De Overlaet

7.3 Opzet van de planregels

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de planregels. De afzonderlijke bestemmingen worden hier besproken, waarbij wordt aangegeven hoe bestaand gemeentelijk beleid in het plan is verwerkt en op welke wijze nieuwe ontwikkelingen in het plan zijn opgenomen.

7.3.1 Inleidende bepalingen

De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008), zijn overgenomen in de regels.

7.3.2 Bestemmingsbepalingen

7.3.2.1 Artikel 3: Bedrijf

De bestemming 'Bedrijf' is toegekend aan bestaande bedrijven of daar waar op basis van het vigerende bestemmingsplan bedrijvigheid reeds is toegestaan. De bestemming 'Bedrijf' heeft betrekking op de bouwmaterialenhandel Imabo, welke gelegen is in het zuidelijk deel van het plangebied, op het bedrijf aan Bruggen 8B en op een garagebedrijf, welke gelegen is achter de woning aan Bruggen 44.

De Imabo is een bedrijf dat levert aan andere bedrijven maar ook aan particulieren. De Imabo heeft daarom een bedrijfsbestemming gekregen met daarbinnen een detailhandelsaanduiding. De Imabo mag maximaal 1.000 m² vloeroppervlak aan detailhandel hebben.

De Imabo is gelegen tussen diverse woningen. Gezien de nabijheid van de woningen is het niet gewenst dat er andere bedrijven worden gevestigd indien de Imabo verhuisd. De bedrijfsbestemming van de Imabo is daarom dusdanig opgezet dat er alleen vestiging van eenzelfde soort bedrijf mogelijk is.

Het garagebedrijf achter de woning aan Bruggen 44 is een bedrijf dat auto's repareert en auto-onderdelen verkoopt. Evenals de Imabo ligt het garagebedrijf in de nabijheid van woningen, waardoor de bedrijfsbestemming dusdanig is opgezet dat uitbreiding van het bedrijf niet mogelijk is.

Door de ligging van het garagebedrijf in de directe nabijheid van een aantal wijzigingsbevoegdheden, kan van de betreffende wijzigingsbevoegdheden pas gebruik worden gemaakt als het garagebedrijf niet meer op de huidige locatie gevestigd is. Bovendien moet het dan planologisch uitgesloten zijn dat er op de huidige locatie een ander bedrijf kan worden gevestigd. Er is daarom een wijzigingsbevoegdheid opgenomen op de locatie van het garagebedrijf, waarbij het garagebedrijf een woonbestemming krijgt en het garagepand een bijgebouw wordt bij de woning aan Bruggen 44.

Ook op het bedrijf aan Bruggen 8B is een wijzigingsbevoegdheid gelegd. Door gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid kan de bedrijfsbestemming worden omgezet naar een woonbestemming. Het bedrijfspand kan dan worden gesloopt, waarbij er één woning mag worden teruggebouwd.

7.3.2.2 Artikel 4: Bedrijf - Nutsvoorziening

Binnen de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' zijn de nutsvoorzieningen ondergebracht. Er zijn binnen het plangebied enkele nutsvoorzieningen aanwezig en welke een zeer beperkte omvang hebben.

7.3.2.3 Artikel 5: Bedrijventerrein

De bestemming 'Bedrijventerrein' heeft betrekking op bedrijventerrein "Westeind" welke gelegen is in het noordwesten van het plangebied. De betreffende gronden zijn primair bestemd voor bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2, maar op het noordwestelijk deel van het bedrijventerrein ook voor bedrijven tot en met milieucategorie 3.2. In het (zuid)oostelijk deel van het bedrijventerrein zijn ter plaatse van de betreffende aanduidingen bedrijfswoningen toegestaan.

Het bedrijventerrein is bedoeld voor bedrijven. Dit betekent dat kantoren niet zijn toegestaan. Bestaande kantoren op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan mogen worden gehandhaafd, maar nieuwvestiging is niet toegestaan.

Binnen het bedrijventerrein is een verkooppunt voor motorbrandstoffen met verkoop van LPG gelegen. In verband met de verkoop van LPG zijn veiligheidszones opgenomen vanaf het vulpunt en vanaf de opslag van de LPG. Binnen deze zones mogen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten, zoals genoemd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), worden opgericht.

7.3.2.4 Artikel 6: Cultuur en ontspanning

Deze bestemming heeft betrekking op de twee kinderboerderijen/dierenparkjes binnen het plangebied. De feitelijke situatie is in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen. Binnen de bestemming is slechts kleinschalige bebouwing toegestaan.

7.3.2.5 Artikel 7: Gemengd - 1

Binnen de bestemming 'Gemengd - 1' zijn drie hoofdfuncties gelegen: 'bedrijf', 'horeca' en 'maatschappelijk'. De functie 'Bedrijven' heeft onder meer betrekking op het gevestigde radiostation. De functie 'maatschappelijk' ziet op kinderdagverblijf "Het Goudvisje".

De bestemming 'Gemengd - 1' ligt op één kadastraal perceel, waardoor niet duidelijk is welk deel van het perceel bij welke functie hoort. Er is daarom gekozen voor één bestemming, te meer in het bestemmingsplan "Overlaet II" het perceel ook één bestemming had ('Bedrijven' met aanduiding 'Horeca toegestaan'). Aangezien er drie hoofdfuncties op het betreffende perceel zijn gelegen, heeft het perceel de bestemming 'Gemengd - 1' gekregen.

Aangezien het perceel wordt omgeven door woningen, is vestiging van horecaondernemingen, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen die meer overlast geven dan de aanwezige ondernemingen/voorzieningen niet gewenst. De bestaande ondernemingen/voorzieningen zijn daarom allemaal zeer specifiek aangeduid, zodat er daar geen ondernemingen/voorzieningen kunnen worden gevestigd die meer overlast kunnen geven voor omwonenden dan de reeds aanwezige ondernemingen/voorzieningen.

7.3.2.6 Artikel 8: Gemengd - 2

De bestemming 'Gemengd - 2' heeft betrekking op een aantal aan de Jagersbosstraat en de Striensestraat. De hoofdfuncties binnen de gebouwen zijn 'bedrijf', 'kantoor' en 'dienstverlening'.

Binnen deze gemengd bestemming zijn bouwvlakken op de verbeelding opgenomen waarbinnen bebouwing mag worden opgericht. Daarnaast is de maximale bouwhoogte opgenomen. Uitbreiding van de gebouwen is niet toegestaan, omdat de bedrijfsfuncties omgeven zijn door woonfuncties en meer bedrijvigheid niet in een woonomgeving past.

Het is wel toegestaan om in het noordoostelijk gelegen bouwvlak woningen te bouwen. Deze bestemming ligt tussen de woningen in, waardoor de locatie ook geschikt is voor woningbouw. Wel zullen dan de aanwezige bedrijfspanden moeten worden gesloopt.

7.3.2.7 Artikel 9: Groen

Deze gronden zijn primair bestemd voor groenvoorzieningen. Ook de aanleg van fiets- en voetpaden, speel- en sportvoorzieningen (waaronder wijkspeelplaatsen) zijn binnen deze bestemming toegelaten.
De belangrijkste en grootste groenvoorziening binnen het plangebied wordt gevormd door het Johan van Vladerackenpark. Het behoud van het park is zeer belangrijk vanwege de groene en open uitstraling. Bovendien is het behoud van het park de uitdrukkelijke wens van de inwoners van de wijk.

Om de groenvoorzieningen te beschermen zijn slechts zeer kleine bouwwerken binnen de bestemming 'Groen' toegelaten. Binnen de groenbestemming mogen gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde slechts tot een zeer beperkte hoogte en oppervlakte gerealiseerd worden, zoals speelvoorzieningen. Het is niet de bedoeling dat er woningen of aan- en bijgebouwen bij woningen worden gebouwd binnen de bestemming 'Groen'.

Binnen de groenbestemming in de dorpsrand Bruggen is het niet toegestaan om gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde op te richten. De woonbestemming op de reeds bestaande kavels aan de noordrand van Bruggen zijn uitgebreid, zodat de reeds aanwezige bebouwing niet meer in de groenbestemming valt, maar in de woonbestemming. Daar staat tegenover dat er niet meer in de groenbestemming mag worden gebouwd, zodat deze groenbestemming groen blijft.

7.3.2.8 Artikel 10: Horeca

Deze bestemming heeft betrekking op de in het plangebied gelegen horecavoorziening. Uitsluitend horeca van categorie 2 is toegelaten, wat betekent dat er alleen voorzieningen zijn toegelaten voor het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke).

7.3.2.9 Artikel 11: Kantoor

Deze bestemming heeft betrekking op de aanwezige kantoren, welke verspreid over het plangebied gelegen zijn. Met kantoren worden de zelfstandige kantoorruimtes bedoeld; kantoren aan huis zijn geregeld in de bestemming 'Wonen'.

Deze bestemming kent een wijzigingsbevoegdheid om onder voorwaarden het plan te kunnen wijzigen ten behoeve van de uitbreiding van een kantoor, dan wel de nieuwvestiging van maatschappelijke dienstverlening.

7.3.2.10 Artikel 12: Maatschappelijk

De gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld ten behoeve van maatschappelijke dienstverlening. De bestaande maatschappelijke dienstverlening, welke voornamelijk bestaat uit (basis)onderwijsinstellingen, is in deze bestemming opgenomen. Op de betreffende locatie zijn bouwvlakken opgenomen met daarin de maximale bebouwingspercentages en een maximale goot- en bouwhoogtes.

Aangezien de basisscholen naast onderwijs ook ruimte bieden voor sociale activiteiten en naschoolse opvang, zijn binnen de bestemming 'Maatschappelijk' ook de functies naschoolseopvang en verenigingsleven toegelaten.

7.3.2.11 Artikel 13: Verkeer - Verblijfsgebied

Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Wegen, fiets- en voetpaden en bouwwerken ten behoeve van de functie mogen binnen deze bestemming worden gerealiseerd.

7.3.2.12 Artikel 14: Water

De gronden met de bestemming 'Water' zijn primair bestemd voor water en waterberging. De bouwregels van deze bestemming regelen dat er geen gebouwen mogen worden gebouwd. De bouwregels geven wel een regeling voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Deze bestemming kent ook gebruiksregels met bijbehorende ontheffingsmogelijkheden.

Binnen het plangebied liggen een aantal primaire leggerwaterlopen die van belang zijn voor het watersysteem van de gemeente. Deze leggerwaterlopen zijn bestemd als 'Water'.

7.3.2.13 Artikel 15: Wonen - 1

Het grootste deel van het plangebied bestaat uit grondgebonden woningen. De bestaande bebouwing is in het voorliggende bestemmingsplan vastgelegd, waarbij gekozen is om de bestaande functies vast te leggen; dat wil zeggen dat er zijn geen andere functies dan de woonfunctie (direct) zijn toegestaan. Naast wonen is het gebruik voor aan huis gebonden beroepen direct toegestaan. Voorwaarde is dat de functie uitsluitend is toegestaan voor zover de woonfunctie de hoofdfunctie blijft. Dat wil zeggen dat het aan huis gebonden beroep uitsluitend als ondergeschikte functie direct is toegestaan. Dit houdt in dat maximaal 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, met een maximum van 50 m², voor het aan huis gebonden beroep mag worden benut.

Het bouwen van hoofdgebouwen is uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding opgenomen bouwvlakken. Uitgangspunt bij het vastleggen van de bouwvlakken is dat de hoofdbebouwing van vrijstaande woningen aan beide zijden minimaal drie meter uit de zijdelingse perceelsgrens blijft en bij twee-onder-een-kapwoningen aan één zijde minimaal drie meter uit de zijdelingse perceelsgrens blijft. Een aantal woningen binnen het plangebied staat met de hoofdbebouwing op minder dat drie meter uit de zijdelingse perceelsgrens en bij deze woningen is het bouwvlak om de bestaande hoofdbebouwing gelegd. In een aantal gevallen is het bouwvlak ook om aan de woning gebouwde erfbebouwing gelegd, omdat de erfbebouwing dermate groot is dat deze (te veel) afwijkt van de opgenomen erfbebouwingsregeling.

Op de verbeelding is eveneens het type woning vermeld (vrijstaand, half-vrijstaand (twee-aaneen), aaneengebouwd of gestapeld). Ten slotte is ook de maximale goothoogte en/of maximale bouwhoogte van de hoofdgebouwen op de verbeelding aangeduid.

Binnen de woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van aan- en bijgebouwen. Voor aan- en bijgebouwen geldt als basis een maximum oppervlakte van 75 m². Ten behoeve van de flexibiliteit zijn op de basisregeling verschillende ontheffingen mogelijk.

7.3.2.13.1 Platte daken

Binnen het plangebied komen veel verschillende dakvormen vormen. Woningen met geheel platte daken of afgetopte daken (ook wel afgesnoten daken genoemd) worden apart geregeld, omdat de dakvorm afwijkt van de meest gangbare kapvorm (het zadeldak).

Afgetopte daken

Bij afgetopte daken geldt dat de goothoogte wordt bepaald door te meten vanaf het peil tot aan de onderkant van het hellende dak. De afstand vanaf het peil tot aan de bovenkant van het hellende dak, welke doorgaans nagenoeg gelijk ligt aan het platte dak, vormt de nokhoogte.

7.3.2.13.2 Dakopbouwen

Binnen het plangebied zijn op een aantal woningen dakopbouwen geplaatst.

Een dakopbouw

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er voor gekozen om nieuwe dakopbouwen niet meer toe te staan. Dergelijke dakopbouwen geven een vaak een rommelig straatbeeld omdat de stedenbouwkundige structuur en het aanzicht van de betreffende straat wordt aangetast (behoudens dakopbouwen die op de hoeken van huizenblokken zijn geplaatst bij de bouw van de bedoelde huizenblokken en dienen als architectonische verbijzondering). Met de realisering van een dakopbouw ontstaan er immers grotere goot- en nokhoogtes dan bedoeld/geregeld zijn in het bestemmingsplan.

De bestaande dakopbouwen die zijn opgericht op basis van een geldige vergunning mogen worden gehandhaafd en, indien nodig, opnieuw worden opgericht. Dit betekent dat deze dakopbouwen blijven toegestaan. Om rechtsongelijkheid te voorkomen kan er ontheffing worden verleend voor dakopbouwen op daken van huizenblokken waar al een dakopbouw op gerealiseerd is, met uitzondering van dakopbouwen die op de hoeken van huizenblokken zijn geplaatst bij de bouw van de bedoelde huizenblokken en dienen als architectonische verbijzondering. Op huizenblokken waar op het moment van vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan geen dakopbouwen zijn geplaatst, worden geen dakopbouwen toegestaan.

7.3.2.14 Artikel 16: Wonen - 2

De bestemming 'Wonen - 2' wijkt af van de bestemming 'Wonen - 1' op het onderdeel erfbebouwing. Op de percelen die de bestemming 'Wonen - 2' hebben gekregen staan grotere oppervlaktes aan aan- en bijgebouwen dan op basis van de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling is toegestaan. Ook de hoogte van de betreffende erfbebouwing kan hoger zijn dan is toegestaan op grond van de gebruikelijke erfbebouwingsregeling. Uitgangspunt is dat op alle woonpercelen de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling geldt, maar doordat er op sommige woonpercelen de aanwezige erfbebouwing niet onder de standaardregeling kan worden gebracht, is voor deze percelen een afwijkende regeling opgenomen. Bij de afwijkende regeling is de bestaande erfbebouwing vastgelegd, welke niet rechtstreeks kan worden uitgebreid.

Veel van de erfbebouwing binnen deze bestemming heeft niet alleen een woonfunctie, maar ook een andere ondergeschikte functie zoals een kantoorfunctie, bedrijfsfunctie, detailhandelsfunctie of dienstverleningsfunctie. Deze functies zijn bij de betreffende percelen specifiek vastgelegd, waarbij geen andere functies worden toegestaan dan de woonfunctie en de specifiek aangeduide functie.

7.3.2.15 Artikel 17: Wonen - 3

De bestemming 'Wonen - 3' heeft betrekking op het terrein tussen de Striensestraat 43 en de Striensestraat 49. Op grond van een notariële akte, mogen de eigenaren op het terrein of een tweekapper of één of twee vrijstaande woningen bouwen. In de akte wordt geen informatie over de maatvoeringen van de woningen verstrekt, waardoor is aangesloten bij de goot- en bouwhoogte en bouwvlakdiepte van de woningen aan de Striensestraat 49 en 51.

Binnen de woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van aan- en bijgebouwen. Voor aan- en bijgebouwen geldt als basis een maximum oppervlakte van 75 m². Ten behoeve van de flexibiliteit zijn op de basisregeling verschillende ontheffingen mogelijk.

7.3.2.16 Artikel 18: Wonen - Woonwagenstandplaats

De bestemming Wonen - Woonwagenstandplaats is aan het bestemmingsplan toegevoegd om de woonwagens aan de Kartuizersborch te kunnen regelen. Daarbij is de bestaande situatie ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan overgenomen. Woonwagens mogen uitsluitend worden geplaatst/opgericht binnen de aangegeven bouwvlakken, waarbij de aangegeven goot- en nokhoogte niet mogen worden overschreden. Bij de woonwagens is erfbebouwing toegestaan.

7.3.2.17 Artikel 19: Leiding - Riool

De dubbelbestemming 'Leiding - Riool' ligt in het zuidoosten van het plangebied ten behoeve van een rioolleiding. De bouwbepalingen beschermen de rioolleiding. Indien het functioneren van de rioolleiding niet wordt ondermijnd, dan kan, onder voorwaarden, ontheffing verleend worden om de in de basisbestemming toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te realiseren.

7.3.3 Algemene regels

In de algemene bepalingen komen de anti-dubbeltelbepalingen, de algemene aanlegvergunningregels en de algemene ontheffingsbevoegdheid alsmede de algemene procedureregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.

In de algemene aanlegvergunningregels is een aanlegvergunningstelsel opgenomen om de archeologische waarden binnen het plangebied te beschermen.

7.3.4 Overgangs- en slotbepalingen

In deze paragraaf zijn tot slot de algemene, overgangs- en slotregels opgenomen, welke voor het gehele bestemmingsplan gelden.