De Overlaet

2.4 Bebouwingsstructuur

De structuur van Rosmalen wordt ten noorden van het spoor onder andere gekenmerkt door de aanwezigheid van een aantal historische lijnen en de uitbreidingswijken aan de noord- en westzijde van het centrum.

De Striensestraat en de Schoolstraat/Bruggen zijn historische bebouwingslinten welke voorheen de verbinding tussen Kruisstraat en 's-Hertogenbosch vormden (zie onderstaand kaartje). Ten noorden van deze wegen ligt de uitbreidingswijk de Overlaet. Deze wijk is de eerste bebouwing in de komvlakte van de Maas en heeft dan ook een geheel andere uitstraling dan de rest van Rosmalen.

De huidige wijk de Overlaet is in verschillende fases gebouwd. Deze fases zijn duidelijk te herkennen in de opbouw en verkaveling van de wijk. In de wijk zijn de volgende vijf onderdelen te herkennen:

• De oude lintbebouwing aan de Striensestraat, Schoolstraat, Bruggen.
• Dorpsrand Bruggen.
• Bebouwing ten noorden van de Schoolstraat-Bruggen (Hondsberg); jaren '80.
• De Overlaet-West; eind jaren '80 – begin jaren '90.
• Buitenste rand De Overlaet-Oost; midden jaren '90.

Oude lintbebouwing (Striensestraat, Schoolstraat, Bruggen)

De bebouwing aan de Striensestraat en de Schoolstraat heeft een geheel ander karakter dan de rest van de wijk. Aan deze historische verbindingswegen is de bebouwing zeer divers, zowel qua vorm als qua functie. Kenmerkend zijn de verschillen in massa en de diversiteit in rooilijnen. De bebouwing bestaat voornamelijk uit vrijstaande bebouwing van één of twee lagen met kap. Al van oudsher vormen deze wegen de verbindingsweg tussen Kruisstraat, Rosmalen en Hintham. Momenteel loopt de Schoolstraat niet meer over in de Striensestraat en wordt het verkeer richting 's-Hertogenbosch omgeleid via de Rodenborchweg.

Bruggen kan worden getypeerd als een dijklint. Een autonome dijk met verspreid liggende bebouwing, losliggend van de aangrenzende wijken. De grote variatie aan woonvormen en bebouwingstypen over het totale lint wordt veroorzaakt door de ligging van de linten op de overgang van twee landschappen en de verdichting. Uit beide landschappen en alle tijdsperioden zijn woonvormen te vinden. De bebouwing langs het totale lint is zeer divers: Brabantse langgevelboerderijen, huizen uit de jaren '30, bungalows uit de jaren '60 en '70 tot moderne woningen anno nu. De overeenkomst tussen de bestaande woningen is dat de bebouwing uit vrijstaande woningen op ruime kavels bestaat. Door de grote voor- en zijtuinen is het beeld vanuit het steenachtige wegprofiel dorps en groen.

De bebouwing aan de Nieuwendijk heeft eenzelfde karakter als die aan de Striensestraat/Schoolstraat /Bruggen, met het verschil dat de bebouwing aan de Nieuwendijk voornamelijk een woonfunctie heeft. De Nieuwendijk vormde vroeger samen met de Vlietdijk het bebouwingslint vanuit het centrum van Rosmalen richting Gewande.

2.4.1 Dorpsrand Bruggen

Dorpsrand Bruggen ligt ten zuidoosten van het plangebied. Het betreft een gebied rond Bruggen en wel op de overgang van de Overlaet en Hondsberg naar het buitengebied van Rosmalen.

In de dorpsrand zijn twee type woningen aanwezig. De van oorsprong agrarische bebouwing kenmerkt zich overwegend door bebouwing die met lange zijde en de kap evenwijdig aan de straat is gesitueerd. Doordat de kavels zeer breed zijn, is er voldoende onbebouwde ruimte aan weerszijden van de woning. Hierdoor is er zicht op de achterliggende gebieden. De overige woningen kenmerken zich door een kleiner bouwvolume, veelal op een smaller kavel met een gewone kap, danwel een mansarde kap eveneens evenwijdig aan de straat.

De lintbebouwing is gesitueerd op diverse afstanden maar wel met de voorkant aan de straat gelegen. Daar waar de woningen op het niveau van de voet van de wijk zijn gesitueerd en er geen of slechts zeer beperkte ophoging heeft plaatsgevonden, is het wonen aan de dijk zichtbaar en herkenbaar. Dit is ruimtelijk een bijzonder waardevolle kwaliteit.

Dorpsrand Bruggen

2.4.2 Overlaet-West

De Overlaet-West is een typische wijk uit het einde van de jaren '80, begin jaren '90, waarin de auto een ondergeschikte rol speelt en waarin veel aandacht voor de openbare ruimte is.

Binnen de wijk zijn verschillende oude structuren terug te vinden. De Vlietdijk was vroeger een lint richting Gewande en is momenteel als fietsroute in de wijk opgenomen. Bij de ontwikkeling van de wijk De Groote Wielen ten noorden van De Overlaet wordt dit een belangrijke verbindingsas tussen De Groote Wielen, De Overlaet en het centrum van Rosmalen.

Een markant punt is de terp met de oude boom aan de Augustinessenborch. De aangrenzende bebouwing is rond de terp gesitueerd en verschillende woonstraten komen hierop uit.

Het merendeel van de bebouwing in Overlaet-West wordt gevormd door vrijstaande woningen of halfvrijstaande woningen. Alleen rond de Augustinessenborch staan aaneengebouwde woningen in een relatief hogere dichtheid. Aan de Kartuizersborch komt een klein woonwagenkamp voor.

Overlaet-West

2.4.3 Overlaet-Oost

De Overlaet-Oost is de jongste uitbreidingsbuurt binnen het plangebied en ligt ten noorden van de Herculusstraat. De kronkelige structuur van de buurt sluit aan op De Overlaet West. Doordat het grootste gedeelte van de buurt bestaat uit rijwoningen wordt deze kronkelige structuur nog eens benadrukt. De rand richting het buitengebied wordt gevormd door vrijstaande en halfvrijstaande woningen.

Overlaet-Oost

2.4.4 Bedrijvigheid

In het noordwesten van de wijk, nabij de rotonde Empelseweg-Rodenborchweg, ligt een bedrijventerrein van beperkte omvang; Westeind. Aan de noordzijde van de Rodenborchweg liggen bedrijfshallen met kantoren waaronder een tankstation en een autoshowroom. Dit terrein vormt geen onderdeel van De Overlaet-West en heeft een eigen, eenvoudige structuur welke niet aansluit op de structuur van De Overlaet. In de toekomst zal dit terrein aan twee zijden worden begrensd door het bedrijvenpark De Groote Vliet, onderdeel van de Groote Wielen.

Aan de zuidzijde van de Rodenborchweg staan naast kleinschalige bedrijven, kantoren met een representatief karakter. Deze bebouwing staat op relatief kleine percelen en vormt onderdeel van de structuur van De Overlaet-West.

In het meest zuidelijke deelgebied in de dorpsrand Bruggen ligt het terrein van hout- en materialenhandel Imabo van Hoof en de bedrijfsbebouwing. De ontsluiting van het terrein en de bedrijfsbebouwing vind plaats via de Zomerdijk. Tevens vormt de bedrijfsbebouwing van Imabo van Hoof een verstoring van de kleinschalige bebouwing van de Bruggensestraat. Het past qua maat en schaal niet in zijn omgeving.

Bedrijvigheid in het noordwesten van De Overlaet