't Ven Hondsberg

10.1 Inspraak

Ingevolge de gemeentelijke inspraakverordening is voor het voorontwerpbestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" een inspraakprocedure gevoerd. Met ingang van 12 april 2010 heeft het voorontwerp gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen met de mogelijkheid om binnen die periode op het plan te reageren. Daarnaast is op 14 april 2010 een openbare inspraakavond gehouden. Tijdens deze avond is het plan toegelicht en bestond de mogelijkheid om mondeling op het plan te reageren. Het verslag van de inspraakavond is als bijlage in het bestemmingsplan opgenomen.

Gedurende de tervisielegging zijn er, los van de inspraakavond, één mondelinge en elf schriftelijke inspraakreacties ingediend.

Mondeling:

• 1. Stichting Wijkbelangen Kattenbosch, Kattenbosch 7 te Rosmalen.

Schriftelijk:

• 1. Weideveste BV, Raadhuisstraat 51 te Rosmalen;
• 2. De heer A.A.A. Neppelenbroek, Bruggen 4 te Rosmalen;
• 3. De heer C.L. van Wanrooij, Pastoor Hordijkstraat 70 te Rosmalen;
• 4. De heer J.A. Overmeijer, Bruggen 13 te Rosmalen;
• 5. De heer J.A.W. van den Heuvel, Bruggen 9 te Rosmalen;
• 6. De heer H.E. Winkelman, drs. H.E. Winkelman juridisch adviesbureau b.v., namens de heer J. van den Heuvel, Bruggen 7/9 te Rosmalen;
• 7. De heer L. van Luxemburg, Hoff van Hollantlaan 4 te Rosmalen;
• 8. De heer G.J.M. Neppelenbroek, Bruggen 21A te Rosmalen;
• 9. De heer H.M. van Zoest en mevrouw J.A.M.G. Bressers, Deken Fritsenstraat 41 te Rosmalen;
• 10. Familie Vogelaars, Begoniastraat 21 te Rosmalen, familie Verwey, Begoniastraat 23 te Rosmalen, familie Van de Wiel, Begoniastraat 25 te Rosmalen, de heer Marx en mevrouw Arts, Begoniastraat 29 te Rosmalen, familie Van de Voren, Begoniastraat 31, mevrouw Eltink – Van Vroonhoven, Begoniastraat 33 te Rosmalen, mevrouw Arends en de heer Karstel, Begoniastraat 35 te Rosmalen, familie Reukers, Begoniastraat 37 te Rosmalen, familie Elias, Begoniastraat 39 te Rosmalen, de heer Soares en mevrouw IJzelendoorn, Raadhuisstraat 40 te Rosmalen, familie Van Grinsven, Raadhuisstraat 42 te Rosmalen, familie Suurs, Raadhuisstraat 48 te Rosmalen, familie Van Griensven, Rozenstraat 14 te Rosmalen, familie Van der Burgt, Rozenstraat 16 te Rosmalen, familie De Laak, Rozenstraat 18 te Rosmalen, mevrouw Prasing, Rozenstraat 20 te Rosmalen, mevrouw Vermeij, Rozenstraat 22 te Rosmalen, de heer Van den Berg en mevrouw Spoor, Rozenstraat 24 te Rosmalen, familie Wonders, Rozenstraat 26 te Rosmalen, familie Der Kinderen, Rozenstraat 28 te Rosmalen, familie Simon, Rozenstraat 30 te Rosmalen, familie Van Nuland, Rozenstraat 32 te Rosmalen en mevrouw Van Zantvoort, Rozenstraat 34 te Rosmalen;
• 11. De heer H.E. Winkelman, Raadhuisstraat 27 en 29 te Rosmalen.

In het onderstaande worden de ingekomen inspraakreacties samengevat weergegeven en voorzien van gemeentelijk commentaar. De onderdelen van de inspraakreacties die niet expliciet worden genoemd zijn echter wel bij de beoordeling betrokken. De inspraakreacties zijn in zijn geheel beoordeeld.

Reactie a, b, c ingekomen inspraakreacties

Commentaar gemeentelijk commentaar

10.1.1 Mondelinge inspraakreactie

1. Stichting Wijkbelangen Kattenbosch, Kattenbosch 7 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker geeft aan dat de erfbebouwingsregeling zeer veel bouwmogelijkheden biedt ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan, wat kan leiden tot te veel erfbebouwing in de wijk. Inspreker verzoekt om de regeling uit het vigerende bestemmingsplan over te nemen waarbij slechts marginale verruiming van de erfbebouwingsbouwmogelijkheden gewenst is.

Commentaar

Voor de woningen aan Kattenbosch is per abuis de gemeentelijke erfbebouwingsregeling in het voorontwerpbestemmingsplan opgenomen. De opmerking dat de erfbebouwingsmogelijkheden te veel bouwmogelijkheden biedt, mede ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan, is correct. Er zal voor de woningen aan Kattenbosch een aparte woonbestemming worden opgenomen met een veel beperktere erfbebouwingsregeling dan de standaard-erfbebouwingsregeling van de gemeente 's-Hertogenbosch.

Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat de erfbebouwingsregeling voor Kattenbosch in het vigerende bestemmingsplan zeer beperkt is: er mogen slechts bijgebouwen worden opgericht die niet groter zijn dan 4 m² en die niet hoger zijn dan 2,2 meter. De maximaal toegestane oppervlakte van de erfbebouwing zal worden uitgebreid tot 6 m² en de maximale bouwhoogte tot 3 meter, zodat aanbouwen aan woningen mogelijk zijn. Overigens mag er (omgevings)vergunningsvrij ook erfbebouwing worden opgericht naast de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt.

Reactie b

Inspreker geeft aan dat de onderdoorgang bij Kattenbosch 24/25 geen onderdoorgang is, maar een steeg. De steeg mag namelijk niet overbouwd worden, wat contractueel is vastgelegd.

Commentaar

De op de verbeelding aangegeven onderdoorgang is aan de voorzijde overdekt, maar is geen onderdoorgang zoals bedoeld is in het nieuwe bestemmingsplan te regelen. De verbeelding zal worden aangepast en de aanduiding onderdoorgang zal worden verwijderd.

Reactie c

Inspreker pleit voor een scheiding van de woonblokken door middel van een verkeersbestemming, zoals is gedaan tussen de woningen 99/100. Het betreft scheidingen tussen de woningen 24/25, 31/32, 42/44, 71/72 en achter de onderdoorgang van 15/16.

Commentaar

De bedoelde scheidingen vallen in het voorontwerpbestemmingsplan in de bestemmingen “Wonen” en “Groen”. Gezien de zeer smalle scheidingen en de eigendomssituatie kan er in de praktijk niet gebouwd worden in deze scheidingen, waardoor het weinig verschil maakt of de scheiding binnen de bestemming “Wonen”, “Groen” of “Verkeer – Verblijfsgebied” valt. Gezien het gebruik en inrichting van de scheidingen (in gebruik als pad/doorgang) is het opnemen van de scheiding in de verkeersbestemming logisch. Het plan zal op dit onderdeel worden aangepast.

Reactie d

Inspreker verzoekt om het begrip “onderdoorgang” aan de begrippenlijst toe te voegen.

Commentaar

Het opnemen van het begrip “onderdoorgang” is niet nodig, omdat voldoende duidelijk is wat er mee wordt bedoeld. De functie en de bouwmogelijkheden in en boven de aangegeven onderdoorgangen zijn vastgelegd op de verbeelding en in de regels van het bestemmingsplan, waardoor het behoud van de onderdoorgangen gewaarborgd is.

Reactie e

Inspreker vindt dat de ontheffing voor het bouwen aan de voorzijde/straatzijde van de woningen gehandhaafd moet blijven.

Commentaar

In het vigerende bestemmingsplan wordt het maximale vloeropppervlak van de begane grond geregeld (86 m²). Gelet op deze bepaling is het bij de meeste woningen niet mogelijk om verder uit te breiden. De “getande” opzet van de verkaveling is typerend voor de opzet van Kattenbosch en zorgt voor een aanvaardbare overgang tussen openbaar en privé. Het dichtzetten van de onbebouwde ruimte verstoort de karakteristieke architectonische verschijningsvorm en zorgt voor een anoniem gevelbeeld welke een achterkantsituatie suggereert. Het verder dichtzetten van de voorzijde wordt dan ook niet wenselijk geacht. De ontheffings-/afwijkingsmogelijkheid zal daarom, net als de rest van de standaard-erfbebouwingsregeling, worden geschrapt.

Reactie f

Inspreker verzoekt om de maatvoeringsvlakken van de woningen 85 en 108 niet te laten afbuigen, maar evenwijdig aan de straat te laten lopen zoals ook is gedaan bij nummer 44. De woningen 61 en 116 zijn wel correct aangegeven.

Commentaar

De woningen aan Kattenbosch 85 en 108 zijn gelegen op de hoek van het bouwblok. Het vergroten van de bouwmogelijkheden door de door inspreker voorgestelde verschuiving van het maatvoeringsvlak kan er toe leiden dat de woningen fors worden uitgebreid. Deze uitbreidingen leiden tot een zeer grove overgang naar het openbaar gebied. De impact met bebouwing in 3 bouwlagen pal op de straat heeft een te grote impact op het profiel van de straat en maakt een te grote inbreuk op de ruimtebeleving en past niet binnen de karakteristiek van Kattenbosch. Het maatvoeringsvlak komt nu overeen met het principe zoals bij Kattenbosch 61 en Kattenbosch 116. De bedoelde maatvoeringsvlakken zullen daarom niet worden gewijzigd. Bij de woning aan Kattenbosch 44 is geen sprake van een echte hoeksituatie, omdat deze woning tussen twee woningen in ligt.

Reactie g

Inspreker merkt op dat in het vigerende bestemmingsplan het bouwvlak van de boerderij aan de Pastoor Hordijkstraat 5 t/m 5B groter is dan in het voorontwerpbestemmingsplan is opgenomen. Er wordt gevraagd waarom het bouwvlak is verkleind.

Commentaar

In het vigerende bestemmingsplan is een bouwvlak ingetekend met een bebouwingpercentage van 40%. Dit houdt in dat 40% van het vlak (circa 630 m²) bebouwd mag worden. De ruimte rond de boerderij (cira 300 m²) is een groene enclave en vormt een groene overgang aan de westzijde van Kattenbosch met de Pastoor Hordijkstraat. Het toestaan van extra bebouwing tast deze kwaliteit aan. Om die reden is het bouwvlak verkleind en het bestemmingsvlak identiek gehouden. Het bebouwingspercentage is zodanig vergroot dat hetzelfde aantal vierkante meters bebouwd kan worden als in het vigerende bestemmingsplan.

Het bouwvlak is rond de bestaande bebouwing gelegd om een uitbreiding/wijziging van de boerderij mogelijk te maken, maar met voldoende afstand tot de omliggende straten, zodat de openheid en de groene karakteristiek behouden blijven. In het (ontwerp)bestemmingsplan zal het bouwvlak worden vergroot zodat er meer flexibiliteit ontstaat over de plaatsing van op te richten gebouwen, maar de maximaal te bebouwen oppervlakte zal gelijk blijven.

Reactie h

Inspreker geeft aan dat het linker deel van de boerderij (Pastoor Hordijkstraat 5) een woonfunctie heeft, terwijl in het voorontwerpbestemmingsplan een woonfunctie op de bedoelde plaats niet is opgenomen/toegelaten.

Commentaar

Ter plaatse van nummer 5 zal ook de woonfunctie worden toegelaten, mede omdat op basis van het vigerende bestemmingsplan een woonfunctie toegelaten zou mogen worden.

Reactie i

Inspreker geeft aan dat het overige deel van de boerderij (Pastoor Hordijkstraat 5A en 5B) een maatschappelijke functie heeft, maar daarnaast ook een soort kantoorfunctie (en atelierfunctie) heeft. Inspreker verzoekt om de kantoor- en atelierfunctie ook toe te staan in het nieuwe bestemmingsplan.

Commentaar

Flexibiliteit is gewenst en daarom zullen de functies “kantoor” en “atelier” worden toegestaan, mits deze ondergeschikt zijn en blijven aan de hoofdfunctie “maatschappelijk”. Het is niet toegestaan om het gehele pand in gebruik te nemen als kantoor.

Reactie j

Aan de achterzijde van de percelen aan de Pastoor Hordijkstraat 1, 1a en 3 ligt in het vigerende bestemmingsplan een groenbestemming. Het verzoek om in het nieuwe bestemmingsplan daar ook een groenbestemming op te nemen in plaats van de huidige woonbestemming.

Commentaar

In het vigerende plan heeft de bedoelde grond de bestemming “Openbaar Groen”. De bestemming “Groen” sluit het meest aan bij de vigerende bestemming en de bedoelde grond zal daarom in het voorliggende plan als “Groen” worden bestemd.

Reactie k

Inspreker verzoekt om het bouwvlak op het terrein van Perron-3 strak om de huidige bebouwing neer te leggen, om ongewenste uitbreiding en parkeerproblemen te voorkomen.

Commentaar

Het vigerende bestemmingsplan kent een enorm bouwvlak met een bebouwingspercentage van 40%. Er is op dit moment ruim 3300 m² bebouwd. Het bouwvlak is ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan flink verkleind en in ontwerpbestemmingsplan nog verder verkleind. Zo is bouwen direct aan de Hoff van Hollantlaan niet langer mogelijk. Hoewel het bouwvlak is ingekrompen, is het aantal te bebouwen vierkante meters gelijk gebleven, door het bebouwingspercentage te verwijderen. Het behoud van de bestaande bouwmogelijkheden is gewenst om de flexibiliteit te behouden. Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat er op dit moment geen uitbreidingsplannen zijn. Daarbij komt dat een eventuele uitbreiding van het gebouw Perron 3 alleen mogelijk is als voldaan wordt aan (onder andere) de parkeernorm. Met name parkeren zal een beperkende factor zijn voor eventuele uitbreidingsplannen.

10.1.2 Schriftelijke inspraakreacties

1. Weideveste BV, Raadhuisstraat 51 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker vindt de huidige kantoorbestemming te eng. In de kantoorbestemming zijn louter kantoren toegestaan, terwijl er in het verleden ook maatschappelijke functies hebben gezeten zoals Arbo-artsen, een huid- en laserkliniek en een tandtechnisch laboratorium.

Commentaar

Voor het kantoorpand van inspreker is in 1994 het bestemmingsplan "Herziening Azaleastraat (van Mierlo)" vastgesteld. Dit bestemmingsplan vigeert nog steeds. In het bestemmingsplan is opgenomen dat het perceel is bedoeld voor kantoorruimte waarbij op de verdieping(en) gewoond mag worden. Dit bestemmingsplan laat geen maatschappelijke functies toe.

De bovengenoemde regeling is in het voorontwerpbestemmingsplan overgenomen. Dat er in het verleden maatschappelijke functies waren gevestigd is niet relevant voor het voorontwerpbestemmingsplan, omdat zowel op basis van het vigerende als het nieuwe bestemmingsplan de genoemde maatschappelijke functies niet zijn toegestaan. In planologisch opzicht verandert er niets ten opzichte van het vigerende plan. De bestemming zal daarom niet worden verruimd.

Reactie b

Er wordt opgemerkt dat de opgenomen maximale bouwhoogte van 9,50 meter niet aansluit bij de huidige aanwezige bouwhoogte. Er wordt verzocht om dit te corrigeren.

Commentaar

De verbeelding van het plan zal op dit onderdeel worden aangepast. Op het linker deel van het betreffende bouwvlak zal een maatvoeringsvlak worden opgenomen met een maximale bouwhoogte van 11 meter.

2. De heer A.A.A. Neppelenbroek, Bruggen 4 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker merkt op dat er ter plaatse van de percelen Bruggen 13A en 13B het trottoir langs de openbare weg ontbreekt. Inspreker vindt het ontbreken van een trottoir zeer onveilig en vermoedt dat de onveiligheid door het bouwen van een woning tussen Bruggen 13 en Bruggen 13A alleen maar zal toenemen, omdat de nieuw te bouwen woning ook aan Bruggen ontsloten zal moeten worden.

Commentaar

De gemeente staat niet onwelwillend tegenover het aanleggen van een trottoir ter plaatse van de percelen Bruggen 13A en 13B. Dit is ook bij de eigenaar van de genoemde percelen aangegeven. Aangezien de grond waarop het trottoir in particulier eigendom is, zal eerst de grond door de gemeente moeten worden verworven voordat het trottoir kan worden aangelegd. Momenteel is nog niet bekend of de bedoelde grond kan worden aangekocht.

In tegenstelling tot wat inspreker beweert is niet gebleken dat het ontbreken van het trottoir tot onveilige situaties leidt. Het is daarom niet duidelijk waarom het bouwen van een woning tussen Bruggen 13 en Bruggen 13A de gestelde onveiligheid zal doen toenemen. De woning zal immers niet leiden tot een onevenredige grote verkeersdruk ter plaatse van de percelen Bruggen 13A en 13B.

Reactie b

Inspreker merkt op de een uitrit voor de nieuw te bouwen woning niet gerealiseerd kan worden, omdat er nu op die plaats een wegversmalling aanwezig is.

Commentaar

Het is mogelijk om geheel aan de oostzijde van het af te splitsen perceel een uitrit aan te leggen zonder dat de wegversmalling te verwijderen. De bestaande en de nieuwe woning zullen via dezelfde inrit worden ontsloten.

Reactie c

Indien de wegversmalling verwijderd zou worden om op deze manier een uitrit mogelijk te maken, zou de snelheid van het snelverkeer alleen maar kunnen toenemen, met als gevolg een grotere mate van onveiligheid. Deze onveilige situatie wordt nog eens verergerd door het feit, dat er ook een grote hoeveelheid zwaar verkeer door de straat komt, ondanks het feit, dat dit verboden is, iets dat aangegeven wordt door verkeersborden aan de Schoolstraat en de Kruisstraat.

Commentaar

De wegversmalling hoeft voor de bouw van de bedoelde woning niet verwijderd te worden. Met betrekking tot het zware verkeer dat door Bruggen rijdt terwijl dit verboden is, moet helaas worden opgemerkt dat dit niet middels een bestemmingsplan kan worden afgedwongen, maar dat dit een kwestie van handhaven is.

Reactie d

Inspreker merkt voorts op dat er ten oosten van Bruggen 13B een voetpad uitkomt op de genoemde straat, komende van Luykershofke. Voor voetgangers, en vooral ook voor kinderen, komende van de school “De Krommen Hoek”, is de huidige situatie niet veilig wanneer zij in westelijke richting hun weg willen vervolgen. Zij zijn nu genoodzaakt de drukke weg Bruggen over te steken om hun weg te kunnen vervolgen. Ditzelfde geldt natuurlijk ook wanneer zij vanuit het centrum van Rosmalen komen. Ook dan dienen zij, wanneer zij richting Kruisstraat willen, eerst over te steken en dit alles alleen maar vanwege het feit, dat er een trottoir ontbreekt ter hoogte van Bruggen 13A en 13B.

Commentaar

Voor de beantwoording wordt verwezen naar het commentaar op reactie a van inspreker.

Reactie e

Inspreker vindt dat de te bouwen woning niet past binnen het straatbeeld, omdat de woning met aan- en bijgebouwen een compact geheel aan bouwsels zal gaan vormen. Dit komt niet overeen met het huidige straatbeeld van vrijstaande woningen die op ruime afstand van elkaar staan. Daarnaast moet er op het perceel een hoogteverschil overbrugd worden. Door de overbrugging wordt het perceel dermate ondiep, dat het volgens inspreker niet mogelijk is om een ruim opgezette woning te realiseren, welke past binnen het straatbeeld.

Commentaar

De Bruggen is een historisch lint welke wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van grote en kleine percelen. Het oostelijke deel richting Kruisstraat vormt de overgang naar het buitengebied en wordt daardoor meer gekenmerkt door grotere percelen. Hier wordt dan ook een minimale maat van 25 meter als perceelbreedte voor nieuwe kavels aangehouden (onder andere in bestemmingsplan De Overlaet). Meer richting het centrum van Rosmalen vindt een verdichting plaats en wordt een kavelbreedte van minimaal 15 meter aangehouden voor nieuwe vrijstaande woningen.

Op het perceel tussen Bruggen 13 en 13A wordt een nieuwe woning met een maximale breedte van 9 meter op een perceelbreedte van circa 18 meter mogelijk gemaakt. De hoofdbouwmassa's staan op relatief grote afstand van elkaar. De afstand tussen de geplande nieuwbouw en de twee-onder-één-kapwoning aan Bruggen 13A/13B bedraagt minimaal 6 meter. De afstand van de geplande nieuwbouw tot de vrijstaande woning aan Bruggen 13 bedraagt zelfs 11 meter. De genoemde maatvoeringen zijn dusdanig dat de woningen als vrijstaande woningen worden ervaren. Verder sluit het aan op dit deel van de Bruggen, waar het merendeel van de kavels een gemiddelde breedte heeft van 15 meter. Ondanks de hoogteverschillen en het relatief ondiepe kavel is er sprake van een kavel van ongeveer 440 m² die als voldoende ruim wordt geklassificeerd. Het hoogteverschil kan inderdaad beperkingen geven bij de realisatie van bijgebouwen.

Reactie f

De kadastrale lijn is niet juist aangegeven.

Commentaar

Het is niet duidelijk welke lijn inspreker bedoeld, maar waarschijnlijk gaat het om een zogeheten ondergrondlijn. Bij het tekenen van de verbeeldingen wordt gebruik gemaakt van een ondergrond waarop de percelen staan aangegeven. De percelen zijn ingetekend op basis van kadastrale gegevens, maar omdat kadastrale gegevens in de loop van de tijd kunnen wijzigen, kunnen kadastrale grenzen afwijken van de ondergrond. De ondergrondlijnen (de lichtgrijze perceels- en bebouwingslijnen) hebben echter geen juridische status. Ze zijn alleen bedoeld om percelen en gebouwen snel op de verbeelding te kunnen terugvinden. Voor de juiste kadastrale grenzen zal het Kadaster moeten worden geraadpleegd.

3. De heer C.L. van Wanrooij, Pastoor Hordijkstraat 70 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker is eigenaar van het perceel aan de Schoolstraat 33 te Rosmalen. Op het perceel staat momenteel een kleine woning met gedateerde voorzieningen. Inspreker heeft het voornemen om de woning te slopen en er een grotere vrijstaande woning aan de Schoolstraat of een tweekapper aan de Pastoor Hordijkstraat te bouwen. Daartoe is een groter bouwvlak nodig dan in het voorontwerpbestemmingsplan is ingetekend en inspreker verzoekt daarom het bouwvlak aan te passen.

Commentaar

Tijdens het intekenen van de bouwvlakken is abusievelijk de achtergevel van het bijgebouw overgenomen als begrenzing van het bouwvlak. Het bouwvlak wordt aangepast en krijgt een bouwdiepte van 12 meter. Het bouwvlak wordt, conform het beleid, op 3 meter afstand van de zijdelingse perceelsgrens met het perceel aan de Schoolstraat 31 gelegd. De woning dient wel georiënteerd te blijven op de Schoolstraat.

Voor wat betreft de aanduiding “vrijstaand”; uitgaande van het feit dat de woning georiënteerd moet zijn op de Schoolstraat, is het niet mogelijk om hier een twee-onder-een-kapwoning te realiseren. Het kavel heeft aan de voorzijde een breedte van circa 15 meter en is daardoor te smal voor een dergelijke woning.

4. De heer J.A. Overmeijer, Bruggen 13 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker maakt bezwaar tegen de voorgenomen kavelsplitsing/woningbouwmogelijkheid van Bruggen 13A/B. Het is inspreker onduidelijk waarom kavelsplitsing met het creëren van een nieuwe bouwmogelijkheid wel wordt toegestaan op het perceel aan Bruggen 13A/B en niet bij het perceel aan Bruggen 13. Inspreker geeft aan al een jaar bezig te zijn om het perceel aan Bruggen 13 gesplitst te krijgen. De kavelsplitsing wordt afgewezen, omdat er niet wordt voldaan aan de eisen van het vigerende bestemmingsplan en inspreker vraagt zich af waarom kavelsplitsing bij het perceel aan Bruggen 13A/13B wel mogelijk is. Het is inspreker niet duidelijk waarom bij Bruggen 13A/13B het kavel geen 15 meter breed hoeft te zijn, terwijl het kavel bij inspreker wel 15 meter breed moet zijn.

Commentaar

Voor de nieuwe kavels aan Bruggen geldt dat deze nieuwe kavels voor vrijstaande woningen minimaal 15 breed moeten zijn. Alle nieuwe kavels die in het voorontwerpbestemmingsplan zijn opgenomen, direct bestemd of via een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, hebben deze minimale breedte. Daarbij moet de nieuwe hoofdbouwmassa aan weerszijden minimaal 3 meter uit de perceelsgrens staan. De afstand tussen de hoofdbouwmassa van de nieuwe woning en de bestaande woning moet minimaal 6 meter bedragen.

Het perceel van inspreker is te smal om een tweede vrijstaande woning op te realiseren. Het perceel is op het smalste gedeelte circa 13,50 meter (gemeten vanaf bestaande woning tot perceelsgrens). Als daar aan de zijde van de Pastoor Hordijkstraat 49 drie meter af wordt gehaald en aan de zijde van de bestaande woning Bruggen 13 minimaal 6 meter (2 maal 3), dan blijft er nog maar een vrijstaande woning van slechts 4,5 meter breed over, wat veel te smal is.

Het nieuwe perceel tussen Bruggen 13 en Bruggen 13A/13B is circa 18 meter breed. Dat is ruim voldoende om een vrijstaande woning met een maximale breedte van 9 meter te realiseren. De hoofdbouwmassa's staan op relatief grote afstand van elkaar. De afstand tussen de geplande nieuwbouw en de twee-onder-één-kapwoning aan Bruggen 13A/13B bedraagt minimaal 6 meter. De afstand van de geplande nieuwbouw tot de vrijstaande woning aan Bruggen 13 van de inspreker bedraagt zelfs 11 meter. Overigens blijft er voor de tweekapper aan Bruggen 13A/13B een voldoende ruim kavel over voor een tweekapper.

5. De heer J.A.W. van den Heuvel, Bruggen 9 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker geeft aan bezwaar te hebben tegen het voorontwerpbestemmingsplan en tegen de wijziging van het welstandscriterium. Het bezwaar is gericht op de bouw van een vrijstaande woning op het perceel aan Bruggen 13. Inspreker kijkt nu vanaf zijn perceel/woning op de doorlopende weg Bruggen richting Kruisstraat en zit straks tegen een woning aan te kijken.

Commentaar

Allereerst moet worden opgemerkt dat er in Nederland geen recht op uitzicht bestaat. Dit betekent dat aan bestaande uitzichten geen rechten kunnen worden ontleend. Daarnaast wordt het zicht van inspreker op Bruggen grotendeels ontnomen door de beplanting op het perceel aan Bruggen 13A, waardoor het zicht op Bruggen al zeer beperkt was.

Daarnaast biedt het vigerende bestemmingsplan de mogelijkheid tot het oprichten van erfbebouwing op de perceelsgrens, waardoor het uitzicht van reclamant verder beperkt zou kunnen worden.

Volledigheidhalve moet worden opgemerkt dat de afstand tussen de geplande woning en de woning van inspreker circa 16 meter bedraagt. Daarbij komt dat deze woning onderaan de dijk wordt gebouwd, waardoor het ruimtelijk aanvaardbaar is om een vrijstaande woning mogelijk te maken.

Reactie b

Inspreker geeft aan economische schade te lijden indien de bouw van de woning op het perceel aan Bruggen 13 doorgang vindt.

Commentaar

Tegen schade als gevolg van een bestemmingsplanwijziging kan, na afloop van de procedure, een verzoek tot planschadevergoeding worden ingediend. Bij dit verzoek worden de oude bebouwingsmogelijkheden vergeleken met de nieuwe bebouwingsmogelijkheden. Indien dit schade/waardevermindering van omliggend onroerend goed oplevert, dan krijgen de benadeelden de schade, na aftrek van het maatschappelijk risico, vergoed.

Reactie c

Inspreker meldt dat na de verlening van de bouwvergunning voor de woning op het perceel aan Bruggen 13 het perceel meteen zal worden doorverkocht.

Commentaar

Bestemmingsplannen regelen geen eigendomssituaties, omdat het ruimtelijk niet relevant is wie in een bepaalde woning woont. Dat het perceel na vergunningverlening wordt doorverkocht is een zaak tussen de huidige eigenaar en de koper, waardoor dit aspect in de bestemmingsplanprocedure niet kan worden meegenomen.

6. De heer H.E. Winkelman, drs. H.E. Winkelman juridisch adviesbureau b.v., namens de heer J. van den Heuvel, Bruggen 7/9 te Rosmalen

Reactie a

Er wordt opgemerkt dat op de percelen aan Bruggen 7 en Bruggen 9 het bestemmingsplan “Hondsberg, partiële herziening Luyckershofke” welke is vastgesteld op 8 mei 1980 van toepassing is. De betreffende percelen zijn daartoe bestemd tot “Wonen, winkels toegestaan, met bijbehorende erven”. Volgens de doeleindenomschrijving van de genoemde bestemming staat de grond ten dienste van eengezinshuizen, waarvan de begane grond geheel of gedeeltelijk mag zijn ingericht voor de uitoefening van een detailhandels- en/of plaatselijk verzorgend bedrijf, waaronder begrepen een ambachtelijk productiebedrijf dat qua aard en omvang niet hinderlijk is of gevaar oplevert voor het omringende woonmilieu.

Commentaar

De conclusie is juist, met dien verstande dat achter de woning aan Bruggen 9 de bestemming “Handelsbedrijven” ligt.

Reactie b

Voorts wordt opgemerkt dat op 10 juni 2003 het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen” is vastgesteld. Uit de plantoelichting van dit bestemmingsplan blijkt dat dit bestemmingsplan betrekking heeft op het bestemmingsplan “Hondsberg”, maar niet op het bestemmingsplan “Hondsberg, partiële herziening Luyckershofke”. Er wordt verzocht om de planvoorschriften van het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen” toe te sturen.

Commentaar

Het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen” is vastgesteld op 10 juni 1993 en is een aanvullend thematisch bestemmingsplan op diverse andere bestemmingsplannen binnen Rosmalen. In tegenstelling tot wat inspreker aangeeft, heeft het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen” ook betrekking op bestemmingsplan “Hondsberg, partiële herziening Luyckershofke”. Dit staat aangeven op pagina 10 onder punt 4 van de toelichting van het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen”. De gevraagde voorschriften zullen worden toegezonden.

Reactie c

Uit de gegevens die inspreker voorhanden heeft blijkt dat niet bestemmingsplan “Hondsberg” maar bestemmingsplan “Luyckershofke” van toepassing is voor het perceel aan Bruggen 7/9. Er wordt verzocht om de relevante onderdelen van bestemmingsplan Luyckershofke toe te zenden alsmede de plankaart van het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen”.

Commentaar

Het vigerende bestemmingsplan voor het perceel aan Bruggen 7/9 is het bestemmingsplan “Hondsberg, partiële herziening Luyckershofke”. De gevraagde gegevens zullen worden toegezonden.

Reactie d

Volgens het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen” zou op het perceel aan Bruggen 7/9 sprake zijn van een kistjesfabriek met een brutovloeroppervlakte van 617 m² en een netto verkoopvloeroppervlakte van 100 m². Uit de bijlage van het bestemmingsplan wordt afgeleid dat de maximaal toegestane oppervlakte aan detailhandel op dit perceel 115 m² bedraagt.

Op het perceel aan Bruggen 9 is van oudsher een detailhandel annex DHZ-zaak gevestigd geweest alsmede ook een witgoedzaak. Er wordt opgemerkt dat er erg aan wordt gehecht dat de detailhandel kan worden gecontinueerd, waarbij inspreker de indruk heeft dat dit nu niet het geval is.

Commentaar

Er is in dit geval sprake van twee afzonderlijke percelen waarbij per perceel twee afzonderlijke bestemmingsplannen gelden. Per perceel en per bestemmingsplan zal moeten worden bekeken welke regels er gelden.

Bruggen 7

Bestemmingsplan “Hondsberg, partiële herziening Luyckershofke”: De vigerende bestemming is: “Woningen, winkels toegestaan, met bijbehorende erven”. Binnen deze bestemming mogen woningen worden opgericht, waarbij op de begane grond een detailhandels- en of plaatselijk verzorgend bedrijf mag worden gevestigd.

Bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen”: Het perceel Bruggen 7 bestaat niet in dit bestemmingsplan, het perceel is bekend als “Bruggen 3”. Volgens het bestemmingsplan is er een dierenspeciaalzaak gevestigd waarbij de brutovloeroppervlakte maximaal 123 m² en de verkoopvloeroppervlakte maximaal 113 m² mag bedragen.

Bruggen 9:

Bestemmingsplan “Hondsberg, partiële herziening Luyckershofke”: De vigerende bestemming is: “Woningen, winkels toegestaan, met bijbehorende erven”. Binnen deze bestemming mogen woningen worden opgericht, waarbij op de begane grond een detailhandels- en of plaatselijk verzorgend bedrijf mag worden gevestigd. Ter plaatse van de aanbouw achter de woning geldt echter de bestemming “Handelsbedrijven”. Binnen deze bestemming mogen handelsbedrijven worden opgericht, maar detailhandels- en productiebedrijven zijn er niet toegestaan.

Bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen”: Volgens het bestemmingsplan is er een kistjesfabriek gevestigd waarbij de brutovloeroppervlakte maximaal 617 m² en de verkoopvloeroppervlakte maximaal 115 m² mag bedragen.

Ten aanzien van het perceel aan Bruggen 7 zijn de vigerende rechten overgenomen en zelfs iets uitgebreid ten opzichte van de vigerende regels.

Op het perceel aan Bruggen 9 is een bedrijfsbestemming opgenomen, omdat het grootste deel van het perceel is bedoeld voor handelsbedrijven niet zijnde detailhandel, waardoor een bedrijfsbestemming het meest passend is. Op verzoek zal de vigerende detailhandelsmogelijkheid in het plan worden overgenomen, maar hierbij dient te worden opgemerkt dat er momenteel geen detailhandel meer is gevestigd. Let wel: aangezien bouw- en gebruiksrechten in vigerende bestemmingsplannen geen “eeuwigheidswaarde” hebben, kunnen rechten waarvan geen gebruik (meer) wordt gemaakt worden ingetrokken.

Reactie e

Er wordt verzocht om de woning aan Bruggen 9 ook een bedrijfsbestemming te geven, omdat deze onverbrekelijk deel uitmaakt van de bedrijfsbebouwing op het perceel.

Commentaar

Er wordt (mede) bestemd conform het feitelijk gebruik en aangezien het hoofdgebruik “wonen” is, zal de woonbestemming worden gehandhaafd. Dat er bedrijfsbebouwing tegen aangebouwd is, is niet relevant, te meer omdat om de woning een bedrijfsbestemming is gelegd. De woning bij het bedrijf betrekken is bovendien niet toegestaan, zoals ook in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen. Met andere woorden: er mag alleen in de woning gewoond worden met eventueel detailhandel op de begane grond.

Reactie f

Het is niet duidelijk welke woonbestemming er op de woning aan Bruggen 9 geldt.

Commentaar

Per abuis is de juiste bestemmingsaanduiding niet in de verbeelding opgenomen. De bedoelde bestemming is “Wonen - 1”.

7. De heer L. van Luxemburg, Hoff van Hollantlaan 4 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker heeft de ontwikkelingsmogelijkheden voor het perceel aan de Hoff van Hollantlaan 4 door een extern bureau laten onderzoeken. Hij wil de bevindingen met de gemeente bespreken.

Commentaar

Inspreker is inmiddels voor een gesprek uitgenodigd en heeft de bevindingen toegelicht.

Reactie b

Inspreker verzoekt om de bestemming voor het perceel aan de Hoff van Hollantlaan 4 te wijzigen in “Gemengd-2” met de aanduidingen “Sauna en Wellness” en “Maatschappelijk”.

Commentaar

In 2009 is voor de sauna van inspreker een apart bestemmingsplan gemaakt om de sauna op een correcte manier te bestemmen. De sauna heeft de bestemming “Cultuur en ontspanning” gekregen en deze bestemming is in het voorliggende plan overgenomen.

Een andere bestemming aan een perceel geven is niet zondermeer mogelijk. De wet (het Besluit Ruimtelijke Ordening) verplicht de gemeente om de bijbehorende planologische kosten op inspreker te verhalen, indien de gevraagde bestemmingswijziging doorgang vindt. Dit betekent dat inspreker nu kosten moet maken, terwijl inspreker op dit moment geen plannen heeft om een andere functie dan een sauna op het perceel in gebruik te hebben.

Een bedrijf, zoals voorheen mogelijk was op het perceel, of een kantoor, zijn vanuit ruimtelijk en functioneel oogpunt aanvaardbaar. Er zal daarom een wijzigingsbevoegdheid op het perceel worden opgenomen, zodat de bestemming in de toekomst gewijzigd kan worden naar “Kantoor” of “Bedrijf”. Het kostenverhaal van de functiewijziging komt pas aan bod bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid, zodat er nu geen kosten door inspreker gemaakt hoeven te worden.

Maatschappelijke functies zullen niet worden toegestaan, omdat maatschappelijke functies er nooit zijn toegelaten. Bovendien zijn veel maatschappelijke functies niet toegestaan, vanwege de ligging aan het spoor, wat bepaalde veiligheidsrisico's met zich mee kan brengen.

Reactie c

Inspreker verzoekt om de maximaal toegestane bouwhoogte op het perceel aan de Hoff van Hollantlaan 4 te verhogen naar 10 meter.

Commentaar

Het huidige bouwvlak bedraagt circa 5676 m² waarvan 50% bebouwd mag worden met een bouwhoogte van 6 meter. De gemeente is bereid om middels een wijzigingsbevoegdheid plaatselijk de bouwhoogte te verhogen naar 10 meter. Het bebouwingspercentage en het bouwvlak zullen dan worden aangepast, zodat het maximaal toegestane bedrijfsvloeroppervlak (nagenoeg) gelijk blijft. De hogere bouwhoogte zal aansluiten bij de bouwhoogte van de bebouwing op het perceel aan de Hoff van Hollantlaan 1. Gevolg hiervan is dat er plaatselijk hoger kan worden gebouwd, maar dat een groter gedeelte van het terrein onbebouwd blijft.

8. De heer G.J.M. Neppelenbroek, Bruggen 21A te Rosmalen

Reactie a

Inspreker merkt op dat de panden Bruggen 19 en 21 een sterk agrarisch karakter hebben. Op deze percelen ligt een wijzigingsbevoegdheid die de bouw van een extra woning op de beide percelen mogelijk maakt. Inspreker vindt het waardevol om de karakters van de bestaande woningen van de genoemde percelen overeen te laten komen met de mogelijke toekomstige woningen. Daarnaast vindt inspreker dat de voorgevelrooilijnen van de beide potentiële woningen gekoppeld moeten worden aan de genoemde bestaande woningen, maar zichtbaar terugliggend moeten zijn ten opzichte van de woning aan Bruggen 21A, zodat het verloop van de oude winterdijk in beeld wordt gehouden.

Commentaar

De eigenaar van het perceel aan Bruggen 21 is voornemens zijn pand te slopen en een nieuwe woning te laten bouwen. Voor de nieuw te bouwen woning is in 2009 een postzegelbestemming gemaakt, waarbij het bouwvlak ongeveer 7 meter in de richting van de dijk is opgeschoven. De voorgevelrooilijn van de vervangende nieuwbouw van Bruggen 21 komt daarmee ongeveer gelijk te liggen met de woning aan Bruggen 21A. Het verloop van de oude winterdijk is daardoor deels teniet gedaan. Op deze bestemmingsplanprocedure is destijds geen zienswijze ingediend met betrekking tot de situering van het bouwplan. Dit bestemmingsplan is op 17 november 2009 onherroepelijk geworden.

Gelet op de situering van de vervangende nieuwbouw op Bruggen 21 is in het voorontwerpbestemmingsplan gekozen om voor de wijzigingsbevoegdheden op de percelen Bruggen 19 en Bruggen 21 een afstand van 10 meter tussen de voorgevelrooilijn en de dijk op te nemen. Om het verloop van de oude winterdijk en de “zijstraat” Bruggen nog enigszins in beeld te houden, is besloten bij de wijzigingsbevoegdheid op Bruggen 19 de voorgevelrooilijn naar achteren te schuiven. De voorgevelrooilijn zal op 14 meter afstand van de dijk worden gesitueerd in plaats van de eerder opgenomen 10 meter.

9. De heer H.M. van Zoest en mevrouw J.A.M.G. Bressers, Deken Fritsenstraat 41 te Rosmalen

Reactie a

Insprekers geven aan dat zij recentelijk de woning aan de Deken Fritsenstraat 41 hebben gekocht, met het idee deze in de toekomst te slopen en aan de voorzijde van het perceel een nieuwe woning te bouwen. De huidige woning staat zeer ver naar achteren op het perceel, waardoor er sprake is van een zeer krappe achtertuin en een te ruime voortuin. In het voorontwerpbestemmingsplan is het bouwvlak om de huidige woning gelegd, waardoor de woning, in tegenstelling tot wat in het vigerende bestemmingsplan mogelijk was, niet aan de voorzijde van het perceel kan worden teruggebouwd. Insprekers vragen om de vigerende bouwrechten voor hun perceel in het voorontwerpbestemmingsplan op te nemen.

Commentaar

In het vigerende bestemmingsplan is de bestaande woning wegbestemd en ligt het bouwvlak ter hoogte van de woningen op de naastgelegen percelen. Bij het maken van een bestemmingsplan is het wegbestemmen van gebouwen niet toegestaan, tenzij er sprake is van illegale bebouwing of indien de betreffende bouwwerken binnen de planperiode (binnen 10 jaar) gesloopt zullen worden. Om de huidige woning niet weg te bestemmen, is het bouwvlak uit het vigerende bestemmingsplan verplaatst en om de bestaande bebouwing gelegd, conform de feitelijke situatie.

Insprekers hebben aangegeven om binnen de planperiode tot sloop van hun woning te willen overgaan en een nieuwe woning aan de voorzijde van het perceel te willen realiseren. Het bouwvlak zal daarom worden teruggelegd op de oorspronkelijke positie. Hierbij moet worden opgemerkt dat daarmee de bestaande woning is wegbestemd, waardoor sloop en nieuwbouw van de woning op de huidige plaats niet mogelijk is.

Reactie b

Insprekers geven aan dat in het voorontwerpbestemmingsplan de maximale goothoogte voor hun woning 3 meter bedraagt en dat de maximale nokhoogte 7 meter bedraagt. In het vigerende bestemmingsplan bedraagt de maximale goothoogte 5,7 meter waarbij een dak met een helling van maximaal 45 graden gerealiseerd mag worden. Insprekers verzoeken om de maximaal toegestane goot- en nokhoogte gelijk te stellen met de andere woningen in het woonblok (een goothoogte van maximaal 5,5 meter en een nokhoogte van maximaal 9 meter). Als extra argument wordt aangevoerd dat de huidige woning erg klein is en door de in het voorontwerp toegestane maximale bebouwingsmogelijkheden er slechts een woning gebouwd kan worden met een zeer kleine inhoud.

Commentaar

De goot- en nokhoogte zullen worden aangepast aan de omliggende bebouwing. De maximaal toegestane goothoogte zal worden verhoogd naar 5,5 meter en de maximaal toegestane nokhoogte naar 9 meter. Hierdoor is zelfs een grotere woning mogelijk dan op basis van het vigerende plan, omdat op basis van het vigerende plan de inhoud van een woning maximaal 600 m³ mocht bedragen. De bouwmogelijkheden in het voorliggende plan staan een aanmerkelijk grotere inhoud toe.

Reactie c

Volgens het voorontwerpbestemmingsplan is de afstand van de perceelsgrens tot aan de bebouwing aan beide zijden 3 meter, terwijl dat volgens het huidige bestemmingsplan aan één zijde 2 meter mag zijn. Insprekers verzoeken om de vigerende rechten op dit onderdeel over te nemen, omdat er anders een smalle woning ontstaat.

Commentaar

De hoofdregel met betrekking tot de afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrenzen binnen de gemeente 's-Hertogenbosch is dat deze minimaal 3 meter moet bedragen. Bij het intekenen van nieuwe bouwvlakken wordt met deze afstand rekening gehouden. Om rechtsongelijkheid te voorkomen zal ook voor het perceel van insprekers de regel dat de hoofdbouwmassa zich op minimaal 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen moet bevinden worden aangehouden.

Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat niet de bebouwing zich op 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens moet bevinden, maar de hoofdbouwmassa van de woning. Dit betekent dat erfbebouwing zoals aan- en bijgebouwen wel binnen deze drie meter mogen worden opgericht.

Overigens heeft het perceel aan de voorzijde een breedte van circa 14 meter. Met inachtneming van een afstand van 3 meter tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen blijft er voor de hoofdbouwmassa een breedte van 8 meter over. Deze breedte is ruim voldoende, zeker als de woning wordt voorzien van een dwarskap.

Reactie d

Insprekers merken op dat volgens het huidige bestemmingsplan er een woning van maximaal 600 m³ gebouwd mag worden, waarbij er nog 10% van de inhoud mag worden afgeweken, waardoor er een maximale inhoud van 660 m³ ontstaat. In het voorliggende bestemmingsplan is het behalen van extra inhoud ten opzichte van de huidige woning bijna niet mogelijk, waardoor er te weinig ruimte overblijft om er met een gezin te gaan wonen.

Commentaar

De bouwmogelijkheden worden aangepast, waardoor er zelfs een woning met een grotere inhoud dan 660 m³ kan worden gebouwd. Kortheidshalve wordt naar het commentaar op de reacties b en c verwezen.

Reactie e

Insprekers willen graag een bedrijfje beginnen (kantoor aan huis) en verzoeken om een dergelijke mogelijkheid in de woonbestemming voor hun perceel op te nemen.

Commentaar

Het werken aan huis is reeds toegestaan op basis van het voorontwerpbestemmingsplan (artikel 17 lid 17.5 van het voorontwerpbestemmingsplan). Maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m2 mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. De beroeps- of bedrijfsactiviteit mag overigens alleen door de bewoners van het betreffende perceel worden uitgevoerd.

Opmerking

Bouw- en gebruiksrechten in een bestemmingsplan hebben geen “eeuwigheidswaarde”. Dit wil zeggen dat als van bepaalde rechten geen gebruik wordt gemaakt, deze kunnen komen te vervallen.

10. Familie Vogelaars, Begoniastraat 21 te Rosmalen, familie Verwey, Begoniastraat 23 te Rosmalen, familie Van de Wiel, Begoniastraat 25 te Rosmalen, de heer Marx en mevrouw Arts, Begoniastraat 29 te Rosmalen, familie Van de Voren, Begoniastraat 31, mevrouw Eltink – Van Vroonhoven, Begoniastraat 33 te Rosmalen, mevrouw Arends en de heer Karstel, Begoniastraat 35 te Rosmalen, familie Reukers, Begoniastraat 37 te Rosmalen, familie Elias, Begoniastraat 39 te Rosmalen, de heer Soares en mevrouw IJzelendoorn, Raadhuisstraat 40 te Rosmalen, familie Van Grinsven, Raadhuisstraat 42 te Rosmalen, familie Suurs, Raadhuisstraat 48 te Rosmalen, familie Van Griensven, Rozenstraat 14 te Rosmalen, familie Van der Burgt, Rozenstraat 16 te Rosmalen, familie De Laak, Rozenstraat 18 te Rosmalen, mevrouw Prasing, Rozenstraat 20 te Rosmalen, mevrouw Vermeij, Rozenstraat 22 te Rosmalen, de heer Van den Berg en mevrouw Spoor, Rozenstraat 24 te Rosmalen, familie Wonders, Rozenstraat 26 te Rosmalen, familie Der Kinderen, Rozenstraat 28 te Rosmalen, familie Simon, Rozenstraat 30 te Rosmalen, familie Van Nuland, Rozenstraat 32 te Rosmalen en mevrouw Van Zantvoort, Rozenstraat 34 te Rosmalen

Reactie a

Insprekers merken op dat zij als omwonenden van het bouwplan aan de Raadhuisstraat 38/38A/38B op de inspraakavond reeds mondeling hebben gereageerd. Zij gaan er vanuit dat die opmerkingen worden meegenomen bij de afweging om de bouw mogelijk te maken.

Commentaar

De op de inspraakavond gemaakte opmerkingen zijn opgenomen in het inspraakverslag. De op de inspraakavond gemaakte opmerkingen zullen bij de verdere bestemmingsplanprocedure worden betrokken.

Reactie b

Insprekers geven aan dat zij bij brief van 17 december 2007 hebben gereageerd op het toenmalige bouwplan Dollevoet aan de Raadhuisstraat, dat de gemeente voornemens was om via een vrijstellingsprocedure mogelijk te maken. Ondanks dat aan insprekers is aangegeven dat zij schriftelijk op de hoogte zouden worden gebracht van de besluitvorming en op welke wijze met de inspraakreacties zou worden ingegaan, is er nooit inhoudelijk gereageerd op de inspraakreactie. Insprekers gaan er vanuit dat er nu wel inhoudelijk wordt gereageerd op de inspraakreactie.

Commentaar

Bij brief van 25 januari 2010 zijn degenen die in 2007 een zienswijze tegen het voornemen om vrijstelling van het bestemmingsplan te verlenen inzake bouwplan Dollevoet aan de Raadhuisstraat geïnformeerd over het besluit om de vrijstellingsprocedure te staken. Omdat er is afgezien van het verlenen van vrijstelling, kon een inhoudelijke reactie op de ingediende zienswijzen achterwege blijven.

Met het voorontwerpbestemmingsplan “'t Ven Hondsberg” is een nieuwe procedure gestart en zal er op de reacties op het voorontwerp worden ingegaan, waaronder de inspraakreactie van 21 mei 2010 van bovengenoemde insprekers. Iedereen die een inspraakreactie op het voorontwerp heeft ingediend krijgt een inhoudelijk antwoord op de ingediende reactie thuis gestuurd. Daarnaast worden de inspraakreacties met de beantwoording daarvan opgenomen in de toelichting van het nieuwe bestemmingsplan.

Reactie c

Insprekers vragen zich of er door de gemeente is nagedacht of een andere invulling dan woningbouw van de locatie Dollevoet aan de Raadhuisstraat niet beter zou zijn. Insprekers dragen daartoe een aantal opties aan:

• 1. Het handhaven van de bestaande bedrijfsbestemming. Lichte bedrijvigheid in de milieucategorieën 1 en 2 is goed inpasbaar in een woonomgeving.
• 2. De locatie bestemmen voor zogenaamde woon/werkkavels.
• 3. De locatie bestemmen voor de kleinere kantoorfuncties met een beperkte baliefunctie. Er kan worden gedacht aan een assurantie- of makelaarskantoor.
• 4. Het perceel herverkavelen en de grond verkopen aan omwonenden zodat zij hun tuin kunnen vergroten.
• 5. Het perceel een parkachtige invulling geven om de kwaliteit van de wijk te vergroten.

Volgens insprekers is onvoldoende nagedacht over, en onderzoek gedaan naar, een andere invulling dan woningbouw. Insprekers vinden dat door het instemmen met het huidige bouwplan er onvoldoende rekening is gehouden met de belangen van omwonenden.

Commentaar

Allereerst moet worden opgemerkt dat het betreffende perceel niet in eigendom is van de gemeente, maar van een particulier. Dit betekent dat de gemeente niet kan doen en laten met de grond wat zij wil. Indien een eigenaar van een stuk grond een bouwplan bij de gemeente indient, dan dient de gemeente het bouwplan te beoordelen en een belangenafweging te maken. Er wordt vervolgens besloten om al dan niet medewerking te verlenen aan het bouwplan. Het opleggen van een alternatief plan vanuit de gemeente waarbij de het alternatief in strijd is met het vigerende bestemmingsplan is niet mogelijk. Dit geldt ook voor het “zomaar” veranderen van een bestemming in een bestemmingsplan zonder medeweten/instemmen van de betreffende eigenaar. Dit leidt immers tot willekeur en rechtsonzekerheid.

Indien de gemeente wel eigenaar van het perceel zou zijn geweest, is een onderzoek naar alternatieven wel mogelijk. Het is dan aan de gemeente om keuzes te maken en een invulling voor het perceel te bedenken. Het bovenstaande heeft tot gevolg dat de opties 2, 3 en 5 al afvallen, omdat deze alleen doorgang zouden kunnen vinden indien zowel de eigenaar van de grond als de gemeente achter een betreffende invulling staan. De gemeente heeft wel met de initiatiefnemer alternatieve invullingen beschouwd, maar de eigenaar heeft aangegeven woningen te willen bouwen en dat als enige financieel haalbare mogelijkheid te zien, waardoor deze drie opties vervallen.

Optie 1 is de meest eenvoudige oplossing, omdat voor optie 1 geen wijziging in het planologisch regime hoeft te worden aangebracht. De eigenaar heeft echter verzocht om woningen te mogen bouwen op het bedoelde perceel. Aangezien woningbouw binnen een woonwijk logisch is, staat de gemeente in beginsel niet onwelwillend tegenover een bestemmingsplanwijziging waarbij de bedrijfsbestemming wordt omgezet naar een woonbestemming. In de praktijk levert de combinatie van bedrijvigheid en wonen vaak hinderproblemen op. Daarbij komt dat de gemeente een enorme woningbouwopgave heeft en dus graag dergelijke locaties omzet in woningbouw.

Optie 4 is afhankelijk van de eigenaar, de gemeente en de omwonenden. Bestemmingsplannen regelen geen civiele rechten en plichten en derhalve geen eigendomsrechten op percelen. Dit betekent dat als insprekers grond van het betreffende perceel willen aankopen, zij de eigenaar dienen te benaderen en met hem tot overeenstemming dienen te komen. Het nadeel van deze optie is dat waarschijnlijk niet alle omwonenden grond zullen willen aankopen, waardoor het perceel versnipperd raakt. Door de versnippering kan de eigenaar niets of weinig meer doen met de stukken grond die hij niet verkocht krijgt. Bovendien zal de eigenaar voldoende geld voor het perceel willen krijgen om de sloop van de bedrijfsbebouwing te kunnen financieren en de huuropbrengsten daarvan te compenseren. Aangezien bouwgrond meer waard is dan alleen maar een stuk tuin, is het de vraag of de omwonenden bereid zijn om relatief veel geld te betalen voor louter tuingrond.

Reactie d

Insprekers geven aan dat in de ruimtelijke structuurvisie van de gemeente 's-Hertogenbosch, “Stad tussen Stromen”, is opgenomen dat plannen moeten aansluiten op bestaande bebouwing en dat het uitgangspunt gehanteerd wordt dat “het ruime, suburbane wonen in stand gehouden moet worden waarbij het dorpse milieu een bijzondere toevoeging aan het totale woonmilieu van de gemeente vervult”.

Dit sluit aan op de in maart 2005 opgestelde en door de gemeente op de inspraakavond van 27 november 2007 gepresenteerde studiemodellen, die beide uit zijn gegaan van zeven woningen op het gehele perceel. Het is insprekers niet duidelijk wat de status van de studiemodellen is, te meer het huidige bouwplan afwijkt van de in de studiemodellen aangegeven goothoogte van 5,5 meter, woningtypes en de in de studiemodellen aangegeven aandacht voor de entree, parkeren en inrichting van de openbare ruimte.

Commentaar

De destijds getoonde studiemodellen uit 2005 hebben geen status, in die zin dat het niet meer dan studiemodellen zijn geweest. Op de genoemde inspraakavond in november 2007 zijn ook de uiteindelijke plannen gepresenteerd met 6 appartementen aan de Raadhuisstraat en 6 geschakelde woningen in het binnenhof. Voor deze plannen - en niet voor de studiemodellen – heeft het college destijds (2007) besloten om de vrijstellingsprocedure te starten. De inspraakavond maakte onderdeel uit van deze procedure.

Aangezien in deze reactie de vrijstellingsprocedure van 2007 meerdere malen wordt aangehaald zijn hieronder de plannen van destijds en de huidige plannen weergegeven en vergeleken.

Vrijstellingsprocedure uit 2007

Bestemmingsplan 't Ven Hondsberg

Zoals uit vergelijking van de plannen blijkt is er juist nadrukkelijk rekening gehouden met de omgeving. Bezwaren waren destijds met name gericht tegen

• Te groot volume van 6 appartementen en aantasting privacy;
• Teveel woningen (6 stuks) op het binnenhof;
• Extra ontsluitingsweg naar Raadhuisstraat;
• Doordat achtertuinen aan het nieuwe openbaar gebied grensden, vrees voor inbraakgevoeligheid, aantasting privacy en geluidsoverlast verkeer.

Dat heeft ertoe geleid dat de procedure is stopgezet en het bouwplan anders moest. Met de nieuwe invulling (zoals nu is opgenomen in dit bestemmingsplan) zijn de grootste wijzigingen ten opzichte van het plan uit 2007:

• Het aantal woningen is verlaagd van 12 naar 7;
• Er zijn geen appartementen meer, maar 3 grondgebonden woningen aan de Raadhuisstraat
• Ontsluiting niet langer via een nieuwe route, maar via de bestaande straat die uitkomt op de Begoniastraat;
• 4 woningen in plaats van 6 woningen op het binnenhof. Waarbij de woningen zo gepositioneerd zijn dat bestaande achtertuinen zoveel mogelijk grenzen aan de tuinen van de nieuwbouw en niet aan een nieuwe ontsluitingsroute;
• Hoge zijde van de woningen met lessenaarsdak nu allemaal naar binnenhof gericht, terwijl voorheen naar hoge zijde naar Begoniastraat was gericht.

De woningen op het binnenterrein uit het plan dat in 2007 in procedure is gebracht, hadden een goothoogte van 6.70 meter en nokhoogte van 10,20 meter. Nu is de goothoogte 6,50 meter en de nokhoogte 10 meter. De hoogte van de woningen is dus nauwelijks aangepast.

De appartementen aan de Raadhuisstraat hadden een hoogte van 9.70 meter met deels een opbouw tot 10.50 meter. Dat is nu teruggebracht tot een bouwhoogte van maximaal 9 meter.

Reactie e

In de ruimtelijke onderbouwing van de vrijstellingsprocedure uit 2007 werd gesteld dat de “woningbouw op het achterterrein een passende invulling moet worden door nadrukkelijk rekening te houden met de maat, schaal en functie van de omgeving”. De woningen op het achterterrein worden 10,2 meter hoog wat niet aansluit bij de omliggende woningen die een hoogte hebben van ongeveer 7,5 meter. Daar komt bij dat de tuinen van de woningen aan de Rozenstraat ongeveer 1,5 meter lager liggen dat het te bebouwen perceel, waardoor het hoogteverschil nog groter wordt.

Commentaar

Uit hoogtekaarten blijkt dat niet alle tuinen van de woningen aan de Rozenstraat lager liggen dan het peil van het te bebouwen perceel. De tuinen van Rozenstraat 28, 30 en 32 liggen op hetzelfde peil als het te herontwikkelen perceel. De aanliggende achtertuinen van Rozenstraat 26, 24, 22 en 20 en de tuinen verderop in de Rozenstraat liggen inderdaad wat lager. Deze tuinen vertonen in het midden van de tuin een verval van 50 cm tot 80 cm lager en lopen naar de achterzijde van het perceel/tuin omhoog om nagenoeg aan te sluiten bij hoogte aanliggend terrein. Soms zit daar in huidige situatie nog een verval in van zo'n 25 cm. De woningen aan de Rozenstraat liggen overigens wel weer op hetzelfde peil. Het peil van aanliggende woningen en tuinen Begoniastraat sluiten aan op peil binnenterrein. Kortom de soms lagere ligging van de tuin heeft geen invloed op de beleving vanuit de woning zelf.

De stedenbouwkundige setting van de nieuwbouw is zorgvuldig ontworpen, waarbij gekozen is voor een ondiep woningtype, waardoor afstand van hoofdbouwmassa tot de erfgrens geoptimaliseerd is. Dit heeft inderdaad geleid tot een smaller en wat hoger woningtype (2 bouwlagen met een lessenaarskap) dan wanneer een woning van 2 bouwlagen met kap wordt gekozen. De ligging van de woningen op een binnenterrein legitimeren een ander woningtype. De afstanden tussen de hoofdbouwmassa's is dusdanig dat het beperkte hoogteverschil ruimtelijk zeer acceptabel en dus aanvaardbaar is. Deze afstand bedraagt minimaal 19 meter tot de hoofdbouwmassa van de woningen aan de Begoniastraat en minimaal 24 meter tot de hoofdbouwmassa's van de woningen aan de Rozenstraat.

Reactie f

Insprekers zijn het niet eens met de argumenten dat de nieuwe woningen op het achterterrein “naar binnen gekeerd zijn”, de hoogte van 10,2 meter enkel op het binnenterrein aan de orde is en de woningen aan de achterzijde lager zijn en zodoende beter aansluiten op de bestaande woningen. De woningen kunnen namelijk voorzien worden van dakkapellen wat een inbreuk kan vormen op de privacy van omwonenden. Insprekers verzoeken om een andere architectonische aanvulling waarbij de nieuwe woningen beter aansluiten op de bestaande woningen in de omgeving. Als voorbeeld worden de woningen op het terrein van bakker Verbiesen en de patiowoningen aan de Schoffel in Empel genoemd.

Commentaar

Insprekers vergelijken de feitelijke situatie met de toekomstige planologische situatie waarbij de toekomstige bouwmogelijkheden volledig worden benut. Deze vergelijking is begrijpelijk, maar niet geheel correct. Indien het voorgenomen bouwplan niet doorgaat en de vigerende bestemming gehandhaafd blijft, hebben insprekers dan geen of minder inbreuk op hun privacy indien de bestaande bouwmogelijkheden dan volledig worden benut?

In het vigerende bestemmingsplan mag er bedrijfsbebouwing tot op de perceelsgrens worden gebouwd met een maximale goothoogte van 6 meter. In de vigerende regeling is echter niets vermeld over een maximale nokhoogte/bouwhoogte, waardoor de bedrijfsbebouwing kan worden voorzien van een immense kap met dakkapellen en/of ramen.

In de “nieuwe” situatie worden er woningen opgericht met een maximale goothoogte van 6,5 meter, maar deze woningen staan op minimaal 4 meter van de perceelsgrens (dit geldt voor de meest zuidoostelijk gelegen woning; de twee westelijk gelegen woningen staan op minimaal 7 meter van de perceelsgrens), waardoor de impact op de omwonenden aanzienlijk kleiner is dan een bedrijfsgebouw met een goothoogte van 6 meter op de perceelsgrens. De nokhoogte van de woningen is gemaximeerd op 10 meter, wat aanzienlijk gunstiger is dan een bedrijfsgebouw dat veel hoger mag bouwen en ook dichter naar de perceelsgrens kan bouwen.

Op grond van het bovenstaande moet worden geconcludeerd dat het planologisch regime voor de locatie Dollevoet aan de Raadhuisstraat zoals is opgenomen in het voorontwerpbestemmingsplan aanzienlijk gunstiger is voor de omwonenden dan het vigerende planologisch regime. Daar komt bij dat er dakkapellen op de nieuw te bouwen woningen kunnen worden gebouwd, maar dat allerminst zeker is dat dit ook gaat gebeuren. Een andere architectonische invulling zoals aangedragen voorbeelden van woningen van 1 bouwlaag met een lessenaarskap en terras op de verdieping of de woningen van 2 bouwlagen wordt dan ook niet overgenomen. Met dit woningtype is voldoende rekening gehouden met de omgeving, zie hiervoor mede het commentaar bij reactie e.

Reactie g

Insprekers geven aan dat de hoogte van de drie geplande woningen aan de Raadhuisstraat gelijk is aan de hoogte van het bestaande appartementencomplex. Insprekers vinden dit niet logisch en geven aan dat dit afwijkend is van het door de gemeente ingenomen standpunt ten tijde van het bouwplan “Schoenenreus” aan de Begoniastraat uit 1998. Er wordt geciteerd uit de stukken uit 1998 behorende bij de toenmalige vrijstellingsprocedure: “de vrees van omwonenden dat ook de naastgelegen bedrijfsgebouwen van de heer Dollevoet aan de Raadhuisstraat 38/38a plaats moeten maken voor hoge woongebouwen wordt niet gewettigd door de Omgevingsstudie, die immers alleen beperkte hoogbouw (maximaal vier bouwlagen) als bijzondere hoekoplossing wenselijk acht. Het perceel Raadhuisstraat 38/38a ligt niet op een hoek, maar is ingesloten door bebouwing”.

Insprekers zijn van mening dat er op de vrijkomende grond aan de Raadhuisstraat beter drie drive-in woningen kunnen worden gerealiseerd, die qua vorm en hoogte aansluiten op de bestaande drive-in woningen.

Commentaar

Allereerst moet worden opgemerkt dat de hoogte van de geplande woningen aan de Raadhuisstraat maximaal 9 meter is. Dit betekent dat er sprake is van maximaal drie bouwlagen. Insprekers halen in hun citaat aan dat “beperkte hoogbouw (maximaal vier bouwlagen) alleen als bijzondere hoekoplossing wenselijk wordt geacht”. In casu is sprake van maximaal drie bouwlagen, waardoor het huidige bouwplan niet in strijd is met het gemeentelijke standpunt uit 1998.

Voorts moet worden vermeld dat gemeentelijke standpunten geen eeuwigheidswaarde hebben. Beleid kan in de loop van de tijd veranderen, waardoor standpunten uit het verleden kunnen worden gewijzigd en aan een eenmaal ingenomen standpunt niet voor altijd blijft vaststaan. Juist hiervoor zijn af en toe procedures nodig, waarbij ook opnieuw een politieke afweging wordt gemaakt.

De drie eengezinswoningen sluiten weldegelijk aan qua architectonische uitstraling op de bestaande drive-inwoningen. Zij zijn alleen geen letterlijke kopie. Er is juist bewust verder gekeken dan naar de naastgelegen drive-inwoningen, en is er ingespeeld op de rest van de directe omgeving. Er is bewust gekozen voor een woningtype dat minder diep is op de 2e en 3e woonlaag in verband met de schaduwwerking op de aanliggende oostelijke percelen. Met de eengezinswoningen in 3 lagen is een evenwichtige compositie gemaakt met het bestaande appartementencomplex en de drive-inwoningen en is ook ingespeeld op de overige aanliggende woningen.

Reactie h

Insprekers zijn van mening dat er binnen het plangebied kwantitatief te weinig openbare ruimte wordt gerealiseerd en zetten vraagtekens bij de kwalitatieve inrichting van de openbare ruimte.

Commentaar

Het plangebied van (voorontwerp)bestemmingsplan “'t Ven Hondsberg” heeft betrekking op bestaande wijken, waardoor er zeer weinig ruimte is om meer openbare ruimte aan te leggen. Een bestemmingsplan kan de inrichting van de openbare ruimte niet regelen. Er kan via een bestemmingsplan een bestemming op een bepaald perceel worden gelegd, waardoor duidelijk wordt wat wel of niet is toegestaan op het bepaalde perceel. Een bestemmingsplan mag echter niet te detaillistisch ingaan op de invulling van een perceel. Een bestemmingsplan kan daardoor bijvoorbeeld niet regelen wat voor beplanting er binnen een groenbestemming moet worden aangelegd of waar verkeersborden moeten worden geplaatst in een verkeersbestemming.

Voor het plangebied van het bouwplan aan de Raadhuisstraat 38/38a/38b geldt dat er momenteel geen sprake is van openbare ruimte en dat in de toekomst de toegangsweg wel wordt aangemerkt als openbare ruimte. Dit betekent een toename van de openbare ruimte. Gezien de inrichting van het huidige perceel en de geplande inrichting van het perceel, moet worden gesteld dat er sprake is van een kwalitatieve verbetering van het perceel.

Voorts moet worden opgemerkt dat het hof dusdanig is ontworpen dat de woningen zich oriënteren op de openbare ruimte, hetgeen bijdraagt aan positieve beleving van deze openbare ruimte. De maat van de openbare ruimte in het hof is voldoende qua omvang zodat de verschillende woningen goed bereikt kunnen worden en het bezoekersparkeren kan worden opgevangen. Daarnaast zullen op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen moeten worden aangelegd.

Reactie i

Insprekers geven aan dat het bouwplan aan de Raadhuisstraat 38/38a/38b uitgaat van zeven vrije sector koopwoningen in het duurdere segment met weinig differentiatie in prijsklassen. Insprekers stellen dat de woningen ongeveer € 400.000,- VON zullen kosten en vragen zich af of er voldoende vraag is naar dergelijke woningen op dit moment. Volgens insprekers kan de financiële uitvoerbaarheid van het plan daardoor niet worden aangetoond. Daarnaast vinden insprekers dat woningen voor andere doelgroepen (betaalbare koopwoningen) prioriteit moeten krijgen.

Commentaar

Het betreft hier slechts 7 woningen, waarbij er ook nog eens 2 verschillende woningtypes worden aangeboden. Initiatiefnemer is zich uiteraard ook bewust van de huidige marktsituatie, maar is ervan overtuigd dat deze woningen goed afzetbaar zijn. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat er zelfs al een aantal opties op de woningen zijn genomen.

Reactie j

Insprekersmaken bezwaar tegen het beleidsvoorstel om voor de locatie Dollevoet aan de Raadhuisstraat het criterium “Thematische woonbebouwing, inbreidingsgebied” op te nemen in de welstandsnota. Insprekers vinden dat de bebouwing aan dient te sluiten op de bestaande bebouwing, wat ook staat in de structuurvisie “Stad tussen Stromen“ uit 2003.

Commentaar

De welstandsnota geeft aan aan welke criteria de welstandscommissie de architectuur van de bebouwing mag toetsen. Er is bewust gekozen voor hetzelfde criterium als de 'nieuwbouw' op de voormalige locatie Schoenenreus. Het betreft hier immers een inbreidingslocatie, waarbij de architectuur van nieuwbouw aan de Raadhuisstraat aansluit bij de reeds gerealiseerde nieuwbouw en het binnengebied is helemaal een inbreidingslocatie.

Reactie k

Insprekers vermoeden dat, in tegenstelling tot wat het bodemonderzoek beweert, er een bepaalde mate van verontreiniging in de grond zit. Er wordt gerefereerd naar gelekte bestrijdingsmiddelen, een waarschijnlijk aanwezige smeerput en wasplaats. Tevens wordt opgemerkt dat het achterterrein mede gebruikt wordt voor de stalling van oude auto's, wat verontreiniging met zich mee kan brengen.

Commentaar

In mei 1993 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn op basis van historische informatie alle verdachte deellocaties onderzocht. Zo ook de aangegeven wasplaats en de reparatiewerkplaats voor motorvoertuigen (smeerput).

Uit de resultaten van dit onderzoek zijn in de grond en het grondwater, voor zowel de verdachte deellocaties alsmede het buitenterrein geen relevante verontreinigingen gebleken.

Omdat de terreinsituatie vanaf 1993 tot 2006 onveranderd is gebleven en op het terrein alleen nog (tijdelijke) droge opslag van materialen heeft plaatsgevonden, zijn er geen redenen om aan te nemen dat er vanaf 1993 sprake is geweest van bodemverontreinigende activiteiten. In 2006 is nogmaals een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hierbij is een onverdachte strategie toegepast. Deze keuze is gemaakt op basis van de resultaten van het onderzoek uit 1993. Wel is middels gerichte plaatsbepalingen extra aandacht besteed aan de voormalige verdachte deellocaties. Ook uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat er geen relevante verontreinigingen aanwezig zijn.

Daarnaast wordt melding gemaakt van het lekken van bestrijdingsmiddelen uit een geparkeerd voertuig en dat daarbij als gevolg achtertuinen zouden zijn gesaneerd. Het is bij het bevoegd gezag wet Bodembescherming (gemeente 's-Hertogenbosch) onbekend dat er sprake is geweest lekkage van bestrijdingsmiddelen. Tevens is bij het bevoegd gezag onbekend dat er achtertuinen zouden zijn gesaneerd.

Op het achterterrein wordt gebruikt gemaakt voor stalling van (oude) auto's. Er is duidelijk geen sprake van het stallen van wrakken. Het is niet aannemelijk dat de stalling van deze auto's een grootschalige verontreiniging heeft kunnen veroorzaken. Een eventueel aanwezige verontreiniging zal niet dusdanig groot zijn dat risico's ontstaan voor het beoogde gebruik.

Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning zal een nieuw bodemonderzoek moeten worden ingediend. Dit vanwege het feit dat voorgaande bodemonderzoeken op het bedrijfsterrein een maximale “houdbaarheid” hebben van 3 jaren. Bij dit onderzoek zal ook het achterterrein waar de auto's zijn gestald opnieuw moeten worden onderzocht.

Reactie l

Insprekers vragen zich af of er door de gemeente voldoende is nagedacht over andere mogelijkheden voor dit perceel.

Commentaar

Kortheidshalve wordt verwezen naar de beantwoording van reactie c.

Reactie m

Insprekers zetten hun vraagtekens bij de studiemodellen van 8 maart 2005 voor de invulling van locatie Dollevoet aan de Raadhuisstraat. Indien de studiemodellen de stedenbouwkundige uitgangs- en aandachtspunten zijn, is het insprekers niet duidelijk waarom er nu van de uitgangspunten wordt afgeweken.

Commentaar

Deze uitgangspunten en aandachtspunten zijn nooit door het college en/of de gemeenteraad vastgesteld en zijn daarom geen kader. Kortheidshalve wordt verder verwezen naar de beantwoording van reactie d.

Reactie n

Insprekers stellen dat als het voorliggende bouwplan aan de Raadhuisstraat 38/38a/38b uitgevoerd wordt, zij planschade zullen ondervinden. Dit heeft volgens insprekers te maken met: onduidelijkheid over te plaatsen erfafscheidingen, verlies van privacy, verlies van lichtinval, vermindering van woongenot en toekomstige wateroverlast.

Commentaar

Planschade is schade die belanghebbenden lijden ten gevolge van een wijziging van het planologisch regime. Bij de beoordeling van een planschadeverzoek vindt eerst een vergelijking plaats (door een onafhankelijk bureau) tussen de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden in de oude en in de nieuwe situatie. Indien de bouw- en gebruiksmogelijkheden ongunstiger voor belanghebbenden zijn in de nieuwe situatie kan er sprake zijn van planschade. Er zal dan worden onderzocht wat en hoe groot de schade is. Van dit schadebedrag wordt het maatschappelijk risico dat een ieder loopt afgetrokken (dit is 2 procent van de waarde van het onroerend goed van de belanghebbende). Het bedrag dat resteert vormt de planschadevergoeding.

Er wordt verwacht dat er voor het bedoelde bouwplan geen planschade voor de omwonenden optreedt. De bouw- en gebruiksmogelijkheden van het betreffende perceel zijn in het nieuwe bestemmingsplan namelijk gunstiger dan in het vigerende bestemmingsplan, zoals is toegelicht in de beantwoording van reactie f.

Reactie o

Insprekers verzoeken om de bouwmogelijkheden voor de locatie Dollevoet aan de Raadhuisstraat te heroverwegen en rekening te houden met bovengenoemde argumenten en alternatieven. Insprekers geven aan dat zij verwachten dat de belangen van omwonenden serieus worden genomen.

Commentaar

Op basis van de ingediende inspraakreacties zal een heroverweging van de in het voorontwerpbestemmingsplan gemaakte keuzes plaatsvinden. Bij de heroverweging worden ook de belangen en ingebrachte argumenten van de indieners van de inspraakreacties betrokken. Dat de belangen van omwonenden serieus worden genomen, blijkt uit het feit dat de vrijstellingsprocedure uit 2007 voor de locatie Dollevoet aan de Raadhuisstraat is gestaakt naar aanleiding van de reacties van de omwonenden.

Het serieus nemen van de belangen van omwonenden wil overigens niet zeggen dat alle aangehaalde argumenten/onderwerpen worden aangepast in het ontwerpbestemmingsplan. De inspraakreacties zullen gemotiveerd worden beantwoord.

Reactie p

Insprekersgaan er vanuit dat de (bouw)mogelijkheden die ze hebben op basis van het vigerende bestemmingsplan, behouden zullen blijven in het nieuwe bestemmingsplan. Dit betreft voornamelijk de erfbebouwingsregeling. Daarnaast gaan insprekers er vanuit dat bestaande gebouwen in overeenstemming van de bestaande situatie in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen worden.

Commentaar

Een van de uitgangspunten van het nieuwe bestemmingsplan is dat bestaande rechten zoveel mogelijk worden gehandhaafd. Het is niet uit te sluiten dat sommige rechten worden ingeperkt, maar de nieuwe erfbebouwingsregeling vormt een uitbreiding van de bouwmogelijkheden in vergelijking met de erfbebouwingsmogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan. Op basis van het vigerende bestemmingsplan mag bijvoorbeeld maximaal 60 m2 aan erfbebouwing worden opgericht, waar dit in het nieuwe bestemmingsplan 75 m² mag zijn. De bouwhoogte van bijgebouwen wordt echter teruggebracht van maximaal 5 meter naar maximaal 4,5 meter.

Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat niet alle insprekers een woning hebben die in het vigerende bestemmingsplan in een woonbestemming valt. In het nieuwe bestemmingsplan is dit aangepast, zodat de woningen in een woonbestemming vallen. Dit geldt voor de woningen aan de Raadhuisstraat 40 tot en met 48 en de Begoniastraat 43 tot en met 51.

De hoofdgebouwen zijn in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen conform de feitelijke situatie.

Reactie q

Insprekers merken op in artikel 17 lid 17.2.1 staat aangegeven dat “parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd”. Het is insprekers niet geheel duidelijk wat hiermee bedoeld, te meer er niets wordt gekwantificeerd. Daarnaast wordt opgemerkt dat er in de wijk te weinig ruimte is, zowel op eigen terrein als op openbaar terrein, om te parkeren.

Commentaar

De aangehaalde zinsnede is bedoeld om er juist voor te zorgen dat bij nieuwbouw voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, zodat parkeerdruk en parkeeroverlast op de openbare weg zoveel mogelijk wordt voorkomen. Bestemmingsplanregels hebben echter geen terugwerkende kracht, waardoor deze regel niet met terugwerkende kracht kan worden toegepast.

In het bestemmingsplan is over het parkeren geen kwantitatieve norm opgenomen. Toetsing vindt plaats aan gemeentelijk beleid, zijnde de “Nota Parkeernormen 2003”. Er worden geen kwantitatieve parkeernormen in het bestemmingsplan opgenomen, omdat parkeernormen naar verloop van tijd veranderen. Dit zou betekenen dat bij aanpassing van de parkeernormen ook het bestemmingsplan gewijzigd zou moeten worden indien de parkeernormen in het bestemmingsplan zouden worden opgenomen. Door geen kwantitatieve normen op te nemen, hoeft alleen een nieuwe nota te worden vastgesteld als het nodig blijkt te zijn de parkeernormering aan te passen.

11. De heer H.E. Winkelman, Raadhuisstraat 27 en 29 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker geeft aan dat er zich een aanbouw aan de voorzijde van de woning aan de Raadhuisstraat 27 bevindt. De aanbouw is echter niet opgenomen in het bouwvlak en voldoet ook niet aan de erfbebouwingsregeling, omdat erfbebouwing alleen op minimaal 3 meter achter de voorgevelrooilijn mag worden opgericht. De betreffende aanbouw is daardoor wegbestemd, terwijl er in het verleden wel een bouwvergunning voor is verleend. Inspreker verzoekt om het bestemmingsplan op dit onderdeel aan te passen.

Commentaar

De conclusie van inspreker is correct. Het is niet de bedoeling van dit (voorontwerp)bestemmingsplan om de desbetreffende bebouwing weg te bestemmen, waardoor het bouwvlak zal worden aangepast, zodat ook de aanbouw binnen het bouwvlak valt en niet wordt wegbestemd.

Reactie b

Inspreker merkt op dat zijn woning, maar ook bij diverse andere woningen in de buurt, aan- en bijgebouwen staan die een dakhelling hebben van 60º ten opzichte van het horizontale vlak, terwijl de nieuwe regeling een dakhelling van niet meer dan 50º toestaat. Inspreker verzoekt de bestemmingsplanregels op dit onderdeel aan te passen.

Commentaar

In de regels zal een bepaling worden opgenomen dat aan- en bijgebouwen die niet aan de erfbebouwingsregeling voldoen mogen worden gehandhaafd en opnieuw mogen worden opgericht. Op deze manier worden worden reeds vergunde aan- en bijgebouwen die afwijken van de erfbebouwingsregeling correct in het bestemmingsplan opgenomen. Bij het oprichten van nieuwe aan- en bijgebouwen die niet eerder al vergund waren is de nieuwe dakhelling van toepassing.

Reactie c

Inspreker meldt dat hij zijn woning in 2008 heeft betrokken en dat zijn adviespraktijk wordt uitgeoefend in enkele kamers op de 1e verdieping en dat het archief zich op een gedeelte van de zolder bevindt. Voorts wordt gemeld dat er een vrijstelling is verleend van het geldende bestemmingsplan, zodat er tot 75 m² aan aan- en bijgebouwen op het perceel kunnen worden opgericht.

Commentaar

Het uitoefenen van een beroep aan huis is toegestaan waarbij maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m2 mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.

De erfbebouwingsregeling zoals die in het voorontwerpbestemmingsplan is opgenomen laat aan- en bijgebouwen toe tot een gezamenlijke oppervlakte van 75 m². Er is dus geen strijdigheid met het nieuwe bestemmingsplan.

Reactie d

Op het perceel van inspreker staat een vrijstaande garage met kap waarvan de nokhoogte 4,690 meter bedraagt zonder dakbedekking. Op basis van de nieuwe erfbebouwingsregeling is slechts 4,5 meter toegestaan. Inspreker verzoekt om de nokhoogte van de garage positief te bestemmen.

Commentaar

Kortheidshalve wordt verwezen naar het commentaar op reactie b van inspreker.

Reactie e

Er wordt door inspreker opgemerkt dat in artikel 17, lid 17.1 onder c van het voorontwerpbestemmingsplan een gedeelte van de zin ontbreekt.

Commentaar

Inspreker wordt bedankt voor de opmerking. Er is een zinsnede weggevallen. Dit zal in het ontwerpbestemmingsplan worden gecorrigeerd.