Planteksten

HOOFDSTUK 1 Aanleiding

1.1 Inleiding

Door de eigenaar van de locatie Zanddreef 43 te Breda is verzocht de agrarische bestemming van de voormalige bedrijfswoning op de locatie Zanddreef 43 te Breda te wijzigen in de bestemming 'Wonen' en aan de op het perceel staande schuur met rijksmonumentale waarde een extra woonbestemming toe te kennen. Wijziging van het bestemmingsplan is verzocht omdat deze (ook monumentale) bedrijfswoning niet langer in gebruik is voor een agrarisch bedrijf en teneinde het behoud van de monumenten naar de toekomst toe te kunnen garanderen. De bedrijfsmatige agrarische activiteiten zijn ter plaatse al langere tijd geleden beëindigd. Het voormalige bedrijf beschikt ter plaatse alleen nog over de kavel waarop de woning met bijgebouwen staat en een aangrenzend weiland en ligt in een gebied waarin al meerdere burgerwoningen zijn gelegen. De bedrijfslocatie is, met name vanwege de beperkte omvang en het feit dat op de locatie een tweetal monumentale panden staan, niet meer in de agrarische sector te verkopen. Bovendien vragen de beide monumentale panden veel onderhoud en om het behoud naar de toekomst toe te kunnen garanderen zou de eigendom gesplitst moeten gaan worden om zo de kosten te kunnen verdelen over meerdere eigenaren, Hiertoe is het wel noodzakelijk dat op de schuur een woonbestemming wordt gelegd om dit ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Een wijziging van de agrarische bestemming in een woonbestemming en een extra woonbestemming voor de schuur ligt dan ook in de reden.

1.2 Bestaande toestand

Op de betreffende locatie is jarenlang een agrarisch bedrijf geëxploiteerd. De bedrijfsactiviteiten ter plaatse zijn beëindigd. De eigenaar wil de bestemming van de in zijn eigendom zijnde voormalige bedrijfswoning omzetten naar een woonbestemming en in de oude Vlaamse schuur een extra woning realiseren. Op de bijbehorende gronden bevinden zich een bedrijfswoning en een vlaamse schuur(beide met monumentenstatus) en nog een voormalig bedrijfsgebouw.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Van kracht is het bestemmingsplan "Buitengebied Zuid 2013” vastgesteld door de gemeenteraad op 18 december 2014 en gewijzigd vastgesteld bij besluit van 5 november 2105 en 3 maart 2016 en vpoor deze locatie onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

HOOFDSTUK 2 Doelstellingen van het bestemmingsplan

2.1 Huidige situatie

Op de locatie Zanddreef 43 is thans een bedrijfswoning aanwezig met een aantal bijgebouwen. De bedrijfswoning en een bijgebouw (vlaamse schuur) hebben monumentenstatus Deze bedrijfswoning behoorde tot een agrarisch bedrijf dat is beëindigd. De bijbehorende gronden zijn verkocht en de woning is in eigendom gebleven bij de voormalige ondernemer. De locatie Zanddreef 43 heeft in het bestemmingsplan Buitengebied Zuid 2013 nog een agrarische bestemming. De woning met ondergrond is echter, zoals hiervoor reeds aangegeven, niet meer voor agrarische doeleinden in gebruik.

2.2 Toekomstige situatie

In de bedrijfswoning zal de huidige eigenaar zijn woonverblijf houden en de vlaamse schuur zal nadat hieraan een woonbestemming is toegekend worden verkocht. Het andere voormalige bedrijfsgebouw zal in gebruik blijven bij de huidige eigenaar en zal als bijgebouw gebruikt gaan worden voor de woonbestemming. Om dit juridisch mogelijk te maken zal via dit wijzigingsplan de agrarische bestemming van de voormlaige bedrijfswoning moeten worden omgezet naar een woonbestemming en zal aan de vlaamse schuur een woonbestemming toegekend moeten worden.

2.3 Regelgeving

2.3.1 Inleiding

Van kracht is het bestemmingsplan 'Buitengebied Zuid 2013'

De gronden en opstallen aan de Zanddreef 43 te Breda zijn in het bestemmingsplan Buitengebied Zuid 2013 opgenomen binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden' en de dubbelbestemmingen ‘Waarden – Archeologie ’ en met de aanduidingen ‘bouwvlak’ , 'vrijwaringszone - radar' en ‘overige zone – beperkingen veehouderij’. Op grond van het bepaalde in artikel 4, lid 4.7 onder b van dit bestemmingsplan zijn burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen, mits wordt voldaan aan de Landschapsinvesteringsregeling Breda, ten behoeve van het deels wijzigen van de bestemming 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden' met de aanduiding 'bouwvlak' in de bestemming 'Wonen' onder de volgende voorwaarden:

1. de agrarische ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen bedrijven niet worden beperkt;

2. aan cultuurhistorische, landschappelijke en natuurlijke waarden en milieuhygiënische en water- en bodemhuishoudkundige aspecten geen onevenredige schade wordt toegebracht ;

3. de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, niet zijnde cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, voor het merendeel worden gesloopt, en deze sloop afdoende is verzekerd, waarbij maximaal 500 m² mag worden gehandhaafd als bijgebouw alsmede overtollige verharding wordt verwijderd;

4. Het aantal woningen niet mag toenemen tenzij in de planregels voor de bestemming 'Wonen' anders is bepaald.

 
In artikel 18 (bestemming 'Wonen' ) lid 18.3 onder a is splitsing van een woning of de verbouw van een bijgebouw tot extra woning mogelijk gemaakt mits wordt voldaan aan de Landschapsinvesteringsregeling Breda en:

1. dat alleen mogelijk is voor bebouwing die is aangewezen als rijks- of gemeentelijk monument dan wel is aangewezen als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing;

2. maximaal twee woningen mogen ontstaan;

3. splitsing mag niet leiden tot vergroting van de bebouwing;

4. cultuurhistorische karakter behouden dient te blijven dan wel dient te worden hersteld;

5. sprake is van een aanvaardbaar woonmilieu met dien verstande dat de splisting niet binnen hindercirkels van een aangrenzend bedrijf mag plaatsvinden;

6. bestaande agrarische bedrijven in de omgeving niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd;

7. bebouwing die reeds op basis van een soortgelijke regeling is geplitst niet nogmaals op basis van deze afwijkingsbevoegdheid mag worden gesplitst en/of verbouwd ten behoeve van een extra woning.

2.3.2 Onderzoek

Het verzoek is getoetst aan de voorwaarden uit het geldende bestemmingsplan en hierbij is het

volgende geconcludeerd.

Omzetten bestemming voormalige bedrijfswoning:

Toepassing Landschapsinvesteringsregeling Breda

In het kader van de Landschapsinvesteringsregeling Breda valt deze ruimtelijke ontwikkeling formeel in categorie 2 en dient een landschappelijke inpassing te worden gerealiseerd.

De bestemmingswijziging wordt beschouwd als een ruimtelijke ontwikkelingen met relatief weinig landschappelijke invloed waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in enkel een goede landschappelijke inpassing. Kwaliteitsverbetering dient het uitgangspunt te zijn. De omvang van de landschappelijke inpassing wordt bepaald aan de hand van de volgende formule: 2 x de afmeting van de langste zijde van het nieuwe bouwvlak (?? meter) + 1 x de afmeting van de kortste zijde (?? meter), waarbij de uitkomst wordt vermenigvuldigd met 4. Concreet betekent dit voor de onderhavige ontwikkeling dat de landschappelijke inpassing zo’n ?? m² dient te bedragen.

Ten behoeve van deze landschappelijke inpassing is een inrichtingsplan opgesteld dat voldoet aan de Landschapsinvesteringsregeling Breda en is als bijlage toegevoegd aan deze toelichting. Hiermee is voldaan aan deze voorwaarde.

De uitvoering en de instandhouding van de kwaliteitsverbetering is privaatrechtelijk geborgd in de anterieure overeenkomst en publiekrechtelijk in het wijzigingsplan (een voorwaardelijke verplichting in de bestemming ‘Natuur’ voor de gronden waar de natuuraanleg plaats moet vinden).

Voorwaarden waaronder bestemmingswijziging verder kan worden toegestaan

Ad 1. In de omgeving van de onderhavige woning zijn geen bedrijven aanwezig die op wat voor manier ook belemmeringen van een wijziging naar de woonbestemming zullen ondervinden.

Ad 2. Door de bestemmingswijziging zal ter plaatse weinig tot niets wijzigen in de situatie en zal er dus ook geen sprake zijn van aantasting van waarden door deze wijziging. Met de landschappelijke inpassing zullen de waarden in het gebied zelfs gaan toenemen.

Ad 3. De bijbehorende bijgebouwen, m.u.v. de vlaamse schuur welke verbouwd gaat worden tot woning, is niet groter (bijna 300 m2) dan op grond van het Landschapsinvesteringsregeling Breda behouden mag blijven (max 500 m2). De wijziging van de bestemming zal dan ook niet gepaard hoeven te gaan met verplichte sloop van een gedeelte van deze bijgebouwen. De te behouden schuur zal zelfs nog deels (vrijwillig) worden gesloopt ten behoeve van de realisatie van de extra woning in de naastgelegen vlaamse schuur.

Geconcludeerd kan worden dat het verzoek voldoet aan de voorwaarden uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied Zuid 2013’ voor het omzetten van de agrarische bestemming in een woonbestemming. De aanvaardbaarheid van de wijziging van de bestemming mag daarmee in beginsel als een gegeven worden beschouwd.

Toestaan extra woning in vlaamse schuur.

Toepassing Landschapsinvesteringsregeling Breda

In het kader van de Landschapsinvesteringsregeling Breda valt deze ruimtelijke ontwikkeling formeel in categorie 2 en dient een landschappelijke inpassing te worden gerealiseerd.

De bestemmingswijziging wordt beschouwd als een ruimtelijke ontwikkelingen met relatief weinig landschappelijke invloed waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in enkel een goede landschappelijke inpassing. Kwaliteitsverbetering dient het uitgangspunt te zijn. De omvang van de landschappelijke inpassing wordt bepaald aan de hand van de volgende formule: 2 x de afmeting van de langste zijde van het nieuwe bouwvlak (?? meter) + 1 x de afmeting van de kortste zijde (?? meter), waarbij de uitkomst wordt vermenigvuldigd met 4. Concreet betekent dit voor de onderhavige ontwikkeling dat de landschappelijke inpassing zo’n ?? m² dient te bedragen.

Ten behoeve van deze landschappelijke inpassing is een inrichtingsplan opgesteld dat voldoet aan de Landschapsinvesteringsregeling Breda en is als bijlage toegevoegd aan deze toelichting. Hiermee is voldaan aan deze voorwaarde.

De uitvoering en de instandhouding van de kwaliteitsverbetering is privaatrechtelijk geborgd in de anterieure overeenkomst en publiekrechtelijk in het wijzigingsplan (een voorwaardelijke verplichting in de bestemming ‘Natuur’ voor de gronden waar de natuuraanleg plaats moet vinden).

Voorwaarden waaronder bestemmingswijziging verder kan worden toegestaan:

Ad 1: De te verbouwen schuur heeft de rijksmonumentenstatus en hierdoor wordt voldaan aan deze voorwaarde .

Ad 2: Met de verbouw van de schuur tot een woning zal het aantal woningen op het perceel niet meer worden dan 2.

Ad 3: Deze voorwaarde wordt getoetst op het moment dat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor het verbouwen van de schuur tot woning. Indien deze voorwaarde niet wordt nagelefd levert dit strijd met het bestemmingsplan op.

Ad 4: Ook dit zal worden getoets bij de aanvraag om omgevingsvergunning.

Ad 5: In de omgeving van de locatie liggen geen agrarische bedrijven die een hindercirkel hebben die over de onderhavige locatie ligt. Het dichtsbijzijnde bedrijfslocatie (bouwvlak t.b.v. teeltondersteunende voorzieningen) ligt op ruim 75 meter van deze locatie en betreft een tuinbouwbedrijf. Op grond van de Brochure Bedrijven en milieuzonering behoren deze bedrijven tot milieucategorie 2 met een minmale afstand tot hindergevoelige objecten van 30 meter. De onderhavige woningen zullen derhalve geen nadelige effecten geven voor de exploitatie van het betreffende bedrijf.

De onderhavige locatie ligt wel binnen het onderzoeksgebied in het kader van de Wet geluidhinder ten aanzien van het nabijgelgen spoor. Teneinde te bepalen of hier sprake is van ontoelaatbare gevelwaarden ten gevolge van het treinverkeer op de nieuwe woning is hiertoe onderzoek verricht dat is neergelegd in een akoestische rapportage. De conclusie in dit rapport zegt dat ????. Het betreffende akoestische rapport is als bijlage toegevoegd aan deze toelichting.

Ad 6: Zie onder 5.

Ad 7: De aanwezige bebouwing is nog niet gebruikt met toepassing van deze splitsingsregeling en het verzoek voldoet hier dus aan. Wel zal de bebouwing nu worden voorzien van een aanduiding waarmee duidlijk wordt dat van deze regeling geen gebruik meer gemaakt kan worden.

Geconcludeerd kan worden dat het verzoek voldoet aan de voorwaarden uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied Zuid 2013’ voor het verbouwen van een bijgebouw tot extra woning. De aanvaardbaarheid van de wijziging van de bestemming mag daarmee in beginsel als een gegeven worden beschouwd.

2.3.3 Conclusie

Geconcludeerd mag worden dat het verzoek voldoet aan de voorwaarden uit het

bestemmingsplan Buitengebied Zuid 2013 tot wijziging van de bestemming en dat aan het verzoek dan ook medewerking kan worden gegeven.

HOOFDSTUK 3 Planbeschrijving

Voorliggend wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, toelichting en planregels.

De verbeelding volstaat met het aangeven van de nieuwe bestemming ‘Wonen’ met een bestemmingsvlakken en bouwvlakken. De planregels betreffen de regels welke behoren bij de in het plangebied opgenomen bestemmingen en de op alle bestemmingen betrekking hebbende artikelen uit het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Zuid 2013.

HOOFDSTUK 4 Procedure

Het onderhavige plan is een plan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Ten aanzien van de procedure is het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht van kracht. Een en ander betekent dat het ontwerpplan gedurende 6 weken ter inzage zal worden gelegd tijdens welke termijn door belanghebbenden zienswijzen tegen dit wijzigingsplan kunnen worden ingediend waarna het plan kan worden vastgesteld door het college. Tegen het besluit van het college staat rechtstreeks