Planregels

Voor het formuleren van beleid en het opstellen van het bestemmingsplan is het van belang dat de uitgangspunten en de huidige situatie in het plangebied goed in beeld worden gebracht. Met het oog hierop is het plangebied geïnventariseerd en geanalyseerd. In dit hoofdstuk wordt de ruimtelijke en functionele opbouw van het plangebied en de huidige kwaliteiten beschreven. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de eventuele voorgenomen (her)ontwikkelingen.

2.1 Bestaande ruimtelijke hoofdstructuur

2.1.1 Ruimtelijke en functionele structuur

Figuur 3: Bestaande ruimtelijke en functionele en structuur van Sander-Banken

In beide woonwijken is de woonfunctie overheersend. Ook de locatie van de Hogere Laboratoriumschool aan de Concordialaan is bebouwd met woningen. Het plangebied bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen.

Aan de Concordialaan, de Zonnestad, de Wissel en aan de Binnenhof zijn appartementengebouwen aanwezig.

Ten zuiden van de Concordialaan liggen sportvelden en sportfaciliteiten. Aan de Akkerweg staat de Koninkrijkszaal van de Jehova's Getuigen. Aan het Binnenhof staat een wijkgebouw met een maatschappelijke functie.

2.1.2 Groenstructuur

Figuur 4: De ruimtelijke groenstructuur van Sander-Banken

Groot Sander

De ruimtelijke groenstructuur binnen deze wijk is gebaseerd op een doorgaand stelsel van groen met het buitengebied. Binnen deze wijk is ruimte gereserveerd voor open plekken waar gespeeld kan worden.

De voortuinen, laanbeplanting en deze open plekken zijn dusdanig gerangschikt dat het een organisch geheel vormt. Midden in Groot Sander ligt een plein als knooppunt van verschillende buurtwegen. Dit knooppunt is ook groen aangekleed. Direct grenzend aan de noordzijde van de woonwijk Lage Banken ligt een park. De ontwateringssloot uit het noorden is opgenomen in een brede lineaire groenstrook. Deze singelachtige strook ‘eindigt’ met het buitengebied. Het pleintje vormt een onderdeel van deze lineaire groenstrook en markeert de aansluiting met de laan die over de zichtlijn naar het park loopt.

Foto: Het park in Groot Sander

Klein Sander

In deze kleine woonwijk zijn verschillende woontypes aan verschillende openbare ruimtes ontwikkeld. Kleinschaligheid was het doel en heeft vorm gekregen in hofjes-achtige structuren. De Veldweg, de ontsluitingsweg van deze wijk richting Concordialaan, waar alle hofjes aan gelegen zijn heeft dubbele laanbeplanting. Deze bomen maken onderdeel uit van de groenstructuur in Etten-Leur. Zie ook paragraaf 3.3

Foto: De Veldweg

Aan de Hooiweg is nog een groene ruimte aanwezig waarin kinderen kunnen spelen. Dit parkje ligt aan de noordzijde van deze woonwijk.

Foto: Groene ruimte aan de Hooiweg

Lage Banken

Het thema voor de stedenbouwkundige opzet van deze wijk was ’Binnentuin’. Midden in de wijk is een ‘binnentuin’ aangelegd met een wijkgebouw. De ‘binnentuin’ is geheel omsloten door woonbebouwing (de dubbele tuinmuur). Deze gesloten woonbebouwing is aan de Deken Koopmanslaan en de Concordialaan aanwezig. Ook aan de Aletta Jacobslaan, als grens met woonwijk Groot Sander is deze ‘dubbele tuinmuur’ gerealiseerd. De Statenlaan is ‘het tuinpad’ en de hoofdontsluiting van deze wijk.

Foto: De Statenlaan met laanbeplanting

In het zuidelijke gedeelte van Lage Banken heeft een groen karakter door de aanwezige sportvelden aan de Concordialaan en sportparkstraat.

Foto: De Concordialaan met links het sportpark

Groenstructuren in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan worden de belangrijkste hoofdgroenstructuren bestemd als 'Groen'. De overige groenvoorzieningen krijgen de bestemming 'Verkeer - Verblijf' waarmee wordt aangegeven dat dit verblijfsgebieden zijn. Dit betekent uiteraard niet dat het groen verdwijnt, maar dat wordt aangegeven dat het onderdeel uitmaakt van een verblijfsgebied. Hierdoor is het makkelijker om bijvoorbeeld fietspaden, een rotonde of extra parkeerplaatsen aan te leggen.

2.1.3 Verkeerstructuur

Figuur: Verkeerstructuur Sander-Banken

Verkeersstructuur

Het plan Sander-Banken is in hoofdzaak een woongebied met aan de zuidoostkant de aanwezigheid van sportvoorzieningen. Binnen het plangebied loopt een gebiedsontsluitingsroute, namelijk de Statenlaan en de Aletta Jacobslaan. Aan de westzijde en zuidzijde wordt het plan begrensd door een gebiedsontsluitingsweg, namelijk de Hoevenseweg en Concordialaan.

Al deze wegen voeren een 50 km/h-regime en maken onderdeel uit van de binnenstedelijke hoofdwegenstructuur en zijn dan ook niet alleen van belang voor de ontsluiting van dit plangebied, maar ook van belang voor de totale verkeersafwikkeling binnen Etten-Leur als geheel.

De overige wegen kunnen gekenmerkt worden als erftoegangswegen, zijnde woonstraten. Deze straten hebben niet allemaal een directe verbinding met de gebiedsontsluitingswegen. Op deze wegen geldt een 30 km/h-regime. Een aantal woonstraten van de wijk lopen dood en worden gekenmerkt als verblijfsgebieden.

Langs de gebiedsontsluitingswegen liggen vrijliggende fietspaden en trottoirs. In verband met de aanwezigheid van een sportpark is het westelijk deel van de Concordialaan in het plangebied voorzien van vrijliggende fietspaden en trottoirs.

Het al dan niet doortrekken van de Aletta Jacobslaan richting de Haansberg is een besluit dat genomen dient te worden in relatie tot de ontwikkeling van het gebied Hoge Haansberg. Gelet hierop is in het verlengde van de Aletta Jacobslaan voor het gebied tussen de Aletta Jacobslaan en de Haansberg de bestemming "Verkeer" uit het geldend bestemmingsplan Groot Sander overgenomen.

Parkeren

In de openbare ruimte is voorzien in parkeren voor bewoners en bezoekers. Voor een deel van het plangebied geldt een parkeerverbodszone waardoor uitsluitend parkeren in de daartoe aangelegde parkeervakken is toegestaan. In het overige deel kan langs wegen en op parkeerpleinen geparkeerd worden.

In het bestemmingsplan worden de belangrijkste ontsluitingswegen bestemd als 'Verkeer'. De overige wegen en gebieden krijgen de bestemming 'Verkeer - Verblijf' waarmee wordt aangegeven dat dit verblijfsgebieden zijn. Het spoor krijgt de bestemming 'Verkeer - Spoorverkeer'.

2.1.4 Maatschappelijke en sportvoorzieningen

Binnen het plangebied ligt het sportpark Lage Banken. Dit sportpark biedt huisvesting aan verschillende sportverenigingen. Op het sportpark zijn sportvelden, een atletiekbaan, een sporthal en overige sportvoorzieningen aanwezig. De sporthal wordt op termijn gesloopt.

Aan de Akkerweg is een maatschappelijk gebouw aanwezig waar de Koninkrijkszaal van de Jehova’s Getuigen is gevestigd. Er staat tevens een woonzorgcomplex aan de Klaverweide.

Daarnaast staat er een wijkgebouw met een maatschappelijke functie, waaronder een kinderdagverblijf, aan het Binnenhof in het plangebied. Zie ook onder 2.2.

2.2 (Her)ontwikkelingen

Wijkgebouw

Op dit moment heeft het wijkgebouw aan de Binnenhof een maatschappelijke functie. Het pand is primair voor deze functie bestemd en de maatschappelijke bestemming blijft het uitgangspunt voor de locatie. Om echter op termijn in te kunnen spelen op ontwikkelingen of om ongewenste ontwikkelingen zoals verpaupering tegen te gaan, is er een aanduiding voor 'wonen' opgenomen op de verbeelding en de planregels om het bestaande pand voor woondoeleinden mogelijk te maken. Als er geen geschikte invulling kan worden gevonden kan via een een aparte wijzigingsbevoegdheid, onder voorwaarden, gekeken worden naar een invulling voor maximaal twee patiowoningen.

Wijzigingsregeling

Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid om de bestemming, "Maatschappelijk" en "Groen" te wijzigen in "Wonen", "Verkeer-Verblijf", "Tuin" en/of "Groen". Deze wijziging is opgenomen omdat indien er geen vraag meer is naar een maatschappelijke functie in het bestaande wijkgebouw, het mogelijk moet zijn om de locatie te herontwikkelen voor woningbouw.

Hiervoor is in artikel 26.4 onder "wro-zone wijzigingsgebied 1" een wijzigingsregeling opgenomen die de bouw van maximaal twee patiowoningen mogelijk maakt. Hierbij is deels rekening gehouden met de inspraakreactie en zienswijze van de omwonenden. Bij invulling van de eventueel vrijkomende locatie, moet voldaan worden aan de voorwaarden dat het bestaande groen (bomen) worden gerespecteerd en er zal bij de bouw een minimale afstand van 5 meter tot aan de openbare weg moeten worden gehanteerd. De oppervlakte mag niet bedragen dan de bestaande oppervlakte aan bebouwing.

Toevoegen woningen

Dit bestemmingsplan komt tegemoet aan het verzoek om de woning aan Sander 24 te mogen splitsen. Aan Sander 30 is een toevoegen van een woning mogelijk op grond van het geldende bestemmingsplan. Deze mogelijkheid wordt overgenomen.

Wijzigingsregeling

De lintbebouwing langs Sander en Haansberg kenmerkt zich door het individuele karakter van de bouwing. Slechts langs een beperkt deel is de bebouwing minder intensief en is er sprake van open karakter. Met behoud van het karakter is onder voorwaarden de bouw van extra woningen te rechtvaardigen. De goot- en bouwhoogte moeten bijvoorbeeld wel aansluiten op de bestaande bebouwing.

Het opvullen van open gaten sluit aan op het beleid om te komen tot duurzaam grondgebruik.

Daarom hebben burgemeester en wethouders onder voorwaarden de bevoegheid om een extra bouwvlak toe te kennen ter plaatse van de aanduing "wro-zone wijzigingsgebied 2". In artikel 26.5 is de regeling opgenomen. De regeling zal gelden voor op tekening aangegeven zone langs het Sander en perceel Haansberg 28A en 30.