| Plan: | Emmasingelkwadrant - Fellenoord 2013 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0772.80173-0301 |
De Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020 is in 2012 door het college van B&W van Eindhoven vastgesteld. De strategie vervangt de verouderde Kantorennota 2005, maar is niet bedoeld als aanzet tot nieuw beleid. De nota borduurt voort op bestuurlijke maatregelen die door de jaren heen genomen zijn, zoals de Prioriteitennota 2011-2014. Verder heeft deze strategie een dynamisch karakter, wat wil zeggen dat deze tussentijds geëvalueerd en geactualiseerd zal worden, indien nieuwe ontwikkelingen hierom vragen.
Uit de Kantorenstrategie blijkt dat de kantorenmarkt in Eindhoven momenteel niet gezond is en dat daarom sturing vanuit de gemeente Eindhoven noodzakelijk is. De reden hiervoor ligt voornamelijk in een scheefgroeiende markt, door vraaguitval en aanbodoverschot. Mede dankzij de Brainport-ambities blijft Eindhoven echter nog een gewilde vestigingslocatie voor buitenlandse ondernemingen, waardoor deze scheefgroei niet bij alle kantorenlocaties het geval is. Wel verwacht men voornamelijk een afname van de uitbreidingsvraag, wat betekent dat de sturing vanuit de gemeente Eindhoven zich zal verplaatsen van de nieuwbouwmarkt naar de bestaande kantorenmarkt.
De uitdaging ligt dan ook in het creëren van meer vraag naar bestaande kantoorgebouwen. In de Prioriteitennota is hiervoor reeds het startschot gegeven, door voorwaarden te stellen aan nieuwbouw van kantoren. Daarnaast zal de kantorenmarkt meer vanuit een hoger schaalniveau bekeken moeten worden. Op regionaal niveau zullen bestuurlijke afspraken gemaakt worden met betrekking tot het kantorenbeleid.
Strategie nieuwbouw kantoorlocaties
Voor wat betreft nieuwbouwlocaties zijn in de Kantorenstrategie voor de periode tot 2020, geheel conform de Prioriteitennota 2011-2014, een aantal grotere nieuwbouw kantorenlocaties (> 20.000m²) geprioriteerd. Het betreft hier het stationsgebied zuidoost, de VVV-locatie, Strijp-S, het stadionkwartier en het Flight Forum. Gezamenlijk omvatten deze locaties ruim 200.000m² planvoorraad, terwijl uit onderzoek van de STEC groep de vraag is geschat op 140.000m² tot 2020. Interventies vanuit de gemeente Eindhoven zijn hier dan ook gewenst.
Voor onderhavig bestemmingsplan is vooral de stationslocatie van belang. Geredeneerd vanuit de stad en de kantoorgebruiker geldt deze namelijk als de belangrijkste ontwikkellocatie voor kantoren. Dit geldt temeer omdat de verwachte vraag en het geplande aanbod tot 2020 hier het meest in balans is. In eerste instantie betreft het hier, zoals ook naar voren komt in de Prioriteitennota 2011-2014, de ontwikkeling van de zuidzijde van het station (Stationsgebied zuidoost en VVV-locatie). Pas (ver) na 2020 zal ook de noordzijde van het station verder ontwikkeld worden. Hierbij gaat het om de herontwikkeling van busstation Neckerspoel (Stationsplein Noord) in combinatie met een toevoeging van hoogbouw voor onder andere kantoren, alsmede de herontwikkeling van het beursgebouw tot nieuwbouw kantoren. Benadrukt moet worden dat deze ontwikkelingen pas op de lange termijn, (ver) na 2020 gepland zijn. Aan nieuwbouwplannen wordt dan ook te zijner tijd verder invulling gegeven, afhankelijk van tendensen die zich de komende jaren zullen voordoen aan zowel de vraag- als de aanbodzijde.
Naast de geprioriteerde grootschalige kantorenlocaties is ook op 'overige locaties' de ontwikkeling van (kleinschalige) kantoren mogelijk. Het gaat hierbij om locaties binnen de stad welke eigendom zijn van ontwikkelaars en waar, veelal van oudsher, een nieuwbouw kantoorontwikkeling is toegestaan. De gemeente laat deze initiatieven echter over aan de markt en beperkt zich tot, voor zover aan de orde, het toetsen van deze initiatieven aan de (in de Prioriteitennota) gestelde voorwaarden, zoals haalbaarheid en wenselijkheid.
Strategie bestaande kantoorlocaties
Zoals gezegd zal de gemeente haar sturing ten behoeve van de kantorenmarkt moeten verschuiven van de nieuwbouwmarkt richting de bestaande kantoormarkt. De gemeente Eindhoven legt het initiatief voor het tegengaan van leegstand van bestaande kantoorgebouwen bij de markt. Zelf houdt ze zoveel mogelijk de regie, door nieuwe initiatieven om deze leegstand tegen te gaan, te stimuleren (onder andere door middel van informatievoorziening aan marktpartijen) of zelfs te faciliteren.
Bij dergelijke nieuwe initiatieven kan het gaan om nieuwe kantoorconcepten, tijdelijke of permanente herinvulling van leegstaande kantoorgebouwen, transformatie, renovatie (al dan niet in combinatie met verduurzaming en/of uitbreiding) en herontwikkeling (sloop en nieuwbouw in al dan niet dezelfde functie). De gemeente staat in beginsel positief ten opzichte van ieder initiatief en zal deze initiatieven per situatie afzonderlijk beoordelen. Indien het initiatief daadwerkelijk leegstand terugdringt, aantoonbaar haalbaar en wenselijk is en bovendien past binnen de overige beleidskaders, zal de gemeente medewerking verlenen. Hierbij kan het gaan om bijvoorbeeld het meewerken aan een bestemmingsplanaanpassing, het optimaal benutten van regels in het Bouwbesluit of het verlenen van benodigde vrijstellingen.
Conclusie
Het stationsgebied is volgens de Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020 en de Prioriteitennota 2011-2014 de belangrijkste ontwikkelingslocatie voor kantoren binnen Eindhoven. Een deel van het plangebied van onderhavig bestemmingsplan is gelegen binnen dit stationsgebied. Het betreft hier de noordzijde van het station. Volgens de strategie wordt dit deelgebied (de omgeving Neckerspoel en Beursgebouw) pas ver na 2020 gerealiseerd. Dit betekent dat deze ontwikkelingen naar alle waarschijnlijkheid buiten de planperiode van dit bestemmingplan zullen vallen. Daarnaast is onderhavig bestemmingsplan conserverend van aard. Om deze redenen wordt de bestaande situatie zoveel mogelijk overgenomen en zijn de toekomstige ontwikkelingen van na 2020 niet opgenomen in het bestemmingsplan.
Daarnaast kent het plangebied, voornamelijk het gebied Fellenoord, een hoge concentratie aan bestaande kantoorgebouwen. Een aantal hiervan staat (deels) leeg. Voor wat betreft deze bestaande voorraad kantoorlocaties geldt hetzelfde als voor nieuwbouw: de bestaande situatie wordt zoveel mogelijk overgenomen. Zoals de strategie beschrijft zullen eventuele nieuwe initiatieven door de gemeente met een positieve insteek in behandeling genomen en beoordeeld worden.
Conform de Prioriteitennota 2011-2014 zijn de volgende situaties relevant voor initiatieven voor nieuwbouw kantoren:
De grens voor toestaan is bij 1.000 m² bvo gelegd; voorheen was dit: 500 m². Dit is ingegeven vanuit de vraag in de markt:; juist naar kantoorruimte tussen de 500 - 1000 m² bvo blijkt vraag te zijn (denk aan kantoorvilla's). Het beleid inzake Transformatie Kantoren (collegebesluit november 2010) sluit hierop aan en draagt tevens bij aan vermindering van leegstand van kantoren.
De voorgestelde toetsingscriteria sluiten hier naadloos aan op de Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020. Nadrukkelijk wordt in de Prioriteitennota gesteld dat dit voorbeelden zijn, en geen uitputtende lijst van criteria waaraan een initiatief moet voldoen wil het voor toestemming in aanmerking komen. Dit om ongewenste doelverschuiving te voorkomen. Het toetsingskader en bovenstaande criteria zullen door de gemeente worden gehanteerd bij de beoordeling van initiatieven.
In onderhavig bestemmingsplan komen meerdere kantorenlocaties voor. Vooral het gebied Fellenoord ten noorden van het station, is een grote concentratie aan kantoorgebouwen te vinden. Dit bestemmingsplan beoogt echter geen nieuwe initiatieven voor nieuwbouw van kantoren mogelijk te maken, waardoor een toets aan de prioriteitennota 2011-2014 ook niet nodig is. Een dergelijke toets is pas noodzakelijk indien een initiatief bij de gemeente binnenkomt dat in strijd is met het bestemmingsplan. Op dat moment wordt ook beslist of – en met welke procedure – meegewerkt wordt.