| Plan: | De Hoef e.o. |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002047-1501 |
Ingevolge de gemeentelijke Inspraakverordening is voor het voorontwerpbestemmingsplan "De Hoef e.o." een inspraakprocedure gevoerd. Met ingang van 26 oktober 2009 heeft het voorontwerp gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om binnen die periode op het plan te reageren. Daarnaast is op 16 november 2009 een openbare inspraakavond gehouden. Tijdens deze avond is het plan toegelicht en bestond de mogelijkheid om mondeling op het plan te reageren. Het verslag van de inspraakavond wordt in paragraaf 9.2.2 weergegeven.
Gedurende de tervisielegging zijn er, los van de inspraakavond, drie schriftelijke inspraakreacties ingediend.
Het voorontwerpbestemmingsplan De Hoef e.o. is voor aanvang van de terinzagelegging toegestuurd aan Stichting Wijkraad Molenhoek, Stichting Wijkraad Sparrenburg en Stichting Wijkraad Rosmalen Centrum en Hondsberg. Stichting Wijkraad Molenhoek heeft gereageerd op het voorontwerpbestemmingsplan. De andere wijkraden hebben niet gereageerd.
Hieronder worden de ingekomen inspraakreacties samengevat weergegeven en worden deze voorzien van gemeentelijk commentaar. Dit betekent niet, dat die onderdelen van een reactie die niet expliciet worden genoemd, niet bij de beoordeling zouden zijn betrokken. De inspraakreactie wordt in zijn geheel beoordeeld.
Reactie a, b, c ingekomen inspraakreacties
Commentaar gemeentelijk commentaar
1. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx op verzoek geanonimiseerd xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Reactie a
Indiener vindt het vreemd dat er slechts één paragraaf over autoverkeer is opgenomen (paragraaf 4.2.2) die bovendien uit slechts 13 zinnen bestaat.
Commentaar
Er is geen wettelijke regeling die een minimum aantal regels regelt voor paragrafen over verkeer. Het is bij de relatief grote (voorontwerp)bestemmingsplannen, zoals het onderhavige plan, wel gewenst om informatie te geven over de infrastructuur binnen een plangebied en derhalve over (auto) verkeer.
Gezien de inspraakreactie van indiener, vindt indiener de betreffende paragraaf te kort omdat indiener zich zorgen maakt over de verkeersafwikkeling van De Hoef naar de Molenstraat en daarom meer informatie zou willen hebben over autoverkeer in de Molenstraat. De Molenstraat ligt echter niet binnen het plangebied van "De Hoef e.o.". Aangezien de toelichting van een bestemmingsplan betrekking dient te hebben op het betreffende bestemmingsplan, hoeft er geen of weinig aandacht te worden besteed aan ontwikkelingen buiten het plan. Er kan daarom worden volstaan met de huidige verkeersparagraaf.
Reactie b
Indiener geeft aan dat er na de bouw van de geplande woningen ongeveer 700 extra auto's zullen bijkomen in een bestaande infrastructuur die volgens indiener al tegen zijn fysieke grenzen aanzit. Indiener vermeldt vervolgens dat op werkdagen de Molenstraat van 7.30 uur tot 9.00 uur en van 16.30 uur tot 18.30 uur overspoeld wordt door verkeer.
Indiener geeft aan dat de ruimtelijke ontwikkelingen die staan beschreven in voorontwerpbestemmingsplan De Hoef e.o. een extra en blijvende verkeerbelasting gaat veroorzaken, zonder dat er extra verkeersvoorzieningen worden opgenomen waar volgens indiener nu al behoefte aan is. Indiener verzoekt om afdoende infrastructurele maatregelen te nemen zoals een extra stedelijke verbindingsas van Rosmalen Zuid naar 's-Hertogenbosch.
Commentaar
De Molenstraat is een zeer drukke weg. Door de ombouw van de A2 zijn in 2008 en 2009 de verkeersintensiteiten op de Molenstraat gestegen naar een niveau van circa 17.500 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal), wat voor verkeersoverlast heeft gezorgd.
Inmiddels is de ombouw van de A2 klaar, waardoor de verkeershinder snel zal afnemen. Er is inmiddels gestart met het monitoren van de verkeerssituatie. In januari 2010 is het aanbod van het autoverkeer op de Molenstraat teruggelopen van 17.500 mvt/etmaal naar 15.000 mvt/etmaal. Ook het verkeer op de Graafsebaan is inmiddels gedaald van 26.000 mvt/etmaal naar 24.000 mvt/etmaal.
De planontwikkeling in De Hoef kan zonder extra verkeersoplossingen worden gerealiseerd, zeker gezien de verbeteringen op de A2, die zullen leiden tot verbeteringen op het lokale wegennet, zoals de Molenstraat. Bovendien zijn de door indiener gestelde 700 extra auto's zeer gering in vergelijking met het aantal bovenstaande motorvoertuigen per etmaal wat reeds door de Molenstraat rijdt. De ontsluiting van De Hoef vindt plaats op de Deken van Roestellaan en de Molenstraat. Indien de helft van de gestelde auto's gebruik maakt van de Molenstraat betekent dit een verkeerstoename van 700 mvt/etmaal (er van uitgaande dat alle auto's iedere dag vertrekken en arriveren) op 15.000 mvt/etmaal, wat een toename van slechts 4,6% is. De Hoef kan daardoor zonder extra verkeersoplossingen gerealiseerd worden.
In 2010 zal een studie naar de verkeerscapaciteit en verkeersintensiteit in en om Rosmalen plaatsvinden. In mei 2008 is er in de gemeenteraad uitvoerig gediscussieerd over de bereikbaarheid van Rosmalen, hetgeen geleid heeft tot het aannemen van de motie waarin wordt aangedrongen op versnelling van realisering van een goede oost-west verbinding tussen Rosmalen en 's-Hertogenbosch voor zowel openbaar vervoer, fiets en auto. De studie zal in nauwe samenwerking met de omgeving (wijkraden, provincie en rijk) plaatsvinden. De wijkraden hebben al aangegeven wie er namens hen in de klankbordgroep plaats zullen nemen.
De studie zal zich niet beperken tot de spoorzone, waarin onder andere Avenue2, maar op het gebied tussen de knopen Empel en Hintham. Daarnaast zal ook een relatie worden gelegd met de wens te komen tot een autoluw centrum van Rosmalen en de noodzaak van een oostelijke ontsluiting Van Rosmalen richting de A59. Daarbij zal voor zover op dat moment mogelijk een relatie gelegd worden met ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder de realisering van 3.000 woningen in de Lanen (Groote Wielen).
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat het opnemen van een stedelijke verbindingsas van Rosmalen Zuid naar 's-Hertogenbosch in het bestemmingsplan niet mogelijk is, omdat dit buiten het plangebied valt.
2. Ir. H. Verdijk, namens Stichting Wijkraad Molenhoek, Anna Blamanstraat 22, 5242 EE Rosmalen
Reactie a
Er wordt opgemerkt dat in “Wonen – uit te werken – 1” geen maximale bouwhoogtes worden vermeld. Er staat weliswaar dat er maximaal drie bouwlagen mogen worden gerealiseerd, maar de hoogte van een bouwlaag is niet nader gedefinieerd, waardoor dit een onbeperkte hoogte kan worden. Ook de verwijzing naar het beeldkwaliteitplan De Hoef biedt onvoldoende zekerheid, omdat in het beeldkwaliteitplan geen maximum bouwhoogtes worden genoemd.
Er wordt voor gepleit om concrete maximum bouwhoogtes in W-U-1 op te nemen. Volgens indiener dienen de woningen aan de Sportlaan niet hoger te worden dan 10 meter en voor het overige niet hoger dan 13 meter.
Commentaar
In het bestemmingsplan zal een maximale bouwhoogte worden aangegeven. Daarbij zal voor de woningen aan de Sportlaan een maximale bouwhoogte van 11 meter worden aangehouden. Immers een woning met twee lagen en kap heeft doorgaans een hoogte van ongeveer 11 meter: 2 lagen van 3 meter hoog met een kap van 5 meter hoog. Daarnaast zijn er voor de woningen aan de Sportlaan incidenteel accenten tot 13 meter hoog mogelijk. Het is bijvoorbeeld voorstelbaar dat er ter hoogte van de entrees een accent wordt gerealiseerd. Bovendien kan door het toepassen van accenten het straatbeeld (aanzicht) verlevendigd worden, doordat er meer ritmiek ontstaat.
Voor de overige woningen zal een maximale bouwhoogte van 13 meter worden aangehouden.
Reactie b
In het voorontwerp is de mogelijkheid opgenomen om zadeldaken te bouwen op de te realiseren woningen aan de Sportlaan. Daarbij is de algemeen geldende hellingshoek van 30°, die aanvankelijk gold voor de toegestane lessenaarsdaken ten onrechte niet verruimd. Voor zadeldaken in de omgeving van het plangebied is een hellingshoek van 40° à 45° niet ongebruikelijk. De wijkraad is daarom van mening dat de maximale hellingshoek voor zadeldaken dient te worden verruimd naar 45°.
Commentaar
Deze opmerkingen is verwerkt in het bestemmingsplan: in W-U-1 is opgenomen dat de hellingshoek van zadeldaken maximaal 45 graden mag bedragen.
Reactie c
Bij diverse bestemmingen wordt gesproken over de situering van bouwwerken ten opzichte van of achter de voorgevelrooilijn, maar in de verbeelding en regels komt een dergelijke aanduiding/begrip niet voor.
Commentaar
Met de voorgevelrooilijn wordt de lijn bedoeld die de voorzijde van het bouwvlak markeert. De voorzijde van het bouwvlak is de zijde die aan de straatkant ligt. Dit betekent dat ieder bouwvlak een voorgevelrooilijn heeft. Het apart aanduiden van voorgevelrooilijnen is daardoor niet nodig.
Reactie d
Bij de bestemming “Recreatie” (speeltuin 't Kwekkeltje) is in de bestemmingsomschrijving sprake van 'verblijfsrecreatie' wat 'dagrecreatie' zou moeten zijn.
Commentaar
In de bestemming “Recreatie” is “verblijfsrecreatie” opgenomen daar waar dit “dagrecreatie” moet zijn (er wordt bij dagrecreatie niet overnacht in de recreatiebestemming, wat bij verblijfsrecreatie doorgaans wel het geval is). De bestemming “Recreatie” is echter niet de juiste bestemming voor de speeltuin. Conform de standaard voor bestemmingsplannen wordt op de speeltuin de bestemming “Cultuur en ontspanning” gelegd. De begrippen “dagrecreatie” en “verblijfsrecreatie” komen daarmee te vervallen.
Reactie e
Bij de bestemming “Sport” (sporthal en zwembad) staat in de bouwregels dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen gerealiseerd dienen te worden. Bij de genoemde bestemmingslocaties vindt het parkeren echter plaats in het openbaar gebied c.q. de bestemming “Verkeer – Verblijfsgebied”.
Commentaar
Deze opmerking is correct. De betreffende regel zal worden geschrapt.
Reactie f
In paragraaf 4.2.5 van de toelichting wordt slechts summier gesproken over de parkeersituatie bij het zwembad en de speeltuin. De parkeersituatie verdient volgens de wijkraad meer aandacht, waarbij vooral aandacht moet worden besteed aan het recente gemeentelijke beleidsvoorstel dat voorziet in de mogelijkheid voor een tweede overdekt zwembad ter plaatse van het huidige openluchtbad. Daarbij gaat het met name om de gevolgen voor de verkeers- en parkeersituatie.
Commentaar
Er zijn plannen om het zwembad uit te breiden, maar deze plannen zijn nog niet concreet genoeg om op te nemen in het onderhavige bestemmingsplan. Dit heeft tot gevolg dat in dit plan de huidige situatie ten aanzien van het zwembad en de bijbehorende parkeersituatie is vastgelegd. Voor de nieuwe plannen voor het zwembad zal te zijner tijd een aparte bestemmingsplanprocedure worden gevoerd, waarbij er dan ook aandacht aan de parkeersituatie zal worden besteed.
Reactie g
In paragraaf 5.1.2 van de toelichting (spoorweggeluid) is, in combinatie met de bijlage van april 2009 en hetgeen in 5.5.1 wordt opgemerkt over prognoses van Prorail uit 2007, niet duidelijk van welke toekomstige spoorwegintensiteiten uitgegaan is en wat dat betekent voor het geluidsniveau en de voorzieningen aan met name de meest noordelijke woongebouwen.
De wijkraad vindt het gewenst om uit te gaan van de meest recente gegevens, zoals die ook zijn gehanteerd bij de herziening van het OTB omlegging Zuid-Willemsvaart.
In dit verband wordt aangenomen dat waar gesproken wordt van het realiseren van een geluidsluw binnengebied bij de woongebouwen, het gaat om afschermingen binnen de bouwblokken zelf en niet ook nog één tussen de afzonderlijke bouwblokken, zodat er een geheel gesloten wand ter plaatse van de 'parallelweg' ontstaat.
Commentaar
In het ontwerpbestemmingsplan zal rekening worden gehouden met de meest recente gegevens afkomstig uit het akoestisch spoorboekje ASWIN2009, zoals opgesteld door AEA Technology Rail BV. Om de toekomstige situatie in beeld te brengen worden de meest recente beschikbare gegevens, de peiljaren 2006 en 2007, gemiddeld, met vervolgens een toeslag van 1,5 dB. Het akoestisch rapport en de toelichting zijn aangepast aan deze meest recente gegevens.
Met betrekking tot het realiseren van een geluidluw binnengebied gaat het inderdaad om afscherming binnen de bouwblokken zelf en is het uitdrukkelijk niet de bedoeling één afgesloten wand te maken.
Reactie h
Het beperken van het plokgeluid van de tennisbaan op de nabijgelegen geplande woningen komt storend over, omdat het plokgeluid op de woningen zal worden beperkt door een 8 tot 10 meter hoog scherm. De wijkraad spreekt de voorkeur uit om de bouwhoogte van de geplande woningen te beperken, eventueel in combinatie met meer afstand van de tennisbaan, zodat de afschermings-hoogte zoveel mogelijk beperkt kan worden.
Commentaar
In het bestemmingsplan worden in paragraaf 5.1.3 verschillende oplossingen beschreven hoe er voldaan kan worden aan de geluidsvoorschriften die in het Activiteitenbesluit worden gesteld. Behalve het genoemde scherm wordt als oplossing het realiseren van walwoningen genoemd.
In het stedenbouwkundig plan De Hoef is uitgegaan van een oplossing waarbij de woningen tegenover de tennisbaan uitgevoerd worden als walwoningen (geluidwal) met een hoogte van minimaal 6 meter met daarop een scherm tot een hoogte van 8,5 meter wordt bereikt. Er is in dit geval geen apart scherm benodigd van 8,5 meter hoog.
Bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan zal nader onderzocht worden welke maatregelen er mogelijk zijn om te voldoen aan de geluidsvoorschriften. Daarbij zal het uitgangspunt zijn om de hoogte van het scherm zoveel mogelijk te beperken.
Meer afstand tussen de tennisbaan en de woningen zal inderdaad effect hebben op de hoogte van het scherm, maar een afstandsreductie heeft veel minder effect dan een geluidsafscherming. Het vergroten van de afstand is geen optie.
Reactie i
In aanvulling op de paragrafen 5.1.2 en 5.1.4 van de toelichting dient in de uitwerkingsregels vastgelegd te worden wat het maximale geluidsniveau op de gevels van de betreffende woningen mag zijn, welke dan bij de toekomstige uitwerking van W-U-1 en W-U-2 in acht genomen moet worden.
Commentaar
In de regels van W-U-1 en W-U-2 zal worden opgenomen dat bij de uitwerking moet worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde dan wel aan de verleende hogere waarden.
Reactie j
In paragraaf 7.2.2.12 wordt in relatie tot W-U-2 gesproken van de aanleg van een vrijliggend fietspad parallel aan de spoorlijn. Daarbij gaat het echter om een combinatie van fietspad met ontsluiting van de aanliggende bebouwing, een zogenaamde 'fietsstraat', die overigens niet in W-U-2 komt te liggen, maar al is opgenomen onder de bestemming “Verkeer – Verblijfsgebied” ter plaatse.
Commentaar
De constatering van de wijkraad is correct en de betreffende tekst zal uit paragraaf worden verwijderd.
3. J.H.A.M. Roording, Vendelierstraat 15, 5241 TT Rosmalen
Reactie a
Indiener woont aan de noordzijde van het spoor, met zicht op de locatie die de bestemming “W-U-2” heeft. Indiener is het niet eens met de geplande bebouwing. Vier bouwlagen met parkeergarage vindt indiener te hoog en door deze te grote bouwhoogte vreest indiener voor verlies aan privacy en uitzicht.
Indiener stelt voor om de maximumbouwhoogte terug te brengen tot maximaal drie bouwlagen zonder parkeerkelder.
Commentaar
Op 23 januari 2007 is door de gemeenteraad het stedenbouwkundig plan De Hoef vastgesteld als ruimtelijke basis voor het bestemmingsplan “De Hoef e.o.”. De hoogte zoals deze in W-U-2 is opgenomen is gebaseerd op dit vastgestelde stedenbouwkundig plan.
Voorafgaand aan de vaststelling van het stedenbouwkundig plan is het concept-stedenbouwkundig plan tijdens een informatieavond voorgelegd aan omwonenden en belangstellenden die vanaf 6 februari 2006 tot 20 maart 2006 hier schriftelijk op hebben kunnen reageren. Naar aanleiding van de inspraakreacties is de bouwhoogte langs het spoor teruggebracht naar maximaal 4 woonlagen op een (half) verdiepte parkeergarage.
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat De kleinste afstand tussen de bestemming “W-U-2” en de woning van indiener 80 meter bedraagt. Door deze relatief grote afstand wordt het privacyverlies van indiener tot het minimum beperkt.
Verslag van de inspraakavond voorontwerpbestemmingsplan "De Hoef e.o."
16 november 2009, 19.30 uur
Brasserie Fleuri, Rosmalen
Aanwezig:
Gemeente 's-Hertogenbosch:
Aantal belangstellenden: ongeveer 100
Wethouder Snijders heet de aanwezigen van harte welkom. Hij stelt de mensen achter de tafel voor en licht het programma en het doel van deze avond toe.
De gemeente is voornemens om woningbouw te realiseren op het terrein van De Hoef, het voormalig OCJ-terrein. De gemeenteraad heeft hiertoe in 2004 besloten.
Voor de ontwikkeling van De Hoef is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Het stedenbouwkundig plan heeft de inspraakprocedure doorlopen, is besproken met de klankbordgroep en is op 23 januari 2007 vastgesteld. Op basis van het stedenbouwkundig plan is er al een aparte planologische procedure gevolgd om de bouw mogelijk te maken van de gebouwen De Annenborch, De Wissel en Het Hofgebouw. Die drie gebouwen staan niet meer ter discussie.
Het voorontwerpbestemmingsplan dat vanavond aan de orde is, betreft het hele gebied De Hoef en de randen daarvan. Met dit bestemmingsplan wil de gemeente (indirect) de bouw mogelijk maken van o.a. twee appartementengebouwen aan de noordkant van De Hoef en ongeveer 100 grondgebonden woningen aan de zuidkant van De Hoef.
Het plan ligt vanaf 26 oktober 2009 zes weken ter inzage in het Stadskantoor. Iedereen kan gedurende deze periode ook schriftelijk reacties kenbaar maken aan het college van burgemeester en wethouders. De reacties worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Het is de bedoeling dat de gemeenteraad het bestemmingsplan plan in 2010 vaststelt. Daarna kan een bouwvergunning worden afgegeven en kan met de bouw worden gestart.
Van deze avond wordt een verslag gemaakt. Iedereen die zijn naam opgeeft, krijgt het toegestuurd. Ook wordt het verslag op de website van de gemeente geplaatst.
Mevrouw Lankester licht toe dat het vanavond een formele inspraakavond betreft. De reacties van vanavond komen in het verslag en worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Daarnaast is deze avond bedoeld om belangstellenden te informeren. Vanavond wordt ook uitgelegd wat een bestemmingsplan is, hoe een dergelijk plan werkt en hoe het gelezen kan worden. Tot slot wordt vanavond informatie gegeven over de vervolgstappen van het plan.
In de zaal zijn bestemmingsplankaarten van De Hoef aanwezig. De gemeente doet haar best om alles goed weer te geven op de kaarten. Het kan zijn dat er toch foutjes in geslopen zijn. Gevraagd wordt om als er iets niet correct weergegeven is, dit door te geven.
Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de spoorlijn 's-Hertogenbosch-Nijmegen, aan de oostzijde door de T.M. Kortenhorstlaan, aan de westzijde door de Molenstraat en aan de zuidzijde door de Sportlaan, het terrein van speeltuin 't Kwekkeltje en de bebouwing aan de Parkweg.
Het plan heeft voor een belangrijk deel een ontwikkelend karakter. Dit betreft de nieuwbouw op het voormalige voetbalcomplex OJC Rosmalen. Het plangebied waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft betreft echter een groter gebied dan het gebied waarop de grootste ontwikkelingen plaatsvinden. Dit betekent dat in het nieuwe bestemmingsplan De Hoef e.o. ook het zwembad Kwekkelstijn is meegenomen, de handbooghal van De Vrolijke Schutters, het kantoor van de Nederlandse Handboogbond en het tenniscomplex van tennisvereniging Rosmalen. Het gebied tussen de Deken van Roestellaan, de T.M. Kortenhorstlaan en het spoor zijn eveneens onderdeel van dit bestemmingsplan. In dit gebied liggen het Rodenborchcollege, sporthal De Hazelaar, en enkele kleinere gebouwen met maatschappelijke functies. In 2010 start hier de bouw van een school voor speciaal onderwijs (Herman Broerenschool). Dit deel van het bestemmingsplan heeft voornamelijk een conserverend karakter.
De heer Blonk legt uit wat een bestemmingsplan is en hoe het plan gelezen kan worden. Belangstellenden kunnen een exemplaar van het voorontwerpbestemmingsplan De Hoef e.o. vanavond mee naar huis nemen. Verder ligt het plan ter inzage in het stadskantoor te 's-Hertogenbosch en is het te raadplegen via de website van de gemeente. Daar zijn ook de bijbehorende onderzoeken in te zien.
Met het bestemmingsplan De Hoef voegt de gemeente meerdere bestemmingsplannen samen. Het wordt een eenduidig en flexibel plan. Met het plan wordt de bestaande situatie beheerd en worden nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Voor de te ontwikkelen gebieden is een uitwerkingsverplichting opgenomen in het bestemmingsplan. In het plan worden grove uitwerkingsregels gegeven voor deze te ontwikkelen gebieden. Hieraan moet het toekomstige uitwerkingsplan voldoen.
Enkele bestemmingen op de plankaart van het bestemmingsplan zijn:
Mevrouw Lankester zegt dat in de Hoef Oost (ten oosten van de Deken Van Roestellaan) vooral sprake is van het vastleggen van wat er nu is. In de Hoef West (ten westen van de Deken van Roestellaan) worden ook nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. De nieuwe ontwikkelingen zijn door de raad vastgesteld in het stedenbouwkundig plan. Dat is de basis van het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitplan wordt in december 2009 vastgesteld door de raad. De klankbordgroep is nauw betrokken geweest bij het maken van deze kaders.
Ze laat een impressie zien van het stedenbouwkundig plan. Hoofduitgangspunt van het plan is altijd geweest om het gebied zoveel mogelijk een groene uitstraling te geven. Het groen in De Hoef bevindt zich in het midden van het gebied. Een belangrijk deel van de opbouw en de structuur van het stedenbouwkundig plan is gebaseerd op de bestaande groenstructuur. Volwassen bomen en houtwallen zijn ingepast in het plan. De appartementengebouwen krijgen een plek tussen de houtwallen.
Voor de Annenborch, De Wissel en Het Hofgebouw is al eerder een aparte procedure gevoerd. Daarvoor zijn ook al bouwvergunningaanvragen ingediend. Dat is de reden dat zij al nauwkeurig op de plankaart zijn opgenomen. Voor de andere woongebieden zijn nog geen exacte gegevens bekend. Daarom zijn zij opgenomen als uit te werken gebieden. Er zijn wel al randvoorwaarden opgenomen, maar deze moeten nog verder uitgewerkt worden in een uitwerkingsplan. Ze gaat in op enkele randvoorwaarden. Een van de randvoorwaarden die is opgenomen is dat er groenstroken van minimaal 12 meter breed worden gemaakt in het verlengde van de achterliggende woonstraten in de Molenhoek (Lodeizenstraat en de Van der Leeuwstraat). Verder worden de bomen langs de Sportlaan zoveel mogelijk gehandhaafd. Het verkeer wordt door twee wegen ontsloten via de Sportlaan. Het woongebied aan de noordkant krijgt maximaal 100 woningen (grondgebonden woningen en appartementen in max. 4 bouwlagen).
Tot slot gaat mevrouw Lankester in op de procedure:
De voorzitter geeft het woord aan de belangstellenden in de zaal.
-: vragen/inspraakreactie
*: antwoord/toelichting gemeente
-: De heer Loeffen vraagt of het koop- of huurwoningen betreffen.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat het vooral om koopwoningen gaat. Alleen in het Hofgebouw komen ook middeldure en dure huurwoningen.
-: mevrouw Schults vraagt informatie over het verplaatsen van de duivenvereniging.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat de gemeente een financieel aanbod heeft gedaan aan de duivenvereniging. Dat aanbod is in beraad bij de duivenvereniging. De gemeente wacht op een reactie. Het is de bedoeling dat de duivenvereniging zo snel mogelijk verplaatst wordt.
-: De heer Bertrams vraagt of er ontwikkelaars gronden in bezit hebben. Is er al iets duidelijk over de verkaveling van de gronden?
*: Wethouder Snijders antwoordt dat er voor het zuidelijk deel geen ontwikkelaars bekend zijn op dit moment. De gebouwen De Annenborch, De Wissel en het Hofgebouw worden ontwikkeld door de Kleine Meierij. Deze grond is in nu handen van de Kleine Meierij. De rest van het ontwikkelingsgebied is in eigendom bij de gemeente. Voor de twee wooncomplexen langs het Spoor geldt dat er afspraken zijn gemaakt met Brabant Wonen om deze te ontwikkelen.
-: De heer Vis vraagt of er inspraak mogelijk is op het nog te maken uitwerkingsplan.
*: Mevrouw Lankester antwoordt dat voor het uitwerkingsplan ook een inspraakprocedure wordt gevolgd. Het uitwerkingsplan komt pas na de vaststelling van het bestemmingsplan.
-: De heer Giebels vraagt of er ten behoeve van het uitwerkingsplan nog een behoeftepeiling zal plaatsvinden of dat een marktonderzoek plaatsvindt. Wordt er in Rosmalen onderzocht aan welke type woningen behoefte bestaat?
*: Wethouder Snijders antwoordt dat de woningbehoefte in de stad vrij goed in beeld is bij de gemeente. In het gebied gaat het overwegend om koopwoningen in de middeldure en dure sector.
-: De heer Giebels zegt dat het interessant zou zijn om te onderzoeken of er veel behoefte bestaat aan de komst van patiowoningen. Is het mogelijk dat er patiowoningen worden gebouwd?
*: Wethouder Snijders antwoordt dat deze vraag is genoteerd. In het kader van het beeldkwaliteitplan is al wel gezegd dat de grondgebonden woningen aan moeten sluiten bij de bestaande bebouwing van de Molenhoek.
*: Mevrouw Lankester antwoordt dat er is uitgegaan van een mix van patiowoningen, vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. Samen met de ontwikkelaar wordt bekeken wat er daadwerkelijk gebouwd gaat worden.
-: De heer Vijman vraagt of de woningen op eigen grond staan of dat er sprake is van erfpacht.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat de woningen in beginsel op eigen grond staan. In 's Hertogenbosch kent men heel weinig erfpachtconstructies.
-: De heer Van Beckhoven zegt dat er recent nog een enquête is gehouden door makelaars naar de behoefte van woningen in de regio. Misschien kan de uitkomst worden gebruikt bij de keuze van woningen in dit gebied.
-: Wethouder Snijders antwoordt dat hiernaar wordt gekeken. Er wordt scherp gekeken of er gebouwd gaat worden wat de markt wenst.
-: De heer Van Beckhoven vraagt of de gemeente ook normen stelt aan de architecten die de woningen tekenen.
*: Mevrouw Lankester antwoordt dat de gemeente uitgangspunten aangeeft vanuit het gewenste ruimtelijke beeld, zoals bijvoorbeeld de maximale bouwhoogte. Daarnaast heeft de gemeente een Beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin de architectonische randvoorwaarden staan weergegeven en dat dient als toetsingskader voor de welstandscommissie. De architect moet aan de kwaliteitseisen voldoen zoals deze in het Beeldkwaliteitsplan zijn opgenomen en verder natuurlijk een courante woning ontwerpen. Hiervoor worden geen regels opgenomen in het bestemmingsplan.
-: De heer Pennings vraagt of er een tunneltje komt richting het centrum van Rosmalen.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat er geen tunneltje komt. Er is in het voortraject wel lang over gesproken. Maar vanwege het feit dat het sociaal onveilig wordt geacht, is er van af gezien. De oversteek over het spoor is veiliger.
-: Mevrouw Schults zegt dat er in het verleden ook is gesproken over een woongroep en dat er ook huurwoningen zouden komen.
* Wethouder Snijders antwoordt dat voor de woongroep een mix van huur- en koopwoningen wordt gebouwd.
-: De heer Verzandvoort zegt dat het de wethouder is gelukt om in het centrum van Rosmalen een plan te presenteren wat iedereen accepteert. De wethouder heeft het voor elkaar gekregen om het aantal woningen terug te brengen van 140 naar 70. Gelet op de huidige ontwikkelingen en de locatie achter het spoor vraagt de heer Verzandvoort zich af of het zinvol is om appartementengebouwen te bouwen van vier lagen hoog. Misschien moet maar maximaal drie lagen hoog gebouwd worden. Rosmalen is en blijft immers een dorp. Verder is het maar de vraag of alle appartementen verkocht kunnen worden. Kan de wethouder wat hij in het centrum voor elkaar heeft gekregen ook hier doen?
*: Wethouder Snijders antwoordt dat er ook een financieel aspect aan zit. Dit plan heeft geen sluitende grondexploitatie.
*: Mevrouw Lankester antwoordt dat er een houtwal met bomen langs het spoor ligt waarachter de appartementengebouwen liggen. De bomen hebben veelal een hoogte van meer dan 15 meter. De hoogte van de appartementengebouwen bliijft onder deze boomgrens Visueel hebben de appartementengebouwen daarom geen enorme impact.
-: De heer Van Kuijk citeert uit de financiële paragraaf. Verwacht wordt dat de grondexploitatie wat langer op zich laat wachten. Een deel van de last moet uit het plan zelf komen is er te lezen. Wat moet hij zich hierbij voorstellen?
*: Wethouder Snijders antwoordt dat de gemeente het tekort van dit plan op zich neemt. De gemeente gaat voor een kwalitatief goed plan waar het goed wonen is voor de mensen die er gaan wonen.
-: De heer Willems spreekt ook namens de commissie belangenbehartiging voor ouderen van de afdeling HEVO in Rosmalen. Hij ondersteunt de opmerking van de heer Giebels van de wooncommissie seniorenraad. Er is erg veel behoefte aan ouderenwoningen. Voordat de commissie belangenbehartiging bestond, is er in Rosmalen een platform Rosmalen ouderenproof geweest. Die heeft in 2007 een woonwensenonderzoek gehouden onder ouderen in Rosmalen. Er bleek een grote behoefte te bestaan aan patiowoningen. De heer Willems zegt dat SIR-55 hier mooie plannen voor kan bouwen en hij vraagt om hier aandacht aan te geven.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat er nog eens gekeken zal worden naar het bouwen van patiowoningen. Het signaal is duidelijk.
-: De heer Willems zegt dat het Rodenborchcollege de functie maatschappelijke doeleinden heeft. Kan die ruimte ook voor andere doeleinden gebruikt worden als een school?
*: De heer Blonk antwoordt dat het de functie maatschappelijk heeft gekregen. Daar vallen veel functies onder. In dit geval is het vooral op het onderwijs gericht. Vaak zijn in scholen ook nog andere functies, bijvoorbeeld het verenigingsleven mogelijk.
-: De heer Willems vraagt of het plan ook ter inzage ligt in Perron 3.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat ervoor wordt gezorgd dat de informatie ook in Perron 3 ter inzage ligt. Dat wordt deze week geregeld.
-: De heer Willems vraagt of er archeologische vondsten zijn gedaan.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat hij denkt dat het gebied niet hoog op de archeologische vondstenkaart staat. De kans is niet groot dat er iets gevonden wordt.
-: De heer Elfers vraagt in hoeverre de plannen aansluiten op senioren. Is het plan ook seniorvriendelijk? Worden er aanpasbare woningen gebouwd?
*: Mevrouw Lankester antwoordt dat de woningen gaan vallen onder aanpasbaar bouwen. De appartementen zijn gelijkvloers te bereiken.
-: De heer Versteijnen gaat in op het verkeer. Er komen twee uitritten op de Sportlaan uit. De Sportlaan staat nu al vol met auto's van personeel van de Herman Broerenschool. Ook komen er rond drie uur of half vier heel veel busjes om de kinderen weer op te halen. Hij vraagt zich af hoe dat in de toekomst wordt geregeld als er ook nog twee uitritten van de woonwijk op de Sportlaan uitkomen. Hij is er bang voor dat veel auto's geparkeerd gaan worden in de woonwijk.
*: Mevrouw Lankester antwoordt dat de Sportlaan wordt heringericht. De situatie wordt bekeken en het parkeren bij de Herman Broerenschool wordt hierin meegenomen.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat er is gekeken naar de verkeersafwikkeling en met name naar de zijstraten die uitkomen op de Sportlaan. De gemeente verwacht geen problemen. Voordat er gebouwd gaat worden, zal er eerst een 0-meting worden verricht. Als blijkt dat er in de zijstraten meer verkeersoverlast ontstaat door de nieuwbouw zal de gemeente maatregelen treffen. Misschien moeten er in de toekomst afspraken worden gemaakt over het parkeren door personeel van de Herman Broerenschool. Hij denkt dat er weinig te doen is aan het af en aanrijden van de busjes die kinderen brengen en halen op school.
-: De heer Versteijnen is van mening dat vooraf ook gekeken moet worden naar het af- en aanrijden van de busjes en hoe dat in goede banen geleid kan worden.
-: De heer v.d. Steen vraagt of het toekomstig geluidniveau van het toekomstig Rosmalens spoor is meegenomen in dit bestemmingsplan.
*: De heer Blonk antwoordt dat er diverse akoestische onderzoeken zijn verricht. Daar zijn het railverkeer, wegverkeer en ook de tennisvelden in meegenomen. Er is ook rekening gehouden met de toekomstige gegevens en het toekomstige spoor. De gegevens van de verwachte geluidbelasting zijn opgevraagd en op basis daarvan zijn de geluidsonderzoeken uitgevoerd.
-: De heer v.d. Steen vraagt of uitgegaan is van de belastingwaarde die is opgenomen in het tracébesluit van de Zuid-Willemsvaart.
*: De heer Blonk antwoordt dat dit hem niet bekend is.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat dit wordt uitgezocht.
In het ontwerpbestemmingsplan zal rekening worden gehouden met de meest recente gegevens afkomstig uit het akoestisch spoorboekje ASWIN2009, zoals opgesteld door AEA Technology Rail BV. Om de toekomstige situatie in beeld te brengen worden de meest recente beschikbare gegevens, de peiljaren 2006 en 2007, gemiddeld, met vervolgens een toeslag van 1,5 dB. Het akoestisch rapport en de toelichting zijn aangepast aan deze meest recente gegevens.
-: De heer Verdijk heeft een vraag over de hoekwoningen van de twee blokken woningen langs de spoorlijn. Op dit moment is het nog de vraag of het opgelost kan worden. Dit wordt te zijner tijd meegenomen in het uitwerkingsplan. Hij vraagt zich af of dat er voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld, zicht moet zijn op de uitvoerbaarheid van de bouw.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat dat niet persé noodzakelijk is. Er zijn veel plannen waar in de uitwerking dit soort zaken opgelost moet worden en die worden vaak via bouwkundige maatregelen opgelost. Het is niet uitzonderlijk dat het nog niet is opgelost.
-: De heer Verdijk zegt dat is gebleken dat langs de tennisbanen vanwege het plopgeluid een scherm moet komen van 6 tot 8 meter hoog of dat de woningen moeten worden gebouwd in een wal. Is er ook een andere oplossing mogelijk?
*: Mevrouw Lankester antwoordt dat in de planuitwerking zeker ook bekeken wordt of er andere mogelijkheden zijn. Misschien is het ook mogelijk om aan de gevel van de woningen maatregelen te treffen waardoor er een minder hoog geluidscherm noodzakelijk is. Dit is echt een punt voor verdere uitwerking.
-: De heer Giebels heeft in het voorontwerpbestemmingsplan gelezen dat er in het totale plan een warmte koude opslag systeem komt. Hij weet uit bouwkundige ervaring dat de aanschaf van dat systeem erg duur is (installatietechnisch). Dat verdient zich terug in de loop van ongeveer 10 jaar omdat de stookkosten lager zijn. Hoe wordt dat financieel doorberekend naar de prijs van de woningen en de appartementen?
Kunnen de kosten over een aantal jaren worden verdeeld? Betaalt de gemeente een deel van deze kosten? Het is een centraal systeem waar alle woningen op aangesloten worden.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat alle kosten die gemaakt worden doorgerekend worden in de grondexploitatie waar de gemeente ook een bijdrage aan levert, of in de prijs van de woningen. Voor een deel zal het terug te vinden zijn in de prijs van de woningen. Dat zal een aspect zijn bij de bepaling van de koopprijzen.
Dit soort zaken komt aan de orde bij de onderhandelingen tussen de gemeente en de ontwikkelaar.
-: De heer Giebels zegt dat hij zich kan voorstellen dat de prijs van de woningen boven de marktprijs uitkomt, waardoor de woningen moeilijker te verkopen zijn. Het is de vraag of banken of financierders bereid zijn om een hoger hypotheekbedrag te accepteren omdat de mensen lagere maandlasten hebben.
*: Dit punt is vandaag nog niet aan de orde. In deze fase gaat het alleen om het bestemmingsplan, om het ruimtelijk aspect. Vanavond is alleen het ontwerp bestemmingsplan aan de orde.
-: De heer Giebels zegt dat het wel is vastgelegd in het bestemmingsplan.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat het een hele mooie, duurzame manier is van energie opwekking.
-: Een mevrouw vraagt of het mogelijk is om bij de verkoop van de woningen voorrang te verlenen aan mensen uit Rosmalen?
*: Wethouder Snijders antwoordt dat in de Huisvestingswet is vastgelegd dat het niet is toegestaan om bij verkoop van woningen voorrang te verlenen aan inwoners uit de eigen gemeente. Tegen de tijd dat er gebouwd gaat worden (in 2010-2011) zullen belangstellenden snel contact op moeten nemen met degene die de woningen gaat ontwikkelen
-: Naar aanleiding van de vraag van de heer Giebels over warmte- en koude opslag, vraagt een bewoner of er een stadsverwarmingproject komt voor dit gebied. Daar zou nu al met de fundering van de Annenborch rekening mee gehouden moeten worden.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat er een warmte-koude opslag komt. Het doel is dat alle nieuwbouw in De Hoef hierop aangesloten wordt. Er komt geen stadsverwarming. Hiervoor is er een wat groter gebied nodig.
-: Een mijnheer vraagt of de klankbordgroep nog een rol speelt bij de verdere planontwikkeling.
*: Wethouder Snijders zegt toe dat bij de uitwerkingsplannen weer contact wordt opgenomen met de klankbordgroep. Als de gemeente begint met de uitwerkingsplannen en voordat er mee naar buiten wordt gegaan, krijgt de klankbordgroep een rol.
-: Een mevrouw vraagt van wanneer het vorige bestemmingsplan dateert.
*: Het gaat om meerdere bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan waar het Rodenborchcollege gesitueerd is, dateert uit 1978. Het bestemmingsplan waar de voetbalvelden van OJC in gelegen zijn, dateert van 1983.
-: Dezelfde mevrouw vindt het vreemd. Toen Rosmalen bij 's-Hertogenbosch kwam, heeft er in de krant gestaan, dat de bestemmingsplannen gelijkgestemd moesten worden met de plannen van 's-Hertogenbosch. Aangekondigd is destijds dat de plannen herijkt zouden worden.
*: De heer Blonk antwoordt dat dat kennelijk niet gebeurd is. Het lijstje met bestemmingsplannen dat nu geldt voor het gebied dateert van 1950 tot 1995. Ze zijn lang niet allemaal gelijk gestemd met de bestemmingsplannen in 's-Hertogenbosch. Inmiddels wordt er bij de gemeente met een nieuw standaard gewerkt. Die standaard is door de landelijke wetgever opgelegd. Alle bestemmingsplannen, niet alleen binnen 's-Hertogenbosch maar ook landelijk, gaan aan dezelfde standaard voldoen. Zo ontstaat er een uniformiteit in bestemmingsplannen.
-: De heer Loeffen woont in de Molenhoek. Hij zegt dat er in de Molenhoek een aantal oudere mensen woont die graag hun huis wil verkopen en opeten. Dat kan o.a. door op een leuke locatie een huis te huren. Hij was in de veronderstelling dat er in De Hoef huurwoningen zouden komen. Hij verzoekt het college om in overweging te nemen om ook grondgebonden huurwoningen te bouwen in De Hoef.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat het verzoek als inspraakreactie wordt meegenomen.
-: De heer Van Beckhoven vraagt of dat de mogelijkheid er is om de woningen binnen de uitgangspunten te ontwerpen c.q. een eigen indeling van de woningen te realiseren.
*: Mevrouw Lankester zegt dat dat wel iets is waarover de gemeente wil gaan nadenken. Het is de wens dat de mensen mee kunnen denken over het ontwerp / indeling van de woning. Dat zal aan de orde gesteld worden bij de uitwerking met de marktpartijen.
-: De heer Bertrams vraagt of collectief particulier opdrachtgeverschap bedoeld wordt.
*: Mevrouw Lankester en wethouder Snijders vinden dat een punt waar goed over nagedacht moet worden en dat bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan bekeken zal worden of hier een nadere invulling aan kan worden gegeven.
-: Een bewoner uit de Martinus Nijhoffstraat heeft gehoord dat het plan de Hoef een groen plan is. Vanuit de zijstraten van de Sportlaan is het groene karakter van het plan goed zichtbaar. Als zijstraten zijn vanavond de Lodeizenstraat en de Van Der Leeuwstraat genoemd. De Martinus Nijhoffstraat is echter ook een zijstraat van de Sportlaan.
*: Mevrouw Lankester zegt dat de Martinus Nijhoffstraat ook een zijstraat is. Deze straat sluit aan op het fietspad dat het plangebied in gaat. In het bestemmingsplan staat dat aan beide zijden van het fietspad groenstroken moeten komen van 3 meter breed.
-: Dat is de helft van de breedte van de groenstrook die vanuit de andere straten zichtbaar is.
* Mevrouw Lankester antwoordt dat dat inderdaad zo is. Het is een lastige plek omdat daar alles samenkomt: een fietspad, het parkeren voor het zwembad. Er is geschipperd met de ruimte, maar er is wel groen in aangebracht.
-: Deze bewoner zegt dat het groene karakter in het plan nu vooral tot uiting komt in bomen e.d. Is het een idee om het groen ook op de daken van de woningen te laten groeien (mos)?
*: Mevrouw Lankester antwoordt dat deze suggestie wordt meegenomen.
*: Wethouder Snijders zegt dat de uitstraling nog groener zal worden. Hier wordt nadrukkelijk naar gekeken.
-: Een mijnheer vraagt of er bouwkavels verkocht gaan worden.
*: Wethouder Snijders antwoordt dat er geen vrije bouwkavels komen. Er is wel gesproken over particulier opdrachtgeverschap. Er is toegezegd dat gekeken wordt hoe met particulier opdrachtgeverschap omgegaan wordt. Dat ligt in elkaars verlengde.
De voorzitter bedankt vervolgens iedereen voor de komst en inbreng en sluit de avond om 20.45 uur.