Woningbouwontwikkeling Eikenburglaan Maliskamp

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding van het plan

In de wijk Maliskamp lag een verouderd kleinschalig bedrijventerrein dat functioneel gezien niet passend was binnen een woonwijk, en bovendien niet meer voldeed aan de eisen van deze tijd. De bedrijfsbebouwing is inmiddels gesloopt. In het geldende bestemmingsplan 'Maliskamp' was bij de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad een bevoegdheid opgenomen om de gemengde bestemming van het bedrijventerrein te wijzigen naar woningbouw, kantoorruimte en bedrijvigheid. Aan deze wijzigingsbevoegdheid is door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in 2011 goedkeuring onthouden. De reden voor dit besluit vond zijn grondslag in het onvoldoende objectief verankeren van de bouwmogelijkheden. De wijzigingsbevoegdheid maakte mogelijk dat bedrijven, woningen en kantoren met een hoogte van onderscheidenlijk 7,5 meter, 8 meter en 11 meter tot op de erfgrens van omliggende woonpercelen konden worden gerealiseerd. Bovendien was het aandeel van bedrijven en kantoren in het plan niet begrensd.

Gelet hierop en de relatief grote omvang van het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking had, was volgens de Afdeling een invulling waarbij aanzienlijke gevolgen voor de omgeving ontstaan, niet uitgesloten zodat goedkeuring aan de wijzigingsbevoegdheid werd onthouden. Om de herontwikkeling van het bedrijventerrein toch mogelijk te maken is het nodig om het bestemmingsplan 'Maliskamp' partieel te herzien.

De initiatiefnemer voor de herontwikkeling is Hoedemakers Bouw en Ontwikkeling. Hoedemakers heeft een plan ontwikkeld voor de realisatie van maximaal 61 grondgebonden woningbouw met parkeervoorzieningen op de locatie.

1.2 Doel van het plan

Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van woningen met bijbehorende parkeervoorzieningen op de locatie van het voormalige bedrijventerrein Maliskamp mogelijk.

Het bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling van bouwplannen voor dit gebied. De definitieve bouwplannen dienen, ook met eventueel later te realiseren mogelijkheden (de zogenaamde opties bij een nieuwbouwplan) voor toekomstige bewoners, te passen binnen het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan regelt de maximale bouwmogelijkheden.

1.3 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Maliskamp. Het omvat het terrein van het voormalige Bedrijvenpark Maliskamp. Het plangebied ligt aan de westzijde van de Eikenburglaan en ligt ten zuidoosten van de afrit Rosmalen aan de A59.

Afbeelding 1.1 Globale ligging plangebied

Het plangebied wordt fysiek globaal begrensd door:

• aan de noordzijde: woon -en bedrijfs/kantoorbebouwing aan de Graafsebaan;
• aan de oostzijde: woonbebouwing aan de Eikenburglaan;
• aan de zuidzijde: woonbebouwing aan de Lijsterbeslaan;
• aan de westzijde: woonbebouwing aan de Sint Jozefstraat.

Afbeelding 1.2 Globale begrenzing plangebied bestemmingsplan (met voormalige bedrijventerrein, inmiddels gesloopt)

De globale plangrens is op afbeelding 1.2 te zien; de precieze plangrens is weergegeven op de verbeelding van het bestemmingsplan.

1.4 Geldend bestemmingsplan

Binnen het plangebied is het bestemmingsplan 'Maliskamp' van toepassing (vastgesteld op 22 september 2009 en onherroepelijk op 2 maart 2011).

Hierin heeft het plangebied de bestemming Gemengd - 1. Binnen deze bestemming zijn de functies bedrijven (zoals genoemd in de bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging), kantoren en aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen en terreinen toegestaan. De maximale goot -en bouwhoogte voor deze functies bedraagt respectievelijk 3 meter en 9 meter. Daarnaast mag maximaal 60% van het gebied bebouwd worden.

Tot slot is aan de west -en zuidzijde van het gebied een strook opgenomen waarbinnen tot 3 meter hoogte mag worden gebouwd.

1.5 Inhoud van de toelichting

In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie beschreven. Het beleidskader is opgenomen in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 is een planbeschrijving van de ontwikkeling gegeven. In de hoofdstukken 5 en 6 komen respectievelijk de milieuaspecten en waardenaspecten en de waterparagraaf aan bod. Hoofdstuk 7 betreft de juridisch-bestuurlijke paragraaf en in hoofdstuk 8 is de economische uitvoerbaarheid behandeld. In hoofdstuk 9 worden tot slot de resultaten van inspraak en vooroverleg beschreven.

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

In dit hoofdstuk wordt de huidige situatie beschreven met betrekking tot de ruimtelijke en functionele structuur. De ruimtelijke structuur is omschreven door middel van de ontstaansgeschiedenis, infrastructuur, groen- en waterstructuur en bebouwingsstructuren. Met betrekking tot de functionele structuur beperken we ons tot de bestaande functies binnen het plangebied en de directe omgeving.

2.1 Ontstaan omgeving plangebied

In het verleden bevond zich een deel van Maliskamp ten noorden van de verbindingsweg 's-Hertogenbosch - Nijmegen. De beschrijving die volgt over Maliskamp richt zich hoofdzakelijk op de huidige wijk die ten zuiden van de weg tot stand is gekomen en het plangebied in het bijzonder.

Uit de historie van Maliskamp is af te leiden dat het gebied vanaf de 17e eeuw is bewoond. De bevolking was toen niet omvangrijk. Omstreeks 1850 telt Maliskamp zo'n 90 inwoners. Op de eerste kadastrale kaart uit 1832 is verspreid liggende bebouwing zichtbaar aan de huidige Maliskampsestraat.

Afbeelding 2.1: Kadastrale minuutplan Rosmalen, sectie D, Koudewater, 1832 (BHIC 's-Hertogenbosch)

Op deze kaart komt naast Maliskamp ook het toponiem Eikenburg voor. Met Eikenburg wordt enerzijds verwezen naar een gebied, anderzijds verwijst het naar het landgoed dat zich in Maliskamp bevindt. De oudste gegevens van het landgoed Eikenburg dateren uit 1787. Hierin ligt zeer waarschijnlijk ook de oorsprong van de straatnaam 'Eikenburglaan'. Het landgoed werd in de loop van de 19e en 20e eeuw meerdere malen verkocht en werd gedeeltelijk rond 1960 gesloopt. De nu nog aanwezige boerderij aan de Maliskampsestraat 84 maakte onderdeel uit van het landgoed.

Ondanks het geringe aantal inwoners gaf de toenmalige bisschop Mgr. Diepen aan kapelaan Schoenmakers de opdracht een kerk te bouwen in Maliskamp. Een groot stuk grond ten zuiden van de rijksweg werd hiervoor gebruikt. De Bernadettekerk werd gebouwd en was gereed in 1935 volgens een ontwerp van de Tilburgse architect J. van der Valk. In 1937 werden er op het perceel ook een meisjesschool en een klooster gebouwd. Het begin van Maliskamp zoals wij dat nu kennen was hiermee gemaakt. In dezelfde tijd ontstonden er binnen de gemeente plannen om Rosmalen uit te breiden. Door de Tweede Wereldoorlog liepen de uitbreidingsplannen vertraging op.

De eerste naoorlogse bebouwing in Maliskamp had echter geen betrekking op het uitbreidingsplan. Het betrof de bouw van een zestal noodwoningen aan de Maliskampsestraat in 1946, de zogenaamde Bruynzeelwoningen. Deze houten, tijdelijke woningen werden pas in de jaren zestig afgebroken.

Rond 1953 werd gestart met het uitbreidingsplan. Er werden tien eengezinswoningen aan de Maliskampsestraat gerealiseerd, de zogenaamde woningwetwoningen. Een aantal jaren later werden meer van dergelijke woningen gebouwd, onder andere aan de Bernadettestraat. Deze huizen werden veelal bewoond door de kinderen van de autochtone bevolking.

Via een uitbreidingsplan in onderdelen, eind jaren vijftig van de vorige eeuw, opgesteld door de gemeente Rosmalen, zou Maliskamp steeds verder worden uitgebreid. Een gedeelte van het landgoed Eikenburg werd beschikbaar gesteld voor de bouw van landhuizen en bungalows, omdat in die jaren een grote vraag was naar dergelijke woningen. Dit bouwproject werd omstreeks 1961 afgerond. Bij dit uitbreidingsplan werd veel aandacht besteed aan het openbaar groen.

Omstreeks 1962 vond de laatste uitbreiding plaats in zuidoostelijke richting. Het ging hier om 128 woningen, waarvan 38 grotere en 50 kleinere villa's en 40 bungalows. Door deze uitbreiding is de bevolking met ruim 500 inwoners toegenomen. Deze wijk werd vooral bewoond door bevolking die van buitenaf in Maliskamp kwam wonen.

2.2 Ruimtelijke situatie

Het plangebied maakt onderdeel uit van de woonbuurt Maliskamp. Het grootste gedeelte van Maliskamp dateert uit de periode tussen 1930 en 1960, terwijl het sportpark Maliskamp eind jaren '70 is aangelegd. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de bebouwingsstructuur, de wegenstructuur en de groen- en waterstructuur van Maliskamp.

2.2.1 Bebouwingsstructuur

De relatief jonge kern van Maliskamp heeft binnen haar stedenbouwkundige patroon structuren die dateren uit de achttiende eeuw of zelfs eerder. Op de kadastrale kaart van 1832 zijn deze structuren duidelijk te onderscheiden. De belangrijkste zijn de verbindingsweg tussen 's-Hertogenbosch en Nijmegen (nu een autosnelweg), de Maliskampsestraat (in de richting van Hintham) en de Eikenburglaan. De laatste is genoemd naar het landgoed (van vóór 1787) waarop deze weg uitkwam.

Wanneer rond 1930 een begin wordt gemaakt met de ontwikkeling van de woonkern Maliskamp, dient de historische wegenstructuur als uitgangspunt voor het stedenbouwkundige plan. Hierdoor zijn bouwblokken met een onregelmatige vorm ontstaan.

Het stedenbouwkundige plan uit 1953 bestond uit een religieuze- en onderwijszone met aan de oost- en westzijde een woonzone begrensd door historische straten; respectievelijk de Eikenburglaan en de Maliskampsestraat. In 1959 volgde een gedeeltelijke herziening van het plan uit 1953. Van uitbreiding aan de westzijde van de Maliskampsestraat werd afgezien, terwijl de structuur van de zone ten oosten van de religieuze- en onderwijszone werd aangepast. Ten oosten van de Eikenburglaan is een bungalowzone met bijzonder veel aandacht voor groen ontworpen. Karakteristiek is de groene “boulevard”, de Lijsterbeslaan, die de zone doorsnijdt. In het plan was ruimte voor vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen. De bungalowzone is later uitgebreid in zuidelijke richting. De laatste uitbreiding aan de zuidzijde bestond uit een blok met dubbele woningen en drie blokken met vrijstaande panden op ruime percelen.

De woonbuurten zijn in twee etappes gebouwd. Het eerste gedeelte is ontstaan in de jaren '30 en '50 van de 20e eeuw en bestaat uit een planmatig opgezette arbeidersbuurt die ontstaan is rond het historische bebouwingslint van de Maliskampsestraat. Dit lint is nauwelijks nog herkenbaar door een aantal ingrepen aan deze straat. Het huidige bebouwingsbeeld van woonbuurt Maliskamp dateert grotendeels uit de periode 1940-1960. De oude structuren zijn zichtbaar gebleven en de planopzet uit 1953 is gerespecteerd. In de loop der jaren heeft er feitelijk geen woningbouwuitbreiding plaatsgevonden. Aan de bestaande buurt zijn beperkt woningen toegevoegd omdat functies in de loop der jaren zijn komen te vervallen. Aan de Lijsterbeslaan zijn 4 woningen toegevoegd op de plaats van het park met de speeltuin en aan de Bernadettestraat zijn 4 woningen toegevoegd op het terrein vóór het klooster. Ter verdichting zijn enkele vrijstaande woningen toegevoegd en in het noordelijk deel van de Maliskampsestraat zijn aanvullend twee-onder-één-kapwoningen gerealiseerd.

Als totaal is de buurt een bijzondere entiteit door het groene karakter. Bijzonder zijn de fraaie woningwetwoningen aan de Maliskampsestraat versus de eenvoudige villabebouwing op de riante kavels, die juist ondergeschikt lijken aan de groene omgeving.

In het noorden van Maliskamp lag het bedrijventerrein, deels georiënteerd op de A59, maar grotendeels in zichzelf gekeerd. Dit bedrijventerrein werd ontsloten vanaf de Eikenburglaan. Rond dit bedrijventerrein heeft de eerste uitbreiding plaatsgevonden die bestond uit vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen.

2.2.2 Wegenstructuur

De oorspronkelijke ontsluitingsstructuur van Maliskamp was zeer eenvoudig van opzet. Eén enkel lint, de Bernadettestraat, komend vanuit Berlicum (Vinkel) haakte aan op de voormalige Napoleonsroute, de huidige Graafsebaan, richting Hintham – 's-Hertogenbosch en anderzijds de Napoleonsroute kruisend richting Rosmalen.

Binnen Maliskamp vervult de Bernadettestraat nog altijd een belangrijke functie. Het westelijke gedeelte van Maliskamp is als eerste tot ontwikkeling gekomen met de Bernadettestraat en de Maliskampsestraat. Later is het gebied ten westen van de Bernadettestraat ontwikkeld. Voor de oostelijke ontwikkelingen is de Lijsterbeslaan een belangrijke ontsluitingsstructuur. De entree tot de wijk wordt gemarkeerd door de kerk.

Vanaf de snelweg A59 is de rotonde bij afrit 49 – Rosmalen-Oost een belangrijke ontsluiting van en naar Rosmalen. De nabijheid van de A59 en de afrit maken dat Maliskamp goed bereikbaar is. De lokale Graafsebaan (parallel aan de A59) is de voornaamste ontsluiting van het plangebied.

Maliskamp wordt voornamelijk gekenmerkt door haar woonfunctie. Een enkele straat, zoals de Bernadettestraat heeft een iets hogere intensiteit omdat deze weg niet alleen fungeert voor de ontsluiting van Maliskamp maar ook voor het buitengebied. De hele kom van Maliskamp is aangewezen en ingericht als 30 km/uur-gebied. De straten hebben een eenvoudige inrichting van klinkerverharding met grasbermen die het dorpse karakter en het karakter, wonen in het bos, nog meer benadrukken.

Afbeelding 2.2: Wegenstructuur

2.2.3 Groen- en waterstructuur

De wijk Maliskamp ligt op de zandrug die ligt tussen Oss en Rosmalen. Deze zandrug gaat zuidelijk van de snelweg A59 over naar het lager gelegen beekdalenlandschap. Het oorspronkelijke landschap bestond uit een kleinschalig agrarisch landschap (kampenlandschap) en bospercelen. Bij de aanleg van de wijk is relatief veel van de oorspronkelijke beplanting en de structuren behouden gebleven. Dit heeft eraan bijgedragen dat de wijk nu een zeer groen karakter heeft.

De wijk kent veel ruim opgezette lanen en groene plekken die van waarde zijn voor de natuur en voor de groene beleving van de wijk. Ook de ruime tuinen met veelal grote bomen en overige beplanting dragen hierin bij. Het wijkgroen sluit goed aan bij het aangrenzende bosgebied het Eikenburgbos en enkele kleinere bosgebiedjes. Op enkele plekken ligt een bosterreintje of een grotere groenvoorziening, die de nodige ruimte geven aan de wijk.

2.2.4 Ecologie

In het te ontwikkelen plangebied zijn geen groenvoorzieningen aanwezig en vormt dus geen onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Wel zijn langs de Eikenburglaan, die langs de oostzijde van het plangebied loopt, een aantal bomen aanwezig.

Van het nabijgelegen Eikenburgbos, wel onderdeel van de EHS, is bekend dat dit een gebied is dat rijk is aan kenmerkende soorten voor bosgebieden en halfopen gebieden. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan vogelsoorten zoals de bosuil, de groene specht, de zwarte specht en diverse roofvogelsoorten. Ook zullen vleermuizen in dit gebied voorkomen, die veelal gebruikmaken van oude bomen als verblijfplaats en laanstructuren om zich te oriënteren. Zoogdiersoorten die in het bos voorkomen zijn onder meer de ree, de das en de eekhoorn. Deze laatste zal naar verwachting ook in de woonwijk voorkomen.

In en rondom de poelen in het Eikenburgbos komt de kamsalamander voor, een soort die mogelijk in de wijk ook voorkomt in bijvoorbeeld particuliere tuinen met beplanting en/of een vijver. Wat betreft flora, komen in het bos onder meer de beschermde koningsvaren en de gagel voor. Mogelijk komen deze soorten en eventueel nog andere beschermde soorten voor in het plangebied.

Paragraaf 5.7 gaat hier nader op in.

Afbeelding 2.3: EHS bij Maliskamp

2.3 Functionele situatie

De woonfunctie voert in Maliskamp nadrukkelijk de boventoon. Ook komen er verspreid over de wijk diverse voorzieningen voor, zoals een school en een wijkcentrum. Daarnaast is een sportpark aanwezig. Het bedrijventerrein op de projectlocatie is inmiddels gesloopt. In de volgende paragrafen wordt de functionele structuur van Maliskamp per onderdeel beschreven.

2.3.1 Wonen

Maliskamp is een wijk die geleidelijk gegroeid is in de 20e eeuw. Hoewel delen planmatig zijn ontwikkeld, zijn de kaveloppervlaktes in een aantal gevallen zodanig groot, dat het groene karakter overheerst. Delen van Maliskamp zijn aan te merken als wonen in het bos.

Grenzend aan het klooster en ontsloten vanaf de Esdoornlaan zijn ouderenwoningen gerealiseerd. Deze woningen zijn in eigendom van Woningstichting De Kleine Meierij. De woningen zijn vrij klein en voorzien van een plat dak. Als bijzondere woonvorm vervullen deze woningen een prima aanvulling op het veelal particulier woningbezit.

In Maliskamp staan veel koopwoningen: 85%. De woningdifferentiatie bestaat uit een mix van goedkopere en dure woningen: ca. 20% goedkope koop, ca. 40% in de middeldure sector en ca. 40% in de dure sector.

Maliskamp wordt gekenmerkt door een relatief groot aantal ouderen: 35% van de bewoners is ouder dan 65 jaar ten opzichte van 13% in de totale stad. In Maliskamp wonen relatief gezien ook weinig jongeren.

2.3.2 Maatschappelijke voorzieningen

Het aantal voorzieningen in de woonwijk is beperkt. Belangrijke voorzieningen zijn basisschool 'De Masten' aan de Sint Jozefstraat en het sociaal cultureel centrum 'Ons Trefpunt' aan de Bernadettestraat, met erachter een speeltuin (de dierenweide).

De Heilige Bernadettekerk aan de Graafsebaan is niet meer in gebruik. De begraafplaats heeft wel zijn functie behouden. In de voormalige pastorie wordt gewoond.

Te midden van de kleine kern ligt het Bernadetteklooster, omgeven door veel groen. Het klooster is eigendom van de Zusters van het Heilig Hart en telt nog circa 30 zusters, waarbij het klooster een capaciteit van 45 bewoners heeft.

Aan de Sint Jozefstraat 1 is de rooms-katholieke basisschool 'De Masten' gevestigd. Het betreft een echte wijkschool; nagenoeg alle leerlingen zijn afkomstig uit Maliskamp.

Verder zit aan de Bernadettestraat een buurtmarkt voor de dagelijkse boodschappen. In de buurtmarkt werken mensen met een beperking, daarbij begeleid door professionals.

2.3.3 Bedrijven en werkgelegenheid

In Maliskamp was bedrijvigheid te vinden op het Businesspark Maliskamp (het plangebied). De sectoren handel en reparatie en zakelijke dienstverlening waren het sterkst vertegenwoordigd. De bedrijfsbebouwing is inmiddels gesloopt.

Momenteel is in het plangebied uitsluitend nog het kantoorgebouw aan de Graafsebaan aanwezig (opgenomen in de Gemengde bestemming in dit bestemmingsplan).

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Algemeen

In het kader van dit bestemmingsplan is bezien in hoeverre de beoogde ontwikkeling past binnen het beleid van de verschillende overheden. Hiervoor is een aantal van toepassing zijnde beleidsnota's en plannen geanalyseerd, waarvan de belangrijkste conclusies en aanknopingspunten in dit hoofdstuk zijn opgenomen.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Met de Structuurvisie brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen:

• 1. een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• 2. ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
• 3. ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
• 4. efficiënt gebruik van de ondergrond;
• 5. een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
• 6. betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
• 7. het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
• 8. verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• 9. ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
• 10. ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• 11. ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
• 12. ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
• 13. zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Met name het nationaal belang 13 is relevant: zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde zijn hier onderdeel van. Het gaat dan zowel om belangen die conflicteren als belangen die elkaar versterken. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

De ladder voor duurzame verstedelijking werkt met de volgende opeenvolgende stappen:

• 1. Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en intergemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen waarin nog niet elders is voorzien. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectares of aantallen woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale, intergemeentelijke schaal. Het passende regionale schaalniveau wordt voornamelijk bepaald door het woon-werk verkeer.
• 2. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten.
• 3. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking':

• 1. Gemeente wil blijven voorzien in de (toekomstige) woningbehoefte. Er wordt voor de komende jaren ingezet op een woningproductie met een bandbreedte van 500 tot 800 per jaar, met een (na te streven) gemiddelde van 700 woningen per jaar. Dit streven zal vooral in de komende jaren veel inspanning van alle partijen vragen. Binnen het plangebied worden maximaal 61 grondgebonden woningen gebouwd, waarmee mede kan worden voorzien in die behoefte.
• 2. Het plangebied van het bestemmingsplan valt binnen bestaand stedelijk gebied. Met de voorgenomen stedelijke invulling van het gebied wordt optimaal gebruik gemaakt van het gebied en wordt geen extra beslag gelegd op gronden elders in de gemeente. Door het optimaal inrichten van het plangebied wordt voldaan aan het uitgangspunt om eerst bestaande stedelijke locaties te benutten voor stedelijke ontwikkeling.
• 3. Het derde punt van de 'ladder' is niet van toepassing nu de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied. In dit plan worden binnen het bestaand bebouwd gebied nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Met de herontwikkeling van het gebied wordt een verbetering van de fysieke leefomgeving bewerkstelligd. Geconcludeerd wordt dat in onderhavige situatie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

3.2.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Dit besluit stelt eisen aan een bestemmingsplan daar waar het gaat om gebieden van nationaal belang:

• rijksvaarwegen;
• project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament;
• grote rivieren;
• waddenzee en waddengebied;
• defensie;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• elektriciteitsvoorziening;
• buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het plangebied in Maliskamp betreft geen gebied van nationaal belang. Het Barro stelt geen extra eisen aan het bestemmingsplan.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014

Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten van de provincie Noord-Brabant de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening vastgesteld. Met deze structuurvisie geeft de provincie de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijke beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. In 2014 hebben Provinciale Staten een partiële herziening van de structuurvisie vastgesteld. Deze herziening heeft echter geen gevolgen voor de mogelijkheden in Maliskamp.

Afbeelding 3.1: Structurenkaart

De provincie kiest met de structuurvisie voor een duurzame ontwikkeling, waarin de kwaliteiten van de provincie sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes die de komende jaren op de provincie af komen. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en identiteit van Noord-Brabant.
Concentratie van verstedelijking is één van de dertien provinciale belangen. De provincie vindt het belangrijk dat er in Noord-Brabant verschil blijft tussen enerzijds de steden en anderzijds de kernen in het landelijk gebied. De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied om zo bij te dragen aan een onderscheidend leef- en vestigingsklimaat ter versterking van de kenniseconomie in Brabant. Bij de opgave voor wonen en werken wordt het accent verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied.

Stedelijke structuur

De kernen liggen binnen de stedelijke structuur, bestaande uit alle steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie onderscheidt binnen de stedelijke structuur twee ontwikkelingsperspectieven: stedelijk concentratiegebied en kernen in het landelijk gebied.

De kern Maliskamp behoort tot de eerste categorie, zoals weergegeven in afbeelding 3.1. Deze kern, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorziet in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken, voorzieningen).

De groene geledingzones tussen de steden en (suburbane) kernen verbinden de steden met het omliggende landelijke gebied en vervullen een belangrijke rol als stedelijk uitloopgebied. Ook dat is een belangrijke kwaliteit van de stedelijke structuur in Brabant.

Binnen de stedelijke structuur wil de provincie het volgende bereiken:

• concentratie van verstedelijking
• zorgvuldig ruimtegebruik
• meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit
• betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur
• versterking van de economische kennisclusters

Twee aspecten hebben een directe relatie met dit project.

Concentratie van verstedelijking

De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied, om zo bij te dragen aan een onderscheidend leef- en vestigingsklimaat ter versterking van de kenniseconomie in Brabant.

Het op peil houden van het voorzieningenniveau is daarbij een belangrijk aandachtspunt. De fysieke leefomgeving levert een bijdrage aan de gezondheid, bijvoorbeeld door goed toegankelijke voorzieningen, een groene leefomgeving, water, een veilige infrastructuur en biedt ruimte voor vrijetijdsbesteding.

Bij de opgave voor wonen en werken wordt het accent sterker verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied. Rond de steden is de schaal van de verstedelijkingsopgave van een andere orde, dan in de gebieden aan de randen van Brabant. Door de verstedelijking te concentreren zijn er meer mogelijkheden om een hoog voorzieningenniveau in stand te houden en verder te ontwikkelen. Dat gebeurt rond goed ontsloten gebieden, zoals in dynamische stadscentra en op knooppunten van infrastructuur.

Voor de opvang van de woningbouwbehoefte geldt het principe van bouwen voor migratiesaldo-nul. Om de leefomgeving aantrekkelijk te houden, verplaatsen bedrijven die hier qua aard, schaal en functie niet meer bij passen naar werklocaties rond de steden. Leefbaarheid is een belangrijk aandachtspunt. Samen met de bewoners wordt gezocht naar mogelijkheden om gemeenschappelijke voorzieningen voor de kernen te behouden.

Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. Het 'aansnijden van nieuwe ruimte' voor verstedelijking wordt in samenhang bezien met deze mogelijkheden. Zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte betekent ook dat er aandacht is voor de kwalitatieve vraag naar woon- en werklocaties; het is soms nodig nieuwe ruimte aan te snijden om in de kwalitatieve vraag te voorzien. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijke gebied worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen.
Binnen de stedelijke structuur wordt naast het stedelijk gebied ook het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling onderscheiden. Deze aanduiding geeft aan dat het transformeren van buitengebied naar stedelijk gebied (wonen, werken, voorzieningen, stedelijk groen) afweegbaar is als dat nodig is om in de stedelijke ruimtebehoefte te voorzien.

Op de Structurenkaart is het plangebied dus aangeduid als 'stedelijk concentratiegebied' (zie afbeelding 3.1). Binnen de stedelijke concentratiegebieden en de daarbij behorende zoekgebieden voor verstedelijking liggen mogelijkheden voor verdere verstedelijking. Het bestemmingsplan maakt de woningbouw mogelijk. Deze mogelijkheid past binnen het principe van bundeling van verstedelijking en zorgvuldig ruimtegebruik.

3.3.2 Verordening Ruimte Noord-Brabant 2014

In de Verordening Ruimte 2014 vertaalt de provincie Noord-Brabant de kaderstellende elementen uit haar beleid en rijksbeleid, waaronder het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. De Verordening Ruimte 2014 is in maart 2014 vastgesteld.

De verordening stelt eisen ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Aan welke eisen moet de woningbouwontwikkeling in Maliskamp voldoen?

Artikel 3.1 van de Verordening, 'Bevordering ruimtelijke kwaliteit, vereist dat het plan op goed landschappelijk ingepast wordt, en dat toepassing is gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

Gezien hetgeen beschreven is onder paragraaf 3.3.1, voldoet dit plan aan de principes van zorgvuldig ruimtegebruik. Met dit plan wordt de ruimtelijke kwaliteit van het gebied bevorderd door het verouderde bedrijventerrein te transformeren naar een kwalitatief hoogwaardig woongebied. Het plan wordt daarbij zo goed mogelijk ingepast in de omgeving. Hierbij wordt ook verwezen naar Hoofdstuk 4. Er wordt voldaan aan de vereisten van artikel 3.1 van de Verordening.

In artikel 4 is het beleid ten aanzien van stedelijk gebied, stedelijke ontwikkeling en woningbouw nader uitgewerkt. Artikel 4.2 van de Verordening Ruimte 2014 stelt dat bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling uitsluitend binnen het bestaand stedelijk gebied liggen.

In de Verordening Ruimte 2014 wordt het bestaand stedelijk gebied nader afgebakend en gedefinieerd. In artikel 1.16 is de volgende definitie van bestaand stedelijk gebied opgenomen: “gebied dat het bestaande ruimtebeslag van een kern bevat ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies”. De afbakening van het bestaand stedelijk gebied en het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling zijn opgenomen in de bij de Verordening behorende kaartlagen. De uitsnede voor het plangebied is opgenomen in afbeelding 3.2. Het plangebied valt volledig onder 'Bestaand stedelijk gebied (Stedelijk concentratiegebied)', waarmee het plan aan dit vereiste van artikel 4.2 voldoet.

Afbeelding 3.2: Uitsnede kaart Verordening Ruimte

Conform artikel 4.3 van de Verordening dient bij de nieuwbouw van woningen verantwoord te worden op welke wijze het woningbouwplan regionaal is afgestemd. Uit de Nota Wonen 2012 blijkt dat er binnen de gemeente een toename van de woningbehoefte tot 2020 bestaat van 5.840 woningen. Het plan is dan ook onderdeel van de regionale woningbouwprogrammering. Door afstemming van alle betrokken gemeenten in de regio is een woningbouwprogramma opgesteld, waarin onderhavig plan is opgenomen. Met het plan is dus rekening gehouden met betrekking tot de woningbouwprogrammering in de regio. Daarmee wordt aan dit artikel voldaan.

De Verordening Ruimte 2014 kent daarnaast gebiedsaanduidingen of aandachtsvelden die doorwerking dienen te krijgen in bestemmingsplannen. Voor dit bestemmingsplan is dit alleen de beperking ten aanzien van veehouderijen. Aangezien het plan een woningbouwontwikkeling betreft in de bestaande kern wordt dit verder buiten beschouwing gelaten.

Gezien bovenstaande, past de ontwikkeling van woningbouw in dit inbreidingsgebied binnen de uitgangspunten van de Verordening Ruimte 2014.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Ruimtelijke StructuurVisie 's-Hertogenbosch

In juni 2003 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke StructuurVisie vastgesteld, met de ondertitel 'Stad tussen stromen'. Ze bestrijkt de periode tot 2010 en geeft een doorkijk naar 2020. De Ruimtelijke StructuurVisie geeft richting aan de ruimtelijke ambities van de stad. Het is een integratiekader voor sectoraal beleid en is een toetsingskader en leidraad voor ruimtelijke plannen van de gemeente, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

De ruimtelijke structuurvisie (RSV) hanteert de provinciale lagenbenadering bij verdere ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente 's-Hertogenbosch. Daarbij wordt gestreefd naar een compacte, contrastrijke en complete stad. Dit streven komt tot uiting in de volgende uitgangspunten:

• in- en uitbreidingen van stedelijke functies dienen zoveel mogelijk binnen het bestaand verstedelijkt gebied plaatsvinden, met het accent op compact bouwen;
• bestaande kwaliteiten en identiteiten worden gehanteerd als basis voor ruimtelijke ontwikkelingen;
• ontwikkelingen dienen bij te dragen aan een compleet 's-Hertogenbosch die voldoet aan uiteenlopende vragen, wensen en voorkeuren.

Op 28 januari 2014 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de structuurvisie uit 2003 vastgesteld. In deze geactualiseerde structuurvisie integreert gemeente het provinciaal beleid. De geactualiseerde structuurvisie bevat een integrale visievorming voor lange termijn, 10 jaar met een doorkijk naar 15 a 20 jaar.

De structuurvisie bestaat uit het Ruimtelijk Casco, een visie geformuleerd op het plangebied. Een ruimtelijke analyse van de stad en het gemeentelijk beleid vormen de input voor deze visie. De visie formuleert de ontwikkelingskoers, beschrijft een wensbeeld van de stad voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete projecten en plannen. Het is een toetsingskader, en tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkeling. Zo wordt bepaald waar strakke contouren ter bescherming van kwetsbare waarden liggen en kansen voor ontwikkeling. En worden locaties aangeduid waar deze ontwikkeling tegen randvoorwaarden mogelijk zijn en afweegbare gebieden voor uitbreidingen en intensiveringen aangewezen.

Het 'ruimtelijk motto' van compacte, complete en contrastrijke stad als het uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling voor de stad blijft gehanteerd, in de overtuiging dat dit de juiste basis biedt voor een duurzame ruimtelijk hoofdstructuur.

De volgende uitgangspunten zijn opgenomen voor woongebieden:

• aandacht voor de bestaande woningvoorraad wordt de komende jaren de belangrijkste opgave.
• aanvulling van de bestaande voorraad blijft echter noodzakelijk als gevolg van bevolkingsgroei, gezinsverdunning en veranderende behoeften.
• prioriteit ligt nu echter bij het hebben van haalbare woningbouwprojecten en het oppakken van initiatieven om de woningproductie weer op gang te brengen en de doorstroming te bevorderen.

De ontwikkeling van woningbouw in dit inbreidingsgebied past binnen de uitgangspunten van de ruimtelijke structuurvisie.

3.4.2 Nota Wonen

Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de Nota Wonen 2012 die is vastgesteld door de gemeenteraad op 11 september 2012. De ambitie voor het woonbeleid van 's-Hertogenbosch is het creëren van een evenwichtige woningmarkt met een gedifferentieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus zodat mensen naar tevredenheid in onze stad kunnen wonen en leven. Er wordt gestreefd naar een stad waar voldoende, betaalbare en passende woningen zijn en voldoende keuzemogelijkheden in gevarieerde en sterke buurten waarin mensen zich thuis kunnen voelen.

Deze ambitie is in de Nota Wonen 2012 uitgewerkt in 4 speerpunten van beleid: voldoende woningen, betaalbaar wonen, passend wonen, in sterke en vitale buurten.

De beleidsinzet van de gemeente voor woningbouw is dan als volgt:

• voorzien in de toekomstige woningbehoefte door te streven naar de realisatie van gemiddeld 700 (met een bandbreedte van 500 tot 800) nieuwe woningen per jaar in de periode tot 2030;
• voorzien in de behoefte aan voldoende betaalbaar wonen voor specifieke doelgroepen door minimaal 25% van de nieuwbouw in het sociale segment (huur en koop) te realiseren. Dit percentage kan per woningbouwlocatie verschillen, van maatwerk kan sprake zijn;
• het vergroten van de woningdifferentiatie en -variatie in buurten en wijken, waardoor enerzijds het soms eenzijdige woningaanbod in buurten wordt doorbroken en anderzijds de keuzemogelijkheden voor woonconsumenten worden vergroot;
• het innemen van een positieve en proactieve houding ten opzichte van (kansrijke) initiatieven, door (binnen wettelijke kaders) meer ruimte te bieden, meer flexibiliteit en maatwerk te leveren bij bouwplanontwikkeling;
• woonconsumenten meer mogelijkheden geven om hun woonwensen te realiseren door middel van onder andere (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

Door middel van woningbouw op de locatie van het voormalige Bedrijvenpark aan de Eikenburglaan kan de wijk Maliskamp zich verder als woongebied profileren met zijn eigen kwaliteiten, wat een meerwaarde oplevert ten opzichte van het al aanwezige woningbestand in de stad.

Bij de vaststelling van het woningbouwprogramma voor de locatie wordt naast bovenstaande beleidsinzet in de Nota Wonen ook rekening gehouden met de huidige woningvoorraad van de wijk Maliskamp. De mogelijkheden voor nieuwbouw in Maliskamp zijn beperkt, wat betekent dat zorgvuldig met vrijkomende locaties moet worden omgegaan. Hiervoor geldt dan het uitgangspunt: 'strategische nieuwbouw'. Nieuwbouw moet niet leiden tot meer van hetzelfde, maar juist tot een verbreding van het bestaande woningaanbod. De woningbouw moet een 'meerwaarde' bieden ten opzichte van het aanwezige woningaanbod; door middel van nieuwbouw dienen zo veel als mogelijk aanvullende marktsegmenten te worden gerealiseerd, waardoor er voldoende variatie en identiteit in het woningaanbod zullen komen.

De huidige woningvoorraad van Maliskamp bestaat uit 85% koopwoningen. De huidige bevolking van Maliskamp bestaat uit een relatief groot aantal ouderen: 35% van de bewoners is ouder dan 65 jaar ten opzichte van 13% in de totale stad.

Gezien de bevolkingssamenstelling van Maliskamp, waarbij sprake is van een duidelijke vergrijzing, dient in het woningbouwprogramma aan de Eikenburglaan onder andere ingezet te worden op de bouw van woningen voor ouderen. Doorstroming van ouderen in deze buurt genereert namelijk weer vrijkomend woningaanbod in Maliskamp.

Op deze woningbouwlocatie is ruimte voor maximaal 61 grondgebonden koopwoningen. Hiervan worden 20 rijwoningen (waarvan 11 sociale koop) en 10 seniorenwoningen gerealiseerd. Daarnaast worden maximaal 31 woningen gebouwd in de typologieën vrijstaand -en twee-onder-een-kapwoningen. Bij de ontwikkeling van deze woningen komt de nadruk te liggen op een vraaggerichte en gefaseerde aanpak. Het kunnen dus ook minder dan 31 woningen worden. Uit de Nota Wonen 2012 komt namelijk duidelijk naar voren dat er sprake is van een nieuwe realiteit in de woningmarkt, waarbij de daadwerkelijke bouw van woningen afhankelijk is van de marktomstandigheden en de afzetbaarheid van woningen. Juist het meebewegen met de dynamiek van de woningmarkt biedt dan perspectief voor woningbouw. Ruimte bieden aan initiatieven waar het mogelijk is, gebaseerd op zorgvuldigheid en maatwerk.

3.4.3 Nota Parkeernormen

Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de Nota Parkeernormen, dat is vastgesteld d.d. 9 december 2003. De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw.

De in de nota opgenomen normen zijn afhankelijk van het type woning en het soort gebied waarin de woning wordt gebouwd.

Tabel 3.1: Parkeernormen voor woningen

De parkeernormen zijn inclusief parkeerruimte voor bezoekers. Uit onderzoek van het CROW blijkt dat de maximale parkeerbehoefte voor bezoekers uit 0,3 parkeerplaats per woning bestaat. Daarom moet altijd minimaal 0,3 parkeerplaats per woning in de openbare ruimte of in een openbaar toegankelijk gebied worden gerealiseerd (dit geldt niet voor het centrumgebied).

Afbeelding 3.3: Overzichtskaart indeling woongebieden

3.4.4 Welstandsnota

Op 17 mei 2011 heeft de gemeenteraad de 'Actualisering Welstandsnota 2011' vastgesteld. In de Welstandsnota zijn per bebouwingstype architectonische en bouwtechnische welstandscriteria opgenomen. Voor het projectgebied is geen beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het plangebied ligt in het welstandsgebied 'Rosmalen Zuid' met gebiedstype 'B2: Bedrijfsbebouwing'. Dit bebouwingstype vervalt met dit bestemmingsplan. Door de raad worden bij de vaststelling van het bestemmingsplan de algemene welstandscriteria van toepassing verklaard voor dit gebied.

3.4.5 Bomenbeleidsplan

Het Bomenbeleidsplan 's-Hertogenbosch is door de raad vastgesteld op 26 januari 2010 en van kracht per 1 september 2010. In het Bomenbeleidsplan worden de belangrijkste bomen van de stad ingedeeld in drie categorieën: monumentale bomen, structuurbomen en sfeerbomen.

In het plangebied zelf zijn geen bomen aanwezig. Aan de Eikenburglaan, die aan de oostzijde van het gebied loopt, zijn wel meerdere bomen aanwezig. Dit betreffen geen monumentale of structuurbomen. Het stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan voor de openbare ruimte houden zoveel als mogelijk rekening met de bestaande bomen aan de Eikenburglaan. Paragraaf 4.8 gaat hier nader op in.

3.4.6 Archeologiebeleid

De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is op 15 juni 2010 vastgesteld. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen. Wel zal bij m.e.r. plichtige projecten en projecten die onder de Tracéwet vallen nader onderzoek worden verlangd.

Een uitwerking van het archeologiebeleid voor het bestemmingsplan is opgenomen in paragraaf 5.8.

3.4.7 Nota Spelen

De Nota Spelen (vastgesteld op 24 januari 2004) biedt het beleidskader voor buitenspelen in de gemeente 's-Hertogenbosch op de daarvoor formeel bestemde plekken in de openbare ruimte. Per wijk is/wordt hiervoor een wijkspeelplan opgesteld, dat inzicht geeft in de verschillende speelplekken die in een wijk voor de verschillende leeftijdsgroepen gerealiseerd moeten worden. Daarbij wordt onder andere rekening gehouden met bevolkingssamenstelling naar leeftijd en met de reeds aanwezige speelplekken in de wijk. Voor het plangebied en omgeving is het wijkspeelplan West van toepassing.

Voor wat betreft de speelplekken wordt onderscheid gemaakt in verschillende leeftijdscategorieën, aangezien elke categorie haar eigen behoeften en beperkingen heeft. Er wordt rekening gehouden met jonge kinderen van 0-6 jaar (spelen tot 100 meter van de eigen woning), met schoolkinderen van 6-12 jaar (spelen tot 400 meter van de eigen woning), en jongeren van 12-18 jaar (spelen tot circa 1.000 meter van de eigen woning). Een speelplek voor alle leeftijden ten slotte heet een Wijkspeelplaats. Deze gaat uit van een onderlinge actieradius van 1.000 meter.

Direct grenzend aan het plangebied is een speelbos aanwezig aan de Lijsterbeslaan. Daarnaast is er bij de school aan de Sint Jozefstraat nog een 'Cruijffcourt' aanwezig. Omdat er voldoende speelgelegenheid aanwezig is in de omgeving wordt er in het plan geen aparte speelvoorziening aangelegd. In het centraal gelegen groenpark in het plan is tevens ruimte om te spelen.

3.4.8 Waterplan

Het doel van het Waterplan "Waterstad 's-Hertogenbosch" (14 juli 2009) is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in en om 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. Dit gemeenschappelijke beleid moet leiden tot een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem in de Groene Delta. De bijdrage aan energiebesparing vanuit het watersysteem zijn verkend met het oog op de doelstelling om in 2050 als stad klimaatneutraal te zijn. Ambities zijn hierbij verwoord naar beleid op hoofdlijnen. In het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGrp) is het beleid ten aanzien van afvalwater, regenwater en grondwater verder uitgewerkt.

Het waterplan bevat een uitvoeringsprogramma met concrete projecten. Dit uitvoeringsprogramma is aan de hand van de volgende tien speerpunten samengesteld:

• per deelgebied een visie op het watersysteem (waterstructuurplan);
• gebruik beleidsruimte nieuwe wetgeving en geef helderheid in taken partijen (NBW);
• klimaatsadaptieve stadsontwikkeling;
• water maakt 's-Hertogenbosch mooi;
• visie op de ondergrond;
• actieve participatie in regionale ontwikkelingen;
• benutten van kansen in het watersysteem voor de energieneutrale stad;
• uitvoeren van maatregelen uit het Stroomgebiedbeheerplan;
• uitvoeren overige maatregelen uit de waterprogramma's van het gebiedsproces;
• werken aan water in West (de schop in de grond).

In hoofdstuk 6 'Waterparagraaf' worden de belangrijkste beleidsuitgangspunten voor het plangebied genoemd. Hier wordt ingegaan op de wijze waarop met water wordt omgegaan op deze ontwikkelingslocatie.

3.4.9 Nota Grondbeleid

In de Nota Grondbeleid 2005 (februari 2005) stelt de gemeenteraad primair de kaders vast voor het door het college te voeren grondbeleid. Grondbeleid wordt door de gemeente 's-Hertogenbosch gezien als het beleid dat, ten behoeve van de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, streeft naar het creëren van ruimte voor wonen, werken, winkelen en recreëren in zowel uitleggebieden als bestaand stedelijk gebied, door het oppakken of ondersteunen van concrete ontwikkelinitiatieven.

In de Nota Grondbeleid zijn vastgelegd: de kaders voor actief en passief grondbeleid, het prijsbeleid, de financiële grondslagen, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie.

De keuze van de vorm van grondbeleid (actief, passief, PPS of bouwclaimmodel) wordt in het hoofdstuk 'Economische uitvoerbaarheid' vastgelegd. In dat hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Beschrijving plangebied

Het plangebied ligt aan de noordoostzijde van Maliskamp. Het plangebied omvat het voormalig Businesspark en een bestaand kantoor aan de noordzijde (Graafsebaan 109). De overige percelen die grenzen aan de Graafsebaan, vallen niet binnen het plangebied.

Het plangebied wordt aan de zuid, oost -en westzijde geheel omsloten door woningbouw, en aan de noordzijde zowel door woningen, als door een kantoor en een autobedrijf. De bestaande woningen aan de west- en zuidzijde (aan de Sint Jozefstraat en Lijsterbeslaan) bestaan voornamelijk uit twee-onder-een-kapwoningen. Deze woningen grenzen met de achterzijde aan het plangebied. Deze woningen grenzen met de achterzijde aan het plangebied. Aan de noordzijde bevinden zich vrijstaande woningen die grenzen aan de Graafsebaan. Ook deze woningen grenzen met de achterzijde van het perceel aan het gebied dat wordt herontwikkeld. Aan de oostzijde ligt de Eikenburglaan, waar de bestaande woningen met de voorzijde aan zijn gepositioneerd. Het plangebied wordt aan deze zijde met twee inritten ontsloten.

De bedrijvigheid vinden we in deze tijd door haar aard en uitstraling minder passend binnen de woonomgeving. Daarom is het voornemen om het terrein om te vormen naar woningbouw. De bedrijfsbebouwing was, vergeleken met de rest van de bebouwing, vrij grootschalig. Door deze ontwikkeling wordt de bebouwingsstructuur en functie meer afgestemd op het dorpse karakter van de omgeving.

Afbeelding 4.1: Voormalige situatie Businesspark (inmiddels gesloopt)

4.2 Stedenbouwkundige opzet

Gezien de schaal van de omgeving en de schaal van de totale buurt Maliskamp wordt nadrukkelijk uitgegaan van een laagbouwmilieu met grondgebonden woningen. Hierdoor ontstaat een nieuw woonmilieu dat aansluiting vindt bij het kleinschalige karakter van Maliskamp. Er is ervoor gekozen om de nieuwe woningen met de voorzijde aan de nieuwe interne ontsluitingsstructuur te oriënteren. Het plan grenst hierdoor met de achterzijden van de nieuwe woningen aan de achterzijden van bestaande (woon)percelen.

Bij de Eikenburglaan aan de oostzijde grenzen de nieuwe woningen met hun voorzijde aan deze weg, conform de bestaande stedenbouwkundige structuur. De bestaande woningen aan de Eikenburglaan zijn namelijk ook met de voorzijde gericht op de weg.

Aan de Eikenburglaan komen twee aansluitingen om de nieuwe woningen te ontsluiten. De posities van deze ontsluitingen komt nagenoeg overeen met de huidige ontsluitingen van het voormalige Businesspark maar zijn wat betreft de locatie geoptimaliseerd. De noordelijke 'inprikker' wordt tegenover de Berkenlaan gelegd, terwijl de zuidelijke ontsluiting zodanig wordt gepositioneerd dat deze niet direct tegenover de bestaande woning van de Eikenburglaan komt.

Deze ontsluitingen worden aan elkaar verbonden, waardoor een lus ontstaat die de ontsluiting van het plangebied vormt. Dit zorgt voor een heldere planopzet en ontsluiting waarbij alle woningen zijn georiënteerd op de openbare ruimte en straatzijde. Aan de binnenzijde van de lus wordt een groenstructuur met lagere bebouwing gevormd (de seniorenwoningen), waardoor het kleinschalige, dorpse karakter wordt versterkt.

Afbeelding 4.2: Stedenbouwkundige opzet

4.3 Woningbouwprogramma

In totaal zullen er maximaal 61 woningen worden gerealiseerd (mogelijk minder). In overleg met de initiatiefnemer zijn wij tot een plan gekomen met een voldoende gedifferentieerd aanbod. Hiermee wordt voorkomen dat er alleen maar vrijstaande en tweekappers in het (middel)dure segment gerealiseerd worden.

Het voorlopige plan is met de volgende bandbreedtes opgebouwd:

• 11 rijwoningen (sociale koop, als één bouwblok, maximaal € 185.000)
• 9 rijwoningen
• 10 seniorenwoningen
• 31 woningen in een combinatie van vrijstaande woningen en twee-onder-een kapwoningen.

Gelet op het volume van de woningen in de sociale sector zullen de 11 woningen in de socialekoop worden aangeboden. Dit volume is namelijk, vanuit beheersoogpunt, te klein voor een woningbouwcorporatie.
Naast dit basis woningaanbod zal voor alle woningen (met uitzondering van de 11 woningen sociale sector) de consument kunnen kiezen hoe groot de woning gaat worden. Zo kan er bij de rijwoningen gekozen worden uit een beukmaat van 4,8 meter t/m 6 meter. Voor de tweekapper geldt de keuze van 5,7 meter naar 6,3 meter en bij de vrijstaande woningen bestaat de keuze uit small-medium-large bij een gelijkblijvend kavel. Voornoemde woningen hebben een flexibele indeling waardoor onder andere ook levensloopbestendige plattegronden kunnen ontstaan.
De seniorenwoningen zullen optioneel onder andere een 2e slaapkamer op begane grond kunnen kiezen. Tevens zal voor alle woningen een energiepakket worden aangeboden onder andere bestaande uit zonnepanelen op het dak.

Afbeelding 4.3: Concept stedenbouwkundig plan

Met bovenstaand aanbod zal worden voldaan aan de gestelde differentiatie-eisen voor de woningtypologie.

4.4 Woningen

Het stedenbouwkundig plan gaat uit van maximaal 61 woningen. In onderhavig bestemmingsplan wordt flexibiliteit in woningtypen geboden. De flexibiliteit die wordt geboden zit in de vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. Deze zijn qua typologie uitwisselbaar. Wel is vastgelegd dat alle woningen grondgebonden moeten zijn en is het maximum aantal woningen vastgelegd. Aan de noordzijde van het plangebied worden rijwoningen gesitueerd.

Gezien de schaal van de omgeving en de schaal van de totale buurt Maliskamp wordt nadrukkelijk uitgegaan van een laagbouwmilieu met grondgebonden woningen. Dit houdt in dat de nieuw te bouwen woningen voornamelijk zullen bestaan uit twee lagen met een kap. De seniorenwoningen op het binnengebied krijgen een lagere bouwhoogte. De woningen liggen aan openbare straten en oriënteren zich op de groen ingerichte straten.

4.5 Verkeer

Het plan is qua infrastructuur opgebouwd uit twee aansluitingen aan de Eikenburglaan. Deze aansluitingen zijn aan elkaar verbonden waardoor een lus ontstaat. Om alle woningen goed te ontsluiten en de lus goed te laten functioneren is er halverwege een verbinding gemaakt. Het gehele profiel wordt gematerialiseerd in een uniform materiaal, waardoor er geen trottoirs zijn gedefinieerd. Overal op de verharding kan gefietst en gewandeld worden. Er zijn geen aparte zones voor aangeduid. De verharding heeft een breedte van 5,5 meter.

In het plangebied mag in beide richtingen worden gereden. In het plangebied geldt een snelheid van 30 km/uur.

4.6 Parkeren

Parkeren vindt op twee manieren plaats: parkeren op het eigen terrein (kavel) en parkeren op het openbaar terrein. De grootste behoefte aan openbare parkeerplaatsen is in de nabijheid van de rijwoningen. Dit komt omdat deze geen parkeerplaatsen op eigen terrein hebben. Vandaar dat de meeste openbare parkeerplaatsen aan de noordzijde van het plangebied zijn gesitueerd. Er worden twee parkeerkoffers aangelegd die naast of tussen de rijwoningen liggen. Hierdoor grenzen ze niet direct aan het binnengebied, waardoor het groene karakter wordt versterkt. Verder worden er ter plaatse van de noordelijke ontsluiting haaksparkeervakken aangelegd. Deze parkeerplaatsen liggen tegenover de rijwoningen.

De parkeernorm die geldt voor deze ontwikkeling is de parkeernormen voor woningen in "rest bestaande stad". Hiervoor gelden voor een eengezinswoning (vanaf circa 80 m²) de volgende normen:

• sociale sector 1,4
• middeldure sector 1,6
• dure sector 1,7

De parkeernormen zijn inclusief parkeerruimte voor bezoekers. De maximale parkeerbehoefte voor bezoekers bestaat uit 0,3 parkeerplaats per woning. Daarom moet altijd minimaal 0,3 parkeerplaats per woning in de openbare ruimte of in een openbaar toegankelijk gebied worden gerealiseerd.

In de planregels is opgenomen dat bij de omgevingsvergunning voor de woningen moet worden voorzien in voldoende parkeervoorzieningen overeenkomstig de Nota Parkeernormen (2003). Het stedenbouwkundig plan kent de volgende verdeling:

• 11 sociale sector 1,4 pp

• 19 middeldure sector 1,6 pp
• 31 dure sector 1,7 pp

In totaal zijn hiervoor 99 parkeerplaatsen benodigd, waarvan 19 voor bezoekers (bij 61 woningen). Een deel van de woningen krijgt een parkeerplaats op eigen terrein. Het gaat hierbij om de vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. Hiervan krijgen de seniorenwoningen één parkeerplaats op eigen terrein.

Bij de overige vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen zijn twee parkeerplekken opgenomen voor een garage. De Nota Parkeernormen telt deze parkeeroplossing, een garage met lange/brede oprit (voor twee auto's) waarbij theoretisch drie parkeerplaatsen mogelijk zijn, als 1,5 parkeerplaats mee bij de berekening van het aantal parkeerplaatsen. Het gaat om maximaal 31 percelen, en derhalve 47 parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarnaast zijn 10 seniorenwoningen voorzien met elk tien parkeerplaatsen op eigen terrein.

Als deze parkeerplaatsen (57) op eigen terrein van het totaal van 99 parkeerplaatsen worden afgetrokken, zijn er nog 42 parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig. In het verkavelingsplan zijn 49 parkeerplaatsen in de openbare ruimte ingetekend. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de parkeernormen. Bovendien bestaat daarnaast de mogelijkheid tot langsparkeren op de rijbaan.

Afbeelding 4.4: Parkeren in relatie binnengebied

4.7 Openbare ruimte

Maliskamp wordt gekenmerkt door een openbare ruimte waarbij het groen goed zichtbaar is. Het merendeel van de straten bestaat uit een rijbaan met aan beide zijden een groenstrook. In veel straten is geen aparte strook voor voetgangers en fietsers gedefinieerd. Hierdoor ontstaat een groen en informeel karakter.

Ditzelfde beeld wordt doorgezet in de openbare ruimte van het plangebied. Het plangebied is in feite in twee gebieden te verdelen. De buitenzijde, waar de woningen met de achterzijde grenzen aan de bestaande omgeving en de binnenzijde, het gebied wat in het midden van de lus ligt.

De rijbaan krijgt aan beide zijden een groenstrook. De groenstrook aan de buitenzijde krijgt een breedte van twee meter, deze grenst voornamelijk aan voortuinen, waardoor een goede overgang tussen openbaar en privé ontstaat. In deze strook komt ook de verlichting te staan. Aan de binnenzijde van de rijbaan komt een groenstrook van circa 5 meter waarbinnen bomen worden geplant. Door dit a-symetrisch profiel ontstaat een binnengebied wat in het groen ligt. Om dit effect te versterken komt er aan de oostzijde van het binnengebied een groenstrook met een breedte van circa 10 meter. Ook is het aantal parkeerplaatsen dat grenst aan dit gebied beperkt.

Het profiel van de bestaande Eikenburglaan blijft gehandhaafd.

4.8 Bomen

In het plangebied zelf staan geen bomen. Aan de Eikenburglaan, die aan de oostzijde van het gebied loopt, staan wel bomen. Deze bomen staan niet in de openbare ruimte, maar vormen wel een wezenlijk onderdeel van de groene uitstraling die de Eikenburglaan heeft. Uitgangspunt bij de planontwikkeling is dan ook om deze bomen zoveel mogelijk te behouden. In de toekomstige situatie zal de grond waar deze bomen staan in eigendom komen van de gemeente en zodoende onderdeel uitmaken van de openbare ruimte.

Om de impact van de ontwikkelingen op de bestaande bomen aan de Eikenburglaan in beeld te krijgen is een bomeninventarisatie -en analyse uitgevoerd. Op basis hiervan is het plan geoptimaliseerd, om zo zoveel mogelijk bomen in stand te houden. Dit heeft geleid tot het rapport Bomen Effect Analyse Eikenburglaan Verandapark Maliskamp (zie bijlage 1).

Uit het rapport blijkt dat een vijftal bomen moet worden geveld in verband met het plan. Alle te behouden bomen met voldoende kwaliteit (vanuit boomtechnisch oogpunt, vijf stuks) kunnen echter in stand blijven. Daarnaast wordt ernaar gestreefd de zeven overige bomen te behouden. Bij de nadere uitwerking moet blijken of dat bij alle bomen haalbaar is (bij enkelen is dat onzeker); zo nodig en mogelijk worden daartoe maatregelen getroffen.

Alle bomen die uiteindelijk gekapt moeten worden, worden volledig herplant. Bij de herplant wordt rekening gehouden met een boomsoort die passend is in de omgeving en grondslag. Op deze wijze blijft de uitstraling van de Eikenburglaan, van een laan met bomen, behouden.

Afbeelding 4.5: Bestaande groenstrook met bomen Eikenburglaan

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten

5.1 Algemeen

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende of hinderlijke situaties moeten voorkomen worden.

5.2 Bedrijven & milieuzonering

Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde wijze (door afstand of bouwkundige maatregelen) gesitueerd worden. Enerzijds dient milieuzonering om hinder als gevolg van bedrijven te voorkomen en anderzijds dient het om bedrijven hun activiteiten te kunnen laten uitvoeren binnen de gangbare (hinder)normen. Om dit zorgvuldig af te wegen en te verantwoorden is de VNG-Handreiking “Bedrijven en milieuzonering” gehanteerd. Met onderhavig plan wordt binnen het plangebied de huidige bestemming van 'gemengde doeleinden' gewijzigd in de bestemming 'wonen'. Deze bestemmingswijziging komt de huidige omliggende woonomgeving ten goede.

Op een afstand van circa 50 meter ten westen van het plangebied bevindt zich een bestemming bedoeld voor maatschappelijke dienstverlening. Hier bevindt zich basisschool 'De Masten' met een schoolplein, de Bernadettekerk met bijbehorende begraafplaats, alsook sociaal cultureel centrum 'Ons Trefpunt'. Dergelijke maatschappelijke voorzieningen hebben een indicatieve hinderafstand van 30 meter. Hieraan wordt voldaan.

Ten noorden van het plangebied bevinden zich twee adressen (Graafsebaan 109 en 111) met bestemmingen voor gemengde doeleinden. Toe te laten bedrijvigheid hier zijn bedrijven in de categorie “kantoren” en “gemengd”. Dit type bedrijvigheid is zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving dat ze passen dichtbij of zelfs aangrenzend aan woningen (wat hier overigens niet het geval is).

Verder bevindt zich aan de Eikenburglaan 1 een bedrijf voor de reparatie en verkoop van auto's. Voor dit type bedrijf is geluid het relevante milieuaspect. Aangezien dit gebied gemengd is en direct langs een hoofdinfrastructuur (A59) ligt en daardoor een wat verhoogde geluidsbelasting kent, geldt een richtafstand van 10 meter van het autobedrijf tot de nieuwe woningen. Hieraan wordt voldaan.

Hinder bij het geplande woongebied als gevolg van de aanwezige lichte bedrijvigheid c.q. maatschappelijke functies wordt niet verwacht. De geplande woonfuncties worden passend geacht in dit gemengde gebied.

5.3 Geluid

Bij een ruimtelijk plan dient rekening te worden gehouden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag in vooral de Wet geluidhinder en Wet milieubeheer. Daarnaast vindt de beoordeling zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op grond van een goed woon- en leefklimaat.

Onderhavig bestemmingsplan maakt grondgebonden woningen mogelijk in verschillende uitvoeringen. Aangezien de woonfuncties binnen de invloedssfeer van de rijksweg A59 liggen, is ten behoeve van dit bestemmingsplan akoestisch onderzoek naar het wegverkeerslawaai uitgevoerd. Woningen worden door de Wet geluidhinder (hierna Wgh) als geluidgevoelige functies aangemerkt en moeten voldoen aan de normen die zijn gesteld in de Wgh. Voor akoestisch onderzoek dient de geluidsbelasting te worden berekend met een tijdshorizon van minimaal tien jaar. Derhalve is gerekend met de (verkeers)gegevens voor het jaar 2025.

Deze paragraaf gaat achtereenvolgens in op het wettelijk kader en op de resultaten en conclusies (en dus nodige maatregelen) van het uitgevoerde akoestisch onderzoek. Voor meer uitgebreide informatie wordt verwezen naar het onderzoek van DPA Cauberg-Huygen (“Definitief Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Eikenburg te Maliskamp”, 30 mei 2016, referentie 20151522-04, zie bijlage 2).

5.3.1 Wettelijk kader

Langs alle wegen bevinden zich conform de Wgh geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km / uur-gebieden. Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting op de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) aan wettelijke normen te voldoen. De breedte van een geluids-onderzoekszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (binnen- of buitenstedelijk). De beoogde ontwikkeling ligt binnen de zone van 400 meter van de rijksweg A59 in buitenstedelijk gebied. Voor de geluidsbelasting op de gevels van nieuwe geluidsgevoelige functies binnen de wettelijke geluidszone van een rijksweg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Deze voorkeursgrenswaarde mag in principe niet worden overschreden. Indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat deze voorkeursgrenswaarde wel wordt overschreden, zijn maatregelen noodzakelijk in verband met het verminderen van de geluidsbelasting op de gevel. Voor zulke maatregelen wordt onderstaande volgorde aangehouden:

• Bronmaatregelen (bijvoorbeeld aanpassing intensiteiten of soort wegdekverharding)
• Overdrachtsmaatregelen (bijvoorbeeld geluidsafscherming)
• Maatregelen bij de ontvanger (bijvoorbeeld aanbrengen extra geluidsisolatie gevel)

Zijn deze maatregelen niet mogelijk, niet gewenst of niet doeltreffend, dan kan de gemeente onder bepaalde voorwaarden een hogere waarde vaststellen. Voorwaarden die worden gesteld aan een te verlenen hogere waarde zijn ten gunste van de geluidsituatie en dus het woon- en leefklimaat bij woningen. Hiervoor heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een 'hogere waardebeleid' vastgesteld. De voorwaarden waaronder een eventuele hogere waarde wordt verleend zijn afhankelijk van de hoogte van de geluidsbelasting en het type gebied waarin het plan zich bevindt. Per gebiedstype geldt een ambitie voor wat betreft de geluidsbelastingen. Zo wordt bijvoorbeeld in een (normaliter rustig) buitengebied een lager geluidsniveau nagestreefd dan in een druk gebied langs snelwegen met reeds verhoogde geluidsbelastingen. Een hogere waarde mag in deze situatie (nabij Rijksweg) de maximale geluidswaarde van 53 dB niet overschrijden. Voorwaarden voor een vast te stellen hogere waarde zijn bijvoorbeeld een aanwezige geluidsluwe (rustige) zijde, en een geluidsniveau in de buitenruimte (zoals achtertuin) dat voldoet aan de ambitie voor het betreffende gebied.

Naast het toetsingskader en wettelijke eisen ingevolge de Wgh dienen er altijd zodanige gevelmaatregelen te worden genomen dat wordt voldaan aan de maximale binnenwaarde van 33 dB op grond van het Bouwbesluit. Met de aanvraag om omgevingsvergunning zal moeten worden aangetoond dat deze binnenwaarde kan worden voldaan.

5.3.2 Optimalisatie

Uit de geluidsberekeningen is gebleken dat de noordkant van het plangebied, ondanks de bestaande geluidsschermen bij de A59, belast is met wegverkeerslawaai van deze weg dat boven de maximaal toelaatbare waarde van 53 dB uitkomt. Bronmaatregelen ten aanzien van de rijksweg A59 zijn niet mogelijk, danwel niet doelmatig. Ook het verhogen van de bestaande geluidschermen langs de rijksweg A59 is niet doelmatig omdat dit een onevenredig grote investering met zich meebrengt. Dit is nader onderzocht en beschouwd in het bij dit plan gevoegde akoestisch onderzoek. Aangezien dergelijke maatregelen aan de bron en overdracht niet haalbaar en/of redelijk te noemen zijn, is al in een vroeg stadium bekeken om met een slimme opzet van het plan de geluidsituatie voor het plangebied te optimaliseren.

In de uiteindelijke opzet zorgen de twee meest noordelijk aaneengesloten woonblokken van 3 bouwlagen voor een effectieve afscherming van het daarachter liggende deel in het plangebied. Een afschermende massieve tuinmuur (geluidscherm) van deels 3 en deels 2 meter hoog, zorgt ervoor dat de geluidsbelasting op gevels van de begane grond van deze woningen niet hoger is dan de maximale ontheffingswaarde van 53 dB. Een aantal gevels van deze woningen worden wel belast met meer dan 53 dB (ten gunste van andere woningen in het gebied, zie paragraaf 5.3.3). Deze geveldelen zullen 'doof' (moeten) worden uitgevoerd danwel worden voorzien van afschermende voorzieningen aan de te openen delen. Een verdere geluidsreductie tot 53 dB is redelijkerwijs niet haalbaar of de maatregelen zijn hier stedenbouwkundig gezien ongewenst. Een dove gevel is een gevel zonder te openen delen. Een dergelijke gevel valt buiten een toets aan de Wgh.

Na optimalisatie in de opzet van het plan in relatie tot geluid, maakt het bestemmingplan maximaal 61 woningen mogelijk. Voor de opzet van het plan, maar ook voor de beschouwing van het aspect geluid is onderscheid gemaakt in 9 woonblokken.

Afbeelding 5.1: Opzet woonblokken plan Maliskamp

5.3.3 Resultaten en maatregelen

Uit de berekeningen met de geoptimaliseerde planopzet blijkt dat de onderste bouwlaag (begane grond) van de woonblokken 1 en 2 niet boven de maximaal te ontheffen geluidswaarde van 53 dB uitkomt. Wel wordt hier de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden zodat hier (onder voorwaarden) een hogere grenswaarde voor zal worden verleend.

De noordzijde van de zolderlaag (3e bouwlaag) van alle 20 woningen in blok 1 en 2, als ook de oostzijde van één woning in blok 1, wordt belast met meer dan 53 dB, terwijl voor 5 van de 20 woningen ook een gevel op de 2e bouwlaag met meer dan 53 dB wordt belast. De geveldelen op de 3e bouwlaag worden 'doof' uitgevoerd. Een dove gevel betreft een gevel zonder te openen delen (ramen en deuren). Dove gevels worden niet getoetst aan de wet geluidhinder. Aan de zuidzijde van de zolderlaag (belast met <53 dB) zullen wel lichtopeningen (dakramen) worden aangebracht.

De 5 woningen waarbij ook een gevel van de 2e bouwlaag met meer dan 53 dB is belast, krijgen geen dove gevel, maar een afschermende voorziening op korte afstand van de gevel ter plaatse van de te openen delen. Omdat in het woningontwerp aan deze geluidsbelaste gevels verblijfsruimten zijn gesitueerd, is de wens om deze ruimten vanwege een gezond binnenklimaat te willen ventileren via te openen delen in plaats van dove gevels te realiseren. Hiertoe zullen op korte afstand voor de gevel afschermende voorzieningen (mogelijk een zogenaamd SilentAir-systeem) worden toegepast die een minimale reductie halen van 5 dB. Met deze voorziening neemt de geluidbelasting op de betreffende geveldelen af tot de maximaal te ontheffen waarde en zijn in deze gevels te openen delen te realiseren. Gezien het nut en de noodzaak van ventilatie van de verblijfsruimte achter de belaste gevels in combinatie met de te behalen reductie, wordt dit acceptabel geacht. Voor de 2e bouwlaag van deze 5 woningen worden dan ook hogere waarden verleend. De hogere waarden worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde van deze afschermende voorziening.

Buiten de woonblokken 1 en 2 wordt van één andere woning (in blok 6) de noordzijde van de zolderlaag belast met meer dan 53 dB, zodat ook deze doof uitgevoerd dient te worden. Voor alle andere woningen in het plangebied, blokken 3 tot en met 9, worden op geveldelen van de woningen wel de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden, maar niet de maximaal te ontheffen waarde van 53 dB. Daar waar de gevel is belast met meer dan 48 dB zal een hogere grenswaarde worden verleend. Aan het verlenen van een hogere grenswaarde worden voorwaarden verbonden. Deze voorwaarden zijn afhankelijk van de hoogte van de gevelbelasting, alsook de ambitie die de gemeente in dit gebied nastreeft. Onderhavig plangebied is te typeren als 'groen stedelijk'. In dit gebiedstype wordt gestreefd naar een geluidsklasse van 'redelijk rustig' (als gevolg wegverkeer: 43 – 48 dB) met 'onrustig' (48 - 53 dB) als bovengrens.

Zoals gezegd worden aan de te verlenen hogere waarden eisen gesteld ten gunste van het woon- en verblijfsklimaat. Zo dient in dit geval iedere woning ten minste een geluidsluwe gevel te hebben (< 48 dB cumulatief). Tevens wordt ernaar gestreefd om voor de buitenruimte (achtertuin) te voldoen aan de ambitiewaarde tussen 43 en 48 dB als gevolg van het wegverkeerslawaai.

In het plangebied zijn er slechts 3 woningen die geen geluidsluwe gevel over de volledige zijde hebben. Aangezien het hier gaat om enkel de bovenverdiepingen van slechts 3 woningen, en andere bouwlagen wel luw zijn, wordt dit acceptabel geacht.

Voor wat betreft de buitenruimtes is in het akoestisch onderzoek de geluidsbelasting op maaiveldniveau in beeld gebracht. Bij ruim 40 woningen wordt voldaan aan de gestelde ambitiewaarde. Het geluidsniveau is daar maximaal 48 dB. Bij de overige 20 woningen in de blokken 1 en 2 wordt niet volledig voldaan aan de ambitiewaarde (maximaal 48 dB). De berekende geluidsbelasting in de tuinen van deze woningen hier varieert tussen 48 en 53 dB en overschrijdt daarmee niet de door de gemeente gestelde bovengrens voor dit gebiedstype; derhalve wordt dit, ook gelet op de wel aanwezige geluidsluwe gevels aan de voorzijde, acceptabel geacht.

5.3.4 Conclusie

Concluderend kan worden gesteld dat het woon- en leefklimaat na het treffen van de beschreven voorzieningen (maatregelen zowel aan de woningen als afschermende voorzieningen bij de woningen) acceptabel te noemen is. Geluid vormt hiermee geen belemmering voor onderhavig plan.

5.4 Externe Veiligheid

5.4.1 Inleiding

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag, de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn onder andere woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels en grote restaurants.

5.4.2 Risiconormering

In het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico:

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang (10 personen of meer). Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag.

5.4.3 Beleidsvisie externe veiligheid gemeente 's-Hertogenbosch

De gemeente 's-Hertogenbosch beschikt over een beleidsvisie externe veiligheid (Uitvoeringskader externe veiligheid gemeente 's-Hertogenbosch, deel A t/m C). Hierin zijn aanvullende kaders gegeven voor de integrale aanpak van externe veiligheid.

Toetsing beleidsvisie

De beoogde ontwikkeling voorziet in woningbouw. De bewoners worden als normaal zelfredzaam beschouwd. Woningen, niet zijnde bedrijfswoningen of verspreid liggende woningen, worden beschouwd als kwetsbaar object (naar analogie van het Bevi). Hiervoor zijn in het Uitvoeringskader EV, deel C de volgende eisen geformuleerd:

1. Rode gebieden – kwetsbare objecten niet toegestaan

• Binnen 30 meter van het spoor en de wegen.
• Binnen het invloedsgebied van LPG-tankstations met een hoog groepsrisico

2. Oranje gebieden – kwetsbare objecten wel/niet toegestaan, maatwerk benodigd

• Binnen de 30 - 325 meter van het spoor waarbij sprake is van een hoog groepsrisico en goede beheersbaarheid of laag groepsrisico en slechte beheersbaarheid.
• Binnen de 30 - 325 meter van het spoor waarbij sprake is van een hoog groepsrisico en slechte beheersbaarheid.
• Op de bedrijventerreinen de Rietvelden en de Brand.
• Binnen het invloedsgebied van LPG-tankstations met een laag groepsrisico.

3. Groene gebieden – kwetsbare objecten wel toegestaan

• Binnen de 30 - 325 meter van de wegen.
• Buiten de 325 meter van het spoor en de wegen.
• Op de overige bedrijventerreinen.
• Binnen het invloedsgebied van waterwegen.
• Binnen het invloedsgebied van buisleidingen.

De beoogde ontwikkeling vindt plaats in een groen gebied (binnen 30 – 325 meter van de weg). Kwetsbare objecten zijn hierin toegestaan.

5.4.4 Beschouwing risicobronnen

Inrichtingen

Er zijn geen relevante risicovolle inrichtingen aanwezig, die van invloed zijn op het plangebied. Wel bevindt zich ten noordoosten een propaantank, waarvan op grond van het Activiteitenbesluit veiligheidsafstanden gelden. Deze zijn echter beperkt en blijven binnen de perceelsgrenzen van de betrokken inrichting. De inrichting vormt daarmee geen belemmering.

Transportroutes

Er zijn geen relevante spoor- en vaarwegen aanwezig, die van invloed zijn op het plangebied.

Buisleidingen

Ten westen van het plangebied is een hoge druk aardgasleiding gelegen (rood gestippelde lijn in bovenstaand kaartje). Uit het Uitvoeringskader EV, deel A Huidige situatie van de gemeente 's-Hertogenbosch blijkt dat deze aardgasleiding een PR 10-6 contour heeft van 0 meter en een invloedsgebied van 140 meter. De planlocatie bevindt zich op circa 400 meter. Vanwege de ruime afstand tot de planontwikkeling wordt deze buisleiding verder buiten beschouwing gelaten.

Wegen

Ten noorden van het plangebied bevindt zich de A59. Deze weg is onderdeel van het Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uit de Regeling basisnet blijkt dat het traject tussen knooppunt Hintham en Paalgraven geen PR 10-6-contour en/of plasbrandaandachtsgebied heeft.

Omdat het bestemmingsplan ten opzichte van de bestaande situatie voorziet in een toename van het aantal personen is een verantwoording van het groepsrisico verplicht. Om te bepalen of een beperkte dan wel uitgebreide verantwoording van het groepsrisico nodig was, is een externe veiligheidsonderzoek uitgevoerd, inclusief een zogenaamde RBM II-berekening ("Externe veiligheidsonderzoek, Woningbouwontwikkeling Eikenburglaan Maliskamp, Park Eikenburg", 25 mei 2016, zie bijlage 3). Hieruit blijkt dat het GR in de bestaande situatie niet hoger is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde, en dat in de nieuwe situatie het GR zeer beperkt toeneemt en minder is dan 0,1 de oriëntatiewaarde (zie ook afbeelding 5.2). Er kan worden volstaan met een beperkte verantwoording, waarbij conform artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) invulling wordt gegeven aan de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Afbeelding 5.2: groepsrisico ter hoogte van het plangebied. De rode lijn geeft de toekomstige situatie weer. De paarse lijn geeft de huidige situatie weer, maar valt vrijwel volledig wel onder de rode lijn.

5.4.5 Verantwoording groepsrisico

1. De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van de ramp

Voor dit onderdeel is advies ingewonnen bij de Veiligheidsregio Brabant Noord (zie bijlage 4). Voor de bestrijdbaarheid is het van belang de relevante scenario's te onderscheiden. Mogelijke scenario's samenhangend met het transport van gevaarlijke stoffen over de A59 zijn een BLEVE (vloeistof-gasexplosie) als gevolg van een brand waarbij een LPG tankwagen betrokken is, of het ontstaan van een toxische wolk als gevolg van een aanrijding waardoor een lekkage van een tankwagen ontstaat.

Het schadebeeld van een BLEVE is afhankelijk van de afstand tussen de incidentlocatie en aanwezige personen of objecten. Personen die binnen verblijven zijn beter beschermd dan personen die buiten verblijven. Objecten dichtbij de incidentlocatie zullen zwaarder beschadigd worden. Het schadebeeld toxisch is vergelijkbaar met dien verstande dat geen materiële schade ontstaat.

Om effectief en efficiënt hulp te kunnen bieden ten tijde van een incident, zijn de opkomsttijd, de bluswatervoorzieningen en de bereikbaarheid van belang. De inzet bij een dreigende BLEVE zal zich primair richten op het ontruimen van het invloedsgebied. De bestrijding van het scenario toxisch zal zich richten op het afdekken van een plas en/of het neerslaan van de wolk/damp. In het plangebied is een brandkraan voorzien van 30 m³/uur. Dit is conform het advies van de Veiligheidsregio (d.d. 11 maart 2016, zie bijlage 4). Voor het overige geldt dat de bestrijding van beide scenario's matig is, als gevolg van het ontbreken van voldoende bluswater langs snelwegen.

Extra maatregelen zijn volgens het Uitvoeringskader externe veiligheid van de gemeente 's-Hertogenbosch niet nodig.

2. De mogelijkheden tot zelfredzaamheid

Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten. Het zelfredzame vermogen van personen is een belangrijke voorwaarde om grote calamiteiten bij een incident te voorkomen.

Mogelijkheden zelfredzaamheid

Voor het scenario BLEVE is vluchten het beste handelingsperspectief. Een LPG tank moet eerst voldoende blootgesteld worden aan hitte voordat deze zal bezwijken. Deze tijd kan benut worden om te vluchten. Dit betekent wel dat aanwezigen op tijd gealarmeerd en geïnstrueerd moeten worden en er voldoende vluchtwegen van de A59 aflopend aanwezig moeten zijn. Voor het toxische scenario geldt schuilen als beste handelingsperspectief.

Is het gebied voldoende ingericht om de zelfredzaamheid te kunnen faciliteren?

Behalve de vraag of zelfredding mogelijk is, zijn de fysieke eigenschappen van gebouwen en omgeving van invloed op de vraag of die zelfredding optimaal kan plaatsvinden. De binnenplanse bereikbaarheid is goed. Beide ontsluitingswegen komen op de Eikenburglaan uit. Via deze weg kan voldoende afstand van de A59 worden genomen. Omdat het aantal mensen dat van deze route gebruik moet maken relatief beperkt is, kan het ontvluchten van het plangebied relatief snel plaatsvinden.

Door de huidige isolatie-eisen aan woningen kunnen dampen en gassen moeilijk binnendringen in woningen. Indien ramen en deuren gesloten blijven, bieden hedendaagse woningen voldoende bescherming ten tijde van een toxisch scenario.

Over het algemeen is binnen de bebouwde kom van de gemeente 's-Hertogenbosch de WAS-dekking op orde (Waarschuwings Alarmerings Systeem). Daarnaast kan in geval van een calamiteit NL-alert in worden gezet. NL-Alert is een aanvullend alarmmiddel van de overheid voor de mobiele telefoon. Met NL-Alert kan de overheid mensen in de directe omgeving van een noodsituatie met een tekstbericht informeren. In het bericht staat specifiek wat er aan de hand is en wat je op dat moment het beste kunt doen.

De zelfredzaamheid wordt door de Veiligheidsregio als redelijk/goed beoordeeld.

5.4.6 Conclusie

Het bestemmingsplan voldoet aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico en aan de aanvullende kaders die zijn vastgelegd in het Uitvoeringskader externe veiligheid van de gemeente 's-Hertogenbosch. Uit het voorgaande blijkt dat het groepsrisico geen belemmering hoeft te zijn voor het plangebied vanwege de volgende redenen:

• De oriënterende waarde voor het groepsrisico wordt zowel in de huidige als in de toekomstige situatie niet overschreden. Het groepsrisico blijft onder 0,1 maal de oriëntatiewaarde.
• De redelijk tot goede mogelijkheden binnen het plangebied voor de zelfredzaamheid van personen.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente 's-Hertogenbosch heeft kennis genomen van de inhoud van deze Externe Veiligheids-paragraaf en acht het groepsrisico en het restrisico aanvaardbaar. De externe veiligheid vormt geen belemmeringen voor realisatie van het voorgenomen plan.

5.5 Lucht

Bij lucht gaat het enerzijds om de productie van luchtverontreiniging als gevolg van nieuwe plannen – waarop de luchtkwaliteitseisen van de Wet Milieubeheer van toepassing zijn – als om de zorg van kwetsbare functies in luchtbelaste zones uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

Kleine projecten en ruimtelijke plannen, waarvan duidelijk is dat deze door vrijwel geen of een beperkte toename aan verkeer niet betekenisvol bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Dit is geregeld in het “Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)”. De grens NIBM voor de stoffen PM10 (fijnstof) en NO2 ligt vanaf 1 augustus 2009 op 1,2 µg/m³. Voor dergelijke kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die mogelijk weinig effect zouden kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan luchtverontreiniging. De rekentool voldoet aan de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. De invoergegevens van de rekentool betreffen de verkeersgegevens als gevolg van een plan.

Gelet op de wijziging (van een gemengde bedrijfsbestemming naar enkel woonfuncties) zal dit naar verwachting een gunstige invloed hebben op de hoeveelheid verkeer van en naar het plangebied.

Los hiervan, is worst case beschouwd of de bijdrage van verkeer van sec het nieuwe plan, dus zonder daarbij de vergelijking met het geldende plan, een dusdanig invloed heeft op de huidige luchtkwaliteit dat dit van enige betekenis is en dus onderzocht dient te worden. Daartoe is een quickscan luchtkwaliteit uitgevoerd ("Briefrapportage luchtkwaliteit", 14 oktober 2014, zie bijlage 5). Hieruit blijkt dat geen nader onderzoek nodig is. Het beoogde plan maakt de bouw van een 61 woningen mogelijk. Voor deze woningen wordt voor de verkeersgeneratie 'worst case' uitgegaan van 9,3 voertuigbewegingen per woning per etmaal (conform de CROW 2007). In totaal genereert het plan daarmee 'worst case' 567 voertuigbewegingen per etmaal (in eerdere fase waren er meer woningen; afgerond 600). Bij woningen gaat het alleen om personenwagens (het aandeel vrachtverkeer is daarom 0%). Deze getallen zijn ingevoerd in de NIBM-rekentool.

Tabel 5.1: presentatie uitkomst NIBM-rekentool

Volgens de rekentool draagt het plan an sich als gevolg van de verkeersbewegingen niet in betekenende mate bij (NIBM) aan luchtverontreiniging. Het plan is daarom niet afzonderlijk getoetst aan de Wet luchtkwaliteit, een apart luchtonderzoek is niet nodig. Bovendien is hierin niet de huidige planologische situatie beschouwd. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan, waarin bedrijfsfuncties mogelijk zijn (en aanwezig waren), is namelijk zelfs sprake van een afname van verkeersbewegingen (van ca. 830 motorvoertuigen naar ca. 600 motorvoertuigen).

Los van de wettelijke toets, is ook de plaatselijke luchtkwaliteit beschouwd. Uit het gemeentelijk lucht- en verkeersmodel 'Promil Spatial' blijken de concentraties voor NO2 en PM10 (fijn stof) ter plaatse van de zowel de Graafsebaan als Lijsterbeslaan de concentraties voor beide stoffen beneden 30 microgram/m³ (jaargemiddeld) te liggen. (De grenswaarde van deze stoffen is jaargemiddeld 40 microgram/m³). Tevens bevindt zich vlakbij het plangebied een gemeentelijk luchtmeetpunt, namelijk in de Sint Jozefstraat. Hier is over 2011, 2012 en 2013 een jaargemiddelde NO2 concentratie gemeten van eveneens onder 30 microgram/m³.

Ten aanzien van luchtkwaliteit zijn er voor dit plan geen belemmeringen.

5.6 Bodem

Aangezien er sprake is van een bestemmingswijziging, is de bodemkwaliteit beschreven door middel van diverse bodemonderzoeken die zijn uitgevoerd. Gemotiveerd wordt of het plangebied vanuit bodem-hygiënisch oogpunt al dan niet geschikt is voor de geplande woonbestemmingen. Indien de bodem niet geschikt is, dient de aard van verontreinigingen inzichtelijk te worden gemaakt om de grond alsnog (via sanering) geschikt te laten zijn. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit dan geen onaanvaardbaar risico (meer) oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

De huidige bodemkwaliteit is beschreven in de volgende drie rapporten (zie bijlagen 6-8):

• Nipa, VERKENNEND BODEMONDERZOEK EIKENBURGLAAN TE ROSMALEN, DEELLOCATIE A, Gemeente Rosmalen, sectie D, nummer 2391 PROJECT: 10.11930. Datum 2 september 2010.
• Nipa, VERKENNEND BODEMONDERZOEK EIKENBURGLAAN TE ROSMALEN, DEELLOCATIE B, Gemeente Rosmalen, sectie D, nummer 2631 en 1800, PROJECT: 10.11930. Datum 28 september 2010.
• Nipa, NADER BODEMONDERZOEK EIKENBURGLAAN 7 TE ROSMALEN, Gemeente Rosmalen, Sectie D, nummer 1800, 2630 en 2631. Project 13745. Datum 13 november 2013.

Uit de uitgevoerde bodemonderzoeken kan het volgende worden geconcludeerd:

Bij het onderzoek op het westelijk gedeelte (Eikenburglaan 9-11) is zintuigelijk en analytisch geen noemenswaardige verontreiniging aangetroffen. In de bovengrond is plaatselijk een lichte verontreiniging met zink en PCB aangetroffen terwijl de ondergrond schoon is. De verhoging aan zink en PCB zijn te relateren aan bijmenging met puin wat in een paar boringen werd geconstateerd. In het freatisch grondwater is plaatselijk een lichte verontreiniging met barium aangetoond. Dergelijke lichte verontreinigingen komen verspreid binnen de gemeente voor en zijn toe te schrijven aan natuurlijk verhoogde achtergrondwaarden. Het diepere grondwater (deklaag) is onderzocht op VOCl. Aangezien deze stoffen niet zijn aangetoond, duidt dat erop dat er zowel in de grond als het freatisch grondwater geen bronnen c.q. sterke verontreinigingen aanwezig zijn. De eerder aangetroffen olieverontreiniging in de grond (ter plaats van boring 417) is niet meer aangetroffen. Ook in het grondwater is ter plaatse geen verhoogde waarde aan minerale olie aangetoond. Vermoedelijk betreft het een verontreiniging van zeer beperkte omvang.

Bij sloop- graafwerkzaamheden zal ter plaatse gelet worden op de mogelijke aanwezigheid van opslagtanks en eventuele verontreinigingskenmerken.

Op het oostelijk gedeelte (Eikenburglaan 3-7) is plaatselijk een zeer lichte verontreiniging in de bovengrond waargenomen. Daarnaast is de ondergrond en het grondwater overwegend schoon. Plaatselijk wordt in het freatisch grondwater een lichte verontreiniging met barium en molybdeen en in het diepere grondwater een lichte verontreiniging met metalen aangetoond. Dit is te herleiden naar van nature verhoogde waarden. Een tweetal peilbuizen zijn ook op dit gedeelte wat dieper geplaatst ten einde eventuele VOVL te traceren. Voorts is bij de ondergrondse tanks onderzoek gepleegd, waarbij niet bekend was of de tanks al dan niet (nog) aanwezig zijn. Uit de bijgaande stukken blijkt dat de betreffende tanks al in 1994 gesaneerd en - behoudens tank 5a - verwijderd zijn. Bij het verwijderen van tank 5b werd een beperkte grondverontreiniging ontgraven en afgevoerd. Bij de overige tanks werd geen noemenswaardige verontreiniging waargenomen.

In het nader onderzoek is in het grondwater geen verontreiniging meer aangetoond bij tank 5b.

Op het binnenterrein was al sprake van een ernstig geval van verontreiniging (minerale olie en vluchtige aromaten in grond en grondwater) waarvoor door de gemeente al een beschikking op ernst en urgentie is afgegeven (beschikkingsnummer SO/MIL/071341276 voor het “Vaststellen ernst en spoedeisendheid bodemverontreiniging Eikenburglaan 3 t/m 11 te Rosmalen”, 16 mei 2007).

Uit het onderhavig onderzoek is gebleken dat de verontreinigingsvlek zich nauwelijks heeft verspreid.

Aanvullend is ter plaatse een onderzoek naar de aanwezigheid van tributyltinoxide en pentachloorfenol in grond en grondwater uitgevoerd. In de ondergrond (1,5 - 2,0 m –m.v.) is slechts een lichte verontreiniging met pentachloorfenol aangetoond. In het grondwater is daarentegen een zeer sterke verontreiniging met beide parameters aangetroffen. In het nader onderzoek is de omvang van deze verontreiniging goed in beeld gebracht.

Afhankelijk van de aanwezigheid van humane risico's zal ten behoeve van de eventuele aanpak van deze relatief kleine verontreinigingen een saneringsplan worden opgesteld en in procedure worden gebracht.

Na de sloop van de bebouwing zal de locatie als één geheel worden onderzocht volgens de strategie 'onverdacht' van de NEN 5740. Daarmee worden de liggende onderzoeken geactualiseerd en wordt voldaan aan het vereiste voor de afgifte van een omgevingsvergunning ten behoeve van de bouw van woningen.

Met inachtneming van bovenstaande, is er vanuit bodem-hygiënisch oogpunt geen belemmering voor de geplande bouw van woningen.

5.7 Flora en fauna

In het kader van de voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van het woningbouwplan aan de Eikenburglaan te Maliskamp is een quickscan flora en fauna inclusief een vleermuizenonderzoek uitgevoerd ("Quickscan flora en fauna incl. vleermuizenonderzoek", 20 oktober 2014, zie bijlage 9).

De quickscan flora en fauna heeft als doel in te schatten of er op de projectlocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn die volgens de Flora- en faunawet een beschermde status hebben en die mogelijk verstoring kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen ingreep invloed kan hebben op gebieden die volgens de Natuurbeschermingswet 1998 zijn beschermd, of deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of overige provinciaal beschermde gebieden.

In het vleermuizenonderzoek is beoordeeld of er bij de uitvoering van de sloop sprake kan zijn van overtreding van de Flora- en faunawet ten aanzien van vleermuizen en of het aanvragen van een ontheffing evenals het treffen van mitigerende maatregelen wettelijk noodzakelijk is. Uit het onderzoek blijkt dat, met betrekking tot de voorgenomen plannen, er geen sprake is van overtreding van de Flora- en faunawet ten aanzien van het (in)direct verstoren van een vaste rust- en verblijfplaats van een vleermuizensoort. Het wettelijk verplicht treffen van maatregelen ten aanzien van vleermuizen is niet aan de orde. Vrijblijvend wordt wel geadviseerd om de nieuwbouw, daar waar mogelijk is, vleermuisvriendelijk te maken.

Op basis van de quickscan wordt verder vervolgonderzoek naar het voorkomen van andere soortgroepen evenmin noodzakelijk geacht. Een ontheffingsaanvraag voor overtreding van verbodsbepalingen in de Flora- en faunawet is niet aan de orde. Ten aanzien van broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen. Verder is ten allen tijde de algemene zorgplicht van kracht.

Met betrekking tot beschermde natuurgebieden worden eveneens geen bezwaren voorzien in de uitvoering van de voorgenomen herontwikkeling op de projectlocatie.

5.8 Cultuurhistorische en archeologische waarden

Met de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) d.d. 1 september 2007 en de Wet modernisering van de monumentenzorg (MoMo) behoren nieuwe bestemmingsplannen te omschrijven hoe omgegaan dient te worden met cultuurhistorische waarden in een bestemmingsplangebied. Ten behoeve van het bestemmingsplan Verandapark is door SO/BAM een cultuurhistorische paragraaf opgesteld waarin de cultuurhistorische achtergronden en kenmerken van dit plangebied worden toegelicht. Vervolgens wordt aangegeven welke randvoorwaarden het gemeentelijke archeologische monumentenzorgbeleid stelt aan bodemingrepen in het plangebied.

5.8.1 Landschap

Het terrein bevindt zich landschappelijk gezien in een stuifzandgebied. Het zand dat in het plangebied wordt aangetroffen, is hier tijdens de laatste ijstijd (het Weichselien) terechtgekomen. In deze koude periode was er nauwelijks of geen vegetatie aanwezig waardoor het zand uit het rivierengebied werd weggeblazen door de wind en werd afgezet in Noord-Brabant. In Noord-Brabant ontstond op deze manier een reliëfrijk landschap van dekzandruggen, welvingen en vlaktes. Rond 10.0000 jaar geleden brak er een warme periode aan (Holoceen) waardoor het dekzandlandschap begroeid raakte en het zand niet meer door wind verplaatst kon worden. Grote delen van Noord-Brabant waren bedekt met dichte bossen.

Dit veranderde toen in de Middeleeuwen grote gebieden werden ontbost en er uitgestrekte heidevelden ontstonden. In de loop van de eeuwen werden veel van deze heidevelden afgeplagd. De plaggen vermengde men met de dierlijke mest en dit mengsel werd vervolgens op de akkers gegooid om de vruchtbaarheid ervan te verhogen. Door het afplaggen van de heide, kwam het onderliggende dekzand echter weer bloot te liggen en wanneer de heide zich niet tijdig kon herstellen werd het zand eenvoudig door de wind weggeblazen. Het stuifzand vormde al snel een moeilijk te bedwingen fenomeen en niet zelden werden nederzettingen en complete akkercomplexen door het stuifzand afgedekt. Het stuifzand maakte bewoning en landbouw vaak onmogelijk en noodgedwongen moesten men verhuizen naar andere gebieden. Het probleem van het stuifzand bleef tot in de 19de eeuw bestaan totdat men actief begon met het beplanten van deze gebieden en zo de verstuivingen kon terugdringen. Bodemkundig bestaat het plangebied grotendeels uit vaaggronden. Dit zijn gronden die vooral worden aangetroffen in stuifzandgebieden.

5.8.2 Archeologie

Vermoedelijk zijn in de prehistorie de relatief hogere delen van het dekzandlandschap de meest aantrekkelijke plaatsen voor bewoning geweest. Ook de nabijheid van zoet water en het aanbod van prooidieren en plantaardig voedsel hebben hierbij echter een belangrijke rol gespeeld. Met de komst van de landbouw werden vooral de gebieden met een goede natuurlijke bodemvruchtbaarheid van belang. Het feit dat het gebied in een stuifzandgebied ligt, doet vermoeden dat in het verleden mogelijk heideplaggen werden gewonnen. Dit zou kunnen wijzen op de aanwezigheid van middeleeuwse nederzettingen en/of akkercomplexen in de omgeving. Uit het plangebied zijn echter geen archeologische vondsten bekend. Ten westen van het plangebied zijn door amateur-archeologen wel een paar archeologische waarnemingen gedaan. Het gaat om sporen en vondsten van bewoning uit het Neolithicum (circa 6.000 jaar geleden). Tijdens archeologisch onderzoek ten westen van het plangebied zijn vondsten uit de Middeleeuwen en Nieuwe tijd gedaan. Het ging echter om vondsten aan het maaiveld die vermoedelijk door egalisaties verstoord zijn geraakt. Het feit dat uit het plangebied en de directe omgeving slechts weinig archeologische vondsten bekend zijn, kan betekenen dat het gebied in het verleden niet intensief bewoond is geweest. Echter, onder invloed van stuifzand kunnen bewoningssporen ook juist zijn afgedekt door een dik pakket zand waardoor ze niet zichtbaar zijn of moeilijk zijn op te sporen.

Archeologische verwachting

In 2008 is een archeologische verwachtingskaart opgesteld voor het deel van de gemeente buiten de middeleeuwse stadskern van 's-Hertogenbosch. De archeologische verwachtingskaart bevat niet alleen de reeds bekende archeologische vindplaatsen maar geeft ook een overzicht van de gebieden waar archeologische vindplaatsen verwacht kunnen worden, de zogenaamde verwachtingsgebieden. Gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologie hoog is, worden aangeduid als gebieden met een hoge archeologische verwachting. Verder wordt nog een onderscheid gemaakt in gebieden met een middelhoge en gebieden met een lage archeologische verwachting. De verwachtingsgebieden geven aan in welke mate men met mogelijke archeologische resten rekening moet houden. Voor deze kaart is gebruik gemaakt van de meest gedetailleerde en beschikbare bodemkundige en geo(morfo)logische gegevens zodat de archeologische verwachtingszones zo gedetailleerd mogelijk zijn begrensd. Voor het plangebied geldt op de gemeentelijke verwachtingskaart een lage verwachting. In theorie kunnen sporen uit de prehistorie, Romeinse tijd, Middeleeuwen en Nieuwe Tijd worden verwacht. Eventuele sporen uit het verleden in het plangebied zullen zich dicht aan het maaiveld of onder een laag stuifzand bevinden.

Archeologisch beleid

De archeologische verwachtingskaart van de gemeente vormt de basis voor het gemeentelijk archeologiebeleid. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. Dit beleid is vastgelegd in de Nota Wet op Archeologische Monumentenzorg en vastgesteld in juni 2010. Met deze nota heeft de raad ook een archeologische beleidskaart vastgesteld, die als uitgangspunt moet worden gebruikt bij de afweging van archeologische belangen op deze locatie. Het plangebied valt op de archeologische beleidskaart in de categorie 6: gebieden met een lage verwachting. In het bestemmingsplan geldt voor deze categorie dat geen vergunning vereist is.

5.8.3 Cultuurhistorie

Behalve de archeologische kenmerken van het bestemmingsplangebied moeten ook de overige cultuurhistorische aspecten zoals bouwhistorie en historisch geografische elementen in het bestemmingsplan worden betrokken. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft hiertoe voor de gehele gemeente een inventarisatie van zichtbare cultuurhistorische elementen/relicten laten uitvoeren (Willems, 2011). Op basis van de inventarisatie is een aantal belangrijke cultuurhistorische gebieden en structuren onderscheiden. Deze vormen samen de cultuurhistorische hoofdstructuur van de gemeente en zullen bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen moeten worden meegenomen en meegewogen. De gemeente is ook voornemens om de cultuurhistorische inventarisatie uit te werken in een cultuurhistorisch beleid. Vooruitlopend hierop is voor het bestemmingsplan bekeken welke cultuurhistorische elementen van belang zijn. In het plangebied bevinden zich volgens de cultuurhistorische inventarisatiekaart van de gemeente 's-Hertogenbosch geen gebouwde monumenten of andere waardevolle cultuurhistorische elementen.

5.8.4 Conclusie

Op basis van de beschikbare cultuurhistorische informatie over het plangebied kan worden geconcludeerd dat in het plangebied weinig tot geen cultuurhistorische resten worden verwacht. Voor de voorgenomen ontwikkelingen in dit plangebied is dan ook geen archeologisch waardestellend onderzoek noodzakelijk bij aanvraag van een omgevingsvergunning. Indien tijdens de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen is men wettelijk verplicht deze te melden bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Ook de gemeentelijk archeoloog moet hierover worden geïnformeerd.

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

6.1 Watertoets algemeen

Ruimte maken voor water: dat is de kern van het waterbeleid voor de 21e eeuw. Met de ondertekening van de Startovereenkomst Waterbeheer op 14 februari 2001 door Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen, werd de watertoets van toepassing verklaard op ruimtelijke plannen. Vanaf 1 november 2003 is deze juridisch verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro).

De watertoets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Het doel van de watertoets is het evenwichtig meewegen van de waterbelangen in het planvormingsproces. Hierbij wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Zowel waterkwantiteits- als waterkwaliteitsaspecten zijn daarbij belangrijk. Kansen worden benut en functies zoveel mogelijk gecombineerd.

De beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn door de gemeente vastgesteld in het Waterplan 2 (2009). Hierin staat het voornemen in 's-Hertogenbosch een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem te ontwikkelen voor nu en in de toekomst. In het Waterstructuurplan (2012) is het hemelwaterbeleid vastgelegd en zijn het watersysteem en de uitgangspunten per wijk beschreven.

De afspraken uit de watertoets worden in een waterparagraaf vastgelegd. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen via het digitale watertoetspakket van waterschap Aa en Maas, aangevuld met het hemelwaterbeleid in het Waterstructuurplan van gemeente 's-Hertogenbosch (2012).

6.2 Uitgangspunten voor integraal waterbeheer

De uitgangspunten bij het toetsen van ruimtelijke plannen zijn:

• a. Gescheiden houden van vuil (afval)water en schoon hemelwater;
• b. Voorkomen van vervuiling van water;
• c. Voor schoon hemelwater gelden de afwegingsstappen: hergebruik-infiltratie-buffering-afvoer;
• d. Hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO). Zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang zowel in als buiten het plangebied. Ook mogen er geen hydrologische knelpunten ontstaan voor huidige en vastgelegde toekomstige landgebruiksfuncties. Concreet betekent dit dat:

• De afvoer uit het gebied niet groter wordt dan in de referentiesituatie;
• De grondwateraanvulling in het plangebied gelijk blijft of toeneemt;
• Grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving gelijk blijven, of verbeteren voor de huidige en toekomstige landgebruiksfuncties;
• (grond)waterstanden in het plangebied aansluiten op de (nieuwe) functie(s) van het plangebied;
• Het plangebied zo wordt ingericht dat de hydrologische gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving niet leiden tot knelpunten in het plangebied.

Daarnaast kan water als kans worden gezien voor meervoudig ruimtegebruik en vergroting van de beleving van water. Deze uitgangspunten dragen bij aan een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem.

Aan de hand van deze waterparagraaf wordt toegelicht hoe het waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichting in dit ruimtelijk plan. Gebleken is dat dit plan in waterhuishoudkundig opzicht klein en eenvoudig van opzet is. Er gelden voor dit gebied geen speciale ambities anders dan vermeld in het vastgestelde gemeentelijk “Waterstructuurplan”.

6.3 Huidige en nieuwe situatie

In de huidige situatie was het terrein grotendeels verhard (inmiddels gesloopt). Het verhardingspercentage werd geschat op 93%. Bij een oppervlak van circa 21.000 m² gaf dit een verhard oppervlak van 19.500 m².

Voor het bepalen van het nieuwe verhard oppervlak is uitgegaan van de opgaven van de ontwikkelaar. In deze opgave is nauwkeurig het verhard oppervlak van de percelen (woning, berging, terras, oprit en achterpaden) en openbaar gebied (wegen, voetpaden, parkeerplaatsen en trottoirs) bepaald. Daarnaast is hierbij gerekend met 5% van deze som verhard oppervlak als onvoorzien.

In de toekomstige situatie is er een totale verharding van circa 11.700 m2, waarmee sprake is van een afname van het verhard oppervlak.

6.4 Verwerking vuil- en hemelwater

Conform de eisen van het waterschap Aa en Maas, aangevuld met het hemelwaterbeleid in het Waterstructuurplan van gemeente 's-Hertogenbosch (2012) wordt bij deze nieuwbouw het hemelwater en afvalwater binnen het plangebied gescheiden. Hiermee wordt deels voorbereid op een klimaatbestendig water- en rioleringssysteem voor de toekomst. Dit gescheiden stelsel zal lopen tot aan de grens van het plangebied, waarna het overgaat op het (bestaande) gemengde systeem. Het afvalwater wordt vanzelfsprekend aangesloten op het vuilwaterriool. Hiervoor wordt in het plangebied een nieuw vuilwaterriool aangelegd onder de nieuw aan te leggen wegen.

6.5 Bergingsopgaaf

De bergingsopgaaf in dit gebied is gebaseerd op het gemeentelijk hemelwaterbeleid, dat bij vervanging van bestaande oppervlakken een berging eist van ten minste 15 mm per m2. Hiermee geldt voor 11.700 m2 een minimale waterbergingsopgaaf voor het hemelwater van zo'n 176 m3. Manieren om deze opgave te realiseren zijn bijvoorbeeld groene daken, greppels, vijvers, poelen, infiltratievoorzieningen en meer open water.

Doorlatendheid bodem
De grondwaterstand is hier diep (2,0 meter of meer onder huidige maaiveld) en de bodem is goed doorlatend. De doorlatendheid van de bodem is gemeten (rapport Nipa milieutechniek, 22 oktober 2014). De bodem bestaat uit goed doorlatend (gemeten k-waarde 1,6 tot 3,3 m/dag) tot zeer fijn tot matig fijn zand. Bij het ontwikkelen van het plan, worden de aanwezige vervuilingen gesaneerd. Dit zal dus geen bedreiging meer vormen voor de infiltratie van hemelwater.

IT-riool
Voor de inzameling, berging en infiltratie van het hemelwater kan een IT-riool worden toegepast. Als onder alle wegen binnen het plan een IT-riool wordt toegepast kan een lengte van circa 470 meter gerealiseerd worden. Bij een buis met een doorsnede van 400 millimeter geeft dit een berging van ca. 59 m³, een buis met een doorsnede van 500 millimeter geeft in dit geval een berging van ca. 92 m³.

Afbeelding 6.1: principe werking IT-riool (bron: Waterige wegen)

Draineerzand
Bij het toepassen van een IT-riool mag rondom de buis gerekend worden met een extra berging in het omliggende zandpakket c.q grondverbetering indien dit pakket boven de GHG ligt en grote porositeit heeft. Indien rondom de IT-buis Ø400 millimeter een vak van ca. 1,2 meter bij 1,2 meter van (draineer)zand wordt aangebracht met een effectieve porositeit van 20%, geeft dit een berging van ca. 123 m³.

Afbeelding 6.2: principe grondverbetering bij IT-riool

Wadi / verlaging maaiveld
Nabij het midden van het plangebied is een groenvak geprojecteerd van circa 620 m². Hier zou middels een verlaging in het maaiveld extra berging gecreëerd kunnen worden. Bij een bovenoppervlak (tussen de insteken) van circa 320 m², een diepte van 0,5 meter en (flauwe) taluds van 1:4 heeft deze verlaging een berging van circa 103 m³.

Totaal watercompensatie

Nr.	Omschrijving	Eenh.	Hoeveelheid
1	Berging IT-riool Ø400mm	m³	59
2	Berging grondverbetering / draineerzand	m³	123
3	Berging wadi / verlaging maaiveld	m³	103
	Totaal	m³	285

Tabel 6.1: mogelijke wijze van waterberging

De te realiseren waterberging is groter dan de bergingsopgave. Met deze bergingsopgaaf wordt zowel aan de eisen van het waterschap als van de gemeente 's-Hertogenbosch voldaan. Maliskamp is door het Dagelijks Bestuur van het waterschap (op 19 mei 2015) vastgesteld als project wat op de oude normen (i.e. niet de nieuwe Keur) beoordeeld mag worden. Met een vooroverlegreactie op 9 mei 2016 is dit nogmaals bevestigd door het waterschap, en is de waterparagraaf akkoord bevonden.

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten

7.1 Planmethode

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op de afzonderlijke bestemmingen.

Het bestemmingsplan 'Woningbouwontwikkeling Eikenburglaan Maliskamp' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en bouwwerken binnen het plangebied. Het bestemmingsplan maakt het gebruik en de bouw van grondgebonden woningen inclusief bijbehorende parkeervoorzieningen op het voormalige bedrijvenpark Maliskamp mogelijk. Het definitieve bouwplan van de herontwikkeling dient te passen binnen de mogelijkheden van dit bestemmingsplan.

Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is hierbij naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke bestemmingsplannen, meer in het bijzonder bij het voor het plangebied nu geldende en voor de omgeving straks nog steeds geldende bestemmingsplan 'Maliskamp'.

Onder paragraaf 7.2 wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen voorliggend bestemmingsplan.

7.2 Opzet van de Regels

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de planregels. Het bestemmingsplan omvat een viertal bestemmingen: 'Gemengd - 1', 'Groen', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen'. Deze bestemmingen worden hier besproken, waarbij wordt aangegeven hoe de ontwikkeling is opgenomen binnen deze bestemmingen.

Paragraaf 1 Inleidende bepalingen 
De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012), zijn overgenomen in de regels.

Paragraaf 2 Bestemmingsbepalingen

Gemengd - 1

Het bestaande kantoor aan de Graafsebaan is bestemd overeenkomstig deze bestemming. De bouwblokken en bouwhoogten van het bestaande kantoor zijn conform de huidige situatie opgenomen. Naast het bestaande kantoor is nog een bouwvlak overgenomen overeenkomstig de bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan Maliskamp.

Groen

Binnen deze bestemming zijn gebouwen tot ten hoogste 30 m2 mogelijk, alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde. Ook de aanleg van fiets- en voetpaden, en zaken als speel- en sportvoorzieningen binnen deze bestemming toegelaten.

Verkeer - Verblijfsgebied

Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Wegen, parkeerplaatsen, fiets- en voetpaden, groen en bouwwerken ten behoeve van de functie mogen binnen deze bestemming worden gerealiseerd. De regels van de bestemming sluiten aan bij de regeling van de bestemming 'Verkeer - Verkeer en verblijf' van het bestemmingsplan 'Maliskamp'.

Wonen

De grondgebonden woningen hebben de bestemming 'Wonen'.

Binnen deze bestemming is wonen de hoofdfunctie. Binnen de woonbestemming is tevens de uitoefening van een aan huis verbonden beroepsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Dit betekent onder meer dat maximaal 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroepsactiviteit. Daarnaast zijn aan het wonen gerelateerde ondergeschikte functies als parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen e.d. ook toegestaan.

De bouwmogelijkheden zijn terug te vinden op de verbeelding in samenhang met de regels. Het bouwen van hoofdgebouwen is uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding opgenomen bouwvlakken.

Binnen de bouwvlakken is daarnaast het type woning vermeld. Het bestemmingsplan maakt onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de ruimtelijke impact van verschillende woningtypologieën op de omgeving. Deze ruimtelijke impact komt tot uiting in de bouwmassa (hoogte en situering), maar ook in het aantal woningen. Het bestemmingsplan laat enkel grondgebonden woningen toe. Op de verbeelding is af te lezen dat de volgende woningtypes zijn toegelaten:

• aaneengebouwde woningen (rijwoningen)
• twee- aaneen (twee-onder-één-kapwoningen)
• vrijstaande woningen

Naast de woningtypes is ook het aantal maximaal te bouwen woningen vermeld per bouwvlak. Ook is de maximale goot -en bouwhoogte van de hoofdgebouwen op de verbeelding aangeduid. Tot slot, is bij de seniorenwoningen in het midden van het plangebied, tevens een maximaal bebouwingspercentage opgenomen per bouwperceel.

Binnen de woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van aan- en bijgebouwen.

Verder is in de regeling opgenomen dat de gevels van een aantal woningen doof dienen te worden uitgevoerd en gehandhaafd, tenzij de woningen voldoen aan de hogere waarden of voorkeursgrenswaarden. In de bijlage bij de regels is concreet aangegeven op welke wijze en op welke plek deze woningen dienen te worden voorzien van dove gevels.

Ook zijn verplichtingen opgenomen voor het realiseren en instandhouden van geluidschermen en een afschermend bijgebouw aan de noordzijde van het plangebied. Daarnaast is in verband met geluidsbelasting een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat de woonblokken met vrijstaande woningen en twee-onder-een kapwoningen pas mogen worden gebruikt na de bouw van de rijwoningen (blokken 1 en 2).

Tot slot is in de planregels geborgd dat de bestaande muur aan de west -en zuidzijde van het plangebied in stand dient te worden gehouden.

Paragraaf 3 Algemene regels
In de algemene bepalingen komen de anti-dubbeltelbepaling, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.

Paragraaf 4 Overgangs- en slotbepalingen
In deze paragraaf zijn tot slot de overgangs- en slotregels opgenomen, die voor het gehele bestemmingsplan gelden.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

Wanneer voor gronden een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) is voorgenomen, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

In voorliggend geval is het kostenverhaal vastgelegd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, zodat een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

Concluderend kan worden gesteld dat de ruimtelijke planvorming zoals neergelegd in dit bestemmingsplan financieel-economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 9 Inspraak en vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Woningbouwontwikkeling Eikenburglaan Maliskamp', is op grond van de inspraakverordening ter inzage gelegd; en tevens op basis van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in het kader van het vooroverleg gestuurd naar de daarvoor in aanmerking komende instanties.

9.1 Inspraak

Het voorontwerp bestemmingsplan 'Woningbouwontwikkeling Eikenburglaan Maliskamp' lag ter inzage van 28 maart 2016 tot en met 8 mei 2016. Gedurende de inspraaktermijn kon iedereen schriftelijk of mondeling een inspraakreactie bij het college van burgemeester en wethouders naar voren brengen. Er zijn 7 inspraakreacties ingediend.

Hoogte (lichtinval, bezonning, privacy, stedenbouw)

Alle zeven insprekers voeren bezwaar aan tegen de bouwhoogte van de nieuwe woningen. De voorgestelde maximale nokhoogte is 11 meter. Dit is volgens insprekers:

• twee keer zo hoog als de bedrijfspanden die er stonden
• aanmerkelijk hoger dan de maximale bouwhoogte volgens het vigerende bestemmingsplan
• te groot verschil met eerdere toezegging van 9 meter hoog

Dit brengt volgens een aantal insprekers een aantal bezwaren met zich mee:

• Drie insprekers stellen dat door deze hoogte een onevenwichtig straatbeeld ontstaat
• De Wijkraad stelt dat door deze hoogte de tegenoverliggende woningen last van minder zon -en lichtinval krijgen. Dit bezwaar wordt ook aangevoerd door drie insprekers van de Eikenburglaan.
• Twee insprekers (Graafsebaan en Lijsterbeslaan) maken zich zorgen over de aantasting van de privacy. De inspreker van de Lijsterbeslaan vraagt of de gemeente of ontwikkelaar voorzieningen gaat treffen om verlies aan privacy te compenseren, bijvoorbeeld middels beplanting op de erfafscheiding?

De inspreker van de Graafsebaan stelt daarnaast dat het nieuwe plan inkijk zal geven. Zijn voorkeur is om de lagere seniorenwoningen op deze plek te positioneren, en tevens een natuurlijk scherm op te nemen als buffer tussen het nieuwe plan en zijn woning, om de inkijk te belemmeren. Daarnaast is deze inspreker van mening dat het bouwvlak aan de oostzijde van zijn woning, in de gemengde bestemming, gezien de omvang het woongenot zal verminderen (lichtinval en uitkijk).

Ook de inspreker van de Hazelaarlaan en de mede-ondertekende bewoners, verzoeken om respect voor de privacy te hebben. Zij verzoeken tevens om geen dakkappellen op daken mogelijk te maken, en om de daken zoveel mogelijk wijkend en max. helling van 45 graden te realiseren.

Insprekers maken bezwaar tegen de hogere bouwhoogte van de woningen ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan en de bestaande situatie.

In het plan is een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale nokhoogte van 11 meter opgenomen. Er zijn dus woningen voorzien met twee lagen en een kap. De nieuwe woningen worden daarmee beperkt hoger dan de maximale bouwhoogten uit het vigerend plan, 11 meter nokhoogte ten opzichte van 9 meter nokhoogte. Ook zijn de maximale bouwhoogten iets hoger dan de bouwhoogten van woningen die rondom het plangebied aanwezig zijn maar de goothoogten zijn van vergelijkbare hoogte.

Naar de mening van de gemeente is de nu opgenomen bouwhoogte van de nieuwe woningen dan ook geen onevenredige hoge bouwhoogte voor dit plan en ook niet onevenredig in relatie tot de omgeving. De opgenomen maximale bouwhoogte van 11 meter is tegenwoordig bovendien een gebruikelijke maat. Een verschil in hoogte van bebouwing is daarnaast niet ongebruikelijk en komt vaker voor in de omgeving van Rosmalen.

Vanuit oudsher kent het te ontwikkelen gebied daarnaast een eigen karakter vanwege de functie. Er was sprake van grote volumes bedrijfsbebouwing. Met name de nokhoogte is hoger dan de bestaande bebouwing, het verschil bedraagt gemiddeld 2 meter. De nieuwbouw bestaat vooral uit twee-onder-een-kapwoningen of vrijstaande woningen. Hierdoor ontstaan geen grote blokken met een hoogte van 11 meter, maar relatief kleine volumes, waarbij alleen het dakvlak/nokhoogte hoger is. De goothoogten zijn echter van vergelijkbare hoogte. Er wordt daardoor zoveel mogelijk aangesloten op de omgeving. Naar de mening van de gemeente ontstaat dan ook geen onevenwichtig straatbeeld.

Ook moet in acht worden genomen dat de bouwhoogten een voorzetting betreffen van de reeds door de gemeenteraad vastgestelde hoogtematen voor de locatie. Uitgangspunt voor de bouwhoogten van dit plan is geweest de in 2009 door de raad vastgestelde bouwhoogten in de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan Maliskamp. Binnen die wijzigingsbevoegdheid waren woningen met een goothoogte van maximaal 6 meter en een nokhoogte van 11 meter mogelijk. Het plan beschreef al de toekomstige herontwikkeling van het bedrijventerrein, uitgaande van grondgebonden woningen, en sorteerde daarop voor middels de wijzigingsbevoegdheid. De Raad van State heeft vervolgens goedkeuring onthouden aan de wijzigingsbevoegdheid (vanwege onzekerheid over de omvang van functies in de bevoegdheid en de mogelijkheid van bouwen tot de erfgrens).

Dit ontwerp bestemmingsplan gaat uit van deze maximale hoogten, en heeft daarnaast zodanige aanpassingen gedaan dat recht wordt gedaan aan de uitspraak van de Raad van State:

(1) een minimale afstand van de bouwvlakken tot de perceelsgrens aangehouden (noord, west en zuidzijde 10 meter, aan oostzijde ca. 6 meter),

(2) een maximaal aantal wooneenheden per bouwvlak opgenomen.

(3) geen andere typen functies mogelijk gemaakt. Op die manier zijn de bouwmogelijkheden gemaximaliseerd.

Naar aanleiding van deze inspraakreacties is een bezonningsstudie uitgevoerd, om te kijken welke invloed het plan heeft op de omgeving, in vergelijking met het huidige bestemmingsplan en de bestaande situatie. Hieruit blijkt dat de bezonning en lichtinval voor de omliggende woningen aan de zuid, west -en oostzijde van het plangebied vrijwel ongewijzigd blijven, en er uitsluitend op twee momenten voor een aantal woningen aan de oostzijde (Eikenburglaan) een zeer beperkte verandering optreedt in de namiddag in het voor -en najaar. Dit wordt als niet verstorend beschouwd voor de bezonning -of lichtinvalsituatie van de insprekers.

De bezonning en daglichtinval voor de woning aan de Graafsebaan 107a, aan de noordzijde van het plangebied, is ook beschouwd. De inspreker heeft specifiek zorgen over de lichtinval aan de oostzijde van het pand van de inspreker. Uit de studie blijkt dat het voorliggende ontwerp bestemmingsplan de situatie aan deze oostzijde ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan verbetert. De maximale bebouwingshoogte is namelijk lager (8 meter in plaats van 9), en de bouwgrens wordt circa 3 meter in oostelijke richting opgeschoven, dus verder van de perceelgrens gelegd. Bovendien wordt het bouwvlak conform het in de inspraakreactie ingebrachte voorstel van inspreker aangepast. Het bouwvlak wordt daardoor, ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan, 90 graden gedraaid. Daardoor wordt de afstand tot de perceelsgrens verder vergroot.

Gezien bovenstaande is de gemeente van mening dat door het plan geen belemmering ontstaat in de daglicht -of bezonningssituatie voor omwonenden.

Afbeelding 9.1: profiel Lijsterbeslaan

Insprekers maken zich ook zorgen om de aantasting van privacy en inkijk.

In het plan is als uitgangspunt genomen zoveel mogelijk rekening te houden met de bestaande woningen aan de Lijsterbeslaan, Sint Jozefstraat en de Graafsebaan door de nieuwbouw met de achterzijde en achtertuinen richting deze woningen te situeren. Hierdoor ontstaat er een zo groot mogelijke afstand tussen deze bestaande woningen en de nieuwe woningen. In bovenstaand profiel voor de woningen aan de Lijsterbeslaan is dit zichtbaar. De afstand tussen de achterzijde van de woningen en het nieuwe bouwvlak varieert van 23,5 tot 26 meter voor de woningen aan de Lijsterbeslaan. De afstand tussen de achterzijde van de woningen aan de Sint Jozefstraat en het bouwvlak uit het ontwerp bestemmingsplan bedraagt circa 27 meter.

Bij de woningen aan de Eikenburglaan zijn aan beide zijden de voorgevels van de woningen op de straat gericht, waardoor de kwestie van inkijk of privacy niet / nauwelijks aan de orde is.

Afbeelding 9.2: vigerend bestemmingsplan

Afbeelding 9.3: ontwerp bestemmingsplan

Het is juist dat het nieuwe bestemmingsplan nieuwe woningen mogelijk maakt met een tweede bouwlaag. Echter, de geplande afmetingen van de woningen (in Rosmalen) zijn gebruikelijke hoogtematen en passend op deze plek. Daarnaast wordt de nieuwe woningbouw op grotere afstand mogelijk gemaakt dan de bouwmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan: aan de zuidzijde circa 11 meter verder dan het vigerende bouwvlak; aan de westzijde circa 11 meter verder dan het vigerende bouwvlak; aan de noordzijde is het nieuwe bouwvlak circa 10 meter verder van het vigerende bouwvlak geprojecteerd. Dit is terug te zien in bovenstaande figuren, waarbij de plangrens van het ontwerp bestemmingsplan dezelfde grens is als de bouwvlakgrens van bestemming 'Gemengde Doeleinden' uit het vigerende bestemmingsplan.

Aan de oostzijde ligt het bouwvlak nagenoeg gelijk met het vigerende bouwvlak, maar daar zorgt de aanwezigheid van de Eikenburglaan voor voldoende afstand tussen de voorzijde van de woningen.

Gezien bovenstaande is de gemeente van mening dat de privacy van bewoners niet onevenredig geschaad wordt.

Overigens hebben van de 89 ondertekenende omwonenden slechts circa 20 personen direct zicht op het gebied (met voor -of achterzijde).

Architectuur

Een inspreker voert aan dat de donker roodbruine bakstenen de wijk een donkere en massale indruk geeft, waardoor een wijk in een wijk ontstaat. Het verzoek van de inspreker is de nieuwbouw qua uiterlijk meer te laten aansluiten bij bestaande bouw. Een andere inspreker vindt dat de Franse balkons van de nieuwe woningen niet bij de bebouwing past in Maliskamp. Een toets door deskundigen is hier gewenst, zoals door een welstandscommissie.

De zaken die insprekers noemen ten aanzien van architectuur worden niet vastgelegd in het bestemmingsplan, maar komen aan de orde bij de toetsing door welstand.

Vanwege de huidige functie en de daarbij inmiddels gesloopte bebouwing geldt voor het plangebied het gebiedscriterium 'gebied B2 - bedrijfsbebouwing'. Gelet op de ontwikkeling van deze locatie waarbij woningen worden gerealiseerd, is dit criterium niet meer van toepassing. Het voorstel is dan ook om voor het plangebied deze huidige gebiedscriteria in te trekken. Door de intrekking wordt automatisch teruggevallen op de algemene welstandcriteria uit de welstandnota. Eén van de algemene welstandcriteria is dat een bouwwerk/gebouw aanvaardbaar moet zijn in zijn omgeving. Aangezien de omgeving wordt gevormd door bestaande bebouwing, zorgt dit samen met de overige algemene criteria voor een voldoende toetsingskader van het huidige bouwplan.

Parkeren

De inspreker van de Hazelaarlaan en de mede-ondertekende bewoners verzoeken om 'meer parkeerplaatsen' voor het plan. De Wijkraad geeft aan dat de opgenomen ruimte voor parkeren te krap is. De parkeernormen die worden gehanteerd zijn niet overeenstemming met de praktijk. Er wordt verzocht om ruimere parkeergelegenheid. De inspreker van de Graafsebaan voert daarnaast aan dat het parkeren op eigen terrein lastig zal worden voor het nog te realiseren gebouw in de gemengde bestemming aan de oostzijde van zijn woning. De functie / het pand lijkt veel meer parkeerplaatsen nodig te hebben dan de norm.

Insprekers voeren aan dat er te weinig parkeerplaatsen zouden zijn voorzien in het plangebied.

In de bestemmingsplanregels is opgenomen dat moet worden voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen. Derhalve is verzekerd dat bij het bouwplan voldoende parkeervoorzieningen zullen worden gerealiseerd. In het voorlopige plan zijn al parkeerplaatsen opgenomen. Hieruit blijkt dat in voldoende mate wordt voorzien in parkeerplaatsen, ruim meer dan de normen aangeven.

Indien het bouwvlak van de gemengde bestemming naast het pand van de inspreker van de Graafsebaan wordt ingevuld, zal op eigen terrein moeten worden voorzien in de parkeerbehoefte. Ook hier geldt dat de planregels verplichten tot het voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen.

Gezien bovenstaande zijn er op dit aspect geen belemmeringen te verwachten.

Teveel woningen

De inspreker van de Hazelaarlaan en de mede-ondertekende bewoners verzoeken om 'minder woningen' voor het plan. Ook een andere inspreker (Eikenburglaan) is van mening dat teveel woningen worden gepland. Het verzoek is om minder woningen te realiseren, zodat meer leefruimte kan ontstaat voor toekomstige bewoners. Dit is passender in de wijk.

Het aantal van maximaal 63 woningen is onderdeel van het regionale woningbouwprogramma, dat is geaccordeerd door de provincie Noord-Brabant. De woningbouwproductie is nodig om te voldoen aan de gemeentelijke en regionale woningbouwvraag (benodigde woningbouwproductie 500 tot 800 per jaar). Ook wordt met dit gedifferentieerde woningbouwprogramma invulling gegeven aan het woonbeleid, waarbij woningdifferentiatie en seniorenwoningen speerpunten zijn. De opzet van de nieuwe woonwijk gaat bovendien niet uit van een hoge dichtheid, maar juist van een groene openbare ruimte met genoeg verblijf –en leefruimten nabij de woningen (in de tuin, dan wel in de openbare ruimte).

Derhalve wordt door de gemeente het beoogde aantal van 63 woningen als een verantwoord en passend aantal op deze plek beschouwd.

Bodem / Bomen

De inspreker van de Hazelaarlaan en de mede-ondertekende bewoners verzoeken om 'saneren van vervuilde grond', en om de 'bomen in Eikenburglaan (te) laten staan.'

Eén van de uitgangspunten bij de herontwikkeling van het bedrijventerrein is om de bestaande bomen aan de Eikenburglaan die van waarde zijn voor de beleving van de laanstructuur te handhaven. In de planopzet is hiermee dan ook rekening gehouden. Aan de voorzijde van de woningen aan de Eikenburglaan komt een groenstrook waarin de bestaande bomen staan. Deze groenstrook wordt openbaar gebied en eigendom van de gemeente. Hiermee is ook het behoud van de bomen op langere termijn veiliggesteld.

Tijdens de sloopwerkzaamheden zijn echter situaties aangetroffen die kunnen duiden op een verontreiniging. Deze verstoringen bevinden zich onder het wortelpakket van bomen. Om er zorg voor te dragen dat de mogelijke verontreinigingen geen belemmering opleveren, bestaat de kans dat een enkele boom, ondanks de waardevolle kwaliteiten, gerooid moet worden.

Voorafgaand aan de bouw zullen de benodigde saneringswerkzaamheden worden uitgevoerd: de locatie zal als één geheel worden onderzocht volgens de strategie 'onverdacht' van de NEN 5740. Daarmee worden de liggende onderzoeken geactualiseerd en wordt voldaan aan het vereiste voor de afgifte van een omgevingsvergunning ten behoeve van de bouw van woningen. Na sanering zal er vanuit bodem-hygiënisch oogpunt geen belemmering zijn voor de geplande bouw van woningen.

9.2 Vooroverleg

Op basis van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (wettelijk vooroverleg) is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de vooroverlegpartners.

Het waterschap Aa en Maas en heeft op 9 mei 2016 schriftelijk bevestigd in te stemmen met de waterparagraaf uit het plan, en de provincie Noord-Brabant heeft per brief van 4 april 2016 laten weten geen opmerkingen te hebben op het plan. Rijkswaterstaat heeft op 17 mei 2016 bevestigd geen opmerkingen te hebben op het plan.
Van overige instanties zijn geen reacties ontvangen.