid is gebruik gemaakt om de oevers van de vijver veel flauwer te maken. Hierdoor kunnen natuurvriendelijke oevers gerealiseerd worden, die bovendien een functie kunnen vervullen voor de waterberging. De beleving van het water zal daardoor optimaal zijn.

Het gehele gebied is landschappelijk ingericht (zie Landschapscompensatieplan in bijlage), waarbij kleine hellingen zorgen voor een afwisselend beeld. Door het aanbrengen van nieuwe heesters en bomen wordt het gebied direct groen aangekleed, hetgeen bijdraagt aan een aangenaam woonklimaat. De "terp" is niet op dezelfde plaats gehandhaafd, maar door een kleine verschuiving is het mogelijk hier wel een duidelijke verwijzing te maken naar de oorspronkelijke heuvel. Op onderstaande tekeningen is te zien op welke manier het padennetwerk weer in ere hersteld is/ wordt.

Op de linkertekening is in de ondergrond het oorspronkelijke padenbeloop zichtbaar. Op de rechtertekening is goed te zien, dat er weer een nieuw padennetwerk gerealiseerd kan worden. Ook is goed te zien, dat de oostelijke ontsluitingsweg deels gebruik maakt van het tracé van een bestaand bospad. (Bron: HS)

Rond het woongebied zijn nieuwe wandelroutes aangelegd, die deels gebruik maken van bestaande tracés en die onder andere langs de tuinfolly's leiden. Ook is het mogelijk om te voet vanaf de bezoekersparkeerplaatsen het gebouw in de noordoostelijke hoek te bereiken door het centrale middengebied. De bestaande vijver in het gebied wordt op dit moment mede benut als foerageergebied voor watervleermuizen. Door de ontwikkelingen in het gebied zal er verstoring optreden (geluid/ licht). Daarom is besloten als mitigerende maatregel een nieuwe vijver aan te leggen in het gebied, waar eertijds de moestuin gesitueerd was.

Landschapscompensatieplan

De voorgenomen ontwikkelingen in het gebied ten noorden van het klooster zullen tot gevolg hebben, dat een deel van de aanwezige ecologische-, cultuurhistorische- en landschapswaarden aangetast zullen worden:

• De kloostertuin, gelegen achter het klooster, verdwijnt grotendeels als gevolg van bebouwing en ontsluiting;
• De ontsluitingsweg vanaf de Graafsebaan zal een klein deel het NNB doorsnijden en ook de oostelijke ontsluitingsweg naar het appartementengebouw in de noordoost-hoek zal tot gevolg hebben, dat hier een deel van het NNB doorsneden zal worden;
• Ondanks dat de nieuwe appartementsgebouwen zorgvuldig worden ingepast kan niet voorkomen worden, dat een deel van de huidige vijver niet langer gespaard kan blijven;
• Door de verkleining van de vijver en het uitstralingseffect (licht, geluid, onrust) van de geplande nieuwbouw zal het foerageergebied van de aanwezige watervleermuizen aangetast worden;
• Door de nieuwbouw en de daarmee samenhangende infrastructuur zal een groot deel van de aanwezige bomen gekapt moeten worden. Het gaat hier om grotendeels niet kapvergunningsplichtige natuurlijke verjonging, maar ook de aanwezige esdoorn zal gekapt moeten worden.

De aangetaste waarden moeten gecompenseerd worden. Daar staat echter tegenover, dat juist door de voorgenomen ontwikkelingen in het gebied er grote kansen worden geboden voor de natuur- en landschapsontwikkeling van het totale gebied. Met de eigenaar/ ontwikkelaar is een package-deal gesloten waardoor in ruil voor bebouwingsmogelijkheden een bestaand bos en agrarische percelen in eigendom en beheer van de gemeente komen. Verder worden bouwrechten, die voorheen in het NNB lagen, opgeheven. Dat heeft tot gevolg, dat het mogelijk is geworden om hekwerken te verwijderen, waardoor er grotere aaneengesloten landschappelijke eenheden gerealiseerd kunnen worden. Om de landschappelijke kwaliteiten van het openbaar toegankelijke bos- en natuurgebied te versterken is tevens afgesproken, dat gemeente en ontwikkelaar samen een financiële investering zullen plegen in de landschapsontwikkeling. De wijze, waarop de aangetaste waarden gecompenseerd kunnen worden en de landschapsontwikkeling vorm gegeven kan worden is verwoord in het landschapscompensatieplan, zie bijlage.

Afbeelding: links situatie voor het treffen van de maatregelen, rechts situatie er na

De volgende compensatiemaatregelen zijn al verricht:

• Het vervangen van hekwerken door natuurlijke barrières;
• Het opschonen van het bosgebied (achterstallig onderhoud);
• Het uitdunnen, waardoor er meer licht en lucht (en daarmee biodiversiteit) gerealiseerd kan worden;
• Het structureel vrijmaken van delen van het bos door opgaande beplanting te verwijderen en de vrijkomende gronden om te zetten in kruidenrijke akkers;
• De bestrijding van de Amerikaanse vogelkers;
• Het realiseren van nieuwe recreatieve routes.

Vervolgens wordt in het landschapscompensatieplan aangegeven op welke manier er versterking mogelijk is op het gebied van de volgende 4 thema's:

1. Cultuurhistorie

Op basis van een topografische tijdreis wordt allereerst inzicht gegeven in de ontstaansgeschiedenis van het gebied. Daarbij wordt met name ingegaan op het ontstaan van de kloostertuin. Geconstateerd wordt, dat historische verwaterde structuren een belangrijke basis kunnen vervullen voor het landschapscompensatieplan. Dat geldt niet alleen voor de grote structuren (lanen en tuinen), maar ook voor kleinschalige elementen, die in de Kloostertuin een nieuwe plek kunnen krijgen. Op deze manier kan de huidige (dichtgeslibde) bostuin weer haar oorspronkelijke open en gecultiveerde karakter terugkrijgen.

2. Bomen en bos

Het oorspronkelijke Mariaburgbos had een veel opener karakter dan nu. In de loop van tientallen jaren is het bos behoorlijk dichtgegroeid. Bij de reeds verrichte compensatiewerkzaamheden is er daarom niet voor gekozen om de bestaande bosstructuur te verdichten. Integendeel: er is juist voor gezorgd, dat er meer licht en lucht kwam, waardoor de oorspronkelijke structuren beter zichtbaar zijn geworden en de biodiversiteit is toegenomen. Op dit gebied kan er nog veel winst behaald worden. Met name de lange beukenlaan tussen de Graafsebaan en de Waterleidingstraat kan nog aanzienlijk versterkt worden. In het zuidelijke deel is de laanstructuur op dit moment veel minder goed zichtbaar dan in het noordelijke deel. Door het "vullen" van de gaten in de laanstructuur kan hierin verbetering gebracht worden. Hierdoor ontstaat een meer continue karakter, zodat de herkenbaarheid van deze laanstructuur aanzienlijk kan toenemen.

De beukenlaan fungeert als heldere structuur in het gebied

3. Natuur en ecologie

Door het omvormen van agrarische gronden naar natuurgebied en het maken van meer biodiversiteit in het plangebied zal de ecologische waarde worden vergroot. Niet ontkend kan worden, dat door de woningbouwontwikkeling achter het klooster ook sprake zal zijn van verstoring van flora en fauna. Daarom worden de bosgebieden aan de randen van de woningbouw op een zo natuurlijk mogelijke wijze versterkt en omgevormd. Ook zal op de plek van de oorspronkelijke moestuin een vijver aangelegd worden, welke kan fungeren als fourageerplek voor de watervleermuizen.

4. Extensieve recreatie

In het hele plangebied zal sprake zijn van recreatief medegebruik van het bos, waarbij ingezet wordt op een "basistoegankelijkheid" voor elke doelgroep. Dat betekent onder andere, dat er geen doorgaand autoverkeer mogelijk zal zijn. Auto's worden op enkele plekken aan de randen opgevangen, waardoor het "hart" van het plangebied, rondom boerderij Mariaburg, het meest autoluw zal worden. Voetgangers krijgen meer mogelijkheden om het gebied te verkennen, waarbij natuurlijke barrières er voor zullen zorgen, dat zij de directe omgeving van de appartementsgebouwen niet (makkelijk) kunnen betreden.

De maatregelen worden in het landschapscompensatieplan zo concreet mogelijk beschreven per deelgebied. Hieronder worden deze maatregelen kort toegelicht.

Omgevormd landschap

De grootschalige compensatiemaatregelen in dit gebied zijn reeds uitgevoerd. Maar onderhoud blijft noodzakelijk om het dichtgroeien te voorkomen.

De beukenlaan

Het compensatieplan biedt de kans om het laankarakter van de beukenlaan weer te herstellen door het opvullen van de "gaten". Daarbij wordt minimaal ingezet op het volledig maken van de eerste rij van bomen, zodat er sprake is van continuïteit in de laan. Daarvoor is al een aanzienlijk aantal nieuwe bomen nodig. In de toekomst kunnen dan nog de twee buitenste rijen in het zuidelijke deel van het plangebied aangevuld worden.

Minimaal: volledig maken eerste rij bomen In de toekomst: Herstel 2e rij bomen zuidelijk deel.

 

Wonen achter het klooster

Om de woningbouw mogelijk te maken zal een groot deel van de bestaande bomen gekapt moeten worden. Maar er zal nog steeds sprake zijn van wonen in een kloostertuin:

• een deel van de bestaande vijver wordt gehandhaafd;
• de padenstructuur wordt hersteld;
• grote groepen rododendron worden aangebracht;
• er worden nieuwe bomen aangeplant;
• er worden 2 nieuwe heuvels gerealiseerd als verwijzing naar de oorspronkelijke terp;
• er wordt een nieuwe bosvijver aangelegd.

Woningbouw Vliertwijksestraat

De nieuwe woningen in dit gebied zullen gerealiseerd worden in twee "boskamers". Zowel het landschap tussen deze boskamers aan de randen van de boskamers als de erfscheiding en de kavels zelf worden betrokken in het compensatieplan. Een deel van de compensatie vindt plaats in het openbare gebied, een ander deel op de kavels zelf.

Structuurbeeld

Dit structuurbeeld is een eerste aanzet voor de landschappelijke inpassing en versterking. In de uitwerking zal goed worden onderzocht hoe de inrichting van de groene ruimtes tussen, boven en onder de bebouwingsvelden de ecologische oost-westverbinding door het plangebied zo goed mogelijk kan versterken. Tussen de beukenlaan en de woonkavels is het behoud en versterken van de houtwal een belangrijke maatregel

Tuin zuid

De tuin ten zuiden van boerderij Mariaburg wordt omgevormd tot wandelbostuin en plaats van herdenking en verblijf. Daarbij wordt de padenstructuur weer goed zichtbaar gemaakt. De voormalige begraafplaats van het klooster wordt gemarkeerd door deze met een stobbenwal te omzomen.

Tuin oost

In de tuin ten oosten van boerderij Mariaburg zal de padenstructuur zoveel mogelijk hersteld worden. De ruimte tussen de paden zal divers ingericht worden, variërend van velden met stinzenplanten tot velden met takkenbossen als spelaanleiding voor de jeugd.

Tenslotte is in het landschapscompensatieplan ook een ontwikkelstrategie opgenomen. Daarin wordt aangegeven in welke volgorde de werkzaamheden het beste uitgevoerd kunnen worden:

• De aanleg van de nieuwe vijver kan plaatsvinden voordat de bouwactiviteiten starten. Op deze manier kan deze locatie al een alternatieve fourageerplek vormen voor de watervleermuizen;
• De aanleg van de tuinen ten zuiden en ten oosten van boerderij Mariaburg kan het beste gelijktijdig met de bouwwerkzaamheden plaatsvinden, zodat de verstoring in tijd zo beperkt mogelijk blijft;
• Het weghalen van de hekken rondom het terrein achter het klooster kan het beste plaatsvinden na uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Hierdoor wordt extra recreatief publiek op de bouwplaats voorkomen;
• Na afloop van de bouwwerkzaamheden achter het klooster kan het aansluitende gebied landschappelijk ingericht worden;
• Daarna kan de beukenlaan hersteld worden en kunnen als laatste fase de hekwerken rond het terrein achter het klooster verwijderd worden.

De verschillende maatregelen leiden tot een landschappelijke inpassing van de nieuwe appartementsgebouwen met respect voor de aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden.

Het landschapscompensatieplan in beeld gebracht (Bron: HS) De donkergroene bomen zijn bestaande bomen. De lichtgroene bomen zijn nieuw aan te planten bomen. Te zien is, dat deze nieuwe bomen zich deels in het plangebied bevinden en deels erbuiten (onder andere in de beukenlaan).

 

Bouwmogelijkheden in het bestemmingsplan

In de bestemmingsregels zijn de precieze kaders opgenomen waaraan de nieuwbouw moet voldoen. Er mag in totaal maximaal 2.456 m² aan bebouwing worden gerealiseerd binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken. Indien de hoofdbebouwing voorzien wordt van een kap, dan bedraagt de goothoogte maximaal 7 meter, terwijl de totale bouwhoogte beperkt dient te blijven tot 12 meter. Indien de bebouwing plat afgedekt wordt, dan mag de hoogte maximaal 10 meter bedragen.

Detaillering/ materialisering

Bij de uitwerkling van de plannen zal er voor gezorgd worden, dat het gebied met respect voor de natuur wordt ingericht. Door gebruik te maken van natuurlijke materialen en een gedekte kleurstelling kan bereikt worden, dat de woningen in het gebied ten noorden van het voormalige klooster opgaan in hun natuurlijke omgeving.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) 

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Deze doelen zijn vertaald in nationale belangen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 2012) 

In het Besluit geeft het Rijk de algemene regels aan, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. In samenhang met het beleid dat is aangegeven in de Structuurvisie, zijn deze regels vooral gericht op het veilig stellen van de nationale belangen waarvoor, gelet op de belangen, beperkingen gelden voor de ruimtelijke besluitvorming op lokaal niveau. Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte (gedeeltelijk) in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro zijn momenteel veertien projecten van nationaal belang beschreven:

• Rijksvaarwegen
• Mainport ontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en Waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Ecologische hoofdstructuur (NNB);
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan

Op termijn zal ook nog volgen, blijkens publicaties van de Rijksoverheid, een onderwerp genaamd “duurzame verstedelijking”. Bij het Barro zijn kaarten opgenomen welke de genoemde projecten in beeld brengen.

Ladder duurzame verstedelijking 

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6) is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden gevolgd wanneer planologisch nieuwe “stedelijke ontwikkelingen” mogelijk worden gemaakt. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro beschreven. De inhoudelijke eisen, waaraan voldaan moet worden bij deze zogenaamde “duurzaamheidsladder”, zijn op 1 juli 2017 gewijzigd. Vanaf die datum behoeft de “actuele” en “regionale” behoefte niet langer beschreven te worden. Afstemming op regionaal niveau is, volgens de Nota van Toelichting (2017), immers geborgd in de artikelen 3.1.1 en 3.1.6, eerste lid, onder c, van het Bro. Wel zijn in artikel 3.1.6. lid 2 van de Bro aanvullende eisen opgenomen voor bestemmingsplannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. In het geval in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Dit betekent dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is, dat wil zeggen in aanvulling op de algemene vereisten van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Bro, waarom niet in het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. In de Handreiking duurzaamheidsladder 2017 is aangegeven, dat de argumenten dat binnen bestaand stedelijk gebied geen mogelijkheden zijn voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling, bijvoorbeeld betrekking kunnen hebben op:

• kwalitatieve aspecten van de behoefte (denk bijvoorbeeld aan woonmilieus die niet binnen bestaand stedelijk gebied kunnen zoals waterrijk wonen, grote landgoederen);
• andere functies die ter plaatse al aanwezig zijn of, op grond van ruimtelijk beleid zoals een structuurvisie worden beoogd. Bijvoorbeeld park, maatschappelijke functies maar ook andere woonplannen die later worden beoogd;
• aanzienlijke investeringen die eerst nodig zijn voor de inbreidingsplekken, bijvoorbeeld vanwege milieuaspecten die kunnen spelen op inbreidingsplekken.

Het plangebied is door de gemeente aangewezen als woningbouwlocatie. De locatie is zowel kwantitatief als kwalitatief van groot belang om de woningbouwtaakstelling van de stad te kunnen realiseren. Hierop wordt hieronder nader ingegaan.

Kwantitatieve behoefte 

De bevolking van 's-Hertogenbosch blijft groeien de komende decennia en deze mensen zullen op zoek gaan naar huisvesting in de stad. 's-Hertogenbosch heeft als centrale stad m.b.t. de opvang van de woningbehoefte een regionale taakstelling. Volgens de laatste bevolkingsprognoses van de provincie (2017) moet de woningvoorraad van 's-Hertogenbosch de komende jaren nog fors groeien. Van 70.255 woningen in 2017 naar 79.345 woningen in 2030 en 83.425 woningen in 2040 in het hoge scenario. De vraag naar woonruimte in 's-Hertogenbosch is en blijft dus groot. Daarvoor is voldoende woningproductie nodig, die aansluit bij de huidige en toekomstige behoefte, zowel lokaal als regionaal. Om deze kwantitatieve woningproductie te kunnen realiseren, moeten er voldoende en beschikbare woningbouwlocaties in de stad voorhanden zijn. De gemeente 's-Hertogenbosch brengt ieder jaar de potentiële woningbouwlocaties in beeld om deze woningproductie mogelijk te maken. Alle (op termijn) beschikbare woningbouwlocaties die nodig zijn voor de taakstellende woningproductie, zijn in dit overzicht vermeld. Dit overzicht met woningbouwlocaties wordt jaarlijks besproken en geaccordeerd in het Regionaal Ruimtelijk Overleg met de provincie Noord-Brabant. Het plangebied is in dit overzicht opgenomen. Omdat een deel van deze potentiële woningbouwlocaties door diverse oorzaken niet gerealiseerd zal worden (zgn. 'zachte plannen'), moet geconstateerd worden dat er over een aantal jaren een probleem gaat ontstaan m.b.t. de beschikbaarheid van woningbouwlocaties in 's-Hertogenbosch. De locatie Graafsebaan Mariaburg is dan ook van belang om te voorzien in de woningbouwtaakstelling van de stad.

Kwalitatieve behoefte 

Naast deze kwantitatieve taakstelling heeft de gemeente 's-Hertogenbosch ook een kwalitatieve woningbouwtaakstelling om een goede afstemming te realiseren tussen de woonwensen van verschillende doelgroepen en het bieden van een gesegmenteerd en gedifferentieerd woningaanbod. Om goed in te spelen op de veelzijdige wensen die leven op de woningmarkt is het dan van belang om een pluriform aanbod aan woningbouwlocaties voorhanden te hebben, zodat er diverse woonmilieus, woningtypen en kwaliteiten kunnen worden gerealiseerd. Op deze manier ontstaat een kwaliteitsimpuls in de woningbouw in de stad. Om deze kwalitatieve woningbehoefte te kunnen peilen, onderzoekt 's-Hertogenbosch periodiek de woonwensen van haar inwoners. Uit het Woonwensenonderzoek 2015 's-Hertogenbosch blijkt dat er een toenemende belangstelling bestaat voor het wonen in een dorps c.q. landelijk / groen woonmilieu. De locatie Graafsebaan Mariaburg heeft door haar ligging en uitstraling de kwaliteiten om een bijdrage te leveren aan de kwalitatieve woningbouwtaakstelling van 's-Hertogenbosch.

Conclusie

Samenvattend kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan het rijksbeleid en de ladder van duurzame verstedelijking. Deze buitenstedelijke woningbouwlocatie is nodig om te kunnen voldoen aan de kwantitatieve en de kwalitatieve woningbehoefte. Er is geen sprake van overprogrammering.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie 2010, partiele herziening 2014

Op 7 februari 2014 is de Structuurvisie RO 2010 - partiële herziening 2014 vastgesteld. Deze is op 1 maart 2014 in werking getreden. De structuurvisie geeft een overzicht van de ruimtelijke belangen en doelen van de provincie Noord-Brabant en de hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijk beleid. De structuurvisie komt inhoudelijk grotendeels overeen met de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant, zoals uiteengezet in het Streekplan Noord-Brabant 2002 'Brabant in balans' en de interimstructuurvisie. Actualiseringen van beleid zijn meegenomen. Het hoofdbelang, zorgvuldig ruimtegebruik, is thematisch uitgewerkt in provinciale belangen en doelen.

Verordening Ruimte (2014)

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergadering van 10 juli 2015 de Verordening ruimte 2014 opnieuw vastgesteld. In deze verordening zijn alle vastgestelde wijzigingen na vaststelling op 7 februari 2014 van regels en kaarten verwerkt, inclusief de wijzigingen vanwege het in procedure gebracht ontwerp ‘Wijziging Verordening ruimte 2014, veegronde regels 2’. De wijzigingen zijn beleidsarm en zijn hoofdzakelijk technisch van aard. Op 15 juli 2015 is de Verordening ruimte 2014 in werking getreden. In de provinciale verordening Ruimte van de Noord-Brabant zijn regels opgenomen waar gemeente bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening mee dient te houden. In de verordening worden de provinciale belangen veilig gesteld. Het plangebied is gelegen in onderstaande gebieden:

• Integratie stad-land, de verhouding tussen bestaand stedelijk gebied en het buitengebied;
• Gemengd landelijk gebied;
• Grondwaterbeschermingsgebied;
• Complex van cultuurhistorisch belang (voormalig klooster);
• Natuur Netwerk Brabant (NNB).

Integratie stad-land 

Het plangebied is gelegen binnen de aanduiding integratie stad-land. De gebieden 'integratie stad-land' betreffen het buitengebied dat is gelegen in de nabijheid van steden. Op deze gebieden is er meer druk vanuit de stad, maar ook vanuit het agrarisch of recreatief gebruik. Dergelijke gebieden zijn dus om landschappelijke, recreatieve of cultuurhistorische redenen bepalend voor de ruimtelijke structuur van stad en land. In gebieden met deze aanduiding zijn in principe diverse functies toegestaan, zo lang de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied toeneemt. De gemeente moet hier een integrale afweging maken: waarom is gekozen voor deze functies en vooral, waarom is er sprake van een toename van ruimtelijke kwaliteit? Dit moet gemotiveerd worden in een plantoelichting van een bestemmingsplan. Onder voorwaarden van ontheffing door Gedeputeerde Staten is in de gebieden 'integratie stad-land' stedelijke ontwikkeling mogelijk in combinatie met landschappelijke kwaliteiten. De plannen rondom Mariaburg zijn aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Lichtbruin: integratie stad-land (Verordening Ruimte Noord-Brabant)

Ingevolge de definitie van “gebied integratie stad-land” gaat het hierbij om een gebied waar onder voorwaarden een stedelijke ontwikkeling in samenhang met een evenredige groen en blauwe landschapsontwikkeling mogelijk is. Er is gezocht naar een wijze van planinvulling die leidt tot versterking van het landschap en een concentratie van bebouwing. In paragraaf 2.2. is beschreven op welke wijze de rode ontwikkeling landschappelijk wordt ingepast, op welke wijze nieuwe natuur wordt aangelegd en de bestaande natuurlijke en cultuurhistorische waarden in het gebied hersteld worden. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een landschapscompensatieplan opgesteld, zie bijlage. Dit landschapscompensatieplan is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan en in de anterieure overeenkomst.

Gemengd landelijk gebied

In het landelijk gebied stimuleert de provincie het mengen van functies voor een sterke plattelandseconomie. Hierbij is vooral de ontwikkeling van landbouw van belang, naast andere vormen van bedrijvigheid, natuur, landschap, recreatie en wonen. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gestelde kaders.

Grondwaterbeschermingsgebied

Het plangebied is gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. Op grond van art. 16.1 van de Verordening bevat de toelichting van een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding 'Grondwaterbeschermingsgebied' een verantwoording waaruit blijkt dat de risico's voor de kwaliteit van het grondwater geheel of nagenoeg geheel gelijk blijven. Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater moet bij de nieuwbouw worden afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen in daken, gevels, verhardingen en regenwatervoorzieningen (goten en leidingen). Gezien de ligging bij een waterwingebied is dit uitgangspunt van extra belang en hier zal ook op gehandhaafd worden. De geplande activiteiten zijn niet bedreigend voor de ondergrond en het grondwater. De kans op vervuiling van de afvoerende oppervlakken is gering en het afspoelende hemelwater zal dan ook voldoende schoon zijn om te infiltreren. Met dit plan ontstaat dan ook geen extra risico voor de waterwinning. Daarnaast is in de regels van het bestemmingsplan bepaald dat de bodem en het grondwater voldoende beschermd zijn.

Verordening Ruimte Noord-Brabant, kaart: Water

De bescherming van het grondwaterbeschermingsgebied (25-jaarszone) is eveneens vastgelegd in de Provinciale Milieuverordening (PMV).

Complex van cultuurhistorisch belang

Het voormalige klooster is in de verordening aangeduid als 'complex van cultuurhistorisch belang'. Het provinciaal belang is gelegen in het behoud en de versterking van de karakteristieke kwaliteiten. Het voormalig klooster is een gemeentelijk monument. Het behouden van het voormalige klooster geschiedt via de Monumentenwet (zie eveneens paragraaf Cultuurhistorie). Het voormalige klooster zal geheel intact blijven. Daarnaast wordt de kloostertuin als cultuurhistorisch waardevol geacht. Deze zal door de voorgenomen ontwikkeling niet aangetast worden, maar juist worden hersteld (zie Landschapscompensatie in de bijlage).

Natuur Netwerk Brabant (NNB)

Het Natuur Netwerk Brabant (NNB) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met natuurwaarden van (inter)nationaal belang. Het doel van het NNB-beleid is het veiligstellen van ecosystemen en het realiseren van leefgebieden met goede condities voor de biodiversiteit. De ecologische hoofdstructuur bestaat uit bestaande natuur- en bosgebieden en gerealiseerde nieuwe natuur (dit zijn gronden die met subsidie op grond van het Natuurbeheerplan zijn gerealiseerd als nieuwe natuur en waar de landbouwfunctie of een andere niet-natuurbestemming is verdwenen). Ook nog niet gerealiseerde nieuwe natuur (dit zijn meestal agrarische gronden, die in het Natuurbeheerplan zijn aangewezen als nieuwe natuur maar waar de landbouwfunctie of een andere niet-natuurbestemming nog aanwezig is) kan deel uitmaken van het NNB. Het beleid voor het NNB is gericht op een duurzame instandhouding en ontwikkeling van de kwaliteit van natuur en landschap binnen het NNB. De voorgenomen woningbouwontwikkeling is in de huidige Verordening Ruimte niet gelegen binnen in het NNB. In een eerdere versie van Verordening Ruimte was de woningbouwontwikkeling achter het voormalige klooster wel gelegen in het NNB. Op basis van de eerder genoemde “package-deal” is de begrenzing van het NNB aangepast zodat de voorgenomen “rode” ontwikkelingen plaats kunnen vinden buiten het NNB.

Te verwijderen onderdelen NNB in 2011 (binnen rode begrenzing), ongeveer 1680 m2

Begrenzing bestaande NNB (Verordening Ruimte 2014)

Tegelijk met het verkleinen van de oppervlakte van het NNB ten behoeve van de rode ontwikkelingen ten noorden van het voormalige klooster zijn ook gebieden toegevoegd aan het NNB. Het betreffen hier de volgende gebieden/ percelen:

• Het gebied, dat ten noorden van de vijver is gelegen (de voormalige moestuin van het klooster). Dit gebied heeft een oppervlakte van ongeveer 4.460 m2. Hierdoor zal de kwaliteit van het NNB aanzienlijk toenemen;
• In het noordelijk deel van het landgoed kan nog eens bijna 2,5 hectare nieuwe natuur worden gerealiseerd. Er liggen hier enkele agrarische percelen die worden omgevormd tot natuur. De oppervlakte van deze percelen bedraagt respectievelijk 21.560 m2 en 2.368 m2 (samen 23.928 m2) Daarmee wordt het NNB kwalitatief en kwantitatief versterkt. Door de omvormings- en beheersmaatregelen in het bestaande bosgebied zal ook daar de natuurwaarde hoger worden;
• Op basis van het bovenstaande kan de volgende berekening gemaakt worden:
  • 1. Verkleining NNB ten behoeve van rode ontwikkelingen ten noorden van het voormalige klooster: 1.680 m2;
  • 2. Vergroting NNB door toevoeging perceel ten noorden van de vijver ( 4.460 m2) en de percelen in het noordelijk deel van het landgoed ( 23.928 m2).
  • 3. Per saldo wordt er dus 26.712 m2 toegevoegd aan het NNB.

Begrenzing van het NNB toe te voegen percelen. Totale vermeerdering van het NNB bedraagt 26.712 m2

De provincie Noord-Brabant zal bij een eerste herziening van de Verordening Ruimte nog wel een herbegrenzing van het NNB doorvoeren voor het plangebied, om de bestaande parkeervoorziening ten oosten van het voormalige klooster correct vast te leggen. Nu is de bestaande parkeervoorziening nog in het NNB gelegen. Op grond van artikel 5 (lid 2c) van de Verordening Ruimte is bestaande bebouwing en bestaand planologisch gebruik toegelaten.

Kwaliteitsverbetering van het landschap

Artikel 3.2. lid 1 van de provinciale Verordening Ruimte bepaalt dat in een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk maakt, bepaald wordt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving. Verder bepaalt lid 2 dat het bestemmingsplan een verantwoording moet bevatten van de wijze waarop de in het eerste lid bedoelde verbetering financieel, juridisch en feitelijk is geborgd en dat de in het eerste lid bedoelde verbetering past binnen de hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijk beleid voor dat gebied. Met dit bestemmingsplan wordt een belangrijke landschappelijke en ecologische ontwikkeling mogelijk gemaakt van de directe omgeving van het voormalige klooster Mariaburg. Deze ontwikkeling is tevens een belangrijke schakel in de totale landschapsontwikkeling van Hooge Heide Midden. Verwezen wordt naar paragraaf 2.2. 'Voorgenomen ontwikkeling', paragraaf 3.3 'Gemeentelijk beleid' en het Landschapscompensatieplan (zie bijlage). Op deze wijze is een verantwoording gegeven dat de ruimtelijke ontwikkeling een verbetering oplevert die past in het gemeentelijke beleid. Het landschapscompensatieplan is al voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels en in de anterieure overeenkomst.

De bovenbedoelde verbetering is geborgd in dit bestemmingsplan middels het bestemmen van een aantal percelen die voorheen een andere bestemming hadden (agrarisch en maatschappelijk) en het beperken van bouwmogelijkheden, zodanig dat deze passend zijn in de nieuwe landschappelijke ontwikkeling. Verder is op 9 november 2011 een anterieure overeenkomst afgesloten tussen de gemeente in de ontwikkelaar. De belangrijkste elementen van deze overeenkomst in het kader van de rood voor groen regeling zijn dat de ontwikkelaar ca 17,6 ha grond (voor het symbolische bedrag van € 1,-) aan de gemeente geleverd heeft. Deze grond bestaat voor een belangrijk gedeelte uit bestaand bos en natuurgebied. De gemeente maakt deze gronden geschikt voor extensieve recreatievormen en verbetert de natuurwaarden door onder andere bosomvorming. Een gedeelte ter grootte van ca 2,4 ha had voorheen een agrarische bestemming. De ontwikkelaar betaalt een bedrag ad € 200.000,- ten behoeve van de inrichting van de betreffende percelen als natuur- en bosgebied met bijbehorende ontsluitingen. Reeds de helft van dit bedrag is betaald en geïnvesteerd in de herinrichting. De ontwikkeling van Mariaburg dient te worden aangemerkt als een planmatige stedelijke ontwikkeling. Op grond daarvan voldoet de met dit plan te realiseren rood voor groen ontwikkeling aan het vereiste van de kwaliteitsverbetering, zoals die is opgenomen in de provinciale Verordening Ruimte.

Conclusie

Samenvattend kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Ruimtelijke Structuurvisie "Stad tussen Stromen"

In juni 2003 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke StructuurVisie vastgesteld, met de ondertitel 'Stad tussen stromen'. De Ruimtelijke StructuurVisie geeft richting aan de ruimtelijke ambities van de stad. Op 28 januari 2014 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de structuurvisie uit 2003 vastgesteld. In deze geactualiseerde structuurvisie integreert gemeente het provinciaal beleid. De geactualiseerde structuurvisie bevat een integrale visievorming voor lange termijn, 10 jaar met een doorkijk naar 15 à 20 jaar. De structuurvisie bestaat uit het Ruimtelijk Casco, een visie geformuleerd op het plangebied. Een ruimtelijke analyse van de stad en het gemeentelijk beleid vormen de input voor deze visie. De visie formuleert de ontwikkelingskoers, beschrijft een wensbeeld van de stad voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete projecten en plannen. Het is een toetsingskader, en tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkeling. Zo wordt bepaald waar strakke contouren ter bescherming van kwetsbare waarden liggen en kansen voor ontwikkeling. En worden locaties aangeduid waar deze ontwikkeling tegen randvoorwaarden mogelijk zijn en afweegbare gebieden voor uitbreidingen en intensiveringen aangewezen. Het 'ruimtelijk motto' van compacte, complete en contrastrijke stad als het uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling voor de stad blijft gehanteerd, in de overtuiging dat dit de juiste basis biedt voor een duurzame ruimtelijk hoofdstructuur.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het gebied de Hooge Heide. De Hooge Heide vormt het stedelijk groen ten oosten van de stad. Dit groen om de stad wordt getypeerd als 'Bossche Buiten'. Dit type groen vergroot de leefbaarheid van de stad en kent (daardoor) vooral een recreatieve functie. Het beleid wat betreft de Bossche Buitens is gericht op verhoging van de landschappelijke, ecologische en recreatieve kwaliteiten.

Landschapsvisie (1999)

De gemeente 's-Hertogenbosch wil graag bijdragen aan de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardig landschap. De opstelling van de Landschapsvisie is één van de initiatieven die zij daartoe heeft genomen. De planhorizon van de landschapsvisie is gesteld op 2015. Qua abstractieniveau beweegt de Landschapsvisie zich tussen het Bestemmingsplan Buitengebied en de Ruimtelijke Structuurvisie. Het formuleren van een visie op het toekomstige landschap van 's-Hertogenbosch kan niet los worden gezien van de stedelijke processen die zich in het gebied voltrekken. De landschapsvisie onderscheidt de Hooge Heide als Bossche Buiten. Dit is een gebied dat zowel in ecologisch als ruimtelijk opzicht rijk is, waar veelzijdige recreatie mogelijk is en goede aansluitingen met de stad bestaan. Voor Hooge Heide staat de landschapsvisie voor om voort te bouwen aan de combinatie bos met extensieve recreatie. Dit kan door te investeren in routes, maar ook in het landschap. Hierbij moet gedacht worden aan bosbouw (waarmee tegelijk het leefgebied van de das en de kamsalamander wordt verbeterd). Verder wordt de EHS/het NNB bevestigd als belangrijke bouwsteen van het landschappelijke raamwerk.

De Groene Delta

Eind 2017 heeft de gemeenteraad 'De Groene Delta 2' vastgesteld. Hierin staan de beleidsuitgangspunten en het uitvoeringsprogramma op het gebied van Groen, natuur en landschap. De ecologische stadsvisie is als integraal onderdeel van de Groene Delta mede vastgesteld. Het doel van De Groene Delta is 'het ontwikkelen van een hoogwaardige natuurrijke groenstructuur in en rond de stad 's-Hertogenbosch, die bijdraagt aan een duurzame, (be)leefbare en toekomstbestendige stad'. Naast de groene gebieden zijn er ook ambities geformuleerd voor de bebouwde omgeving en de agrarische gebieden. 's-Hertogenbosch is een stad met een zeer waardevol en divers landschap: Unieke stadsnatuur, uiterwaarden van de maas, de Dommel en de Aa die dwars door de stad lopen, Internationaal unieke natuur van het Bossche Broek en de Gement en Moerputten direct aan de (binnen-)stadsrand, de openheid van de Rosmalense polder en het besloten landschap van de Hooge Heide. Met de natuur in en om 's-Hertogenbosch maken wij onderdeel uit van het Natuurnetwerk Brabant (NNB).

In de Groene Delta 2 wordt de ontwikkelambitie uitgewerkt voor de gebieden rond de stad. Op basis hiervan worden projecten geformuleerd die bij deze ambitie passen en geven we uitvoering aan deze projecten. In de projecten wordt naast natuur ook recreatie, cultuurhistorie, water en verbrede landbouw meegenomen als te ontwikkelen functies. Daarnaast worden andere (gemeentelijke) doelen waar mogelijk ook meegenomen. De projecten voeren wij uit in de grotere natuurgebieden in en rond de stad. In deze gebieden ligt de nadruk op natuur, recreatie landschap en landbouw. Gebieden rond de stad zijn:

• Bossche Broek
• Gement en Moerputten
• Maas met uiterwaarden
• Diezemonding
• Kanaalpark
• Hooge Heide
• Dungense Polder

Naast de gemeente 's-Hertogenbosch zijn ook andere terreinbeheerders actief in deze gebieden. In de Diezemonding, Kanaalpark, Hooge Heide en de Dungense polder ziet de gemeente voor zichzelf een grote rol weggelegd. Naast de groene gebieden is er ook de ambitie voor natuur in de stad. In het rapport 'Ecologische Stadsvisie' is uitgewerkt hoe wij in de bebouwde omgeving de natuur willen ontwikkelen. Maatregelen als ecologisch bermbeheer, natuurvriendelijke oevers, natuur inclusief bouwen moeten er voor zorgen dat de biodiversiteit in de stad wordt ontwikkeld. Voor bewoners, organisaties en bedrijven is ook een belangrijke rol weggelegd bij het vergroenen van de stad. De Stadsdommel, StadsAa en de Dieze zijn belangrijke ecologische verbindingszones, waarvan de StadsAa nog gerealiseerd moet worden. In het agrarische gebied is de ambitie er op gericht dat er een groene dooradering ontstaat. Het behouden van de typische agrarische soorten is een ambitie waar al veel werk in gestoken wordt door vrijwilligers en boeren die weidevogels beschermen. Ook heeft het agrarische gebied een belangrijke recreatieve waarde die ontwikkeld zou kunnen worden in combinatie met verbrede landbouw.

De gebieden van de Groene Delta

Het plangebied Mariaburg maakt onderdeel uit van de Hooge Heide. De Hooge Heide is een kleinschalig landschappelijk gebied met bos, heide, stuifzanden, agrarisch gebied dat ligt tussen Rosmalen, Nuland, Vinkel en Berlicum. Dit is één van de prioritaire gebieden van de Groene Delta. Hier is de ambitie om dit gebied te ontwikkelen als een aantrekkelijk agrarisch landschap met zorg als overkoepelend thema. Bij de ontwikkeling van de plannen van Mariaburg is dan ook ingestoken op de uitgangspunten van de Hooge Heide voor het groene deel van de opgave. Natuurwaarden worden ontwikkeld, recreatiemogelijkheden worden verbeterd, waarbij aandacht voor de toegankelijkheid vanuit de nabijgelegen zorginstellingen. Cultuurhistorische kwaliteiten die van oudsher in het gebied aanwezig zijn worden centraal gesteld, behouden en hersteld.

Nota Boszone, Hooge Heide Midden

Door de gemeenteraad is op 16 februari 2009 de nota Boszone, Hooge Heide Midden vastgesteld. Aanleiding van de nota Boszone, Hooge Heide Midden is de ambitie om in de Hooge Heide een groot toegankelijk groen en bosrijk gebied te creëren met landschappelijke, ecologische en recreatieve kwaliteiten. Met de vaststelling van het beleid voor de 'boszone Hooge Heide' heeft de gemeenteraad de mogelijkheid geboden om te werken met het 'rood voor groen' principe. Belangrijk uitgangspunt daarbij is dat de groene doelen de mogelijkheden bepalen voor de rode ontwikkelingen. In de nota Boszone zijn de locaties aangegeven waar rode ontwikkelingen mogelijk zijn. Voor dit bestemmingsplan zijn dit de locaties 'Vliertwijksestraat Oostzijde' en 'Klooster in het ontginningsbos'. Met de rode ontwikkeling van het gebied wordt voortgebouwd op de geschiedenis en aansluiting gezocht bij bestaande structuren. In de visie Hooge Heide Midden is een integraal ontwikkelingsmodel beschreven voor het Macéka-terrein, dit betreft de ontwikkeling aan de Vliertwijksestraat Oostzijde, het kloosterterrein en het ontginningsbos. Daarbij is een balans gevonden tussen groene en rode ontwikkelingen. De rode ontwikkelingen in het gebied zijn een belangrijk middel om de ruimtelijke kwaliteit ter plekke te verbeteren. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit uit zich in het mogelijk maken van groene ontwikkelingen en in het behouden / renoveren van het klooster. Onderstaande paragrafen zijn overgenomen uit de nota Boszone Hooge Heide Midden en beschrijven de ontwikkelingsperspectieven per deelgebied. De planbeschrijving geeft de concrete vertaling van deze visie.

Ontwikkelingsperspectief Vliertwijksestraat

Parallel aan de Vliertwijksestraat loopt een onverharde weg die eveneens de Vliertwijksestraat heet. Dit is van oudsher de loop van de Vliertwijksestraat. In de zone langs de Vliertwijksestraat en het secundaire lint ligt een aantal agrarische percelen. Het bos ontbreekt hier. Hiermee valt dit gebied uit de toon vanwege de openheid en grootschaligheid. Het doel is de landschappelijke structuur te versterken door het verdichten van de open zone langs de Vliertwijksestraat met bos. Op deze manier ontstaat er een landschappelijke eenheid waarbij de ontginningsbossen in oost-westrichting worden verbonden voor zowel recreanten als diersoorten. Het secundaire lint is reeds voorzien van bebouwingsclusters die op enige afstand van elkaar liggen en zijn gescheiden door agrarische percelen. Er wordt hier gestreefd naar een opeenvolging van open en gesloten vakken waarin het rood een plek krijgt. In de structuur van bebouwingsclusters worden er twee nieuwe clusters toegevoegd in hetzelfde ritme als de bestaande bebouwing. In dit cluster kunnen woningen worden gerealiseerd welke worden ingepast door middel van een houtwallenstructuur passend in het landschap. De schaal van de nieuwe clusters is vergelijkbaar met de bestaande clusters. De clusters bestaan uit grondgebonden woningen met een lage goot en een kap.

Rode en groene ontwikkelingsstructuur langs secundair lint Vliertwijksestraat oost (uit: Nota Boszone)

Ontwikkelingsperspectief Klooster in het Ontginningenbos

Het kloostergebouw is een monument. Het statige gebouw presenteert zich aan de zuidzijde en doet dienst als entree van het landgoed. Het gebouw is prachtig ingebed in zijn omgeving door ontginningsbos en beukenlanen. Achter het gebouw is een tuin met vijver gelegen. Het voormalige klooster kan worden omgevormd met verschillende functies. Zo behoort zorg en horeca tot de mogelijkheden. Ook lichte bedrijvigheid is denkbaar. Bij ontwikkelingen in het ontginningsbos rond het klooster dient de bebouwing in het landschap verweven te worden zodanig dat de landschappelijke onderlegger de boventoon voert en de bebouwing in het bos wordt opgenomen.

Bestaande klooster (zwart) met aanvullende bebouwing (rood) (uit: Nota Boszone)

Integraal Ontwikkelingsperspectief

De nota Boszone eindigt met een selectie van projecten waarin bovenstaande verder wordt geconcretiseerd. Dit houdt in dat aangegeven wordt onder welke voorwaarden het rood in het gebied ontwikkeld kan worden. De ontwikkeling aan de Vliertwijksestraat en het kloosterrein worden, gezien de eigendomspositie, daarbij als één integrale ontwikkeling beschouwd gezien (gebied 5 op onderstaande afbeelding). Onderstaande afbeelding uit de Nota Boszone geeft deze uitgangspunten weer:

Nota Wonen 2012

Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de Nota Wonen 2012 die op 11 september 2012 is vastgesteld door de gemeenteraad. De ambitie voor het woonbeleid van 's-Hertogenbosch is het creëren van een evenwichtige woningmarkt met een gedifferentieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus zodat mensen naar tevredenheid in onze stad kunnen wonen en leven. Er wordt gestreefd naar een stad waar voldoende, betaalbare en passende woningen zijn en voldoende keuzemogelijkheden in gevarieerde en sterke buurten waarin mensen zich thuis kunnen voelen. Een van de doelstellingen van dit woonbeleid is om de inwoners van de stad voldoende keuzemogelijkheden te bieden in de vorm van een gedifferentieerd woningaanbod met een eigen identiteit en karakter. Zowel in bestaande als in nieuwe wijken moeten mensen kunnen kiezen uit verschillende prijs- en kwaliteitsniveaus en verschillende woningtypen. Nieuwbouw, maar ook verbouw en herbouw kunnen worden ingezet om dit doel te bereiken. Het bestemmingsplan 'Mariaburg 2017' voorziet in de nieuwbouw van woningen in een bijzondere setting en draagt op deze manier bij aan het ruime aanbod aan keuzemogelijkheden voor de bevolking.

Woonagenda 2017 / 2018

Het huidige woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch staat in de Nota Wonen 2012 (zie voorgaande paragraaf). De speerpunten en doelstellingen uit deze Nota Wonen zijn nog steeds van toepassing. Wel zijn er nieuwe ontwikkelingen gaande waar de gemeente op moet inspelen. Deze woonagenda is dan ook een actualisatie van het woonbeleid met nieuwe accenten. Met de Woonagenda 2017/2018 (vastgesteld in januari 2017) benoemt de gemeente op basis van een aantal nieuwe ontwikkelingen de ambitie en belangrijkste woonopgaven. Het gaat over het wonen binnen de gemeente over de volle breedte. Na een korte terugblik over het voorgaande jaar worden de ambities voor de komende jaren verwoord. De nadruk ligt daarbij op een versnelling van de bouwproductie, het voorzien in gevarieerde woonmilieus voor diverse bevolkingsgroepen en op extra inspanningen op het gebied van duurzaamheid. Het bestemmingsplan voorziet in twee verschillende woonmilieus, die zorgdragen voor meer keuzemogelijkheden voor de bewoners om te wonen op plekken, waar zij hun dromen kunnen waarmaken.

Energietransitieprogramma 2016 - 2020

Het rijk heeft diverse klimaatdoelen gesteld die via diverse convenanten en akkoorden, zowel met het bevoegd gezag, het bedrijfsleven als met marktpartijen, zijn geborgd. Deze doelen zijn vastgelegd in het Nationaal Energiebeleid en komen voort uit de afspraken die internationaal zijn vastgelegd in onder meer het Kyoto-protocol. De afspraken in het Kyoto-protocol gelden tot 2020. Op de klimaatconferentie in Parijs zijn in 2015 nieuwe afspraken gemaakt die vanaf 2020 van kracht zullen zijn. Ook binnen het gemeentelijk milieubeleid is ons klimaat- en energiebeheer een belangrijk speerpunt. De ambitie is om als stad in 2050 klimaatneutraal te zijn. In 2035 dient de bebouwde omgeving klimaatneutraal te zijn. Dit is een flinke ambitie waarbij 'alles uit de kast' moet worden gehaald. Deze doelstelling betekent dat niet alleen de gemeente veel moet doen maar ook alle bedrijven, inwoners, maatschappelijke groepen, woningcorporaties zullen hierin moeten investeren, samenwerken, creatief zijn en vooruitdenken. De gemeentelijke energie-ambitie en -doelstellingen zijn vastgelegd in het Energie-transitieprogramma 's-Hertogenbosch 2016-2020, vastgesteld door de gemeenteraad op 31 januari 2017.

Voor energie, als speerpunt van het gemeentelijk milieubeleid, wordt voor nieuwbouw van woningen gestimuleerd voor te sorteren op ten minste de energie-eisen zoals deze in 2020 voor nieuw te bouwen woningen zullen zijn, namelijk BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De ambitie blijft natuurlijk volledig energieneutraal (EPC = 0). Deze - en meer - afspraken staan beschreven in het Energie-transitieprogramma 2016-2020 maar ook in de Woonagenda 2017 (zie paragraaf 2.3.2). Momenteel wordt op bouwplanniveau bekeken in hoeverre wordt aangesloten bij de vastgestelde doelstellingen van energiezuinig bouwen. De ontwikkelaar wordt gestimuleerd en is bekend met de gemeentelijke doelstellingen voor nieuw te bouwen woningen. Daarbij kan opgemerkt worden, dat volledig energieneutraal (EPC = 0) in het bos niet haalbaar is, wegens onvoldoende mogelijkheid om zonnepanelen in voldoende zonlicht te plaatsen.

Bomenbeleidsplan

Op 20 september 2017 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het Bomenbeleidsplan 2017 vastgesteld. Bomen zijn belangrijk voor 's-Hertogenbosch. Met het Bomenbeleidsplan staat de gemeente een evenwichtige omgang met groen en bomen voor. In het bomenbeleidsplan worden de bomen in de gemeente ingedeeld in vier categorieën: 1. monumentale houtopstanden; 2. waardevolle houtopstanden; 3. structuren; 4. sfeervlakken. Op de 'Groene Kaart 's-Hertogenbosch' zijn deze bomen aangeduid. De regelgeving voor deze bomen is verankerd in de Bomenverordening 2017.

Uitsnede uit de concept groene kaart welke naar verwachting in de zomer 2018 door B&W vastgesteld zal worden.

Aangezien het nieuwe bomenbeleidsplan in 2017 is vastgesteld en het project al veel langer loopt, is het project grotendeels voorbereid op basis van het voorgaande Bomenbeleidsplan. Relevante verschillen tussen het nieuwe en het oude beleid zijn hier echter niet aan de orde. Bij een project waarvoor een ruimtelijke procedure plaatsvindt dient een uitgebreide afweging plaats te vinden over hoe er met de bestaande beplanting wordt omgegaan. Op basis van een bomeninventarisatie heeft een uitgebreide afweging plaatsgevonden ten aanzien van het kappen van bomen. Op basis van een inventarisatie zijn de bomen op waarde beoordeeld. De belangrijkste boomwaarden zijn de waardevolle boomstructuren en de monumentale bomen die hier aanwezig zijn. De monumentale bomen staan in het bos. In het plan zijn de afwegingen opgenomen die zijn gemaakt over het kappen en de ontwikkeling van nieuw groen in het plangebied. Dit is terug te vinden in het landschapsplan, zie bijlage.

Bestemmingsplan Buitengebied

Voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Buitengebied' van toepassing, vastgesteld op 26 januari 2010 door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch. Voor het grootste gedeelte van het plangebied is de bestemming 'Natuur' van toepassing, daarnaast is de bestemming 'Agrarisch' van toepassing en voor het bestaande klooster aan de Graafsebaan 172 is de bestemming 'Maatschappelijk' van toepassing. Daarnaast geldt voor een groot gedeelte van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Buitengebied' (2010)

Hoofdstuk 4 Milieu- en waardenaspecten

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient bij het opstellen van een bestemmingsplan te worden verantwoord dat er geen nadelige gevolgen zijn voor de huidige planologische- en milieuhygiënische situatie. Zeker wanneer door middel van een bestemmingsplan wordt voorzien in een nieuwe ontwikkeling.

4.1 Archeologie

Met de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) d.d. 1 september 2007 behoren nieuwe bestemmingsplannen te omschrijven hoe omgegaan dient te worden met de bekende en de te verwachte archeologische waarden in het bestemmingsplangebied.

Landschappelijke achtergrond

Het oostelijke en zuidelijke deel van het plangebied liggen op een dekzandrug en het westelijke en centrale deel in een stuifzandgebied (zie onderstaande afbeelding). De dekzandrug maakt deel uit van een veel grotere zandrug die vanaf 's-Hertogenbosch met onderbrekingen doorloopt via Rosmalen naar Oss. Het dekzandlandschap is ontstaan tijdens de laatste ijstijd terwijl het stuifzandlandschap pas uit de Late Middeleeuwen dateert. De ontwikkeling van het stuifzand hangt sterk samen met de kap van bossen in de Late Middeleeuwen. De voormalige bosgebieden veranderden in heidegebieden waar dieren konden grazen. Het heidelandschap veranderde op haar beurt echter in stuifzandgebieden toen tijdens de Middeleeuwen en na 1500 heidevelden werden afgeplagd. De heideplaggen werden, vermengd met mest, op de akkers gestrooid om de vruchtbaarheid van het akkerland te verhogen. Deze methode had echter een groot nadeel. Door het intensief afplaggen van de heide kwam het onderliggende dekzand bloot te liggen en kon het onder invloed van de wind verstuiven. Op sommige plekken werd het zand tot enkele meters diep weggeblazen om elders tot hoge zandduinen op te waaien. Op deze manier ontstonden grote, aaneengesloten stuifzandgebieden die niet alleen onbruikbaar waren voor beweiding of beakkering maar die soms ook een bedreiging vormden voor de vruchtbare akkerlanden en nederzettingen in de omgeving. Om de verstuiving tegen te gaan werden in de 19e eeuw vaak weer bomen aangeplant.

De landschapskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch met in rood de globale grens van het plangebied. 1. Dekzandrug, 2. Stuifzandgebied

De bodemkundige kenmerken van het plangebied zijn relatief eenduidig. De voormalige akkers op de dekzandrug worden gerekend tot de hoge zwarte enkeerdgronden. Dit betekent dat er sprake is van een door mensen opgebracht cultuurdek van minstens 50 cm dikte. Zoals hierboven al is beschreven is deze ophoging geleidelijk ontstaan door de bemesting van de akkers met een mengsel van dierenmest en heideplaggen. Deze vorm van bemesting zorgde dus niet alleen voor een verhoging van de vruchtbaarheid maar ook voor een verhoging van het maaiveld. Uit archeologisch onderzoek is duidelijk geworden dat op veel plaatsen grootschalige ontgrondingen hebben plaatsgevonden waardoor er niet langer sprake is van hoge zwarte enkeerdgronden. In de (voormalige) stuifzandgebieden heeft weinig tot geen bodemvorming plaatsgevonden zodat hier sprake is van duinvaaggronden. In het stuifzandlandschap kunnen echter ook oudere bodems voorkomen die zijn afgedekt door stuifzand maar deze liggen meestal dieper dan 1,2 m beneden het maaiveld.

Bewoningsgeschiedenis

De grote dekzandrug waarop Rosmalen ligt en waarvan het plangebied deel uitmaakt is vanaf de prehistorie een geliefde plaats voor bewoning geweest. Uit het plangebied en de directe nabijheid zijn echter geen archeologische vondsten of waarnemingen bekend. Hoewel het ontbreken van archeologische vondsten niet altijd wil zeggen dat er geen bewoning heeft plaatsgevonden, lijkt het er toch op dat het zuidelijke deel van de dekzandrug minder in trek is geweest voor bewoning dan het noordelijke en centrale deel. Waar dit precies mee te maken heeft is niet goed duidelijk maar mogelijk ligt het zuidelijke deel iets lager en is het hierdoor relatief natter en dus minder geschikt voor bewoning geweest. Op de eerste kadastrale kaart van Nederland van rond 1832 (www.watwaswaar.nl) is alleen direct ten noordwesten van het plangebied bebouwing zichtbaar (direct ten zuiden van de huidige waterleidingstraat). Van het zuidwesten naar het noordoosten loopt een weg door het plangebied die is aangeduid als de weg van 's-Hertogenbosch naar Grave. Het noordelijke deel van het plangebied wordt op de eerste kadastrale kaart aangeduid als 'Nieuwe Erven'; het zuiden als 'De Heide'.

Archeologische verwachtingswaarde

Volgens de archeologische verwachtingskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch is een groot gedeelte van het plangebied gelegen binnen een zone met een hoge archeologische verwachtingswaarde (dekzandrug). Op basis van de datering van de dekzandrug kunnen hier in theorie sporen vanaf de Vroege Steentijd (Paleolithicum) aanwezig zijn al lijkt het echter aannemelijker dat eventuele sporen pas vanaf de Midden Steentijd (Mesolithicum), zullen voorkomen. De archeologische sporen bevinden zich naar verwachting in de top van het dekzand. Het stuifzandgebied heeft een lage archeologische verwachting. Omdat de overgang tussen dekzandrug en stuifzandgebied niet heel duidelijk is, is een bufferzone opgenomen die een middelhoge verwachting heeft gekregen.

De archeologische verwachtingkaart van de gemeente 's -Hertogenbosch met in rood de globale grens van het bestemmingsplangebied. 1. Zone met een hoge verwachting, 2. Zone met een middelhoge verwachting, 3. Zone met een lage verwachting, 4. Gemeentelijk monument (Graafsebaan 172), 5 Gemeentelijk monument (Vliertwijksestraat 50).

In het kader van de voorgenomen is daarom een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Onderstaand een uiteenzetting.

Archeologisch inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven (2009)

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is voor het plangebied waar grotendeels de bouwactiviteiten zullen plaatsvinden een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven (IVO-P) uitgevoerd.

Noordelijk deel van het plangebied

Uit het onderzoek blijkt dat het noordelijk deel van het plangebied ontgrond is. De bodem bleek tot 1,10 meter beneden maaiveld verstoord. Archeologisch interessante sporen zijn dan ook niet aangetroffen. De grens van het ontgronde deel, door een hoogteverschil ook als zodanig in het maaiveld te herkennen, lag in het midden van de werkputten 2 en 3. Hier bevond zich een smalle strook onverstoorde ondergrond, lopende in oost-west richting. In deze strook was een smalle greppel zichtbaar die vermoedelijk gedateerd moet worden in de Nieuwe Tijd. De greppel, eveneens oost-west georiënteerd, geeft waarschijnlijk een perceelgrens aan gezien de verschillen in bodemopbouw aan weerszijden van de greppel en de smalle strook onverstoorde grond rond de greppel. Ten zuiden van de greppel, in het zuidelijk deel van werkput 2 en in de werkputten 4 en 5, bleek de bodem vrijwel geheel verstoord tot 1,00-1,50 m beneden maaiveld. Tussen twee grote verstoringen was nog een ca. noord-zuid georiënteerde greppel zichtbaar. Het feit dat deze greppel niet verstoord was duidt erop dat ook deze greppel een perceelgrens aangeeft. De richting van deze greppel komt overeen met die van de percelering zoals zichtbaar op historische kaarten uit het einde van de 19e eeuw. Uit de greppels is geen vondstmateriaal afkomstig. Wel werd in de verstoringen 19e-eeuws aardewerk aangetroffen. De aard van de verstoringen is niet geheel duidelijk; mogelijk gaat het om grondverbetering. De indruk bestaat dat de vergravingen niet door een machine zijn veroorzaakt maar handmatig.

Achter het voormalig klooster

Van beide werkputten aangelegd op locatie B bleek het vlak geheel verstoord tot een diepte van 0,90 tot 1,70 meter beneden maaiveld. Recente kabel- en leidingsleuven duiden erop dat op het perceel recent bebouwd is geweest. In het dekzand werd in werkput 6 een dunne veenlaag aangetroffen en in werkput 7 een daarmee corresponderende (humeuze) leemlaag. Boven deze laag bevond zich homogeen lichtgeel zand, daaronder fijn gelaagd licht grijsgeel zand. Vermoedelijk kan de veen/leemlaag in verband worden gebracht met een hiaat in de afzetting van het dekzand. De aanwezigheid van veen wijst erop dat dit hiaat gepaard ging met een stijging van de temperatuur waardoor plantengroei mogelijk werd. Waarschijnlijk gaat het hier om een afzetting/bodem uit het Allerød-interstadiaal; de zogenaamde laag van Usselo.

Conclusie en aanbeveling

Gedurende het onderzoek zijn slechts twee grondsporen aangetroffen; het gaat in beide gevallen vermoedelijk om perceelgreppels. Hoewel er in de greppels geen vondstmateriaal is aangetroffen kunnen zij op grond van de aard van hun vulling in de Nieuwe Tijd gedateerd worden. Het betreft zogenaamde off-site sporen. De belevingswaarde van een vindplaats valt uiteen in twee criteria: schoonheid en herinneringswaarde. De schoonheid is niet van toepassing aangezien de vindplaats niet meer zichtbaar is in het landschap. Ook de herinneringswaarde kan niet gescoord worden. In de eerste plaats kan de vindplaats niet gekoppeld worden aan een feitelijke historische gebeurtenis. Daarnaast is er ook geen associatie met sagen of legenden waaraan een religieuze betekenis wordt toegekend of die om andere redenen een rol spelen in de beleving van het landschap. De fysieke kwaliteit van een vindplaats wordt bepaald door de gaafheid en de conservering. De gaafheid van de vindplaats scoort laag. Het onderzoeksterrein is vrijwel geheel verstoord. De conservering van het vondstmateriaal is goed; in de sporen zijn geen vondsten aangetroffen maar bij de aanleg zijn een aantal fragmenten aardewerk verzameld die goed bewaard zijn gebleven. Organisch vondstmateriaal is niet aangetroffen. De inhoudelijke kwaliteit wordt bepaald door de zeldzaamheid, de informatiewaarde, de ensemblewaarde en de representativiteit. In eerste instantie wordt naar de eerste drie gekeken. De zeldzaamheid is laag; perceelgreppels uit de Nieuwe Tijd worden vrijwel bij alle onderzoeken in het buitengebied aangetroffen. De informatiewaarde is laag; de percelering waar de greppels deel van uitmaken is op historische kaarten vastgelegd. Ook de ensemblewaarde is laag; hoewel binnen de archeoregio perceelgreppels veelvuldig worden aangetroffen, levert een vergelijking waarschijnlijk geen extra informatie op. De representativiteit is om dezelfde reden laag gescoord. Uit bovenstaande waardering volgt dat de vindplaats niet behoudenswaardig is. Er wordt daarom geen vervolgonderzoek geadviseerd voor dit gedeelte van het plangebied.

Inventariserend veldonderzoek (2016)

In 2016 is daarnaast voor het gedeelte achter het voormalige klooster een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Op basis van het inventariserend veldonderzoek wordt geadviseerd om bodemverstorende activiteiten binnen de gebieden met een hoge verwachting zo veel mogelijk te vermijden. Indien dit niet mogelijk is, wordt geadviseerd de bouwvlakken door middel van een archeologische begeleiding, protocol proefsleuven, nader te onderzoeken. In de regel houdt dit in dat het uitgraven van de bouwblokken wordt begeleid door een archeoloog, eventueel in samenspraak met een tuinhistoricus. Tevens dient bij de inrichtingsplannen zo veel mogelijk rekening te worden gehouden met de binnen het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden zoals de wandeling over de paden en lanen, beplanting, tuinfolly’s, zichtlijnen, massa-ruimteverhouding, de vijver en de opgeworpen heuvel. Indien de bodem dieper verstoord gaat worden dan 1 m–mv wordt geadviseerd een karterend booronderzoek uit te laten voeren voorafgaand aan de werkzaamheden. Dit booronderzoek dient geschikt te zijn om kleine tot middelgrote vindplaatsen uit de steentijd op te sporen en eventuele vindplaatsen in laterale en verticale zin te begrenzen.

Conclusie

Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek uit 2009 kan het noordelijk deel (ontwikkeling maximaal 12 woningen) vrijgegeven worden van archeologisch onderzoek. Voor het overige deel van het plangebied waarvoor een hoge archeologische verwachtingswaarde van toepassing is, blijft de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie' gehandhaafd.

4.2 Cultuurhistorie

Het behoud van cultuurhistorische waarden is belangrijk. Voor bewoners en toeristen, voor nu en in de toekomst. Het cultuurlandschap maakt immers deel uit van ons cultureel erfgoed. De wet- en regelgeving met betrekking tot cultuurhistorie is vastgelegd in de Monumentenwet 1988. Deze wet regelt de (objectgerichte) bescherming en aanwijzing van monumenten. Recentelijk is de Monumentenwet 1988 gemoderniseerd. Concreet heeft de modernisering geleid tot aanpassing van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd dat cultuurhistorische waarden meegewogen dienen te worden bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Het gaat daarbij om het in kaart brengen van historisch-stedenbouwkundige en historisch-geografische waarden en het beschrijven van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige waarden en de aanwezige of te verwachten monumenten, in het op te stellen bestemmingsplan wordt omgegaan. Hierbij is onderscheid te maken in historische bouwkunst, historische stedenbouw, historische geografie (vlak, lijn), historisch groen en historische zichtrelaties (molenbiotoop, enz.).

Gemeentelijk monument

Het kloostergebouw dat is gelegen binnen het plangebied (Graafsebaan 172) is een gemeentelijk monument. Het pand heeft monumentale waarde vanwege de gevels, de bouwmassa, de balklagen, de kapconstructie en de situering. Het voormalige klooster heeft ensemble waarde, en historische waarde, en is representatief voor het bouwen in de jaren dertig van de twintigste eeuw en het werk van de architect Steph Dings. Zie de gehele beschrijving van het monument in de bijlage. De bescherming/het behoud van het gemeentelijk monument vindt plaats via de Monumentenwet. In onderhavig bestemmingsplan zijn daarom geen nadere regels opgenomen. Wel is er een strak bouwvlak om het klooster gelegd, om eventuele aan- en uitbouwen niet mogelijk te maken.

Historisch groen

De kloostertuin, direct gelegen achter het klooster, wordt als cultuurhistorisch waardevol geacht. Het is van belang dat de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de kloostertuin behouden blijven. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een landschapscompensatieplan opgesteld. In het plan is beschreven welke nieuwe landschappelijke elementen in het plangebied toegevoegd moeten worden en welke cultuurhistorisch waardevolle elementen behouden moeten blijven. Het landschapscompensatieplan is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

Conclusie

De bescherming tot behoud van het gemeentelijk monument vindt plaats via de Monumentenwet. Voor het behouden en beheren van de cultuurhistorisch waardevolle kloostertuin is een landschapscompensatieplan opgesteld. Het landschapscompensatieplan is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. Vanuit het aspect cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Bodem

Artikel 9 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Voor deze ruimtelijke ontwikkeling zal onderbouwd moeten worden dat deze ten aanzien van het aspect bodem uitvoerbaar is. De locatie is gezien de historie als onverdacht beoordeeld.

Verkennend bodemonderzoek

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek (2007) uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de bovengrond van de vaste bodem plaatselijk Iicht verontreinigd is met minerale olie. De ondergrond van de vaste bodem is plaatselijk Iicht verontreinigd met kwik. Het grondwater ter plaatse van de peilbuizen is 804 t/m 807 is Iicht tot sterk verontreinigd met cadmium, chroom, koper, nikkel en/of zink. Het criterium voor nader onderzoek wordt voor cadmium en zink in het grondwater overschreden. Formeel is derhalve een nader onderzoek noodzakelijk. Echter gezien de vermeende verhoogde achtergrondwaarden is de uitvoering van een vervolgonderzoek niet aan de orde. De aangetroffen bodemkwaliteit wordt aanvaardbaar geacht en zodoende vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast is het een feit dat de gronden tot op heden niet van functie zijn veranderd en ook nooit anders in gebruik zijn geweest. Hierdoor is de bodemkwaliteit tussentijds niet gewijzigd. Bij de definitieve aanvraag omgevingsvergunning zal, voor de specifieke bouwlocatie, een onderzoek conform de NEN 5740 moeten uitwijzen dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de voorgenomen nieuwbouw.

De constatering dat bepaalde gehalten de desbetreffende streefwaarde overschrijden, kan wel consequenties hebben bij eventuele grondafvoer; de vrijkomende grond is buiten het perceel niet noodzakelijkerwijs multifunctioneel toepasbaar. Afhankelijk van de bestemming en toepassing zal bij afvoer van de grond om een onderzoek conform het protocol uit het Bouwstoffenbesluit worden gevraagd (AP-04).

Conclusie

Vanuit het aspect bodem zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Water

Water is een belangrijk element in de ruimtelijke ordening, dat niet alleen voor bepaalde beperkingen maar ook bepaalde kansen kan zorgen. In onderstaande tekst is beschreven wat de beleidsdoelen zijn bij nieuwe ontwikkelingen en hoe deze vertaald worden in onderhavig plan. Deze paragraaf is geschreven na samenspraak met het Waterschap, in het kader van het watertoetsproces.

4.4.1 Beleid voor integraal waterbeheer

Integraal waterbeheer beoogt een duurzaam en veerkrachtig watersysteem, waarbij kansen worden benut en functies zoveel mogelijk worden gecombineerd. Beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn door de gemeente vastgesteld in het Waterplan 2017 en de hemelwaterverordening van 2017. Het is een visiedocument dat is onderschreven door de verschillende actoren op het gebied van water in en rondom de stad. Het Waterplan beschrijft de wijze waarop 's-Hertogenbosch een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem zal houden, nu en in de toekomst. Het waterbeheerplan van Waterschap Aa en Maas uit 2010 beschrijft de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2010-2015, met een doorkijk naar 2027. Hierin zijn 8 uitgangspunten geformuleerd:

• 1. Wateroverlastvrij bestemmen;
• 2. Gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater;
• 3. Doorlopen van de afwegingsstappen: 'hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer';
• 4. Hydrologisch neutraal ontwikkelen: compenseren van verhardingstoenamen;
• 5. Water als kans;
• 6. Meervoudig ruimtegebruik;
• 7. Voorkomen van vervuiling;
• 8. Waterschapsbelangen, zoals de Keur en zoneringen.

In de Keur van de Brabantse waterschappen is aangegeven wanneer er compensatie dient plaats te vinden voor het toenemen van verharding. Daarbij worden drie situaties onderscheiden:

1. Indien er in een plan minder dan 2000 m2 aan verharding wordt gerealiseerd behoeft er geen compensatie plaats te vinden omdat er in dat geval geen negatieve gevolgen zijn voor de waterhuishouding;

2. Indien er in een plan meer dan 2000 m2 aan verharding wordt gerealiseerd, maar minder dan 10.000 m2 dan dient dit gecompenseerd te worden. Concreet betekent dit, dat er voorzieningen getroffen moeten worden om er voor te zorgen, dat het hemelwater niet versneld afgevoerd wordt, maar in plaats daarvan zo lang mogelijk in het gebied zelf wordt vastgehouden. Daarbij dient uitgegaan te worden van een minimale hemelwaterberging van 60 millimeter per m2 verharding (ofwel 60 liter/m2);

3. Indien er in een plan meer dan 10.000 m2 aan verharding wordt gerealiseerd, dan dienen de te treffen compenserende maatregelen onderbouwd te worden met een waterhuishoudkundig (model)onderzoek.

In het Waterplan en de hemelwaterverordening is aangegeven, dat de gemeente de keur van de Brabantse waterschappen volgt bij ontwikkelingen, waarbij nieuwe verharde oppervlakten van meer dan 2.000 m2 mogelijk wordt gemaakt of bij vervanging van verharde oppervlakten van meer dan 10.000 m2. Concreet betekent dit, dat in die gevallen 60 millimeter hemelwaterberging per m2 verharding (ofwel 60 liter/m2) binnen de perceelsgrenzen gerealiseerd dient te worden. Geconcludeerd kan worden, dat zowel in de Keur van Brabantse waterschappen als het gemeentelijke Waterplan 2017 uitgegaan wordt van een minimale hemelwaterberging van 60 millimeter per m2 verharding (ofwel 60 liter/m2). In paragraaf 4.4.2 wordt beschreven op welke manier deze waterberging in het onderhavige plangebied gerealiseerd kan worden. Voor dit gebied in het bijzonder geldt dat het in een grondwaterbeschermingszone ligt. Hierdoor is de Provinciale Milieuverordening van de provincie Noord-Brabant (zoals vastgesteld in 2017) van kracht, om ervoor te zorgen dat afstromend hemelwater dat wordt geïnfiltreerd, het grondwater niet kan verontreinigen.

Huidige situatie

Het plangebied ligt ten zuidoosten van Rosmalen, op een dekzandrug met een oost-westelijke strekking. Het gebied ligt daardoor iets hoger dan de percelen ten noorden van de spoorlijn Nijmegen – 's-Hertogenbosch, met gemiddelde waarden tussen 4,5 en 5 meter boven NAP. Echter, de percelen waar woningbouw is gepland, liggen door afgravingen tot 1 meter lager: de gemiddelde maaiveldhoogte is 4 meter boven NAP.

Oppervlaktewater

Oppervlaktewater is van oudsher nauwelijks aanwezig in Rosmalen. Door de hoge ligging op een zandige ondergrond infiltreert het meeste hemelwater, hoewel het door de lokale grondslag kort op het oppervlak kan blijven liggen. Ten noorden van het plangebied ligt langs de spoorbaan 's-Hertogenbosch – Nijmegen een watergang, die is aangesloten op een afwateringsroute richting het noorden. Echter, in en rondom het plangebied liggen geen doorgaande watergangen. Alleen langs de oostkant van het plangebied loopt een droogvallende watergang, welke niet op peil gehouden wordt.

Grondwater

De stroming van het freatische grondwater is noordwestelijk gericht. De grondwaterstand wordt sterk beïnvloed door de waterstand van de noordelijk gelegen rivier de Maas. De grondwaterstanden in de naburige meetpunten ten zuidwesten, zuidoosten en noordoosten schommelen tussen de 2,5 en 4 meter boven NAP. De aanvulling van het grondwater in de nabijgelegen natuurgebieden is gering, mede door de toegenomen bebouwing. Hierdoor is er sprake van verdroging. Het plangebied ligt in de 25-jaarszone van het grondwaterbeschermingsgebied (zie onderstaand figuur). In de Provinciale Verordening Ruimte wordt onder voorwaarden stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. Deze voorwaarden moeten er voor zorgen dat de risico's voor de kwaliteit van het grondwater geheel of nagenoeg geheel gelijk blijven. Daarnaast dienen de activiteiten in het gebied te voldoen aan de eisen die worden gesteld in de Provinciale Milieu Verordening.

Figuur Wateratlas provincie Noord Brabant (2014). Grondwaterbeschermingszones bij de winning Nuland. Het plangebied ligt ongeveer ter plaatse van de rode ster.

Riolering

In het plangebied ligt momenteel geen riolering. In de buurt liggen persleidingen, om het afvalwater af te voeren. Ten oosten van het klooster is een nieuwe rioolpomp gerealiseerd. De capaciteit daarvan is voldoende om het nieuwe woongebied op aan te sluiten. Het hemelwater zal op eigen terrein verwerkt moet worden.

4.4.2 Ruimtelijke vertaling van beleid

Het plangebied ligt ten zuidoosten van Rosmalen, op een oude zandrug. Hier komt integraal waterbeheer neer op het zoveel mogelijk (her)gebruiken van het schone hemelwater en als tweede optie het infiltreren van hemelwater en/of het bergen in de bestaande vijver achter het klooster.

Bergingsopgave

Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een tweetal woonclusters aan de Vliertwijksestraat en in de realisatie van een drietal appartementsgebouwen ten noorden van het klooster. Beide locaties zijn zo ver van elkaar verwijderd, dat het -in watertechnische zin- gerechtvaardigd is om te spreken van een tweetal afzonderlijke ontwikkelingen. Daarom zal hieronder per gebied aangegeven worden op welke manier er omgegaan wordt met het hemelwater. Terzijde kan hier wel al opgemerkt worden, dat beide ontwikkelingen tezamen voorzien in een toename aan verharding van minder dan 10.000 m2.

Woonclusters:

Op basis van de regels van dit bestemmingsplan mag er per cluster maximaal 1.400 m2 aan bebouwing gerealiseerd worden. Afhankelijk van de uiteindelijke verkaveling zal er per wooncluster maximaal zo'n 500 m2 aan verharding nodig zijn voor de ontsluiting. Dat betekent dus dat voor de beide woonclusters tezamen uitgegaan mag worden van 3.800 m2 aan verharding. Om 60 millimeter hemelwaterberging per m2 verharding te kunnen realiseren, dient gezorgd te worden voor 3.800 * 0,06 = 228 m3 aan compenserende waterberging.

Gebied ten noorden van het klooster 

Op basis van de regels van dit bestemmingsplan mag er ten noorden van het klooster maximaal 2.456 m2 aan bebouwing gerealiseerd worden. Daarnaast zal er een ontsluitingsweg aangelegd moeten worden, alsmede de nodige parkeerplaatsen op maaiveld. Ook zal er voor voetgangers verharding aangebracht worden nabij de entree van de 3 gebouwen. Tenslotte krijgt elk gebouw zijn eigen buitenterras. Om een indruk te krijgen van de hoeveelheid verharding is het stedenbouwkundig ontwerp als basis genomen:

	Aantal m2
Wegverharding	1.450 m2
Parkeerplaatsen	615 m2
Voetgangersentree bij de appartementen	350 m2
Terassen bij de appartementen	180 m2
Opp. 3-tal appartementen	2.456 m2
Totale verharding	5.001 m2

Om 60 millimeter hemelwaterberging per m2 verharding te kunnen realiseren, dient gezorgd te worden voor 5.000 * 0,06 = 300 m3 aan compenserende waterberging op eigen terrein.

(Her)gebruiken, infiltreren, bergen, afvoeren

Bij de 2 nieuwe woonclusters dienen de schoon- en vuilwaterstromen te worden gescheiden, waardoor het schone water benut kan worden of veilig kan worden geborgen en afgevoerd. Het afstromende hemelwater kan infiltreren in het zandpakket via een infiltratievoorziening. Deze kan aan beide zijden van de twee blokken nieuwbouw aangelegd worden, als twee greppels over een lengte van 50 meter van west naar oost (zie figuur). Deze greppels zullen grotendeels droog staan en moeten in tijden van heftige regenval (60 mm/m2) een volume van 228 m3 kunnen bergen. Ze zullen 's winters bij langdurige regen of zomers tijdens heftige regenbuien (gedeeltelijk) vollopen. Wanneer de greppels 1,5 meter breed worden gemaakt, kan met een peilstijging van ca 75 centimeter aan de bergingsopgave worden voldaan.

Ook bij zeer hevige buien (100 mm of meer) is het mogelijk het hemelwater op eigen terrein te bergen. De peilstijging kan in zo'n situatie, die naar verwachting eens per 100 jaar voorkomt, oplopen tot boven 1 meter. Indien de greppels voldoende diep zijn, dan is het ook mogelijk in dergelijke uitzonderlijke situaties zorg te dragen voor waterberging op eigen terrein. De greppels kunnen niet worden verbonden met de doorgaans droogstaande sloot parallel aan de openbare weg. Deze sloot ligt namelijk hoger in het landschap. Het gebied dat bebouwd wordt ligt een aantal decimeters lager dan de omgeving. Het is in het belang van de projectontwikkelaar om aan de afwatering van de bebouwing voldoende aandacht te besteden, om (grond)wateroverlast te voorkomen bij de nieuwe bebouwing. Het hemelwater van het wegoppervlak (wegen en parkeerplaatsen) moet zoveel mogelijk afvloeien via bermpassages richting de infiltratiegreppels en sloot naast de weg. Zo wordt het water zoveel mogelijk gezuiverd, alvorens het kan infiltreren. Gezien de verwachte lage verkeersintensiteit zal het water schoon genoeg zijn om te infiltreren.

Bij de bebouwing achter het klooster kan het hemelwater van de daken afgevoerd worden naar de vijver (oppervlakte 1.730 m2). Of dit vertraagd kan gebeuren (door het aanbrengen van een “groen” dak) wordt nog onderzocht. Het hemelwater kan ongefilterd afgevoerd worden naar de vijver, omdat er geen gevaar bestaat voor verontreinigingen. Er zal namelijk gebruik gemaakt worden van niet uitloogbare bouwmaterialen.

Het hemelwater van de wegen en de parkeerplaatsen kan via een bodempassage ook afgevoerd worden naar de vijver. Op dit moment ligt het waterniveau van de vijver ongeveer 2 meter beneden het omringende maaiveld. Om 300 m3 te kunnen bergen zal hier 17 a 18 centimeter (300 m3 gedeeld door 1.730 m2 wateroppervlakte) opgezet moeten worden. Dit is mogelijk zonder dat dit tot problemen leidt. Ook bij zeer hevige buien (100 mm of meer) is het mogelijk het hemelwater op eigen terrein te bergen in de vijver. In zo'n situatie, die naar verwachting eens per 100 jaar voorkomt, zal er ca. 29 cm opgezet moeten worden. Ook dit is mogelijk zonder dat dit tot problemen leidt. Onderzocht wordt nog of de nieuw te graven vijver (ten noorden van de geprojecteerde bebouwing, op de plek van de voormalige moestuin) een verbinding met de bestaande vijver dient te krijgen. In bovenstaande berekening is er van uit gegaan, dat al het hemelwater, dat op verharde oppervlakten valt uiteindelijk (al dan niet vertraagd) in de vijver terecht zal komen. Dus zowel het hemelwater van de dakvlakken als het hemelwater van de wegverharding en de parkeerplaatsen. Wellicht kan het hemelwater van het wegoppervlak (wegen en parkeerplaatsen) (al dan niet via een filtervoorziening) geïnfiltreerd worden in de bodem. Gezien de verwachte, zeer lage verkeersintensiteiten (maximaal 360 mvt/ etmaal op het “drukste” wegvak) zal het water schoon genoeg zijn om te infiltreren.

Scheiden van waterstromen

Bij de nieuwbouw zal het hemelwater afgekoppeld worden, zodat uitsluitend het afvalwater afgevoerd hoeft te worden.

Voorkomen van vervuiling

Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater moet bij de nieuwbouw worden afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen in daken, gevels, verhardingen en regenwatervoorzieningen (goten en leidingen). De afvoerende verharde oppervlakken (daken, wegen) liggen in een landelijke, rustige omgeving. De kans op vervuiling van deze oppervlakken is zeer klein en het afspoelende hemelwater zal dan ook voldoende schoon zijn om te infiltreren. Door jaarlijks bodemmonsters te nemen uit deze infiltratievoorzieningen kunnen we deze verwachting toetsen. Mocht blijken dat de bodem wel vervuild raakt, kunnen extra maatregelen gerealiseerd worden, zoals zuiverende voorzieningen. De geplande activiteiten in het gebied (woonfunctie) zijn niet bedreigend voor de ondergrond en het grondwater. Bodembedreigende situaties vinden normaliter plaats bij bedrijfsmatige activiteiten die gepaard gaan met gevaarlijke/bodembedreigende stoffen, zoals opslag, handelingen, transport en/of vervoer van gevaarlijke en/of bodembedreigende stoffen. Bij woonfunctie is het in het geheel niet aannemelijk dat dergelijke bodembedreigende activiteiten plaats vinden. Met dit plan ontstaat dan ook geen extra risico voor vervuiling van het grondwater en dus voor de waterwinning.

Maatregelen voor en omgang met grondwaterbeschermingsgebied

Gezien de ligging binnen een grondwaterbeschermingsgebied is het uitgangspunt van voorkomen van vervuiling extra van belang. Hier zal zowel in de uitvoering als na de bouw ook op gehandhaafd worden. Daarnaast zullen we als gemeente de ontwikkelaar uitvoerig wijzen op de voorwaarden waaronder woningbouw mogelijk is. Deze voorwaarden staan hieronder uitgewerkt:

• Informatievoorziening richting ontwikkelaar m.b.t. voorwaarden waaronder bouwen in een grondwaterbeschermingsgebied mogelijk is
• De kavels in het plangebied worden ontwikkeld binnen het grondwaterbeschermingsgebied van de winning Nuland. Dat heeft gevolgen voor de activiteiten tijdens de bouw aan uw woning. Wat is een grondwaterbeschermingsgebied? Zoals u wellicht weet wordt het Brabantse drinkwater bereid uit grondwater. Noord-Brabant kent veertig gebieden waar grondwater gewonnen wordt. Delen rondom Nuland behoren daartoe. De provincie zorgt voor een goede kwaliteit van het grondwater door beschermingsmaatregelen bij en rondom de winputten. Dit gebied is aangeduid als grondwaterbeschermingsgebied.
• Om het drinkwater zo goed mogelijk te beschermen zijn er voor bepaalde werkzaamheden binnen grondwaterbeschermingsgebieden regels opgenomen in de Provinciale Milieuverordening Noord-Brabant (PMV).
• Voor het bouwrijp maken van de kavels zal de gemeente 's-Hertogenbosch een melding doen bij de provincie. De gemeente kan dan onder meer riolering, wegen en de voorzieningen voor het infiltreren van hemelwater aanleggen. Bodembedreigende activiteiten die u als particulier uitvoert, zijn in principe niet toegestaan en moeten in ieder geval nog afzonderlijk worden bekeken.
• Bij het bouwen van woningen kunnen bijvoorbeeld bouwactiviteiten en schadelijke stoffen tijdens de bouw of aan de woning een risico vormen voor het drinkwater. Denk hierbij aan het slaan van funderingspalen of het gebruik van uitlogende bouwmaterialen. Hieronder volgen de meest voorkomende activiteiten bij woningen die niet zonder goedgekeurde melding of ontheffing mogen worden uitgevoerd.
• WKO - Warmte-Koude-Opslag systemen en verticale bodemwarmtewisselaars (VBWW) zijn niet toegestaan (zie PMV Artikel 5.1.3.10 Verbodsbepaling warmtetoevoeging en –onttrekking ).
• Funderingspalen - Als u voor uw woning funderingspalen nodig hebt die dieper gaan dan 3 meter beneden het maaiveld, dan dient u dit aan de provincie te melden met behulp van een meldingenformulier. U ontvangt dan een aantal standaardvoorschriften waaraan u zich dient te houden. Palen die niet dieper gaan dan twee meter beneden het maaiveld hoeft u niet te melden.
• Werkzaamheden in de bodem - Als u voor uw woning de grond dieper gaat roeren dan twee meter beneden het maaiveld bijvoorbeeld voor het realiseren van een kelder, dan dient u daarvoor een ontheffing bij de provincie aan te vragen.
• Gebruik van schadelijke stoffen tijdens de bouw - Geringe hoeveelheden schadelijke stoffen (tot vijfentwintig liter of kilo) kunt u gewoon gebruiken bij de woning, mits de schadelijke stoffen worden bewaard in een deugdelijke verpakking en afdoende beschermd worden tegen invloeden van weersomstandigheden. U hoeft dit niet aan de provincie te melden. Voor het gebruiken van grotere hoeveelheden schadelijke stoffen tijdens de bouw dient u een ontheffing aan te vragen. Zie daarvoor het bijgevoegde ontheffingsformulier (hetzelfde als hierboven).
• Gebruik van schadelijke stoffen aan de woning - In Mariaburg wordt het afstromende hemelwater (regen van daken en wegen) apart ingezameld en in de bodem teruggebracht; dit principe noemen we infiltratie. Om ervoor te zorgen dat het hemelwater niet verontreinigd raakt door schadelijke stoffen, mogen er geen schadelijke stoffen aan de woning worden aangebracht die met het hemelwater in de bodem infiltreren. Enkele schadelijke stoffen zijn de metalen lood, koper en zink. Deze metalen worden vaak gebruikt in bouwmaterialen zoals koperen afvoerpijpen van dakgoten, loodslabben en zinken dakgoten.
• Procedure - Nadat u een melding bij de provincie Noord-Brabant heeft ingediend, ontvangt u binnen zes weken een reactie dat de door u gemelde activiteiten akkoord bevonden zijn of dat er aanvullende zaken geregeld moeten worden.
• Voor meer informatie kan u contact opnemen met Omgevingsdienst Zuidoost Brabant, www.odzob.nl, e-mail: [e-mail].

4.4.3 Watertoets en monitoring van de uitvoering

Samenwerking

Het plan is de afgelopen jaren reeds meerdere malen besproken met het Waterschap Aa en Maas, de Provincie en Brabant Water. Ook in 2017 heeft er nog (informeel) overleg plaatsgevonden. Daarnaast heeft (voor)overleg plaastgevonden met zowel het waterschap Aa en Maas, de Provincie en Brabant Water. De laatste twee zijn nadrukkelijk geconsulteerd, gezien dat het plangebied in het grondwater beschermingsgebied is gelegen. Opmerkingen op concept-versies van deze paragraaf van zowel het Waterschap, de provincie en Brabant Water zijn verwerkt.

Vervolgstappen richting uitvoering

Zoals hierboven gemeld is het in dit gebied uitermate belangrijk dat verzonnen maatregelen ook goed worden uitgevoerd. In de zeer kwetsbare 25-jaarszone van het grondwaterbeschermingsgebied is nu eenmaal geen ruimte voor fouten. De monitoring wordt opgepakt door middel van extra verplichtte meldingen, toezicht&handhavingstrajecten en een goede voorlichting. We nemen jaarlijks bodemmonsters uit de infiltratievoorzieningen om te toetsen of deze niet vervuild zijn of raken. Een nul-meting is daarvoor ook vereist. Voor het plaatsen van bronneringsfilters, ontgravingen of funderingswerken dieper dan 3 m minus maaiveld dient een melding i.k.v. de PMV te worden gedaan. Ook moet een melding worden gedaan van de aanleg van de infiltratievoorzieningen. Hieruit moet blijken dat de juiste (zuiverende) werking, dimensionering en afwerking wordt gebouwd. Ten slotte informeren we als gemeente de toekomstige bewoners met een informatiebrief over het grondwaterbeschermingsgebied en de consequenties die dat heeft op hun gedrag en activiteiten.

4.5 Flora en Fauna

De (wettelijke) bescherming van de flora en fauna verloopt via twee sporen: gebiedsbescherming en soortbescherming. De soort- en gebiedsbescherming staan los van elkaar en hebben ieder hun eigen werking.

Gebiedsbescherming

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming zijn de Wet natuurbescherming en de Verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant van belang. Op grond van de Wet natuurbescherming zijn de door de minister van EZ aangewezen speciale beschermingszones, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn (Natura 2000) beschermd. In de Verordening ruimte is de bescherming van het Natuurnetwerk Brabant geregeld. De speciale beschermingszones hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natura 2000-gebieden

Het plangebied zelf is geen Natura 2000-gebied. Voor de inventarisatie van Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten is gebruik gemaakt van de gebiedendatabase van het ministerie van EZ. Uit deze gebiedendatabase blijkt dat de dichtstbijzijnde Natura2000 gebied(en)/beschermd natuurmonument(en) 'Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek' op een afstand circa 8.5 km van het plangebied is gelegen. Uiterwaarden Waal is gelegen op een afstand van circa 10 km van het plangebied. Er zijn geen beschermde natuurmonumenten in de omgeving van het plangebied; Het Natura 2000-gebied Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek ligt op circa 8.5 km, buiten het plangebied. De ontwikkelingen in het plangebied leiden daarom zeker niet tot vernietiging (oppervlakteverlies) in het Natura 2000-gebied. De meeste andere effecten zoals verstoring, verdroging zijn vanwege de afstand en ligging tot het plangebied eveneens op voorhand uit te sluiten. Verstoring door geluid, licht en bewegingen reiken in het type omgeving van het plangebied over het algemeen tot slechts enkele tientallen tot honderden meters. Er zijn geen grootschalige hydrologische ingrepen voorzien die op 8,5 km afstand invloed kunnen hebben op kwelstromen of de grondwaterstand.

De voorgestelde nieuwe ontwikkelingen binnen het bestemmingsplan kunnen in de gebruiksfase wel leiden tot een toename van vervoersbewegingen. De verandering van de vervoersbewegingen kan leiden tot een toename van stikstofdepositie. Ook tijdens de uitvoering van het project kan tijdelijk sprake zijn van een toename aan stikstofemissie vanuit de gebruikte machines en voertuigen. Een toename aan stikstofdepositie kan gevolgen hebben voor de verzuring en vermesting van gevoelige habitattypen en leefgebieden van soorten. Gezien de afstand (> 8.5 km) ten opzichte van Natura-2000 gebied 'Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek' en de beperkte omvang van de werkzaamheden zijn (significante) effecten op beschermde habitat niet te verwachten.

Ten aanzien van effecten van stikstofdepositie is sinds 1 juli 2015 het Programma Aanpak Stikstof (PAS) van kracht. Met behulp van het rekenprogramma AERIUS kan bepaald worden of plannen en projecten leiden tot een toename aan depositie op Natura 2000-gebieden. In het kader van de Regeling PAS is aangegeven dat de effectafstand van (rijks)wegen begrensd is tot 3 km vanaf de weg. Daarom kan gesteld worden, dat de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied geen negatieve effecten zullen hebben op het Natura 2000-gebied 'Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek'.

Uit analyse van effecten en de toetsing in het kader van Natuurbeschermingswet blijkt dat nader onderzoek, stikstofberekeningen of een nadere procedure in dit kader niet aan de orde is. Dezelfde conclusies gelden ook in het kader van Wet natuurbescherming (in werking getreden op 1 januari 2017).

Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Het plangebied wordt omringd door het NNB. De afweging voor ingrepen in de NNB gaat volgens het “nee, tenzij-principe”. Ingrepen met een significant negatieve invloed op de wezenlijke kenmerken en waarden mogen niet plaatsvinden, tenzij er sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang en indien er geen alternatieven zijn. Indien bij een ingreep schade wordt aangericht aan een NNB - gebied, dan dient dit in ieder geval gemitigeerd te worden. De resteffecten aan verlies van kwaliteit en/of oppervlakte dient te worden gecompenseerd. Daarnaast kan salderen van positieve en negatieve effecten op de NNB uitkomst bieden om projecten in de NNB te realiseren. Een “nee, tenzij-toets” behoeft alleen te worden doorlopen indien er sprake is van een RO-procedure met betrekking tot wijziging van de bestemming van het plangebied.

Plangebied (rode cirkel) ten opzichte van de NNB (bron provincie Noord Brabant)

De voorgenomen bouwontwikkelingen zijn niet gelegen in het NNB. Fysieke aantasting van het gebied is daarmee niet aan de orde. Mogelijk is er wel sprake van externe werking door een toename in verstoring door geluid en licht. Dit geldt zowel tijdens de aanlegwerkzaamheden als in de gebruiksfase. Daarnaast ligt de entreeweg voor een zeer beperkt deel in het NNB. De toegangsweg zal gebruik maken van de bestaande laan, waardoor er geen fysieke aantasting van de NNB hoeft plaats te vinden. Het bosgebied is in het natuurbeheerplan aangewezen als N16.01 Droog bos met productie. De aanleg van de entreeweg zal niet leiden tot een aantasting van de ecologische waarden en kenmerken (N16.01 Droog bos met productie). Mogelijke externe werking op de omringde NNB is op voorhand niet uit te sluiten. In overleg met de provincie Brabant dient bepaald te worden welke vervolgstappen nodig zijn in het kader van externe werking.

Soortenbescherming 

De bescherming van plant- en diersoorten is eveneens geregeld in Wet natuurbescherming. Slechts een klein deel van de 36.000 soorten die in Nederland voorkomen, vallen onder de bescherming van deze wet. Om kwetsbare soorten te beschermen bevat de Wet natuurbescherming een aantal verbodsbepalingen, zoals het verbod op het doden of verontrusten van dieren of het verbod om planten te plukken. De wet is bedoeld om soorten te beschermen en dient niet ter bescherming van individuele planten of dieren. Het is erop gericht het voortbestaan van de soort niet in gevaar te brengen. Bij werkzaamheden is de Wet natuurbescherming alleen van toepassing als binnen het werkgebied beschermde soorten voorkomen. Alle in Nederland voorkomende vogelsoorten vallen ook onder de bescherming van de wet.

Natuurwaardenonderzoek 2011

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is in 2011 een natuurwaarden onderzoek uitgevoerd (zie bijlage). Uit het onderzoek blijkt dat de natuurwaarden van het plangebied in belangrijke mate worden bepaald door de aanwezige oude boomopstanden en laanstructuren. Deze zorgen dat het zuidelijk deel van het onderzoeksgebied van groot belang is voor holenbroeders zoals spechten, Boomklevers en Boomkruipers en vleermuizen. De oude bomen met holtes herbergen (kraam)kolonies van enkele soorten vleermuizen en de laanstructuren worden als migratieroutes tussen de verblijfplaatsen en de foerageergebieden gebruikt. Het gehele zuidelijk deel van het onderzoeksgebied vormt tevens een belangrijk foerageergebied voor de aanwezige soorten. Hierbij vormt de vijver een belangrijk element voor met name de Watervleermuis die bij voorkeur boven water jaagt. Verder is de ecologische waarde van de vijver zeer beperkt. Het voormalige klooster zelf wordt in ieder geval door Gewone dwergvleermuizen als najaarsverblijf gebruikt. Anderzijds worden de natuurwaarden in het gebied bepaald door relatieve rust en beschutting in de bossen en door het feit dat het onderzoeksgebied onderdeel is van een grote boscomplex. Hierdoor herbergt het gebied een rijke broedvogelpopulaties die wordt gedomineerd door bosvogels.

Tevens vormt het een goed rustgebied voor grotere zoogdieren zoals Ree en Vos, die in de avond en nacht waarschijnlijk in de omgeving van het onderzoeksgebied foerageren. Ondanks dat de omgeving van het plangebied niet is onderzocht, mag worden aangenomen dat de aanwezige soorten in het plangebied een afspiegeling vormen voor de bossen in de omgeving (met uitzondering van de soorten die gebonden zijn aan de opstanden van oude loofbomen). Doordat in deze bossen alleen extensief wordt gerecreëerd, is het hier op de meeste plaatsen eveneens rustig. Het is dan ook de verwachting dat er een grote mate van interactie is tussen het plangebied en de voornamelijk oostelijk hiervan gelegen bossen. De relaties met de overige omgeving is sterk verstoord door de aanwezige infrastructuur, met name door de A50. Omdat het grootste deel van het plangebied uit gesloten, monotoon en droog naaldbos bestaat en er geen natuurlijk ingerichte oppervlaktewateren zoals vennen of poelen aanwezig zijn, is het gebied Mariaburg in de huidige situatie voor amfibieën, reptielen, dagvlinders en libellen van marginale betekenis.

De nieuwe natuur zal bestaan uit soortenrijke akkers, heide en schrale graslanden metstruweel, waardoor de natuurwaarde aanzienlijk zal toenemen. Hierdoor zal de planontwikkeling per saldo zowel in kwalitatieve, als in kwantitatieve zin positief effect hebben op het NNB. Ook voor de aanwezige fauna betekent het omzetten van deze percelen in natuur een kwalitatieve verbetering van het leefgebied. Door de rijkdom aan insecten kunnen ze zich ontwikkelen tot belangrijke foerageergebieden voor onder andere vleermuizen. Per saldo zal de waarde van het plangebied als foerageergebied voor vleermuizen daarom naar verwachting toenemen. Dit geldt alleen niet voor de Watervleermuis. Deze soort foerageert bij voorkeur boven water en is gevoelig voor verlichting. Om die reden is er voor gekozen om de poel te verplaatsen naar het noordelijk liggende open terreintje. Hier kan verstoring worden voorkomen. De functionaliteit van het landgoed als foerageergebied van de Watervleermuis wordt op die manier gewaarborgd. Hiermee wordt enerzijds voldaan aan de Flora- en faunawet in verband met aantasting van het foerageergebied van de Watervleermuis. Anderzijds draagt deze waterpartij bij aan de totale kwaliteit van het gebied. De bouw van de 2x6 woningen ten noord-westen van het bosgebied heeft geen negatieve gevolgen voor de bestaande natuurwaarden. De nieuwe natuur rond deze bouwblokken zal een geleidelijke overgang vormen tussen het natuurgebied en het agrarisch gebied ten westen daarvan.

Aanbevelingen

Het is belangrijk om het bestand aan oude bomen in het gebied te handhaven. Deze zijn van groot belang voor de aanwezige soorten vleermuizen en holenbroeders. Ook dienen de bestaande laanstructuren gehandhaafd te blijven zodat de migratieroutes van vleermuizen niet worden aangetast. Een belangrijk aandachtspunt bij de herontwikkeling van het gebied is verlichting. De Watervleermuis, Franjestaart en de Gewone grootoorvleermuis mijden verlichting, zowel op de migratieroute als in het foerageergebied. De overige drie soorten zijn minder gevoelig voor verstoring door verlichting; verlichting wordt met name gemeden op de migratieroutes. Omdat de nieuwbouw in de directe omgeving van één of meerdere verblijfsplaatsen van Watervleermuizen en/of Franjestaarten is geprojecteerd, is verlichting in het gebied een belangrijk aandachtspunt in de verdere planontwikkeling. Ook is eventuele verlichting langs de westelijke laan als ontsluiting van de noordelijke bebouwing een belangrijk aandachtspunt. Verder is het wenselijk bij de openstelling van het gebied te waarborgen dat er ook rustige terreindelen binnen het gebied aanwezig blijven.

Natuuronderzoek 2017

In 2017 is een actualisatie van het flora en faunonderzoek uit 2011 uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat er (zwaarder) beschermde soorten (tabel 2 of 3 Ff-wet) aanwezig zijn in het plangebied. Dit betreft diverse soorten vleermuizen, eekhoorn, wilde gagel en broedvogels (inclusief jaarrond beschermde nestplaatsen).

Wilde gagel

In het plangebied is daarnaast de wilde gagel aangetroffen. Als gevolg van de werkzaamheden zal waarschijnlijk groeiplaats van de gagel worden aangetast. In het kader van de Wet natuurbescherming (per 1 januari 2017) is de gagel niet meer beschermd.

Eekhoorn

Nesten van de eekhoorn zijn vastgesteld in het plangebied. Door de voorgenomen planontwikkeling zal mogelijk de vaste rust- en verblijfplaats en een deel van het functioneel leefgebied van de eekhoorn verloren gaan. De eekhoorn is zwaarder beschermd (tabel 2 Ff-wet) in het kader van de Flora- en faunawet. Hiervoor geldt een vrijstelling indien gewerkt wordt conform een door het ministerie van EZ goedgekeurde gedragscode. Indien een gedragscode niet van toepassing is dient een ontheffing Flora- en faunawet te worden aangevraagd. Een ontheffing voor tabel 2 soorten wordt onder voorwaarden verleenbaar geacht en staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

Vleermuizen

In een holte in de boom aan de oostzijde van het plangebied is een verblijfplaats van de gewone grootoorvleermuis vastgesteld. Deze holte heeft meerdere functies voor een kolonie grootoorvleermuizen van circa 30 dieren. Daarnaast is een zomerverblijfplaats van een ruige dwergvleermuis aangetroffen. Het plangebied heeft een functie als foerageergebied voor zes verschillende soorten vleermuizen, de gewone- en ruige dwergvleermuis, gewone grootoor-vleermuis, watervleermuis, rosse vleermuis en laatvlieger. De laan aan de westzijde van het plangebied heeft een functie als vliegroute voor diverse gewone dwergvleermuizen en enkele watervleermuizen. Foerageergebied en vliegroutes zijn alleen beschermd indien het van essentieel belang is voor het behoud van de functionaliteit van verblijfplaatsen van de betreffende soorten. Voor de gewone dwergvleermuis, laatvlieger en rosse vleermuis geldt dat er in het plangebied geen sprake is van essentieel foerageergebied, er is immers voldoende gelijkwaardig alternatief foerageergebied aanwezig. Delen van het plangebied zijn echter wel essentieel als foerageergebied voorde gewone grootoorvleermuis, ruige dwergvleermuis en watervleermuis. De vijver wordt gebruikt als foerageergebied door enkele watervleermuizen. In de omgeving zijn weinig andere waterpartijen aanwezig die geschikt zijn als foerageergebied voor deze soort. De vijver wordt dan ook als essentieel geacht voor het behoud van de functionaliteit van verblijfplaatsen buiten het plangebied. In de directe omgeving is voldoende alternatief foerageergebied aanwezig voor de grootoorvleermuis en ruige dwergvleermuis. Voor deze soorten geldt echter dat het gebied rondom de verblijfplaatsen in het plangebied essentieel is voor het behoud van de functionaliteit van de verblijfplaatsen. Voor de vliegroute geldt dat er gelijkwaardige alternatieven zijn in de vorm van parallel lopende bomenrijen ten westen van de laan. Deze lijnvormige elementen verbinden de Graafsebaan met de Vliertwijksestraat.

Indicatieve locatie verblijfplaats kolonie gewone grootoorvleermuizen (gele stip) en zomerverblijfplaats ruige dwergvleermuis (rode stip). Essentieel foerageergebied watervleermuis (vijver) en vastgestelde vliegroute (gele lijn).

Op basis van het huidige planontwerp (stedenbouwkundigplan) kunnen de aanwezig verblijfplaatsen in het oosten van het plangebied behouden blijven, net als een deel van het functionele leefgebied. Deze verblijfplaatsen bevinden zich immers buiten het bestemmingsvlak wonen. Door rekening te houden met deze verblijfplaatsen en het nemen van (gebruiksbeperkende) maatregelen kan de functionaliteit van de verblijfplaatsen gewaarborgd worden. In het bestemmingsvlak bevindt zich wel de vijver die een functie heeft als essentieel foerageergebied voor de watervleermuis. Met het voorgenomen planontwerp zal dit foerageergebied mogelijk haar functie verliezen. Waarborgen van de functie van het plangebied als essentieel foerageergebied kan worden gewaarborgd door het nemen van (compenserende) maatregelen. Zo zal, op basis van het planontwerp, in de open ruimte in het noorden van het plangebied een poel worden gerealiseerd welke in de juiste vorm zal kunnen dienen als alternatief foerageergebied. Daarnaast is het voornemen een ontsluitingsweg via het begin van de oude laan te laten lopen. Van belang is dat lijnvormige verbindingen gehandhaafd blijven.

Met de planologisch maximaal toelaatbare ontwikkeling van het bestemmingsplan, worden mogelijk de verblijfplaatsen van de gewone grootoorvleermuis en ruige dwergvleermuis verstoord, zowel in de bouwfase als in het eindgebruik. Daarnaast wordt mogelijk essentieel foerageergebied van gewone grootoorvleermuis en watervleermuis en een essentiële vliegroute van de gewone dwergvleermuis en watervleermuis aangetast. Alle vleermuizen zijn strikt beschermd.

Aantasting en verstoring van vleermuizen dient voorkomen of zoveel mogelijk beperkt te worden. Indien aantasting en/of verstoring van verblijfplaatsen of essentieel leefgebied niet volledig voorkomen kan worden, wordt artikel 11 van de Flora- en faunawet overtreden. Hiervoor geldt een ontheffingsplicht. Een ontheffingsaanvraag wordt vergezeld met een zogenaamd activiteitenplan (projectplan). In een dergelijk plan moet het wettelijke belang van het project en de alternatievenafweging beschreven worden. In het kader van het bestemmingsplan dient nader bepaald te worden op welke wijze en met welke maatregelen verstoring en aantasting van vleermuizen voorkomen wordt. Deze maatregelen kunnen in de vorm van gebruik beperkende en licht beperkende maatregelen opgenomen worden in het bestemmingsplan. Geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is in het licht van de Flora- en faunawet, mits er voldoende maatregelen genomen worden om de gunstige staat van instandhouding van de gewone grootoorvleermuis, ruige dwergvleermuis en watervleermuis te waarborgen.

Vogels

In het plangebied is een haviksnest aanwezig. Voor de havik geldt dat de nestlocatie jaarrond beschermd is. De voorgenomen ontwikkeling zal gezien de afstand (> 100 meter) niet leiden tot aantasting/vernietiging van de nestlocatie. Bij het uitvoeren van de werkzaamheden dient wel rekening gehouden te worden met broedperiode van de havik welke loop van februari tot met augustus. In deze periode dienen geen verstorende werkzaamheden uitgevoerd te worden binnen een afstand van 75 meter van de nestlocatie. Bij met name de aanleg van de poel/vijver dient hierbij rekening gehouden te worden.

Ook in de gebruiksfase dient rekening gehouden te worden met de nestlocatie van de havik. Dit kan door bijvoorbeeld geen wandelpaden in de directe omgeving van de nestlocatie aan te leggen. De voorgenomen ontwikkeling zal leiden tot een afname van het bosareaal en daarmee tot een afname van het functioneel leefgebied van de havik. Echter de afname beperkt zich tot een zeer klein deel van het leefgebied, in de omgeving blijft voldoende geschikt functioneel leefgebied intact. Indien rekening wordt gehouden met de gevoelige periode van de havik en verstoringsafstand is er geen sprake van een overtreding van de verbodsbepaling in het kader van de Flora- en faunawet. Het aanvragen van een ontheffing is dan niet van toepassing. Indien aantasting en/of verstoring van verblijfplaatsen of essentieel leefgebied niet volledig voorkomen kan worden voorkomen, wordt artikel 11 van de Flora- en faunawet overtreden. Hiervoor geldt een ontheffingsplicht. Een ontheffing wordt in principe verleenbaar geacht indien er geen alternatieven zijn en de gunstige staat van instandhouden niet in het geding komt. In dat geval is het bestemmingsplan uitvoerbaar.

Het plangebied is een geschikt broedlocatie voor diverse bosvogels. Algemeen geldt dat het verboden is om broedende vogels te verstoren tijdens het broedseizoen, er moet gezorgd worden dat de werkzaamheden niet in het broedseizoen worden uitgevoerd. Het broedseizoen loopt globaal van 15 maart tot 15 augustus. Als het niet mogelijk is om buiten het broedseizoen te werken, dan moet vooraf door een ter zake deskundige worden bepaald of er nesten en/of broedende vogels voorkomen in de delen waar men de werkzaamheden wil gaan uitvoeren. De werkzaamheden kunnen uitgevoerd worden indien met zekerheid verstoring van broedende vogels kan worden voorkomen. Dit is ter beoordeling door een deskundig ecoloog.

Overige beschermde soorten (tabel 1 Ff-wet).

Voor algemeen voorkomende zoogdieren en amfibieën (tabel 1 Ff-wet) geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet. Er dient in alle gevallen wel rekening gehouden te worden met de zorgplicht.

Wet natuurbescherming

Ten tijde dat het onderzoek werd uitgevoerd was de Wet natuurbescherming nog niet van kracht. In de nieuwe Wet natuurbescherming zijn soorten opgenomen die onder de Flora- en faunawet nog geen bescherming genieten. Dit betreffen dus nieuwe beschermde soorten, (1 januari 2017). Op basis van recente verspreidingsgegevens blijken geen nieuwe beschermde soorten (onder de Wet natuurbescherming) voor te komen in de omgeving van het plangebied. Voor de provincie Noord- Brabant geldt dat voor de categorie 'ander soorten' geen vrijstelling van toepassing is voor kleine marterachtige (bunzing, hermelijn en wezel). Als blijkt dat deze soorten voorkomen in het plangebied en de verbodsbepaling wordt overtreden dient een ontheffing te worden aangevraagd.

Verkennend onderzoek kleine marterachtigen 2017

Op basis van eerdere bevindingen is een verkennend onderzoek voor kleine marterachtigen uitgevoerd (zie bijlage). Uit het onderzoek blijkt dat het plangebied geschikt is als leefgebied voor kleine marterachtigen. Door de voorgenomen ontwikkeling zal een klein deel van het foerageergebied (leefgebied) verloren gaan binnen het plangebied. Echter in het plangebied en directe omgeving is voldoende alternatief leefgebied aanwezig waardoor de gunstige staat van instandhouding niet in het geding komt. Binnen de voorgenomen ontwikkeling zijn geen potentiele verblijfplaatsen voor kleine marterachtigen aangetroffen. Voor kleine marterachtigen is voor de voorgenomen ontwikkeling geen nader onderzoek of ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk. Door de aanleg van groen en het uitvoeren van extra maatregelen (zoals takkenrillen, steenhopen en houtstappels) kan het leefgebied van kleine marterachtige worden versterkt.

Landschapcompensatieplan

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een landschapscompensatieplan opgesteld, zie bijlage. In het landschapscompensatieplan worden maatregelen genomen om de gunstige staat van instandhouding van de gewone grootoorvleermuis, ruige dwergvleermuis en watervleermuis te waarborgen.

Conclusie

Vanuit het aspect flora en fauna zijn er geen belemmeringen aanwezig voor de voorgenomen ontwikkeling, mits de voorgestelde maatregelen / zorgplicht in acht worden genomen.

4.6 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) beschermt geurgevoelige objecten tegen geurhinder uit dierverblijven van veehouderijen. De Wgv vormt dan ook het toetsingskader voor dit aspect bij aanvragen van veehouderijen om een omgevingsvergunning (activiteit milieu). Deze aanvragen worden getoetst aan geurbelastings- en/of afstandsnormen. De Wgv maakt daarbij onderscheid tussen dieren met geuremissiefactoren en dieren zonder geuremissiefactoren. Voor dieren met geuremissiefactoren gelden normen voor geurbelasting en minimumafstanden voor (voormalige) bedrijfswoningen bij andere veehouderijen. Voor dieren zonder geuremissiefactoren gelden alleen minimumafstanden. Het Activiteitenbesluit milieubeheer bevat vergelijkbare bepalingen voor veehouderijen die geen omgevingsvergunning voor de activiteit milieu nodig hebben. Daarnaast is de Wgv van belang bij de beoordeling van ruimtelijke plannen. Bij deze beoordeling moeten twee aspecten bekeken worden. Ten eerste moet gemotiveerd worden dat er niemand onevenredig in zijn belangen geschaad wordt. Ten tweede is het in het kader van een goede ruimtelijke ordening van belang dat ter plaatse een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

Woon- en leefklimaat

Ter bepaling voor een goed woon- en leefklimaat dient ook te worden voldaan aan de norm van achtergrondbelasting uit de Verordening Ruimte, te weten 20 Ou voor buiten de bebouwde kom en 10 Ou voor binnen de bebouwde kom. Hieronder een weergave van het plangebied in de geurkaart achtergrondbelasting. De achtergrondbelasting ter plaatse is tussen 0-5 Ou en voldoet dus ruimschoots. Hieruit blijkt dat het woon- en leefklimaat op basis van de achtergrondbelasting geur ter plaatse van het plangebied als goed te kwalificeren is.

 

Bedrijvigheid in de omgeving

Vliertwijksestraat 58

Aan de Vliertwijksestraat 58 is een melkrundveehouderij gevestigd. Om hinder te voorkomen en de melkveehouder niet in zijn belangen te schaden, moet er een afstand van 100 meter aangehouden worden vanaf de randen van het bouwblok. De geplande woningbouw ligt buiten deze 100 meter.

Oude Baan Oost 184

Aan de Oude Baan Oost 184 is een nertsenhouderij gevestigd. De nertsenfarm ligt circa 550 meter ten noordwesten van het plangebied. De vergunde veestapel bestaat uit 9000 fokteven en 85 schapen. Voor de fokteven dient, om hinder te voorkomen en de nertsenhouder niet in zijn belangen te schaden, een afstand van 175 meter aangehouden te worden vanaf de randen van het bouwblok. Het plangebied is buiten voornoemde 175 meter gelegen. Voor wat betreft de schapen blijkt uit een V-stacks-berekening dat de voorgrondbelasting 0,1 odourunits/m3 is. De achtergrondbelasting ligt tussen de 2-5 odourunits/m3 en is in dit geval maatgevend omdat de voorgrondbelasting kleiner is dan de helft van de achtergrondbelasting. Het aantal geurgehinderden bij deze achtergrondbelasting ligt (volgens tabel RIVM) tussen de 4-7% in een concentratiegebied. De milieukwaliteit is er “goed” te noemen. Overigens geldt voor het houden van nertsen een VNG-richtafstand van 200 meter om eventuele geurhinder te voorkomen. Voor het aspect stof dient bij nertsen een afstand in acht te worden genomen van slechts 30 meter. Aan deze afstanden wordt voldaan zodat geur- en stofhinder op onderhavig perceel niet te verwachten valt. Gezien de aan te houden afstanden de aanwezigheid van een aantal woningen op kortere afstand van de nertsenfokkerij, wordt het bedrijf met de komst van een woning op onderhavig perceel niet in zijn belangen geschaad.

Vliertwijksestraat 41

Aan de Vliertwijksestraat 41 ligt een dekberenbedrijf. Het dekberenbedrijf ligt circa 600 meter ten noorden van het plangebied. Om de mate van geuroverlast van de dekberen te bepalen wordt gerekend met geureenheden. Uit de berekening blijkt dat de geurbelasting ter plaatse van het plangebied 1,5 Ou/m3 bedraagt. Dit ligt ruim onder de norm van 10 Ou/m3. Hinder wordt niet verwacht. Het dekberenbedrijf wordt niet in zijn belangen geschaad.

Vliertwijksestraat 49

Van het nabij gelegen composteerbedrijf/loonwerkbedrijf v/d Veeke maakt een geurrapport onderdeel uit van de milieuvergunning (uit 2006). Gelet op de ruimtelijke ordening is het zinvol bij ruimtelijke ontwikkelingen zo mogelijk met behulp van een geurcontour een afweging te kunnen maken. Om geurhinder te voorkomen dan wel te beperken tot aan aanvaardbaar niveau, dienen nieuwe woningen buiten de contour van de richtwaarde te liggen. Gelet op de contour ligt onderhavig perceel/nieuwe woning buiten de contour van de richtwaarde en derhalve wordt er een acceptabel hinderniveau bereikt (zie figuur). Tevens valt het perceel buiten de richtafstand van 100 meter (VNG-uitgave “Bedrijven en milieuzonering”) voor composteerbedrijven met een capaciteit tot 20.000 ton/jaar (belucht). Hiermee valt hinder niet te verwachten en biedt deze afstand voldoende zekerheid aan het bedrijf om de bedrijfsactiviteiten binnen voorwaarden te kunnen blijven uitvoeren. Composteerder wordt daarbij niet in zijn belangen geschaad. Te meer omdat er zich diverse andere geurgevoelige objecten (woningen) op kortere afstand van dit bedrijf liggen. Composteerbedrijf veroorzaakt tevens fijnstof als gevolg van handelingen met groenafval, productie zwarte grond, diverse machines en verkeer op het terrein. Uit luchtonderzoek blijkt dat de bijdrage van het composteerbedrijf aan de jaargemiddelde achtergrondconcentratie fijnstof buiten het terrein maximaal 1% bedraagt. Gezien de lage achtergrondconcentratie in het gebied (circa 25 microgram/m3 zal met de bijdrage van het composteerbedrijf nog steeds sprake zijn van een goed/acceptabel luchtklimaat. Tevens wordt de VNG-afstand (100m) in ruime mate gerespecteerd en bevat de milieuvergunning voorschriften dat stof(hinder) in de omgeving door verwaaiing van droge opslag en bij verlading dient te voorkomen. Stofhinder valt niet te verwachten.

Conclusie

Vanuit het aspect geurhinder zijn er geen belemmeringen aanwezig voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Bij realisering van nieuwe hindergevoelige functies dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder van bedrijfsactiviteiten in de omgeving. Uitgangspunt daarbij is dat er ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden. De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op het toevoegen van hindergevoelige functies (woningen).

Composteerbedrijf v/d Veeke

Perceel ligt ten zuiden van composteerbedrijf annex loonwerkbedrijf v/d Veeke. Dit bedrijf is in het bezit van een provinciale milieuvergunning uit 2006. Op basis van het geluidsonderzoek behorend bij de milieuvergunning kan aangenomen worden dat de geluidsbelasting op onderhavig perceel op bestaande/nieuwe woning geen hinder zal opleveren. Verder zal het composteerbedrijf niet in zijn belangen worden geschaad, aangezien andere woningen dichterbij het composteerbedrijf liggen en daarom maatgevend zijn voor zowel de geluidsnormering als mogelijkheden van het bedrijf.

Nertsenfokkerij Rios Mink

Perceel ligt ten oosten van de nertsenfokkerij Rios Mink. De daarvoor geldende geluidsvoorschriften hebben betrekking op de meest nabij gelegen woningen. De dichtstbijzijnde woning ligt op ongeveer 25 meter van de erfgrens van het bedrijf. Gezien de aanwezigheid van woningen op kortere afstand van het bedrijf dan het plangebied, kan aangenomen worden dat de geluidsbelasting op de nieuwe woningen op het perceel geen hinder zal opleveren. Verder zal de nertsenfokkerij niet in zijn belangen worden geschaad, aangezien er woningen dichterbij het bedrijf liggen die maatgevend zijn voor zowel de geluidsnormering als mogelijkheden van het bedrijf.

Cello

Tegenover het perceel bevindt zich een maatschappelijke bestemming (zorginstelling) in gebruik genomen door Cello, een instelling voor de dienstverlening aan mensen met een (verstandelijke) beperking. Het perceel valt buiten de richtafstand van 10 meter (VNG-uitgave “Bedrijven en milieuzonering”) voor dergelijke maatschappelijke activiteiten. Hinder ter plaatse van bestaande/nieuwe woning valt niet te verwachten en anderzijds zal een nieuwe woning de belangen van Cello niet schaden.

Conclusie 

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. Op deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor bedrijven (inrichtingen) is verwoord in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), welke op 27 oktober 2004 van kracht is geworden. Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb) van 1 januari 2011. Het externe veiligheidsbeleid voor het transport van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water staat in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) van 1 april 2015. In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), gelezen in samenhang met bovengenoemde wetgeving omtrent externe veiligheid, moet men onderzoeken of sprake is van de aanwezigheid van risicobronnen binnen en in de nabijheid van het plangebied, welke mogelijk kunnen leiden tot (niet aanvaardbare) risico's voor de aanwezige personen binnen het plangebied. Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal:

• Plaatsgebonden risico;
• Groepsrisico.

Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico (GR) is de cumulatieve kans per jaar dat tenminste een aantal mensen het slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De externe veiligheidrelevante inrichtingen, buisleidingen en transportroutes zijn weergegeven op de risicokaart van de provincie Noord-Brabant.

Bedrijven 

Het plangebied bevindt zich niet in een plaatsgebonden risicocontour of binnen het invloedsgebied van een inrichting waar gewerkt wordt met gevaarlijke stoffen en/ of gevaarlijke stoffen worden op-/overgeslagen.

Transport

Transport van gevaarlijke stoffen over spoor, water en transportleidingen vindt niet in de directe nabijheid van het plangebied plaats. Over de rijksweg A59 vindt wel transport van gevaarlijke stoffen plaats. Uit een inventarisatie naar het vervoer van gevaarlijke stoffen in de gemeente 's-Hertogenbosch en berekeningen ten behoeve van het Basisnet Weg is gebleken dat er geen knelpunten met betrekking tot het plaatsgebonden risico zijn rond de genoemde weg. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico van de A59 wordt ter hoogte van 's-Hertogenbosch nergens overschreden. Voor de A59 is in het kader van het Basisnet geen veiligheidszone vastgesteld, wat inhoudt dat geen beperkingen worden opgelegd aan ruimtelijke ontwikkelingen in de directe nabijheid van deze wegen. Van een plasbrandaandachtsgebied is bij deze weg ook geen sprake. Conform de Circulaire Risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen moet bij ontwikkelingen binnen 200 meter van een route of tracé het groepsrisico beschouwd worden. De noordelijk gelegen woningen (maximaal 12 woningen) aan de Vliertwijksestraat (oost) liggen circa 600 meter ten noorden van de A59. Het groepsrisico hoeft voor deze woningen niet beschouwd te worden. Het plangebied achter het klooster ligt op 100 meter afstand van de rijksweg A59. Gezien het beperkte aantal woningen is er geen significante toename van het groepsrisico. Er hoeft geen onderzoek plaats te vinden. Wel wordt een beperkte verantwoording beschreven.

Beperkte verantwoording van het groepsrisico

De zelfredzaamheid kan als goed worden beoordeeld. De ontvluchting vanuit het plangebied van de risicobronnen af is goed. Er kan in alle richtingen ontvlucht worden. Aangenomen wordt dat de mobiliteit van de aanwezigen goed is en ze goed in staat zijn om zich zelf in veiligheid te brengen. De bestrijdbaarheid wordt als goed beoordeeld. De autosnelweg bevindt zich in de stedelijk gebied, wat goed bereikbaar is. Bluswater is rondom het plangebied naar alle waarschijnlijkheid goed en voldoende aanwezig om een incident met gevaarlijke stoffen effectief te bestrijden.

Conclusie

Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen aanwezig voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Akoestiek

De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag in de Wet geluidhinder en de Wet luchtvaart. In de Wet geluidhinder zijn normen opgenomen voor industrie-, weg- en spoorweglawaai.

Wegverkeerslawaai 

Langs alle wegen bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. In buitenstedelijk gebied geldt voor wegen, bestaande uit vijf of meer rijstroken een zone van 600 m, voor drie of vier rijstroken een zone van 400 m en voor wegen bestaande uit één of twee rijstroken een zone van 250 m, gemeten vanuit de as van de weg. Binnen de zone moet in het geval van een nieuwe situatie, waarbij wordt voorzien in de oprichting van een geluidsgevoelig object, onderzoek worden verricht naar de optredende geluidsbelasting. Een aantal wegen heeft geen zone, te weten:

• wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de oprichting van geluidsgevoelige objecten (woningen). Een tweetal akoestische onderzoeken zijn daarom uitgevoerd (zie bijlage).

Akoestisch onderzoek maximaal 12 woningen noordelijk deel plangebied (2011)

In het kader van de voorgenomen woningbouwontwikkeling is in 2011 is een akoestisch onderzoek uitgevoerd voor de maximaal 12 woningen in het noordelijk deel van het plangebied (zie bijlage). Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden wordt ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de A59, de Vliertwijksestraat en de Waterleidingstraat. Er hoeft geen hogere grenswaarde te worden aangevraagd of extra geluidmaatregelen te worden genomen.

Akoestisch onderzoek appartementen achter het klooster (2018)

In het kader van de voorgenomen woningbouwontwikkeling is in 2018 een akoestisch onderzoek uitgevoerd voor de drie appartementgebouwen achter het klooster (zie bijlage). De gevels van het plan ondervinden een geluidbelasting ten gevolge van rijksweg A59. Uit het onderzoek blijkt dat:

• 31 nieuwe woningen een geluidbelasting (Lden) zullen ondervinden die hoger is dan de voorkeurswaarde van 48 dB;
• bij 2 nieuwe woningen de geluidbelasting op 1 gevel maximaal 56 dB bedraagt, hetgeen hoger is dan de maximale ontheffing van 53 dB. Deze gevels worden deels doof uitgevoerd en deels voorzien van een plaatselijk geluidscherm;
• alle nieuwe woningen beschikken over een geluidluwe gevel;
• de geluidbelasting op de balkons (buitenruimten) voldoen aan de ambitiewaarde, zoals deze geldt voor dit gebied.

De geluidbelasting ten gevolge van het verkeer op de rijksweg A59 is bij de drie woongebouwen hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB. Doordat er bij het ontwerp rekening is gehouden met geluid (ontwerp, indeling en in de zuidgevel op de 2de verdieping van gebouw C deels dove gevels en deels een plaatselijk scherm) is de geluidbelasting nergens hoger dan de maximale ontheffing van 53 dB. Alle nieuwe woningen beschikken over een geluidluwe gevel, hetgeen een vereiste is. Ook voldoet de geluidbelasting op de balkons (buitenruimten) aan de ambitiewaarde zoals deze geldt voor dit gebied. Om de 3 nieuwe woongebouwen te kunnen realiseren:

• 1. zijn de geplande maatregelen noodzakelijk, zowel om te kunnen voldoen aan de Wet geluidhinder als aan het gemeentelijke geluidbeleid ten aanzien van de geluidluwe gevel;
• 2. moet de gemeente 's-Hertogenbosch voor 31 woningen, hogere waarden tot maximaal 53 dB, ten gevolge van het wegverkeerslawaai vaststellen en vastleggen in het kadaster.

Cumulatie geluid en Bouwbesluit

In het kader van de beoordeling van de akoestische inpasbaarheid dient, naast toetsing van de afzonderlijke activiteiten aan de voor de betreffende activiteit van toepassing zijnde normstelling, ook de gecumuleerde geluidbelasting meegewogen te worden. Hierbij is met name van belang in hoeverre sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat bij de nieuw te bouwen woningen. Daarnaast moet volgens het Bouwbesluit 201, bij de bepaling van de geluidwering van de gevels, rekening gehouden worden met de vastgestelde hogere grenswaarde. Bij de bepaling van een vereiste waarde van de geluidwering mag de aftrek, conform artikel 110g van de Wet geluidhinder, niet in rekening worden gebracht en moet worden uitgegaan van alle geluidbronnen waarvoor een hogere waarde vastgesteld moet worden. In de voorliggende situatie hoeft dus alleen de geluidbelasting ten gevolge van de rijksweg A59 beschouwd te worden, zonder aftrek conform art.110g Wgh. De gecumuleerde geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen ligt maximaal op 58 dB (exclusief aftrek artikel 110g Wgh voor wegverkeer). Gezien de huidige omgeving en de stedelijke invulling van het plan zelf, worden deze geluidbelastingen als acceptabel geacht.

Geluidwering

De karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructies dient te worden bepaald conform NEN 5077, waarbij uitgegaan wordt van de gecumuleerde geluidbelasting. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd en is dus sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie 

Uit het bovenstaande blijkt dat voor de appartementen achter het klooster een hogere grenswaarde moet worden verleend. De verlening hogere grenswaarden loopt parallel aan de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan. Daarnaast is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat het gebruik van de nieuwe appartementen alleen zijn toegestaan na realisatie en met instandhouding van de geluidreducerende maatregelen die zijn genoemd in het akoestisch onderzoek (zie bijlage).

4.10 Lucht

Luchtkwaliteit heeft betrekking op de aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de buitenlucht. Bij het nemen van ruimtelijke besluiten moet beoordeeld worden of wordt voldaan aan de eisen die vanuit de Wet milieubeheer gelden. Hierbij wordt getoetst aan de voor bepaalde stoffen vastgestelde grenswaarden en wordt beoordeeld of met het ruimtelijk besluit ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die de luchtkwaliteit zullen verslechteren.

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (NIBM) is vastgelegd wanneer een project/plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een plan/project draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel NO2 als PM10 niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor die stoffen. Dit komt voor beide stoffen overeen met een maximale toename van de concentraties met 1,2 ìg/m3. Projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Wel moet aannemelijk worden gemaakt dat als gevolg van het project de jaargemiddelde concentraties PM10 en NO2 niet met meer dan 1,2 ìg/m3 toenemen. De nieuwbouw van woningen heeft verwaarloosbare gevolgen voor de verkeersaantrekkende werking. Met behulp van de NIBM-tool is bepaald of de ontwikkeling in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen. Hierbij gaat de nibm-tool uit van de worstcasesituatie (maximale bijdrage ontwikkeling). Uit de nibm-tool blijkt dat de maximale bijdrage van de ontwikkeling aan de concentratie stikstofdioxide 0,24 ìg/m³ bedraagt en fijn stof 0,07 ìg/m³.

Daarnaast zijn in de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) categorieën van gevallen aangewezen die per definitie niet in betekenende mate bijdragen. Voor deze categorieën van gevallen hoeft geen onderzoek plaats te vinden of hoeft niet aannemelijk gemaakt te worden dat ze niet in betekenende mate bijdragen. Eén van deze categorieën betreft de bouw van 1.500 woningen, waarbij is uitgegaan van een verkeersgeneratie van ten minste 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersaantrekkende werking van dit plan ligt ruim beneden deze 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal en valt dus niet onder de Regeling niet in betekenende mate bijdragen. Daarmee is aannemelijk gemaakt dat dit project niet in betekenende mate bijdraagt. Ondanks dat het plan zelf niet in betekende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, dient voor wat betreft het verplichte 'goede ruimtelijke ordening' wel afgewogen te worden of het aanvaardbaar is om de functie gemengde doeleinden op deze locatie te realiseren. Dit wordt in de toelichting van het 'Besluit Niet in Betekenende Mate' benadrukt. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging een belangrijke rol. Wanneer een bepaald project wordt gepland in de nabijheid van drukke verkeersweg, moet onderbouwd worden waarom deze locatie geschikt is. Het plangebied ligt binnen een straal van 300 meter van de rijksweg A59 In principe worden geen lucht gevoelige bestemmingen binnen deze zone van 300 meter toegelaten, tenzij met onderzoek wordt aangetoond dat er sprake is van een goede luchtkwaliteit. Daarom is onderzoek gedaan naar de luchtverontreiniging waaraan toekomstige personen worden blootgesteld (Bijlage Luchtkwaliteitsonderzoek). Uit het onderzoek blijkt dat geen grenswaarde worden overschreden en dat er dus sprake is van een goed klimaat. Daarnaast is nog een beschouwing gedaan over de huidige situatie en 10 jaar na realisatie. Uit deze beschouwing kan inzake luchtkwaliteit geconcludeerd worden dat:

• voor stikstofdioxide (NO2) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 ìg/m3, alsmede aan de uurgemiddelde grenswaarde; Momenteel ligt de waarde op 24 ìg/m3 en zal in de toekomst verminderen tot 21 ìg/m3.
• voor zwevende deeltjes (PM10) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 ìg/m3: Momenteel ligt de waarde op 23 ìg/m3 en zal in de toekomst verminderen tot 21 ìg/m3.

Conclusie

Er worden voor het plangebied geen grenswaarden overschreden. Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.11 Duurzaam bouwen en energie

Het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving is een belangrijke opgave van de gemeente. Van ontwerp, aanleg, inrichting tot beheer wordt de stedelijke ontwikkeling steeds duurzamer vormgegeven. De gemeente 's-Hertogenbosch wil een voortrekkersrol blijven spelen op het gebied van duurzame stedelijke ontwikkeling. Onder duurzame stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: het rekening houden met milieuaspecten gedurende planontwikkeling, bouw, inrichting en beheer van de nieuwe wijk. Belangrijke onderwerpen zijn: energie, water, afval, verkeer, materiaalgebruik, bodem, geluid en natuur. Voor duurzaam bouwen is door de gemeente al besloten tot het afkoppelen van hemelwater en de toepassing van hout uit goed beheerde bossen. Daarnaast heeft de gemeente in haar energietransitieprogramma aangegeven, dat zij bij nieuwbouw voor 2020 het bouwen op basis van BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) zal stimuleren. Dit komt neer op een EPC van 0. Een dergelijk EPC zal overigens vanaf 2020 wettelijk voorgeschreven worden. De gemeente loopt dus bewust voorop in haar ambitie. Daarnaast zijn vanaf 1 juli 2018 gasloze woningen verplicht.

Energie

Energie is één van de speerpunten van het gemeentelijke milieubeleid. Voor nieuwbouw wordt gestreefd naar een EPC van 0,2, vooruitlopend op de wettelijke invoering hiervan in 2020. Een dergelijke lage EPC is vooral voor appartementsgebouwen een hele uitdaging. Door het naar verhouding beperkte dakoppervlak is er niet genoeg ruimte beschikbaar om de elektriciteitsbehoefte te dekken door het toepassen van zonnepanelen. Ook de situering van de bouwblokken in het bos, omringd door hoge bomen belemmert een optimaal gebruik van zonnepanelen. Daarom zal er gezocht worden naar aanvullende maatregelen om in de energiebehoefte te voorzien. In de praktijk wordt voor het behalen van extra energiebesparing al gauw gedacht aan het toepassen van bv. verticale bodemwarmtewisselaars (VBWW). Deze bodemenergiesystemen mogen (zie PMV Artikel 5.1.3.10 Verbodsbepaling warmtetoevoeging en –onttrekking ) binnen grondwaterbeschermingsgebieden niet worden toegepast. Mocht het –ondanks alle inspanningen- toch niet lukken om tegen redelijke kosten te voldoen aan een EPC van 0,2, dan zal de energie van elders aangevoerd moeten worden. In dat geval zal uiteraard alleen gebruik gemaakt worden van energie, die duurzaam opgewekt is.

Integraal waterbeheer

Er wordt uitgegaan van het afkoppelen van hemelwater (zie waterparagraaf). Daarbij is voor de 2 woonclusters een systeem bedacht, waarbij het hemelwater in greppels opgevangen wordt, zodat het water langzaam kan infiltreren. Voor de 3 appartementsgebouwen wordt in principe uitgegaan van de afvoer van het hemelwater naar de bestaande vijver. Dit is goed mogelijk, omdat geen gebruik gemaakt zal worden van uitloogbare bouwmaterialen, waardoor het hemelwater vrijwel zonder verontreinigingen afgevoerd kan worden. Hemelwater, dat afkomstig is van de wegen en/of de parkeerplaatsen kan (al dan niet gefilterd) infiltreren in de bodem. Het afvalwater zal via een persleiding naar een nieuw te bouwen pompgemaal gevoerd worden en vandaar naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Om verontreiniging van het oppervlakte water en/of het grondwater te voorkomen, worden alleen materialen toegepast die geen schadelijke emissie naar het regenwater hebben.

Hout uit duurzaam beheerde bossen

Om duurzaam bosbeheer te waarborgen en roofbouw en illegale kap te voorkomen wordt (hard)hout uit duurzaam beheerde bossen toegepast. Dit wordt gewaarborgd met het FSC-certificaat dan wel met het Keurmerk-duurzaam. Dat betekent dat materialen wordt betrokken bij deze gecertificeerde toeleveranciers.

Hoofdstuk 5 Juridisch bestuurlijke aspecten

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

5.1 Planmethode

Het bestemmingsplan "Mariaburg 2017" heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen binnen het plangebied. Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is hierbij naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels.

De planopzet van dit bestemmingsplan is gericht op de ontwikkeling van het plangebied en op het beheersen van de bestaande situatie. Ontwikkeling van het plangebied is het primaire doel van de planopzet, met als nevendoel om de bestaande situatie te kunnen beheersen. Eén en ander komt tot uitdrukking in de regels en blijkt ook uit de verbeelding. Daarnaast biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid om, binnen de grenzen van het plan en de daarbij behorende voorschriften, flexibel tot ontwikkeling van het gebied over te gaan.

5.2 Opzet van de regels

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van planregels. De afzonderlijke bestemmingen worden hier besproken, waarbij wordt aangegeven hoe bestaand gemeentelijk beleid in het plan is verwerkt en op welke wijze nieuwe ontwikkelingen in het plan zijn opgenomen.

5.2.1 Hoofdstuk 1: Inleiding

De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen.

5.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd

In het plangebied heeft een gedeelte van het gebied de bestemming 'Gemengd' gekregen. Dit betreft het voormalige klooster ofwel het bestaande gebouw. Gezien de grote verscheidenheid aan functies in het gebouw is de bestemming "Gemengd" het meest passend. De bestemming is strak om het klooster heengelegd. Ook het bouwvlak van deze bestemming is strak om het klooster heengelegd. Hierdoor zijn uitbreidingen aan het voormalige klooster niet mogelijk, waardoor de verschijningsvorm van het voormalige klooster zoveel mogelijk behouden blijft.

Artikel 4 Natuur

Deze gronden zijn primair bestemd voor natuur. Het betreft het bestaande bos maar ook de nieuw aan te leggen natuur. De regels laten ook extensief recreatief medegebruik toe. Ook zijn er ondergeschikte functies zoals wegen en paden opgenomen. Het is niet de bedoeling om gebouwen binnen deze bestemming op te richten en gebouwen zijn daarom uitgesloten. Binnen de vlakken met de specifieke aanduiding “ontsluiting” mag een ontsluitingsweg gerealiseerd worden met een maximale breedte van 4,5 meter.

Artikel 5 Verkeer

De voor "Verkeer" aangewezen gronden zijn bestemd voor wegverkeer en aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals groenvoorzieningen, straatmeubilair etc.

Artikel 6 en 7 Wonen

In het plangebied zijn de gebieden, waar woningen geprojecteerd zijn, bestemd voor “Wonen”. De twee noordelijk gelegen woonclusters zijn bestemd voor “Wonen”, met de nadere aanduiding 1, terwijl het gebied ten noorden van het klooster bestemd is voor “Wonen” met de nadere aanduiding 2. Per type woongebied zijn vervolgens regels opgenomen, waarbij de bepalingen toegesneden zijn om de specifieke eigenschappen van elke locatie.

Wonen-1

De gronden die in het plangebied met de bestemming "Wonen - 1" zijn aangewezen zijn bestemd voor maximaal 12 woningen (maximaal 6 woningen per bouwvlak). Binnen deze bestemming zijn in beginsel geen andere functies dan de woonfunctie toegestaan. Binnen de woonbestemming is wel de uitoefening van een aan huis verbonden beroepsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. In de regels is precies aangegeven hoeveel m2 aan bebouwing hier toegestaan is en wat de maximale hoogte van de bebouwing is. Bijgebouwen mogen alleen in de hoofdbebouwing opgericht worden.

Wonen-2

De gronden, die in het plangebied met de bestemming “Wonen – 2” zijn aangewezen, zijn bestemd voor woningbouw. In de regels is precies aangegeven hoeveel m2 aan bebouwing hier toegestaan is en wat de maximale hoogte van de bebouwing is. Bijgebouwen mogen alleen in de hoofdbebouwing opgericht worden.

Artikel 8 Leiding-Water

Deze bestemming is een dubbelbestemming en is opgenomen om de waterleiding te beschermen. De waterleiding zelf ligt buiten het plangebied (aan de noordzijde), maar de beschermingszone van 4 meter aan weerszijde van het hart van de leiding ligt deels binnen het plangebied.

Artikel 9 Waarde-Archeologie

Deze bestemming is een dubbelbestemming en is opgenomen om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen.

5.2.3 Hoofdstuk 3

In deze paragraaf zijn diverse algemene bepalingen opgenomen, die voor het gehele bestemmingsplan gelden. Dit betreffen onder andere een anti-dubbeltelbepaling en algemene afwijkingsregels.

Artikel 13 Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

De "milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied" betreft geen bestemming, maar een gebiedsaanduiding. Deze aanduiding ligt over het gehele plangebied, waardoor het opnemen op de verbeelding juridisch gezien overbodig is, omdat aanduiding bedoeld zijn om slechts gedeeltes van een plangebied aan te duiden. Er is voor gekozen om deze aanduiding toch op te nemen als signaalleringsfunctie. Het plangebied is gelegen binnen een grondwaterbeschermingsgebied (vanwege een nabijgelegen drinkwaterproductiebedrijf), waardoor bescherming van het grondwater een hoge prioriteit heeft. In de afzonderlijke bestemmingen zijn regels opgenomen ter bescherming van het grondwater.

5.2.4 Hoofdstuk 4

In het laatste hoofdstuk zijn de overgangs- en slotbepalingen opgenomen.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

In juni 2007 is tussen de gemeente en Het Heilig Hart B.V. een intentieovereenkomst gesloten met betrekking tot de beoogde integrale herontwikkeling van het plangebied, zoals dat is begrepen in het onderhavige bestemmingsplan. Reeds in de fase van de intentieovereenkomst is een directe relatie gelegd tussen realisering van bebouwingsclusters en het versterken van natuur-, landschappelijke- en recreatiewaarden. Dit is gebeurd in de vorm van een substantiële vergroting van het bos- en natuurgebied. In vervolg op voormelde intentieovereenkomst en de daarin opgenomen afspraken (en rekening houdend met de door de gemeenteraad vastgesteld “Handreiking rood voor groen, Boszone Hooge Heide”) is het voorontwerpbestemmingsplan opgesteld. Op basis van dit voorontwerp is een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken vastgelegd over kosten en randvoorwaarden. Op 9 november 2011 heeft het college besloten tot het aangaan van deze overeenkomst (“anterieure overeenkomst behorende bij bestemmingsplan Mariaburg, versie datum 27 oktober 2011”).

6.1 Financiële haalbaarheid bestemming Natuur

Ter uitvoering van het afsprakenkader uit de intentieovereenkomst heeft de ontwikkelaar circa 17.6 hectare grond aan de gemeente geleverd. Deze bestaat voor een belangrijk deel uit bestaand bos en natuurgebied. De gemeente maakt deze gronden geschikt voor extensieve recreatievormen en verbetert de natuurwaarden door onder andere bosomvorming. Een gedeelte ter grootte van circa 2.4 hectare had voorheen een agrarische bestemming. De gemeente heeft voor de 17,6 ha een symbolische koopsom van 1 euro betaald. Bij het bepalen van deze koopsom is rekening gehouden met het feit, dat elders in het plangebied bebouwingsmogelijkheden worden geconcentreerd en gerealloceerd (zie hetgeen hierna staat verwoord ten aanzien van de financiële haalbaarheid van de bestemming "Wonen"). Deze ca 17,6 ha grond bestaat voor een belangrijk gedeelte uit bestaand bos en natuurgebied. De gemeente maakt deze gronden geschikt voor extensieve recreatievormen en verbetert de natuurwaarden door onder andere bosomvorming. Een gedeelte ter grootte van ca 2,4 ha had voorheen een agrarische bestemming. De ontwikkelaar betaalt een bedrag ad EUR 200.000,- ten behoeve van de inrichting van de betreffende percelen als natuur- en bosgebied met bijbehorende ontsluitingen. Reeds de helft van dit bedrag is betaald en geïnvesteerd in de herinrichting.

Hiermee is de financiële haalbaarheid van de bestemming "Natuur" verzekerd, mits ook de overige in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen worden geëffectueerd. Gebeurt dat niet, dan kunnen er onder bepaalde omstandigheden voor de gemeente terugleverings- of terugbetalingsverplichtingen ontstaan. In die zin is de financiële haalbaarheid van de bestemming "Natuur" direct afhankelijk van het tot stand komen van het totale bestemmingsplan (dus inclusief de woonbestemmingen).

6.1.1 Planschade bestemming Natuur

Een gedeelte van de gronden die in het bestemmingsplan de bestemming “Natuur” krijgt, had voorheen een agrarische bestemming.(zie ook de verdere toelichting in het navolgende). Eerder heeft de gemeente al geprobeerd deze gronden een natuurbestemming te geven. Dat leidde destijds (2007) tot een planschadeclaim (van de toenmalige eigenaar) van circa €130.000,-- (omdat gronden met een natuurbestemming een lagere waarde hebben dan gronden met een agrarische bestemming). De gemeente loopt niet opnieuw het risico van een planschadeclaim, omdat het waardeverlies is betrokken bij het afsprakenkader zoals dat is vastgelegd in de intentieovereenkomst en is uitgewerkt in de gesloten anterieure overeenkomst. Voorwaarde is wel, dat integraal uitvoering wordt gegeven aan het afsprakenkader uit de intentieovereenkomst, zoals dat is uitgewerkt in de anterieure overeenkomst.

6.2 Financiële haalbaarheid bestemming Wonen

De in het bestemmingsplan voorziene 2 noordelijk gelegen bebouwingsclusters alsmede de voorziene bebouwing achter het klooster worden door en voor rekening van de ontwikkelaar/grondeigenaar gerealiseerd. Dit geldt zowel voor de grond- als de bouwexploitatie. Locatie-eisen en gemeentelijk kostenverhaal zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst die is gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar/grondeigenaar. Bij het sluiten van voormelde anterieure overeenkomst is uiteraard voortgeborduurd op de afspraken uit de intentieovereenkomst. Deze voorzien in regulier kostenverhaal door de gemeente, onder andere voor wat betreft plankosten, kosten herinrichting openbare ruimte en planschade. De facto komt het erop neer, dat het kostenverhaal wordt gerealiseerd als bedoeld in de Wro. Waar nodig heeft de gemeente in de betreffende overeenkomst de nodige locatie-eisen gesteld.

6.3 Conclusie ten aanzien van de financiële haalbaarheid

Tussen de gemeente en de ontwikkelaar/grondeigenaar is een anterieure overeenkomst gesloten als bedoeld in de Wro. Hiermee zijn kostenverhaal en locatie-eisen verzekerd. Dientengevolge behoeft er ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Het bestemmingsplan is financieel-economisch haalbaar c.q. uitvoerbaar indien het integraal wordt gerealiseerd.

6.4 Vermindering bruto vloeroppervlak

In het bovenstaande is aangegeven op welke wijze bij de onderhavige planvorming de realisering van bebouwingsclusters gepaard gaat met landschapsontwikkeling. In relatie hiermee wordt opgemerkt, dat er in casu niet zo zeer sprake is van een toevoeging van bouwvolumes, maar meer van een hergroepering. Juist door die hergroepering ontstaat de mogelijkheid om tot concentratie van bebouwing en aaneengesloten natuurontwikkeling te komen.

Onderstaande tabel dient ter toelichting op de stelling, dat er in dit geval sprake is van een re-allocatie van bestemmingen en de facto een vermindering van het aantal bvo's. In onderstaande tabel wordt op basis van toegestane bvo's bebouwing (inclusief klooster) een vergelijking gemaakt tussen de voorheen geldende bestemming (bestemmingsplan landelijk gebied), de vigerende bestemming (bestemmingsplan buitengebied 2010) en de beoogde bestemming (bestemmingsplan Mariaburg 2017):

plandeel	Bestemmingsplan landelijk gebied	Bestemmingsplan buitengebied 2010	Bestemmingsplan Mariaburg 2017
Klooster en omgeving	10.240	15.000	9.825
Waterleidingstraat/8 bouwkavels	3.840	0	3.520
totaal	14.080	15.000	13.345

Alle genoemde aantallen zijn aangegeven in m² bruto vloeroppervlak

Voormeld schema is in onderstaande tekeningen nader gevisualiseerd:

In vergelijking tot het bestemmingsplan buitengebied 2010 is er wel wat veranderd in de aard van de bvo's:

• Ter plaatse van de Waterleidingstraat is in het bestemmingsplan buitengebied 2010 (in vergelijking tot het voorheen geldende bestemmingsplan landelijk gebied) een bestemmingsvlak wegbestemd met de bestemming bijzondere gebouwen B (oppervlakte 18.455 m², met een bouwvlak van 3.000 m² en een bebouwingsoppervlak van 1.800 m² in deels 3 lagen en deels 1 laag met kap en daardoor een aantal bvo's van 3.840).
• Hiermee is in dit bestemmingsplan reeds geanticipeerd op de integrale herontwikkeling van het plangebied zoals die nu wordt beoogd met het bestemmingsplan Mariaburg 2017. Ook in het bestemmingsplan Mariaburg 2017 wordt deze locatie wegbestemd, maar dan wel uitdrukkelijk gekoppeld aan de hierna omschreven toevoeging van maximaal 12 bouwkavels. Deze beoogde re-allocatie is in het bestemmingsplan Buitengebied slechts ten dele doorgevoerd, waardoor er alleen is wegbestemd en niet is herbestemd.
• In het onderhavige bestemmingsplan willen wij dit corrigeren. Slechts op die wijze is de doelstelling van het bestemmingsplan Mariaburg 2017 te realiseren.
• Toegevoegd is de hiervoor reeds genoemde mogelijkheid om 12 bouwkavels te realiseren (in totaliteit 1.600 m² hoofdbebouwing in 1 laag met kap en 800 m² erfbebouwing in 1 laag, waardoor de realisering van circa 3.520 m² bvo aan woonbebouwing mogelijk wordt gemaakt.

• Ter plaatse van het gebied ten noorden van het klooster is het aantal m² bvo teruggebracht van 15.000 naar 9.825. Daarbij is er van uit gegaan, dat de halfverdiepte parkeergelegenheid ook meegerekend wordt als bvo. In dat geval levert een grondoppervlakte van 2.456,25 m² voor de 3 gebouwen samen een bvo op van 4 maal 2.456,25 m² (1 parkeerlaag en 3 woonlagen), zijnde in totaal 9.825 m² aan bvo.

Per saldo levert deze aanpak het volgende resultaat op:

• Concentratie van bebouwing op daarvoor geschikte onderdelen van het plan, zoveel mogelijk in clusters met een landschappelijk verantwoorde inpassing;
• Daardoor: de mogelijkheid om een aaneensluitend natuurgebied te realiseren, waarvan de gemeente de ondergrond om niet heeft verkregen en de inrichtingskosten voor rekening komen van de ontwikkelende partij;

Hoofdstuk 7 Inspraak en vooroverleg

7.1 Inspraak en vooroverleg Mariaburg 2014

Ter voorbereiding van het bestemmingsplan Mariaburg zoals dat op 26 juni 2012 is vastgesteld, heeft een afzonderlijke procedure voor vooroverleg en inspraak plaatsgevonden. De integrale paragrafen betreffende inspraak en vooroverleg voor het bestemmingsplan Mariaburg 2013 zijn opgenomen in de bijlage. Het onderhavige bestemmingsplan is gewijzigd ten opzichte van het plan van 2012. In dit plan is nu een gedetailleerde bestemming voor 3 woongebouwen opgenomen voor het te ontwikkelen woongebied ten noorden van het klooster.

Vooroverleg

In het kader van het wettelijk vooroverleg hebben de betrokken instanties ingestemd met het plan van juni 2012. Met name wat betreft de verantwoording met betrekking tot het bouwen in een grondwaterbeschermingsgebied is de toelichting aangepast. De aanpassingen zijn ambtelijk voorgelegd aan de betrokken instanties. De daarop binnengekomen reacties zijn verwerkt in dit plan.

Inspraak

Voor het bestemmingsplan dat in 2012 is vastgesteld heeft een afzonderlijke inspraakprocedure plaatsgevonden, zie bijlage. Omdat het bestemmingsplan Mariaburg 2014 niet of nauwelijks is gewijzigd ten opzichte van het plan van 2012 is voor dat plan geen afzonderlijke inspraakprocedure gevoerd. Besloten is het bestemmingsplan Mariaburg 2017 opnieuw in de inspraak te brengen, omdat vooral de bestemming van het gebied ten noorden van het klooster gewijzigd is ten opzichte van de voorgaande versies (van een uit te werken woonbestemming in het bestemmingsplan Mariaburg 2012 en 2014 naar een gedetailleerde woonbestemming in het onderhavige bestemmingsplan). Daarbij zijn de direct omwonenden geïnformeerd over het opnieuw in procedure brengen van het plan. tevens heeft met de appellant tegen het bestemmingsplan van 2012 een afzonderlijk gesprek plaatsgevonden. Daarbij heeft de appellant met name zijn zorg betreffende de eventuele komst van COA naar voren gebracht.

7.2 Inspraak bestemmingsplan Mariaburg 2017

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Mariaburg 2017' heeft vanaf 25 september 2017 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Daarnaast heeft er in het kader van de terinzage legging van het voorontwerpbestemmingsplan 'Mariaburg 2017' op 24 oktober 2017 een inloopavond plaatsgevonden.

Op het voorontwerpbestemmingsplan is één inspraakreactie ingediend. De inspraakreactie heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan, zie bijlage 'Eindverslag vooroverleg en inspraak voorontwerpbestemmingsplan Mariaburg 2017'. Het plan is namelijk zo vormgegeven dat het functioneren van de verbindingen door het halfopen landschap mogelijk blijft door bewust open natuurdelen tussen de bebouwingsclusters te plannen. Bij de verdere uitwerking van het landschapscompensatieplan zullen daarnaast verdere maatregelen opgenomen worden die voor een eventuele barrière kunnen zorgen, zoals verwijderen/verplaatsen hekwerken e.d. De indiener van de inspraakreactie zal betrokken worden bij de verdere uitwerking van het landschapscompensatieplan. Wel zijn er diverse ambtelijke wijzigingen in het plan doorgevoerd. Het gaat hier om een actualiseringsslag (o.a. nieuw beleid). Daarnaast is het plan aangepast aan de standaard die de gemeente hanteert voor bestemmingsplannen. De inhoud van het plan/de voorgenomen ontwikkeling is ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorontwerpbestemmingsplan.

7.3 Vooroverleg bestemmingsplan Mariaburg 2017

Het plan is voorgelegd aan het waterschap en de provincie. Het waterschap heeft als aandachtspunt meegegeven dat in verband met de ligging van het plangebied in een grondwaterbeschermingsgebied vergunningen aangevraagd moeten worden waar gebouwd moet worden. De bescherming van het grondwaterbeschermingsgebied is geregeld in de regels behorende bij dit plan. De initiatiefnemer is hiervan op de hoogte. De provincie heeft geen opmerkingen geplaatst op het voorontwerpbestemmingsplan.

In een ambtelijk overleg met de provincie is de vraag neergelegd hoe om te gaan met de reeds legaal vergunde parkeervoorziening ten oosten van het voormalig klooster gelegen in het NNB. De provincie heeft hierover onderstaande schriftelijke reactie (mail 25 juni 2018) gegeven:

Ten aanzien van het voorontwerpplan hebben wij geen inhoudelijke reactie gegeven. Ook niet op de ontsluitingsweg. Bij de beoordeling hebben wij geconstateerd dat er geen aantasting van het NNB plaatsvindt op grond waarvan een herbegrenzing noodzakelijk zou zijn. Op grond van artikel 5 (lid 2c) van de Verordening is bestaande bebouwing en bestaand planologisch gebruik toegelaten. Het NNB hoeft voor wat betreft de parkeervoorziening niet te worden herbegrensd. Bij een eerstvolgende herziening van de Verordening kunnen we de begrenzing NNB ter plaatse van de parkeerplaats corrigeren. Dat hoeft niet met een afzonderlijke herbegrenzing in het kader van de bestemmingsplanprocedure.

7.4 Vaststelling bestemmingsplan Mariaburg 2017

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan dient plaats te vinden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerpbestemmingsplan Mariaburg 2017 heeft vanaf 8 oktober 2018 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Op het plan zijn geen zienswijzen ingediend. Het plan is daarom op XXX 2019 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch.