't Ven Hondsberg

4.1 Ontwikkelingslocaties in "'t Ven Hondsberg"

Hier wordt een uitwerking en beschrijving gegeven van de ontwikkelingslocaties binnen het plangebied. In het plangebied 't Ven Hondsberg zijn een aantal ontwikkeling voorzien. Het gaat veelal om kavelsplitsingen van percelen aan de Bruggen. Hieronder worden de verschillende ontwikkelingen inzichtelijk gemaakt.

• 1 extra woning tussen Bruggen 13 en 13A/B (direct)
• 1 extra woning tussen Bruggen 19 en 21 (wijzigingsbevoegdheid)
• 1 extra woning tussen Bruggen 21 en 21A (wijzigingsbevoegdheid)
• 1 extra woning tussen Bruggensestraat 16 en 18 (wijzigingsbevoegdheid)
• verplaatsing bouwblok Pastoor Hordijkstraat 49 (wijzigingsbevoegdheid)
• 7 woningen ter plaatse van Raadhuisstraat 38/38A/38B (direct)
• de omzetting van de bestemming "Cultuur en ontspanning" in een bedrijfs-, kantoor- of gemengde bestemming ter plaatse van de Hoff van Hollantlaan 4 (wijzigingsbevoegdheid)

Daar waar de gemeente al een overeenkomst met initiatiefnemers heeft gesloten inzake kostenverhaal, zijn de ontwikkelingen direct in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt, zoals bij perceel tussen Bruggen 13 en 13A en de zeven woningen bij de Raadhuisstraat 38/38A/38B. De overige bouwmogelijkheden worden mogelijk gemaakt via wijzigingsbevoegdheden. De voorwaarden voor de bouwmogelijkheden zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op de stedenbouwkundige randvoorwaarden die in de navolgende paragrafen beschreven staan.

4.1.1 Kavelsplitsingen aan Bruggen

Bruggen is onderdeel van het historische lint tussen Rosmalen naar Kruisstraat en Oss. In de loop van de tijd zijn aan weerszijden van Bruggen nieuwbouwwijken ontstaan, zoals Hondsberg en Overlaet. Dit historisch bouwlint is in de loop van de tijd steeds verder verdicht, doordat aan weerszijden nieuwbouwwijken zijn verrezen en individuele bebouwing is toegevoegd. De lintbebouwing Bruggen is nog steeds herkenbaar en kent in de huidige situatie nog een aantal grote kavels.

Afgelopen jaren zijn er een aantal verzoeken geweest om kavels te mogen splitsen om vervolgens een extra woning aan het lint toe te voegen. Op een aantal plekken, daar waar sprake is van zeer brede percelen langs Bruggen, is het ruimtelijk voorstelbaar en mogelijk gemaakt om een extra vrijstaande woning te realiseren. Deze plekken worden in dit bestemmingsplan benoemd. Het betreft kavels die na splitsing minimaal 15 meter breed zijn, zodat voldoende ruimte overblijft om de kenmerkende afwisseling van open en gesloten te waarborgen, door met de hoofdbebouwing minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens te blijven. De woningen moeten georiënteerd worden naar Bruggen. Kapvorm en – richting is niet vastgelegd, omdat het lint een afwisseling in kappen kent. Met de minimale kavelbreedte van 15 meter wordt aangesloten op de voorschriften uit het vorige bestemmingsplan, waarbij de breedte van het bouwperceel voor een vrijstaand eengezinshuis, klasse A1, niet minder dan 15 meter mag bedragen. Bruggen is een historisch bebouwingslint, waarbij de structuur bepaald wordt door grote vrijstaande woningen. Smallere nieuwe bouwpercelen zijn niet toegestaan, omdat dan de kenmerkende karakteristiek van open- en geslotenheid verloren gaat. Nieuwe kavels betekent immers ook dat er naast het oprichten van een nieuwe woning, eveneens (vergunningsvrije) aan- en bijgebouwen gerealiseerd kunnen worden die bijdragen aan verstening van het lint. Het lint Bruggen kan worden gezien als een introductie naar het buitengebied. Dat heeft ertoe geleid dat de nieuwe kavels na splitsing minimaal 15 meter breed moeten zijn. In verband met de overgang naar het buitengebied moeten nieuwe kavels in de Dorpsrand Bruggen (buiten dit plangebied) een minimale breedte van 25 meter hebben.

4.1.2 Extra woning tussen Bruggen 13 en 13A/13B

Daar waar de gemeente een overeenkomst heeft gesloten met initiatiefnemers betreffende kostenverhaal worden woningen direct mogelijk gemaakt door middel van het opnemen van een bouwvlak. De ruimte tussen het perceel Bruggen 13 en het dubbele woonhuis 13A/13B is voldoende breed om één vrijstaande woning te plaatsen. In dit bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om een extra vrijstaande woning met goothoogte van maximaal 6 meter en nokhoogte van 10 meter te realiseren tussen Bruggen 13 en Bruggen 13A.

Impressie van de geplande woning

Ligging van de geplande woning

4.1.3 Wijzigingsbevoegdheid: Extra woning tussen Bruggen 19 en 21

De ruimte tussen de woning aan Bruggen 19 en de woning aan Bruggen 21 is voldoende breed om één vrijstaande woning te plaatsen. Aangezien er nog geen concreet bouwplan bij de gemeente bekend is, wordt de extra vrijstaande woning indirect mogelijk gemaakt door middel van een wijzigingsbevoegdheid.

Voordat van de wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt, dient voldaan te worden aan de volgende voorwaarden:

• Op het af te splitsen perceel mag één grondgebonden vrijstaande woning, bestaande uit maximaal 2 bouwlagen met een kap, worden opgericht.
• De goothoogte van de woning bedraagt maximaal 4 meter.
• De nokhoogte van de woning bedraagt maximaal 9 meter.
• De diepte van de achtertuin bedraagt minimaal 10 meter. Hiermee wordt bedoeld dat de afstand tussen het bouwvlak en de achterste perceelsgrens minimaal 10 meter dient te bedragen. Bijgebouwen tussen het bouwvlak en de achterste perceelsgrens zijn toegestaan, mits voldaan wordt aan de regels van de betreffende woonbestemming.
• De diepte van de voortuin bedraagt minimaal 14 meter. Hiermee wordt bedoeld dat de afstand tussen het bouwvlak en de voorste perceelsgrens minimaal 14 meter dient te bedragen.
• De voorgevelrooilijn moet parallel aan de weg (Bruggen) worden gesitueerd.
• Het bouwvlak heeft een frontbreedte van maximaal 10 meter en is maximaal 12 meter diep.
• De afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 3 meter.
• De nieuwe woning wordt ontsloten vanaf Bruggen, bij voorkeur via bestaande opritten.
• Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Daarbij wordt voor zowel de nieuwe als de te handhaven woning na kavelsplitsing uitgegaan van 2 volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein. Een garage telt mee voor ¼ parkeerplaats.

Bij deze wijzigingsbevoegdheid komt de voorgevelrooilijn op minimaal 14 meter afstand van de weg te liggen, zodat het verloop van de oude winterdijk (Bruggen) behouden blijft.

4.1.4 Wijzigingsbevoegdheid: Extra woning tussen Bruggen 21 en 21A

De ruimte tussen de woning aan Bruggen 21 en de woning aan Bruggen 21A is voldoende breed om één vrijstaande woning te plaatsen. Aangezien er nog geen concreet bouwplan bij de gemeente bekend is, wordt de extra vrijstaande woning indirect mogelijk gemaakt door middel van een wijzigingsbevoegdheid.

Voordat van de wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt, dient voldaan te worden aan de volgende voorwaarden:

• Op het af te splitsen perceel mag één grondgebonden vrijstaande woning, bestaande uit maximaal 2 bouwlagen met een kap, worden opgericht.
• De goothoogte van de woning bedraagt maximaal 4 meter.
• De nokhoogte van de woning bedraagt maximaal 9 meter.
• De diepte van de achtertuin bedraagt minimaal 10 meter. Hiermee wordt bedoeld dat de afstand tussen het bouwvlak en de achterste perceelsgrens minimaal 10 meter dient te bedragen. Bijgebouwen tussen het bouwvlak en de achterste perceelsgrens zijn toegestaan, mits voldaan wordt aan de regels van de betreffende woonbestemming.
• De diepte van de voortuin bedraagt minimaal 10 meter. Hiermee wordt bedoeld dat de afstand tussen het bouwvlak en de voorste perceelsgrens minimaal 10 meter dient te bedragen.
• De voorgevelrooilijn moet parallel aan de weg (Bruggen) worden gesitueerd.
• Het bouwvlak heeft een frontbreedte van maximaal 10 meter en is maximaal 12 meter diep.
• De afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 3 meter.
• De nieuwe woning wordt ontsloten vanaf Bruggen, bij voorkeur via bestaande opritten.
• Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Daarbij wordt voor zowel de nieuwe als de te handhaven woning na kavelsplitsing uitgegaan van 2 volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein. Een garage telt mee voor ¼ parkeerplaats.

4.1.5 Wijzigingsbevoegdheid: Extra woning tussen Bruggensestraat 16 en 18

Het perceel aan de Bruggensestraat 18 is een perceel van ca 1100 m² groot en ligt op de hoek van de Bruggensestraat en de Zomerdijk. De aanliggende woningen liggen op veel kleinere kavels. Het is op deze plek ruimtelijk aanvaardbaar om dit kavel te splitsen en een extra woning te realiseren. Dit wordt door middel van een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Voor deze woning wordt aansluiting gezocht bij de karakteristiek van de bestaande vrijstaande woningen aan de Bruggensestraat.

Voordat van de wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt, dient voldaan te worden aan de volgende voorwaarden:

• Op het af te splitsen perceel mag één grondgebonden vrijstaande woning, bestaande uit maximaal 1 bouwlaag met een kap, worden opgericht.
• De kap is een langskap met een goothoogte van maximaal 3,3 meter
• Aan de achterzijde van de kap is ten behoeve van een dwarskap een goothoogte van maximaal 5,2 meter toegestaan. De nokhoogte van de kap mag niet bedragen dan 7,5 meter en de breedte van de kap niet meer dan 5,3 meter.
• De nokhoogte van de hoofdbouwmassa van de woning bedraagt maximaal 7,5 meter.
• De voorgevelrooilijn (voorkant bouwvlak) ligt op 5,20 meter vanaf de straat, om daarmee aan te sluiten op de 'verstaffeling' van de bestaande woningen aan de Bruggensestraat.
• De voorgevelrooilijn ligt parallel aan de Bruggensestraat.
• Het bouwvlak heeft een frontbreedte van maximaal 9 meter en is maximaal 10 meter diep.
• De afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrens dient minimaal 3 meter te bedragen.
• De nieuwe woning is georiënteerd op en wordt ontsloten vanaf de Bruggensestraat.
• Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Daarbij wordt voor zowel de nieuwe als de te handhaven woning na kavelsplitsing uitgegaan van 2 volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein. Een garage telt mee voor ¼ parkeerplaats.

Impressies van een mogelijk te realiseren woning

4.1.6 Wijzigingsbevoegdheid: Verplaatsing bouwblok Pastoor Hordijkstraat 49

Het perceel Pastoor Hordijkstraat 49 ligt op de hoek van de Pastoor Hordijkstraat met Bruggen. In de loop van de tijd is met realisatie van de omliggende uitbreidingsplannen de huidige woning wat excentrisch op de kavel komen te liggen. Het is de enige woning die met zijn achtertuin aan Bruggen grenst, de overige woningen zijn liggen er met hun voortuin aan. Hierdoor is een vreemde stedenbouwkundige situatie ontstaan. Bij eventuele sloop van de huidige woning is het mogelijk om nieuwbouw te realiseren meer georiënteerd op bouwlint Bruggen.

Voordat van de wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt, dient voldaan te worden aan de volgende voorwaarden:

• Het bestaande bouwvlak van 10 meter breed en 12 meter diep dient te worden verplaatst richting Bruggen.
• De hoofdoriëntatie van de woning dient op Bruggen en eventueel mede op de Pastoor Hordijkstraat te worden gericht.
• De afstand van de voorgevelrooilijn van de hoofdbouwmassa tot Bruggen dient minimaal 6,5 meter te bedragen.
• De afstand van de zijgevel van de hoofdbouwmassa tot de Pastoor Hordijkstraat dient minimaal 4 meter te bedragen.
• De afstand van het bouwvlak tot aan de bestemmingsgrens aan de zuidoostzijde van het wijzigingsgebied (Bruggen) dient minimaal 10 meter te bedragen;
• De afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrens dient minimaal 3 meter te bedragen.
• De goothoogte van de te bouwen woning bedraagt maximaal 6 meter.
• De nokhoogte van de te bouwen woning bedraagt maximaal 10 meter.

4.1.7 Zeven woningen ter plaatse van Raadhuisstraat 38/38A/38B

Op de locatie ter plaatse van Raadhuisstraat 38/38A/38B was voormalig transportbedrijf Dollevoet gevestigd. Het transportbedrijf is jaren geleden verhuisd naar bedrijventerrein Kruisstraat. De locatie heeft momenteel een bedrijfsbestemming. De eigenaar van deze locatie wil hier graag zeven woningen ter plekke van de huidige bedrijfsbestemming realiseren. De gemeente wil hier graag aan mee werken, omdat nieuwe bedrijvigheid op deze locatie gepaard kan gaan met vele verkeersbewegingen, als bijvoorbeeld een transportbedrijf dat zich hier weer zou willen vestigen, of mogelijke milieuoverlast voor de woonomgeving.

Luchtfoto van de huidige situatie met plangebied

De locatie wordt aan de oost- , west- en zuidzijde begrensd door achtertuinen van woningen, gelegen aan de Begoniastraat en de Rozenstraat. Aan de noordzijde ligt de locatie aan de Raadhuisstraat en grenst deels aan de woningen op de voormalige locatie van de Schoenenreus. Hier is in 2003 een plan gerealiseerd van 5 drive-inwoningen en 5 appartementen.

Uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan is dat de nieuwbouw stedenbouwkundig en architectonisch aansluit bij de gerealiseerde nieuwbouw aan de Raadhuisstraat. Het bouwplan voor deze locatie gaat uit van 3 grondgebonden woningen aan de Raadhuisstraat. Deze 3 grondgebonden rijwoningen krijgen 3 bouwlagen en een plat dak. De maximale bouwhoogte bedraagt 9 meter.

Het achterterrein betreft een typische opgave binnen bestaand stedelijk gebied: een bedrijf verdwijnt en rekening houdend met de maat, schaal en functie van de omgeving, dient een passende invulling gecreëerd te worden. Privacy en bezonning van de omgeving vormen daarbij een belangrijk aspect. Dit heeft geresulteerd in een zogenaamd binnenhof met 4 vrijstaande woningen. Deze woningen worden ontsloten over de bestaande toegangsweg tussen Begoniastraat 41 en 43. De nieuw te bouwen woningen zijn zo gepositioneerd dat zij met hun tuinen grenzen aan de tuinen van de bestaande woningen van de Begoniastraat en Rozenstraat. Verder heeft de architect een type woning gemaakt met een lessenaarskap, waarbij de hoge kanten (nokhoogte maximaal 10 meter) aan het Hof zijn gepositioneerd en de woningen met het schuine dak aan de kanten van de omliggende woningen liggen. De onderstaande 3D impressie geeft dit goed weer.

Impressie van het nieuw ontwikkelde bouwplan

Het nieuwbouwplan voorziet in voldoende parkeerplaatsen. In de Nota Parkeernormen vastgesteld door de Raad in 2003 zijn ondermeer parkeernormen voor woningen opgenomen. De parkeernorm bedraagt 1,7 parkeerplaatsen per woning, inclusief bezoekersparkeerplaatsen.

4.1.8 Wijzigingsbevoegdheid: Sauna Hoff van Hollantlaan 4

De Hoff van Hollantlaan vormt een "strip" van bedrijvigheid welke ingeklemd ligt tussen de buurt Kattenbosch en de spoorlijn tussen 's-Hertogebosch en Nijmegen. De "strip" heeft van oorsprong een bedrijfsbestemming en ter plaatse van Perron - 3 een maatschappelijke bestemming.

Voor sauna De Thermen aan de Hoff van Hollantlaan 4 is in 2009 een bestemmingsplan in werking getreden welke de sauna correct bestemde (bestemming "Cultuur en ontspanning") en de geplande uitbreidingsplannen mogelijk maakte. Dit recente postzegelbestemmingsplan is overgenomen in bestemmingsplan 't Ven Hondsberg. De eigenaar van de sauna heeft verzocht om op het perceel van de sauna ook bedrijven en kantoren toe te staan. Gezien de reeds aanwezige kantoren en bedrijvigheid in "de strip" vormen kantoren en bedrijven een logische invulling op de locatie van de sauna. Hierbij moet worden opgemerkt dat gezien de nabij van woningen er alleen bedrijven mogen worden gevestigd in de milieucategoriën 1 en 2, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen.

De huidige bestemming "Cultuur en ontspanning" heeft betrekking op de sauna. Kantoren en bedrijven passen echter niet in deze bestemming. Om kantoren en bedrijven mogelijk te maken is een bestemmingswijziging noodzakelijk. Aangezien de huidige bestemming voldoet, is een wijzigingsbevoegdheid op het perceel gelegd, zodat in de nabije toekomst de bestemming kan worden omgezet naar een kantoor- en/of bedrijfsbestemming.

Naast het omzetten van de bestemming heeft de eigenaar van de sauna verzocht om hoger te mogen bouwen dan de nu maximaal toegestane 6 meter. Het verhogen van de maximale bouwhoogte vormt op zich geen probleem, te meer het naastgelegen Perron - 3 een maximale bouwhoogte van 12 meter heeft. Om een mooie overgang te creëren tussen het relatief hoge Perron - 3 en de relatief lage bebouwing aan de Hoff van Hollantlaan 5, mag aan de westzijde van het perceel van de sauna tot maximaal 10 meter hoog gebouwd worden en aan de oostzijde tot maximaal 6 meter hoog gebouwd worden. In het voorliggende bestemmingsplan is op de locatie van de sauna een zeer groot bouwvlak opgenomen welke voor 50% bebouwd mag worden. Dit bouwvlak is opgenomen conform het vigerende bestemmingsplan. Door het toestaan van een grotere bouwhoogte kunnen op een kleiner grondoppervlak dezelfde bouwmogelijkheden worden gerealiseerd, maar wordt tegelijkertijd meer recht gedaan aan het groene karakter van "de strip", waar de overige bebouwing als strooigoed in het groen ligt. Om te voorkomen dat dit groene karakter verloren gaat is er voor gekozen om, indien tot een grotere bouwhoogte gewenst is dan 6 meter, het bouwvlak te verkleinen. Met hetv vergroten van de bouwhoogte naar maximaal 10 meter kan er een derde bouwlaag worden gebouwd, waardoor het bedrijfsvloeroppervlak toeneemt. Deze toename van het bedrijfsvloeroppervlak wordt afgetrokken van het bouwvlak, zodat enerzijds het totaal te realiseren bedrijfsvloeroppervlak per saldo gelijk blijft en anderzijds het open en groene karakter van de Hoff van Hollantlaan gewaarborgd is. Bovendien dienen er voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein te worden gerealiseerd, waardoor inkrimping van het bouwvlak nodig is om aan de parkeernorm te kunnen voldoen.

Impressie van een mogelijke toekomstige situatie

Op de bovenstaande tekening staat een mogelijke toekomstige situatie ingetekend. Het linkergebouw mag maximaal 10 meter hoog worden en het rechtergebouw maximaal 6 meter hoog.