De Overlaet

4.3 Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie zullen er een aantal bouwmogelijkheden worden toegestaan, waarbij er voor gekozen is om het doorzicht vanaf de Bruggen naar het achterliggende landschap te waarborgen door middel van doorzichtstroken. Deze doorzichtstroken dienen geheel onbebouwd te blijven, zodat het doorzicht naar het achterliggende landschap gewaarborgd blijft.

De bovengenoemde bouwmogelijkheden zijn, op het perceel Bruggen 38 en het perceel aan de Oosteinderweg na, niet direct in het bestemmingsplan bestemd, maar worden mogelijk gemaakt via wijzigingsbevoegdheden. De voorwaarden behorende bij de verschillende wijzigingsbevoegdheden zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op de stedenbouwkundige randvoorwaarden die in de onderstaande paragrafen staan beschreven.

Voor het perceel Bruggen 38 is er een bouwvergunning verleend en de bouw is reeds aangevangen, waardoor voor het perceel de wijzigingsbevoegdheid niet in het voorliggende bestemmingsplan is opgenomen. Volledigheidshalve zijn de stedenbouwkundige aspecten voor het perceel wel in de onderstaande toelichting opgenomen. Ook voor het perceel aan de Oosteinderweg zijn de bouwplannen dermate concreet, dat de wijzigingsbevoegdheid van het perceel is verwijderd en de stedenbouwkundige randvoorwaarden rechtstreeks in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De stedenbouwkundige randvoorwaarden voor dit perceel zijn volledigheidshalve in de onderstaande toelichting opgenomen.

Op de bovenstaande kaart zijn de locaties van de wijzigingsbevoegdheden ingetekend. Het gaat om de rode vlakken, die de bebouwingsvlakken weergeven, waarbij bebouwingsvlakken moeten worden gesitueerd binnen de blauwe rasters. De oranje vlakken geven de bestaande bebouwing weer.

4.3.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

In juli 2005 heeft de raad de Nota van Uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen vastgesteld. Hiermee zijn de ruimtelijke kaders vastgelegd voor de toekomstige ontwikkelingen in de dorpsrand Bruggen. In de nota wordt de realisatie van nieuwe woningen ter plekke van zeer brede percelen langs Bruggen mogelijk gemaakt. Er worden randvoorwaarden gesteld ten aanzien van de breedte van elk woonperceel en het woningtype.

Langs Bruggen en de Bruggensestraat wordt uitgegaan van het handhaven/versterken van het dijkprofiel, belangrijke zichtlijnen en het open, groene karakter van het lint. Een ander uitgangspunt is het behoud van de groene geledingszone tussen het historische lint Bruggen en de Overlaet.

4.3.1.1 Tussen Bruggen 31 en 33 en 33A en 33B

Op basis van de ruimtelijke kaders uit de Nota van Uitgangspunten is een stedenbouwkundige uitwerking gemaakt voor de dorpsrand Bruggen. Deze uitwerking geeft inzicht in de ruimtelijke inpassing van één nieuwe woning ter plekke van de bestaande agrarische bebouwing op het perceel Bruggen 33A en één woning tussen de woning aan Bruggen 31 en de woning aan Bruggen 33.

Op het perceel Bruggen 33A is (perceelsnummer 4325) bevindt zich een helft van een 2-onder-1-kapwoning. Volgens de kaders zoals vastgesteld in de Nota van Uitgangspunten zou er ter plekke 1 nieuwe woning gerealiseerd kunnen worden.

4.3.1.1.1 Lintbebouwing Bruggen en Bruggensestraat

• Het dijkprofiel langs Bruggen dient te worden gehandhaafd en zo mogelijk versterkt.
• Ter plekke van nieuwe ontwikkelingen dient het dijkprofiel, daar waar het is aangetast, te worden hersteld.
• Vervanging van bestaande bedrijfs- en agrarische bebouwing naar een vrijstaande woning is toegestaan, mits de ruimtelijke kwaliteit ter plekke verbeterd wordt. Er wordt gestreefd naar een kleiner bebouwd oppervlak, betere zichtlijnen naar het achterliggende gebied en een groenere uitstraling van het perceel.
• Als uitgangspunt geldt een minimale breedte per woonperceel van 25 meter indien de woning met de kopse zijde aan Bruggen is gesitueerd.
• Ter plekke van de nieuwe woonpercelen worden grondgebonden, vrijstaande woningen gerealiseerd, bestaande uit één laag met een kap. Ook bestaande woningen mogen worden vervangen door een vrij- staande woning.
• Langs Bruggen wordt gestreefd naar verspringende voorgevelrooilijnen.
• De woningen dienen op ruime afstand vanaf de zijdelingse perceelsgrens te zijn/worden gesitueerd.
• Aan- en bijgebouwen dienen te voldoen aan de gemeentelijke erfbebouwingsregeling, met als aanvulling dat ten behoeve van het doorzicht vanaf Bruggen naar de achterliggende gebieden een strook van 5 meter aan weerszijden van de zijdelingse perceelsgrenzen onbebouwd dient te blijven.
• Erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht.
• De hoeveelheid verharding op het perceel dient tot een minimum te worden beperkt.
• De nieuwe woningen worden ontsloten vanaf Bruggen, bij voorkeur via de bestaande inritten. Per woonkavel is er slechts één inrit/dijkoprit toegestaan.
• Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Daarbij wordt uitgegaan van twee volwaardige parkeerplaatsen per woning.
• Om het groene, landelijke karakter van de Bruggensestraat te behouden, worden alle nieuwe woningen in het zuidelijke plandeel van de dorpsrand Bruggen vanuit de Zomerdijk (of Bruggen) ontsloten.

4.3.1.1.2 Situering

• De hoofdmassa van de nieuwe woning(en) dient te worden gesitueerd binnen het op de tekening aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak in de omgeving van Bruggen 33A is als volgt gedefinieerd:
  • 1. 5 meter vanaf de voorste perceelgrens langs Bruggen
  • 2. 5 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens met het perceel Bruggen 33B
  • 3. 5 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens met de nieuwe perceelgrens van de bestaande woning 33A (nader te bepalen).
• De voorgevelrooilijn van de nieuwe woning en de hoofdrichting van de nok dient parallel aan de dijk / weg Bruggen te worden gesitueerd.
• De erfbebouwing mag zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gesitueerd, mits passend binnen de erfbebouwingsregeling en er niet wordt gebouwd binnen de groene geledingszone.
• Voor de dorpsrand Bruggen wordt de gemeentelijke erfbebouwingsregeling van toepassing verklaard, met de volgende aanvulling:
• Ten behoeve van het doorzicht vanaf Bruggen naar de achterliggende gebieden dient een strook van 5 meter aan weerszijden van de zijdelingse perceelsgrenzen onbebouwd te blijven.

4.3.1.1.3 Bebouwing

• De hoofdmassa is als volgt opgebouwd:
  • 1. Één bouwlaag met een kap
  • 2. De goothoogte maximaal 4 meter
  • 3. De nokhoogte maximaal 9meter
  • 4. De frontbreedte maximaal 10 meter, de bouwdiepte maximaal 15 meter
• De woning dient qua schaal en uitstraling afgestemd op de bebouwing aan de Bruggen en Bruggensestraat.
• De woning is vrijstaand.
• Alle overige bebouwing en/of bouwwerken dienen te voldoen aan de gemeentelijke erfbebouwingsregeling.

4.3.1.1.4 Inrichting maaiveld

• Het dijkprofiel langs Bruggen dient te worden gehandhaafd en zo mogelijk versterkt.
• De nieuwe woning wordt ontsloten vanaf Bruggen.
• Per woonkavel is er slechts één inrit/dijkoprit toegestaan.
• Per woning dienen op het eigen terrein 2 volwaardige opstelplaatsen voor auto's te worden ingepast. Een garage telt mee voor ¼ parkeerplaats.
• Erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht.
• Ter plekke van de groene geledingszone wordt gestreefd naar het behoud en/of het ontwikkelen van de landschappelijke en natuurwaarden van het gebied.

4.3.1.2 Tussen Bruggen 36A en 40

Op basis van de ruimtelijke kaders uit de Nota van Uitgangspunten is een stedenbouwkundige uitwerking gemaakt voor de dorpsrand Bruggen. Deze uitwerking geeft inzicht in de ruimtelijke inpassing van de nieuwe woningen ter plekke van Bruggen 38. Het perceel is op dit moment eigendom van de gemeente 's-Hertogenbosch.

Op het bestaande perceel Bruggen 38 (perceelsnr. 82) dat een breedte heeft van 50 tot ruim 55 meter, staat een vrijstaande woning die al enige tijd niet meer in gebruik is. Het perceel zal worden gesplitst in twee woonpercelen. Op het ene deel zal een nieuwe woning worden gerealiseerd. Op het andere deel zal de bestaande woning worden gesloopt en vervangen door een nieuwe woning.

Het gebied dat op de tekening is aangegeven als groene geledingszone zal de bestaande bestemming “Groen(zone)” behouden, inclusief de juridische bescherming van het vigerende bestemmingsplan De Overlaet II. Het overige gedeelte van het perceel zal de bestemming “Wonen -1” krijgen. Net zoals de bestaande percelen langs Bruggen mag er uitsluitend worden gebouwd binnen de woonbestemming.

4.3.1.2.1 Lintbebouwing Bruggen en Bruggensestraat

• Het dijkprofiel langs Bruggen dient te worden gehandhaafd en zo mogelijk versterkt.
• Ter plekke van nieuwe ontwikkelingen dient het dijkprofiel, daar waar het is aangetast, te worden hersteld.
• Als uitgangspunt geldt een minimale breedte per woonperceel van 25 meter indien de woning met de kopse zijde aan Bruggen is gesitueerd.
• Ter plekke van de nieuwe woonpercelen worden grondgebonden, vrijstaande woningen gerealiseerd, bestaande uit één laag met een kap. Ook bestaande woningen mogen worden vervangen door een vrijstaande woning.
• Langs Bruggen wordt gestreefd naar verspringende voorgevelrooilijnen.
• De woningen dienen op ruime afstand vanaf de zijdelingse perceelsgrens te zijn/worden gesitueerd.
• Aan- en bijgebouwen dienen te voldoen aan de gemeentelijke erfbebouwingsregeling, die zal worden aangevuld met randvoorwaarden die specifiek van toepassing zijn op het lint Bruggen-Bruggensestraat.
• Erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht.
• De hoeveelheid verharding op het perceel dient tot een minimum te worden beperkt.
• De nieuwe woningen worden ontsloten vanaf Bruggen, bij voorkeur via de bestaande inritten. Per woonkavel is er slechts één inrit/dijkoprit toegestaan.
• Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Daarbij wordt uitgegaan van twee volwaardige parkeerplaatsen per woning.

4.3.1.2.2 Groene geleding

• De groenzone tussen het historische lint Bruggen en de Overlaet dient voldoende maat en schaal te behouden.
• Er wordt gestreefd naar het behoud en het ontwikkelen van de landschappelijke en natuurwaarden van de groene geledingszone. De bestaande waterloop en houtwal ten zuiden van de percelen Oosteinderweg 1 t/m 21 zullen worden gehandhaafd.
• Conform het vigerende bestemmingsplan mag de geledingszone uitsluitend worden bebouwd met open terreinafscheidingen en is het verboden zonder of in afwijking van een aanlegvergunning grondwerk- zaamheden uit te voeren.

4.3.1.2.3 Situering

• De hoofdmassa van de nieuwe woningen dient te worden gesitueerd binnen de op de tekening aangegeven bouwvlakken. De bouwvlakken op het perceel Bruggen 38 zijn als volgt gedefinieerd:
  • 1. 5 meter vanaf de voorste perceelgrens langs Bruggen
  • 2. 5 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrenzen (huidige en toekomstige grenzen)
  • 3. 15 meter vanaf de groene geledingszone
• De voorgevelrooilijn van de woningen en de hoofdrichting van de nok dient parallel aan de dijk/weg Bruggen te worden gesitueerd.
• De erfbebouwing mag zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gesitueerd, mits passend binnen de erfbebouwingsregeling en er niet wordt gebouwd binnen de groene geledingszone.
• Voor de dorpsrand Bruggen wordt de gemeentelijke erfbebouwingsregeling van toepassing verklaard, met de volgende aanvulling:
• Ten behoeve van het doorzicht vanaf Bruggen naar de achterliggende gebieden dient een strook van 5 meter aan weerszijden van de zijdelingse perceelsgrenzen onbebouwd te blijven.

4.3.1.2.4 Bebouwing

• De hoofdmassa is als volgt opgebouwd:
  • 1. Één bouwlaag met een kap
  • 2. De goothoogte maximaal 4 meter
  • 3. De nokhoogte maximaal 9meter
  • 4. De frontbreedte maximaal 10 meter, de bouwdiepte maximaal 15 meter
• Alle overige bebouwing en/of bouwwerken dienen te voldoen aan de gemeentelijke erfbebouwingsregeling.

4.3.1.2.5 Inrichting maaiveld

• Het dijkprofiel langs Bruggen dient te worden gehandhaafd en zo mogelijk versterkt.
• De woningen worden ontsloten vanaf Bruggen, bij voorkeur via de bestaande inritten.
• Per woonkavel is er slechts één inrit/dijkoprit toegestaan.
• Per woning dienen op het eigen terrein 2 volwaardige opstelplaatsen voor auto's te worden ingepast. Een garage telt mee voor ¼ parkeerplaats.
• Erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht.
• Ter plekke van de groene geledingszone wordt gestreefd naar het behoud en/of het ontwikkelen van de landschappelijke en natuurwaarden van het gebied.

4.3.1.3 Tussen Bruggen 35 en 39

In het plandeel ten zuiden van het dijklint Bruggen grenzen de woonpercelen zowel aan Bruggen als aan de Bruggensestraat. Het zijn, in relatie tot de andere percelen in de dorpsrand, relatief ondiepe percelen. Mede daardoor is er over het algemeen goed zicht vanuit de dijk richting het agrarische gebied Sprokkelbosch. Dit doorzicht moet behouden blijven. Door het aanhouden van ruime afstanden tussen de woningen, en een ruime onbebouwde zone aan weerszijden van zijdelingse perceelsgrenzen, kan hieraan tegemoet worden gekomen.

De breedte van het perceel Bruggen 39 bedraagt aan de zijde van Bruggen circa 68 meter en aan de zijde van de Bruggensestraat circa 55 meter. Vanwege de breedte mag het perceel conform de Nota van Uitgangspunten gesplitst worden in twee woonpercelen.

Het perceel Bruggensestraat 40 bestaat uit een zeer taps lopend perceel waarop een vrijstaande woning is gesitueerd met bijbehorende erfbebouwing. Het is de enige woning in de dorpsrand Bruggen die vanuit de (onverharde) Bruggensestraat wordt ontsloten. De perceelsbreedte aan de zijde van Bruggen bedraagt ca 15 meter en aan de zijde van de Bruggensestraat ca 44 meter. Volgens de kaders uit de vastgestelde Nota van Uitgangspunten mag de kavel niet in de breedte (2 percelen naast elkaar langs de dijk) worden gesplitst. Vanwege de unieke situatie is het denkbaar dat het perceel in de lengte wordt gesplitst, waarbij de nieuwe woning via Bruggen wordt ontsloten en de bestaande woning vanaf de Bruggensestraat. Om het gewenste doorzicht vanuit de dijk richting Sprokkelbosch te kunnen garanderen, is het noodzakelijk dat de perceelsbreedte aan de zijde van Bruggen minimaal 25 meter bedraagt. Dit is uitsluitend mogelijk indien er grond kan worden aangekocht van de eigenaren van het perceel Bruggen 39. Het gaat daarbij om een spievormig terrein van ca 130 m2 (breedte 10 m langs Bruggen). Ook na een eventuele verkoop van dit terrein is het perceel Bruggen 39 voldoende breed om te mogen splitsen in twee woonpercelen.

4.3.1.3.1 Lintbebouwing Bruggen en Bruggensestraat

• Het dijkprofiel langs Bruggen dient te worden gehandhaafd en zo mogelijk versterkt. Ter plekke van nieuwe ontwikkelingen dient het dijkprofiel, daar waar het is aangetast, te worden hersteld.
• Percelen met een minimale breedte van circa 50 - 70 meter mogen worden gesplitst ten behoeve van een tweede woning. Als uitgangspunt geldt een minimale breedte per woonperceel van 25 meter indien de woning met de kopse zijde aan Bruggen is gesitueerd. Er geldt een minimale breedte van 35 meter indien de lange zijde van de woning langs Bruggen wordt gesitueerd.
• Ter plekke van de nieuwe woonpercelen worden grondgebonden, vrijstaande woningen gerealiseerd, bestaande uit één laag met een kap. Ook bestaande woningen mogen worden vervangen door een vrijstaande woning.
• Langs Bruggen wordt gestreefd naar verspringende voorgevelrooilijnen.
• De woningen dienen op ruime afstand vanaf de zijdelingse perceelsgrens te zijn/worden gesitueerd.
• Aan- en bijgebouwen dienen te voldoen aan de gemeentelijke erfbebouwingsregeling, die zal worden aangevuld met randvoorwaarden die specifiek van toepassing zijn op het lint Bruggen-Bruggensestraat.
• Erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht.
• De hoeveelheid verharding op het perceel dient tot een minimum te worden beperkt.
• De nieuwe woningen worden ontsloten vanaf Bruggen, bij voorkeur via de bestaande inritten. Per woonkavel is er slechts één inrit/dijkoprit toegestaan.
• Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Daarbij wordt uitgegaan van twee volwaardige parkeerplaatsen per woning.
• Om het groene, landelijke karakter van de Bruggensestraat te behouden, worden alle nieuwe woningen in het zuidelijke plandeel van de dorpsrand Bruggen vanuit de Zomerdijk (of Bruggen) ontsloten.

4.3.1.3.2 Situering

• De hoofdmassa van de nieuwe woning dient te worden gesitueerd binnen het op de tekening aangegeven bouwvlak. Beide bouwvlakken er plekke van de Bruggensestraat 40 / Bruggen 39 zijn als volgt gedefinieerd:
• 5 meter vanaf de voorste perceelgrens langs Bruggen
• 5 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrenzen (huidige of toekomstige grenzen)
• ter plaatse van de Bruggensestraat 40: een bouwstrook van minimaal 10 meter en een afstand van minimaal 10 meter tussen de bouwstrook en de nieuwe perceelsgrens met de Bruggensestraat 40 tpv Bruggen 39: 15 meter vanaf de perceelsgrens langs de Bruggensestraat
• De voorgevelrooilijn van de woningen en de hoofdrichting van de nok dient parallel aan de dijk / weg Bruggen te worden gesitueerd.
• De erfbebouwing mag zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gesitueerd, mits passend binnen de erfbebouwingsregeling.
• Voor de dorpsrand Bruggen wordt de gemeentelijke erfbebouwingsregeling van toepassing verklaard, met de volgende aanvulling:
• Ten behoeve van het doorzicht vanaf Bruggen naar de achterliggende gebieden dient een strook van 3 meter aan weerszijden van de zijdelingse perceelsgrenzen onbebouwd te blijven.

4.3.1.3.3 Bebouwing

Voor de hoofdmassa gelden de volgende bepalingen:

• Één bouwlaag met een kap.
• De goothoogte maximaal 4 meter.
• De nokhoogte maximaal 9meter.
• De frontbreedte maximaal 10 meter, de bouwdiepte maximaal 15 meter ter plekke van Bruggen 39 en 10 meter ter plekke van de Bruggensestraat 40.
• Alle overige bebouwing en/of bouwwerken dienen te voldoen aan de gemeentelijke erfbebouwingsregeling.

4.3.1.3.4 Inrichting maaiveld

• Het dijkprofiel langs Bruggen dient te worden gehandhaafd en zo mogelijk versterkt.
• De nieuwe woning wordt ontsloten vanaf Bruggen.
• Per woonkavel is er slechts één inrit/dijkoprit toegestaan.
• Per woning dienen op het eigen terrein 2 volwaardige opstelplaatsen voor auto's te worden ingepast. Een garage telt mee voor ¼ parkeerplaats.
• Erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht.

4.3.1.4 Tussen Bruggen 40 en 42

Op basis van de ruimtelijke kaders uit de Nota van Uitgangspunten is een stedenbouwkundige uitwerking gemaakt voor de dorpsrand Bruggen. Deze uitwerking geeft inzicht in de ruimtelijke inpassing van 1 nieuwe woning naast de bestaande woning Bruggen 42.

Op het perceel Bruggen 42 is een zeer karakteristieke woning gesitueerd dat door zijn situering, geleding en uitstraling bijdraagt tot het kleinschalige karakter van Bruggen. Het heeft dan ook de voorkeur deze woning te behouden.

4.3.1.4.1 Situering

• De hoofdmassa van de nieuwe woning dient te worden gesitueerd binnen het op de tekening aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak in de omgeving van Bruggen 42 is als volgt gedefinieerd:
  • 1. 5 meter vanaf de voorste perceelgrens langs Bruggen
  • 2. 5 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens met het perceel Bruggen 40
  • 3. 10 meter vanaf de westelijke gevel van de bestaande woning.
  • 4. 15 meter vanaf de groene geledingszone
• De voorgevelrooilijn van de nieuwe woning en de hoofdrichting van de nok dient parallel aan de dijk / weg Bruggen te worden gesitueerd.
• De erfbebouwing mag zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gesitueerd, mits passend binnen de erfbebouwingsregeling en er niet wordt gebouwd binnen de groene geledingszone.
• Voor de dorpsrand Bruggen wordt de gemeentelijke erfbebouwingsregeling van toepassing verklaard, met de volgende aanvulling:
• Ten behoeve van het doorzicht vanaf Bruggen naar de achterliggende gebieden dient een strook van 3 meter aan weerszijden van de zijdelingse perceelsgrenzen onbebouwd te blijven.

4.3.1.4.2 Bebouwing

• De hoofdmassa is als volgt opgebouwd:
  • 1. Één bouwlaag met een kap
  • 2. De goothoogte maximaal 4 meter
  • 3. De nokhoogte maximaal 9meter
  • 4. De frontbreedte maximaal 10 meter, de bouwdiepte maximaal 15 meter
• Alle overige bebouwing en/of bouwwerken dienen te voldoen aan de gemeentelijke erfbebouwingsregeling.

4.3.1.4.3 Inrichting Maaiveld

• Het dijkprofiel langs Bruggen dient te worden gehandhaafd en zo mogelijk versterkt.
• De nieuwe woning wordt ontsloten vanaf Bruggen.
• Per woonkavel is er slechts één inrit/dijkoprit toegestaan.
• Per woning dienen op het eigen terrein 2 volwaardige opstelplaatsen voor auto's te worden ingepast. Een garage telt mee voor ¼ parkeerplaats.
• Erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht.
• Ter plekke van de groene geledingszone wordt gestreefd naar het behoud en/of het ontwikkelen van de landschappelijke en natuurwaarden van het gebied.
• Onder de groene geledingszone is een stamriool aanwezig. In een zone van 4 meter aan weerszijden van het riool mag niet worden gebouwd en mag geen hoge beplanting worden aangebracht.

4.3.1.5 Achter Bruggen 46

Achter het perceel Bruggen 46 zijn twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Voor deze nieuwe woonpercelen langs en in de omgeving van de Jaap Edenstraat zijn de ruimtelijke kaders uit de Nota van Uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen van toepassing. Een van de uitgangspunten daarbij is het behoud van de groene geledingszone tussen het historische lint Bruggen en de nieuwe woningen.

4.3.1.5.1 Aansluiting De Overlaet

• De woningen dienen zo goed mogelijk ingepast binnen de huidige groenstructuur.
• De hoogte van het huidige maaiveld dient zo veel mogelijk te worden gehandhaafd.
• De woningen zijn vrijstaand en bestaan uit maximaal twee lagen met een kap.
• In het verlengde van de Abe Lenstrasingel en de oostzijde van de Jaap Edenstraat dienen ruime zichtlijnen aanwezig te zijn richting Bruggen. Ook tussen de woningen dient voldoende open ruimte te zijn zodat er doorzicht is naar Bruggen.
• Aan- en bijgebouwen dienen te voldoen aan de gemeentelijke erfbebouwingsregeling die mogelijk zal worden aangevuld met randvoorwaarden die specifiek van toepassing zijn op de locatie.
• Erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht.
• De woning in het westelijk wijzigingsgebied wordt ontsloten via de Jaap Edenstraat en de woning in het oostelijk gebied wordt ontsloten via de Kruisstraat.
• Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Daarbij wordt uitgegaan van twee volwaardige parkeerplaatsen per woning.

4.3.1.5.2 Groene geleding

• De groenzone tussen het historische lint Bruggen en de Overlaet dient voldoende maat en schaal te behouden.
• Er wordt gestreefd naar het behoud en het ontwikkelen van de landschappelijke en natuurwaarden van de groene geledingszone.
• Conform het vigerende bestemmingsplan mag de geledingszone uitsluitend worden bebouwd met open terreinafscheidingen en is het verboden zonder of in afwijking van een aanlegvergunning grondwerkzaamheden uit te voeren.
• Er dient een structurele scheiding te worden aangebracht tussen de nieuwe woonpercelen aan de Jaap Edenstraat en de groene enclave rond Bruggen.

Op het perceel achter Bruggen 46 kunnen maximaal twee vrijstaande woningen gerealiseerd worden. Het gebied dat op de tekening is aangegeven als groene geledingszone zal de bestaande bestemming “Groen(zone)” behouden, inclusief de juridische bescherming van het vigerende bestemmingsplan "De Overlaet II". Dit geldt tevens voor de boomweide die op een landschappelijke wijze de afronding vormt van de dorpsrand Bruggen naar het buitengebied. Het overige gedeelte van het perceel zal de bestemming “Wonen - 1” krijgen. Net zoals de bestaande situatie mag er uitsluitend worden gebouwd binnen de woonbestemming.

4.3.1.5.3 Situering

• De perceelgrens tussen de twee nieuwe woningen dient in onderling overleg te worden bepaald. In de tekening is een aanname gedaan.
• De hoofdmassa van de nieuwe woningen dient te worden gesitueerd binnen de op de tekening aangegeven bouwvlakken. De bouwvlakken op het perceel Bruggen 46 zijn 10 meter breed en 10 meter diep en zijn gelegen op minimaal:
  • 1. 10 meter vanaf de achterste perceelgrenzen van de percelen langs de Max Euwestraat 15 t/m 21;
  • 2. 5 meter vanaf de westelijke perceelgrens;
  • 3. 5 meter vanaf de groene geledingszone;
  • 4. 5 meter vanaf de onderlinge perceelsgrens (nader te bepalen);
  • 5. 30 meter vanaf de zijgevel van de bebouwing van de Roshoeve. Deze afstand komt voort uit de milieu-eisen van de naastgelegen manege de Roshoeve.
• De erfbebouwing mag zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gesitueerd, mits passend binnen de erfbebouwingsregeling en er niet wordt gebouwd binnen:
  • 1. de groene geledingszone of boomweide;
  • 2. de onderhoudszone van de waterschapssloot ten oosten van het perceel;
  • 3. 5 meter vanaf de westelijke insteek van het talud;
  • 4. de bestaande houtwal langs de aangrenzende percelen van de Max Euwestraat;
  • 5. de milieuzone van de Roshoeve, indien het een gevoelige functie betreft.
• Voor de dorpsrand Bruggen wordt de gemeentelijke erfbebouwingsregeling van toepassing verklaard. Omdat er vanuit de omgeving vrijwel geen zicht is op de nieuwe woonpercelen mag de erfbebouwing in principe tot aan de erfgrens worden gebouwd.

4.3.1.5.4 Bebouwing

• De hoofdmassa is als volgt opgebouwd:
  • 1. Maximaal twee bouwlagen met kap.
  • 2. De goothoogte maximaal 6 meter.
  • 3. De nokhoogte maximaal 10meter.
  • 4. De frontbreedte maximaal 10 meter, de bouwdiepte maximaal 10 meter
• Alle overige bebouwing en/of bouwwerken dienen te voldoen aan de gemeentelijke erfbebouwingsregeling.

4.3.1.5.5 Inrichting maaiveld

• Tussen de weg en de voorste perceelsgrenzen zal een greppel worden aangelegd voor de afvoer van het regenwater dat op de vijf nieuwe woningen in de omgeving van de Jaap Edenstraat valt. De greppel krijgt een vertraagde afvoer naar de waterloop gelegen achter de percelen van de Oosteinderweg.
• De woning in het westelijk wijzigingsgebied wordt ontsloten via de Jaap Edenstraat en de woning in het oostelijk gebied wordt ontsloten via de Kruisstraat. Bij de situering van de inritten dient zoveel mogelijk rekening te worden gehouden met het behoud van bestaande bomen.
• Per woning dienen op het eigen terrein 2 volwaardige opstelplaatsen voor auto's te worden ingepast. Een garage telt mee voor ¼ parkeerplaats.
• Erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht.
• De bestaande houtwal langs de aangrenzende percelen aan de Max Euwestraat dient bij voorkeur behouden te blijven.
• Ter plekke van de groene geledingszone wordt gestreefd naar het behoud en/of het ontwikkelen van de landschappelijke en natuurwaarden van het gebied.
• Dicht tegen de noordwestelijke hoek van het perceel Bruggen 46 is een stamriool aanwezig. Deze leiding loopt door de achtertuinen van de percelen aan de Max Euwestraat. In een zone van 4 meter aan weerszijden van het riool mag niet worden gebouwd en mag geen hoge beplanting worden aangebracht.

4.3.1.6 Jaap Edenstraat

In de Nota van uitgangspunten wordt de realisatie van enkele woningen langs de Jaap Edenstraat mogelijk gemaakt, als afronding van De Overlaet. Een van de uitgangspunten daarbij is het behoud van de groene geledingszone tussen het historische lint Bruggen en de nieuwe woningen.

Voor de nieuwe woonpercelen langs de Jaap Edenstraat zijn de volgende ruimtelijke kaders uit de Nota van Uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen van toepassing:

• De woningen dienen zo goed mogelijk ingepast binnen de huidige groenstructuur.
• De hoogte van het huidige maaiveld dient zo veel mogelijk te worden gehandhaafd.
• De woningen zijn vrijstaand en bestaan uit maximaal twee lagen met een kap.
• In het verlengde van de Abe Lenstrasingel en de oostzijde van de Jaap Edenstraat dienen ruime zichtlijnen aanwezig te zijn richting Bruggen. Ook tussen de woningen dient voldoende open ruimte te zijn zodat er doorzicht is naar Bruggen.
• Aan- en bijgebouwen dienen te voldoen aan de gemeentelijke erfbebouwingsregeling die mogelijk zal worden aangevuld met randvoorwaarden die specifiek van toepassing zijn op de locatie.
• Erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht.
• De woningen worden in principe ontsloten via de Jaap Edenstraat.
• Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Daarbij wordt uitgegaan van twee volwaardige parkeerplaatsen per woning.
• De groenzone tussen het historische lint Bruggen en de Overlaet dient voldoende maat en schaal te behouden.
• Er wordt gestreefd naar het behoud en het ontwikkelen van de landschappelijke en natuurwaarden van de groene geledingszone.
• Conform het vigerende bestemmingsplan mag de geledingszone uitsluitend worden bebouwd met open terreinafscheidingen en is het verboden zonder of in afwijking van een aanlegvergunning grondwerkzaamheden uit te voeren.
• Er dient een structurele scheiding te worden aangebracht tussen de nieuwe woonpercelen aan de Jaap Edenstraat en de groene enclave rond Bruggen.

Op de percelen langs de Jaap Edenstraat kunnen maximaal drie vrijstaande woningen gerealiseerd worden. Uitgangspunt zijn de bestaande perceelsgrenzen uit het kadaster (perceelsnrs. 2403, 2404 en 2405). Het gebied dat op de tekening is aangegeven als groene geledingszone zal de bestaande bestemming “Groen(zone)” behouden. Het overige gedeelte van de percelen zal de bestemming “Wonen - 1” krijgen. Net zoals de situatie mag er uitsluitend worden gebouwd binnen de woonbestemming.

4.3.1.6.1 Situering

• De hoofdmassa van de nieuwe woningen dient te worden gesitueerd binnen het op de tekening aangegeven bouwvlak. De bouwvlakken langs de Jaap Edenstraat zijn als volgt gedefinieerd:
  • 1. 10 meter vanaf de zijkant van de weg. Dit komt bij de twee westelijk gesitueerde woningen (perceelsnrs. 2403 en 2404) overeen met 6 meter vanaf de voorste perceelsgrens.
  • 2. 3 meter vanaf zijdelingse perceelgrenzen. Een uitzondering is de oostelijke perceelgrens van het perceel 2405. Vanwege de aanwezigheid van een stamriool dient een afstand te worden gehanteerd van ca 9 meter (= 4 meter vanaf het hart van het stamriool).
  • 3. 10 meter vanaf de groene geledingszone.
• De diepte van het bouwvlak bedraagt 10 meter.
• De erfbebouwing mag zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gesitueerd, mits passend binnen de erfbebouwingsregeling en er niet wordt gebouwd binnen de groene geledingszone.
• Voor de dorpsrand Bruggen wordt de gemeentelijke erfbebouwingsregeling van toepassing verklaard, met de volgende aanvulling:
• Ten behoeve van het doorzicht vanaf De Overlaet naar de groene enclave rond Bruggen dient een strook van 3 meter aan beide zijden van de zijdelingse perceelsgrenzen tussen de afzonderlijke wijzigingsgebieden onbebouwd te blijven.

4.3.1.6.2 Bebouwing

• De hoofdmassa is als volgt opgebouwd:
  • 1. Maximaal twee bouwlagen met kap
  • 2. De goothoogte maximaal 5 meter.
  • 3. De nokhoogte maximaal 10meter.
  • 4. De frontbreedte maximaal 10 meter, de bouwdiepte maximaal 10 meter
• Alle overige bebouwing en/of bouwwerken dienen te voldoen aan de gemeentelijke erfbebouwingsregeling.

4.3.1.6.3 Inrichting maaiveld

• Tussen de weg en de voorste perceelsgrenzen zal een greppel worden aangelegd voor de afvoer van het regenwater dat op de nieuwe woningen langs de Jaap Edenstraat valt. De greppel krijgt een vertraagde afvoer naar de waterloop gelegen achter de percelen van de Oosteinderweg. Omdat de bestaande parkeerplaatsen in de bocht van de Jaap Edenstraat zullen worden behouden, is er mogelijk een stukje terrein nodig in de noordwest hoek van het perceel 2403.
• De woningen worden ontsloten vanaf de Jaap Edenstraat, via een duiker over de nieuwe greppel. Per woonperceel is slechts 1 inrit toegestaan met een breedte van maximaal 5 meter. Er dient zoveel mogelijk rekening te worden gehouden met het behoud van de bestaande bomen.
• Per woning dienen op het eigen terrein 2 volwaardige opstelplaatsen voor auto's te worden ingepast. Een garage telt mee voor ¼ parkeerplaats.
• Erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht.
• Ter plekke van de groene geledingszone wordt gestreefd naar het behoud en/of het ontwikkelen van de landschappelijke en natuurwaarden van het gebied.
• Ten zuiden van de nieuwe woningen, onder de groene geledingszone, is een stamriool aanwezig. Deze leiding maakt een hoek ter plekke van het meest oostelijke perceel (2405), en loopt verder door de achtertuinen van de percelen aan de Max Euwestraat. In een zone van 4 meter aan weerszijden van het riool mag niet worden gebouwd en mag geen hoge beplanting worden aangebracht.

4.3.1.7 Oosteinderweg

Voor het plangebied dorpsrand Bruggen is in juli 2005 de nota van uitgangspunten vastgesteld. Deze nota en de daaruit voortvloeiende stedenbouwkundige uitwerking hebben betrekking op de locatie 36/36A.

De kwalitatieve en niet zozeer de kwantitatieve uitgangspunten zijn bepalend. Hier is gekozen voor het behoud van een structurele groene geleidingszone tussen de Overlaet en het historische lint Bruggen De uitgangspunten zijn bovendien sterker toegespitst op de stedenbouwkundige kenmerken en kwaliteiten van de situatie ter plaatse. Daarnaast is rekening gehouden met de juridische (on)mogelijkheden.

4.3.1.7.1 Locatiebeschrijving

De hoek van Bruggen en Oosteinderweg heeft een bijzondere ligging, het maakt zowel deel uit het historische dijklint als de entree tot het zuidelijke deel van de woonwijk De Overlaet. De locatie betreft de kadastrale percelen 1781 en 1782. Op de hoek staat een architectenbureau (Bruggen 36) dat wordt ontsloten vanuit de Oosteinderweg. Naast het bureau staat een woning aan de dijk. Ten zuiden van de woning en het bureau ligt een groene strook die eigendom is van de gemeente 's- Hertogenbosch. De paardenweide aan de Oosteinderweg is ook in het bezit van de gemeente 's-Hertogenbosch en momenteel verhuurd aan een particulier.

Er is in het verleden de mogelijkheid van de verkoop van gedeelte van de gemeentelijke gronden ten behoeve van het realiseren van een nieuwe woning met de heer eigenaar van de percelen aan de Bruggen 36/36A besproken. Het betreft de groene strook ten zuiden van de locatie die door de eigenaar van de percelen aan de Bruggen 36/36A als tuin wordt gebruikt en de zuidelijke deel van de paardenweide. Er ontstaat op deze manier voldoende ruimte om een woning te realiseren.

4.3.1.7.2 Groene geledingszone

Een belangrijk element in de Nota van uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen is de groene zone ten noorden van het historische lint Bruggen. Deze groene zone vormt een ruimtelijke geleding tussen Bruggen en De Overlaet. Het gaat om een zone dat deels in eigendom is van particulieren deels in eigendom van de gemeente. Er wordt met het ontwikkelen van deze groene zone gestreefd de landschappelijke en natuurwaarden van het gebied te versterken.

Het karakter van de zuidoostelijke entree van De Overlaet en prominente zicht op de historische bedijking langs de bruggen zal worden gehandhaafd door de geledingszone door te laten lopen tot aan de Oosteinderweg. De nieuwe woning langs deze weg zal uitsluitend worden toegestaan indien dit niet ten koste gaat van deze karakteristiek.

4.3.1.7.3 Ruimtelijke randvoorwaarden

Voor de ontwikkeling van een vrijstaande woning op het perceel aan de Oosteinderweg gelden de volgende ruimtelijke randvoorwaarden:

• Bouw van één woning is mogelijk, mits gelegen binnen het op de tekening aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak op het perceel aan de Oosteinderweg is als volgt gedefinieerd:
  • 1. 5 meter vanaf de nieuwe perceelgrens langs de Oosteinderweg. Deze perceelgrens loopt ongeveer ter plekke van de haag.
  • 2. 5 meter vanaf de nieuwe perceelgrens aan de oostzijde (nader te bepalen).
  • 3. 5 meter vanaf de nieuwe perceelgrens aan de zuidzijde (nader te bepalen).
  • 4. 10 meter vanaf de groene geledingszone.
• De woning is vrijstaand.
• De woning dient qua schaal en uitstraling te worden afgestemd op de bebouwing aan de Bruggen.
• De oppervlakte van de woning is maximaal 150 m².
• De woning heeft één bouwlaag met een kap.
• De goothoogte mag maximaal 4 meter bedragen en de nokhoogte is maximaal 9 meter.
• De voorgevellijn van de nieuwe woning en de hoofdrichting van de nok dient parallel aan de Oosteinderweg te worden gesitueerd.
• De woning wordt ontsloten via de Oosteinderweg. Er is slechts één inrit toegestaan.
• Voor de dorpsrand Bruggen wordt de gemeentelijke erfbebouwingsregeling van toepassing verklaard met de volgende aanvulling:
  • 1. Ten behoeve vanuit het doorzicht vanaf Bruggen naar de achterliggende gebieden dient een strook van 5 meter vanaf de nieuwe perceelgrens aan de oostzijde onbebouwd te blijven.
  • 2. De erfbebouwing mag niet worden gelegen binnen de groene geledingszone.
• Parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Daarbij wordt uitgegaan van twee volwaardige parkeerplaatsen voor de woning. Een garage telt voor ¼ parkeerplaats.
• Het dijkprofiel langs Bruggen dient te worden gehandhaafd.
• Erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht.

4.3.2 Ontwikkelingsbeperkingen

Van een aantal opgenomen wijzigingsbevoegdheden kan niet zondermeer gebruik worden gemaakt. Dit heeft te maken met milieutechnische aspecten. Op het perceel aan de Bruggen 44, bevindt zich een autobedrijf. Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en milieuzonering” is de richtlijn voor bedrijven bestemd voor de reparatie, onderhoud en proefdraaien van motorvoertuigen een afstand aanhouden van 30 meter ten opzichte van woningen. Deze hinderafstand is gebaseerd op het aspect geluid. Binnen deze hindercontour vallen 3 percelen met daarop 3 geplande vrijstaande woningen. Enerzijds dient woningbouw binnen de richtafstand van 30 meter niet plaats te vinden om een hinderlijke situatie te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Anderzijds biedt het aanhouden van de richtafstand van 30 meter voldoende zekerheid aan het bedrijf om de bedrijfsactiviteiten binnen voorwaarden te kunnen blijven uitvoeren. Met het aanhouden van de richtafstand van 30 meter van de grens van de bedrijfsbestemming, danwel het bouwblok van bedrijfsruimte, wordt een goed woon-, werk- en leefklimaat gerealiseerd, c.q. invulling gegeven aan een “goede ruimtelijke ordening”.

De aan te houden afstand van 30 meter heeft tot gevolg dat de wijzigingsbevoegdheden op de percelen kadastraal bekend Gemeente Rosmalen sectie G nummer 2404 en 2405 worden doorkruist. Er kan pas van deze wijzigingsbevoegdheden gebruik worden gemaakt als het autobedrijf zijn activiteiten op het perceel aan de Bruggen 44 beëindigd. Het beëindigen van de activiteiten op het perceel aan de Bruggen 44 is daarom als voorwaarde opgenomen in de betreffende wijzigingsbevoegdheden. De linker wijzigingsbevoegdheid op het perceel kadastraal bekend Gemeente Rosmalen, sectie G nummer 695 (achter Bruggen 46) wordt gedeeltelijk doorkruist. Van deze wijzigingsbevoegdheid mag wel gebruik worden gemaakt, mits de op te richten woning niet binnen de afstand van 30 meter wordt gesitueerd.