I Landhof, fase 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In maart 2011 is het bestemmingsplan "Landhof, fase 1" vastgesteld. Dit bestemmingsplan staat woningbouw met een hoogte van maximaal 12 meter toe. Dit kunnen grondgebonden woningen zijn, maar ook gestapelde woningbouw. Op dit moment is het zogenaamde "kavel 4/5" beschikbaar voor woningbouwontwikkeling in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Hiervoor zijn een aantal geinteresseerden.Deze geinteresseerden willen de zekerheid dat direct naast hun woning geen gestapelde woning gerealiseerd wordt. Om die zekerheid te geven wordt onderhavig bestemmingsplan "I Landhof, fase 1" opgesteld. Het niet toestaan van gestapelde woningbouw sluit tevens aan bij het beleid van de gemeente Eindhoven om in principe geen gestapelde woningbouw meer aan het woningbestand toe te voegen.

De betreffende kavel heeft de bestemming "Gemengd". In dit nieuwe bestemmingsplan wordt geregeld dat binnen deze bestemming qua woningbouw uitsluitend grondgebonden woningen met een maximale hoogte van 10 meter zijn toegestaan. Voor het overige wordt de bestemming "Gemengd" uit het vigerende bestemmingsplan overgenomen.

Het bestemmingsplan "I Landhof, fase 1" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2 Het plangebied

Het plangebied bestaat uit kavel 4/5 van Landhof. Landhof is gelegen in Meerhoven, ten zuiden van Grasrijk en wordt verder begrensd door de Grasdreef en Heerbaan.

Landhof, fase 1 met in het midden kavel 4 en 5

Kavel 4 en 5

1.3 Voorgaande plannen

Het bestemmingsplan "I Landhof, fase 1" vervangt een deel van het bestemmingsplan "Landhof, fase 1"dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 15 maart 2011.

1.4 Leeswijzer

Zoals in de aanleiding beschreven maakt het geldende bestemmingsplan zowel grondgebonden als gestapelde woningbouw mogelijk. Om geinteresseerden in kavel 4/5 de zekerheid te geven dat naast hun woning geen gestapelde woningbouw gerealiseerd kan worden, wordt de bestemming van kavel 4/5 aangepast. Qua woningbouw worden alleen nog grondgebonden woningen toegestaan. Voor het overige blijft de bestemming "Gemengd" precies hetzelfde. Voor de onderbouwing wordt dan ook verwezen naar het bestemmingsplan "Landhof, fase 1" dat in maart 2011 is vastgesteld. Dit bestemmingsplan is als bijlage aan onderhavig bestemmingsplan toegevoegd.

In de bijlage (bestemmingsplan "Landhof, fase 1") wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden voor en het beleidskader. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in de milieuaspecten en hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In hoofdstuk 6 worden de natuuraspecten omschreven. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is neergelegd in hoofdstuk 9. Hoofdstuk 10 gaat tenslotte in op de gevolgde procedure inclusief de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de inspraak).

Voor onderhavig bestemmingsplan wordt opnieuw een procedure gevolgd. Dit wordt beschreven in hoofdstuk 3 van dit bestemmingsplan. Allereerst wordt in hoofdstuk 2 de juridische vormgeving beschreven.

Hoofdstuk 2 Juridische vormgeving

2.1 Algemeen

Het bestemmingsplan "I Landhof, fase 1" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012 (Standaard vergelijkbare bestemmingslannen 2012). Waar dat noodzakelijk is, wordt afgeweken van de standaard en kan specifiek toegesneden worden op de feitelijke situatie in het onderhavige plangebied.

2.2 Planmethodiek

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

2.3 Verbeelding

In de analoge en digitale verbeelding hebben de gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt gegeven.
Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi.
Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de manier van raadplegen verschillend. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

2.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit Begrippen en de Wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In Artikel 1 Begrippen  wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.

In Artikel 2 Wijze van meten worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming `Gemengd´ (Artikel 3 Gemengd)

Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Het betreft panden / clusters van panden waarbij een diversiteit aan functies mogelijk is. Deze bestemming is in eerste instantie bestemd voor grondgebonden woningen en de bijbehorende voor- en achtererven (al dan niet met ondergeschikte beroeps- of bedrijfsuitoefening aan huis; zie ook hiernavolgende).

De uitgangspunten van de bestemming zijn opgesteld in de zogeheten kavelpaspoorten van het plan. Deze kavelpaspoorten zijn toegevoegd als bijlage in de regels en maken deel uit van het bestemmingsplan en zijn derhalve tevens een toetsingskader bij het beoordelen van bouwaanvragen binnen Landhof. Het gebied Landhof is verdeelt in een aantal kavels. Binnen deze kavels zijn er gebieden aangegeven waarbinnen gebouwen opgericht kunnen worden. Deze gebieden worden op de verbeelding als bouwvlakken aangeduid. Rondom deze bouwvlakken worden zogeheten 'obstakelvrije zones' opgenomen. Binnen deze obstakelvrije zones mogen geen gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen tot een maximum van 1,2 meter en uitsluitend in de vorm van beplanting mogen worden gerealiseerd. Bomen zijn toegestaan in deze zone behalve daar waar de kavelzijde grenst aan een laan.

Gebouwen moeten binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Binnen een bouwvlak geldt een maximaal totale bruto vloeroppervlakte te verdelen over het totaal aantal woningen. Voor het aantal woningen wordt per kavel een minimale eis gesteld via de kavelpaspoorten. De maximale bruto vloeroppervlakte mag niet worden overschreden. De maximale bouwhoogte is opgenomen op de (digitale) verbeelding.

Aan huis-gebonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m2). Met een ontheffing is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het na ontheffing onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m2 te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid. Indien sprake is van beroeps- c.q. bedrijfsuitoefening aan huis dan is deze meegenomen in de bestemming `Gemengd´.

In de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel , de Algemene gebruiksregels en de  Algemene afwijkingsregels.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht  en de  Slotregel opgenomen.

Hoofdstuk 3 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

3.1 Bekendmaking ex artikel 1.3.1. Bro

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in Groot Eindhoven op 29 mei 2013. De kennisgeving is tevens bij de officiële publicaties op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl geplaatst. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

3.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het voorgaande bestemmingsplan "Landhof, fase 1" is in het kader van het vooroverleg naar diverse instanties gezonden, waaronder de provincie Noord-Brabant en Waterschap De Dommel. In dit bestemmingsplan worden de bouwmogelijkheden voor woningbouw zodanig aangepast dat alleen nog grondgebonden woningen met een maximale hoogte van 10 meter zijn toegestaan. Dit was op basis van het voorgaande bestemmingsplan ook al toegestaan en derhalve wordt niet opnieuw overleg ex artikel 3.1.1 Bro gepleegd.

3.3 Inspraak en samenspraak

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming. Het voorgaande bestemmingsplan heeft voor inspraak ter inzage gelegen. In dit bestemmingsplan worden de bouwmogelijkheden voor woningbouw zodanig aangepast dat alleen nog grondgebonden woningen met een maximale hoogte van 10 meter zijn toegestaan. Dit was op basis van het voorgaande bestemmingsplan ook al toegestaan en derhalve wordt het bestemmingsplan niet opnieuw voor inspraak ter inzage gelegd.