Binnenstad

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

Figuur: Gebruik van de ruimte (Interimstructuurvisie Eindhoven, 2009)

Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'Centrumvoorzieningen'. Hieronder vallen goed bereikbare concentraties van centrumstedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg.

Verder wordt een deel van het plangebied begrenst door de Dommel. De naaste omgeving van dit riviertje is op de kaart aangeduid als 'Natuur'. Dit zijn gebieden voor groene en ecologische ontwikkeling. Het extensieve (recreatief ) medegebruik is gericht op natuur- en landschapsbeleving aangezien het onderdelen betreft van de Groene en Ecologische Hoofdstructuur.

Het plangebied maakt daarnaast deel uit van de in de interimstructuurvisie genoemde strategische investeringszone 'Centrumgebied'. De visie schrijft voor dat het centrum zich verder moet ontwikkelen tot een hoogstedelijk, bruisend en dynamisch hart van de centrumstad Eindhoven. Het centrum moet daarbij als een magneet werken voor investeerders, bewoners, bedrijven, toeristen en (buitenlandse) werknemers. Enkele investeringsprojecten binnen het Centrumgebied welke tevens binnen het plangebied van onderhavig bestemmingsplan vallen, zijn het boven de grond brengen van de Nieuwe Gender en delen van het Dommeldalproject en het HOV-netwerk. Een belangrijk exploitatieproject binnen het Centrumgebied wat tevens deel uit maakt van het plangebied is het Van der Meulen-Ansemsterrein. In verband met prioritering is dit project 'on hold' gezet. Vooralsnog wordt aan de kaders voor deze ontwikkeling geen uitvoering gegeven in dit bestemmingsplan

Ook de strategische zones 'Dommelzone' en 'Hoofdinfrastructuur' zijn deels van toepassing op het plangebied. De investeringen binnen de Dommelzone richten zich vooral op groen en water (inclusief de recreatieve functie). In mindere mate wordt ook geïnvesteerd in infrastructuur. Investeringen binnen de zone 'Hoofdinfrastructuur' zijn voornamelijk gericht op infrastructuur en bereikbaarheid. Investeringsprojecten die binnen het plangebied zullen plaatsvinden hebben bijvoorbeeld betrekking op het HOV-netwerk, het fietsnetwerk en de doorstroming op de ring en binnenring.

Figuur: Investeringsprojecten Interimstructuurvisie Eindhoven

Dit bestemmingsplan past binnen de uitgangspunten van de Interimstructuurvisie 2009 van de gemeente Eindhoven.

3.4.2 Visie Centrumgebied Eindhoven

De Visie Centrumgebied Eindhoven (2004) is door de gemeenteraad van Eindhoven vastgesteld op 26 januari 2004 en gaat in op de versterking van de binnenstad van Eindhoven. Hierbij gelden enkele concrete meetbare doelen:

• het verhogen van de waardering;
• het verlengen van de verblijfsduur;
• het vergroten van het aantal bezoekers.

Daarnaast worden de grenzen van het stadshart verruimd en moeten binnen die grenzen de ruimtelijke ordening en inrichting van de openbare ruimte gericht worden op het bevorderen en faciliteren van een (groot) stedelijke identiteit met als randvoorwaarden: vergroting van de diversiteit; beter gebruik van bestaande faciliteiten; verbinding van nieuwe en bestaande faciliteiten door aantrekkelijke, bij voorkeur groene, wandelroutes; uitbreiding van het groenaanbod; accentuering van pleinen; vergroting van het aanbod van non-commerciële rustplekken en ten slotte de verbetering van de verbinding van het noorden en het zuiden over het spoor. Verder dienen kenmerkende contrasten als uitgangspunt genomen te worden voor de verdere ontwikkeling van het centrum. Hierbij gaat het voornamelijk om de contrasten grootschaligheid naast kleinschaligheid, activiteit naast rust en mondain naast dorps.

Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op twee deelgebieden binnen de Visie Centrumgebied Eindhoven (2004), te weten de stadskern en de oostelijke binnenrandzone.

De stadskern

In het centrumgebied tekent zich steeds meer een 'activiteitenzone' af, welke zich kenmerkt door grootschaligheid, commerciële voorzieningen en stedelijk wonen. De stadskern is op te splitsen in twee delen. In het noordelijke deel geldt het 18 Septemberplein als primaire pool, met een schakelfunctie tussen het kernwinkelgebied, stationsgebied en het Emmasingelkwadrant. In het zuidelijke deel geldt het Catharinaplein als primaire pool, met een schakelfunctie tussen het kernwinkelgebied, Dommelzone, de Bergen en het Augustijnenkwartier (oostelijke binnenrandzone). De twee polen worden onderling met elkaar verbonden via met name de Demer, welke deel uitmaakt van het kernwinkelgebied.

Het noordelijke deel van de stadskern (ten noorden van Kerkstraat / Ten Hagestraat) blijft primair een dynamisch(e) karakter en uitstraling hebben. Hierbij wordt waar nodig het winkelaanbod versterkt en verruimd, en zullen nieuwe horeca en verspreide recreatieve en culturele voorzieningen worden toegevoegd. Ook zullen de routestructuren verfijnd moeten worden door middel van doorsteken en passages door de grote stadblokken in het kernwinkelgebied. Daarnaast zal met name het wonen boven winkels gestimuleerd moeten worden om zodoende een aantrekkelijkere ambiance te creëren, het draagvlak voor recreatieve voorzieningen te vergroten en de sociale veiligheid te verhogen.

Specifiek wordt voor de Jan van Lieshoutstraat voorgesteld om deze op te waarderen tot een volwaardige binnenstadsstraat, door bebouwing aan de westzijde te ontwikkelen met winkels in de plint en appartementen op de etages. Indien zich nadere ontwikkelingen voordoen bij de Demer, Rechtestraat en Hermanus Boexstraat, dient de kwaliteit van de wederopbouwarchitectuur aldaar erkend en als uitgangspunt genomen te worden. Ten slotte wordt gestreefd naar de verbetering van de architectonische kwaliteit van de V&D en de panden in de zuidwest-hoek van de Markt. Dit zijn echter particuliere panden.

Het zuidelijke deel (ten zuiden van Kerkstraat / Ten Hagestraat) zal een meer rustig en groen karakter hebben, met uitzondering van het Stratumseind. Deze vormt een noord-zuid verbinding en dient daarom veel levendiger te zijn. Ook hier zullen nieuwe horeca en verspreide recreatieve en culturele voorzieningen worden toegevoegd en daarnaast wordt, waar nodig, de kantorenfunctie voor publieke dienstverlening versterkt. Voor deze laatste functie zijn reeds enkele ontwikkelingen aan het Begijnenhof gaande of afgerond. Met betrekking tot horeca kan gedacht worden aan zakelijke daghoreca in de noordwand van het Stadhuisplein. De ruimtelijke kwaliteitsslag aan de noordzijde van het Stratumseind wordt doorgetrokken naar het zuiden, door het meest zuidelijke deel (Stratumseind en Romagna) te ontwikkelen. Ook Smalle Haven wordt doorontwikkeld tot centrumgebied met woningen en voorzieningen. Het Stadhuisplein zal steeds meer ingezet gaan worden voor publieke evenementen en andere activiteiten. De Kerkstraat zal uitgroeien tot een horecaconcentratiegebied met terrassen onder de bomen. In de toekomst zal voor de Catharinakerk een nieuwe bestemming gezocht moeten worden, in verband met het beëindigen van de katholieke kerkdiensten. De plaats van de voormalige trijpfabriek Schellens kan worden ingezet voor een nieuwe culturele en recreatieve publiekstrekker, als commerciële tegenhanger van het Van Abbemuseum.

De oostelijke binnenrandzone

Deze zone biedt door de hoge afschermende bebouwingswand aan de Stationsweg en de Vestdijk en de natuurlijke begrenzing van de Dommel mogelijkheden om uit te groeien tot een "Quartier domain", waarbij nieuwe woonvormen met daarbij passende ondersteunende functies in de luwte van de centrumdynamiek kunnen ontstaan. Met name het onvoldoende benutte terrein aan de Raiffeisenstraat (BBA-terrein / achterterrein Van der Meulen Ansems) biedt mogelijkheden. Wel dient aansluiting gezocht te worden bij de binnenstad, door diverse ontmoetings- en verblijfsplekken te creëren. Hierbij kan invullingen gegeven worden aan het concept 'Eindhoven der hoven'. Door hoogwaardige binnenhoven te creëren op het terrein van Van der Meulen-Ansems en in het gebied Mariënhage wordt de binnenstad groter, attractiever en gevarieerder gemaakt.

Algemeen

Binnen het plangebied is volgens de visie vrijwel geen behoefte aan een verruiming van het aanbod aan hotels. Wel is een verruiming van het aanbod aan cultuur en leisure voorzieningen gewenst, teneinde de diversiteit en aantrekkingskracht van de binnenstad te vergroten, bijvoorbeeld de gebiedsontwikkeling van Mariënhage kan hiertoe mogelijkheden bieden. Meer van dergelijke voorzieningen, in samenhang met verruimde openingstijden van onder andere deze voorzieningen, horeca en parkeerfaciliteiten, kan Eindhoven ook in de avonduren op de kaart zetten als 'avondstad'. Daarnaast is een centraal punt binnen de visie het tonen van respect voor de cultuurhistorische ondergrond en met betrekking tot aanwezige oude bebouwing het principe 'niet slopen, tenzij'. Hoogbouw, in het kader van intensief ruimtegebruik, is voornamelijk voorzien in het centrumgebied, en dan met name in de activiteitenzone ten noorden van het plangebied (rondom het station). In de Dommelzone mag sprake zijn van incidentele hoogbouw in een groene setting die deze markante structuurlijn juist in het centrum accentueert. De huidige oostkant van de Vestdijk vormt reeds een hoge wand, welke waar mogelijk nog kan worden versterkt met hoogbouw. Ten slotte hoort bij een aantrekkelijk stadshart een goede bereikbaarheid. De ambitie is dan ook om een balans te vinden tussen de diverse vervoersmodaliteiten en zodoende de bereikbaarheid te vergroten. Dit betekent tevens een voldoende aanbod aan parkeervoorzieningen voor zowel auto als fiets, zeker met het oog op de 'avondstadgedachte'.

3.4.3 Hoogbouwbeleid gemeente Eindhoven

In de notitie 'De derde dimensie van een laagbouwstad, Hoogbouwbeleid gemeente Eindhoven' (Gemeente Eindhoven, 2008) is het hoogbouwbeleid van de gemeente Eindhoven vastgelegd. Het doel van de notitie is het vormen van een afwegingskader voor nieuwe hoogbouwprojecten. Het hoogbouwbeleid levert een bijdrage aan de doelstellingen van het raadsprogramma Ruimtelijke Kwaliteit. Het beleid is bindend voor besluitvorming en visieontwikkeling, maar heeft geen juridische status (dat ligt vast in bestemmingsplannen). Het is allereerst een toetsingskader waarmee de wenselijkheid van hoogbouw kan worden bepaald.

Hoogbouw is een vorm van intensief ruimtegebruik en levert een belangrijke bijdrage aan de manier hoe de stad omgaat met de verstedelijkingsdruk. Eindhoven wil het beste van twee werelden zijn. Aan de ene kant is Eindhoven een dynamische stad, die prikkelt en stimuleert; aan de andere kant is Eindhoven een stad waar het goed en rustig wonen is, met volop groenvoorzieningen.

Het is daarom belangrijk dat gebieden in de stad zich sterk van elkaar onderscheiden om daarmee die diversiteit te waarborgen. Vanuit die visie bezien moeten duidelijke keuzes worden gemaakt over de gebieden waar hoogbouw wel of niet wordt toegestaan. Dit is sterk afhankelijk van externe factoren en de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer speelt een bepalende rol. Een belangrijke functie wordt toegedicht aan de HOV-lijnen.

In de hoogbouwnotitie wordt onderscheid gemaakt tussen hoogbouw in de S-categorie (buurtaccenten tot vijf lagen hoog, de M-categorie (structuurdragende hoogbouw tot 45 meter), de L-categorie (stedelijke oriëntatiepunten tot ongeveer 75 meter), de XL-categorie (regionale landmarks, torengebouwen zichtbaar van buiten de stad tot 105 meter) en de XXL-categorie (gebouwen hoger dan 105 meter).

In het plangebied bevindt zich een mix van gebouwen uit diverse categorieën. In het hoogbouwbeleid wordt aangegeven dat het plangebied zich kenmerkt door een hoge concentratie van gebouwen uit de S-categorie. Daarnaast behoort het DELA-gebouw tot de M-categorie en zijn en drie gebouwen te onderscheiden in L-categorie (Hooghuistoren, Stadhuistoren en de Groene Toren). Ten slotte behoort de Vesteda-toren met circa 90 meter tot de XL-categorie. Buiten het Van der Meulen-ansems terrein, welke volgens het hoogbouwbeleid een potentiële zoeklocatie is voor gebouwen uit de L-categorie, is in de toekomst binnen het plangebied geen nieuwe hoogbouw voorzien.

In de hoogbouwnotitie is het plangebied aangeduid als 'nader te onderzoeken intensivering'. Hoge gebouwen versterken immers de stedelijkheid van het centrum en bovendien kondigen ze het centrum aan in de wijde omgeving. De intensivering zal echter voornamelijk in het stationsdistrict en het Emmasingelkwadrant plaats vinden. Deze gebieden liggen net buiten het plangebied. Wel van belang is het gegeven dat de Binnenring de 'parelsnoer' voor hoogbouw in de binnenstad vormt, waarbij continu aansluiting wordt gezocht bij de bestaande omliggende hoogtes.

Het aanwijzen van kansrijke gebieden voor hoogbouw betekent niet dat hoogbouw zonder meer op de locaties worden toegelaten. Voor iedere afzonderlijke locatie gelden een aantal programmatische, ruimtelijke en technische criteria waaraan deze nieuwe hoogbouw moet voldoen. Deze criteria zijn in de hoogbouwnotitie benoemd. Een belangrijk programmatisch criterium is afstemming met de prioriteitennota (vastgesteld door de gemeenteraad in 2007). In deze nota wordt onder andere aangegeven dat het centrumgebied qua toevoegen van kantoren en appartementen prioriteit heeft, maar dat gewaakt moet worden voor overaanbod wat op den duur kan leiden tot leegstand. Ditzelfde geldt voor het toevoegen van hotelkamers. Onderhavig bestemmingsplan is echter conserverend van aard en voorziet dan ook niet in nieuwe bouwlocaties gericht op het (grootschalig) toevoegen van hotelkamers, appartementen en kantoren. Derhalve past dit bestemmingsplan binnen de kaders van het hoogbouwbeleid voor de gemeente Eindhoven.

Figuur: Hoog- en laagbouwstructuren (Hoogbouwbeleid gemeente Eindhoven, 2008)

3.4.4 Prioriteitennota 2011-2014

Op 27 december 2010 heeft het college van burgemeester en wethouders de Prioriteitennota 2011 - 2014 vastgesteld. Deze nota is nodig om het (toekomstige) aanbod aan woningen, detailhandel, horeca, kantoorruimte en bedrijvenlocaties zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag. In de Prioriteitennota is prioritering aangebracht in de lopende plannen en zijn ter beoordeling van nieuwe initiatieven toetsingscriteria opgesteld.

Indien een bouwinitiatief past binnen het vigerende bestemmingsplan zal medewerking worden verleend, mits het initiatief past binnen de wet- en regelgeving. Indien een nieuw initiatief echter niet binnen het bestemmingsplan past, zal een toets plaatsvinden aan de hand van de opgestelde toetsingscriteria. Zo moet aangetoond worden dat er daadwerkelijk vraag bestaat naar de gewenste ontwikkeling, dat het initiatief wenselijk is en niet in het bestaande aanbod tot uitdrukking kan worden gebracht en dit bovendien niet concurreert met andere lopende projecten.

Er is een aantal voorkeursgebieden aangewezen welke van strategisch belang zijn voor de ontwikkeling van de stad. In deze gebieden hebben eventuele nieuwe initiatieven een streepje voor, maar niet automatisch prioriteit. Het betreft de volgende gebieden:

• Meerhoven
• Stationsgebied
• Centrum
• Strijp S
• Wijkvernieuwingsgebieden (momenteel: Lakerlopen, Doornakkers, Genderdal, Bennekel, Hemelrijken/Gildebuurt (Oud-Woensel), Barrier, Woensel West, Kruidenbuurt, Bloemenbuurt-Zuid, Drents Dorp, Philipsdorp)

Figuur: Overzichtskaart voorkeursgebieden (Prioriteitennota 2011-2014)

Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan is gelegen binnen het voorkeursgebied Centrum. In de Prioriteitennota worden, zoals gezegd, aan een aantal ontwikkelingen voorwaarden gesteld. Het gaat hierbij om initiatieven omtrent grondgebonden woningen, appartementen, kantoren, bedrijven, detailhandel en horeca.

Aangezien dit bestemmingsplan conserverend van aard is, worden echter geen nieuwe ontwikkelingen voorzien. Eventuele initiatieven die niet passen binnen het bestemmingsplan, worden wanneer ze concreet ingediend worden aan een toets aan de Prioriteitennota onderworpen. Dan wordt ook beslist of – en met welke procedure – meegewerkt wordt.