De Groote Wielen

7.3 Bestemmingsplanregels

De bestemmingsplanregels zijn gebaseerd op de RO standaarden 2008 en het bijzonder de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008) en het Handboek digitale bestemmingsplannen van de gemeente 's-Hertogenbosch.

De bestemmingsplanregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken, te weten:

• hoofdstuk 1: inleidende regels;
• hoofdstuk 2: bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3: algemene regels;
• hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels.

7.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

De artikelen in hoofdstuk 1 van de bestemmingsplanregels hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen.

7.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk omvat een toelichting op de in het plangebied voorkomende bestemmingen. In het plangebied komen twaalf bestemmingen, vijf uit te werken bestemmingen en één dubbelbestemming voor.

Artikel 3 Agrarisch - Agrarisch bedrijf - 1

De bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf - 1' is gelegd op het noordoostelijk deel van het plangebied en op het gebied aan de noordwestzijde van het plangebied (noordwestelijke deel van de Lanen), die liggen binnen de milieucontouren van een aangrenzend agrarisch bedrijf. Deze deelgebieden dienen gereserveerd te blijven voor de verdere uitbreiding van de woonwijk De Groote Wielen.

Nieuwvestiging van agrarische bedrijven en/of uitbreiding van het bestaande grondgebonden agrarisch bedrijf in het noordoostelijk deel van het plangebied is niet mogelijk. Middels aanduidingen op verbeelding en bestemmingsregels is het bestaande agrarische bedrijf geregeld.

Artikel 4 Agrarisch - Agrarisch bedrijf - 2

Deze bestemming heeft betrekking op het bestaande agrarisch technisch hulpbedrijf, dat aan de noordzijde van het plangebied is gevestigd. Uitbreiding van dit bedrijf is niet mogelijk. Middels aanduidingen op verbeelding en bestemmingsregels is het bestaande agrarisch technisch hulpbedrijf geregeld.

Artikel 5 Bedrijf

Aan de zuidwestzijde van het plangebied is het bedrijvenpark De Groote Vliet gesitueerd. De bestemming 'Bedrijf' is gelegd op de bedrijfskavels op het bedrijvenpark. Het bedrijvenpark valt uiteen in twee deelgebieden. Elke deelgebied heeft in het plan een eigen karakter, wat vooral tot uiting komt in de minimale hoogte van de basisbebouwing, het maximaal toelaatbare bebouwingspercentage op de bedrijfskavels en de toegelaten functies. De aard van de mogelijk te vestigen bedrijven verschilt per deelgebied. Voor de basisbebouwing op de twee bedrijfskavels aan de Blauwe Sluisweg gelden een hogere minimale hoogte en een hoger bebouwingspercentage dan voor de basisbebouwing op de overige bedrijfskavels. Het onderscheid in de beide typen bedrijfskavels komt tot uitdrukking door middel van de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - bijzondere bebouwingsregeling 1' en 'specifieke bouwaanduiding - bijzondere bebouwingsregeling 2'.

Gebouwen dienen binnen de bouwvlakken te worden opgericht. Per bouwvlak is aangegeven wat het minimale en maximale bebouwingspercentage van iedere bedrijfskavel is. Op de verbeelding zijn ook de maximale goot- en bouwhoogten van de gebouwen en het maximale bebouwingspercentage weergegeven. Parkeren dient op eigen terrein te worden gerealiseerd.

Binnen deze bestemming wordt kinderopvang mogelijk gemaakt door middel van een afwijkingsmogelijkheid van het bestemmingsplan. Bij toepassing van de afwijkingsmogelijkheid dient aan een aantal milieurandvoorwaarden te worden voldaan.

Artikel 6 Bedrijf - Nutsvoorziening

Deze bestemming is gegeven aan een perceel aan de zuidoostzijde van de buurt Broekland. Op het perceel is een pompgemaal van het waterschap aanwezig.

Artikel 7 Groen

De groenelementen van enig formaat zoals het wijkpark, het als ecologisch gebied -zonder sportvoorzieningen in te richten deel van de groenzone tussen De Groote Wielen en het bestaande Rosmalen- en het helofytenfilter alsmede de moeraszone aan de west- en oostzijde van het plangebied hebben de bestemming 'Groen'. Ook de oeverzones van de Groote Wielenplas zijn in deze bestemming geregeld.

Kleinere groenstroken en groenelementen zijn niet specifiek bestemd als 'Groen'. Deze zijn echter wel mogelijk binnen de bestemmingen 'Bedrijf', 'Sport', 'Verkeer', 'Water' en 'Wonen' en de uit te werken bestemmingen. Binnen de bestemming 'Groen' is de aanleg van waterpartijen mogelijk.

Een aantal grote(re) groenelementen zijn voorzien van de aanduidingen 'specifieke vorm van groen - waterzuivering' en 'waterberging'. Ook in de woongebieden zijn groenvoorzieningen opgenomen, bedoeld als speel- en verblijfsvoorzieningen.

Artikel 8 Maatschappelijk

De gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld ten behoeve van maatschappelijke dienstverlening. Binnen deze bestemming zijn tal van maatschappelijke voorzieningen mogelijk, variërend van onderwijs tot zorg. De bestemming 'Maatschappelijk' komt op verschillende plekken en verspreid over het plangebied voor: Het betreft gerealiseerde en nog te realiseren terreinen en gebouwen voor onderwijs, kinderopvang, bewegingsonderwijs/sport, medische en sociaal-culturele voorzieningen in de buurten Broekland en De Hoven alsmede in de Sport- en Recratiezone. Verder betreft het een nog te realiseren voorziening aan de noordoostzijde van de buurt De Watertuinen. De invulling ervan is vooralsnog niet bekend.

Gebouwen dienen binnen de bouwvlakken te worden opgericht. Op de verbeelding zijn ook de maximale goot- en bouwhoogten van de gebouwen weergegeven. Parkeren dient zoveel mogelijk op eigen terrein te worden gerealiseerd.

Twee bestemmingsvlakken zijn tevens voorzien van een aanduiding 'wijzigingsbevoegdheid'. Indien de maatschappelijke voorziening ter plaatse wordt beëindigd mag de bestemming 'Maatschappelijk' onder voorwaarden worden gewijzigd in de bestemming 'Sport'.

Artikel 9 Sport

Deze bestemming is gegeven aan de terreinen en gebouwde accommodaties van een aantal verenigingen en een manege in de Sport- en Recreatiezone. De bestemming 'Sport' maakt ook de realisatie van een accommodatie voor duivensportvereniging Zwaluw en de uitbreiding van de accommodatie van voetbalvereniging OJC mogelijk.

Gebouwen dienen binnen de bouwvlakken te worden opgericht. Op de verbeelding zijn ook de maximale goot- en bouwhoogten van de gebouwen weergegeven. Parkeren dient op eigen terrein te worden gerealiseerd.

Artikel 10 Verkeer

Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Wegen (inclusief busbanen), fiets- en voetpaden en bouwwerken ten behoeve van de verkeersfunctie mogen binnen deze bestemming worden gerealiseerd.

In het plangebied zijn enkele lokaties van de aanduiding 'parkeerterrein' voorzien. Deze parkeerterreinen zijn gemeenschappelijk eigendom van de eigenaren van nabijgelegen woningen en zijn dan ook niet openbaar. Op enkele parkeerterreinen zijn garageboxen gebouwd. Deze garageboxen zijn voorzien van de aanduiding 'garage'.

Voor het mogelijk maken van de grotere verkeerskundige en waterhuishoudkundige voorzieningen zoals de bruggen over de Groote Wielenplas is de aanduiding 'water' opgenomen.

Artikel 11 Water

De bestemming 'Water' heeft betrekking op de Groote Wielenplas en de watergangen en -partijen van de Lage Ring, die tezamen de zogenaamde 'Watermachine' vormen.

Woonpercelen met de bestemmingen 'Wonen', 'Wonen - 1' en 'Wonen - 2', die direct grenzen aan de bestemming 'Water' hebben beperkte mogelijkheden om te bouwen op het water. Het betreft het bouwen van toegangssteigers naar de woningen, balkons, omlopen en (trappen naar) vlonders. Op de verbeelding zijn bij iedere woonbestemming één of meerdere aanduidingen ten behoeve van deze bouwmogelijkheden binnen de bestemming 'Water' ingetekend. De aanduidingen zijn 'specifieke bouwaanduiding - vlonder 1', 'specieke bouwaanduiding - vlonder 2' en 'steiger'. In samenhang met de bestemmingsregels van de bestemming 'Water' wordt voor ieder van de drie woonbestemmingen duidelijk wat er gebouwd mag worden binnen deze bestemming.

In de Groote Wielenplas nabij het Deltapark zullen twee aanlegsteigers voor watersporters worden gerealiseerd. Hiervoor is op de verbeelding de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – vlonder 3' ingetekend.

Artikel 12 Wonen

De bestemming 'Wonen' is gegeven aan de woonpercelen in de buurten Broekland, De Hoven en het gerealiseerde gedeelte van de Vlietdijk.

Per bestemmingsvlak is door middel van een aanduiding aangegeven welk type woning (aaneengebouwd, geschakeld, gestapeld, twee-aaneen of vrijstaand) is toegestaan. Hoofdgebouwen (woningen) dienen binnen de bouwvlakken te worden opgericht. De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd, tenzij op de verbeelding een bebouwingspercentage is aangegeven. Voor het vastleggen van de maximale goot- en bouwhoogte van woningen is gekozen voor de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen'. Woningen dienen te zijn voorzien van een kap tenzij op de verbeelding de aanduiding 'plat dak' is aangegeven.

Binnen de bestemming 'Wonen' is de gemeentelijke erfbebouwingsregeling gelegd. De erfbebouwingsregeling regelt alle bouwmogelijkheden op een woonperceel met uitzondering van het bouwvlak. Om misverstanden te voorkomen met het oprichten van bouwwerken welke 'omgevingsvergunningvrij voor de activiteit bouwen' zijn, is in de erfbebouwingsregeling aansluiting gezocht bij de inhoud en terminologie van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:

• Bebouwing op het achtererfgebied en buiten het bouwvlak: dit betekent dat de regeling van toepassing is op het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
• De hoogte bedraagt maximaal 3,20 meter, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte bedraagt dan maximaal 3,20 meter en de nokhoogte bedraagt dan maximaal 4,50 meter.
• Er mag maximaal 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achterfgebied mag worden bebouwd.

De bovengenoemde punten vormen de belangrijkste onderdelen van de erfbebouwingsregeling. Er zijn echter diverse beperkingen en afwijkingsmogelijkheden in de regels opgenomen, waardoor de genoemde onderdelen kunnen worden beperkt of uitgebreid.

Voor de bebouwing van hoekpercelen naast het hoofdgebouw is een aparte afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen (in de woonbestemming). Dit is gedaan omdat bebouwing op hoekpercelen vaak een speciaal stedenbouwkundig karakter heeft (aanzicht vanaf zowel de voorkant als de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen) en vanuit verkeerskundig oogpunt (inkijk in de zijstraat om aanrijdingen te voorkomen).

Onder een hoekperceel wordt verstaan een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen en/of het openbaar gebied. In de onderstaande tekening wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel naast het hoofdgebouw aangegeven zoals wordt bedoeld met de afwijkingsbevoegdheid.

Voorwaarden voor erfbebouwing op hoekpercelen:

• de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
• de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
• de breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt maximaal 3 meter.

Naast de bovenstaande voorwaarden kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Op een hoekperceel is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om onder voorwaarden voor de voorgevellijn te kunnen bouwen (bijvoorbeeld een erker).

Voorwaarden afwijkingsmogelijkheid:

• de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

De maximale oppervlakte van de bebouwing van 25 m² geldt voor het gehele voorerfgebied. Dit betekent dat de oppervlakte van alle bebouwing naast het hoofdgebouw (naast de zijgevellijn) en alle bebouwing voor de voorgevellijn tezamen niet meer dan 25 m² mag bedragen.

Bij een aantal woningen in het plangebied zijn collectieve parkeergarages gebouwd, waar bewoners gebruik van kunnen maken. Deze parkeergarages zijn aangeduid met de aanduiding "parkeergarage". Voorts is in de bouw- en gebruiksregels bepaald dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd en gehandhaafd.

In de gebruiksregels is bepaald onder welke voorwaarden een bedrijf/beroep aan huis is toegestaan. Hieronder wordt mede verstaan bed & breakfast voorzieningen.

Artikel 13 Wonen - 1

Aan de buurt De Watertuinen is -met uitzondering van de drijvende waterwoningen- de bestemming 'Wonen - 1' gegeven. Het stedenbouwkundige plan (de woningen zijn aan het water gelegen en de woningen zijn of op het voorste of achterste deel van het perceel opgericht) en het ontwerp van een aantal woningen verschillen nogal van het stedenbouwkundig plan van en het ontwerp van de woningen in Broekland en De Hoven. Gelet op deze redenen doet een aparte bestemming 'Wonen - 1' meer recht aan De Watertuinen.

Bij een aantal woningen in het plangebied zijn collectieve parkeergarages gebouwd, waar bewoners gebruik van kunnen maken. Deze parkeergarages zijn aangeduid met de aanduiding 'parkeergarage'. Het dak van een parkeergarage vormt tevens de achtertuin / het binnenterrein van de aangrenzende woningen. Voor deze woningen geldt een afwijkende erfbebouwingsregeling.

Daar waar De Watertuinen overeenkomsten qua bebouwing en gebruik kent met Broekland en De Hoven zijn de bouw- en gebruiksregels van de bestemming 'Wonen' overgenomen.

Artikel 14 Wonen - 2

Binnen De Watertuinen vormen de waterwoningen een apart project. De waterwoningen betreffen zogenaamde 'drijvende' woningen in de Groote Wielenplas.

Aangezien de waterwoningen worden gebouwd in/op het water, is het peil van de waterwoningen anders gedefinieerd dan het peil van de woningen in de andere buurten en het overige deel van De Watertuinen. In samenhang hiermee wordt voor de waterwoningen uitgegaan van een maximale goot- en bouwhoogte die uitgedrukt wordt in meters ten opzichte van de niveaulijn van het water.

Hoofdgebouwen (woningen) dienen binnen het bouwvlak te worden opgericht. Met een aanduiding is aangegeven wat het maximaal bebouwd oppervlak is. Dit verschilt per bouwkavel.

Een derde belangrijk verschil met de 'niet drijvende' woningen is dat bij de waterwoningen het niet mogelijk is erfbebouwing op te richten.

Artikel 15 Bedrijf - Uit te werken

Deze bestemming betreft de bedrijfskavel aan de Blauwe Sluisweg en is gelegen tussen de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Kantoor - Uit te werken'. Voor de uitwerkingsregels zijn de bestemmingsregels van 'Bedrijf' met betrekking tot de twee bedrijfskavels aan de Blauwe Sluisweg gevolgd.

Artikel 16 Centrum - Uit te werken

Deze bestemming is om twee redenen gekozen voor het Centrumgebied van De Groote Wielen. Binnen het Centrum komen op diverse locaties verschillende functies (wonen, detailhandel, overige commerciële functies -zoals kantoren al dan niet in combinatie met een baliefunctie, horeca en verzorging -bijvoorbeeld een kapper- en maatschappelijke voorzieningen -zoals onderwijs, sport en zorg) voor. Tevens is er sprake van functiemenging binnen gebouwen, bijvoorbeeld detailhandel op de begane grond en wonen op de verdieping.

De bebouwing is 2 tot 4 bouwlagen hoog. Er zijn meerdere stedenbouwkundige accenten tot 12 bouwlagen mogelijk. Voor grondgebonden woningen is de erfbebouwing en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, uit artikel 12 (Wonen) van toepassing.

Artikel 17 Kantoor - Uit te werken

De bestemming 'Kantoor - Uit te werken' heeft betrekking op de meest zuidwestelijke bedrijfskavel op het bedrijvenpark De Groote Vliet. Voor deze bedrijfskavel gelden een minimaal bebouwingspercentage van 30%, een maximaal bebouwingspercentage van 100% , een minimale bouwhoogte van 16 meter en een maximale bouwhoogte van 24 meter.

Artikel 18 Wonen - Uit te werken - 1

De nog te realiseren wooncomplexen van de Vlietdijk zijn bestemd als 'Wonen - Uit te werken - 1'. De woningdichtheid is 40 tot 45 woningen per hectare bruto. In het zuidelijk en middelste deel van de Vlietdijk is de bebouwing 3 tot 5 bouwlagen hoog, accentuering tot 8 bouwlagen is toegestaan. In het noordelijk deel van de Vlietdijk is op een eiland in de Groote Wielenplas twee hoge woongebouwen -bestaande uit maximaal 20 bouwlagen op een parkeergarage- geprojecteerd. Er wordt gestreefd naar gebouwde collectieve parkeervoorzieningen.

Artikel 19 Wonen - Uit te werken - 2

De bestemming 'Wonen - Uit te werken - 2' is gegeven aan de buurt de Lanen. De woningdichtheid is 25 tot 30 woningen per hectare bruto. De bebouwing heeft maximaal 3 bouwlagen met een mogelijkheid van 4 bouwlagen aan de centrumlaan en op markante plekken.

Artikel 20 Leiding - Hoogspanningsverbinding

Aan de zuidzijde van het woongebied is de bestaande bovengrondse hoogspanningsleiding bestemd als 'Leiding - Hoogspanningsverbinding'. Daar waar deze dubbelbestemming samenvalt met andere bestemming prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming boven de bepalingen van de andere bestemmingen.

7.3.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

In de algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene procedureregels opgenomen. Deze algemene regels gelden voor het gehele bestemmingsplan.

7.3.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit vierde en laatste hoofdstuk bevat het overgangsrecht en de slotregel.