| Plan: | Kruiskamp - Schutskamp |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002030-1501 |
Ingevolge de gemeentelijke Inspraakverordening is voor het voorontwerpbestemmingsplan een inspraakprocedure gevoerd. Het voorontwerp is daarvoor vanaf 2 november 2009 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om binnen die periode op het plan te reageren. Daarnaast is op 23 november 2009 een openbare inspraakavond gehouden. Tijdens deze avond is het plan toegelicht en bestond de mogelijkheid om mondeling op het plan te reageren. Het verslag van de inspraakavond is als bijlage aan deze toelichting toegevoegd.
1. Mevrouw E.J.M. Hulshof - Michielsen en de heer H.A.M. Hulshof, Lagemorgenlaan 15, 5223 HV 's-Hertogenbosch
Reactie a. Insprekers vinden het onbegrijpelijk dat de gemeente weer met een plan komt zonder van te voren bij de omwonenden te hebben geïnventariseerd waar de pijnpunten en de wensen liggen bij invulling van het terrein Rijzertlaan 244. Insprekers vinden de invulling van de ruimte onacceptabel.
Commentaar: Artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad een bestemmingsplan vaststelt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Ruimtelijke ordening is de verdeling van de ruimte voor verschillende functies. Aangezien ruimte schaars is, worden daarbij keuzes gemaakt. Om deze keuzes te maken, worden alle ruimtelijk relevante aspecten op een rij gezet en belangen afgewogen, waaronder individuele en gemeenschappelijke belangen. Hiertoe behoren ook de belangen van omwonenden. De verschillende belangen kunnen tegenstrijdig zijn. De gemeente heeft ook in dit geval een belangenafweging gemaakt.
Naar aanleiding van de reacties van omwonenden, heeft de gemeente een heroverweging gedaan, waarbij verschillende varianten zijn vergeleken. De varianten bestaan uit een model met grondgebonden woningen op de geplande plek van het drielaagse appartementengebouw, alsook een model met een aangepaste positionering van het drielaagse appartementengebouw dat op de inspraakavond is voorgesteld. Bij deze heroverweging zijn de verschillende belangen opnieuw betrokken, waaronder stedenbouwkundige kwaliteit, financiële haalbaarheid en belangen van omwonenden. Hieruit is een aangepast plan gekomen.
|
Aangepast plan In het aangepaste plan wordt het voorgestelde drielaagse appartementengebouw op het achterterrein vervangen door grondgebonden woningen. Het betreft maximaal tien grondgebonden koopwoningen in de sociale sector. Dit model komt tegemoet aan de bezwaren welke betrekking hebben op mogelijke vermindering van privacy richting de woonkamers (deze bevinden zich op de eerste verdieping) en tuinen van de woningen aan de Kastanjehof. Stedenbouwkundig gezien wordt met dit model – net als met het vorige model met appartementen – de stedenbouwkundige structuur in de buurt op een logische wijze voortgezet. In de openbare ruimte is een duidelijk herkenbare routing aan te brengen voor kiss & ride verkeer. Het model biedt mogelijkheden om het bewonersparkeren op eigen terrein te voorzien. Onderwerp van nadere studie is de mogelijke inpassing van de bomen tussen de Kastanjehof en de nieuwe grondgebonden woningen. Het vijflaagse appartementengebouw aan de Rijzertlaan is niet gewijzigd. |
Tevens is een model aangepaste positionering overwogen. Dit model met een anders gepositioneerd drielaags appartementengebouw (parallel aan de Lagemorgenlaan) levert een voordeel op voor de bewoners aan de Kastanjehof. De mogelijke inkijk in de woningen wordt beperkt. De oriëntatie is voor bezonning goed. Nadeel van dit model is echter dat bezwaren met betrekking tot mogelijke inkijk worden verplaatst naar de bewoners aan de Lagemorgenlaan. Ook stedenbouwkundig gezien biedt dit model geen voordelen omdat er minder wordt aangesloten op de stedenbouwkundige structuur in de buurt en er een aaneengesloten veld van parkeerplaatsen zou ontstaan. Dat is akoestisch ongunstig. Daarnaast is het in dit model lastig om parkeren voor bewoners en school van elkaar te scheiden. Dit model levert geen zodanige oplossing voor de pijnpunten zoals aangegeven in de diverse inspraakreacties dat een keuze voor deze variant niet voor de hand ligt.
Reactie b. Insprekers vinden het vreemd dat er weer koopappartementen komen. Verwezen wordt naar wat er achter het station nog gerealiseerd moet worden aan appartementen en hoeveel er daar te koop staan. Geconcludeerd wordt dat mensen graag grondgebonden wonen.
Commentaar: De mogelijkheden voor nieuwbouw in De Kruiskamp en De Schutskamp zijn nog maar beperkt aanwezig, wat betekent dat zorgvuldig met vrijkomende locaties moet worden omgegaan.
De uitgangspunten voor het woonbeleid zijn verwoord in de Nota Wonen 2007. Eén van de belangrijkste doelstellingen van dit woonbeleid is om de inwoners van de stad voldoende keuzemogelijkheden te bieden in de vorm van een gedifferentieerd woningaanbod met een eigen identiteit en karakter. Zowel in bestaande als in nieuwe wijken moeten mensen kunnen kiezen uit verschillende prijs- en kwaliteitsniveaus en verschillende woningtypen.
Op dit moment is er in de stad, maar ook in de wijk West veel vraag naar woningen voor ouderen en woningen voor starters. Gezien de bevolkingssamenstelling van De Schutskamp en de toenemende vergrijzing in de buurt, heeft de gemeente in eerste instantie ervoor gekozen dat op de locatie Rijzertlaan gebouwd zou moeten worden ten behoeve van doorstroming van ouderen. Doorstroming van ouderen genereert vervolgens weer vrijkomend woningaanbod (voor starters). Ouderen prefereren appartementen in de omgeving van een winkelcentrum. De onderhavige locatie leent zich door zijn ligging in de nabijheid van het winkelcentrum goed voor een meer stadse vorm van woningtypologie, te weten gestapelde woningen. De gemeente heeft zich daarom sterk gemaakt om deze woonvorm op deze locatie te realiseren.
Gezien de bezwaren van omwonenden tegen de bouw van appartementen op het achterterrein heeft de gemeente een heroverweging gemaakt met betrekking tot deze woningbouw. Zie het commentaar onder 1a. In het aangepaste plan wordt het voorgestelde drielaagse appartementengebouw op het achterterrein vervangen door grondgebonden woningen. Het betreft maximaal tien grondgebonden koopwoningen in de sociale sector. Deze grondgebonden goedkope koopwoningen zijn geschikt voor starters op de woningmarkt. Dit model met grondgebonden woningen komt tegemoet aan de bezwaren welke betrekking hebben op mogelijke vermindering van privacy richting de woonkamers (deze bevinden zich op de eerste verdieping) en tuinen van de woningen aan de Kastanjehof.
Reactie c. Gemeend wordt dat het appartementencomplex niet volgens de afspraak is. Beweerd wordt dat bij de voorbereiding van de woningen aan de Kastanjehof altijd gezegd is dat er nog een rij woningen zou worden gebouwd. Geconcludeerd wordt dat de gemeente zijn beloften niet nakomt.
Commentaar: In de nota 'Ruimtelijke en functionele uitgangspunten ontwikkeling voorzieningenstroken Schutskamp/Kruiskamp' geeft de gemeente 's-Hertogenbosch een visie op de gewenste ontwikkeling van de voorzieningenstroken in de wijken De Kruiskamp en De Schutskamp. Deze nota is op 24 januari 2006 vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin is al aangegeven dat verschillende voorzieningenstroken goede mogelijkheden bieden voor herontwikkeling ten behoeve van woningbouw. Voor de locatie Rijzertlaan Oostzijde is meer specifiek aangegeven:
De basis voor de ruimtelijke opzet van de ontwikkeling zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor dit gebied aan de Rijzertlaan, zoals opgenomen in de stedenbouwkundige schets van de gemeente uit 2007. Hierin zijn de door de raad vastgestelde randvoorwaarden uitgewerkt.
In deze schets is uitgegaan van twee bouwmassa's op deze plekken. Aan de Rijzertlaan wordt de beoogde wandvorming verder versterkt. In het verlengde van het bestaande gebouw Rijzertstaete wordt een nieuw appartementengebouw voorzien met een hoogte van maximaal vijf bouwlagen, aansluitend op het aantal bouwlagen van Rijzertstaete. Achter dit gebouw komt een tweede, kleinschaliger, volume. De hoogte van dit gebouw is maximaal drie bouwlagen, afgestemd op de hoogte van de naastgelegen stadswoningen aan de Kastanjehof.
Het voorgestelde bouwplan is qua bouwvolume passend binnen deze stedenbouwkundige kaders, alsmede passend binnen de locatie inclusief de daarbij behorende parkeervoorzieningen (conform de 'Nota parkeernormen'). Een groot deel van de (inspraak)reacties geeft aan dat omwonenden een andere verwachting hebben van de invulling van het plan. Het gaat vooral om de verwachting dat op het achterterrein grondgebonden woningen worden gerealiseerd, in tegenstelling tot de in het voorliggend plan voorgestelde appartementen.
Mede naar aanleiding van een aantal (inspraak)reacties over de verwachting van omwonenden van ander woningtype, te weten grondgebonden woningen, op het achterterrein heeft gemeente een heroverweging gedaan van verschillende modellen. Het aangepaste plan gaat uit van maximaal 10 grondgebonden woningen op het achterterrein. Dit sluit aan bij de verwachting van inspreker. Zie het commentaar onder 1a.
Reactie d. Insprekers zijn van mening dat sociale woningbouw niet passend is, aangezien in de wijk Kruiskamp meer dan genoeg sociale woningbouw zou zijn.
Commentaar: Het bestemmingsplan, bestaande uit de verbeelding en de regels, bevat geen bepalingen over het al dan niet sociale karakter (de prijs) van de woningen. Artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening regelt dat een bestemmingsplan ten behoeve van de uitvoerbaarheid regels kan bevatten met betrekking tot sociale huur- en of koopwoningen. In dit bestemmingsplan is hiervoor niet gekozen.
De uitgangspunten voor het woonbeleid zijn verwoord in de Nota Wonen 2007. Eén van de belangrijkste doelstellingen van dit woonbeleid is om de inwoners van de stad voldoende keuzemogelijkheden te bieden in de vorm van een gedifferentieerd woningaanbod met een eigen identiteit en karakter. Zowel in bestaande als in nieuwe wijken moeten mensen kunnen kiezen uit verschillende prijs- en kwaliteitsniveaus en verschillende woningtypen. In de nota Wonen 2007 is na uitvoerige analyse van vraag en aanbod op de woningmarkt de volgende differentiatie voor het woningbouwprogramma voor de komende periode vastgelegd. Deze differentiatie geldt als stedelijk gemiddelde en is als volgt:
Bovengenoemd woonbeleid is betrokken bij de wijze waarop invulling is gegeven aan het woonprogramma voor deze locatie. Verder zijn daarbij de woonkenmerken van de omgeving van het plangebied meegewogen. De locatie Rijzertlaan Oostzijde maakt deel uit van het stadsdeel West. In West staan verhoudingsgewijs veel huurwoningen. Gelet op deze woningvoorraad is er voor gekozen om bij nieuwbouw op verdichtingslocaties uit te gaan van 'strategische nieuwbouw': deze woningbouw moet een meerwaarde leveren ten opzichte van het aanwezige woningaanbod.
Gelet ook op de huishoudenssamenstelling voor deze wijk voor de komende periode, moet de woningbouw vooral gericht moet zijn op het realiseren van koopwoningen in alle prijsklassen en in verschillende woningtypen. Dit betekent woningbouw voor zowel startende huishoudens op de woningmarkt (starters moeten de mogelijkheid hebben om in de 'eigen' wijk te blijven wonen), tevens moeten er mogelijkheden komen voor voldoende doorstroming. Het woningbouwprogramma op de locatie Rijzertlaan Oostzijde moet dus bestaan uit een mix van koopwoningen in de sociale sector en koopwoningen c.q. koopappartementen in het middeldure segment.
In de toelichting op het bestemmingsplan is reeds aangegeven dat starters de kans moeten krijgen om ook in De Schutskamp te kunnen blijven wonen. Op deze manier kan er meer evenwicht in de bevolkingssamenstelling gaan ontstaan. Voor starters is een aanbod van goedkope koopwoningen van belang. Gemeente vindt het van groot belang dat het aanbod van woningen in de sociale sector een plek krijgt in alle wijken. Het aangepaste plan gaat uit van (maximaal) 10 grondgebonden koopwoningen in de sociale sector.
Reactie e. Insprekers vinden het onbegrijpelijk dat er jonge mensen zouden moeten gaan wonen. Insprekers gaan er vanuit dat als zij getrouwd zijn of samenwonen, er meestal 2 auto's per huishouden zijn. Gevraagd wordt waar al deze auto's geparkeerd moeten worden. Geconcludeerd wordt dat er te weinig parkeercapaciteit zal zijn. Gemeend wordt dat oudere mensen juist behoefte hebben aan een woning dicht bij de voorzieningen, en dat zij voor minder overlast zorgen door minder auto's.
Commentaar: Het bestemmingsplan regelt uitsluitend ruimtelijk relevante aspecten. De leeftijd van toekomstige bewoners behoort hier niet toe. Het bestemmingsplan geeft de bestemming aan de gronden en regelt de bouwwijze (woningtype) alsmede goot- en bouwhoogte. Het uiteindelijke toewijzen van de woningen aan senioren, dan wel aan jongeren, is niet mogelijk met het bestemmingsplan als instrument. Wel is het zo dat gezien het woningbeleid van de gemeente, het voorstelbaar is dat starters daar kunnen wonen. Ook starters moeten de kans krijgen om in De Schutskamp te blijven wonen.
Voor alle bouwplannen wordt getoetst aan zowel het bestemmingsplan, als aan Bouwverordening en Bouwbesluit etc. Zo wordt ook getoetst aan de Nota parkeernormen, die is vastgesteld d.d. 9 december 2003. Deze Nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw. De Nota parkeernormen geeft per soort woning aan hoeveel parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd. De ontwikkeling dient te voldoen aan deze parkeernormen. In de toelichting op het bestemmingsplan wordt een berekening van de parkeerbehoefte van de ontwikkeling (inclusief school) opgenomen. Hieruit blijkt dat het plan voldoet aan de Nota parkeernormen.
Reactie f. Beweerd wordt dat wanneer er een niet te hoog (niet hoger van de huizen van de Kastanjehof) complex komt, de kans op verzet van de omwonenden vermoedelijk minder groot is dan wanneer er een groot complex voor jonge mensen komt. Gemeend wordt dat huizenbouw zoals aan de Kastanjehof datgene is waar iedereen al lang rekening mee hield en op minder verzet zal rekenen.
Verzoek om de plannen nog eens ernstig in heroverweging te nemen en alsnog met de direct omwonenden in gesprek te komen.
Commentaar: Het voorgestelde complex op het achterterrein bestaat uit evenveel bouwlagen als de woningen aan de Kastanjehof, en is in hoogte lager dan de betreffende woningen aan de Kastanjehof. Gemeente heeft echter naar aanleiding van deze en andere inspraakreacties een heroverweging gedaan ten aanzien van de ontwikkeling. De uitkomst is een aangepast plan met grondgebonden woningen op het achterterrein, bestaande uit maximaal drie bouwlagen. Zie hiervoor het gemeentelijk commentaar onder reactie 1a.
2. Jos Cuijpers Holding b.v., de heer J.J. Cuijpers, Gouveneur Hultmanstraat 2, 5224 CJ 's-Hertogenbosch
Reactie a. Vermeld wordt dat Jos Cuijpers B.V. sinds 2006 eigenaresse is van de ondergrond en opstal aan de Hoeflaan 37. Dit pand is gebouwd in 1993, en sinds de bouw in gebruik geweest als kantoor voor een architectenbureau. Sinds 2006 is het pand in gebruik als opslag/archief en kantoortje/praktijkruimte/atelier voor de B.V. In het voorontwerpbestemmingsplan is het pand bestemd tot "Wonen" met als subbestemming "garages". Beweerd wordt dat volgens de regels van het plan het huidige gebruik als kantoor/praktijkruimte/atelierruimte niet is toegestaan. Inspreker kan zich niet verenigen met het feit dat het huidige gebruik dat al ruim 15 jaar wordt uitgeoefend niet zou zijn toegestaan. Verzoek het bestemmingsplan zodanig aan te passen dat het huidige gebruik kan worden gehandhaafd en blijft toegestaan.
Commentaar: Het pand is opgericht met een bouwvergunning d.d. 3 februari 1993, nr. 88. De vergunning is verleend voor het oprichten van een hobbyruimte op het perceel plaatselijk bekend als Hudsonlaan 51. Bij de bestemming 'Wonen' is wonen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan. Het beschreven gebruik ten behoeve van een kantoorruimte in het kader van een beroep aan huis is hiermee in overeenstemming. De aanduiding 'garage' is van het betreffende pand verwijderd. Het pand ligt nog steeds binnen een bouwvlak. Er is daarbij een maximale goothoogte en bouwhoogte opgenomen van 3 respectievelijk 5 meter.
3. Alle bewoners van het Kastanjehof en het appartementencomplex Rijzertstaete:
| Naam | Adres | Postcode + Woonplaats | |
| De heer A.J.L. de Bonth | Rijzertlaan | 446 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw E. van den Eijnden en mevrouw C.C. van den Eijnden | Rijzertlaan | 442 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer R. Welmers | Rijzertlaan | 440 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw A.I.W.L. Bors | Rijzertlaan | 436 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer J.P.M. Doomernik | Rijzertlaan | 432 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw P.J. Prins | Rijzertlaan | 428 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer R.M. Bulder | Rijzertlaan | 426 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw C.M.E. Chorus - de Groot | Rijzertlaan | 424 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw G.M. van den Dungen - de Jong | Rijzertlaan | 422 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer N.H. Burg | Rijzertlaan | 438 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer D. Jabali Adeh | Rijzertlaan | 448 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw R. Kool | Rijzertlaan | 456 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw J.A.M. Jehoel | Rijzertlaan | 454 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer G.W.G. Kivits | Rijzertlaan | 452 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer S.W.P. van der Loo | Rijzertlaan | 444 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw S.L. Tjon - Chen | Rijzertlaan | 430 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw M.C. Gielen - Speerstra | Rijzertlaan | 386 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw A.M. van den Thillart - van Egeraat | Rijzertlaan | 382 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer J. van der Beek | Rijzertlaan | 378 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw M. Ronhaar | Rijzertlaan | 376 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer W. Anker | Rijzertlaan | 398 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw E.J. Will - Schuurman | Rijzertlaan | 390 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer N.M.J. van 't Hof | Rijzertlaan | 420 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw N.H.L.G. van Beers - Leenheers | Rijzertlaan | 404 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer O.M. van Coillie | Rijzertlaan | 416 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer J.W.A. Constant | Rijzertlaan | 418 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw A.C.M. van der Kolk | Rijzertlaan | 410 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer J.J.T. van Dinther | Rijzertlaan | 400 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer A. Kleijssen | Rijzertlaan | 388 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw C.C.H.M. Backerra | Rijzertlaan | 412 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw O.A. Heins - van der Zwaag en de heer E. Heins | Rijzertlaan | 384 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer J.E.T. van Gool | Rijzertlaan | 394 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| De heer/mevrouw G.A.E. Verhallen | Rijzertlaan | 450 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw H.D.N. van Leest - Boleij en de heer M.C.M. van Leest | Rijzertlaan | 434 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw A.A. van den Broek - van Lent en de heer P.H.J. van den Broek | Rijzertlaan | 372 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
| Mevrouw G.E.H. Schwab - Hilliger en de heer C.E. Schwab | Rijzertlaan | 396 | 5223 JV 'S-HERTOGENBOSCH |
Reactie a. Voortzetting huidige bouw biotoop. Toegelicht wordt dat de huidige bestemming van het terrein van de nieuwbouw Rijzertlaan de bestemming Openbare en bijzondere gebouwen is met een maximaal bebouwd oppervlak van 40%. Verwezen wordt naar de mededelingen die zouden zijn gedaan bij de bouw van de woningen aan de Rijzertlaan 440 t/m 456 over bouw biotoop van grondgebonden eengezinswoningen met een afstand van 25 meter vanaf de achtergevel van de huizen Rijzertlaan 440 t/m 456. Geconcludeerd wordt dat de in het voorontwerp-bestemmingsplan opgenomen drielaagse appartementsgebouw op 18 meter in tegenspraak is met de eerdere plannen die bij de bouw van de woningen Rijzertlaan 440 t/m 456 zijn meegedeeld.
Betoogd wordt dat de nu geplande drielaags- en vijflaags- appartemententengebouwen grote inbreuk geeft op de privacy van de woningen Rijzertlaan 440 t/m 456, zowel in de woningen (woningen hebben glasgevel over volledige breedte en over 2 verdiepingen) als in de tuinen.
Geconcludeerd wordt dat het voorontwerp bestemmingsplan in strijd is met de huidige biotoop van het reeds gebouwde plan en niet voorziet in voortzetting van deze huidige biotoop bouw. Bovendien wordt gemeld dat het voorontwerpbestemmingsplan in strijd is met het geldende percentage van 40%.
Commentaar: Zoals in het commentaar onder 1c nader is toegelicht, zijn in de stedenbouwkundige randvoorwaarden de door de raad vastgestelde uitgangspunten voor de locatie Rijzertlaan Oostzijde nader uitgewerkt in de stedenbouwkundige schets van de gemeente uit 2007.
Het nieuwbouwplan dient aansluiting te zoeken op de aangrenzende bebouwing. Aan de Rijzertlaan wordt een hoger gebouw voorgesteld, conform uitgangspunt van de gemeenteraad. Dit gebouw dient qua volume en hoogte aan te sluiten op de naastgelegen Rijzertstaete, daarom is uitgegaan van vijf bouwlagen. De tweede bouwmassa achter de woningen Kastanjehof dient aan te sluiten op de bouwhoogte van de bestaande woningen; maximaal drie bouwlagen hoog.
Naar aanleiding van de inspraak, heeft een heroverweging van het plan plaatsgevonden. Uitkomst is een aangepast plan waarbij uitgegaan wordt van maximaal tien grondgebonden woningen op het achterterrein. Zie het commentaar onder 1a. Met deze opzet vormt de nieuwbouw een logische invulling op deze plek. Net als aan de Kastanjehof worden woningen gedacht rond een gezamenlijk hof. De opzet van de Kastanjehof is gespiegeld voortgezet op de locatie. Hiermee wordt een logische aansluiting gemaakt op de omgeving.
Privacy van zittende bewoners is een belangrijk aspect, waarmee in het ontwerp zoveel als mogelijk rekening wordt gehouden. Het vijflaagse gebouw aan de Rijzertlaan wordt oost-west georiënteerd. De stadswoningen Rijzertlaan 440 t/m 456 hebben een noord-zuid oriëntatie. In het ontwerp van het vijflaagse gebouw is bewust gekozen voor een galerij ontsluiting aan de zijde van het binnenterrein. De balkons bevinden zich aan de Rijzertlaan, waardoor overlast richting zittende bewoners wordt beperkt. Factor bij eventuele hinder kan inkijk betreffen vanuit de zuidelijke kopse gevel van het vijflaagse appartementengebouw. Aan deze kopse kant zal de gevel daarom zoveel mogelijk gesloten blijven.
Ook in het ontwerp van een drielaagse appartementengebouw – zoals voorgesteld in het voorontwerpbestemmingsplan – was rekening gehouden met privacy. Zo werden de balkons en de woonkamer niet aan de zijde geplaatst van de Kastanjehof, maar juist aan de kant van het binnenterrein bij de school. Dit plan voor het drielaagse appartementengebouw is echter vervangen door een plan met grondgebonden woningen, zie hiervoor het gemeentelijke standpunt onder 1a.
Bij het ontwerp van het aangepaste plan van de grondgebonden woningen op het achterterrein wordt ook rekening gehouden met de privacy van aangrenzende bestaande bebouwing. Eventuele inbreuk op privacy richting Kastanjehof is zeer beperkt vanwege het positioneren van woonkamer en keuken op begane grondniveau.
Over de afstand van de bebouwing van het bouwplan ten opzichte van de bestaande woningen aan de Kastanjehof het volgende: de genoemde 18 meter is niet juist. In het voorgestelde plan in het voorontwerpbestemmingsplan waarin werd uitgegaan van een drielaags appartementengebouw op het achterterrein waren de exacte afstanden vanaf de achtergevel bestaande woningen Kastanjehof (nagemeten aan de hand van het informatief bouwplan zoals getekend door architect Compen):
Het voorstel op de verbeelding liet nog wat ruimte voor verfijning van het bouwplan. Daarom waren de maten zoals af te lezen op de verbeelding iets ruimer dan het informatief bouwplan.
In het aangepaste plan (zie gemeentelijk commentaar onder 1a) is ingezet op een afstand van 25 meter tussen de oorspronkelijke achtergevels van de woningen Kastanjehof (woningen aan de Rijzertlaan 440 t/m 456, even nummers) en de achtergevels van de nieuwe rij grondgebonden woningen. Het bouwplan bevindt zich in de ontwerpfase. In de komende periode zal het verder worden uitgewerkt. De maten zoals af te lezen op de verbeelding (voorheen plankaart) van het bestemmingsplan laat nog wat ruimte voor de verfijning van het bouwplan.
Het klopt dat de ontwikkeling in strijd is met het vigerende bestemmingsplan en de daarin gegeven bestemming en bebouwingspercentage. Dit is dan ook de reden voor de betreffende locatie het bestemmingsplan te herzien. Indien een bepaalde ontwikkeling passend is binnen beleid dient deze nog juridisch-planologisch mogelijk te worden gemaakt. In het geval van de bouw van de woningen aan de Kastanjehof en Rijzertstaete is dit gedaan door middel van een procedure ex artikel 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening. Onderhavige ontwikkeling wordt meegenomen in onderhavige herziening van het bestemmingsplan voor de wijken Kruiskamp en Schutskamp, en op deze manier juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.
Reactie b. Grondgebonden woningen. Verwezen wordt naar p.25 van de toelichting van het bestemmingsplan waarin een toelichting op het woonbeleid voor de wijk West staat beschreven. Aangegeven wordt dat het voorliggende plan in strijd is met het aldaar beschreven beleid. Bepleit wordt een terugkeer naar een plan met grondgebonden woningen met een relatief hoge W.O.Z.-waarde, zoals eerder gepland en zoals gewenst conform toelichting van het bestemmingsplan. Betoogd wordt dat er binnen de gemeente 's-Hertogenbosch veel appartementen aanwezig zijn. Gewezen wordt op het provinciale beleid naar meer grondgebonden woningen, wat zou zijn bevestigd door de wethouder op de inspraakavond. Gemeend wordt dat op de inspraakavond gevraagd is naar bovenstaande en dat geen bevredigend antwoord is gegeven door de wethouder.
Commentaar: De uitgangspunten voor het woonbeleid zijn verwoord in de Nota Wonen 2007. Eén van de belangrijkste doelstellingen van dit woonbeleid is om de inwoners van de stad voldoende keuzemogelijkheden te bieden in de vorm van een gedifferentieerd woningaanbod met een eigen identiteit en karakter. Zowel in bestaande als in nieuwe wijken moeten mensen kunnen kiezen uit verschillende prijs- en kwaliteitsniveaus en verschillende woningtypen. In de nota Wonen 2007 is na uitvoerige analyse van vraag en aanbod op de woningmarkt de volgende differentiatie voor het woningbouwprogramma voor de komende periode vastgelegd. Deze differentiatie geldt als stedelijk gemiddelde en is als volgt:
In de nota Wonen 2007 is voor de wijk West gesteld dat, ook gelet op de huishoudenssamenstelling, voor de komende periode de woningbouw vooral gericht moet zijn op het realiseren van koopwoningen in alle prijsklassen en in verschillende woningtypen. Dit betekent woningbouw voor zowel startende huishoudens op de woningmarkt (starters moeten de mogelijkheid hebben om in de 'eigen' wijk te blijven wonen), tevens moeten er mogelijkheden komen voor voldoende doorstroming. Het woningbouwprogramma op de locatie Rijzertlaan Oostzijde moet dus bestaan uit een mix van woningen in de sociale sector en koopwoningen in het middeldure segment.
Naar aanleiding van de inspraak, heeft een heroverweging ten aanzien van het plan plaatsgevonden. Uitkomst is een aangepast plan waarbij uitgegaan wordt van maximaal tien grondgebonden woningen op het achterterrein. Zie het commentaar onder 1a. Er wordt hierbij uitgegaan van grondgebonden koopwoningen in de sociale sector. In de toelichting op het bestemmingsplan is reeds aangegeven dat starters de kans moeten krijgen om ook in De Schutskamp te kunnen blijven wonen. Op deze manier kan er meer evenwicht in de bevolkingssamenstelling gaan ontstaan. Voor starters is een aanbod van goedkope koopwoningen van belang.
Wethouder heeft op de inspraakavond aangegeven dat er in de stad inderdaad grondgebonden woningen moeten worden gebouwd, maar dat met de invulling van de zogenaamde uitleggebieden, zoals de wijk Groote Wielen, hieraan ook wordt tegemoet gekomen.
Onderhavige locatie leent zich door haar ligging uitstekend voor gestapelde woningen. Dit geldt vooral voor de bebouwing langs de Rijzertlaan. Het plan voor het binnenterrein is aangepast. Hier wordt uitgegaan van maximaal tien grondgebonden koopwoningen in de sociale sector. Zie het commentaar onder 1a.
Reactie c. Verstoring van de privacy (woningen Rijzertlaan 440-456). Betoogd wordt dat de afstand van het drielaagse appartementengebouw tot de perceelsgrens van de woningen Rijzertlaan 440-456 zodanig klein is, dat grote inkijk met complete verstoring van de privacy het gevolg is. Bovendien wordt betoogd dat het vijflaagse appartementengebouw grote inkijk geeft en daarmee verstoring van de privacy. Gemeend wordt dat de bomenrij achter de achtertuinen van de woningen 440 t/m 456 aan de rand van het terrein in tact dient te blijven. Verwezen wordt naar eerder correspondentie van Bewonersvereniging Kastanjehof met de gemeente. Betoogd wordt daarbij dat deze bomenrij gezien de beperkte dichtheid en het bladverlies in de herfst/winter niet als argument kan dienen dat de inkijk afdoende beperkt wordt. Bepleit wordt goed onderhoud van de bomen, m.n. voor voldoende bescherming tijdens bouwwerkzaamheden.
Commentaar: Het drielaagse appartementencomplex is gewijzigd in tien grondgebonden woningen. In het aangepaste plan wordt uitgegaan van een afstand van 25 meter tussen de achtergevels van de woningen Kastanjehof en de achtergevels van de nieuwe woningen. Deze afstand van 25 meter bedraagt meer dan de afstand in het eerder voorgestelde drielaagse appartementencomplex, waarbij de afstand circa 23,5 meter, buitenmaat woningen, en circa 21,5 meter buitenmaat galerij bedroeg.
Het vijflaagse appartementencomplex staat op ongeveer 14 meter afstand van de naastgelegen Rijzertstaete (afstand tussen kopse gevels). Door de gedraaide oriëntatie, en de situering van balkons aan de zijde van de Rijzertlaan (en juist de galerij aan de zijde van het binnenterrein) wordt de inkijk beperkt. Daarbij worden in het ontwerp van de nieuwe bebouwing maatregelen genomen om de mogelijkheid van inkijk te verkleinen. Zie het commentaar onder 3a voor een toelichting op de bescherming privacy zittende bewoners in het gebouwontwerp.
Bestaande bomen worden waar mogelijk gehandhaafd. Indien terrein met bestaande bomen wordt uitgeven, is het behoud van de bestaande bomen de verantwoordelijkheid van de grondeigenaar. Voorwaarde voor handhaving van bomen door de gemeente in openbaar gebied is dat bomen voor onderhoudsvoertuigen via het openbaar gebied bereikbaar zijn. Bescherming van te behouden bomen tijdens de bouw wordt geregeld in het bouwbestek. Voor te kappen bomen die een stamomtrek hebben van 1 meter of meer moet een kapvergunning worden aangevraagd.
Reactie d. Sociale veiligheid. Betoogd wordt dat uit oogpunt van veiligheid een afdoende afrastering tussen het Kastanjehof en het te ontwikkelen terrein in de nieuwe situatie nodig is. Betoogd wordt dat als een dergelijke voorziening uitblijft, het beperkt besloten karakter van het Kastanjehof onvermijdelijk verloren gaan.
Commentaar: Er staat een afrastering langs het achterpad van de Kastanjehof. In de nieuwe situatie wordt een gezamelijk achterpad gemaakt voor zowel de bestaande woningen aan de Kastanjehof alsmede de nieuw te bouwen grondgebonden woningen.
Reactie e. Opvang van de parkeerdruk
Betoogd wordt dat de opvang van de parkeerdruk onvoldoende wordt onderbouwd. Gewezen wordt erop dat rekening dient te worden gehouden met het parkeren van zowel personeel als ouders van de school en met parkeren van bewoners en bezoekers van de geplande bebouwing. Gemeld wordt dat momenteel al sprake is van een hoge parkeerdruk. Insprekers twijfelen ernstig of de parkeerdruk opgevangen kan worden.
Commentaar: De opvang van de parkeerdruk is een belangrijke voorwaarde voor ontwikkeling van het plan. Daarbij is opvang van de parkeerdruk van de (toekomstige) bewoners en bezoekers van de woningen, maar tevens de parkeerdruk van de school van belang. De openbare ruimte van de locatie krijgt ook een functie voor de school. Er worden op het binnenterrein parkeerplaatsen aangelegd voor personeel van de school en voor ouders/verzorgers van de schoolgaande kinderen. Tevens wordt een veilige kiss & ride strook ingericht aan de zijde van de school.
Door aanpassingen van het plan voor het binnenterrein van maximaal circa 16 appartementen naar maximaal tien grondgebonden woningen, waarbij één parkeerplaats per woning op eigen terrein wordt opgevangen, neemt de parkeerdruk op het openbare gebied iets af.
Voor de berekening van de parkeerbehoefte van de ontwikkeling (inclusief de bestaande school) geldt de nota 'Parkeernormen'. Hieronder is een overzicht opgenomen van de parkeernorm per functie. Vervolgens heeft een berekening van de parkeerbehoefte van de totale ontwikkeling inclusief de school plaatsgevonden. Het is bij het gebruik van parkeerplaatsen door verschillende functies niet noodzakelijk de som van het aantal parkeerplaatsen van de functies aan te leggen, gezien de mogelijkheden voor uitwisselbaarheid van parkeerplaatsen. Deze uitwisselbaarheid is afhankelijk van de locatiekeuze van de parkeerplaatsen en de mate waarin de maximale parkeerbehoefte van verschillende functies in de tijd samenvalt.
De totale parkeerbehoefte voor het gebied is berekend op basis van de parkeernorm van de functie vermenigvuldigd met de procentuele parkeerbehoefte (aanwezigheidspercentage) per afwijkende dag c.q. dagdeel.
Het programma voor de berekening van de totale parkeerbehoefte bestaat uit:
Parkeernorm functies
| Functie | Norm | Aantal | Max. plaatsen |
| Woning, sociale sector vanaf 80 m² in rest bestaande stad | 1,4 per woning | 10 woningen | 14 |
| Woning, middelduur vanaf 80 m² in rest bestaande stad | 1,6 per woning | 28 woningen | 44,8 |
| Basisschool | 2,35 per groep | 15 groepen | 35,25 |
| Kinderopvang | 2 per groep | 6 groepen | 12 |
| Naschoolse opvang | 0,25 per groep | 1 groep | 0,25 |
Aanwezigheidspercentages
| Functie | Ochtend | Middag | Avond | Koopavond | Zaterdag |
| Woning | 50% | 60% | 100% | 90% | 60% |
| Basisschool | 100% | 100% | 10% | 5% | 5% |
| Kinderdagverblijf | 100% | 100% | 0% | 0% | 0% |
| Naschoolse opvang | 0% | 100% | 100% | 100% | 0% |
Berekening parkeerbehoefte
| Functie | Ochtend | Middag | Avond | Koopavond | Zaterdag |
| Woning sociale sector | 7 | 8,4 | 14 | 12,6 | 8,4 |
| Woning middelduur | 22,4 | 26,88 | 44,8 | 40,32 | 26,88 |
| Basisschool | 35,25 | 35,25 | 3,53 | 1,76 | 1,76 |
| Kinderdagverblijf | 12 | 12 | - | - | - |
| Naschoolse opvang | - | 0,25 | 0,25 | 0,25 | - |
| Totaal (afgerond) | 77 | 83 | 63 | 55 | 37 |
De totale parkeerbehoefte is 83 parkeerplekken. In de parkeerkelder worden 28 parkeerplaatsen gerealiseerd. Vervolgens dienen nog 55 parkeerplaatsen op maaiveld te worden gerealiseerd. Bij de tien grondgebonden woningen wordt één parkeerplaats per woning op eigen terrein gerealiseerd. Ten slotte worden minimaal 45 plekken op het in het middengebied gelegen openbare gebied gerealiseerd.
Met de gemeentelijke parkeernorm wordt het minimaal aantal parkeerplaatsen berekend dat een bouwplan nodig heeft. In dit geval zullen nog minimaal 45 parkeerplaatsen aangebracht moeten worden in openbaar gebied. Wanneer het mogelijk is om meer parkeerplaatsen aan te leggen zal dit in het ontwerp meegenomen worden. Door de aanleg van een kiss & ridestrook hoeven er minder auto's te parkeren op het parkeerterrein en zal de druk op het openbare gebied afnemen. Hierbij zal de bestaande school ook verzocht worden om het gewenste gebruik van de kiss & ridevoorziening te communiceren naar de ouders.
Reactie f. Verkeersveiligheid. Betoogd wordt dat het voorontwerpbestemmingsplan niet voorziet in een verantwoorde verkeersafwikkeling. Geconcludeerd wordt dat de verkeersveiligheid onvoldoende wordt gewaarborgd. De geplande breedte van de toerit van vijf meter wordt onverantwoord geacht uit oogpunt van verkeers- en gebruikersveiligheid. Gepleit wordt voor herpositionering van het appartementengebouw.
Commentaar: Gemeente hanteert normen voor de inrichting van wegen ten behoeve van de verkeersveiligheid van wegen. Voor wegen waar een 30/km-uur regime geldt, is een breedte van vijf meter voldoende. Dit sluit ook aan bij de aanbevelingen voor voetpaden en rijstroken die het CROW doet in het ASVV (aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom). Hierin staat dat een woonstraat in 30 km/uur-gebieden geen aparte rijstroken heeft. De breedte van een straat waar incidenteel een vrachtauto komt, bedraagt 4,50 à 5,00 meter.
De breedte van een trottoir bedraagt bij voorkeur minimaal 0,9 meter. Dit is de minimale breedte van een rolstoel. Het is echter wenselijk om voetpaden van circa 1,5 meter breed aan te leggen.
In de voorgestelde situatie is de toegangsweg naar de woningen Rijzertlaan 370 t/m 456 exact vijf meter breed. Dit is een gebruikelijke (en voldoende) wegbreedte voor een dergelijke rijbaan in een 30 km/uur gebied. Aan één zijde van deze toegangsweg ligt een strook met tegels van slechts 0,80 meter. In deze strook staan ook lichtmasten dus deze strook is niet te gebruiken als voetpad. In het voorgestelde ontwerp is een voetpad van minimaal 1,50 meter ingetekend aan de noord-oostzijde van de toegangsweg (aan de zijde van de nieuwbouw). Deze breedte is voldoende voor een dergelijk voetpad.
Reactie g. Verstoring van de privacy (appartementen Rijzertlaan 404, 408, 412, 416 en 420). Gemeend wordt dat het vijflaagse appartementengebouw te direct staat op het huidige appartementengebouw Rijzertstaete, waardoor de ramen van de huidige kopgevel van Rijzertstaete aanzienlijk minder lichtinval zullen krijgen. Bovendien wordt betoogd dat het vijflaagse appartementengebouw een enorme negatieve invloed heeft op de privacy van de appartementen op de kopgevel van Rijzertstaete. Vervolgens wordt betoogd dat het uitzicht vanuit het appartementencomplex in hoge mate wordt belemmerd. Ten slotte wordt erop gewezen dat uit oogpunt van bescherming van de groenvoorziening rondom Rijzertstaete het zondermeer een must is dat de strook bomen en struiken die tussen sporthal en Rijzertstaete staat gehandhaafd blijft.
Commentaar: Bij de bouw van een nieuw complex is enige beperking van lichtinval niet te voorkomen.
Het vijflaagse appartementencomplex staat op ongeveer 14 meter afstand van de naastgelegen Rijzertstaete (afstand tussen kopse gevels). De kopse gevel van het nieuwe vijflaagse complex zal zoveel mogelijk gesloten blijven, waardoor er geen inkijk komt op de kopse kant van de bestaande woningen. De noord-zuid oriëntatie van het gebouw maakt, dat schaduwwerking op de ten zuiden gelegen Rijzertstaete en de woningen Rijzertlaan 440-456 beperkt zal zijn.
Enige beperking van uitzicht vanuit de kopse gevel van de Rijzertstaete is in geval van nieuwbouw niet te voorkomen. Echter, er bevinden zich slechts smalle raamopeningen in de kopse gevel van de Rijzertstaete, met uitzondering van de bovenste verdieping waar de ramen groter zijn. Er vindt geen beperking van uitzicht plaats aan de oost- en westzijde waar zich de meeste grote gevelopeningen bevinden. Zie ook het commentaar onder 3a.
In het plan blijft de groenstrook naast de Rijzertstaete niet gehandhaafd. In plaats daarvan zal een smalle strook overblijven waarin ruimte is voor enkele struiken en kleine bomen.
Reactie h. Samenvattend wordt aangegeven dat er aanmerkelijke bezwaren zijn, waarvoor concrete wensen en alternatieven worden. Aangegeven wordt dat inspreker open staan voor constructief overleg.
Commentaar: Voor kennisgeving aangenomen.
4. Stichting Wijkraad 's-Hertogenbosch West
Reactie a. Allereerst wordt de teleurstelling uitgesproken over het feit dat de notulen van de inspraakavond nog niet zijn ontvangen. Verzoek aan het college om zich met klem te committeren aan de door medewerkers van de Gemeente 's-Hertogenbosch gedane toezeggingen om het verslag rond 30 november 2009 te versturen.
Commentaar: Gemeente betreurt het dat het niet gelukt is om het verslag rond 30 november te versturen.
Reactie b. Rijzertlaan Oostzijde
Opgemerkt wordt dat de wijkraad de reacties op de woningbouwontwikkeling aan de Rijzertlaan Oostzijde ondersteunt, met name de voorstellen met betrekking tot de positie van het geplande appartementencomplex op het middenterrein. Betoogd wordt dat de voorgestelde positionering haaks op de momenteel geplande bouwrichting meer voordelen oplevert en veel bezwaren van omwonenden wegneemt. Genoemd worden: betere verkeersafhandeling, verbetering verkeersveiligheid, meer privacy van huidige en toekomstige bewoners, een aanzienlijke verbetering van de sociale controle.
Voorstel in combinatie met de voorgestelde herpositionering, de toegang van de parkeerkelder tegengesteld aan de momenteel gedachte zijde te positioneren. Inspreker verzoekt met klem aanpassingen in kaders en randvoorwaarden door te voeren teneinde garanties voor verkeers- en sociale veiligheid te waarborgen.
Commentaar: Voor een commentaar op de voorgestelde positionering haaks op de door de gemeente voorgestelde bouwrichting wordt verwezen naar het commentaar onder reactie 1c.
Het is niet wenselijk om de toegang van de parkeergarage aan de schoolzijde te positioneren. Enkele keren per dag rijdt het schoolgebonden verkeer naar het parkeerterrein op het binnenterrein. Het is voor beide groepen verkeersdeelnemers wenselijk om de verkeersdruk te verdelen. Daarom worden alle woningen ontsloten met één ontsluitingsweg. Voor een zo veilig mogelijke afwikkeling van het verkeer uit de parkeergarage is het wenselijk om de afstand tussen top hellingbaan en het kruisende voetpad langs de toegangsweg van Rijzertlaan 370 t/m 456 zo lang mogelijk te maken. Een minimale maat van 4,50 meter is noodzakelijk.
Reactie c. Kleine winkelcentra en horecafunctie
Verwezen wordt naar paragraaf 3.3.8 van de toelichting van het bestemmingsplan. Gewezen wordt op dat de afgelopen jaren steeds meer horeca in de kleine winkelcentra is gevestigd. Verwezen wordt naar het winkelcentrum Churchilllaan en Boschmeerplein. Gewezen wordt op een duidelijke toename name de overlast voor de bewoners, waarbij een aantal voorbeelden wordt benoemd: vermindering woongenot, waardevermindering woningen etc.
Uitgesproken wordt dat de wijkraad zich ernstige zorgen maakt over deze ontwikkelingen. Inspreker mist de noodzakelijke maatregelen hieromtrent, zoals toepassing op korte termijn van functieverruiming teneinde bij vertrek detailhandel niet alleen horeca te laten terugkomen. Bovendien wordt gemeend dat op alle ter beschikking staande manieren streng dient te worden gehandhaafd op de functies waarvoor vergunningen zijn afgegeven.
Commentaar: In het bestemmingsplan 'Kruiskamp - Schutskamp' is ervoor gekozen geen mogelijkheden voor nieuwvestiging van horeca buiten de locaties van de bestaande horeca te bieden. Uitsluitend op de locaties van de bestaande feitelijke horeca mag horeca blijven bestaan. Dit gebeurt door het opnemen van aanduidingen 'horeca van categorie 2' of 'horeca van categorie 3' op de gronden van de bestaande panden. Horeca van categorie 2 betreft het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (restaurants, lunchrooms etc.). Horeca van categorie 3 betreft het ter plaatse verstrekken van dranken (cafés etc.) Ter plaatse is de horeca uitsluitend op begane grond toegestaan. Bovendien is uitsluitend hetzelfde type (categorie) horeca ter plaatse toegestaan indien de horecavestiging sluit. Aan de horeca-aanduidingen is vervolgens een wijzigingsbevoegdheid gekoppeld om de aanduiding te verwijderen indien het pand meer dan half jaar leeg staat.
Daarnaast is met afdeling Openbare Orde en Veiligheid van de gemeente en politie een traject afgesproken, waarbij handhaving plaatsvindt met behulp van bestaande handhavingsinstrumenten, zoals de Wet Bibob, de Drank- en Horecawet, de Winkeltijdenwet, Opiumwet, Wet op de Kansspelen en de Gemeentewet.
Reactie d. Winkelcentrum Kooikersweg. Ernstige zorgen worden geuit over de toenemende verpaupering van het winkelcentrum Kooikersweg. Gevraagd wordt of een oplossing in samenspraak met eigenaar en op welke wijze nieuwbouw kan worden bespoedigd.
Commentaar: Een plan tot opwaardering van het bestaande winkelcentrum en toevoeging van nieuwe woningen is al enige tijd in voorbereiding bij een externe ontwikkelaar. Het huidig economisch klimaat heeft er echter voor gezorgd dat de mogelijkheden dit plan nu te realiseren beperkt zijn. Gemeente heeft alle voorwaarden gecreëerd om tot herontwikkeling van de locatie te komen. De herontwikkeling blijft echter een particulier initiatief.
Reactie e. Winkelcentrum Helftheuvelpassage e.o. Inspreker vindt het wenselijk dat ruime aandacht wordt geschonken aan bestemmingen met maatschappelijke voorzieningen. Uiteengezet wordt dat het braakliggende terrein ten westen van het winkelcentrum Helftheuvelpassage momenteel als parkeergebied zonder toezicht wordt gedoogd. Gewezen wordt op de overlast die dat tot gevolg heeft, zoals zandstormen bij aanhoudende droogte, en de nodige val- en glibberpartijeen bij aanhoudende regenval. Voorstel om het thans braakliggend terrein ten westen van het winkelcentrum Helftheuvelpassage niet langer als parkeergelegenheid te gedogen en het terrein te omheinen en nog gras te zaaien. Suggestie om het terrein als (tijdelijk) hondenuitlaatveld te laten gebruiken.
Commentaar: Gemeente is met inspreker eens dat het belangrijk is dat er voldoende ruimte is voor maatschappelijke voorzieningen. Voldoende ruimte voor maatschappelijke voorzieningen is van belang om leefbare wijken te behouden. Hiertoe is geregeld dat binnen de meeste voorzieningenstroken (namelijk alle gecombineerde bestemmingen als 'Centrum' en 'Gemengd – 1', 'Gemengd – 2' en 'Gemengd – 3', alsmede binnen de bestemming 'Maatschappelijk') maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan.
Er zijn plannen in voorbereiding voor de herontwikkeling van het bedoelde braakliggende terrein en de aangrenzende locatie waar het kantoor van de voormalige Keuringsdienst van Waren heeft gestaan. Ook hier geldt dat door het huidig economisch klimaat, het langer duurt dan verwacht om plannen te realiseren.
Daarnaast is ervoor gekozen om een deel van het terrein van de voormalige school in te richten als tijdelijke locatie van Imam Albogari-school. Deze tijdelijke units worden geplaatst zolang de nieuwbouw van de Brede Bossche School op de locatie aan de Churchilllaan duurt.
Voor het tussentijds beheer en onderhoud is de eigenaar van het terrein verantwoordelijk. Met de eigenaar zijn daarover afspraken gemaakt. Er wordt geen hekwerk geplaatst, aangezien de ervaring leert dat dit uitnodigt tot het illegaal storten van vuil. De eigenaar geeft opdracht het terrein met groen omgeving mee te nemen in hetzelfde onderhoudsregime dat de gemeente in de omgeving hanteert.
Eventueel geconstateerde calamiteiten op het braakliggende terrein kunnen rechtstreeks aan de eigenaar worden gemeld, dan wel indirect via de wijkteamleider BOR van de gemeente.
Reactie f. Verwachting wordt uitgesproken voornoemde wensen in het ontwerp-bestemmingsplan terug te zien. Tevens de verwachting de op de inspraakavond genoemde planning (april 2010) te hanteren.
Commentaar: Voor kennisgeving aangenomen. De genoemde planning is het streven van gemeente geweest. Gemeente is daarbij echter wel afhankelijk van aantal en inhoud reacties uit inspraak en wettelijk vooroverleg. De planning is niet gehaald vanwege de aard en inhoud van de ingediende inspraakreacties en de naar aanleiding daarvan gedane verdere onderzoeken naar modellen dat uiteindelijk heeft geleid tot een aangepast plan. Zie voor het aangepaste plan het commentaar onder 1a.
5. BrabantWonen
Reactie a. Geconstateerd wordt dat in het desbetreffende voorontwerpbestemmingsplan de bestemmingen van de door BrabantWonen voor herontwikkeling aangekochte locaties aan de Churchilllaan 77 en Eindhovenlaan 3 en 3a, gewijzigd wordt. Daarbij wordt een beschrijving gegeven van de huidige bestemmingsregeling van de locaties. Vermeld wordt dat de huidige bestemmingsregeling van belang is voor een herontwikkeling van beide locaties in het kader van de woonzorgwelzijnszone, waarop momenteel met BrabantLeven op in wordt gezet.
Verwezen wordt naar een gemeentelijke brief met onderwerp “Bestemmingsplanmogelijkheden woningbouw Churchillaan 77”, d.d. 1 oktober 2007 voor de locatie Churchilllaan en naar de brief met onderwerp “Mogelijkheden Eindhovenlaan 3 en 3a”, d.d. 26 maart 2008 voor de locatie Eindhovenlaan. Gewezen wordt op het feit dat in beide brieven wordt aangegeven dat de huidige functionele mogelijkheden in stand worden gehouden en dat er geen ruimtelijke ordeningsprocedures worden gevoerd voor andere functies. Deze bestemmingen waren uitgangspunten voor de verwerving van beide locaties.
Geconstateerd wordt dat enerzijds de bestemming van de betreffende locaties is aangepast, waarbij de woonfunctie volledig is vervallen. Tevens wordt geconstateerd dat de mogelijke bebouwingshoogte van de locatie aan de Eindhovenlaan is teruggebracht van de maximale bouwhoogte van 15 meter tot 8 en verder teruggelegen 12 meter. Geconcludeerd wordt dat beide aanpassingen leiden tot een ernstige beperking van onze ontwikkelmogelijkheden van zowel de Eindhovenlaan 3 en 3a (bestemming en bouwvolume) als die van de Churchilllaan 77 (bestemming). Dringend verzoek voor beide locaties zowel bestemming als bouwvolume conform het vigerende bestemmingsplan te verwerken.
Commentaar: Het bestemmingsplan “Kruiskamp - Schutskamp” is opgesteld in het kader van het actualiseren van verouderde bestemmingsplannen. Dit bestemmingsplan is in hoofdzaak een beheersplan. Een beheersplan legt voornamelijk de situatie vast zoals deze nu feitelijk bestaat. Bestaande functies krijgen een bestemming overeenkomstig het huidige gebruik, waarbij in het plan tevens de nodige flexibiliteit is ingebouwd conform de thans geldende bestemming. Beide locaties vallen binnen het bestemmingsplan “Partieel uitbreidingsplan in hoofdzaken West”, en hebben nu de bestemming 'Openbare en bijzondere gebouwen' (OBG).
Deze gronden zijn bestemd voor:
Hieruit blijkt dat gebouwen van bijzondere aard zijn toegestaan, al dan niet voor bewoning bestemd. Als voorbeeld wordt een rusthuis genoemd. Duidelijk is dat de onder b. genoemde voorbeelden niet limitatief maar slechts indicatief van aard zijn. De eis dat het een al of niet voor bewoning bestemd gebouw “van bijzondere aard” moet betreffen is echter imperatief bedoeld, hetgeen betekent dat een gebouw dat “slechts” voor bewoning dient, niet voldoet aan de beschrijving van het bestemmingsplan.
Een woongebouw waarin zelfstandige woningen zijn ondergebracht en dat zelf verder niet bijzonder van aard is, past niet binnen de OBG-bestemming. Daarvoor is het immers noodzakelijk dat het gebouw dusdanig is ontworpen en gebouwd dat het niet gebruikt kan worden voor zelfstandige bewoning, maar uitsluitend sociale doeleinden dient. In die zin dient het gebouw dus ook bijzonder te zijn c.q. zich te onderscheiden van een eengezinshuis dan wel meergezinshuis. De enkele omstandigheid dat de zorg die eventuele bewoners nodig hebben op een bepaalde wijze wordt gefinancierd, doet aan het vorenstaande niet af. Dit geldt ook voor de omstandigheid dat bewoners zorg door een bepaalde instelling “inhuren”.
Met het bestemmingsplan wordt aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP), waarbij een aantal hoofdgroepen van bestemmingen dwingend is voorgeschreven. De bestemming openbare en bijzondere gebouwen bestaat daarin niet meer. Termen als algemeen nut en bijzondere aard sluiten niet meer aan bij de termen zoals die worden gebruikt. Daarom is een vertaling van de toegelaten functies uit het huidige bestemmingsplan gemaakt naar de nu meer gebruikte termen. De meeste functies zoals benoemd in openbare en bijzondere gebouwen vallen onder de hoofdgroep Maatschappelijk (met uitzondering van hotels en kantoren).
De locaties hebben in het voorontwerp-bestemmingsplan 'Kruiskamp - Schutskamp' allebei een gemengde bestemming. De locatie aan de Eindhovenlaan 3 en 3a heeft de bestemming 'Gemengd – 1'. De locatie aan de Churchilllaan ten noorden van de gronden van de BBS inclusief de gymzaal krijgt de bestemming 'Gemengd – 3'. Binnen deze bestemmingen zijn nog steeds maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Het begrip maatschappelijk voorzieningen is als volgt gedefinieerd: voorzieningen op het gebied van gezondheidszorg, jeugdopvang, naschoolse opvang, onderwijs, openbare dienstverlening, praktijkruimte, religie, verenigingsleven, welzijnsinstelling en/of zorginstelling. Daar waar wonen gerelateerd is aan zorgvoorzieningen is dit rechtstreeks mogelijk.
De conclusie is dat uitsluitend wonen (ook bijvoorbeeld door senioren) zonder een link met zorgvoorzieningen niet toegestaan is op basis van zowel het nieuwe als het huidige bestemmingsplan. Eventuele toekomstige woningbouwmogelijkheden op de betreffende locatie zijn niet meegenomen in onderhavig beheersplan, vanwege het ontbreken van concrete plannen. Voor het toevoegen van nieuwe woonfuncties dienen (milieu)onderzoeken te worden gedaan.
Ten aanzien van de bouwmogelijkheden betreft, geldt dat er in het huidige bestemmingsplan veelal geen hoogtes zijn opgenomen (zo ook voor de betreffende locaties). Op basis van de stedenbouwkundige bepalingen van de Bouwverordening geldt dan een maximale bouwhoogte van 15 meter. Bij het actualiseren van de bestemmingsplannen heeft een stedenbouwkundige toets plaatsgevonden om te bepalen welke maximale hoogtes passend zijn binnen het plangebied. Daarbij is gekeken naar de bestaande feitelijke hoogtes, maar ook naar naastgelegen bebouwing (m.n. woningen). Gemeente heeft ervoor gekozen in bepaalde gevallen de theoretische bouwmogelijkheden te verlagen, door het opnemen van maximale bouwhoogtes. Dit om een goede aansluiting naar bestaande bebouwing in de omgeving zeker te stellen. Daar staat tegenover dat het maximale bebouwingspercentage soms is opgehoogd (bijvoorbeeld van 40 naar 50%), waardoor het maximale volume nagenoeg gelijk blijft. Gemeente is van mening dat de meeste locaties meer behoefte hebben aan uitbreiding in het aantal vierkante meters bijvoorbeeld door een aanbouw, dan door een laag erop te zetten.
Voor de locatie Churchillaan 77 zijn de bouwmogelijkheden ongewijzigd: de maximale bouwhoogte blijft 15 meter en het maximale bebouwingspercentage 40%. Bij de voorzieningenstrook aan de Eindhovenlaan bestaat er aanleiding om goed te kijken naar de stedenbouwkundig maximaal acceptabele situatie. De strook bevindt zich tegenover zeer kleine woningen met een bouwhoogte van 7 meter. Een confrontatie met bebouwing van 15 meter hoog levert een ongewenste situatie op. De bestaande bebouwing in de voorzieningenstrook is niet hoger dan 12 meter. Ook op andere plekken wordt in De Kruiskamp wordt bij voorzieningenstroken een maximale bouwhoogte van 12 meter gehanteerd, in de directe nabijheid van woningen gedeeltelijk 8 meter. Deze regeling wordt om bovenstaande redenen ook hier voorgesteld. Daartegenover staat dat het maximale bebouwingspercentage is verruimd van 40 naar 50%. De feitelijke bouwmogelijkheden worden in volume niet aanmerkelijk beperkt door de voorgestelde regeling.
Reactie b. Ten aanzien van de Admiraliteitslaan/Comm.de Quaylaan wordt vermeld dat in het vigerende bestemmingsplan staat geschreven dat er maximaal 9 woonlagen en een bergingslaag gebouwd mogen worden. In het voorontwerp bestemmingsplan is de hoogte van een flat teruggebracht tot maximaal 30 meter. Geconcludeerd wordt dat deze hoogte onvoldoende is voor 10 bouwlagen.
In het ontwerp voor vervangende nieuwbouw voor drie flats is op het dak een techniekruimte geplaatst. Vermeld wordt dat hier in een eerder stadium al eens over gesproken is dat het hier gaat om een ondergeschikte ruimte niet om een extra bouwlaag. Geconcludeerd wordt dat dit conform het vigerende bestemmingsplan zou zijn toegestaan. Gemeend wordt dat het niet zo kan zijn dat door dit nieuwe bestemmingsplan deze afspraken komen te vervallen. Voorgesteld wordt om hiervoor iets op te nemen in het nieuwe bestemmingsplan, dan wel de hoogte van een flat te bepalen op maximaal 33 meter (9 woonlagen, 1 berginglaag, 1 techniekruimte op het dak).
Gewezen wordt op een overleg waarin zou zijn bepaald dat de noodtrap, welke buiten het bouwblok komt te liggen gezien wordt als ondergeschikt. Geconcludeerd wordt dat deze moet kunnen worden gebouwd zonder procedure, zoals bij blok 1 reeds is gebeurd. Verzoek om in het nieuwe bestemmingsplan hier extra ruimte voor op te nemen.
Verzoek in de vervolgstappen van de actualisatie van het bestemmingsplan rekening te houden met bestaande ontwikkelrechten van inspreker.
Commentaar: De bedoeling van het nieuwe bestemmingsplan is om in ieder geval de bestaande bouwmogelijkheden over te nemen. Het plan is daarom zo aangepast dat het maximale aantal bouwlagen is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Dit is gedaan door het aantal bouwlagen boven maaiveld op de verbeelding op te nemen, met in de regels opgenomen de regeling dat de beganegrondlaag niet wordt meegerekend als bouwlaag indien deze geheel is uitgevoerd als bergingen en garages.
6. H. Coelingh, Pieter Florisstraat 7, 5224 HK 's-Hertogenbosch
Reactie a. Ten aanzien van de ontwikkeling van de Brede Bossche School op de locatie Comm. Bosch van Drakensteinlaan wordt het bezwaar gemaakt dat niet omschreven is in de begrippenbepaling wat hiermee wordt bedoeld. Gemeend wordt dat indien het gaat om een uitbreiding van diverse activiteiten buiten het geplande onderwijs dat een gedegen onderbouwing en onderzoek vooraf op deze locatie noodzaak is. Overtuiging wordt uitgesproken dat een uitbreiding van de bestemmingen op deze locatie grote verkeersstromingen teweeg brengt en de leefbaarheid in de wijk zal schaden.
Commentaar: De brede school is een netwerk van voorzieningen in en rond een school met onderwijs, welzijn, sport en zorg rond het kind en gezin. Het heeft de volgende doelen:
De Brede Bossche School is een samenhangend geheel van zorgvoorzieningen en activiteiten op één plaats in de wijk. De activiteiten zijn gericht op het kind, op de ouders/verzorgers en op de wijkbewoners.
De brede school is reeds toegestaan op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Partieel uitbreidingsplan in hoofdzaken West'. De gronden hebben daarin namelijk de bestemming 'Openbare en bijzondere gebouwen'. Deze gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van openbare diensten of instellingen van algemeen nut, en voor al dan niet voor bewoning bestemde gebouwen van bijzondere aard voor culturele of sociale doeleinden. In het nieuwe bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming 'Maatschappelijk'. Dit is een 'brede' bestemming waarin allerlei maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Het begrip maatschappelijk voorzieningen is als volgt gedefinieerd: voorzieningen op het gebied van gezondheidszorg, jeugdopvang, naschoolse opvang, onderwijs, openbare dienstverlening, praktijkruimte, religie, verenigingsleven, welzijnsinstelling en/of zorginstelling. De voorzieningen in en rond een school met onderwijs, welzijn, sport en zorg rond het kind en gezin vallen onder dit begrip.
Aangezien de brede school reeds passend is binnen het huidige bestemmingsplan is het daarmee geen “echte” ontwikkeling, tenminste niet vanuit het bestemmingsplan gezien. Wel dient voor de Brede school een omgevingsvergunning te worden verleend. Een bouwplan dient niet alleen te voldoen aan het bestemmingsplan, maar ook aan Bouwverordening en Bouwbesluit. Bij de verlening van de omgevingsvergunning wordt dan ook getoetst aan de nota 'Parkeernormen'.
Gemeente is van mening dat een voorzieningencluster als een Brede Bossche school de leefbaarheid van een wijk ten goede komt.
De drukste verkeerstroom zal door de schoolfunctie zelf worden veroorzaakt. In de huidige situatie bevinden zich twee scholen op deze locatie. Op basis van een vergelijking van het aantal vierkante meters van het programma van de Brede Bossche School, kan worden geconcludeerd dat door de nieuwe school - vergeleken met huidige situatie - geen toename aan verkeer door de omliggende straten zal plaatsvinden. In het ontwerp voor de Brede Bosche School wordt veel aandacht besteed aan de toegankelijkheid voor de fietsende schoolkinderen. De Brede Bossche School heeft verder een wijkfunctie. De bezoekers zullen uit de omliggende wijk zelf komen. Gebruik van de fiets zal hierin gestimuleerd worden door goede fietsenstallingenvoorzieningen aan te leggen.
Reactie b. Tegen de voorgestelde ontwikkeling Rijzertlaan Oostzijde worden de volgende bezwaren genoemd: geen aansluiting met de naastgelegen school, verstoring van het solitaire karakter van de school gezien de geplande nieuwbouw op onvoldoende afstand. Gemeend wordt dat de noodzaak om een wandvorming aan de Rijzertlaan onvoldoende is onderbouwd en indruist tegen de uitgangspunten van de opbouw van de wijk. Betoogd wordt dat een dergelijke wand van invloed zal zijn op de (verkeers)geluidsbelasting op de omliggende locaties. Verzoek om algemeen beschaafde en toegepaste Nederlandse taal te verwerken in het bestemmingsplan, en geen termen als 'kiss & ride'.
Commentaar: Gemeente is van mening dat het solitaire karakter van de school niet wordt aangetast door de geplande nieuwbouw. De school wordt met de situering aan een hof juist beter aangehaakt aan de openbare ruimte, met een goede haal- en brengmogelijkheid en parkeervoorziening. De verkeeroverlast aan de Pijlijzerstraat kan hiermee worden beperkt. Bij het ontwerp van de school is al rekening gehouden met de toekomstige nieuwbouw ernaast; zo is de ingang bewust al aan de zijde van het toekomstige binnenterrein gelegd. Het gebied is in samenhang ontworpen. Het appartementencomplex en rij grondgebonden woningen (zie voor het aangepaste plan, het commentaar onder 1a) houden ruim afstand van de school.
De doelstelling te komen tot verdichting / wandvorming aan de Rijzertlaan is vastgelegd in de nota 'Ruimtelijke en functionele uitgangspunten ontwikkeling voorzieningenstroken Schutskamp/Kruiskamp'. Deze nota is op 24 januari 2006 vastgesteld door de gemeenteraad. De noodzaak om over te gaan tot verdichting komt voort uit het steeds voller wordend landschap. De stad heeft steeds minder ruimte om uit te breiden; er moet zuinig en intensief met de bestaande stad worden omgesprongen. Verdichting kan het meest logisch plaats vinden aan doorgaande wegen en in nabijheid van grote voorzieningencentra. Het maken van hogere gebouwen langs doorgaande wegen biedt ook een kans om variatie aan te brengen in uitbreidingsgebieden met een zeer eenvormig karakter. Met de bouw van de Rijzertstaete is een aanzet gemaakt om dit te versterken. De bouw van een vijflaags gebouw aan de Rijzertlaan Oostzijde, en een toekomstig vijflaags gebouw aan de overzijde (locatie voormalige Keuringsdienst van Waren) vormen hierop een logische aanvulling.
De afstand van het appartementencomplex aan de Rijzertlaan tot de omliggende woningen is zodanig groot dat weerkaatsing van het verkeersgeluid op de gevel naar omliggende woningen niet waarneembaar zal zijn. Het geluid door weerkaatsing valt in het niet bij het reguliere geluid van het wegverkeer.
De term 'kiss & ride' betreft de algemeen gebruikte term voor dergelijke voorzieningen. Deze term is dan ook gebruikt in de toelichting van het bestemmingsplan. De term 'kiss-and-ride' is nu ook in Van Dale groot woordenboek opgenomen, met de betekenis: plaats, bv. bij een station, waar automobilisten kort mogen stoppen om passagiers uit te laten. Aangezien deze voorzieningen vaak bij basisscholen worden aangelegd wordt de term 'zoen en zoef' ook wel gebruikt, omdat dit beter aanspreekt bij schoolkinderen.
Reactie c. Bezwaar tegen de op de plankaart opgenoemde waarden:
Commentaar: Ad 1) De verbeelding (plankaart) is hierop aangepast. Het pand heeft de bestemming 'Wonen' met de aanduiding 'garage' gekregen.
Ad 2 en 3) In het huidige bestemmingsplan is voor de betreffende gronden geen hoogte geregeld. Dit betekent dat de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeentelijke bouwverordening gelden. Dit betekent een maximale bouwhoogte van 15 meter. De maximale bouwhoogte in het nieuwe plan is daarmee dus al verlaagd ten opzichte van de geldende maximale bouwhoogte. Het betreft hier een bouwmogelijkheid die lang niet altijd al bestaand is ingevuld.
Ad 4) In het plan is inderdaad abusievelijk alleen de vanaf de openbare weg zichtbare goothoogte aangegeven. Het plan is naar aanleiding van deze inspraakreactie zodanig aangepast dat ter plaatse de maximaal toelaatbare goothoogte van 3 meter naar 6 meter is vergroot.
Ad 5) Op alle gronden die behoren tot het erf (gronden buiten het bouwvlak) geldt de erfbebouwingsregeling. Voor de gronden met de aanduiding 'bijgebouwen' geldt dat hiervoor een verbijzondering (afwijking) geldt, aangezien de oppervlakte van de bestaande bijgebouwen al meer bedraagt dan hetgeen standaard wordt toegestaan in de erfbebouwingsregeling. Om te voorkomen dat deze bestaande bebouwing onder het overgangrecht zou komen te vallen, is een aparte regeling voor de betreffende gronden opgenomen, gekoppeld aan de aanduiding 'bijgebouwen'.
Ad 6) De verbeelding (plankaart) is hierop aangepast. Het pand is opgenomen in een bouwvlak.
Ad 7) Voor het bepalen van de aanduidingen ten aanzien van archeologie is de beleidskaart als onderlegger gebruikt. Deze beleidskaart is een afgeleide van de verwachtingskaart en zou daarmee in ieder geval op hoofdlijnen overeen moeten komen. Ter plaatse is geen afwijking geconstateerd. Wel is op enkele plekken een "dubbel" geconstateerd. Deze zijn verwijderd. Bovendien is de toelichting in het bestemmingsplan verduidelijkt met een toelichting over het algemene beleid, en de vertaling daravan naar het plangebied van de wijken De Kruiskamp en De Schuiskamp.
Reactie d. Aangegeven wordt dat de op de kaart aangegeven bouwhoogte van Rijzertlaan 244 niet overeen komt met de maximale bouwhoogte van Rijzertstaete. Komt niet overeen met de motivering en toelichting op het bouwblok als omschreven in het voorontwerpbestemmingsplan.
Gemeend wordt dat duidelijk zichtbaar is dat de (beoogde) bouwmassa veel te weinig afstand neemt tot het schoolgebouw. Geconcludeerd wordt dat de uitgesproken verschijningsvorm van het schoolgebouw op deze wijze gedegradeerd wordt tot een stedenbouwkundige aaneenklontering van onsamenhangende volumes.
Commentaar: Het nieuw te bouwen appartementencomplex aan de Rijzertlaan bestaat uit evenveel bouwlagen als het bestaande naastgelegen gebouw Rijzertstaete. Het nieuwe gebouw zal een vergelijkbare opzet krijgen met vijf bouwlagen bovenop een half verdiepte parkeergarage. Intentie is om zoveel als mogelijk aan te sluiten op de hoogte van de Rijzertstaete. Op de verbeelding is een maximale bouwhoogte opgenomen. Het ingediende informatieve bouwplan laat een bouwhoogte zien van iets minder dan 16 meter. Zie het commentaar onder 6b voor toelichting afstand en ontwerp in relatie tot het schoolgebouw.
Reactie e. Bezwaar tegen artikel 15.4.1, aangezien niet omschreven is onder welke voorwaarden en met welk toetsingskader burgemeester en wethouders ontheffing kunnen verlenen. Gemeend wordt dat indien een bouwplan niet voldoet aan de gemeentelijke parkeernormen ingezetenen van de gemeente het recht dienen te hebben bezwaar te maken tegen de ontheffing.
Commentaar: Een bouwplan moet voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm. Dit is opgenomen in het bestemmingsplan. Van deze plicht kan geen ontheffing (per 1 oktober 2010: afwijking van het bestemmingsplan) worden verleend. Er kan alleen een afwijking van het bestemmingsplan worden verleend van de bepaling dat dit op eigen terrein moet gebeuren, indien de noodzakelijke parkeervoorzieningen in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd op eigen terrein. De voorwaarde is dat op een andere wijze in de parkeerbehoefte dient te worden voorzien. Dit zal dan ook moet worden aangetoond bij het verlenen van de omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken. Voorwaarde is dat de situering van de parkeerplaatsen (die dus niet op eigen terrein worden aangelegd) het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.
Reactie f.
1) Gemeend wordt dat onvoldoende aandacht is besteed aan de inventarisatie van de wijk(en).
2) Bezwaar tegen dat de gemeentelijk parkeernorm als integraal onderdeel van het bestemmingsplan wordt opgenomen, maar niet als bijlage is toegevoegd.
3) Opgemerkt wordt dat de verruiming van de ontwikkelingstroken voorlopen op toekomstige plannen. Gemeend wordt dat dit een gevaar schuilt in de aantasting van de opzet van de wijk.
Commentaar:
Ad 1) Gemeente doet haar uiterste best om de inventarisatie zo goed mogelijk te doen. Niet alle gronden zijn echter toegankelijk en zichtbaar vanaf de openbare weg. De inspraak die wordt gevoerd op het bestemmingsplan heeft ook als doel een extra controleronde van wat er is geregeld. Op basis van deze inspraakreactie hebben we nogmaals gekeken naar de betreffende hoogten. Naar aanleiding daarvan zijn enkele hoogten aangepast op de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan.
Ad 2) De gemeentelijke parkeernormen zijn opgenomen in de nota 'Parkeernormen'. Bouwplannen worden aan deze nota getoetst. Gemeente acht het niet wenselijk de parkeernormen op te nemen in het bestemmingsplan, aangezien het bestemmingsplan voor een langere periode gaat gelden (10 jaar). Het kan wenselijk zijn bepaalde parkeernormen aan te passen aan de tijd. Dit kan door de nota Parkeernomen te herzien, zonder dat alle bestemmingsplannen die daarop gebaseerd zijn te herzien. Op deze manier worden steeds de meest actuele normen toegepast.
Ad 3) De gronden van de voorzieningenstroken hebben in het huidige bestemmingsplan nu vaak ook al 'ruime' bestemmingen, zoals openbare en bijzondere gebouwen. Het bestemmingsplan moet 10 jaar mee. Enige mate van flexibiliteit - daar waar dit conform de visie passend is - is wenselijk, om te voorkomen dat voor elke gewenste ontwikkeling een (lange) procedure moet worden doorlopen. Doordat een bouwplan altijd ook getoetst wordt aan Bouwverordening, Bouwbesluit en welstand wordt voldoende grip gehouden op de sturing van nieuwbouwontwikkelingen in de wijk.