Dongen Buitengebied

Bijlage 6 Bungalowpark de Donge

Voorgeschiedenis

Aan de Vierbundersweg 165 in Dongen ligt het bungalowpark de Donge. Dit is van oorsprong een kleinschalig recreatiepark waarvan de geschiedenis volgens de dossiers terug gaat tot 1961. In het bestemmingsplan Buitengebied dat op 11 februari 1982 is vastgesteld had het terrein de bestemming Verblijfsrecreatie.

Bij besluit van 5 januari 1988 hebben Gedeputeerde Staten van Noord- Brabant op grond van de toen geldende Kampeerwet een vergunning afgegeven voor maximaal 25 kampeerplaatsen / onderkomens en opnamecapaciteit van 150 personen. Niet lang nadat deze vergunning was verleend, zijn de bungalows met de bijbehorende ondergrond geleidelijk aan verkocht aan particulieren. Bij brief van 28 december 1989 liet de gemeente aan de Vereniging van Eigenaren expliciet weten dat tegen permanente bewoning handhavend zou worden opgetreden en dat illegale bouwsels moesten worden verwijderd.

De ontwikkeling die eind jaren tachtig in gang is gezet met de opdeling van het terrein in individuele kavels, heeft in de jaren daarna zijn vervolg gekregen. De zomerhuisjes zijn geschikt gemaakt voor permanente bewoning en deze gebruiksvorm is inmiddels gemeengoed. De gemeente heeft geen handhavingacties ondernomen.

In het bestemmingsplan Dongen Buitengebied van 2 juni 1998 heeft het terrein de bestemming Verblijfsrecreatie RV met de subbestemming zomerhuizen gekregen. Alle bungalows hebben een bebouwingsvlak op maat gekregen. Gedeputeerde Staten hebben bij hun besluit van 2 juni 1998 goedkeuring onthouden aan het gehele artikel 22 waarin de bestemming Verblijfsrecreatie is geregeld. Het argument hiervoor was dat de voorschriften geen verbod bevatten op permanente bewoning. Er is geen herzieningsplan ex artikel 30 WRO vastgesteld zodat er sindsdien sprake is van een bestemming zonder voorschriften.

De permanente bewoning op alle 24 kavels is blijven bestaan. Bij besluit van 17 maart 1999 heeft het college van burgemeester en wethouders aan de Vereniging van Eigenaren zijn standpunt kenbaar gemaakt over de volgende onderwerpen: individuele huisnummers in de vorm van subnummers (Vierbundersweg 165- 03e.v.), het ophalen van huisvuil, aanleg waterleiding, riolering en centraal antennesysteem en de aanleg van verlichting.

Op 22 augustus 2000 heeft het college van burgemeester en wethouders het principe- besluit genomen om de woningen te behandelen als "normale" woningen maar pas tot legalisering over te gaan als het provinciale beleid daartoe ruimte biedt. Dit is besproken met de Vereniging van Eigenaren die hiermee bij brief van 6 oktober 2000 heeft ingestemd.

De volgende afspraken zijn gemaakt:

• permanente bewoning pas legaliseren als het provinciaal beleid hiervoor ruimte biedt;
• eerst moeten alle voorzieningen goed op peil zijn, de vereniging moet hiervoor zorgen en ook de kosten dragen;
• in verband hiermee wordt een exploitatieopzet opgesteld waarin is aangegeven om welke voorzieningen het gaat en wat de kosten hiervan zijn.

Deze afspraken zijn in de jaren daarna uitgevoerd waarbij steeds sprake is geweest van overleg tussen de gemeente en de Vereniging van Eigenaren. De situatie anno 2007 is dat er sprake is van een kleinschalige woonwijk met een eigen karakter die beschikt over alle noodzakelijke voorzieningen.

Proces van legalisatie

In het verleden zijn er verzoeken ingediend om handhavend op te treden tegen de permanente bewoning. Bij brief van 19 juni 2002 heeft de regionaal inspecteur VROM- Inspectie Regio Zuid een dergelijk verzoek ingediend. Burgemeester en wethouders hebben dit verzoek niet ingewilligd maar hebben aangegeven in te zetten op het legaliseren van de permanente bewoning. Op 12 mei 2004 heeft het college een verzoek om handhaving van Van Laarhoven Sloopwerken BV afgewezen. Het hiertegen ingediende bezwaarschrift is bij besluit van 29 juni 2005 ongegrond verklaard. Er is geen beroep ingesteld.

Bij brief van 17 november 2003, kenmerk NIB 2113 heeft de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer een brief gestuurd aan de Tweede Kamer waarin zij haar beleid met betrekking tot recreatiewoningen heeft uiteengezet. De brief is ook naar de gemeentebesturen gestuurd. In de brief worden enkele instrumenten genoemd waarvan de gemeenten gebruik kunnen maken voor het treffen van een regeling voor de gevallen waarin sprake is van permanente bewoning van recreatieverblijven. Het uitgangspunt is het oplossen van bestaande en het voorkomen van nieuwe probleemsituaties.

Een van de mogelijkheden, die de Minister biedt, is het legaliseren van de permanente bewoning. Dit is aan een aantal voorwaarden gebonden:

• er moet sprake zijn van een complex waar op de peildatum van 31 oktober 2003 in grote mate sprake is van permanente bewoning;
• het complex mag niet gelegen zijn in een waardevol of kwetsbaar gebied zoals de Ecologische Hoofdstructuur, Vogel- en Habitatrichtlijngebieden, Natuurbeschermingswetgebieden, Bufferzones en Nationale Landschappen;
• er mag geen sprake zijn van bedrijfsmatige exploitatie van het complex;
• de woningen moeten voldoen aan het Bouwbesluit.
  

Standpuntbepaling gemeente Dongen

In juni 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders de vragenlijst geretourneerd die de gemeentebesturen naar aanleiding van deze en volgende brieven van de Minister moesten invullen. Hierin is aangegeven dat de gemeente Dongen de permanente bewoning op het bungalowpark wenste te legaliseren. Bij brief van 30 december 2004 is dit standpunt met een korte toelichting bevestigd aan de VROM Inspectie Regio Zuid en aan het college van Gedeputeerde Staten.

In de raadsvergadering van 19 mei 2005 heeft de gemeenteraad van Dongen besloten om in te stemmen met het voornemen van burgemeester en wethouders om bij de voorbereiding van de komende integrale herziening van het bestemmingsplan Buitengebied het legaliseren van de permanente bewoning van de recreatiewoningen op het bungalowpark De Donge als uitgangspunt te nemen en daartoe de nodige stappen te ondernemen.

Ruimtelijke aspecten

Ondanks de al jarenlang bestaande feitelijke situatie van bebouwing en verharding is het perceel opgenomen in de Ecologische Hoofdstructuur. De actuele waarden rechtvaardigen dit al lang niet meer.

Bij brief van 28 oktober 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders om die reden de provincie gevraagd om bij de aangekondigde aanpassing van de kaarten van de Groene Hoofdstructuur dit perceel alsmede twee andere percelen te verwijderen van de basiskaart. Een vergelijkbaar verzoek is gedaan met betrekking tot de kaart van het Natuurgebiedsplan West- Brabant.

Gedeputeerde Staten hebben bij besluit van 5 juli 2005 de aanduiding "bos"verwijderd van de natuurdoeltypenkaart en van de kaart inrichtingssubsidie basis- en pluspakketten. Dit is de kaart 037 van het Natuurgebiedsplan West- Brabant. Ook de kaart van de GHS wordt door de provincie op dit punt aangepast.

Het bungalowpark grenst aan de oostkant aan het bedrijf Van Laarhoven Sloopwerken, een bedrijf dat valt onder SBI code 372, nummer A2 van Bijlage 1 bij de brochure Bedrijven en milieuzonering van de VNG, versie 16 april 2007. De richtafstanden tot gevoelige objecten als woningen die volgens deze brochure van toepassing zijn, zijn 10 meter (gevaar) 30 meter (geur), 200 meter ( stof) en 700 meter (geluid).

Gedeputeerde Staten hebben op 8 juli 2003 een milieuvergunning verleend voor het breken van 110.000 ton bouw- en sloopafval per jaar, de opslag van bouwmaterialen en de opslag van 25 ton asbest.

Bij het verlenen van de vergunning hebben Gedeputeerde Staten expliciet rekening gehouden met de permanente bewoning op het bungalowpark De Donge. Dit heeft geresulteerd in een aantal voorschriften op grond waarvan een aanvaardbaar woonklimaat op het park is gewaarborgd. Het beroep dat het bedrijf tegen dit besluit heeft ingesteld, is bij uitspraak van 1 september 2004 nummer. 200305736/1 door de Afdeling bestuursrechtspraak ongegrond verklaard. Een van de onderdelen van het beroep was gericht tegen het feit dat Gedeputeerde Staten bij het verlenen van de vergunning de permanente bewoning als uitgangspunt hadden genomen. De Afdeling heeft geconstateerd dat dit terecht is gebeurd.

Ook enkele bewoners van het park hadden beroep ingesteld. Hun beroep is op één onderdeel na, - te weten het niet gescheiden hoeven verwerken van dakgrind -, ongegrond verklaard.

Aan de westzijde van het park bevinden zich een burgerwoning en het perceel van het voormalig MOB- complex. De bebouwing op dit perceel, met uitzondering van de woning, wordt gesloopt. Het perceel krijgt een "groene" bestemming.

Aan de overzijde van de Eindsestraat zijn enkele agrarische bedrijven gevestigd. Tussen deze bedrijven en het bungalowpark staan al enkele burgerwoningen. Het omzetten van de recreatieve bestemming in de bestemming burgerwoning betekent geen beperking voor deze bedrijven, aangezien de dichterbij gelegen woningen als referentiepunt gelden.