De Zonkade - Aquamarijn

8.1 Inspraak

8.1.1 Algemeen

Ter uitvoering van de inspraakverordening is gelegenheid geboden voor inspraak. In dat kader hebben het voorontwerp bestemmingsplan 'De-Zonkade-Aquamarijn' en het voornemen tot intrekking van het beeldkwaliteitplan 'De Watertuinen' met betrekking tot het plangebied 'De Zonkade-Aquamarijn 'met ingang van 10 december 2012 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode heeft iedereen de mogelijkheid gekregen om schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar te maken. Van het vorenstaande is melding gemaakt in een publicatie in De Bossche Omroep van 9 december 2012. De publicatie is tevens op 7 december 2012 op de gemeentelijke website geplaatst.

Daarnaast is op 13 december 2012 een inloopbijeenkomst georganiseerd. Het verslag van deze bijeenkomst is opgenomen in subparagraaf 8.1.2.

8.1.2 Verslag van inloopbijeenkomst op 13 december 2012

13 december 2012, 17.00-19.00 uur

Informatiecentrum De Groote Wielen, Lunerkampweg 5 te Rosmalen

Aanwezig:

• de heer C. Hulsman (Bouwinvest)
• de heer W. Telgen (Bouwinvest)
• de heer D. Santbergen (gemeente ´s Hertogenbosch)
• de heer B. Tjiam (gemeente ´s Hertogenbosch)
• de heer C. van de Kreeke (gemeente 's-Hertogenbosch)
• ca. 10 belangstellenden

Ter informatie: het plan 'Aquamarijn' is door de initiërende marktpartij inmiddels van projectnaam veranderd in 'de Vlondertuinen'. Het bestemmingsplan draagt de naam 'De Zonkade-Aquamarijn'.

Ten aanzien van het project 'Aquamarijn' hebben de belangstellenden vragen en opmerkingen gesteld over het oude en nieuwe stedenbouwkundig plan, de maquette (met het oude stedenbouwkundig plan) in het Informatiecentrum, het geldende en nieuwe bestemmingsplan, de start van de verkoop en realisatie van de woningen en de inrichting van de gerealiseerde openbare ruimte. Op één vraag na zijn de gestelde vragen en opmerkingen tijdens deze bijeenkomst beantwoord. De vraag betreft een melding over geluidsoverlast overdag door het 'vallende water' van de Hoge Ring. Omdat deze vraag geen betrekking heeft op de betreffende bestemmingsplanprocedure wordt deze separaat van de procedure voor bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan beantwoord.

Overigens is geen der reclamanten aanwezig geweest bij de inloopbijeenkomst.

8.1.3 Zienswijzen

Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn vijf zienswijzen op het voorontwerp bestemmingsplan ingediend. Er zijn zienswijzen ontvangen van

• 1. T. van den Heuvel (Deltapark 35, 5247 JV Rosmalen), B. Nijssen (Deltapark 33, 5247 JV Rosmalen), F. Spoor (Deltapark 21, 5247 JV Rosmalen) en T. van Hasselt (Deltapark 23, 5247 JV Rosmalen);
• 2. S. Beekwilder (Deltapark 17, 5247 JV Rosmalen);
• 3. G.G. Peters en G.P.J.M. Hendriks (Deltapark 31, 5247 JV Rosmalen);
• 4. J.A.G. Luijben en K. Luijben-Moes (Deltapark 29, 5247 JV Rosmalen);
• 5. R.P.M.J. Bergmans (Deltapark 27, 5247 JV Rosmalen).

De vijf zienswijzen zijn eensluidend. Om die reden wordt volstaan met het samenvatten en beoordelen van één zienswijze.

Samenvatting zienswijzen:

• 1. Historisch proces:

Ten tijde van de aankoop van de woningen aan het Deltapark in 2006 is door reclamanten zeer kritisch gekeken naar de toenmalige plannen voor de invulling van het betreffende perceel Aquamarijn. Er is reclamanten in die tijd door zowel de gemeente als door de makelaar een plan gepresenteerd met daarin een achttal bouwlagen met een bepaalde vorm en ligging. Deze invulling is al die tijd gepresenteerd als 'definitief' en werd consistent getoond in onder andere verbeeldingen, maquettes, bouwtekeningen, in het Informatiecentrum De Groote Wielen. Alle reclamanten hebben als toekomstig bewoner afgewogen wat het effect van de realisatie van dit complex zou zijn op de woning waarin men geïnteresseerd was. Bij de keuze om de woning al dan niet te kopen is deze afweging cruciaal geweest, aangezien het ontwerp sterk beeldbepalend was.

In de loop van 2011-2012 werd voor reclamanten duidelijk dat er een nieuw plan voor de projectlocatie 'Aquamarijn' in voorbereiding was. Vanwege het ontbreken van duidelijke informatie hebben reclamanten beroep tegen het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan ingesteld bij de Raad van State. Ondanks dat de Raad van de State concludeerde dat de gemeente juridisch correct heeft gehandeld, bleef het onduidelijk wat er precies zou gebeuren. Tijdens het informele gesprek op 22 oktober 2012 is het nieuwe ontwerp / plan gepresenteerd en hebben reclamanten zich hierover een beeld kunnen vormen. In het gesprek hebben zij aangegeven het nieuwe ontwerp in de kern wel een goed ontwerp te vinden, maar echter ook een aantal bezwaren te zien.

• 2. Nieuw ontwerp; de voors en tegens:

Reclamanten constateren dat met hun opmerkingen, die zij tijdens het informele gesprek op 22 oktober 2012 hebben gemaakt, niets is gedaan. Het ongewijzigde ontwerp is (als voorontwerp bestemmingsplan) ter inzage gelegd. Reclamanten bevestigen dat het nieuwe ontwerp, dat voorziet in drie bouwlagen minder kolossaal is geworden ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp van Aquamarijn. Alle bewoners zijn daar content mee.

De aanpassing van hoogbouw naar laagbouw heeft een aantal implicaties op de 'voetafdruk' en de bijbehorende ligging van het complex. De bezwaren van reclamanten zijn:

• a. De voetafdruk van het nieuwe complex wordt groter dan van het oorspronkelijke complex. Het gaat nu niet meer de hoogte in, maar nu wel de breedte in.
• b. De voetafdruk van het nieuwe ontwerp heeft een andere vorm gekregen (pentagon) waardoor voor alle woningen aan het Deltapark deze aanpassingen effecten gaat krijgen.
• c. Het gehele complex komt significant dichterbij te liggen, waardoor het voor de huidige bewoners visueel en qua privacy meer impact gaat krijgen.
• d. Door het geheel van bovenstaande aanpassingen krijgen diverse woningen te maken met significant andere zichtlijnen ten opzichte van de zichtlijnen zoals die konden verwacht op basis van het oude ontwerp van Aquamarijn.

• 3. Voorgesteld alternatief van bewoners Deltapark gepresenteerd:

Tijdens het tweede informele gesprek op 10 januari 2013 hebben reclamanten een alternatief voorstel gepresenteerd. In dit alternatieve voorstel is het project een kwart slag gedraaid (met de klok mee) en een aantal meters in zuidoostelijke richting verschoven. Dit alternatief heeft de volgende voordelen:

• a. Het dichtstbijzijnde punt komt gunstiger te liggen (met name ten opzichte van de woningen Deltapark 21 en 23) en komt de doorkruising van de zichtlijn van de woningen Deltapark 33 en 35 verder weg naar het oosten te liggen. Hierdoor is de impact kleiner geworden.
• b. Bij een gelijkblijvend aantal woningen zijn er in het alternatief meer woningen aan de 'mooiste' zijde (westzijde aan het water). Dit kan een gunstig effect hebben voor de totale opbrengst daar er meer duurdere woningen kunnen worden verkocht.
• c. Globaal is de afwijking (op basis van het alternatief) ten opzichte van het geldende bestemmingsplan gelijk aan de afwijking (op basis van het voorstel van de gemeente) ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.
• d. Het aantal andere zichtlijnen zoals door de gemeente blijft intact. Zo blijft bijvoorbeeld de hoek in het verlengde van De Groote Rede op dezelfde plek liggen.

• 1. Reactie op het aangepaste voorstel:

De reactie van de medewerkers tijdens het informele gesprek op 10 januari 2013 was helaas neutraal tot negatief. Reclamanten betreuren het dat de gemeente niet genegen is zich sterker in te spannen voor de belangen van reclamanten richting de projectontwikkelaar. Reclamanten kunnen niets anders concluderen dan dat er geen enkele intentie bestaat bij zowel de gemeente als bij de projectontwikkelaar om de bezwaren van reclamanten weg te nemen, namelijk het doorvoeren van enkele aanpassingen uit het door hen gepresenteerde alternatief.

Beoordeling zienswijzen:

• 1. Historisch proces:

Het globale bestemmingsplan 'De Groote Wielen' (vastgesteld op 8 juli 1999) met een uitwerkingsverplichting voorzag aan de noordwestzijde van de toekomstige buurt De Watertuinen in een appartementencomplex met een stedenbouwkundig accent van 8 lagen. Deze indirecte bouwmogelijkheid is daarna bestendigd in twee partiële planherzieningen (vastgesteld respectievelijk op 25 maart 2003 en 18 december 2007). In het kader van de wettelijke actualisatieverplichting is de locatie 'Aquamarijn' door middel van een directe bouwtitel positief bestemd in het geldende bestemmingsplan 'De Groote Wielen' (vastgesteld op 8 juni 2011).

Het oorspronkelijke bouwplan betrof 123 appartementen met een gebouwde parkeervoorziening. Omdat bleek, dat dit plan op deze locatie markttechnisch en dus ook financieel niet haalbaar was, is in het nieuwe bestemmingsplan 'De Groote Wielen' van 8 juni 2011 ook de mogelijkheid opgenomen om grondgebonden woningen te realiseren. Dit is dus gebeurd op basis van voortschrijdend inzicht met betrekking tot de woningmarkt.

Het geldende bestemmingsplan 'De Groote Wielen' is juridisch bindend. Dat geldt niet voor de kaart van het stedenbouwkundig plan met de situering van het geprojecteerde complex 'Aquamarijn'. Evenmin juridisch bindend zijn maquettes, bouwtekeningen en andersoortig kaartmateriaal. Deze geven slechts een mogelijke invulling weer van de locatie, op basis van het geldende bestemmingsplan. Bovendien mag niet verlangd worden dat een woningbouwplan wordt gerealiseerd, dat vervolgens niet in de huur- en koopmarkt kan worden afgezet. Om die reden kunnen geen rechten worden ontleend aan de 'zichtlijnen' die voortvloeien uit kaart van het stedenbouwkundig plan, maquettes, bouwtekeningen en andersoortig kaartmateriaal. Overigens hebben reclamanten ook aangegeven geen problemen te hebben met het omzetten van het plan voor een appartementencomplex in een plan met grondgebonden woningen.

Tegen het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan 'De Groote Wielen' (vastgesteld op 8 juni 2011) heeft alleen de heer Van den Heuvel beroep ingesteld bij de Raad van State. In het verweerschrift d.d. 31 oktober 2011 met betrekking tot de ingestelde beroepen tegen het bestemmingsplan 'De Groote Wielen' (vastgesteld op 8 juni 2011) hebben wij aangegeven dat wij de heer Van den Heuvel (één van de indieners van de gezamenlijke zienswijze) zouden benaderen voor een gesprek. Tijdens dat gesprek zouden wij het procesverloop en een eventueel nieuw bouwplan voor de locatie 'Aquamarijn' toelichten. In november-december 2011 hebben wij meerdere keren telefonisch en per email contact gehad met de heer Van den Heuvel. Tijdens die contacten is aangegeven dat een inhoudelijk gesprek met de bewoners van Deltapark 3 t/m 35 pas zinvol is als de projectontwikkelaar een haalbaar plan zou presenteren.. Hiervan was pas sprake vanaf oktober 2012. Op dat moment konden zowel de gemeente als de Welstandscommissie zich vinden in de hoofdopzet van het plan. Het gesprek heeft nog in dezelfde week plaatsgevonden.

In eerdere informele contacten met bewoners was overigens al wel aangegeven, dat de betreffende ontwikkelaar een plan aan het voorbereiden was met grondgebonden woningen en dat een dergelijk plan te allen tijde een grotere footprint zou krijgen, dan het plan met gestapelde woningen. Daarbij is tevens aangegeven, dat de mogelijkheid aanwezig was, dat deze woningen langs de westgrens van het bestemmingsgebied zouden kunnen lopen. Uiteindelijk is dit niet zo in het bouwplan opgenomen, omdat een vijfhoek de meest optimale vorm is voor omwonenden om zichtlijnen te creëren. Dat geldt niet alleen voor de huidige bewoners maar ook voor de toekomstige bewoners van het betreffende project. Om die reden is in het huidige voorontwerp bestemmingsplan de footprint van het bouwplan aangehouden als bestemmingsgrens en niet de bestaande evenwijdige rechte lijn tegenover de woningen van reclamanten. Ten opzichte van het huidige bestemmingsplan worden de zichtlijnen voor reclamanten evident verbeterd.

• 2. Nieuw ontwerp; voors en tegens:

Voordat wij ingaan op de inhoudelijke bezwaren van reclamanten op het nieuwe (bouw)plan lichten wij eerst de uitgangspunten, die aan het nieuwe plan ten grondslag liggen, toe. Uitgangspunten bij het ontwerpproces waren een markante vorm van het plan (vijfhoekig / pentagon) als bijzonder element in het water, het zo klein mogelijk houden van een eventuele overschrijding van het geldende bestemmingsvlak, het respecteren van de 'waterbeleving' (zuidwest- en zuidoostzijde) door voldoende afstand te houden ten opzichte van de bestaande en nog te realiseren bebouwing en rekening te houden met de (zicht)as van De Groote Rede. Door te kiezen voor een vijfhoek met een binnenhof is er een goede balans gekozen tussen het creëren van zichtlijnen en het realiseren van een substantieel aantal woningen. Bovendien werd hiermee aan twee andere wensen voldaan: het aantal woningen per wand (5 in totaal) blijft op een aanvaardbaar aantal en alle nieuwe woningen grenzen aan het water. Dit komt het woongenot bij alle woningen ten goede. Tenslotte is het van belang dat ook vanaf de Zonkade sprake is van voldoende waterbeleving, met name aan de kant van de 100 meter lange brug die de buurten Watertuinen en Broekland met elkaar verbindt. Het nieuwe plan zoals verwoord in het voorontwerp bestemmingsplan 'De Zonkade-Aquamarijn' voldoet aan deze uitgangspunten.

Ten aanzien van de bezwaren merken wij het volgende op:

• a. Het oorspronkelijke plan voor Aquamarijn voorzag in een appartementencomplex van vier tot acht lagen. Aan de zuidwestzijde van het complex was een horecagelegenheid aan het water gesitueerd. Later is dit plan bijgesteld tot een wooncomplex van vier tot zeven lagen. Het voorontwerp bestemmingsplan 'De Zonkade-Aquamarijn' voorziet in grondgebonden woningen (bestaande uit twee lagen met een kap). De oppervlakte van dit voorontwerp bestemmingsplan -met uitzondering van de toegang vanaf De Zonkade- (ca. 14.600 m²) is een fractie groter dan de oppervlakte van het bestemmingsvlak 'Wonen' uit het geldende bestemmingsplan 'De Groote Wielen' (ca. 14.300 m²).
• b. Het verlagen van de maximale bouwhoogte van vier tot zeven bouwlagen naar twee bouwlagen met een kap heeft ook een positief effect voor de woningen aan het Deltapark. Het grotere grondoppervlak voor de grondgebonden woningen weegt ruimschoots op tegen de oorspronkelijke maximale bouwhoogten (vier tot zeven/acht bouwlagen). De overschrijding aan de westzijde van het plangebied 'De Zonkade-Aquamarijn' ten opzichte van het geldende bestemmingsvlak is zeer gering. Bovendien betreft deze overschrijding de bestemming 'Water' met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding vlonder' en enkele achtertuinen met de bestemming 'Wonen'. Het nieuwe bouw- en bestemmingsplan dient in voldoende mate rekening te houden met de belangen van omwonenden. Privacy en zichtlijnen zijn daar onderdeel van. Dit heeft zich vertaald in het feit dat aan de zijde van de bestaande woningen de nieuwe woonbebouwing binnen het geldende bestemmings- en bouwvlak is gesitueerd. Het voorgaande is in afbeelding 8.1 weergegeven.

Afbeelding 8.1: Projectie voorontwerp bestemmingsplan 'De Zonkade-Aquamarijn' op bestemming 'Wonen' (geldende bestemmingsplan 'De Groote Wielen')

• c. Wanneer het bestemmingsvlak 'Wonen' uit het geldende bestemmingsplan 'De Groote Wielen' wordt vergeleken met het bestemmingsvlak 'Wonen' uit het voorontwerp bestemmingsplan 'De Zonkade-Aquamarijn' kan het volgende gesteld worden: ten eerste, met uitzondering van de woning Deltapark 23 wordt met het voorontwerp bestemmingsplan 'De Zonkade-Aquamarijn' de afstand tussen de woningen aan het Deltapark en de nieuwe woningen aan de westzijde groter. Dit is dus gunstiger voor de bewoners van deze woningen. Ter illustratie, voor de meest noordelijke woning (Deltapark 35) neemt de afstand van ca. 44,96 meter (op basis van het geldende bestemmingsplan 'De Groote Wielen') toe tot ca. 82,03 meter (op grond van het voorontwerp bestemmingsplan 'De Zonkade-Aquamarijn') (zie afbeelding 8.2). Ten tweede, de kortste afstand tussen de dichtstbijzijnde woning Deltapark 23 en het nieuwe bestemmingsvlak 'Wonen' bedraagt ca. 45,72 meter (zie afbeelding 8.3). Volgens jurisprudentie is deze afstand in stedelijk gebied ruim voldoende. Door deze afstanden in combinatie met de lagere maximale goot- en bouwhoogten is de visuele impact en de impact op de privacy zeer beperkt.

Afbeelding 8.2: Profielen ter plaatse van woning Deltapark 35

Afbeelding 8.3: Profielen ter plaatse van woning Deltapark 23

• d. Zoals eerder is aangegeven baseren reclamanten zich op de zichtlijnen, die voortvloeien uit kaart van het stedenbouwkundig plan en niet op de zichtlijnen, die op het geldende bestemmingsplan zijn gebaseerd. In tegenstelling tot een bestemmingsplan is een stedenbouwkundig plan geen juridisch bindend plan. Wanneer het bestemmingsvlak 'Wonen' uit het geldende bestemmingsplan 'De Groote Wielen' wordt vergeleken met het bestemmingsvlak 'Wonen' uit het voorontwerp bestemmingsplan 'De Zonkade-Aquamarijn' gaan met het nieuwe bestemmingsplan de bewoners van Deltapark 3 t/m 33 qua zichtlijnen er juist op vooruit. Bovendien is het stedenbouwkundig plan, waar reclamanten op teruggrijpen van 2005 en is het huidig geldende bestemmingsplan van 2011. De overschrijding aan de noordzijde beperkt wel enigszins de zichtlijn voor de woning Deltapark 35. Echter de afstand tussen deze woning en de geplande woningen bij de overschrijding bedraagt minimaal 82 meter. Daarom achten wij ook deze overschrijding en de daarmee samenhangende beperkte verslechtering van de zichtlijn acceptabel. In afbeelding 8.4 zijn voor de woningen Deltapark 17, 31 en 35 als illustratie de zichtlijnen op basis van geldende bestemmingsplan 'De Groote Wielen' en voorontwerp bestemmingsplan 'De Zonkade-Aquamarijn' weergegeven.

Afbeelding 8.4: Zichtlijnen op basis van geldende bestemmingsplan 'De Groote Wielen' en voorontwerp bestemmingsplan 'De Zonkade-Aquamarijn'

• 3. Voorgesteld alternatief van bewoners Deltapark gepresenteerd:

Reclamanten stellen dat het door hen voorgestelde alternatief (zie afbeelding 5) vier voordelen met zich meebrengt. In het alternatief is het plan met een kwartslag gedraaid (met de klok mee) en ca. 15 meter in zuidelijke richting verschoven. Tegen het alternatief hebben wij een aantal formele en inhoudelijke bezwaren. Los van onze bezwaren waarderen wij de constructieve opstelling van reclamanten om met ons mee te denken in oplossingen. Het alternatief van reclamanten is dan ook als zodanig beoordeeld.

Afbeelding 8.5: Alternatief reclamanten Deltapark

Formeel: Ook hier geldt dat reclamanten bij het vergelijken van hun alternatief met het nieuwe plan van de gemeente als uitgangspunt de kaart van het stedenbouwkundig plan gebruiken, hetgeen formeel onjuist is. De overschrijding ten opzichte van het huidige bestemmingsplan wordt juist groter in plaats van kleiner.

Inhoudelijk: Het alternatief doet onvoldoende recht aan bovengenoemde stedenbouwkundige uitgangspunten (zie punt 2). Het betreft met name de sterk verminderde waterbeleving aan de zuidwest- en zuidoostzijde van het plangebied en het blokkeren van de zichtas van De Groote Rede. Ook de toekomstige woningbouw aan de oostzijde van dit wooneiland wordt onevenredig moeilijker gemaakt. Aanvullend ten aanzien van de voordelen, die reclamanten noemen, merken wij het volgende op:

• a. Als gevolg van de draai met een kwartslag en de verschuiving in zuidelijke richting ligt de westelijke punt in het alternatief van reclamanten wat zuidelijker dan de westelijke punt in het nieuwe plan van de gemeente. Hierdoor lijkt het alternatief op het eerste gezicht iets gunstiger dan het huidige plan. Er wordt echter voorbijgegaan aan het feit dat de westelijke punt in het alternatief tegenover een andere woning komt te liggen.
• b. De marktpartij die het risico van verhuur/verkoop van de woningen draagt, is het niet eens met de constatering van reclamanten, dat de woningen in de gedraaide versie meer gaan opleveren. Met name de woningen aan de zuidzijde komen onaanvaardbaar dicht bij de brug en woningen aan De Zonkade te liggen. Ook de makelaar adviseert hierover negatief. Tegenover het door reclamanten veronderstelde voordeel van eventuele hogere opbrengsten staan nog andere financiële nadelen. Ten eerste, een aanzienlijk deel van het voorgestelde alternatief ligt buiten het geldende bestemmingsvlak 'Wonen'. Ten tweede, de oostelijke punt van het voorgestelde alternatief ligt dichterbij het oostelijk gelegen project met de waterwoningen. Door de kleinere afstand worden deze woningen minder aantrekkelijk. Ten derde, het zuidelijke deel in het voorgestelde alternatief ligt -gezien de feitelijke situatie- grotendeels in het water. Dit brengt extra kosten van civieltechnische aard met zich mee.
• c. De overschrijding van het alternatief ten opzichte van het geldende bestemmingsplan is, in tegenstelling tot wat reclamanten aangeven, veel groter.
• d. Het draaien met een kwart slag en het verschuiven in zuidelijke richting met ca. 15 meter pakt voor de beide blokken woningen verschillend uit. Voor het noordelijke blok met de woningen Deltapark 21 t/m 35 geldt dat de bewoners ervan meer zicht hebben op de Groote Wielenplas. Dit is een verbetering. Daartegenover staat dat het zicht op het water vanuit de woningen Deltapark 3 t/m 17 (het zuidelijke blok) behoorlijk wordt beperkt, met name nrs. 3 en 5. Volledigheidshalve merken wij op dat met uitzondering van de bewoners van nr. 17 de overige bewoners van de woningen in het zuidelijke blok geen zienswijze hebben ingediend. Het plan is dan ook evenwichtiger omdat daarin rekening wordt gehouden met de belangen van de bewoners van woningen in de beide blokken alsmede die van de bewoners aan De Zonkade.
• e. In het voorstel van de bewoners is het plan niet alleen een kwartslag gedraaid maar ook ca. 15 meter in zuidelijke richting verschoven. Hiermee wordt de breedte van het water aan de zuidzijde meer dan gehalveerd en komen de geprojecteerde woningen dichter op de bestaande bebouwing aan De Zonkade te staan. De beleving van het water wordt op deze wijze sterk verstoord. Het feit dat de woonkamers op de eerste verdieping en aan de achterzijde van de bestaande woningen aan De Zonkade zijn gesitueerd doet niet af aan de verminderde 'waterbeleving'.
• f. Door het plan een kwartslag te draaien komt het plan aan de oostzijde zeer dicht op de toekomstige bebouwing te liggen. De afstand tussen de toekomstige bebouwing aan de oostzijde zal dan minder dan 15 meter bedragen. Eén van de stedenbouwkundige uitgangspunten is een zichtlijn van De Groote Rede richting de waterplas. Deze wordt door het opschuiven te veel gefrustreerd. Door het draaien van het plan wordt onvoldoende recht gedaan aan de toekomstige planontwikkeling.

• 4. Reactie op het aangepaste voorstel:

Zoals wij hiervoor hebben aangegeven doet het voorgestelde alternatief van reclamanten onvoldoende recht aan de uitgangspunten, die wij hebben gehanteerd bij het ontwerpproces voor het nieuwe plan en het voorontwerp bestemmingsplan 'De Zonkade-Aquamarijn'. Verder hebben wij tijdens het informele gesprek op 10 januari 2013 medegedeeld dat de projectontwikkelaar het nieuwe plan en het ontwerp van de grondgebonden woningen commercieel kansrijk acht.