17.2 Bouwregels
17.2.1 Algemeen
-
a. hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd, waarbij geldt dat per bouwperceel ten hoogste één woning is toegestaan en:
-
1. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' uitsluitend rijwoningen zijn toegestaan;
-
2. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' uitsluitend twee-ondereen-kap woningen zijn toegestaan;
-
3. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' uitsluitend vrijstaande woningen zijn toegestaan;
-
4. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' uitsluitend gestapelde woningen zijn toegestaan;
-
b. de voorgevel van het gebouw dient in of maximaal 2 meter achter de voorgevellijn te worden gebouwd;
-
c. in afwijking van het gestelde onder b, dient ter plaatse van de gevellijn de voorgevel van het gebouw in deze lijn te worden gebouwd;
-
d. de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduidingen 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' of 'minimale - maximale goot- en bouwhoogte (m)' is aangegeven, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'minimale - maximale goot- en bouwhoogte (m)', de goot- en bouwhoogte niet minder mag bedragen dan is aangegeven;
-
e. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is weergegeven;
-
f. iedere woning dient te worden afgedekt door een hellend dakvlak, met dien verstande dat de helling minimaal 35º en maximaal 60º bedraagt;
-
g. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' zijn aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen toegestaan;
-
h. per woning dient een onbebouwde buitenruimte aanwezig te zijn van minimaal 25m2 uitgezonderd gestapelde woningen waar de onbebouwde buitenruimte van minimaal 10 m2 aanwezig dient te zijn;
-
i. ter plaatse van de aanduiding 'garage' zijn garages toegestaan voor de voorgevellijn met een maximale bouwhoogte van 3 meter;
-
j. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport' zijn carports toegestaan voor de voorgevellijn met een maximale bouwhoogte van 3 meter en per carport een maximale breedte van 3 meter en een diepte van 6 meter;
-
k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onderdoorgang' dient er tussen peil en de onderkant van de bebouwing in het openbare gebied een vrije hoogte te zijn van minimaal 3,5 meter;
-
l. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kamerverhuur' is kamerverhuur van het hoofdgebouw toegestaan;
-
m. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' is een functie als bedoeld in artikel 8 'Gemengd' toegestaan met een maximaal bruto vloeroppervlak (BVO) zoals aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'maximum oppervlakte (bvo) (m2)';
-
n. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' is een functie als bedoeld in artikel 12 'Maatschappelijk' toegestaan met een maximaal bruto vloeroppervlak (BVO) zoals aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'maximum oppervlakte (bvo) (m2)';
-
o. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' is een functie als bedoeld in artikel 11 'Kantoor' toegestaan op de begane grond met een maximaal bruto vloeroppervlak (BVO) zoals aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'maxiumum oppervlakte (bvo) (m2)' is aangegeven;
-
p. aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen dienen op een afstand van ten minste 1.00 m achter (het verlengde van) de voorgevel van de hoofdgebouwen te worden gebouwd.
17.2.2 Aaneengebouwde woningen
-
a. de breedte van een hoofdgebouw bedraagt tenminste 5,5 meter;
-
b. de oppervlakte aan hoofdgebouw, aan-, uit- en vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 70% van het bouwperceel met een maximum van 150m2;
-
c. de goot- dan wel bouwhoogte van aan-, uit- en vrijstaande bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3 en 5,5 meter bedragen, met dien verstande dat de absolute hoogte in elk geval moet zijn gelegen binnen een denkbeeldig vlak onder 60º gaande door de goothoogtelijn op de zijdelingse perceelsgrens.
17.2.3 Twee-aaneengebouwde woningen
-
a. de breedte van het hoofdgebouw bedraagt tenminste 6 meter bedragen;
-
b. de oppervlakte aan hoofdgebouw, aan-, uit- en vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 60% van het bouwperceel met een maximum van 250 m2;
-
c. de goot- dan wel bouwhoogte van aan-, uit- en vrijstaande bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3 en 5,5 meter bedragen, met dien verstande dat de absolute hoogte in elk geval moet zijn gelegen binnen een denkbeeldig vlak onder 60º gaande door de goothoogtelijn op de zijdelingse perceelsgrens.
17.2.4 Vrijstaande woningen
-
a. de breedte van het hoofdgebouw bedraagt tenminste 7 meter;
-
b. de oppervlakte aan hoofdgebouw, aan-, uit- en vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 50% van het bouwperceel met een maximum van 350m2;
-
c. de goot- dan wel bouwhoogte van aan-, uit- en vrijstaande bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3 en 5,5 meter bedragen,met dien verstande dat de absolute hoogte in elk geval moet zijn gelegen binnen een denkbeeldig vlak onder 60º gaande door de goothoogtelijn op de zijdelingse perceelsgrens.
17.2.5 Gestapelde woningen
-
a. de goot- dan wel bouwhoogte van aan-, uit en vrijstaande bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3 en 5,5 meter bedragen,met dien verstande dat de absolute hoogte in elk geval moet zijn gelegen binnen een denkbeeldig vlak onder 60º gaande door de goothoogtelijn op de zijdelingse perceelsgrens;
-
b. het bouwvlak mag voor 100% bebouwd worden tenzij ter plaatse van de aanduiding 'maximale bebouwingspercentage (%)' een ander maximaal bebouwingspercentage is aangegeven.
17.2.6 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:
-
a. erfafscheidingen, waarbij de bouwhoogte vóór de voorgevellijn maximaal 1 meter mag bedragen en achter de voorgevellijn maximaal 2 meter;
-
b. carports en overkappingen dienen achter de voorgevellijn te worden gebouwd en uitsluitend binnen het bouwvlak, met uitzondering van de met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carports' aangewezen carport en overkappingen;
-
c. de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waarbij de bouwhoogte vóór de voorgevellijn maximaal 1 meter mag bedragen en achter de voorgevellijn maximaal 3 meter.
17.2.7 Parkeren
Bij het oprichten van gebouwen of het veranderen van gebruik dient de inrichting van elk perceel zodanig te zijn dat voldoende ruimte aanwezig is om zowel het parkeren als het eventueel laden en lossen op eigen terrein te kunnen afwikkelen. Op eigen terrein dient voorzien te zijn in voldoende parkeeraccommodatie conform de parkeerrichtlijnen opgenomen als Bijlage 1.
17.4 Afwijken van de bouwregels
17.4.1 Erfafscheiding
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in artikel 17.2.6 onder a ten behoeve van de hoogte van erfafscheidingen voor de voorgevellijn met dien verstande dat deze maximaal 2 meter mag bedragen en indien het straatbeeld daardoor ruimtelijk niet meer wordt aangetast en/of de verkeerssituatie zich daartegen niet verzet.
17.4.2 Dakvlak
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in artikel 17.2.1 onder g voor het bouwen van een afwijkende dakvorm, mits stedenbouwkundig verantwoord.
17.4.3 Aan-, uitbouwen en bijgebouwen
Het bevoegd gezag kan bij omgevinsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in 17.2.2 onder c, 17.2.3 onder c, 17.2.4 onder c en 17.2.5 onder a dat de absolute hoogte binnen een denkbeeldig vlak onder 60 graden gaande door de goothoogtelijn op de zijdelingseperceelsgrens, zulks ten behoeve van de bouw van bijgebouwen waarvan de nok (bij benadering) loodrecht op de zijdelingse perceelsgrens staat, mits het planologisch en stedenbouwkundig aanvaardbaar is.
17.4.4 Overschrijding voorgevellijn
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in artikel 17.2.1 onder b ten behoeve van realisatie van een aanbouw tot een diepte van 1,5 meter voor de voorgevellijn. De goot- en bouwhoogte van de aanbouw mag ten hoogste respectievelijk 3 en 5,5 meter bedragen.
17.4.5 Afwijking woningtype
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in artikel 17.2.1 onder a ten behoeve van het realiseren van een ander woningtype inclusief het daarbij behorende bouwvlak waarbij de afstand tussen hoofdgebouwen onderling, indien niet aaneengebouwd, minimaal 3 meter bedraagt, mits dit stedenbouwkundig en verkeersveilig verantwoord is, past binnen het volkshuisvestingsbeleid, de woonvisie en wordt voldaan aan de bouwregels die behoren bij dat woningtype.
17.6 Afwijken van de gebruiksregels
17.6.1 Aan huis gebonden beroep of bedrijf
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor gebruik ten behoeve van een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten afwijken van het bepaalde in artikel 17.5, mits:
-
a. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij maximaal 25% van het bebouwd oppervlak van de aanwezige bebouwing met een maximum van 60 m2 ten behoeve van een aan huis gebonden bedrijf mag worden gebruikt;
-
b. de parkeerbalans in de directe woonomgeving niet onevenredig nadelig wordt of kan worden beïnvloed;
-
c. het gebruik geen onevenredige nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
-
d. de activiteit milieuhygiënisch inpasbaar is in de woonomgeving waarbij geldt dat deze past in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten;
-
e. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner;
-
f. door de uitoefening van de activiteiten het uiterlijk aanzien van de woning niet zodanig verandert, dat de woning het karakter van een woning geheel of gedeeltelijk verliest.
17.6.2 Mantelzorg
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor gebruik afwijken van het bepaalde in artikel 17.5 onder b en toestaan dat een vrijstaand bijgebouw tijdelijk wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte met inachtneming van het volgende:
-
a. een dergelijke bewoning is aantoonbaar nodig vanuit een oogpunt van mantelzorg. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen vragen burgemeester en wethouders hieromtrent een ter zake deskundige om advies;
-
b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden;
-
c. de ontwikkeling dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
-
d. de maximale oppervlakte welke wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte mag niet meer bedragen dan 80 m²;
-
e. de afhankelijke woonruimte dient te worden bewoond door degene die de zorg nodig heeft, en in voorkomend geval, zijn/haar partner zoals bepaald bij huwelijk, geregistreerd partnerschap of notariële samenlevingsovereenkomst;
-
f. de oorspronkelijke woning dient bewoond te worden door de zorgverlener/-verleenster;
-
g. de afhankelijke woonruimte dient te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit;
-
h. de afhankelijke woonruimte dient te voldoen aan de specifieke zorgbehoefte, zoals gebleken uit het advies van een ter zake deskundige;
-
i. aan de afhankelijke woonruimte mag geen eigen ontsluiting worden toegevoegd;
-
j. parkeren dient op eigen erf plaats te vinden;
-
k. de omgevingsvergunning vervalt indien de bij het verlenen van de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is. Binnen één jaar na het vervallen van de omgevingsvergunning dienen alle aanpassingen welke gedaan zijn uit een oogpunt van mantelzorg verwijderd te zijn.
17.6.3 Meergeneratiewoning
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor gebruik afwijken van het bepaalde in artikel 17.5 en toestaan dat een hoofdgebouw wordt gebruikt als meergeneratiewoning met inachtneming van het volgende:
-
a. tussen hoofdbewoner en inwoner/inwoonster bestaat een familieverband (ouders-kind);
-
b. er blijft sprake van één woning (hoofdgebouw) met één huisnummer;
-
c. er is sprake van één (bestaande) hoofdingang met een gezamenlijke verkeersader waarmee de beide wooneenheden direct te benaderen zijn (niet via een verblijfsgebied van de een naar de ander);
-
d. beide woonruimten dienen te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit;
-
e. gezamenlijke energie meters / watermeter / ontsluiting(en) naar de openbare weg/ rioolaansluiting;
-
f. gezamenlijke berging / garage;
-
g. realisering binnen de bestaande bouwmassa, danwel binnen de uitbreidingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt;
-
h. geen intern fysiek scheiding (of compartimentering) door middel van een scheidingsmuur zonder deuren tussen de twee woongedeelten;
-
i. onderscheid in hoofdwoongedeelte en bijwoongedeelte;
-
j. bijwoongedeelte moet voorzien zijn van een slaapkamer en badkamer op de begane grond;
-
k. maximale vloeroppervlakte bijwoongedeelte 65 m²;
-
l. geen privaatrechtelijke splitsing. Eigendom dient van één eigenaar te blijven, danwel van een gezamenlijk eigenaarschap;
-
m. parkeren op eigen terrein;
-
n. de omgevingsvergunning vervalt indien de reden voor het verlenen van de omgevingsvergunning niet meer aanwezig is. Binnen één jaar na het vervallen van de omgevingsvergunning dienen alle aanpassingen welke gedaan zijn uit een oogpunt van de meergeneratiewoning verwijderd te zijn.
17.8 Wijzigingsbevoegdheid
17.8.1 Wro-zone - wijzigingsgebied - 1
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de gronden die zijn voorzien van de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied - 1' ex art. 3.6 Wro te wijzigen in de bestemmingen 'Wonen' met inachtneming van de volgende bepalingen:
-
a. binnen het aangegeven bouwvlak mogen maximaal 6 grondgebonden woningen worden gerealiseerd;
-
b. de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduidingen 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' of 'minimale - maximale goot- en bouwhoogte (m)' is aangegeven, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'minimale - maximale goot- en bouwhoogte (m)', de goot- en bouwhoogte niet minder mag bedragen dan is aangegeven;
-
c. de diepte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 12 meter;
-
d. als parkeernorm dient te worden uitgegaan van de parkeerkencijfers die als Bijlage 1 bij deze regels zijn opgenomen. Alle parkeerplaatsen dienen op eigen terrein te worden gerealiseerd;
-
e. de bestaande brandgang/ ontsluiting bestaande achtertuinen mag niet worden bebouwd;
-
f. nieuwbouw van de woningen mag uitsluitend plaatsvinden, indien akoestisch onderzoek heeft aangetoond dat de maximaal toegestane geluidsbelasting van de weg op de gevel van de woningen niet wordt overschreden, dan wel indien er een hogere grenswaarde is verkregen;
-
g. voordat herontwikkeling plaatsvindt dient een onderzoek naar de gevolgen voor de flora en fauna te zijn uitgevoerd. Eventuele maatregelen om de gevolgen tot een minimum te beperken dienen in de planvorming te worden opgenomen;
-
h. voordat herontwikkeling plaatsvindt dient archeologisch onderzoek en bodemonderzoek te hebben plaatsgevonden;
-
i. voordat ontwikkeling plaatsvindt dient duidelijkheid te bestaan over de economische uitvoerbaarheid van het plan door het sluiten van een (anterieure) overeenkomst waarin alle plankosten door de initiatiefnemer worden gedragen.
17.8.2 Wro-zone - wijzigingsgebied - 2
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de gronden die zijn voorzien van de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied - 2' ex art. 3.6 Wro te wijzigen in de bestemmingen 'Wonen' met inachtneming van de volgende bepalingen:
-
a. binnen het aangegeven aanduidingsvlak mogen maximaal 4 aaneengebouwde woningen worden gerealiseerd;
-
b. de goothoogte van de achtergevel van de woningen mag niet meer bedragen dan 3 meter;
-
c. de goothoogte van de voorgevel (de gevel georiënteerd op het Pastoor van Boxelhof) van de woningen mag niet meer bedragen dan 5 meter;
-
d. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 8 meter;
-
e. de diepte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 12 meter;
-
f. als parkeernorm dient te worden uitgegaan van de parkeerkencijfers die als Bijlage 1 bij deze regels zijn opgenomen. Alle parkeerplaatsen dienen op eigen terrein te worden gerealiseerd;
-
g. de ontwikkeling dient in overeenstemming te zijn met het actuele volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Gilze en Rijen zoals opgenomen in de 'Woonvisie';
-
h. nieuwbouw van de woningen mag uitsluitend plaatsvinden, indien akoestisch onderzoek heeft aangetoond dat de maximaal toegestane geluidsbelasting van de weg op de gevel van de woningen niet wordt overschreden, dan wel indien er een hogere grenswaarde is verkregen;
-
i. voordat herontwikkeling plaatsvindt dient een onderzoek naar de gevolgen voor de flora en fauna te zijn uitgevoerd. Eventuele maatregelen om de gevolgen tot een minimum te beperken dienen in de planvorming te worden opgenomen;
-
j. voordat herontwikkeling plaatsvindt dient archeologisch onderzoek en bodemonderzoek te hebben plaatsgevonden;
-
k. voordat ontwikkeling plaatsvindt dient duidelijkheid te bestaan over de economische uitvoerbaarheid van het plan door het sluiten van een (anterieure) overeenkomst waarin alle plankosten door de initiatiefnemer worden gedragen.
17.8.3 Wro-zone - wijzigingsgebied - 3
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de gronden die zijn voorzien van de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied - 3' ex art. 3.6 Wro te wijzigen in de bestemmingen 'Wonen' met inachtneming van de volgende bepalingen:
-
a. binnen het aangegeven bouwvlak mogen maximaal 9 aaneengebouwde woningen worden gerealiseerd in twee bouwblokken, met dien verstande dat een bouwblok minimaal 4 aaneengebouwde woningen bevat en maximaal 5 aaneengebouwde woningen;
-
b. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 6 meter en de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 10 meter;
-
c. de diepte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 12 meter;
-
d. als parkeernorm dient te worden uitgegaan van de parkeerkencijfers die als Bijlage 1 bij deze regels zijn opgenomen. Alle parkeerplaatsen dienen op eigen terrein te worden gerealiseerd;
-
e. de ontwikkeling dient in overeenstemming te zijn met het actuele volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Gilze en Rijen zoals opgenomen in de 'Woonvisie';
-
f. nieuwbouw van de woningen mag uitsluitend plaatsvinden, indien akoestisch onderzoek heeft aangetoond dat de maximaal toegestane geluidsbelasting van de weg op de gevel van de woningen niet wordt overschreden, dan wel indien er een hogere grenswaarde is verkregen;
-
g. voordat herontwikkeling plaatsvindt dient een onderzoek naar de gevolgen voor de flora en fauna te zijn uitgevoerd. Eventuele maatregelen om de gevolgen tot een minimum te beperken dienen in de planvorming te worden opgenomen;
-
h. voordat herontwikkeling plaatsvindt dient archeologisch onderzoek en bodemonderzoek te hebben plaatsgevonden;
-
i. voordat ontwikkeling plaatsvindt dient duidelijkheid te bestaan over de economische uitvoerbaarheid van het plan door het sluiten van een (anterieure) overeenkomst waarin alle plankosten door de initiatiefnemer worden gedragen.
17.8.4 Wijziging kantoren
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd gronden binnen de bestemming 'Wonen' met de functieaanduiding 'kantoor' ex art. 3.6 Wro te wijzigen in de bestemming 'Kantoor' met inachtneming van de volgende bepalingen:
-
a. als parkeernorm dient te worden uitgegaan van de parkeerkencijfers die als Bijlage 1 bij deze regels zijn opgenomen. Alle parkeerplaatsen dienen op eigen terrein te worden gerealiseerd;
-
b. voordat ontwikkeling plaatsvindt dient duidelijkheid te bestaan over de economische uitvoerbaarheid van het plan door het sluiten van een (anterieure) overeenkomst waarin alle plankosten door de initiatiefnemer worden gedragen.