Nieuwe Pekela - Ds. Sicco Tjadenstraat C73

REGELS

behorende bij het bestemmingsplan Nieuwe Pekela - Ds. Sicco Tjadenstraat C73

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan

het bestemmingsplan Nieuwe Pekela - Ds. Sicco Tjadenstraat C73 met identificatienummer NL.IMRO.0765.BPTjadenstraatC73-0401 van de gemeente Pekela.

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0765.BPTjadenstraatC73-0401 met de bijbehorende regels en bijlagen.

1.3 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 aan huis verbonden beroep

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerp-technisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep dat op kleine schaal in een woning en/of daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.6 archeologische verwachting

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten;

1.7 archeologische waarde

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten;

1.8 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.9 bestaand bouwwerk of bestaand aantal woningen

een bouwwerk of aantal woningen dat ten tijde van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend;

1.10 bestaand gebruik

het gebruik dat bestaat ten tijde van het van kracht worden van het betreffende gebruiksverbod;

1.11 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

1.12 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.13 bijgebouw

een op zichzelf staand gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

1.14 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.15 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.16 bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;

1.17 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.18 bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel;

1.19 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.20 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.21 dienstwoning

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

1.22 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.23 gebruiken

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

1.24 hoofdgebouw

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken, met inbegrip van aan- en uitbouwen;

1.25 kampeerplaats

een afgeschermd terrein van beperkte omvang waarop één tot ten hoogste drie kampeermiddelen voor een familie of een bij elkaar horende groep personen kunnen worden geplaatst;

1.26 kampeerterrein

een terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht, en blijkens die inrichting bestemd, om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen behoeve van recreatief nachtverblijf;

1.27 kleinschalig kampeerterrein

een verblijfsrecreatieterrein, geheel of gedeeltelijk ingericht en blijkens die inrichting bestemd, om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van ten hoogste 25 kampeerplaatsen ten behoeve van recreatief nachtverblijf, hieronder niet begrepen stacaravans;

1.28 ondergronds

onder peil;

1.29 peil

• 1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de bouwhoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• 2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de bouwhoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw

1.30 permanente bewoning

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf;

seksinrichting

1.31 seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan; een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.32 stacaravan

een caravan die als een bouwwerk dient te worden aangemerkt;

1.33 uitvoeren

uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven;

1.34 verblijfsrecreatie met een kleinschalig karakter

verblijfsrecreatieterrein, geheel of gedeeltelijk ingericht en blijkens die inrichting bestemd, om daar gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van ten hoogste 25 kampeerplaatsen ten behoeve van recreatief nachtverblijf, hieronder niet begrepen stacaravans;

1.35 woning

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.2 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikt bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.4 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens, dan wel de rooilijn met niet meer dan 1,5 m wordt overschreden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

3.1 Bestemmingsomschrijving

De op de plankaart voor agrarische doeleinden aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van het agrarische bedrijf, waarbij hoofdzakelijk wordt gebruikgemaakt van onbebouwde grond. Tevens zijn de gronden bestemd voor groenvoorzieningen en water.

Voorzover de gronden op de verbeelding zijn aangeduid met ‘’specifieke vorm van agrarisch - kleinschalig kampeerterrein’’, is tevens een kleinschalig kampeerterrein in de bestemming begrepen.

In de bestemming is niet begrepen:

• de opslag van mest en voer buiten het in lid 2, sub a, onder 1 bedoelde bouwvlak;
• het gebruik van gebouwen voor mesterijen, fokkerijen en/of het houden van pluimvee met een stalvloeroppervlak van meer dan 400 m², dan wel de bestaande oppervlakte indien deze meer bedraagt.

3.2 Bouwregels

• a. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

• 1. de gebouwen worden gebouwd binnen een bouwvlak;
• 2. de goot- en bouwhoogte van overige gebouwen, niet genoemd in de vorige leden, bedragen niet meer dan respectievelijk 4,5 m en 12 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van gebouwen voor mestopslag niet meer bedraagt dan 6 m, dan wel ten hoogste de goot- en bouwhoogte van de bestaande gebouwen indien deze meer bedragen.

• b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

• 1. de bouwhoogte van reclamemasten bedraagt niet meer dan 6 m;
• 2. de bouwhoogte buiten het bouwvlak bedraagt niet meer dan 3 m.

3.3 Specifieke gebruiksregels

• a. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de in lid 1 gegeven bestemmingsomschrijving.
• b. Voor gronden die op de verbeelding zijn aangeduid met "kleinschalig kampeerterrein" gelden de volgende bepalingen:

• 1. het aantal kampeerplaatsen niet meer bedraagt dan 25;
• 2. er geen langdurig geplaatste kampeermiddelen zoals chalets, trekkershutten en stacaravans worden opgericht;
• 3. de onderlinge afstand tussen het hoofdgebouw en een kampeerplaats minimaal 25 m bedraagt;
• 4. de afstand van een kampeerplaats tot de erfgrens van het direct aangrenzende erf minimaal 25 m bedraagt;
• 5. sanitaire voorzieningen binnen de bestaande bebouwing worden gerealiseerd. Indien kan worden aangetoond dat dit feitelijk niet mogelijk is, is een zelfstandige sanitaire eenheid, dan wel andere voorzieningen, zoals een kantine, tot een bebouwde oppervlakte van ten hoogste 50 m² en een bouwhoogte van ten hoogste 3 m toegestaan, mits deze voorzieningen binnen het bestaande bouwvlak worden gebouwd;
• 6. het bevoegd gezag nadere eisen kan stellen ten aanzien van de situering van de kampeerplaatsen en landschappelijke inpassing, onder andere door het aanbrengen van beplantingen.

• c. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van de gronden als seksinrichting.

3.4 Afwijken van de gebruiksregels

• a. Burgemeester en Wethouders verlenen vrijstelling van het bepaalde in lid 3.3 ,indien strikte toepassing van dit voorschrif tleidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Artikel 4 Woongebied

4.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor woongebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;

in combinatie met:

• b. aan huis verbonden beroepen;
• c. bedrijven behorende tot de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijven, alsmede bestaande bedrijven, indien op de verbeelding aangeduid als ‘bedrijf’;
• d. bed & breakfast indien op de verbeelding aangeduid als 'bed & breakfast';
• e. groenvoorzieningen;
• f. water;
• g. nutsvoorzieningen.

4.2 Bouwregels

• a. Voor het bouwen van gebouwen in het algemeen geldt dat ten hoogste 50% van een bouwperceel mag worden bebouwd.
• b. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:

• 1. het aantal woningen bedraagt ten hoogste het bestaande aantal, dan wel het aantal dat op de plankaart in het bouwvlak is opgenomen;
• 2. de hoofdgebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak;
• 3. de goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan respectievelijk 6 m en 10 m, dan wel de bestaande gooten bouwhoogte indien deze meer bedragen;
• 4. aan- en uitbouwen dienen aan het hiervoor gestelde te voldoen, dan wel aan het gestelde onder c (regeling bijgebouwen).

• c. Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende bepalingen:

• 1. de goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan respectievelijk 3 m en 5,5 m, met dien verstande dat de bouwhoogte op de perceelgrens niet meer mag bedragen dan 3 m en deze mag worden verhoogd in een rechte lij naar ten hoogste 5,5 m op een afstand van 3 m uit de perceelgrens;
• 2. de gezamenlijke oppervlakte bij een woning bedraagt, inclusief de oppervlakte van aan- en uitbouwen die niet voldoen aan de eisen van het hoofdgebouw, niet meer dan 70 m², waarvan maximaal 50 m² mag worden gebruikt ten behoeve van een aan huis verbonden beroep;

• a. Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen gelden de volgende bepalingen:

• 1. de inhoud bedraagt per gebouwtje niet meer dan 30 m³;
• 2. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 3 m.

• a. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 3 m.

4.3 Specifieke gebruiksregels

• a. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de in lid 1 gegeven bestemmingsomschrijving.
• b. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van de gronden als seksinrichting.

4.4 Voorwaardelijke verplichting

• a. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het in gebruik laten nemen van nieuwe gebouwen overeenkomstig met de in lid 4.1 opgenomen bestemmingsomschrijving zonder de aanleg en instandhouding van landschapsmaatregelen zoals opgenomen in Bijlage 1.
• b. in afwijking van het bepaalde onder a mogen de gronden overeenkomstig de in lid 4.1 opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt, uitsluitend indien en voor zover binnen twee jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van landschapsmaatregelen zoals opgenomen in Bijlage 1.

4.5 Afwijken van de gebruiksregels

• a. Burgemeester en Wethouders verlenen vrijstelling van het bepaalde in lid 4.3, indien strikte toepassing van dit voorschrift leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels

6.1 Afwijken

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

• a. de in het plan gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat de hoogte van reclamemasten niet meer dan 6 m bedraagt;
• b. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
• c. het bepaalde in het plan en toestaan dat bestemmings- of bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
• d. het bepaalde in het plan voor het bouwen van antennes, waarvan de bouwhoogte ten hoogste 25 m mag bedragen, met dien verstande dat:

• de noodzaak voor plaatsing van de antenne is aangetoond;
• de beeldkwaliteit van de omgeving niet wordt verstoord;
• de antenne in de onmiddellijke nabijheid van hoge gebouwen en/of bouwwerken of langs grote infrastructurele lijnen wordt geplaatst;

• e. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, kiosken, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, lichtmasten, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:

• de inhoud per gebouwtje niet meer dan 100 m³ bedraagt;
• de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 15 m bedraagt, met dien verstande dat de hoogte van reclamemasten niet meer dan 6 m bedraagt;

6.2 Uitzonderingen

De onderl lid 6.1 sub a bedoelde afwijkingsmogelijkheden gelden niet ten aanzien van:

• de hoogte van reclamemasten (ten hoogste 6 m),
• de maximale oppervlakte van woningen en bijbehorende bouwwerken, voor zover niet gelegen in stedelijk gebied(ten hoogste 300 m2);
• de hoogte van antennes (ten hoogste 25 m).

6.3 Voorwaarden

• a. de onder 6.1 sub d tot en met f toegelaten bouwwerken mogen er niet toe leiden dat in gebieden, waarin geen bebouwing mag worden opgericht, zoals bebouwingsvrije zones, bebouwing wordt opgericht
• b. de onder 6.1 bedoelde omgevingsvergunning mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid.

Artikel 7 Overige regels

7.1 Uitsluiting seksinrichting

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van de gronden als seksinrichting.

7.2 Afstemming welstandstoets

Voor zover de regels in het bestemmingsplan met betrekking tot:

• a. de voorgeschreven maximale goothoogte en maximale bouwhoogte;
• b. de dakhelling;
• c. de plaatsing op het bouwperceel;

ruimte bieden voor verschillende mogelijkheden van het realiseren van gebouwen, is deze ruimte tevens bedoeld voor het kunnen stellen van voorwaarden op basis van de in artikel 12a van de Woningwet aangegeven welstandscriteria, mits:

• de goot- en bouwhoogte met niet meer dan 15% afwijken van de toegestane goot- en bouwhoogte, met uitzondering van:
• gevallen waarbij de bestaande goot- en bouwhoogte worden vergroot en de bestaande goot- en bouwhoogten van omliggende bebouwing lager zijn en niet ook worden vergroot;
• in de welstandsnota specifiek aangegeven karakteristieke panden;
• de binnen de regels te realiseren oppervlakte van bebouwing wordt verminderd met meer dan 15%.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 8 Overgangsrecht

8.1 Overgangsrecht bouwwerken

• 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
  • a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • b. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
• 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
• 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan

8.2 Overgangsrecht gebruik

• 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Artikel 9 Slotregel

Deze regels kunnen worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Nieuwe Pekela - Ds. Sicco Tjadenstraat C73.

Bijlagen bij regels

Bijlage 1 landschappelijk inrichtingsplan