De Hoef e.o.

7.2 Opzet van de regels

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van planregels. De afzonderlijke bestemmingen worden hier besproken, waarbij wordt aangegeven hoe bestaand gemeentelijk beleid in het plan is verwerkt en op welke wijze nieuwe ontwikkelingen in het plan zijn opgenomen. Met de gebruikte terminologie in de planregels is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de terminologie van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

7.2.1 Hoofdstuk 1: Inleiding

De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008), zijn overgenomen in de regels.

7.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

7.2.2.1 Artikel 3: Bedrijf - Nutsvoorziening

Binnen de bestemming "Bedrijf - Nutsvoorziening" zijn de nutsvoorzieningen ondergebracht. Er zijn binnen het plangebied enkele nutsvoorzieningen aanwezig en welke een zeer beperkte omvang hebben. Daarnaast is er een zend/ontvangstinstallatie ten behoeve van (mobiel) telefoonverkeer binnen deze bestemming opgenomen.

7.2.2.2 Artikel 4: Cultuur en ontspanning

De gronden die in het plangebied met de bestemming "Cultuur en ontspanning" zijn aangewezen zijn bestemd voor een klein gedeelte van speeltuin 't Kwekkeltje. De regels voor deze bestemming zijn toegesneden op de speeltuin.

7.2.2.3 Artikel 5: Gemengd - 1

In het plangebied heeft een gedeelte van het gebied de bestemming "Gemengd - 1" gekregen. Dit betreft het gedeelte waar het complex "De Wissel" is gesitueerd. In dit complex kunnen meerdere functies worden gerealiseerd, waaronder wonen voor slechthorenden, kantoren, medische of maatschappelijke functies, dienstverlening en aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming komen dus functies voor, welke niet onder één hoofdbestemming te categoriseren zijn. Dit is dan ook de reden dat dit gedeelte van het plangebied als "Gemengd - 1" bestemd is.

7.2.2.4 Artikel 6: Gemengd - 2

Deze bestemming is zeer klein en ligt op een gebouw dat hoort bij de speeltuin. De grond waarop het gebouw staat hoorde eerst bij het zwembad, maar is gekocht door de Stichting Speeltuin Rosmalen. Het gebouw/de grond mag daarom zowel ten behoeve van de speeltuin en het zwembad worden gebruikt.

7.2.2.5 Artikel 7: Groen

Deze gronden zijn primair bestemd voor groenvoorzieningen met aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen (waaronder wijkspeelplaatsen), verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, waterbergingen en dergelijke.

Onder verkeersvoorzieningen moeten in deze bestemming voet- en fietspaden worden verstaan. Parkeerplaatsen en autowegen passen niet binnen deze bestemming.

7.2.2.6 Artikel 8: Kantoor

De gronden die in het plangebied als "Kantoor" zijn aangewezen zijn bestemd voor kantoren. In het plangebied is één kantoor gesitueerd. Het gaat hier om het vastleggen van een bestaande situatie. Er worden dus geen kantoorfuncties toegevoegd. Het bestaande kantoor wordt voor het bestaande gebruik bestemd.

7.2.2.7 Artikel 9: Maatschappelijk - 1

Deze gronden zijn primair bestemd voor maatschappelijke bestemmingen. in deze bestemming vallen onder andere een zorgcentrum voor ouderen.

Per locatie is een bouwvlak opgenomen met daarin een maximaal aantal bouwlagen.

7.2.2.8 Artikel 10: Maatschappelijk - 2

Deze gronden zijn voornamelijk gericht op onderwijs en aanverwante voorzieningen. Per locatie is een bouwvlak opgenomen met daarin een hoogtemaat.

7.2.2.9 Artikel 11: Sport

De gronden in het plangebied die de bestemming "Sport" hebben gekregen zijn reeds bestaande sportvoorzieningen. Hiervoor wordt de bestaande situatie vastgelegd. Per locatie is een bouwvlak opgenomen met een maximale hoogtemaat.

7.2.2.10 Artikel 12: Verkeer - Verblijfsgebied

Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Wegen, fiets- en voetpaden en bouwwerken ten behoeve van de functie mogen binnen deze bestemming worden gerealiseerd.

7.2.2.11 Artikel 13: Water

De gronden met de bestemming "Water" zijn primair bestemd voor water/leggerwaterlopen. De bouwregels van deze bestemming regelen dat er geen gebouwen mogen worden gebouwd. De bouwregels geven wel een regeling voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Deze bestemming kent ook gebruiksregels met bijbehorende afwijkingsmogelijkheden.

7.2.2.12 Artikel 14: Wonen

De gronden die in het plangebied met de bestemming "Wonen" zijn aangewezen zijn bestemd voor wonen. Dit houdt in dat in beginsel geen andere functies dan de woonfunctie binnen deze bestemming zijn toegestaan. Binnen de woonbestemming is wel de uitoefening van een aan huis verbonden beroepsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie.

In de bestemming "Wonen" welke gelegen is aan De Hoef is een (half)verdiepte parkeergarage/parkeerkelder toegestaan. Voorwaarde is dat de parkeergarage/parkeerkelder niet meer dan 1 meter boven het omliggende maaiveld uitsteekt.

7.2.2.12.1 Erfbebouwing

Binnen de woonbestemming is de gemeentelijke erfbebouwingsregeling gelegd. De erfbebouwingsregeling regelt alle bouwmogelijkheden op een woonperceel met uitzondering van het bouwvlak. Om misverstanden te voorkomen met het oprichten van bouwwerken welke "omgevingsvergunningvrij voor de activiteit bouwen" zijn, is in de erfbebouwingsregeling aansluiting gezocht bij de inhoud en terminologie van de Wabo.

De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:

• Bebouwing op het achtererfgebied en buiten het bouwvlak: dit betekent dat de regeling van toepassing is op het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
• De hoogte bedraagt maximaal 3 meter, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte bedraagt dan maximaal 3 meter en de nokhoogte bedraagt dan maximaal 4,5 meter.
• Er mag maximaal 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achterfgebied mag worden bebouwd.

De bovengenoemde punten vormen de belangrijkste onderdelen van de erfbebouwingsregeling. Er zijn echter diverse beperkingen en afwijkingsmogelijkheden in de regels opgenomen, waardoor de genoemde onderdelen kunnen worden beperkt of uitgebreid.

7.2.2.12.2 Hoekpercelen

Voor de bebouwing van hoekpercelen naast het hoofdgebouw is een aparte afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen (in de woonbestemming). Dit is gedaan omdat bebouwing op hoekpercelen vaak een speciaal stedenbouwkundig karakter heeft (aanzicht vanaf zowel de voorkant als de zikant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen) en vanuit verkeersoogpunt (inkijk in de zijstraat om aanrijdingen te voorkomen).

Onder een hoekperceel wordt verstaan een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen en/of het openbaar gebied. In de onderstaande tekening wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel naast het hoofdgebouw aangegeven zoals wordt bedoeld met de afwijkingsbevoegdheid.

Voorwaarden:

• de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
• de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
• de breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt maximaal 3 meter.

Naast de bovenstaande voorwaarden kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Op een hoekperceel is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om onder voorwaarden voor de voorgevellijn te kunnen bouwen (bijvoorbeeld een erker).

Voorwaarden:

• de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

De maximale oppervlakte van de bebouwing van 25 m² geldt voor het gehele voorerfgebied. Dit betekent dat de oppervlakte van alle bebouwing naast het hoofdgebouw (naast de zijgevellijn) en alle bebouwing voor de voorgevellijn tezamen niet meer dan 25 m² mag bedragen.

7.2.2.13 Artikel 15: Wonen - Uit te werken - 1

Het gebied in het zuidelijk gedeelte van De Hoef, grenzend aan de Sportlaan, is bestemd als "Wonen - Uit te werken - 1". Voor dit gebied zal, door middel van het doorlopen van een procedure, in een later stadium een uitwerkingsplan worden gemaakt, waarin de in dit gebied voorziene woningbouw, verder zal worden uitgewerkt.

In De Hoef-Zuid zullen circa 100 grondgebonden woningen worden gerealiseerd. Er zijn combinaties mogelijk van aaneengesloten, geschakelde, halfvrijstaande en vrijstaande woningen en patio's. De precieze verdeling dient nader uitgewerkt te worden. De woningen hebben een hoogte van maximaal 3 lagen met een kap of met een dakopbouw. Er zijn zowel platte daken mogelijk als lessenaarsdaken en sculpturale daken, met een flauwe dakhelling. Langs de Sportlaan zijn, in aansluiting op de Molenhoek, zadeldaken mogelijk. Voor de verdere uitwerking van dit plandeel wordt verwezen naar het 'Beeldkwaliteitplan De Hoef'.

Aan de oostkant grenst het woongebied aan een tenniscomplex. Bij de uitwerking van de woningen die aan het tenniscomplex grenzen dient rekening gehouden te worden met de geluidhinder die het tenniscomplex veroorzaakt. Te denken valt bijvoorbeeld aan geluidswalwoningen.

Het centrale ontwerpthema voor De Hoef is compact wonen in, aan of met zicht op groen. Vanuit vrijwel elke woning is er een relatie met de groene ader of met de groenstroken die hiermee in verbinding staan. Om zoveel mogelijk openbaar groen te realiseren is gekozen voor woningen zonder of met relatief beperkte tuinen. Het openbare groen kan gezien worden als één grote gemeenschappelijke tuin. Om dit gevoel te versterken dienen alle woningen georiënteerd te zijn op het groen. In het ontwerp van de woningen dient gestreefd te worden naar een nauw contact tussen woningen en openbaar groen, bijvoorbeeld door de aanleg van terrassen, serres en loggia's. In de uitwerking van de woningen zal daarom veel aandacht moeten worden besteed aan de overgang tussen openbaar en privé.

In De Hoef-Zuid worden twee openbare groene ruimtes gerealiseerd met een minimale breedte van 12 meter. Deze groenstroken liggen in het verlengde van de Lodeizenstraat en de Van der Leeuwstraat en staan in verbinding met de groene ader. Vanuit Molenhoek ontstaan er op deze manier zichtlijnen op het groen. De groengebieden dienen taps te worden vormgegeven tot een breedte van circa 18 meter. Deze twee groengebieden zijn niet toegankelijk voor auto's.

De bestaande bomen en de watergang langs de Sportlaan worden aan beide zijden van het water zoveel mogelijk gehandhaafd. De Hoef-Zuid wordt ontsloten vanaf de Sportlaan via een verkeerslus die op twee punten aansluit. De lus is zodanig gepositioneerd dat deze niet in het verlengde ligt van de straten in de Molenhoek. Het zwembad en het woongebied krijgen ieder een eigen aparte entree op de Sportlaan.

De wegen en het parkeren zijn zodanig gepositioneerd dat deze zoveel mogelijk uit het zicht liggen van de groenstroken. Voor het parkeren geldt de 'Nota Parkeernormen'.

In het verlengde van de oostelijke entree van het woongebied ligt een fietsverbinding naar de fietsroute langs de Deken van Roestellaan. Tussen de parkeerplaats van het zwembad en de woningen van De Hoef-Zuid ligt een fiets-en wandelroute richting de groene ader en het station. Aan weerszijde van deze route ligt een groenstrook van minimaal 3 meter.

In de Sportlaan ligt een gasleiding. Tot 4 meter van het hart van de gasleiding mag er niet gebouwd worden.

7.2.2.14 Artikel 16: Wonen - Uit te werken - 2

De gronden die in het plangebied bestemd zijn als "Wonen - Uit te werken - 2" zijn bedoeld om hier een woonfunctie te situeren.

In het noordelijk plandeel van De Hoef e.o. worden twee wooncomplexen van in totaal circa 90 woningen gerealiseerd. Het kenmerk van een wooncomplex is dat deze bestaat uit een combinatie van (aaneengesloten) grondgebonden woningen en appartementen. Een wooncomplex dient als een eenheid te worden vormgegeven. De hoogte van de bebouwing is maximaal 4 lagen op een (half) verdiepte parkeergarage. Er zijn zowel platte daken mogelijk als lessenaarsdaken en sculpturale daken met een flauwe dakhelling. In het 'Beeldkwaliteitplan De Hoef' zijn de overige criteria opgenomen die worden gehanteerd tijdens de ontwikkelingsfase van De Hoef.

Aan de zuidkant grenst dit woongebied aan de ligweide van het zwembad. Vanwege het geluid dat hiervan afkomstig is, dienen alle woningen aan de zuidrand als grondgebonden type ontwikkeld te worden. Ook de woningen die met de zijgevel aan de zuidrand grenzen moeten grondgebonden zijn. Tevens zal er met het ontwerp van de woningen aan de spoorzijde rekening met het spoorgeluid moeten worden gehouden (situering geluidsgevoelige functies, dove gevel e.d.). Vanwege het spoorgeluid mag er geen open (onbebouwde) ruimte tussen de bebouwing van een wooncomplex ontstaan. Hiermee wordt bereikt dat er een luw binnenmilieu ontstaat.

Net als voor De Hoef-Zuid geldt dat er vanuit vrijwel elke woning een relatie is met de groene ader of met de groenstroken die hiermee in verbinding staan. Om zoveel mogelijk openbaar groen te realiseren is gekozen voor woningen zonder of met relatief beperkte tuinen. Het openbare groen kan gezien worden als één grote gemeenschappelijke tuin. Om dit gevoel te versterken dienen alle woningen georiënteerd te zijn op het groen. In het ontwerp van de woningen dient gestreefd te worden naar een nauw contact tussen woningen en openbaar groen, bijvoorbeeld door de aanleg van terrassen, serres en loggia's. In de uitwerking van de woningen zal daarom veel aandacht moeten worden besteed aan de overgang tussen openbaar en privé. Aan de spoorzijde dienen de woningen zich te oriënteren naar de nieuwe ontsluitingsweg, waarbij de rooilijn parallel ligt aan de straat.

Tussen de wooncomplexen liggen brede wigvormige groenstroken. Hierdoor krijgen de wooncomplexen een vrije situering in het park. De groene ruimte tussen de bouwblokken vormt een onderdeel van het parkmilieu en maakt visueel onderdeel uit van de groene ader. De groenstroken zijn minimaal 30 meter breed en worden geknikt of tapstoelopend vormgegeven tot een breedte van circa 42 meter. Hierdoor komen de wooncomplexen vrij in de park te liggen. De bestaande houtsingels worden opgenomen in deze groenstroken. De houtsingels zullen in de richting van de groene ader meer open worden gemaakt, waardoor er lange zichtlijnen zullen ontstaan tussen de groene ader en het noordelijk woongebied. Langs het spoor zal de dichte structuur van bomen en struikgewas worden gehandhaafd.

De noordelijk wooncomplexen worden ontsloten via een weg vanaf de Deken van Roestellaan. Ter plekke van de Annenborch buigt de nieuwe weg af in noordelijke richting en vervolgens langs het spoor. De weg houdt op ter plekke van de westelijke grens van het voormalige OJC-complex. Langs de weg wordt het bezoekersparkeren georganiseerd. Het parkeren wordt gerealiseerd uit het zicht van het groene verblijfsgebied, zodat het groen optimaal ervaren wordt. Het parkeren van de wooncomplexen wordt op eigen terrein gerealiseerd in een (half) verdiepte kelder. Hierdoor ontstaat er een kwalitatief hoogwaardig en luw binnenmilieu. Voor het parkeren geldt de 'Nota Parkeernormen'.

7.2.2.15 Artikel 17: Leiding - Gas

De dubbelbestemming "Leiding - Gas" ligt in het zuiden en westen van De Hoef ten behoeve van een gastransportleiding. De bouwbepalingen beschermen de rioolleiding. Indien het functioneren van de rioolleiding niet wordt ondermijnd, dan kan, onder voorwaarden, worden afgeweken van het bestemmingsplan om de in de basisbestemming toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te realiseren.

7.2.3 Hoofdstuk 3

In deze paragraaf zijn diverse algemene bepalingen opgenomen, die voor het gehele bestemmingsplan gelden. Dit betreffen onder andere een anti-dubbeltelbepaling, de algemene afwijkingsregels en de regels ter beschermning van de archeologische waarden.

7.2.4 Hoofdstuk 4

In het laatste hoofdstuk zijn de overgangs- en slotbepalingen opgenomen.