De Hoef e.o.

4.2 De Hoef-West

4.2.1 Stedenbouwkundig plan

Het centrale ontwerpthema voor de nieuwe woonbuurt De Hoef ten westen van de Deken van Roestellaan is compact wonen in, aan of met zicht op groen. Door het hart van De Hoef in te richten als groengebied en de nieuwbouw hierop af te stemmen, wordt een woonmilieu gecreëerd dat zowel past in het karakter van De Hoef als een toevoeging betekent voor de woningvoorraad in Rosmalen. De nieuwe Hoef richt zich met name op bewoners die dicht bij het centrum van Rosmalen willen wonen in een ruime woning zonder de zorgen voor het onderhoud van een grote tuin. Een meerwaarde is de mogelijkheid (op termijn) gebruik te kunnen maken van de zorgvoorzieningen van De Annenborch. Verwacht wordt dat De Hoef mede daardoor een aantrekkelijke woonbuurt zou kunnen worden voor ouderen. De Hoef is echter bestemd voor een brede doelgroep.

Alle ontwerpkeuzes zijn erop gericht een visueel, functioneel en qua afmetingen zo ruim mogelijk groengebied te realiseren in het hart vanDe Hoef. Mede om deze reden is ervoor gekozen de bebouwing en verharding te concentreren aan de randen van het plangebied. Vanuit vrijwel elke woning is er een directe relatie met de zogenaamde “groene ader”, de groene recreatieve route die de verbinding vormt tussen het buitengebied ten oosten van Rosmalen en de toekomstige groene geledingszone langs de nieuwe Zuid-Willemsvaart. Zowel de ontsluiting van de woningen als het parkeren zijn opgelost uit het zicht van de groene ader. Vanuit de groene ader dringt het groen diep door in het nieuwe woongebied waardoor de woningen vrijwel allemaal direct georiënteerd zijn op het groen. Rood en groen grijpen als vingers in elkaar.

Ontsluiting woonblokken

De groene ader heeft zowel een recreatieve functie (wandel, fiets, skateroute) als een waterbergingsfunctie. Het regenwater wordt erin opgevangen en vertraagd afgevoerd. Enkele dagen per jaar zal het gebied onder water staan.

Ruimtelijk concept: Bebouwing aan de rand van het plangebied en de groene ader in het midden.

Stedenbouwkundig plan

In De Hoef zullen twee woongebieden worden gerealiseerd die ieder een eigen karakter zullen krijgen: een noordelijk en een zuidelijk plandeel. Elk woongebied krijgt zijn eigen ontsluiting.

Het zuidelijke plandeel van De Hoef wordt via een lus vanaf de Sportlaan ontsloten. Dit deel is onderdeel van een zone waarin de bebouwing van de Parkweg is gelegen, de speeltuin, het zwembad en het tenniscomplex. Deze rand vormt de overgang van de woonwijk Molenhoek naar het groengebied in De Hoef. In dit deel zullen circa 100 grondgebonden woningen worden gerealiseerd met een hoogte variërend van 1 laag tot maximaal 3 lagen met een kap of terugspringende 4e laag. De woningen zijn vrijwel allemaal gesitueerd aan groenzones die in verbinding staan met de groene ader. De groenzones zijn gesitueerd in het verlengde van het bestaande stratenpatroon ten zuiden van de Sportlaan. Op deze wijze zal er vanuit de bestaande woonwijk Molenhoek zicht blijven op groen. Parkeervoorzieningen worden opgenomen in binnenhoven direct grenzend aan de tuinen en in de parkeerstraat in het zuidelijk plandeel.

Het noordelijke plandeel van De Hoef heeft een ander karakter dan het zuidelijke deel met compacte bebouwing, tussen de bestaande houtsingels van de voormalige voetbalvelden. Dit plandeel wordt rechtstreeks ontsloten vanaf de Deken van Roestellaan. De nieuwe weg buigt vervolgens ter hoogte van De Annenborch in noordelijke richting, waarna het parallel aan het spoor komt te liggen. Door de weg langs het spoor te situeren blijft de Groene ader vrij van autoverkeer en ontstaat hier een luw woonmilieu.

Huidige situatie

Tussen de houtsingels worden compacte wooncomplexen gerealiseerd in een mix van grondgebonden woningen en appartementen. De hoogte varieert van 2 lagen tot maximaal 4 lagen op een (half)verdiepte parkeergarage. De garages zijn bestemd voor de bewoners. Bezoekers parkeren in de openbare ruimte in parkeervakken haaks op de nieuwe ontsluitingsweg

Het meest oostelijk gelegen complex is bestemd voor De Annenborch. Vanwege de prominente situering, functie en grootte zal De Annenborch worden ervaren als ruggengraat van het plan De Hoef. De drie wooncomplexen ten westen van De Annenborch bestaan uit circa 150 woningen. De Annenborch heeft een bouwhoogte van 2 tot 5 lagen. Ongeveer 1.070 m² bvo is bestemd voor maatschappelijke functies.

Nieuwe situatie

Ten zuiden van station Rosmalen kan een medisch centrum worden gebouwd met een huisartsenpraktijk, tandartsen een apotheek (circa 2.500 m²) en/of kantoorruimten met op de bovenste verdieping een bijzondere woongroep met zes appartementen. Door de situering van het gebouw ontstaat er een vergroot stationsplein aan de zuidzijde van het spoor en een heldere overgang tussen het stationsgebied en De Hoef. Bovendien wordt de sociale controle vergroot. De hoogte van de bebouwing wordt aan de spoorzijde twee lagen en aan de zijde van De Hoef drie lagen.

Stedenbouwkundig plan De Hoef

4.2.2 Autoverkeer

De nieuwe woonbuurt De Hoef zal vanaf twee zijden worden ontsloten. Het noordelijke plandeel zal worden ontsloten vanaf de Deken van Roestellaan. Deze weg maakt onderdeel uit van de hoofdinfrastructuur van Rosmalen. Het vormt de directe verbinding van de A59 naar de Kom Rosmalen. De nieuwe ontsluitingsweg van De Hoef-Noord zal tegenover het Rodenborchcollege worden gesitueerd, op het rechte deel van de Deken van Roestellaan. Uit oogpunt van verkeersveiligheid is een ruime afstand aangehouden ten opzichte van de fietsoversteek en de spoorwegovergang. De nieuwe ontsluitingsweg heeft de naam De Hoef gekregen.

Het eerste adres aan De Hoef wordt De Annenborch. Het heeft daarmee een rechtstreekse verbinding naar de Deken van Roestellaan. Ter plekke van De Annenborch buigt de nieuwe weg af in noordelijke richting en vervolgens langs het spoor. De weg loopt dood ter plekke van de westelijke grens van het voormalige OJC-complex. Als onderdeel van de eerste planfase van De Hoef zal het gedeelte van de weg worden aangelegd dat De Annenborch, het medisch centrum en het Hofgebouw ontsluit. De weg zal later worden doorgezet om de twee westelijke wooncomplexen te ontsluiten.

Het zuidelijk plandeel van De Hoef wordt ontsloten vanaf een nieuwe ontsluitingslus die op twee punten aansluit op de Sportlaan.

4.2.3 Openbare ruimte

De aanwezige groenstructuur is uitgangspunt geweest voor de stedenbouwkundige invulling van het gebied. Kenmerkend zijn de dichte houtsingels langs de voormalige voetbalvelden, langs het spoor en de Deken van Roestellaan. Deze houtsingels bepalen in sterke mate het karakter van het gebied en zorgen voor volwassen groen in een toekomstig woongebied.

De dichte structuur van bomen en struikgewas wordt langs het spoor gehandhaafd en zelfs versterkt. De bestaande greppel en waardevolle bomen langs de Sportlaan worden eveneens gehandhaafd.

Bestaande groensingels

De bestaande en te handhaven groensingels

Op enkele plekken zal er groen worden verwijderd om de beleving en de sociale veiligheid van het gebied te versterken. Zo zullen de houtsingels in de richting van de groene ader meer open worden gemaakt, waardoor er zichtlijnen zullen ontstaan tussen de groene ader en het noordelijke woongebied en deze ruimte visueel bij de groene ader betrokken wordt. Ter plekke van de bocht in de Deken van Roestellaan zal het groen worden weggehaald om vanuit de weg ruim zicht te geven op de groene ader. Tenslotte zal er in de directe omgeving van het station groen wordt verwijderd.

Sportpark De Hoef is van oorsprong een laagte te midden van hoger gelegen zandgronden en heeft daardoor een wat nattere ondergrond. De verschillen tussen hoog – droog en laag - nat zijn een inspiratiebron geweest voor de inrichting van de openbare ruimte. Zowel de beplanting als de uitstraling en sfeer van elke plek zal hierop worden afgestemd.

De groene ader krijgt een informele, landschappelijke inrichting met gras en bomen. Wandel- en fietspaden doorkruisen het gebied en er zijn plekken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten.

Het gebied heeft ook een functie als waterberging. Het regenwater dat op de daken en straten van de nieuwe woonbuurt valt, wordt opgevangen en afgevoerd naar het laagste deel van De Hoef. Dit deel wordt ingericht als een wadi, een komvormige laagte. De wadi is afwisselend droog of tijdelijk (bij hevige regenbuien) met regenwater gevuld. De wadi in de groene ader is via de middenberm van de Deken van Roestellaan verbonden met het groengebied ten zuiden van de schoolgebouwen. De wadi heeft een bloemrijk, natuurlijk beeld door extensief maaibeheer. Dit verrijkt de belevingswaarde van het park. De rijkdom aan ruigtekruiden is goed voor de ecologische waarde. De gekozen uitgangspunten voor de inrichting van het park zijn mede gebaseerd op een vlindervriendelijke leefomgeving.

Ter hoogte van de handbooghal ligt een grote open ruimte en is de Groene ader op zijn breedst. Deze plek kan betekenis krijgen als ontmoetingsruimte voor de buurt en gebruikt worden voor buurtactiviteiten. De ontmoetingsruimte zal zodanig worden ingericht dat diverse activiteiten mogelijk zijn zoals een buurtbarbecue, een openlucht theater, een ijsbaantje en een spelletjesplaats voor kinderen. Om dit te faciliteren zal er een stroomvoorziening worden aangelegd en mogelijk een watertappunt. Op de plek komen verder een jeu de boules baan en enkele zitbanken.

Bestaande hoogteverschillen in het terrein worden versterkt door het centrale deel van de groene ader licht af te graven en het terrein geleidelijk op te laten lopen richting parkweg en de nieuwbouw langs het spoor. Het zuidelijk plandeel wordt in zijn geheel opgehoogd. De nieuwe woonbuurt sluit qua hoogte aan op het bestaande maaiveld van de Sportlaan.

Bij de ontwikkeling van De Hoef zal ook de Sportlaan worden versmald en heringericht, wat onderdeel van het totale herinrichtingsplan is. De Sportlaan maakt geen deel uit van dit bestemmingsplan, maar het herinrichtingsplan heeft wel betrekking op de Sportlaan.

Uitgangpunt bij de herinrichting van de Sportlaan is dat de greppel en de bestaande bomen langs de Sportlaan worden gehandhaafd. Bij de herinrichting zal rekening gehouden worden met voldoende parkeerplaatsen en een veilige oversteek ter hoogte van het zwembad en de speeltuin.

Voor de start van de bouw van het zuidelijk plandeel zal er een 0-meting worden gedaan naar de verkeersintensiteit van de Sportlaan en de straten welke aan de Sportlaan gelegen zijn. Na de voltooiing van de bouwactiviteiten zal opnieuw een meting gedaan worden naar de verkeersintensiteit. Op basis van de beide metingen zal worden bepaald of er verkeersmaatregelen moeten worden genomen.

De bezoekers van De Annenborch en het mogelijk op te richten medisch centrum parkeren op het driehoekige parkeerplein tussen de Deken van Roestellaan en De Annenborch. Het plein zal eenzelfde informele inrichting krijgen als de rest van De Hoef met los verspreid staande bomen tussen de parkeervakken.

4.2.4 Langzaam verkeersroutes

In De Hoef zullen diverse langzaam verkeersroutes worden opgenomen. Als onderdeel van een regionale fietsroute zal er een fietspad worden aangelegd parallel langs het spoor. Het fietspad haakt aan op het bestaande fietspad ten noorden van het Rodenborchcollege en zal op termijn doorlopen richting de nieuwe Zuid-Willemsvaart en de stad. Ter hoogte van De Hoef, vanaf de Annenborch tot aan het laatste woongebouw, wordt het fietspad verbreed, zodat deze ook toegankelijk is voor het bestemmingsverkeer. De auto is als het ware 'te gast' op het fietspad. Door het gebruik te bundelen ontstaat een verkeersveilige situatie en is er voldoende sociale controle voor de fietsers.

Zowel in oost-westelijke als noord-zuidelijke richting zullen er door de groene ader meer informele langzaam verkeersroutes worden aangelegd. Langs het bestaande bestaande fietspad van de Deken van Roestellaan is een voetpad aangelegd. De paden vormen logische routes tussen De Hoef en de omliggende woonbuurten. Daarnaast versterken ze de recreatieve functie van De Hoef. Wandelaars, hardlopers en skaters kunnen gebruik maken van de paden.

De paden zullen in noodgevallen ook toegankelijk zijn voor nooddiensten zoals politie en brandweer. Tevens is het mogelijk dat er bij verhuizingen naar en van de appartementen die ver van de openbare weg zijn gelegen, door verhuiswagens gebruik wordt gemaakt van de paden. Het gaat hier om verkeer dat geen gebruik kan maken van de aanwezige parkeergarages.

Het pad in noord-zuidelijke richting vormt de verbinding tussen de Sportlaan en de noordelijke ontsluitingsweg van De Hoef. Het loopt tussen De Annenborch en het Hofgebouw. Het pad in oost-westelijke richting vormt de verbinding met het fietspad langs de Deken van Roestellaan en de Parkweg dat direct grenst aan De Hoef.

4.2.5 Parkeren

In De Hoef zijn de parkeernormen gehanteerd uit de Nota Parkeernormen zoals door de Raad is vastgesteld in december 2003. In de parkeernota wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende gebieden en functies. Daarnaast wordt gekeken in hoeverre de parkeerplaatsen uitwisselbaar zijn, dat wil zeggen voor meerdere functies te gebruiken. Hiervan is sprake als de betreffende functies niet dezelfde piekmomenten hebben. De uitwisselbaarheid verminderd als parkeerplaatsen worden toegewezen aan specifieke bewoners of doelgroepen.

In de Nota Parkeernormen wordt De Hoef beschouwd als bestaand stedelijk gebied. Bij de vaststelling van het stedenbouwkundige plan is voorgesteld om voor de nieuwe woningen in De Hoef de (hogere) parkeernormen te hanteren behorende bij nieuwe uitleggebieden zoals De Groote Wielen. Bij de overige functies (en zorgwoningen) wordt dit onderscheid niet gemaakt.

De seniorenwoningen in het Hofgebouw worden in de parkeerbalans beschouwd als zelfstandige woningen. Er is rekening gehouden met een parkeernorm van 1,8 pp/woning voor de middeldure sector en 1,9 pp/woning voor de dure sector, normen die normaal gezien bij uitleggebieden worden gehanteerd. Daarvan zal 0,3 pp/woning in de openbare ruimte (15 parkeerplaatsen) worden gerealiseerd ten behoeve van de bezoekers. In de halfverdiepte parkeerkelder worden 80 parkeerplaatsen gerealiseerd.

De parkeernorm voor De Annenborch is gekoppeld aan de functies en de zwaarte van de zorg. Bewoners die zware zorg behoeven, hebben geen parkeerplaats nodig. In de norm van 0,5 pp/verpleegeenheid is echter wel rekening gehouden met parkeerbehoefte van de zorgverleners en het bezoek. Bij de zorgappartementen is een norm aangehouden van 0,7 pp/appartement, bij de appartementen met zorginfra een norm van 1,0 pp/appartement. Per functie is vervolgens onderscheid gemaakt tussen bezoekers die in de openbare ruimte parkeren, en bewoners en werknemers / directie die in de garages onder de bebouwing parkeren. In de garage worden 106 parkeerplaatsen gerealiseerd. Ook bewoners en werknemers van het mogelijk op te richten medisch centrum kunnen gebruikmaken van de garage.

De Annenborch en eventuele maatschappelijke functies in het medisch centrum kunnen relatief veel bezoekers trekken. Het belangrijkste deel van de bezoekersparkeerplaatsen worden ingepast op het driehoekige plein dat tussen de Deken van Roestellaan en de nieuwe noordelijke ontsluitingsweg zal worden aangelegd. Indien nodig kunnen de parkeerplaatsen worden afgesloten met slagbomen.

De overige parkeerplaatsen voor bezoekers worden aangelegd tegenover het Hofgebouw, haaks op de nieuwe ontsluitingsweg. Ook bezoekers van het Hofgebouw parkeren hier.

Binnen het plan De Hoef is rekening gehouden met de parkeersituatie rond het zwembad en de speeltuin. Het parkeerterrein langs de Sportlaan en naast het zwermbad, waar de meeste bezoekers van de speeltuin en zwembad hun auto parkeren, zal worden heringericht. Tevens zal de Sportlaan worden heringericht als 30 km/h zone en komen hier parkeerstroken.

4.2.6 Welstand

In de gemeentelijke welstandnota (2004) is het kader voor het welstandsbeleid van de gemeente 's Hertogenbosch neergelegd. Doel van de welstandsnota is het vertalen, waarborgen en versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de gebouwde omgeving en het openbare gebied in stedenbouwkundig, cultuurhistorisch, architectonisch en landschappelijk opzicht. Dit door middel van transparante, objectieve en daarmee voor een ieder begrijpelijke criteria. Met de welstandsnota wordt beoogd de burgers te informeren over de criteria en uitgangspunten, die de welstandscommissie bij de beoordeling van een haar om advies voorgelegd bouwplan zal hanteren. Bovendien wordt inzicht gegeven in de hoofdlijnen en procedures waarbinnen de welstandscommissie handelt en waarbinnen de welstandsadviezen worden gevormd.

Het plangebied van bestemmingsplan "De Hoef e.o." valt onder het welstandsgebied Rosmalen-Zuid. Naast de algemene criteria en de welstandscriteria vanuit het stadsbeeld zijn er in de gemeentelijke welstandsnota gebiedsgerichte criteria opgenomen. De gebiedsgerichte welstandscriteria van De Hoef zijn afgestemd op het voormalige gebruik als sportcomplex. Vanwege de herontwikkeling als woongebied kunnen deze criteria voor de nieuwbouw niet meer worden gehanteerd. Deze criteria worden vervangen door de criteria zoals opgenomen in het beeldkwaliteitplan voor De Hoef die in het najaar van 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld.

De nieuwe gebiedsgerichte criteria gaan in op de bebouwing en de omgeving, de bebouwing op zich en het materiaalgebruik, kleur en detaillering. Voor de verdere inhoud wordt verwezen naar de tekst in het beeldkwaliteitplan.