II Waterrijk (Kamers 4G, 7E, 7F en 7G)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor de Kamers 4G, 7E, 7F en 7G in Waterrijk is altijd beoogd om de woningen te realiseren in een open setting. Hiervoor is bedoeld dat de Kamers worden ingericht met grondgebonden zelfstandige woningen met privétuinen en daarnaast een collectieve tuin voor alle woningen. Deze collectieve tuin dient openbaar toegankelijk gebied te zijn. De collectieve tuin is echter in het geldende bestemmingsplan Waterrijk niet gewaarborgd. Het is vrijblijvend opgenomen en vergunningvrij bouwen (op grond van artikel 2 bijlage II Besluit omgevingsrecht) kan hierdoor niet voorkomen worden. De gronden worden voornamelijk ook in volledige eigendom uitgegeven. Dit bestemmingsplan ziet dan ook op de reparatie hiervan. De bouwmogelijkheden voor de woningen die gelden op basis van het (voorheen) geldende bestemmingsplan Waterrijk worden in dit plan overgenomen. De beoogde collectieve tuin is in dit bestemmingsplan gewaarborgd door de functieaanduiding 'Groen - 1' voor de Kamers 7E, 7F en 7G en de functieaanduiding 'Groen - 2' voor de kamer 4G, met de de daarbij behorende regels.

Het bestemmingsplan "II Waterrijk (Kamers 4G, 7E, 7F en 7G)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2 Het plangebied

Het plangebied ligt in Meerhoven, in het zuidwestelijk deel van de gemeente. Het plangebied bestaat uit vier delen (Kamers) binnen Waterrijk die niet allen aaneengesloten liggen. De Kamers 7E, 7F en 7G zijn gelegen aan de Waterwijk, Kamer 4G aan de Waterstad. Op onderstaande luchtfoto zijn de Kamers aangegeven (het plangebied).

Luchtfoto plangebied.

1.3 Voorgaande plannen

Het bestemmingsplan "II Waterrijk (Kamers 4G, 7E, 7F en 7G)" vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan Waterrijk, vastgesteld door de raad op 19 november 2013.

Op onderstaande afbeelding van het bestemmingsplan Waterrijk is het plangebied rood omlijnd aangegeven.

Afbeelding bestemmingsplan Waterrijk waarin het plangebied rood omlijnd is.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 8 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan voor zover dit relevant is voor dit reparatieplan. Hoofdstuk 4 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 7. Hoofdstuk 8 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Stedenbouwkundige structuur

De kavels voor samenbouwen zijn gelegen langs de bossingel aan de zuidzijde van de landschappelijke kamer 7 (Waterwijk) en één kavel voor samenbouwen is gelegen in de noord west hoek van de landschappelijke kamer 4 (Waterstad).

Afb. samenbouw kavels (in rood aangegeven) in Waterrijk.

De kavels voor samenbouwen bieden de mogelijkheid voor CPO collectieven of ontwikkelaars om een klein woningbouwproject te ontwikkelen met een omvang tussen de 4 -12 grondgebonden woningen.

Dit is een schaal die een mooie overgang biedt tussen de stedelijke schaal en maat van de hoven aan de Waterlinie en het Waterfront en de individuele korrel van vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen in de landschappelijke kamers.

Impressie samenbouwen landschappelijke kamer 4 (bron: Bloom vastgoed).

Een voorwaarde voor de ontwikkeling van de kavels voor samenbouwen kavels is dat er sprake is van een collectieve tuin die het gemeenschappelijke karakter van het project versterkt. Naast een gemeenschappelijke tuin hebben de woningen ook een private buitenruimte direct aansluitend op de woningen.

Impressie samenbouwen (Bron: M10)

Elk project is een ensemble, een stedenbouwkundige en architectonische eenheid. Er kan sprake zijn van een bouwvolume of een opzet met meerdere volumes. Binnen het ensemble zijn materialen en kleuren vrij. De architectonische bepalingen zijn gelijk aan de overige bebouwing in de omringende landschappelijke kamers.

Impressie samenbouwen (bron: Bilt)

Het bewoners parkeren wordt opgelost binnen de kavel. De ontsluiting van de kavels vindt plaats via de achterstraten. Voor bezoekers worden parkeerplaatsen aangelegd langs de entreestraten. De inrichting van het collectieve deel van de kavel wordt volledig uitgevoerd door het CPO collectief of de ontwikkelaar en het onderhoud door de toekomstige bewoners.

Impressie samenbouwen (bron: Marlies Zuidam)

Voor het bebouwen van de kavel is een bouwvlak opgenomen waarbinnen gebouwd moet worden. Aan de zijde van de bossingel is een geringe maat van overschrijding van de voorgevelrooilijn mogelijk. Het maximale bebouwingspercentage bedraagt 50% van de kavel met een maximale bouwhoogte van 10 meter.

Impressie samenbouwen (bron: Bloom vastgoed)

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

3.1 Inleiding

Omdat dit bestemmingsplan ziet op de reparatie van het bestemmingsplan Waterrijk voor wat betreft het waarborgen van een collectieve tuin in de Kamers 4G, 7F en 7G en de bouwmogelijkheden onveranderd blijven wordt in dit hoofdstuk alleen ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders die relevant zijn. Daarnaast wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Verantwoord wordt dat de voorgenomen reparatie past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid.

3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro dient bij ruimtelijke ontwikkelingen onderbouwd te worden dat sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit bestemmingsplan ziet uitsluitend op de reparatie van de gronden ten behoeve van het waarborgen van een collectieve tuin. Er verandert niks aan de planologische mogelijkheden voor de beoogde woningbouw in dit plangebied. Gelet hierop is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Volledigheidshalve wordt het volgende nog opgemerkt.

In twee uitspraken van de Afdeling (1 juli 2015 met zaaknr. 201401417/1/R1 en 24 februari 2016 met zaaknr.201506618/1/R6) is bepaald dat onbenutte planologische mogelijkheden in een nieuw plan mogen worden opgenomen, zonder dat hoeft te worden voldaan aan de in artikel 3.1.6 lid 2 Bro genoemde voorwaarden. Er is dan namelijk geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In dit bestemmingsplan zijn de nog onbenutte planologische mogelijkheden van het voorheen geldende plan overgenomen. De bouwmogelijkheden voor de geprojecteerde woningen blijven hetzelfde. Gelet op voornoemde jurisprudentie is er in die zin dan ook geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Verordening Ruimte

Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 7 februari 2014 de 'Verordening Ruimte 2014' vastgesteld. Op 18 november 2016 is deze opnieuw en gewijzigd vastgesteld. In de Verordening Ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeelt het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt.

Algemene regels
In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.

Structuren (hoofdkaart)
Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren:

• Bestaand stedelijk gebied
• Natuur Netwerk Brabant
• Groenblauwe mantel
• Gemengd landelijk gebied

Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen worden en onder welke voorwaarden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening.

Themakaarten

Naast de hoofdkaart zijn er vijf themakaarten opgenomen in de Verordening Ruimte. Voor onderhavig plangebied zijn de themakaarten 'stedelijke ontwikkeling' en 'water' van belang.

Themakaart stedelijke ontwikkeling

Op deze themakaart staan het bestaand stedelijk gebied, zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, integratie stad-land en de regionale bedrijventerreinen. Het plangebied is aangeduid als 'Bestaand stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Afbeelding kaartlaag 'Stedelijke ontwikkeling - bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied' Verordening Ruimte (plangebied nabij de blauwe punt).

Dit bestemmingsplan ziet op de reparatie van een aantal gronden ten behoeve van het waarborgen van een collectieve tuin. De omliggende beoogde woningen zijn meegenomen in het plangebied. Het bestemmingsplan ziet dan ook op het (opnieuw) planologisch vastleggen van geprojecteerde woningen, en voor zover dat in dit reparatieplan wordt gezien als nieuwbouw van wonigen is de verantwoordingsplicht uit de Verordening Ruimte van toepassing. In paragraaf 3.4 wordt hierop ingegaan. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen. Uit deze paragraaf volgt dat de woningen die in dit bestemmingsplan (opnieuw) mogelijk worden gemaakt, reeds deel uit maken van de harde plancapaciteit.

Daarnaast is het belang van zorgvuldig ruimtegebruik in de Verordening Ruimte aangemerkt als een provinciaal belang. Stedelijke ontwikkelingen dienen te worden gemotiveerd met in achtneming van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.2. In deze paragraaf is aangegeven dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

Themakaart water

Op deze themakaart staan de structuren en aanduidingen die betrekking hebben op water. Het plangebied is aangeduid als 'Boringsvrije zone'. Binnen deze zone geldt de minst strikte vorm van bescherming, namelijk behoud van de beschermende kleilaag in de bodem. In de Provinciale Milieuverordening zijn regels opgenomen ter bescherming van deze kleilaag. De aanduiding 'Boringsvrije zone' op de verbeelding van dit bestemmingsplan heeft uitsluitend een signalerende functie.

Kaartlaag 'Water' - aanduiding 'boringsvrije zone' Verordening Ruimte 2014 (plangebied nabij de blauwe punt).

In de regels (artikel 5.1) wordt verwezen naar de van toepassing zijnde Provinciale Milieuverordening.

Gelet op het bovenstaande voldoet dit bestemmingsplan aan de Verordening Ruimte.

3.4 Volkshuisvesting

Kwantitatieve behoefte

De woningen die in de wijk Meerhoven (waarin dit plangebied is gelegen) mogelijk zijn en mogelijk worden gemaakt, zijn gebaseerd op de zgn. VINEX –afspraken (Woningbouwafspraken van het Rijk met gemeenten op basis van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra) met het Rijk. In die tijd waren dat circa 5800 woningen op basis van de VINEX-afspraken voor Meerhoven. Inmiddels waren een deel van die woningen (circa 1.000) opgenomen in het bestemmingsplan Waterrijk, waarbij gedeeltelijk een directe bouwtitel geldt en voor maximaal 350 woningen een uitwerkingsplicht. Voor de woningen in dit plangebied gold reeds een directe bouwtitel in het (voorheen) geldende bestemmingsplan Waterrijk. Het bestemmingsplan Waterrijk, dat in november 2013 is vastgesteld, is reeds verantwoording afgelegd dat de opgenomen woningbouw past binnen de regionale woningbouwafspraken. Gelet op het vorenstaande behoren de woningen, die in dit bestemmingsplan opnieuw zijn opgenomen, reeds tot de harde plancapaciteit van de gemeente. Dit bestemmingsplan ziet niet op een wijziging in het aantal beoogde woningen, slechts alleen op het waarborgen van een collectieve tuin.

Kwalitatieve behoefte

Woonvisie Eindhoven 2015

De woonvisie is samen met de partners in stad en regio opgesteld. Via gesprekken en bijeenkomsten hebben inwoners en bedrijven op ambtelijk en bestuurlijk niveau een bijdrage geleverd. Voorbeelden van de ruim honderd participanten zijn: inwoners zoals studenten, expats, zelfbouwers en geïnteresseerde Eindhovenaren, corporaties en huurdersorganisaties, zorginstellingen, ontwikkelaars, bouwers en beleggers, Platform 31, provinciale en landelijke overheid, gemeenten in het stedelijk gebied, bedrijven, onderwijsinstellingen, makelaars, particuliere verhuurders, architecten, stedenbouwers, adviseurs, en belangenbehartigers. In december 2015 is de woonvisie vastgesteld door de gemeenteraad.

De Woonvisie Eindhoven 2015 is opgebouwd langs drie sporen, namelijk Eindhoven als:

• ambitieuze stad
• solidaire stad
• innovatieve stad

Binnen deze drie sporen wordt aandacht besteed aan een aantal belangrijke thema's, zoals de twee snelheden in de stad, verdichting en stedelijkheid, gedifferentieerde wijken en buurten, de (gewenste) samenstelling van de woningvoorraad, de relatie met de regio, duurzaamheid en Eindhoven als Living Lab om de toekomst van het wonen te ontdekken.

Woningmarktonderzoek

Zowel uit het meest recente regionaal woningmarktonderzoek (2014) als het woningmarktonderzoek toegespitst op Eindhoven (De sterke stad, 2014) blijkt een grote behoefte aan groenstedelijke woonmilieus. Dit type woonmilieu kenmerkt zich met name door eengezinswoningen met een tuin in een groene en ruime woonomgeving. Een dergelijk woonmilieu in Eindhoven is aantrekkelijk voor met name huishoudtypen tot 55 jaar in alle inkomenscategorieën. Dit blijkt uit onderstaande grafiek. Waterrijk is een groenstedelijk woonmilieu en beantwoordt daarmee aan de actuele (kwalitatieve) woonbehoefte.

Bron: Regionaal woningmarktonderzoek 2014.

3.5 Groen

3.5.1 Groenbeleidsplan

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Figuur: Ruimtelijke Strategieënkaart

Dit plangebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als 'Stad, rood beeldbepalend'. In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Waterrijk is en wordt groen ingericht. De reparatie van dit bestemmingsplan ziet op het waarborgen van een collectieve tuin. Dit draagt bij aan groene beleving in Waterrijk. De collectieve tuin is open en voornamelijk onbebouwd.

3.5.2 Beleid Bomen

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2015. Deze is op 7 april 2015 door de gemeenteraad vastgesteld en op 24 augustus 2016 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels Bomen is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming is van toepassing op:
- bossen die buiten de 'bebouwde kom Boswet' liggen;
- alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
- bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor bomen geldt dus of de Wet natuurbescherming of of de Verordening Bomen 2015. Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing.

Verordening Bomen

Het bomenbeleid is gebaseerd op drie pijlers: behoud, versterking en ruimte voor dynamiek. Eindhoven wil een aantrekkelijke groene stad zijn en blijven. Bomen spelen daarbij een voorname rol. Een hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en recht doet aan het groene imago van de stad is waar de gemeente naar streeft. Duurzaam behoud van de groene signatuur staat voorop. Het bomenbestand dient echter ook aan te sluiten op intensief gebruik van de openbare ruimte en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent soms dat in een bepaalde situatie andere belangen preferabel zijn en bomen moeten wijken. Het bomenbeleid voorziet in die gevallen in de mogelijkheden tot mitigatie en compensatie.

Groene kaart
Een belangrijk onderdeel van de Verordening Bomen is de Groene Kaart. Het is een topografische kaart met daarop aangegeven de beschermde houtopstand. De Groene Kaart bevat verschillende categorieën houtopstanden. Voor bomen in gemeentelijk eigendom (publiek eigendom) kent de Groene Kaart zes categorieën:

• Monumentale bomen;
• Waardevolle bomen;
• Basisbomen;
• Bomen hoofdstructuur;
• Bomen nevenstructuur;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend.

De Groene Kaart kent daarnaast voor bomen in particulier eigendom (privaat eigendom) drie categorieën:

• Waardevolle bomen;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend;
• Bomen op percelen van 500 m2 of groter.

Voor het vellen van een houtopstand die deel uit maakt van tenminste één van deze categorieën is, behoudens een aantal vrijstellingen, een omgevingsvergunning verplicht.

Nadere regels Bomen
De Verordening is uitgewerkt in nadere regels Bomen. Deze zijn op 19 juli 2016 vastgesteld door het college en op 4 augustus 2016 in werking getreden. De beleidsregels geven inzicht in de wijze waarop het college gebruik maakt van de aan haar in de Verordening toegekende bevoegdheden tot het aanwijzen en plaatsen van houtopstanden op de Groene Kaart. Tevens zijn richtlijnen uitgewerkt voor omgang met overlast, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de weigeringsgronden bij beoordeling van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting is houtopstanden.

Het plangebied
Op de Groene Kaart is het plangebied aangeduid als 'bomen op percelen van 500 m2 of groter. Daarnaast vallen enkele basisbomen binnen het plangebied. In beginsel zal een omgevingsvergunning verplicht zijn voor het vellen van houtopstanden. Op basis van het (voorheen) geldende bestemmingsplan Waterrijk gold al een directe bouwtitel. Dit bestemmingsplan laat niet meer toe dan reeds mogelijk was op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan ziet op een reparatie waardoor een collectieve tuin kan worden gewaarborgd. Hierdoor wordt tevens het groene karakter binnen het plangebied gewaarborgd.

3.6 Duurzaamheid

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen.

In Meerhoven heeft de gemeente het initiatief genomen tot de bouw van een biomassacentrale die door middel van een warmtenet een groot aantal woningen van duurzame warmte kan voorzien. Dit warmtenet ligt op enkele honderden meters afstand van deze locatie en biedt daarom een goede kans voor een duurzame warmtevoorziening van de woningen. De woningen die in dit plan mogelijk zijn, worden verplicht (contractueel) om aangesloten te worden op de biomassacentrale. Dit was ook het uitgangspunt op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan Waterrijk. Dit bestemmingsplan verandert hier niets aan. Zoals reeds aangegeven ziet dit bestemmingsplan op een reparatie ten behoeve van het waarborgen van een collectieve tuin.

Hoofdstuk 4 Waterparagraaf

4.1 Inleiding

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid.

Het bestemmingsplan II Waterrijk (Kamers 4G, 7E, 7F en 7G) betreft een reparatie bestemmingsplan. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder b en c van het Besluit ruimtelijke ordening.

4.2 Afspraken Waterschap

Dit bestemmingsplan ziet op de reparatie van een aantal gronden binnen Waterrijk ten behoeve van het waarborgen van een collectieve tuin. De woningen die reeds mogelijk waren op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan Waterrijk, zijn ook mogelijk in dit bestemmingsplan. Er verandert niks ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan Waterrijk ten aanzien van de beoogde woningen en de beoogde inrichting van de gronden. De beoogde verhardingen wijzigen ook niet. De afspraken die zijn gemaakt in het kader van het bestemmingsplan Waterrijk, zijn ook in dit bestemmingsplan van toepassing. Het Waterschap heeft in januari 2017 aangegeven hiermee akkoord te zijn.

Ten aanzien van de ontwikkelingen in Waterrijk zijn in 2012 de volgende intenties vastgelegd ten aanzien van de waterhuishouding:

• 1. hemelwater afkomstig van nieuw te ontwikkelen oppervlakken zal gescheiden van het huishoudelijke afvalwater worden ingezameld;
• 2. om nadelige effecten door mogelijk verontreinigd hemelwater op de waterkwaliteit te beperken, wordt afhankelijk van het type oppervlak gekeken of deze wel of niet afgekoppeld moeten worden;
• 3. ontwikkelingen die invloed hebben op de waterhuishouding van het plangebied dienen altijd aan het waterschap te worden voorgelegd.
• 4. bij nog nader uit te werken concretisering plannen dienen wateraspecten te worden meegenomen in de randvoorwaarden en uitgangspunten. Het waterschap wenst in de concretisering van bouwplannen betrokken te worden.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan "II Waterrijk (Kamers 4G, 7E, 7F en 7G)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

5.2 Planmethodiek

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

5.3 Verbeelding

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

5.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In Artikel 1 Begrippen wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.

In Artikel 2 Wijze van meten  worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

De gronden die als collectieve tuin ingericht en gebruikt mogen worden, zijn bestemd als 'Groen'. Door deze gronden niet, zoals in het voorheen geldende bestemmingsplan Waterrijk, te bestemmen als 'Wonen' wordt voorkomen dat allerlei bouwwerken vergunningvrij gerealiseerd kunnen worden op grond van artikel 2 bijlage II Besluit omgevingsrecht. In de bestemmingsomschrijving is expliciet benoemd dat deze gronden naast de standaardbestemming Groen ook gebruik mogen worden als collectieve tuin ten behoeve van de omliggende woningen.

Bestemming Wonen (artikel 3)

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden waar woningen mogen worden gerealiseerd. Aangesloten is bij de regeling die gold op basis van het (voorheen) geldende bestemmingsplan Waterrijk. In dit bestemmingsplan wordt niet meer mogelijk gemaakt. Zoals reeds aangegeven ziet dit bestemmingsplan op de reparatie ten behoeve van het waarborgen van een collectieve tuin.

De gronden die als collectieve tuin ingericht en gebruikt mogen worden, zijn aangeduid als 'groen - 1' en 'groen - 2'. Door deze gronden niet, zoals in het voorheen geldende bestemmingsplan Waterrijk, te bestemmen als 'Wonen' zonder beperkingen wordt voorkomen dat allerlei bouwwerken vergunningvrij gerealiseerd kunnen worden op grond van artikel 2 bijlage II Besluit omgevingsrecht. In de bestemmingsomschrijving is expliciet benoemd dat minimaal een bepaald percentage van de gronden als collectieve ruimte ingericht moet worden. uit de definitiebepaling van collectieve ruimte blijkt tevens dat deze ruimte openbaar toegankelijk dient te zijn.

Hoofdstuk 6 Handhaving

6.1 Algemeen

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast. In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop. Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen. De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Handhavingsmodel
Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door zeven basisprincipes:

• 1. Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• 2. Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• 3. Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• 4. Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• 5. In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• 6. In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• 7. We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Duidelijke regels
Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

6.2 Handhaving voorliggend plan

Er is in het voorliggende plan slechts aandacht voor handhaving in geval van het met dit bestemmingsplan wegbestemmen van momenteel bestaande functies, dus als er sprake is van het om redenen van een de goede ruimtelijke ordening toekennen van een bestemming die niet conform de bestaande situatie is. Dergelijke gevallen doen zich met het voorliggende plan niet voor. Het plangebied is namelijk onbebouwd.

Hoofdstuk 7 Financiële aspecten

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst. De gemeente is eigenaar van de gronden in dit plangebied. Dit betekent dat een 'zuivere' grondexploitatie wordt gedraaid waarbinnen de gemeente geen kostenverhaal doet. Het kostenverhaal wordt middels de gronduitgifte geregeld. Er bestaat dan ook geen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Hoofdstuk 8 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden, kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in Groot Eindhoven op 1 maart 2017. De kennisgeving is tevens bij de officiële publicaties op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl geplaatst. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

8.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In dit reparatieplan zijn geen rijks- en provinciale belangen in het geding. Middels het digitale vooroverlegformulier heeft vooroverleg met de provincie plaatsgevonden. Uit dit formulier is ook gebleken dat er geen provinciale belangen in het geding zijn.

Met het waterschap heeft vooroverleg plaatsgevonden. De resultaten hiervan zijn verwerkt in hoofdstuk 4.

8.3 Inspraak

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming. Dit bestemmingsplan ziet uitsluitend op de reparatie van de gronden ten behoeve van het waarborgen van een collectieve tuin. Er verandert niks aan de planologische mogelijkheden voor de beoogde woningbouw in dit plangebied. Gelet op dit gegeven is sprake van een ondergeschikte aanpassing van het geldende bestemmingsplan. Op grond van artikel 4 lid 3 sub a van voornoemde verordening hoeft in dergelijke gevallen geen invulling te worden gegeven aan deze verordening.

8.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 15 maart 2018 tot en met woensdag 25 april 2018 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van 14 maart 2018 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Naar aanleiding van de tervisielegging zijn geen zienswijzen ontvangen.