4e uitwerking Waterrijk (Kamers 8A en 8B)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Waterrijk is een woonwijk in Meerhoven. Het vigerende bestemmingsplan Waterrijk voorziet in de bouw van circa 900 tot 1000 woningen. Ten behoeve van de bouw van maximaal 350 woningen is een uitwerkingsplicht (ex. artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening) opgenomen. Het uitwerkingsplan "4e uitwerking Waterrijk (Kamer 8A en 8B)" regelt een gedeelte van die uitwerkingsplicht. Hiermee geeft dit uitwerkingsplan een directe bouwtitel. Het gaat om 69 woningen in het plandeel Kamer 8A en 8B.

Het uitwerkingsplan "4e uitwerking Waterrijk (Kamers 8A en 8B)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het uitwerkingsplan is een toelichting gevoegd. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2 Het plangebied

Het plangebied ligt in de woonwijk Waterrijk in Meerhoven, ten westen en oosten van de Waterlinie. Hieronder is een luchtfoto opgenomen met de begrenzingen van het plangebied.

Luchtfoto plangebied (rood omlijnd).

1.3 Bestemmingsplan Waterrijk

Ten behoeve van de woningbouwplannen en de aanleg van de woonwijk met een spilcentrum is het bestemmingsplan 'Waterrijk' opgesteld (vastgesteld door de gemeenteraad d.d.19 november 2013). Voor onderhavig plangebied is een uitwerkingsplicht opgenomen. De uitwerkingsplicht brengt voor het college van burgemeester en wethouders de verplichting met zich mee om de bestemming 'Woongebied' nader uit te werken. Het gaat hierbij concreet om het toestaan van woonbebouwing in bouwblokken met een maximale goothoogte en nokhoogte. Hieronder is een afbeelding opgenomen van een uitsnede van het geldende (moeder)plan met daarin het plangebied rood omlijnd.

Uitsnede bestemmingsplan Waterrijk (plangebied rood omlijnd).

Het plangebied '4e uitwerking Waterrijk (Kamer 8A en 8B)' is gelegen in de bestemming 'Woongebied - Uit te werken'. Aan deze bestemming zijn uitwerkingsregels gekoppeld. Deze geven het kader aan waarbinnen de bestemming dient te worden uitgewerkt. Daarnaast ligt de gebiedsaanduiding 'milieuzone - boringsvrije zone' over onderhavig plangebied.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van het stedenbouwkundig plan. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten die ten behoeve van dit uitwerkingsplan nader zijn uitgewerkt. De juridische vormgeving van het uitwerkingsplan is neergelegd in hoofdstuk 4. Over de financiële aspecten wordt ingegaan in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 gaat ten slotte in op de gevolgde en te volgen procedure inclusief de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Stedenbouwkundige structuur

De hoven in Waterrijk zijn gelegen langs de centrale ontsluitingsweg (Waterlinie) en het park Meerland (Waterfront) en zijn daarmee sterk en prominent verankert in de hoofdstructuur van de wijk. De woningen in de hoven zijn gelegen aan gemeenschappelijke binnenpleinen.

Hof 8A en 8B is een zogenaamd dubbelhof aan de Waterlinie. Aan weerszijde van de Waterlinie worden twee hoven gerealiseerd met een karakteristieke u-vorm, die met de open zijde naar de Waterlinie zijn gericht. Op deze wijze ontstaat er een groot hof waar de Waterlinie doorheen loopt. Aan de noordzijde van dit dubbelhof is een extra rij vrijstaand geschakelde woningen toegevoegd die met de voorzijden grenzen aan een bestaand bosgebied langs de Waterweg.

Het hof grenst aan de oost- en westzijde aan de landschappelijke kamers 7 en 9 en aan de zuidzijde aan een bestaande en deels nog te realiseren groensingel.

Impressie stedenbouwkundige opzet plangebied

In totaal worden er 69 grondgebonden woningen gerealiseerd waarvan 57 woningen in het hof en 12 vrijstaand geschakelde woningen aan de noordzijde aan de bosrand. De woningen aan het hof bestaan uit drie bouwlagen en de vrijstaand geschakelde woningen bestaan uit één bouwlaag met een gedeeltelijke tweede bouwlaag en is daarmee duidelijk ondergeschikt aan de bebouwing van het hof.

De woningen in het hof zijn met de voorzijden en de entrees gericht op de collectieve pleinruimte in het hof. De tuinen en privéruimtes van de woningen aan de zuidzijde van het hof zijn gericht naar de omgeving en kunnen daardoor optimaal genieten van de natuurlijke elementen in de omgeving. Dit wordt nog enigszins versterkt doordat het hof iets hoger is gelegen dan het omliggende landschap, waardoor vanuit de woningen een beter zicht ontstaat op de omgeving.

Impressie Hof 8A en 8B

De bebouwing van het hof wordt gekenmerkt door een sterk gedefinieerde vorm, maat en architectonische eenheid. Het hof heeft een helder eenduidig uniform karakter. Hiermee vormen de hoven in Waterrijk een duidelijk contrast met de landschappelijke kamers, waar het accent ligt op kleinschaligheid en individualiteit. De overgangen tussen het hof en de omgeving zijn integraal onderdeel van het plan en worden mee ontworpen en aangelegd. Het binnenplein in het hof wordt ingericht als openbare ruimte met een grote en gevarieerde gebruiks-, belevings- en verblijfswaarde. In het hof is ruimte voor groen en spelen en voor parkeren voor bewoners en bezoekers. Het hof biedt bewoners een verblijfs- en ontmoetingsruimte waarin veilig gespeeld kan worden en waar gezamenlijk evenementen georganiseerd kunnen worden.

Als overgang tussen de woningen en het binnenplein is medegebruik van een zone langs de woning, met een diepte van maximaal 1,2 meter, mogelijk. Bewoners kunnen hier potten met beplanting plaatsen en een bankje. De openbare ruimte van het hof loopt door tot aan de gevel van de bebouwing. Voor een aantal woningen aan het hof, met een houten gevelinvulling, worden opties aangeboden aan de voorzijde van de woning in de vorm van erkers, luifels en balkons met een maximale diepte van 1 meter. Bij de inrichting van het hof is gezocht naar een evenwichtige balans tussen parkeren, verharding en groen.

In het hof 8A en 8B is er voor gekozen om het parkeren geconcentreerd op te lossen direct bij de entree van het hof aan de zijde van de Waterlinie en af te zomen door groen. Hierdoor grenzen alle woningen van het hof direct aan het groen en is de ruimte voor de woningen autovrij. Hierdoor kan er veilig worden gespeeld. Door deze inrichting worden de hoven de intieme binnenplaatsen van het plan, het zijn de ruimtes waar het sociale leven van de omringende woningen kan afspelen.

Impressie opties voor woningen aan het hof met een houten gevelinvulling.

Naast het parkeren in het hof wordt een deel van het parkeren voor het hof opgelost in een parkeerkoffer aan de zuidzijde van hof 8A. De vrijstaand geschakelde woningen aan de noordzijde van de hoven worden via de Waterweg ontsloten. Deze entreestraten worden verbonden met de achterpaden in de aangrenzende landschappelijke kamers. De vrijstaand geschakelde woningen krijgen elk een opstelplaats voor een auto op eigen terrein. De overige parkeerbehoefte wordt gerealiseerd langs de nieuwe entreestraten.

Impressie vrijstaand geschakelde woningen

Het hof is niet afgesloten maar vormt verbindingen met de omgeving, waaronder de open zijde van de hoven aan de Waterlinie en de openingen ter plaatse van de boomgaarden van de aansluitende landschappelijke kamers. Daarnaast wordt per hof ook een verbinding gelegd met de bossingel aan de zuidzijde.

Impressie doorgangen in het hof

Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten

3.1 Inleiding

De planologische en milieuhygiënische aanvaardbaarheid van de realisatie van de woningen binnen dit plangebied is aangetoond bij het bestemmingsplan ‘Waterrijk', waarvan dit uitwerkingsplan onderdeel uitmaakt. De in het kader van het moederplan uitgevoerde onderzoeken zijn om die reden niet opnieuw beschreven. Alleen de aanvullingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Het gaat hier onder andere om een bodemonderzoek, quickscan flora- en fauna, luchtkwaliteit en de beschrijving van de maatregelen (algemeen) die moeten worden uitgevoerd ten behoeve van de waterhuishouding.

3.2 Bodem

Hoewel reeds uit het moederplan bleek dat de bodem geschikt is voor de functie wonen, is door Tritium advies alsnog een verkennend bodemonderzoek (d.d. 23 december 2015) uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als Bijlage 1 onderdeel uit van de toelichting. Ook uit dit onderzoek blijkt dat de gronden geschikt zijn voor de beoogde woningbouw.

Gelet op het bovenstaande vormt het aspect bodem dan ook geen belemmeringen voor dit uitwerkingsplan.

3.3 Flora en Fauna

Door Cobra ecoadviseurs bv is op 18 december 2015 een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als Bijlage 2 onderdeel uit van de toelichting. Uit het onderzoek blijkt het volgende.

Uit het onderzoek blijkt dat algemene soorten uit tabel 1 van de Flora- en Faunawet aanwezig zijn. Het gaat om mollen en konijnen. Daarnaast zijn in het plangebied vogels aanwezig. Jaarrond beschermde nesten zijn in het plangebied niet aanwezig. Wel worden nesten van meer algemeen voorkomende vogelsoorten verwacht.

Voor het verstoren van vogels is geen ontheffing mogelijk. Er moet zodanig worden gewerkt dat bewoonde nesten worden ontzien en behouden. Voor de aanwezige mollen en konijnen is geen onheffing nodig, mits zorgvuldig wordt gehandeld. Geadviseerd wordt de volgende maatregelen te treffen:

• voor het (eventueel) rooien van bomen dient het plangebied op de aanwezigheid van dieren te worden geinspecteerd;
• het rooien van bomen dient tussen 1 december en 1 maart uitgevoerd te worden;
• indien bomen gerooid worden tussen 1 maart en 1 december dienten de bomen gecontroleerd te worden op bewoonde nesten;
• konijnenholen te markeren en te ontzien of te ontgraven buiten de periode van begin januari tot eind mei;

Bij de uitvoering van de werkzaamheden zal met deze adviezen rekening worden gehouden. Het aspect flora en fauna levert dan ook geen belemmering op voor dit uitwerkingsplan.

Zorgplicht

Op alle in het wild voorkomende planten- en diersoorten, ongeacht of deze beschermd of vrijgesteld zijn of als een ontheffing is verkregen, is de zorgplicht van toepassing. De zorgplicht verplicht iedereen om voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren. Handelingen met nadelige gevolgen moeten zoveel mogelijk achterwege gelaten worden of er moeten maatregelen worden getroffen om nadelige gevolgen te voorkomen of beperken.

3.4 Groen

In het plangebied worden een aantal bomen gekapt. Bij de uitvoering van de feitelijke werkzaamheden zal met de aanwezige bomen rekening worden gehouden. Daarnaast zullen de te kappen bomen ruimschoots gecompenseerd worden in het plangebied. De waarde van de te planten bomen is ruimschoots meer dan de waarde van de bomen die gekapt worden.

3.5 Verkeer en parkeren

Onderhavig plangebied wordt ontsloten via de Waterlinie. Eén ontsluitingweg voor het gebied is voldoende voor het aantal woningen dat gerealiseerd wordt. Verder biedt het plangebied voldoende ruimte om het benodigd aantal parkeerplaatsen te kunnen realiseren.  

3.6 Luchtkwaliteit

Regelgeving algemeen

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen op het gebied van luchtkwaliteitseisen en voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren en wel zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen waardoor ruimtelijke ontwikkelingen toch doorgang kunnen vinden terwijl ondertussen maatregelen worden uitgevoerd die de luchtkwaliteit moeten verbeteren.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO2) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m3 en voor fijn stof (PM10) een jaargemiddelde van 40 microgram/m3 en een daggemiddelde van 50 microgram/m3. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor jaargemiddelde concentratie voor PM2,5 geldt een grenswaarde van 25 microgram/m3. In Eindhoven is de jaargemiddelde concentratie voor PM2,5 overal lager dan 20 microgram/m3.

Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdrage' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die:

• niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg of
• niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Voor kantoorlocaties geldt een NIBM-grens van:

• 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL. De 'Wet luchtkwaliteit' is op 15 november 2007 in werking getreden (Stb. 2007, nr. 434) en is gewijzigd op 12 maart 2009 (Stb., nr. 158). De wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer (m.n. hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen bedoeld.

Planbeschrijving en toetsing

Conform de uit te werken bestemming in het moederplan 'Waterrijk' kunnen nog maximaal 350 woningen worden gerealiseerd. Dit uitwerkingsplan voorziet in het realiseren van 69 woningen. Het moederplan Waterrijk voorziet in minder dan 3000 nieuwe woningen (in de situatie met 2 ontsluitingswegen). Gesteld kan dus worden dat de realisatie van het dit uitwerkingsplan niet zal leiden tot overschrijding van de luchtkwaliteitseisen. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

3.7 Waterhuishouding en maatregelen

3.7.1 Huidige situatie

Momenteel is het terrein van het plangebied onverhard. De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven bestaat uit fijn leemhoudend zand afgewisseld met leemlenzen en is te typeren als (zeer) slecht doorlatend. In het gebied variëren de grondwaterstanden in de omgeving tussen 1,9 en 3,0 m-mv. Het gebied ligt in een boringsvrije zone. Grondwerkzaamheden dienen daarom te worden afgestemd met de provincie Noord Brabant.

 

Checklist Watersysteem
A-wateren binnen plangebied	Nee
B-wateren binnen plangebied	Nee
Beschermde keurgebieden binnen plangebied?	Nee
Binnen 25-100 jaarszone?	Nee
Binnen boringsvrije zone?	Ja
Ecologische verbindingszone?	Nee
Binnen reserveringsgebied waterberging?	Nee
Attentiegebied EHS	Nee
Rioolwatertransportleiding	Nee
Waterschap gemaal	Nee
Landelijke afvoernorm binnen plangebied	0,33 l/s/ha; over dit plangebied zijn echter andere afspraken gemaakt
Verdachte/verontreinigde locaties?	Nee
Infiltratie praktisch mogelijk?	Nee (tenzij toepassing grondverbetering)
Uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid	Ja

3.7.2 Toekomstige situatie

Het toekomstig plangebied zal grotendeels verhard worden uitgevoerd met openbaar groen binnen in het hof. Ter compensatie van deze verhardingstoename zijn er reeds waterhuishoudkundige maatregelen getroffen om hemelwater te bergen en vertraagd af te voeren. Dit is in de vorm van oppervlaktewater binnen het plangebied Waterrijk gerealiseerd.

Het hemelwater, afkomstig van de verharding, wordt via het regenwaterstelsel afgevoerd naar de bovengrondse bergende voorziening. Het vuilwater van de ontwikkeling loost op het bestaande vuilwaterriool in Waterrijk.

Oppervlakten	Huidig m2	Toekomstig m2
Daken	0	4.550
Terrein verharding	0	8.208
Onverhard terrein	22.540	9.782
Totaal	22.540	22.540

Overzicht huidige en toekomstige situatie verhardingen

3.7.3 Gevolgen voor/door de waterhuishouding

Door realisatie van de ontwikkeling neemt binnen het plangebied het verhard oppervlak met ca. 12.758 m2 toe. Om deze toename te compenseren zijn er reeds hemelwater vertragende voorzieningen gerealiseerd, waarvan hof 8A en 8B onderdeel uitmaakt.

3.7.4 Vertraging

De 12.758 m2 verhard oppervlak van het plangebied zal het hemelwater afvoeren naar het watersysteem Waterrijk.

3.7.5 Waterkwaliteit

Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de buitenruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling.

3.7.6 Afspraken

Om de wateropgave te compenseren zijn de volgende afspraken gemaakt:

• het hemelwater afkomstig van de verharding zal via het regenwaterstelsel worden afgevoerd naar de bovengrondse bergende voorziening;
• de aansluitingen van het vuilwaterriool op het gemeentelijk stelsel vindt in overleg met de afdeling huisaansluitingen van de gemeente Eindhoven plaats;

In maart 2016 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken dat zowel de terrein- als gebouwverharding wordt aangesloten op de bestaande bovengrondse bergende voorziening van het watersysteem Waterrijk, welke onderdeel uitmaakt van het Waterhuishoudingsplan Waterrijk. Het vuilwater van de ontwikkeling loost op het bestaande vuilwaterriool in Waterrijk. De uitgewerkte versie van het ontwerp dient bij de omgevingsvergunning aanvraag nog ter goedkeuring te worden overlegd. De voorgestelde maatregelen hebben zowel kwalitatief als hydrologische geen ingrijpende effecten op de omgeving. Op 15 maart 2016 heeft Waterschap de Dommel daarom ingestemd met de voorgestelde maatregelen en is het wateradvies afgedaan.

3.8 Ladder voor duurzame verstedelijking

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro dient bij ruimtelijke ontwikkelingen onderbouwd te worden dat sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Echter, in twee recente uitspraken van de Afdeling (1 juli 2015 met zaaknr. 201401417/1/R1 en 24 februari 2016 met zaaknr.201506618/1/R6) is bepaald dat onbenutte planologische mogelijkheden in een nieuw plan mogen worden opgenomen, zonder dat hoeft te worden voldaan aan de in artikel 3.1.6 lid 2 Bro genoemde voorwaarden. Er is dan namelijk geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hoewel het in deze uitspraken ging om een bestemmingsplan, is deze uitspraak ook van toepassing op een uitwerkingsplan. De (nog onebnutte) planologische mogelijkheden die het moederplan biedt voor dit plangebied is binnen de uitwerkingsregels opgenomen in dit uitwerkingsplan. Uiteraard dient in het kader van een goede ruimtelijke ontwikkeling wel de uitvoerbaarheid onderzocht te worden. In dat kader wordt in paragraaf 3.9 ingegaan op de behoefte aan de woningen die dit plangebied mogelijk maakt.

3.9 Volkshuisvesting

Kwantitatieve behoefte

De 69 woningen waarin dit uitwerkingsplan voorziet, maakt reeds deel uit van de zogenaamde harde plancapaciteit. In het kader van het moederplan, dat in november 2013 is vastgesteld, is reeds verantwoording afgelegd dat de woningbouw die dit uitwerkingsplan mogelijk maakt, past binnen de regionale woningbouwafspraken. Volledigheidshalve wordt nog het volgende opgemerkt.

Regionaal woningbouwprogramma

In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) van 16 december 2015 is wel het regionaal woningbouwprogramma 2015 t/m 2024 voor de subregio Stedelijk Gebied vastgesteld maar nog niet de onderlinge verdeling per gemeente. Deze onderlinge verdeling per gemeente zal voor eind 2016 vastgesteld worden. Tot die tijd wordt door de provincie uitgegaan van aantallen van de BOR/BSGE-afspraken, te weten het besluit van het RRO van november 2014.

In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van november 2014 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) en de eerder vastgestelde uitgangspunten, de regionale woningbouwafspraken voor de periode 2014 t/m 2023 vastgesteld. Voor Eindhoven zijn dit 3.775 woningen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop. In de regionale Agenda Wonen 2014 is voor de eerstkomende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouwopgave/-afspraken. Het aandeel harde plancapacaciteit voor de tienjaarsperiode bedraagt in het merendeel van de gemeenten in Zuidoost-Brabant gemiddeld 55%. Voor Eindhoven is dit percentage 64%. Daarmee is er, in ieder geval kwantitatief, ruimte om nog harde plancapaciteit toe te voegen.

Kwalitatieve behoefte

Woonvisie Eindhoven 2015

De woonvisie is samen met de partners in stad en regio opgesteld. Via gesprekken en bijeenkomsten hebben inwoners en bedrijven op ambtelijk en bestuurlijk niveau een bijdrage geleverd. Voorbeelden van de ruim honderd participanten zijn: inwoners zoals studenten, expats, zelfbouwers en geïnteresseerde Eindhovenaren, corporaties en huurdersorganisaties, zorginstellingen, ontwikkelaars, bouwers en beleggers, Platform 31, provinciale en landelijke overheid, gemeenten in het stedelijk gebied, bedrijven, onderwijsinstellingen, makelaars, particuliere verhuurders, architecten, stedenbouwers, adviseurs, en belangenbehartigers. In december 2015 is de woonvisie vastgesteld door de gemeenteraad.

De Woonvisie Eindhoven 2015 is opgebouwd langs drie sporen, namelijk Eindhoven als:

• ambitieuze stad
• solidaire stad
• innovatieve stad

Binnen deze drie sporen wordt aandacht besteed aan een aantal belangrijke thema's, zoals de twee snelheden in de stad, verdichting en stedelijkheid, gedifferentieerde wijken en buurten, de (gewenste) samenstelling van de woningvoorraad, de relatie met de regio, duurzaamheid en Eindhoven als Living Lab om de toekomst van het wonen te ontdekken.

Zowel uit het meest recente regionaal woningmarktonderzoek(2015) alswel het woningmarktonderzoek toegespitst op Eindhoven (Sterke stad, 2015) blijkt een grote behoefte aan groenstedelijk wonen. Met name grondgebonden woningen.

Waterrijk is een groenstedelijk woonmilieu en beantwoordt daarmee aan de actuele (kwalitatieve) woonbehoefte.

Hoofdstuk 4 Juridische vormgeving

4.1 Algemeen

Dit uitwerkingsplan is een uitwerking van het bestemmingsplan 'Waterrijk'. Op grond van artikel 3.6 onder 3 Wro maken de regels van dit uitwerkingsplan deel uit van het bestemmingsplan. Daarom gelden naast de regels die in deze uitwerking zijn opgenomen, de regels zoals opgenomen in het bestemmingsplan Waterrijk. In dit uitwerkingsplan is de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' uit het moederplan (gedeeltelijk) uitgewerkt. Hiertoe zijn in het uitwerkingsplan de bestemmingenen 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer-Verblijfsgebied' opgenomen. Daarnaast zijn de regels van het moederplan onverminderd van toepassing. Om digitaal een goede koppeling te maken met de regels en de verbeelding zijn de bestemmingen 'Verkeer-Verblijfsgebied' en 'Groen' en de gebiedsaanduiding 'milieuzone - boringsvrije zone' in deze uitwerking overgenomen. De methodiek van het uitwerkingsplan "4e uitwerking Waterrijk (Kamers 8A en 8B)" is gebaseerd op de SVBP2012.

4.2 Toetsing aan uitwerkingsregels

Hieronder zijn de bouwregels, zoals die volgen uit het moederplan, weergegeven.Vervolgens is kort aangegeven hoe hieraan invulling is gegeven in dit uitwerkingsplan.

Woongebied - Uit te werken

Hoofdgebouwen

• als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd, met bijbehorende parkeervoorzieningen (al dan niet ondergronds);
• de bouwhoogte is (grotendeels) maximaal 13 meter, voor een smalle strook aan de zuidwestzijde geldt een bouwhoogte van maximaal 4 meter;

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

• de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en de bijgebouwen bij een hoofdgebouw mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 65% van de oppervlakte van het bouwperceel;
• de goothoogte van een aan- en uitbouw en een bijgebouw mag niet meer dan 3,5m bedragen met dien verstande dat de goothoogte nooit meer mag bedragen dan de goothoogte van het bijbehorende hoofdgebouw; indien het dak is/wordt uitgevoerd in de vorm van een kap mag de bouwhoogte maximaal 4 m bedragen;
• de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep niet meer dan 50 m2 mag bedragen;

Verblijfsgebied

• bij de uitwerking wordt bepaald welke gronden in ieder geval dienen te worden gereserveerd voor de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied;
• op deze gronden mogen voorzieningen voor de verkeersgeleiding en verlichting alsmede andere in de verkeersbestemming passende functies alsmede nutsvoorzieningen worden gebouwd
• voldoen aan de opgenomen parkeernormen;

Groen

• bij de uitwerking wordt bepaald welke gronden in ieder geval dienen te worden gereserveerd voor groen;
• op deze gronden mogen voorzieningen voor de verkeersgeleiding en -verlichting alsmede andere in de verkeersbestemming passende functies alsmede nutsvoorzieningen worden gebouwd. Verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn niet toegestaan.

Geluidwerende voorzieningen

• er worden regels gesteld ten aanzien van de situering van geluidswerende voorzieningen;
• er worden regels gesteld ten aanzien van de maatvoering van geluidwerende voorzieningen.

Deze bestemming is in dit uitwerkingsplan uitgewerkt in de bestemmingen 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer-Verblijfsgebied'. Binnen de bestemming 'Wonen' zijn op de verbeelding bouwvlakken en maatvoering opgenomen. Hieruit blijkt dat de geprojecteerde hofwoningen niet hoger dan 10 meter mogen zijn en de vrijstaande woningen niet hoger dan 7 meter en gedeeltelijk 4 meter. Voor de voorgevel van de geprojecteerde woningen is op verschillende plekken de 'specifieke bouwaanduiding - 2' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding is het mogelijk om de bouwgrens te overschrijden met een erker, balkon e.d., waarbij de hoogte maximaal 7 meter mag bedragen.

De gronden waar in het moederplan voor gebouwen een maximale bouwhoogte van 4 meter geldt, vallen in dit uitwerkingsplan buiten het bouwvlak. Wel valt het binnen de aanduiding 'bijgebouwen'. In de regels is bepaald dat de aan- en uitbouwen en bijgebouwen niet hoger dan 4 meter mogen zijn. De regels ten aanzien van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn verwerkt in dit uitwerkingsplan.Omdat bij een gedeelte van de woningen de aansluitende tuinen gedeeltelijk lager liggen dan de woningen, is in de regels opgenomen dat voor het meten van de goot- en/of bouwhoogte uitgegaan moet worden van het maaiveld. Het gaat om de gronden die zijn gelegen binnen de 'specifieke bouwaanduiding - 1'. Dit is afwijkend van de bepalingen die in het moederplan hiervoor zijn opgenomen (artikel 2 'Wijze van meten'); hier wordt namelijk uitgegaan van het peil. Zo wordt voorkomen dat aan- en uitbouwen en bijgebouwen een hogere hoogte kunnen hebben dan de maximaal opgenomen hoogte voor deze bouwwerken.

Voor de in dit uitwerkingsplan opgenomen bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is de bestemming uit het moederplan overgenomen. Hierdoor wordt aangesloten bij de uitwerkingsregels. Binnen deze bestemming zijn ook groenvoorzieningen mogelijk. In de regels is de hoogte van dit bouwwerk geen gebouw zijnde geregeld.

Met betrekking tot de in dit uitwerkingsplan opgenomen bestemming 'Groen' is de bestemming uit het moederplan overgenomen. Hierdoor wordt aangesloten bij de uitwerkingsregels.

Verder vormt het aspect geluid geen belemmering in dit uitwerkingsplan waardoor geluidwerende voorzieningen niet nodig zijn.

Hoofdstuk 5 Financiële aspecten

Het opstellen van een exploitatieplan is in de Wet ruimtelijke ordening niet gekoppeld aan een uitwerkingsplan, maar aan het uit te werken plan (moederplan). Artikel 6.12 Wro is dan ook niet van toepassing op een uitwerkingsplan.

De gronden zijn in eigendom van de Gemeente Eindhoven en de kosten zullen voor dit plan verhaald worden middels een verkoopovereenkomst. Op deze manier zijn de kosten 'anderszins verzekerd' en was het niet noodzakelijk om een exploitatieplan op te stellen voor het moederplan Waterrijk.

Hoofdstuk 6 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het plan wordt in het kader van het vooroverleg niet voorgelegd aan andere gemeenten, de provincie en het rijk omdat de belangen van deze overheden niet direct in het geding zijn. Met het waterschap heeft in maart 2016 vooroverleg plaatsgevonden. Dit is verwerkt in paragraaf 3.7.

6.2 Inspraak en samenspraak

Voorafgaand aan het nieuwe Plan van Aanpak 2012 ( door de raad vastgesteld in augustus 2012 ) zijn in de loop van 2012 uitvoerige informatiebijeenkomsten met de buurtbewoners georganiseerd. De gemeente kreeg alleen maar positieve reacties op het nieuwe plan van aanpak waarvan dit plan voor Hof 8A en 8B een uitvloeisel is. De buurt is met name te spreken over het feit dat de bouwvolumes worden verlaagd en dat de focus gelegd wordt op eengezins, grondgebonden rijenwoningen (waar voorheen werd gedacht aan gestapelde bouw).

6.3 Zienswijzen

Het ontwerp uitwerkingsplan heeft met met ingang van donderdag 10 november 2016 tot en met woensdag 21 december 2016 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp uitwerkingsplan kenbaar te maken. Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van 9 november 2016 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp uitwerkingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen. Naar aanleiding van de tervisielegging zijn geen zienswijzen ontvangen.