| Plan: | Molenhoek-Sparrenburg-A59 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002115-1401 |
In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de planregels. De afzonderlijke bestemmingen worden hier besproken waarbij wordt aangegeven hoe bestaand gemeentelijk beleid in het plan is verwerkt en op welke wijze nieuwe ontwikkelingen in het plan zijn opgenomen.
De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008), zijn overgenomen in de regels.
Hieronder volgt per bestemming de omschrijving.
De bestemming "Bedrijf" is toegekend aan bestaande bedrijven. Binnen deze bestemming zijn voornamelijk autobedrijven gelegen. In de bedrijfsbestemming aan de burgemeester Mazairaclaan 123 is ook detailhandel in auto-onderdelen toegestaan, mits de detailhandel ondergeschikt aan de bedrijfsactiviteiten.
Aan de Molenstraat is een tankstation met een lpg-installatie gevestigd. In een straal van 110 meter vanaf het vulpunt van de lpg-installatie is een veiligheidszone in het bestemmingsplan opgenomen. De veiligheidszone is geregeld in de algemene aanduidingsregels.
Binnen de bestemming "Bedrijf - Nutsvoorziening" zijn de nutsvoorzieningen ondergebracht. Er zijn binnen het plangebied enkele nutsvoorzieningen aanwezig welke veelal een zeer beperkte omvang hebben (behalve de nutsvoorziening aan de Rooseveltlaan 1 en de nutsvoorziening nabij de Peelhoeven). Daarnaast is er een zend/ontvangstinstallatie ten behoeve van (mobiel) telefoonverkeer binnen deze bestemming opgenomen.
De bestemming "Centrum" is opgenomen voor het winkelcentrum Molenhoekpassage. Aangesloten is bij het geldend bestemmingsplan. De volgende functies zijn toegelaten: detailhandel, ambachtelijke bedrijvigheid, kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, bedrijven en wonen. Binnen deze bestemming is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen, waarbinnen bebouwing mag worden opgericht. Daarnaast is de maximale bouwhoogte opgenomen.
De bestemming "Cultuur en Ontspanning" heeft betrekking op de bestaande speeltuin. Binnen de speeltuin is er één speelvoorziening aanwezig welke een hoogte heeft van 11 meter. De plaats van deze speelvoorziening is expliciet op de verbeelding vastgelegd. Dit is gedaan om te voorkomen dat de speelvoorziening wordt verplaatst in de richting van de omliggende woningen, waardoor de privacy van de omwonenden wordt aangetast.
De bestemming "Gemend - 1" is overgenomen uit het voorgaande bestemmingsplan. Binnen deze bestemming zijn zeer veel functies toegestaan. In deze bestemming is ook het kantorencomplex aan de Molenstraat opgenomen. Dit kantorencomplex is echter alleen bedoeld voor kantoren en dienstverlening.
Met het toekennen van de functie 'detailhandel' is zeer terughoudend omgegaan. Het is de bedoeling om de detailhandel te concentreren in de Molenhoekpassage (bestemming 'Centrum'). Daarnaast is er ook detailhandel gevestigd aan de Oude Baan. Deze detailhandelsvestigingen zijn expliciet geregeld met de aanduiding 'detailhandel'. Het is niet de bedoeling om buiten de aangeduide plaatsen detailhandel toe te staan.
Op sommige percelen binnen deze bestemming staat aan de straatzijde een woning en vindt een andere hoofdfunctie plaats op het terrein naast en achter de woning. Om de stedenbouwkundige opzet van de straat en het straatbeeld zoveel mogelijk te behouden, is voor deze percelen geregeld dat de hoofdbouwmassa van de woning zich dient te bevinden ter plaatse van de huidige/oorspronkelijke woning. Daarnaast is op deze percelen maximaal 1 woning toegestaan. De gebouwen achter de woning mogen gebruikt worden voor de andere hoofdfunctie dan wonen en als aanbouw/bijgebouw bij de woning, maar er mag geen zelfstandige woning in worden gevestigd.
De bestemming "Gemend - 2" heeft betrekking op het pand aan de Molenstraat 2 - 6. Er zijn daar verschillende uiteenlopende functies gevestigd, zoals een fitnesscentrum, een kantoor en een autowasserette. Gezien de grote verscheidenheid aan functies is voor dit perceel de bestemming 'Gemengd' (-2) gekozen.
De bestemming "Gemengd - 3" heeft betrekking op percelen waarbinnen naast de woonfunctie ook de functie 'horeca' of 'maatschappelijk' is toegelaten. Aangezien binnen deze bestemming de woonfunctie één van de belangrijkste functies vormt, is aansluiting gezocht bij de inhoud van de woonbestemming. Hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Bijgebouwen mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd, waarbij er buiten het bouwvlak tot 75 m² aan bijgebouwen mag worden opgericht, mits het achtererfgebied niet meer dan voor 50% wordt bebouwd.
Deze gronden zijn primair bestemd voor groenvoorzieningen. Ook de aanleg van fiets- en voetpaden, speel- en sportvoorzieningen zijn binnen deze bestemming toegelaten.
De bestemming "Horeca" is bedoeld voor de bestaande horeca in de categorie 2 en 3 van de Staat van Horeca-activiteiten. Daarnaast is voor sommige percelen ook horeca van categorie 3 toegestaan en op één perceel is ook horeca van categorie 1 (hotel) toegelaten.
De gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen. De als maatschappelijk bestemde percelen zijn momenteel in gebruik ten behoeve van religie en onderwijs.
De bestemming is zodanig ruim geformuleerd dat bestaande en eventuele toekomstige maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan en uitwisselbaar zijn. Binnen deze bestemming is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen, waarbinnen bebouwing mag worden opgericht. Daarnaast is de maximale bouwhoogte opgenomen.
De bestemming "Natuur" is gelegen aan de zuidkant van het plangebied. Het gebied bestaat voornamelijk uit bomen en sluit aan op de groene omgeving van Coudewater.
De bestemming "Verkeer" heeft betrekking op de rijksweg A59 en de Berlicumseweg. de inhoud van de bestemming is overgenomen uit het Tracébesluit uit 1996/1997. De geluidschermen langs de A59, welke expliciet in het Tracébesluit zijn vastgelegd, zijn overgenomen in dit bestemmingsplan en zijn als zodanig vastgelegd.
Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Wegen, fiets- en voetpaden en bouwwerken ten behoeve van de functie mogen binnen deze bestemming worden gerealiseerd. Ondergeschikte, niet-structurele, groenvoorzieningen zijn ook binnen deze bestemming toegelaten.
Binnen het plangebied ligt een primaire leggerwaterloop die van belang is voor het stedelijke watersysteem van de gemeente. Deze leggerwaterloop is bestemd als "Water".
De bestemming "Wonen" omvat het grootste gedeelte van het plangebied. Binnen deze bestemming is wonen de hoofdfunctie. Er is voor gekozen de bestaande woonfuncties als zodanig vast te leggen. Dat houdt in dat in beginsel geen andere functies dan de woonfunctie binnen deze bestemming zijn toegestaan. Binnen de woonbestemming is wel de uitoefening van een aan huis verbonden beroepsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Dit betekent onder meer dat maximaal 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroepsactiviteit.
Het bouwen van hoofdgebouwen is uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding opgenomen bouwvlakken. Voor de maat van de bouwvlakken is aangesloten bij de vigerende bestemmingsplannen.
Het bestemmingsplan maakt in de bestemming 'Wonen' onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de ruimtelijke impact van verschillende woningtypologieën op de omgeving. Deze ruimtelijke impact komt tot uiting in de bouwmassa (hoogte en situering), maar ook in het aantal woningen. De woningdichtheid is van invloed op de parkeerbehoefte en daarmee op de parkeerdruk en de leefbaarheid in de omgeving. Om te voorkomen dat de woningdichtheid in een wijk te groot wordt, maakt het bestemmingsplan onderscheid tussen grondgebonden en gestapelde woningen. Grondgebonden woningen zijn rechtstreeks toegankelijk op straatniveau en één van de bouwlagen sluit aan op het maaiveld. Deze zijn onderverdeeld in verschillende typen: vrijstaand, twee-aaneen, geschakeld of aaneengebouwd. Gestapelde woningen zijn geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning gelegen. Gestapelde woningen zijn uitsluitend togestaan, indien dit middels een aanduiding op de verbeelding is aangegeven. Hiermee wordt voorkomen dat grondgebonden woningen kunnen worden verbouwd tot gestapelde woningen.
Binnen de woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van aan- en bijgebouwen. Ten behoeve van de flexibiliteit zijn op de basisregeling verschillende afwijkingen mogelijk.
Op de bijbehorende erven is het mogelijk aan- en bijgebouwen op te richten. In de woning mogen onder voorwaarden niet publiekgerichte aan-huis-verbonden-beroepen en bedrijven worden uitgeoefend, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Via een afwijkingsbevoegdheid kunnen ook publieksgerichte aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven worden toegelaten. In beide gevallen dient de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd te blijven. Ter plaatse van de aanduidingen 'beroep aan huis', bedrijf aan huis' en 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwingsregeling' mogen de ruimten/gebouwen volledig worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps of bedrijfsactiviteit. Deze ruimten/gebouwen mogen niet worden gebruikt als zelfstandige woning.
De bestemming "Wonen-Woonwagenstandplaats" is bedoeld voor de bestaande woonwagens. Op de verbeelding is het maximale aantal woonwagens aangegeven welke binnen deze bestemming zijn toegelaten.
De dubbelbestemming "Leiding-Gas" is ten behoeve van een gastransportleiding. De bouwbepalingen beschermen de gastransportleiding. Er zijn uitsluitend bouwwerken ten behoeve van de leiding zelf toegestaan. Tevens gelden voor deze gronden een omgevingsvergunning voor bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden.
Ten behoeve van de bescherming en veiligstelling van archeologische of te verwachten archeologische waarden is aan gronden in dit bestemmingsplan de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie" toegekend. Opgenomen is een verbod tot bouwen beneden maaiveld, een verbod tot slopen zonder omgevingsvergunnning en een vereiste van een omgevingsvergunning voor uitvoering van werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde. Na een verplichte rapportage, waarin de archeologische waarden zijn vastgelegd kan afgeweken worden van het bouwverbod, respectievelijk een omgevingsvergunning voor uitvoering van werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde of slopen worden verleend. Hieraan kunnen voorwaarden worden verbonden ten behoeve van behoud van archeologische waarden in de bodem of , indien dit redelijkerwijs niet mogelijk is, verplichtingen worden opgelegd als het doen van opgravingen of een verplichting de uitvoering van werken of werkzaamheden te laten begeleiden door een erkend archeoloog. Het overleggen van een rapportage ter vastlegging van de archeologische waarden is niet nodig, indien - naar het oordeel van burgemeester en wethouders - de archeologische waarde in andere beschikbare informatie afdoende is vastgelegd.
In de algemene bepalingen komen onder andere de anti-dubbeltelbepalingen, de algemene aanduidingsregels en de algemene afwijkingsbevoegdheid alsmede de algemene procedureregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.
In de algemene aanduidingsregels zijn bepalingen opgenomen voor de "Veiligheidszone - lpg". De gronden ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - lpg' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met een LPG-installatie. Er is daarom bepaald dat er geen nieuwe kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogen worden gebouwd en/of functies worden toegestaan, die niet in overeenstemming zijn met de in deze zone gelegen bestemmingen "Bedrijf", "Bedrijf - Nutsvoorziening", "Gemengd - 2" en "Wonen".
Het bovenstaande betekent dat er ter plaatse van de veiligheidszone alleen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten mogen worden opgericht en/of functies worden toegestaan, die voldoen aan de ter plaatse liggende bestemmingen. Er mogen binnen de veiligheidszone bijvoorbeeld geen nieuwe woningbouwmogelijkheden worden toegestaan dan behalve die de woonbestemming toelaat. Bestaande woningen zijn hiermee positief bestemd en mogen ook worden herbouwd. Bovendien mag bij deze woningen ook erfbebouwing worden opgericht, mits de nieuwe erfbebouwing voldoet aan de regels van de woonbestemming. Hierbij moet uitdrukkelijk worden opgemerkt dat met 'nieuw' geen vervangende nieuwbouw wordt bedoeld.
Voor het bouwen van nieuwe beperkt kwetsbare objecten en/of toestaan van nieuwe beperkt kwetsbare functies is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Om van de afwijkingsmogelijkheid gebruik te kunnen maken zal moeten worden onderzocht of er een aanvaardbaar woon- en/of leefklimaat kan worden gerealiseerd en er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de veiligheid van personen.
In deze paragraaf zijn tot slot de algemene, overgangs- en slotregels opgenomen, welke voor het gehele bestemmingsplan gelden.