Oud Woensel 2012

6.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Hoofdstuk 1 Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In Artikel 1 Begrippen (artikel 1 Begrippen ) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.

In het artikel over de "Wijze van meten" (artikel Artikel 2 Wijze van meten ) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming `Wonen” (artikel Artikel 14 Wonen )

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met woningen en de bijbehorende voor- en achtererven .
In de regels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw.

Hoofdgebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd waarbij de bouwvlakken volledig mogen worden bebouwd. Bij "grondgebonden woningen" is in beginsel uitgegaan van een diepte van het bouwvlak van 12 m, gemeten vanaf de voorgevel(rooilijn). Daarbij dient de resterende achtertuin een diepte van minimaal 10 m te hebben. Indien deze minimale diepte in de gegeven situatie niet mogelijk is, is voor het bouwvlak een diepte van 10 m aangehouden. Indien ook dan een ontoereikende diepte van de achtertuin resteert, is een diepte van het bouwvlak overeenkomstig de bestaande situatie aangegeven.

Er is gekozen voor standaardisering van de diepte van het bouwvlak met het oog op rechtsgelijkheid. Veel "grondgebonden woningen" hebben een bestaande diepte van 8 tot 10 m. Mogelijkheden tot uitbreiding van hoofdbebouwing naar 12 m is substantieel en praktisch. Bij de bepaling van de minimaal te behouden tuindiepte worden reeds in de tuin gerealiseerde bijgebouwen buiten beschouwing gelaten.
Door het bepalen van de diepte van het bouwvlak vervalt de noodzaak om de achtergevelrooilijn vast te leggen.

Bij vrijstaande woningen op relatief ruime kavels is als diepte van het bouwvlak in beginsel een maat van 15 m aangehouden. Voor minimaal resterende diepte van de achtertuinen bestaan dezelfde uitgangspunten als bovenstaand zijn verwoord.
Bij meergezinswoningen is voor de bepaling van het bouwvlak de bestaande situatie aangehouden.

Het bestemmingsplan maakt geen uitbreidingen mogelijk aan voorgevel.
De voorzijde van woningen bepaalt namelijk in hoge mate het straatbeeld, evenals de onderlinge samenhang van de gevels.
Een rommelig gevelbeeld doet afbreuk aan de belevingswaarde van het straatbeeld. Daarom wordt bij een goed stedenbouwkundig plan uitgegaan van een helder en evenwichtig gevelbeeld waarbij de gevels van de afzonderlijke woningen een aantrekkelijk ensemble opleveren. Daarbij dient ook samenhang te ontstaan tussen de afmetingen van het profiel van de openbare ruimte en de gevelhoogten en gevelbreedten.
Uitbreidingen aan de voorzijde zijn enkel mogelijk indien dit o.a. vanuit stedenbouwkundig en verkeerskundig geen bezwaren oplevert. Omdat dit nagenoeg altijd “maatwerk “is, is hiervoor gekozen voor beleidsregels, genaamd “ontheffingen aan- uit- en bijgebouwen bij woningen”.
In deze beleidsregels zijn ook uitbreidingsmogelijkheden aangegeven voor aan-, uit- en bijgebouwen.
Ook zijn in deze beleidsregels mogelijkheden opgenomen voor het realiseren van mantelzorgwoningen.

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m2). Met een ontheffing is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen.
Tevens is het op basis van een ontheffing onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m2 te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Monumentale boom

In de Bakkerstraat staat een monumentale boom. Deze heeft een behoorlijke kroonomvang. Om de boom voor de toekomst te beschermen is een ruime aanduiding opgenomen om de boom te beschermen. De wortels van de boom kunnen onder de bestemming Wonen doorlopen. Vandaar dat een gedeelte van deze aanduiding binnen de bestemming Wonen is opgenomen.

Bouwaanduiding monumenten

Er zijn bouwaanduidingen opgenomen voor monumenten (zowel rijksmonumenten als gemeentelijke monumenten). Voor de betreffende panden zijn de Monumentenwet dan wel de gemeentelijke monumentenverordening van toepassing. Daarnaast geldt voor deze panden dat de bestaande maatvoering aangehouden moet worden als zijde de maximale maatvoering.

Bestemming “Bedrijf ” ( Artikel 3 Bedrijf )

Deze bestemming is toegekend aan de gronden en opstallen van bedrijven in het plangebied tot ten hoogste categorie 2 als bedoeld in de bij deze regels behorende “Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten". Deze lijst is gebaseerd op de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering”.
Bedrijven die ingevolge de Wet geluidhinder geluidszoneringsplichtig zijn, zijn uitgesloten. Prostitutiebedrijven, seksinrichtingen en detailhandel zijn eveneens uitgesloten.
Bepaalde vormen van detailhandel, met name grootschalige detailhandel zijn op basis van een afwijking toegelaten.
Er kan afgeweken worden van het besetmmingsplan ten behoeve van bedrijven die niet voorkomen op de “Lijst van bedrijfsactiviteiten” maar die naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die wel zijn genoemd. De bouwvlakken zijn dusdanig gesitueerd dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is.

Wijzigingsbevoegdheden moskee en detailhandel

In de regels zijn 2 wijzigingsbevoegdheden opgenomen. De eerste betreft de moskee. De huidige moskee is gevestigd aan de Visserstraat 8b. Er zijn plannen in voorbereiding om de moskee te verplaatsen naar Visserstraat 9. De nieuwe plannen zijn echter nog niet definitief en daarom nog niet opgenomen in dit bestemmingsplan. Wel heeft het bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen om de aanduiding 'religie' te verwijderen van Visserstraat 8b en te verplaatsen naar Visserstraat 9, waar de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied' is opgenomen.

Ten tweede is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de aanduidingen 'detailhandel' en 'detailhandel volumineus' te verwijderen, indien het huidige gebruik gedurende 2 jaar is gestaakt. De locatie in Oud Woensel voor detailhandel is immers de Kruisstraat en de Woenselsemarkt. Het is gewenst dat als deze detailhandelsbedrijven vertrekken er weer ruimte beschikbaar komt voor bedrijven in Oud Woensel.

Bestemming `Detailhandel´ ( Artikel 4 Detailhandel )

Deze bestemming is gelegd op solitair gelegen detailhandelsvestigingen. De planregeling voorziet tevens in de aanwezigheid van woningen. De grenzen van de bouwvlakken zijn dusdanig gesitueerd dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is. Binnen de bestemming `Detailhandel´ is horeca uitsluitend toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit van de detailhandel ter plaatse .
Dat wil (zoals vermeld in het gemeentelijke Horecabeleidsplan) zeggen dat de openingstijden van de horeca-activiteit niet ruimer mogen zijn dan die van de hoofdactiviteit, dat de horecavoorziening geen eigen toegang mag hebben en dat er geen separate reclame-uitingen zijn toegestaan.

Detailhandelsvestigingen die zijn gelegen in een concentratiegebied, zijn opgenomen in de bestemming 'Gemengd - 1'.

Bestemming `Gemengd - 1´ ( Artikel 5 Gemengd - 1 )

Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Het betreft panden / clusters van panden waarbij een diversiteit aan functies gewenst is. Op de verdieping kan gewoond worden. De gemengde doeleinden zelf zijn uitsluitend op de begane grond mogelijk.Deze bestemming is opgenomen aan de Kruisstraat en de Woenselse Markt. Er zijn ook panden waar de gemengde functie niet alleen op de begane grond aanwezig is, maar ook op de verdieping. In deze gevallen is een aanduiding (specifieke vorm van Gemengd 1 -1 ) opgenomen zodat op deze plaatsen ook de verdieping de gemengde functie toegelaten is.

Horeca

Horecavestigingen zijn gelegen in concentratiegebieden en zijn opgenomen in de bestemming 'Gemengd - 1'.

`Naar analogie van de "Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten" bij de bestemming `Bedrijf´ is bij deze bestemming gebruik gemaakt van een "lijst van horeca-inrichtingen". Deze is gebaseerd op basis van het Horecabeleidsplan ´Kwaliteit door differentiatie´.

De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van horeca-inrichtingen te voorkomen.
De Staat van horeca-inrichtingen, behorende bij de regels van het bestemmingsplan wordt gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten en ter uitvoering van het Horecabeleidsplan.

Horeca - 1 "Maaltijdverstrekkend"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden.

Horeca - 2 "Drankverstrekkend"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse.

Horeca - 3 "Multifunctioneel horecabedrijf"

Een inrichting die gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen worden, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen.

Horeca - 4 "Vermaak, sport, spel en ontspanning"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak, sport, spel en ontspanning.

Horeca - 5 "Logiesverstrekkend"

Hotels en pensions.

Horeca - 6 "Ontmoetingscentra / Maatschappelijke instellingen"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het in verenigingsverband of anderszins georganiseerd bieden van ontmoetingsgelegenheid al dan niet in combinatie met verstrekking van drank en/of etenswaren die ter plaatse genuttigd kunnen worden.

Rechtstreeks zijn toegelaten horeca 1, 3, 5 en 6. Horeca 2 is niet automatisch toegelaten binnen de bestemming Gemengd. Horeca 2 (cafe's) zijn alleen toegelaten ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van Gemengd 1 -2'.

Erfbebouwing

Kenmerkend is dat de achterpercelen van de Kruisstraat en Woenselse Markt nagenoeg geheel zijn bebouwd. Normaal gesproken mag maximaal 65% van het achtererf bebouwd worden. De percelen zijn in veel gevallen al volledig bebouwd met aan- en bijgebouwen. Binnen bestemming Gemengd 1 mag het perceel volledig bebouwd worden

Parcellering

In de bouwregels is opgenomen dat de breedte van het perceel/ pand niet mag worden vergroot. De maatvoering van de breedte van het perceel is opgenomen in bijlage 4 van de regels.

Het is niet de bedoeling om alle ontwikkelingen, waarbij vergroting van panden plaatsvindt, tegen te houden. Voorkomen moet worden dat de kleinschalige opbouw van de Kruisstraat verdwijnt en dat hiervoor in de plaats alleen nog grote bouwblokken terug komen. Vandaar dat er een afwegingsmoment is opgenomen. Via een afwijkingsbevoegdheid is het daarom mogelijk om de breedte te vergroten mits de cultuurhistorische waarden niet worden aangetast.

Bouwaanduiding monumenten

Er zijn aanduidingen opgenomen voor monumenten (zowel rijksmonumenten als gemeentelijke monumenten). Voor de betreffende panden zijn de Monumentenwet dan wel de gemeentelijke monumentenverordening van toepassing. Daarnaast geldt voor deze panden dat de bestaande maatvoering aangehouden moet worden als zijde de maximale maatvoering.

Cultuurhistorische waarden

In deze bestemming bevinden zich enkele panden die geen monument zijn, maar wel beeldbepalend. Deze panden mogen niet zonder meer gesloopt worden. Deze panden hebben de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'. In de regels is opgenomen dat een aanlegvergunning is vereist voor het slopen van deze panden.

Bestemming `Gemengd - 2´ ( Artikel 6 Gemengd - 2 )

Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Het betreft panden / clusters van panden waarbij een diversiteit aan functies gewenst is. Op de verdieping kan gewoond worden. De gemengde doeleinden zelf zijn uitsluitend op de begane grond mogelijk. De gemengde doeleinden zelf zijn uitsluitend op de begane grond mogelijk. Deze bestemming is opgenomen voor de aanloopgebieden aan de Kruisstraat en de solitair gelegen panden, waar sprake is van gemengde functies op de begane grond. Er zijn ook panden waar de gemengde functie niet alleen op de begane grond aanwezig is, maar ook op de verdieping. In deze gevallen is een aanduiding (specifieke vorm van Gemengd 2 -1 ) opgenomen zodat op deze plaatsen ook de verdieping de gemengde functie toegelaten is.

Deze bestemming verschilt van de bestemming 'Gemengd - 1' in die zin dat binnen deze bestemming een gewone standaardbijgebouwenregeling is opgenomen. Ook is in deze bestemming geen sprake van regels m.b.t parcellering opgenomen .

Bestemming `Gemengd - 3´ ( Artikel 7 Gemengd - 3 )

Deze bestemming voorziet in een combinatie van bedrijvigheid met wonen. Deze bestemming is op 2 plaatsen in het plangebied terug te vinden. Ten eerste aan de Van Gentstraat. Hier ligt een strook bebouwing, waar van oudsher bedrijvigheid aanwezig is. Ondertussen wordt ook op enkele plaatsen gewoond boven de bedrijven. Het is gewenst als deze strook 'verkleurd' van bedrijven naar meer wonen. Vandaar dat zowel de functie die van oudsher aanwezig is als de toekomstig wenselijke functie hier toegelaten is.

Ten tweede is deze bestemming gegeven aan de recent gerealiseerde 'atelierwoningen' aan de Nieuwe Fellenoord. Deze zijn geschikt voor bedrijven, maar ook om te wonen, zowel op de begane grond als op de verdieping.

Bestemming `Groen” ( Artikel 8 Groen )

Het groen dat in de uitwerking van het gemeentelijke Groenbeleidsplan is aangemerkt als “structureel groen op stedelijk niveau” en “structureel groen op wijk- en buurtniveau” is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming `Groen´. Deze bestemming omvat ook kleinere waterpartijen.

Bestemming `Kantoor” ( Artikel 9 Kantoor )

Deze bestemming is gelegd op specifieke kantoorvestigingen waarbij sprake is van meer dan beroepsuitoefening aan huis. De grenzen van de bouwvlakken zijn ook in dit geval dusdanig gesitueerd dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is. Bij de kantoren zijn ook bijgebouwen toegelaten, bijvoorbeeld voor fietsenstallingen. Verder is een regeling opgenomen, zodat een parkeerdek is toegelaten (bouwwerk geen gebouw zijnde).

Kantoren die zijn gelegen in centrum-/concentratiegebied, zijn meegenomen in de bestemming 'Gemengd - 1'.

Bestemming `Maatschappelijk” ( Artikel 10 Maatschappelijk )

Het betreft hier een “verzamelbestemming” ten behoeve van medische, sociaal-culturele, religieuze, educatieve en openbare dienstverlenende (non-profit) instellingen en voorzieningen ten behoeve van sport. Concreet gaat het hier om voorzieningen als kerken, scholen, buurtcentra, sporthallen, bejaardenhuizen, welzijnsvoorzieningen, medische (groeps)praktijken e.d. al dan niet in combinatie met (boven)woningen. Gekozen is voor een flexibele regeling, zodat uitwisseling van alle functies die passen binnen de omschrijving mogelijk is. De grenzen van de bouwvlakken zijn dusdanig gesitueerd en/of er is gekozen voor een dusdanig maximaal bebouwingspercentage en/of een dusdanige maximale hoogte dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is.
Binnen de bestemming `Maatschappelijk´ is horeca uitsluitend toegestaan ondergeschikt aan dan wel ter ondersteuning van de desbetreffende maatschappelijke functie(s). Dat wil (zoals vermeld in het gemeentelijke Horecabeleidsplan) zeggen dat de openingstijden van de horeca-activiteit niet ruimer mogen zijn dan die van de hoofdactiviteit, dat de horecavoorziening geen eigen toegang mag hebben en dat er geen separate reclame-uitingen zijn toegestaan.

Bestemming `Verkeer” (artikel Artikel 11 Verkeer )

Deze bestemming is geprojecteerd op de wegen die primair gericht zijn op de afwikkeling van het doorgaande verkeer.

Bestemming `Verkeer - Garageboxen´ ( Artikel 12 Verkeer - Garageboxen )

In verband met de specifieke verschijningsvorm is voor solitair staande garageboxen een aparte bestemming opgenomen.

Bestemming `Verkeer - Verblijfsgebied” (artikel Artikel 13 Verkeer - Verblijfsgebied )

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel , de Parkeereisen en de Algemene afwijkingsregels.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.