Voorliggende bestemmingsplanwijziging betreft het perceel aan de Zorgvlietstraat 1 in Breda. Op deze locatie was de voormalige Rüttchengarage gevestigd.

De locatie is gelegen aan de rand van de wijk IJpelaar in Breda. De ontwikkeling op deze locatie staat niet op zich maar maakt deel uit van een totaal plan om de gehele strook langs de Loevesteinstraat sterk te verbeteren en een facelift te geven. De projecten van Laurentius en Stack zijn inmiddels gebouwd en laten goed zien dat aan deze strook een forse kwaliteitsimpuls is gegeven.

Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. uit Rosmalen wenst ter plaatse woningbouw te realiseren in de vorm van appartementen. In het vigerende bestemmingsplan "IJpelaar" is hiervoor een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen. Het college wenst aan het bouwplan medewerking te verlenen en hiervoor de bevoegdheid toe te passen. Voorliggende rapportage bevat het wijzigingsplan.

1.2 Bestaande toestand

De aanwezige bedrijfsgebouwen van het voormalige garagebedrijf zijn gesloopt en het terrein ligt braak en is bouwrijp beschikbaar.

1.3 Artikel 19 WRO-procedure

Door Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. zijn in 2007 plannen ingediend voor de sloop van het garagebedrijf en de realisatie van een complex in de vorm van woningen, zorgwoningen en zorgfaciliteiten. Hiervoor is een vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) opgestart. Ten behoeve van deze procedure is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld en zijn verschillende sectorale onderzoeken verricht. Deze procedure is doorlopen tot en met de afgifte van een verklaring van geen bezwaar door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant. De procedure is echter niet afgerond en inmiddels is de ontwikkeling opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan "IJpelaar".

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'IJpelaar' is vastgesteld door de gemeenteraad op 29 april 2010. Het bestemmingsplan heeft op 29 juli 2010 rechtskracht verkregen en is onherroepelijk geworden op 15 juni 2011. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan was een beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ingesteld. Dit beroep had echter geen betrekking op de bestemmingsregeling voor het perceel aan de Zorgvlietstraat 1.

De locatie is binnen het bestemmingsplan bestemd tot 'Bedrijf'. Ter plaatse zijn bedrijven uit millieucategorie 1 en 2 toegestaan met bijbehorende voorzieningen zoals parkeren, nutsvoorzieningen, groen en water. Uitgezonderd zijn risicovolle bedrijven, geluidzoneringsplichtige bedrijven en zelfstandige kantoren.

Binnen de bouwregels mogen gebouwen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gerealiseerd. Het bebouwingspercentage op de onderhavige locatie mag maximaal 40% van het bouwperceel bedragen met een bouwhoogte van maximaal 12 meter. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen in de vorm van lichtmasten, luifels, erf- en terreinafscheidingen en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde een hoogte hebben van respectievelijk 8 meter, 6 meter, 2 meter en 3 meter.

Voor de gehele locatie is een wijzigingsbevoegdheid (aanduiding "wro-zone-wijzigingsgebied 1") opgenomen waarmee de bestemming binnen bepaalde randvoorwaarden kan worden gewijzigd in "wonen". In paragraaf 2.2. wordt nader op deze voorwaarden ingegaan.

1.5 Beleid en regelgeving

Nadat het bestemmingplan 'IJpelaar' rechtskracht had verkregen, zijn onderdelen van het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk veranderd. Een van deze is een aanpassing in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Rijk stelt een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, onder andere ten aanzien van de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Dit betekent onder andere dat de zogenaamde 'Ladder van duurzame verstedelijking' moet worden toegepast.

De 3 stappen in de Ladder voor duurzame verstedelijking

In het artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening staan de drie stappen van de ladder beschreven:

De voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.
Bezien moet worden in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
Indien de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, moet worden beschreven in hoeverre van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing van het initiatief aan de duurzaamheidsladder

Stap 1: Behoefte aantonen: De ontwikkeling voorziet in een actuele én regionale behoefte.

Stap 2: Inbreiden eerst: De behoefte wordt gerealiseerd in het bestaand stedelijk gebied.

Stap 3: Goede ontsluiting: deze toetsing kan achterwege blijven omdat de locatie voldoet aan de tweede stap van de Ladder.

Omdat het plangebied zich bevindt binnen bestaand stedelijk gebied hoeft geen nadere invulling te worden gegeven aan treden 2 en 3 van de Ladder. Daarmee is uitsluitend lid 2 onder a, de zogenaamde eerste trede van de Ladder, van toepassing. In dat kader dient de regionale behoefte voor de woningen te worden aangetoond. In het bestemmingsplan 'IJpelaar' is reeds aangegeven dat deze appartementen gewenst zijn, er is zelfs een wijzigingsbevoegdheid voor opgenomen. Voor appartementen met deze omvang is in dit deel van de stad behoefte.

Woningbouwprogrammering

Jaarlijks worden door de provincie samen met de regiogemeenten afspraken gemaakt over de woningbouwopgave voor de komende 10-jaarsperiode, uitgesplitst per gemeente. Onderlegger van deze woningbouwafspraken is de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Op 28 oktober 2014 hebben Provinciale Staten de geactualiseerde prognose bevolkings- en woningbehoefte vastgesteld. Deze prognose heeft een doorvertaling gekregen ten behoeve van de regionale woningbouwafspraken voor specifiek de regio West-Brabant. Hierin is per gemeente de benodigde toevoeging aan de woningvoorraad voor de periode 2014 tot en met 2023 opgenomen.

De provincie heeft hierbij brandbreedtes gehanteerd. Wanneer de lage bandbreedte als uitgangspunt wordt genomen, betekent dit dat het huidige woningtekort blijft bestaan. Wordt uitgegaan van de hoge bandbreedte dan wordt het woningtekort op termijn ingelopen. In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) is de afspraak gemaakt dat gemeenten voor hun woningbouwprogrammering uitgaan van de hoge bandbreedte voor de komende 10-jaarsperiode, waardoor het woningtekort op termijn volledig wordt ingelopen. Voor Breda betekenen deze nieuwe afspraken een (netto) toevoeging van 8.115 woningen in de periode 2014 tot en met 2023.

Het gaat daarbij om toevoegingen aan de bestaande voorraad (netto aantal). Wanneer deze opgave geleidelijk over de 10-jaarsperiode verdeeld wordt, betekent dit een opgave om jaarlijks netto 810 woningen aan de bestaande woningvoorraad toe te voegen. Door de bijgestelde levensverwachting, een hoger buitenlands migratiesaldo en de vergrijzing en individualisering is de opgave hoger dan eerder voorzien.

Van het aantal te realiseren woningen (8115) is het overgrote deel al opgegaan in de zogenaamde harde plancapaciteit en verankerd in bestemmingsplannen. De locatie Zorgvlietstraat 1 is opgenomen in de harde plancapaciteit voor maximaal 100 woningen.

1.6 Bouwplan

Het bouwplan bestaat uit laagbouw met een accent op de hoek Zwijnsbergenstraat - Loevesteinstraat. De positie van het hoogteaccent op de hoek is zodanig teruggelegd ten opzichte van de naastgelegen flat van Laurentius, dat deze flat en de nieuwbouw los blijven van elkaar, ook visueel. De entree naar de wijk krijgt een markante kop, maar niet hoger dan de hoogteaccenten van de flats van Laurentius en Stack. Gezocht gaat worden naar een markante architectonische vormgeving van het gebouw.

De laagbouw bestaat uit drie bouwlagen aan de zijde van de Zorgvlietstraat en de Zwijnsbergenstraat en een toren van elf bouwlagen op de hoek Zwijnsbergenstraat - Loevesteinstraat. Er worden 85 appartementen gerealiseerd.

Parkeren vindt plaats op maaiveldniveau rondom het gebouw. Met Laurentius zijn afspraken gemaakt over gebruik van een stukje van hun grond voor parkeren. De parkeernorm voor appartementen bedraagt 1,3 parkeerplaats per appartement. Er zullen 111 parkeerplaatsen aangelegd worden.

[image]

Figuur 2. ligging en impressies nieuwbouw

HOOFDSTUK 2 Plantoetsing

2.1 Inleiding

Het karakter van een bestemmingsplanwijziging als "bevoegdheid" houdt in dat bij het opstellen van het wijzigingsplan een zorgvuldige afweging van de betrokken belangen plaatsvindt. Het toetsingskader voor een wijzigingsplan wordt primair gevormd door de wijzigingsregels uit het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk vindt zodoende toetsing plaats van het plan aan de wijzigingsregels uit artikel 3, lid 3.4 van de planregels van het bestemmingsplan "IJpelaar".

2.2 Toetsing aan wijzigingsvoorwaarden

In het hierna opgenomen overzicht is de voorliggende woningbouwontwikkeling annex planwijziging getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden en is aangegeven op welke wijze deze in het voorliggende wijzigingsplan zijn verwerkt.

nr	Criterium	Toetsing
a	Binnen de bestemming zijn (gestapelde) woningen en zorgvoorzieningen toegestaan met de bijbehorende voorzieningen zoals tuinen, erven, groenvoorzieningen, wegen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen.	Het verzoek betreft de gestapelde woningen met bijbehorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen, wegen, parkeervoor- zieningen en nutsvoorzieningen.
b	Het woon-en leefmilieu van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt, zoals op het gebied van privacy, bezonning, uitzicht en dergelijke.	Het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast. De situering van de toren is zodanig dat er geen sprake is van inkijk in de bestaande achtertuinen en woningen. Van privacy schending is geen sprake. Uitzicht: wordt wel beperkt, maar er heeft altijd wat gestaan, dus niet onevenredig Ook ligt de gevraagde bebouwing, in het kader van schaduwwerking, relatief gunstig ten opzichte van de aangrenzende woningen.
c	De wijziging niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de aanwezige groenstructuur.	Het bouwplan leidt niet tot onevenredige aantasting van de groenstructuur. Het beoogde plan wordt rondom ingebed in een groenstructuur welke aansluit op de groenstructuur van de belending.
d	Het bouwvlak gewijzigd mag worden.	Het bouwvlak wordt gewijzigd.
e	Er maximaal 100 woningen mogen worden gebouwd.	Het bouwplan voorziet in de bouw van 85 woningen in de vorm van appartementen.
f	Voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd.	Aan de hand van de Nota Parkeer- en stallingsbeleid Breda bedraagt de norm voor appartementen in het overige gebied 1,3 parkeerplaats per appartement. Dat houdt in dat er minimaal 111 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Daarmee wordt aan deze eis voldaan.
g	De bouwhoogte maximaal 10 meter mag bedragen.	De maximale bouwhoogte is lager dan 10 meter.
h	In afwijking van het bepaalde onder g. mag de bouwhoogte maximaal 35 meter bedragen voor een vloeroppervlakte van maximaal 1.300 m².	Het vloeroppervlak van de toren bedraagt per bouwlaag 890 m². Dit is minder dan 1.300 m². De toren is lager dan 35 meter.
i	De planregels van de bestemming 'Wonen' van overeenkomstige toepassing zijn.	Uit het vigerende bestemmingsplan worden o.a. de planregels van de bestemming 'Wonen' overgenomen.
j	Door middel van een onderzoek naar de waterhuishoudkundige consequenties dient te worden aangetoond dat het waterbelang voldoende is meegewogen. Dit onderzoek dient in overeenstemming met het waterschap tot stand te komen.	De waterhuishoudkundige consequenties zijn in paragraaf 3.2 uitgewerkt.
k	Nadere toetsing plaatsvindt in het kader van archeologie.	Het plangebied heeft een lage archeologische verwachtingswaarde. Deze waarde behoeft niet beschermd te worden. Archeologie is in paragraaf 3.9 verder uitgewerkt.
l	Door middel van een flora-en faunaonderzoek dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de natuurbeschermingswetgeving.	Met betrekking tot flora en fauna kan worden geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn.In paragraaf 3.3 is de flora en fauna uitgewerkt.
m	Uit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren mogen bestaan.	Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn er geen bezwaren tegen de onderhavige ontwikkeling. Voor de nadere uitwerking hiervan zie hoofdstuk 3 milieu.
n	Uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie.	Een bodemsanering heeft plaatsgevonden. De beschikking hiervoor is op 3 augustus 2010 door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Breda afgegeven. In paragraaf 3.7 is de bodemkwaliteit nader toegelicht.
o	Voldaan moet worden aan de bepalingen uit de Wet geluidhinder.	Het aspect geluidhinder is in paragraaf 3.5 uitgewerkt.
p	Voldaan moet worden aan de bepalingen uit de Wet luchtkwaliteit.	Het aspect luchtkwaliteit is in paragraaf 3.6 uitgewerkt.
q	Nadere toetsing plaatsvindt in het kader van externe veiligheid.	Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling. Het aspect externe veiligheid is onder in paragraaf 3.4 verder uitgewerkt.

Conclusie

Op basis van de uitgevoerde toetsing wordt geconcludeerd dat wordt voldaan aan de voor de gronden geldende wijzigingsregeling zoals opgenomen in artikel 3 van het bestemmingsplan IJpelaar.

HOOFDSTUK 3 Milieu

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de toetsing aan enkele van de wijzigingsvoorwaarden uitgewerkt (zie tabel in hoofdstuk 2).

3.2 Water

In het Besluit ruimtelijke ordening is de "watertoets" opgenomen. De watertoets heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. Dit proces komt in samenwerking tussen de gemeente en waterbeheerder tot stand.

In het plangebied wordt het waterbeheer gevoerd door de gemeente. Het plangebied ligt in het beheergebied van het waterschap Brabantse Delta. In het kader van de verplichte watertoets wordt deze waterparagraaf voorgelegd aan de waterbeheerder. Het Waterschap heeft het wateradvies gegeven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro.

Waterbeleid

Europees en nationaal niveau

Op Europees niveau gaat het om de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en de Richtlijn overstromingsrisico's (ROR). Op nationaal niveau zijn de Structuurvisie infrastructuur en ruimte (SIR), het Nationaal Waterplan (NWP) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) van belang. Provincies en gemeenten dragen zorg voor een integrale afweging van de ruimtebehoefte en leggen deze vast in provinciale beleids- en streekplannen, respectievelijk structuur- en bestemmingsplannen.

Provinciaal niveau

De hierboven genoemde Europese en nationale richtlijnen zijn door de provincie Noord-Brabant op het gebied van water doorvertaald in een regionaal waterplan “Provinciaal Waterhuishoudingsplan 2010-2015”. Hierin staan op hoofdlijnen de doelen die de provincie wil bereiken op het gebied van water en op welke wijze deze te realiseren. Op punten waar de provincie meer in detail wil regelen hoe met water om te gaan is dit vastgelegd in Provinciale Verordeningen. Voor water zijn de volgende drie verordeningen van belang: de Verordening water, Verordening ruimte en de Provinciale Milieuverordening.

In de Verordening water zijn regels opgenomen voor het waterbeheer. Zo zijn er normen gesteld voor de regionale waterkeringen en voor wateroverlast. Ook zijn in de verordening voorschriften opgenomen voor grondwateronttrekkingen waarvoor de provincie het bevoegd gezag is. De Verordening ruimte 2014 Noord-Brabant bevat regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Met betrekking tot water gaat het om regionale waterbergingsgebieden en reserveringsgebieden waterberging, beschermingszones voor grondwaterwinningen voor de openbare drinkwatervoorziening en hoogwaterbescherming. In de Provinciale milieuverordening Noord-Brabant zijn milieuregels opgenomen die het grondwater, dat is bestemd voor menselijke consumptie, moeten beschermen.

Regionaal niveau

Het Provinciaal waterhuishoudingsplan is door Waterschap Brabantse Delta geconcretiseerd in een Waterbeheerplan, de Beleidsregel toepassing Waterwet en de waterschapsverordening (Keur). Hierin wordt onderscheid gemaakt in volledig Beschermde gebieden en Attentiezones (beschermde gebieden waterhuishouding) en beperkt Beschermde gebieden (bescherming landbouw/landschap/ natuur). Binnen het waterbeheerplan wordt aandacht gevraagd voor de reductie van wateroverlast in de stad, zoals ook is afgesproken bij de actualisering van het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW-actueel).

Gemeentelijk niveau

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het Hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Met de inwerkingtreding van de nieuwe Waterwet (2009) is duidelijker omschreven wie waar verantwoordelijk voor is. Een van de zaken die hier uit voortvloeien is dat een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater en grondwater op zijn eigen terrein. In dit kader verwacht de gemeente in de toekomst meer inspanning van de particulier om zelf

maatregelen te nemen om wateroverlast te voorkomen. Dit uitgangspunt is opgenomen in het door de

gemeenteraad vastgestelde 'Hemelwater- en grondwaterbeleid'. Hierbij kan worden gedacht aan de

aanleg van retentievoorziening op eigen terrein bijvoorbeeld met groene daken.

De voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater is 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Ten aanzien van de waterkwaliteit is de voorkeursvolgorde: 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'. Voor nieuwbouwinitiatieven is het uitgangspunt dat deze 'waterneutraal' dienen te zijn. Dit betekent dat de ontwikkelingen niet mogen leiden tot verslechteringen aan het watersysteem. Voorkomen moet worden dat het water versneld afvoert ten gevolge van een toename van het verhard oppervlak.

Schone oppervlakken worden indien mogelijk niet op het rioleringssysteem aangesloten. Indien noodzakelijk wordt het bij voorkeur aangesloten op een gescheiden hemelwaterstelsel. Voor daken, goten en overige regenwatervoorzieningen en wegverhardingen dienen bij voorkeur niet-uitlogende bouwmaterialen te worden gebruikt. Om de waterkwaliteit te verbeteren, wordt ook in bestaande situaties waar mogelijk schoon verhard oppervlak afgekoppeld van het rioolstelsel. Deze oppervlakken krijgen een eigen afvoervoorziening, waardoor het gemengd stelsel minder wordt belast. Hiermee wordt het aantal overstortgebeurtenissen met vervuild water vanuit het gemengde stelsel verminderd.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit nieuwe beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m²) te worden geborgen.

Locatie

In de wijk IJpelaar is sprake geweest van wateroverlast als gevolg van hoge grondwaterstanden. Hiertegen zijn ondertussen maatregelen genomen. Voor de locatie Zorgvlietstraat 1 is door ingenieursbureau Inpijn-Blokpoel op 1 juli 2015 een geohydrologisch onderzoek voor de locatie Zorgvlietstraat 1 uitgevoerd. Deze is bijgevoegd als bijlage 1. Hierin is een indicatief infiltratieadvies gegeven. Dit is nader uitgewerkt in de rapportage 'retentie- annex infiltratiesysteem ontwerpproject de Kijker aan de Zorgvlietstraat te Breda' van 28 oktober 2015. Deze rapportage is bijgevoegd als bijlage 2.

Voor de dimensionering van een retentie- of infiltratievoorziening wordt uitgegaan van de richtlijnen “Hemelwater binnen de perceelgrens”, ISSO publicatie 70-1. Infiltratie van hemelwater is haalbaar indien:

de doorlatendheid groter is dan 0,4 m/d,
de gemiddeld hoogste grondwaterstand dieper is dan > 0,7 meter minus bodem van het infiltratie-element,
het in te leiden neerslagwater niet is verontreinigd.

De berekende doorlatendheden voor de bovenste bodemlagen voldoen nipt aan de eerste eis. Op basis van de beschikbare grondwaterstandsgegevens mag worden aangenomen dat aan de tweede eis voldaan wordt en aan de derde eis kan tegemoet worden gekomen door het te infiltreren afstromend regenwater vooraf deels van de verontreinigingen te ontdoen. De afvoerleidingen van het dakwater dienen daartoe te worden voorzien van bladafscheiders en een slibvang, terwijl voor het afstromend wegwater de toepassing van speciale geotextielen mogelijkheden biedt. Op basis van het geohydrologisch onderzoek is gekozen voor een oppervlakkige bergings- en infiltratievoorziening in de vorm van een Aquaflow®- of een gelijkwaardig systeem.

Voor de verwerking van hemelwater zijn door het waterschap en de gemeente richtlijnen opgesteld om de hoeveelheid berging te bepalen. De gemeente Breda hanteert de eis: bij toename van het verhard oppervlak dient voorzien te worden in een berging van 78 of 60 mm per m² verhard oppervlak. Door het Waterschap Brabantse Delta wordt bij een toename van het verhard oppervlak met een hoeveelheid tussen 2.000 en 10.000 m² de benodigde compensatie vastgesteld met de volgende rekenregel: (gevoeligheidsfactor x 0,06 x verhard oppervlak). Dit resulteert in een enigszins geringere bergingseis dan volgens de eerder genoemde richtlijn van de gemeente.

Bij een duurzame toepassing, waarbij water bijvoorbeeld zichtbaar afstroomt en infiltreert, biedt de gemeente ruimte om de norm te verlagen naar de waterschapsnorm. Voor een totaal verhard oppervlak van 4.795 m² (2.075 m² dakoppervlak, 1.120 m² parkeervoorzieningen en 1.600 m² wegverharding) bedraagt de bergingsopgaaf 288 m³. Bij een bergend vermogen van 288 m³ bedraagt het benodigde bergend oppervlak 2.055 m².

Bij toepassing van de regenduurlijnmethode wordt, bij een gemiddelde doorlatendheid van 0,4 m/d, voor een Aquaflow-systeem een minimaal vereist bergend vermogen van 238 m³ berekend. Bij toepassing van de regenduurlijnmethode bedraagt het benodigd bergend oppervlak 1.695 m².

Het totaal verhard oppervlak voor parkeren en wegverharding bedraagt 2.720 m². Dit oppervlak is ruimschoots voldoende voor de inpassing van het Aquaflow-systeem. Indien uitgegaan wordt van de regenduurlijnmethode kan het systeem beperkt blijven tot de wegverharding (dus zonder parkeervakken). Gezien de relatief lage waarden voor de infiltratiecapaciteit dient het systeem te worden voorzien van een uitstroomvoorziening naar het gemeentelijk hemelwaterriool of naar aanwezig oppervlaktewater. Daarnaast dient het systeem te worden uitgerust met een overloop om bij extreme neerslag het surplus, bij voorkeur op maaiveldniveau, af te kunnen voeren.

3.3 Flora en fauna

3.3.1 Inleiding

Door Adviesbureau Mertens B.V. is in 2007 beoordeeld in hoeverre in het leefgebied van soorten, die op basis van literatuuronderzoek en algemene kennis in het plangebied mogen worden verwacht, ook daadwerkelijk in het plangebied aanwezig zijn. De conclusie is verwerkt in het rapport 'Natuurtoets Loevesteinstraat te Breda' uit mei 2007.

In april 2015 is dit rapport door Adviesbureau Mertens B.V. geactualiseerd door middel van een quick-scan flora en fauna voor de locatie. Deze is bijgevoegd als bijlage 3.

3.3.2 Soortenbescherming

Het terrein is momenteel onbebouwd en niet voorzien van opgaande beplanting. Een deel van het terrein wordt gebruikt als gronddepot. Het voorkomen van beschermde plantensoorten in dit ecotopen kan worden uitgesloten.

Omdat er geen bebouwing of opgaande beplanting aanwezig is, is het gebied niet geschikt als verblijfsplaats of fourageergebied voor vleermuizen.

Het voorkomen van broedvogels ter plaatste van het plangebied is uitgesloten omdat opgaande beplanting en bebouwing ontbreekt.

Het is mogelijk dat in het plangebied de huismuis leeft. Deze soort is niet beschermd. Verder bestaat er de mogelijkheid dat mol, bosmuis, veldmuis en huisspitsmuis voorkomen. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet. Het voorkomen van matig of zwaar beschermde soorten wordt, gelet op de aanwezige ecotopen en de ligging van het plangebied, uitgesloten.

In het plangebied is geen dekkende vegetatie aanwezig. Schuilgelegenheden voor amfibieën ontbreken derhalve. Daarnaast ontbreekt het aan oppervlaktewater. Het plangebied is derhalve geen essentieel leefgebied voor amfibieën. In het plangebied kunnen derhalve alleen licht beschermde soorten voorkomen zoals gewone pad en bruine kikker. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet.

Geconcludeerd kan worden dat het voorkomen van matig of zwaar beschermde soorten is uitgesloten. Wel komen er algemene licht beschermde zoogdieren en amfibieën voor. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet. Op grond van bovenstaande analyse worden effecten matig en zwaar beschermde soorten uitgesloten; de realisatie en gebruik van de bebouwing aan de Zwijnsbergenstraat te Breda is niet in strijd met het gestelde binnen de Flora- en faunawet.

3.3.3 Gebiedsbescherming

Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied (speciale beschermingszones in het kader van de Natuurbeschermingswet) is het Ulvenhoutsche Bos. Gezien de afstand (1,5 kilometer) en de tussenliggende bebouwing zijn geen grote negatieve effecten op aanwijzings- of kwalificerende soorten te verwachten. Daarnaast was op de locatie eerst een tankstation, garagebedrijf en showroom gevestigd met de nodige verkeersaantrekkende werking.

3.3.4 Ecologische verbindingszone

In het gebied ten noordoosten van de Loevesteinstraat is een deel van de natte ecologische structuur gelegen die het Ulvenhoutse Bos verbindt met het gebied ten noordoosten van de wijk IJpelaar. De Bavelse Leij en de 'landschappelijke driehoek' vormen belangrijke projecten aan de stadsrand waarmee de natuur verder wordt opgewaardeerd. Waar mogelijk dienen de natuurontwikkelingen op de randen van de wijk IJplaar verder te worden versterkt door ruimte te scheppen voor natuurontwikkelingen. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen aan de buitenrand van de wijk IJpelaar de natuurwaarden aantasten. Daarbij dient het groen zoveel mogelijk ecologisch te worden beheerd. De randen van het betreffende perceel Zorgvlietstraat 1 worden aan de zijde van de Zwijnsbergenstraat en Loevesteinstraat groen ingericht, aansluitend op de bestaande groenzone die al langs de Loevesteinstraat ligt.

3.4 Externe veiligheid

3.4.1 Algemeen

Voor externe veiligheid zijn in het algemeen twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR, voorheen individueel risico) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen vierentwintig uur per dag en gedurende het gehele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom de inrichting. De grenswaarde voor het plaatsgebonden risico wordt voor (nieuwe) gevoelige objecten gesteld op een niveau van 10-6 per jaar. De norm van 10-6 per jaar betekent dat de kans op een dodelijke situatie door een ongeval met gevaarlijke stoffen op een te bebouwen plek maximaal één op de miljoen per jaar mag zijn. Binnen de 10-6 -contour mogen dan ook geen nieuwe gevoelige functies mogelijk worden gemaakt. Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval in een inrichting waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De normen voor het GR hebben een oriënterende waarde (inspanningsverplichting). Indien de oriënterende waarden voor het groepsrisico worden overschreden, legt dit in het algemeen ook ruimtelijke beperkingen op aan een gebied buiten de 10-6 -contour (PR).

3.4.2 Besluit externe veiligheid inrichtingen

Het besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) geldt in deze. In (de omgeving van) het plangebied zijn geen bedrijven of LPG-tankstations aanwezig die vallen onder dit besluit.

3.4.3 Vervoer gevaarlijke stoffen

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen gepubliceerd. In deze circulaire is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen opgenomen (plaatsgebonden risico en groepsrisico). De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. De rijksweg A27 is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen. De afstand van de weg tot aan de onderhavige locatie bedraagt circa 700 meter. Derhalve vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de woningbouw.

3.5 Geluid

3.5.1 Algemeen

Wettelijk kader nieuwe woningbouw

De woningbouwlocatie ligt binnen de geluidzone van de Loevesteinstraat, Lange Bunder en de Zwijnsbergenstraat. Dit betekent dat akoestisch onderzoek volgens de Wet geluidhinder (Wgh) verplicht is. Daarnaast dient uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening ook voor niet gezoneerde wegen te worden gemotiveerd dat sprake is een goed woon- en leefklimaat. Het toetsingskader van de Wgh kan daarbij als leidraad worden gehanteerd. Ten behoeve van de beoogde planontwikkeling is akoestisch onderzoek uitgevoerd voor zowel de gezoneerde als de gedezoneerde wegen.

Wettelijk kader bestaande woningen

Het bouwplan wordt gerealiseerd nabij bestaande woningen aan de Zorgvlietstraat 48-64 en heeft daardoor mogelijk effect op de geluidbelasting op deze woningen. Voor bestaande woningen waarbij er geen sprake is van een reconstructie van een weg volgens de Wgh geldt geen wettelijk toetsingskader. Ook hier geldt echter het principe van een goede ruimtelijke ordening. Het effect van het bouwplan op de bestaande woningen zal inzichtelijk moeten worden gemaakt en er zal moeten worden gemotiveerd of sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat vanwege het bouwplan. Daartoe zal de geluidbelasting moeten worden berekend voor zowel de autonome ruimtelijke situatie met de garage (verkeersintensiteit 2025 autonoom) en de situatie met het nieuwe bouwplan (verkeersintensiteit 2025 inclusief ontwikkelingen).

Resultaten akoestisch onderzoek

Ten behoeve van de beoogde planontwikkeling is akoestisch onderzoek uitgevoerd voor zowel de gezoneerde als de gedezoneerde wegen. Het akoestisch onderzoek is als bijlage 4 en de notitie is als bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen. Aanvullend zijn akoestische berekeningen uitgevoerd naar het effect van het bouwplan op de tegenoverliggende woningen Zorgvlietstraat 48-64 en wordt inzichtelijk gemaakt of sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

3.5.2 Gezoneerde wegen

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting aan de gevels van alle geprojecteerde woningen ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de gezoneerde Lange Bunder en Zwijnbergenstraat maximaal respectievelijk 51 dB en 57 dB bedraagt en daarmee de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh van 48 dB overschrijdt. De uiterste grenswaarde van 63 dB wordt echter niet overschreden. De geluidsbelasting ten gevolge van de overige gezoneerde wegen overschrijdt de voorkeursgrenswaarde niet.

Maatregelen aan de bron om de geluidsbelasting te verlagen stuiten op overwegende bezwaren van verkeers- en vervoerskundige aard. Maatregelen in het overdrachtsgebied in de vorm van geluidsschermen stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige aard. Maatregelen bij de ontvanger, in de vorm van het realiseren van minimaal één geluidsluwe gevel per geluidsgevoelig object, worden wel gerealiseerd. De nieuwe bebouwing wordt aangemerkt als vervanging van bestaande bebouwing. Daarmee wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid voor het verlenen van ontheffing voor een hogere waarde.

Omdat redelijkerwijs geen andere maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting aan de gevels terug te dringen en omdat de gecumuleerde geluidsbelasting geen extreme waarden laat zien, moeten hogere waarden worden vastgesteld voor het bouwplan. Inzichtelijk is dat de situatie kan voldoen aan uitvoeringseisen zoals benoemd in het Ontheffingenbeleid. Op basis daarvan wordt hogere waarde gesteld van ten hoogste 57 dB voor de Zwijnsbergenstraat en 51 dB vanwege de Lange Bunder.

3.5.3 Niet gezoneerde 30 km/uur-wegen

De hoogst berekende geluidsbelasting aan de gevels van de beoogde bebouwing ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de niet gezoneerde 30 km/uur-wegen, Doenradestraat en Zorgvlietstraat, respectievelijk 49 dB en 59 dB bedraagt. De milieukwaliteit ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de Doenradestraat is gekwalificeerd als "goed". De milieukwaliteit ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de Zorgvlietstraat is als "matig" gekwalificeerd. Ondanks dat de milieukwaliteit aan de gevels ten gevolge van het wegverkeerslwaai van de niet gezoneerde Zorgvlietstraat als "matig" gekwalificeerd is, is gesteld dat sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat en dus een goede ruimtelijke ordening omdat:

de uiterste grenswaarde niet wordt overschreden;
redelijkerwijs geen maatregelen aan de bron en/of in het overdrachtsgebied mogelijk zijn;
het nemen van een besluit hogere waarde mogelijk zou zijn als sprake was van gezoneerde wegen.

Geluidbelasting op bestaande woningen Zorgvlietstraat 48-64

Uit de akoestische berekening blijkt dat het effect van het bouwplan op de woningen Zorgvlietstraat 48-64 en 66-76 aanvaardbaar is om de volgende redenen:

De maximale geluidsbelasting op de gevels van de woningen aan de Zorgvlietstraat 48-64 en 66-76 in de situatie 2025 inclusief ontwikkelingen bedraagt respectievelijk 54 en 53 dB. Ter vergelijking: de maximale geluidbelasting in de autonome situatie 2025 (exclusief ontwikkeling) bedraagt voor beide woonblokken 53 dB. De maximaal toelaatbare waarde van 63 dB wordt hiermee in geen van beide situatie overschreden;
De toename van de geluidbelasting op de gevels van de woningen aan de Zorgvlietstraat 48-64 ten gevolge van het extra verkeer en de nieuwbouw varieert tussen de 0,40 en 1,30 dB. De toename van de geluidbelasting op de woningen aan de Zorgvlietstraat 66-76 varieert tussen de 0,10 en 0,98 dB. De toename op beide bouwblokken ligt lager dan 1,5 dB, welke als toelaatbaar wordt beschouwd in reconstructiesituaties conform de Wet geluidhinder.
De toename van de cumulatieve geluidbelasting van alle wegen in de omgeving bedraagt op de woningen aan de Zorgvlietstraat 48-64 en 66-76 maximaal respectievelijk 0,80 en 0,29 dB. Een dergelijke toename van de geluidbelasting van minder dan 1 dB is met het menselijk gehoor nauwelijks waar te nemen.
Het treffen van maatregelen aan de bron of het treffen van overdrachtsmaatregelen is op grond van stedenbouwkundige, verkeers- en vervoerskundige en financiële overwegingen niet mogelijk. Het treffen van maatregelen aan het bouwplan (verplaatsing, verdraaiing of toepassing absorberende gevelelementen) heeft slechts een beperkt effect op de geluidbelastingen en zal leiden tot een forse toename van de bouwkosten van het project.

3.6 Luchtkwaliteit

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet luchtkwaliteit (Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Voor luchtkwaliteit als gevolg van wegverkeer is stikstofdioxide (NO2, jaargemiddelde) het meest maatgevend, aangezien deze stof door de invloed van het wegverkeer het snelst een overschrijding van de grenswaarde uit de Wlk veroorzaakt. Daarnaast zijn ook de concentraties van fijn stof (PM10, jaar- en daggemiddelde) van belang. Andere stoffen uit de Wlk hebben een beperkte invloed op de luchtkwaliteit bij wegen en worden daarom bij deze toetsing buiten beschouwing gelaten.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een wijzigingsplan (bestemmingsplan) uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Belangrijke definitie is of de ontwikkeling ‘niet in betekenende mate bijdraagt’ aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Regeling "niet in de betekende mate" (NIBM)

In deze regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst.

[image]

Met behulp van het NIBM berekeningstool is de mate van betekenis te bepalen. Indien een ontwikkeling "in niet betekende mate" bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit wordt in het kader van een goede ruimtelijke ordening toch inzicht gegeven in de luchtkwaliteit in de omgeving van de geplande ontwikkeling. Ter plaatse van de voormalige Rüttchenlocatie kan op basis van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland (achtergrondconcentratie geleverd door het Planbureau voor de Leefomgeving; PBL) in combinatie met de afwezigheid van substantiële lokale bronnen worden geconcludeerd dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof onder de betreffende grenswaarden liggen. Ook de prognose voor 2015 en 2020 voorspelt geen overschrijding. Op basis van de NIBM-tool is tevens geconcludeerd dat de ontwikkeling in niet betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit (zie onder). Berekeningen zijn gelet op het voorgaande en het gegeven dat de grootschalige concentraties ver onder de grenswaarden liggen, achterwege gelaten. De Wlk vormt geen belemmering voor de realisatie van woningbouw op de voormalige Rüttchenlocatie.

3.7 Bodem

Er heeft reeds een bodemsanering plaatsgevonden. De beschikking hiervoor is op 3 augustus 2010 door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Breda afgegeven.

Op 23 april, gewijzigd 12 mei 2015 is door Inpijn-Blokpoel een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 6). In de puinhoudende bovengrond is een lichte verontreiniging met PAK aangetoond. In de zintuiglijk onverdachte zandige boven- en ondergrond zijn geen verontreinigingen met de onderzochte parameters aangetoond. De zintuiglijk onverdachte venige ondergrond is licht verontreinigd met

kwik en lood. Het grondwater in de peilbuizen B01 en B02 is licht verontreinigd met barium. Deze verhogingen zijn waarschijnlijk toe te schrijven aan een verhoogd achtergrondniveau. In geen van de grondwatermonsters zijn verhoogde gehalten aan minerale olie gemeten. Het criterium voor nader onderzoek wordt voor de genoemde parameters niet overschreden, nader onderzoek wordt derhalve niet noodzakelijk geacht. De gevolgde onderzoeksopzet wordt derhalve als adequaat beoordeeld.

De constatering dat bepaalde gehalten de desbetreffende achtergrondwaarde overschrijden, kan

wel consequenties hebben bij eventuele grondafvoer; de vrijkomende grond is buiten het perceel

niet noodzakelijkerwijs multifunctioneel toepasbaar. Afhankelijk van de bestemming en toepassing

zal bij afvoer van de grond om een partijkeuring conform het protocol uit het Besluit bodemkwaliteit

worden gevraagd.

Samenvattend is de aangetroffen bodemkwaliteit aanvaardbaar geacht en vormt zodoende geen belemmering vormt voor de geplande nieuwbouw van woningen. Het bevoegd gezag zal in kader van de omgevingsvergunning de verkennende bodemonderzoeken op reguliere wijze toetsen.

3.8 Duurzaamheid

Een duurzame ontwikkeling maakt optimaal gebruik van energie en de energiebronnen van de locatie. De volgende doelstelling is van toepassing:

In 2044 is Breda klimaatneutraal. Dit is een stad waarin de energievraag drastisch is afgenomen. De energie die nog nodig is, komt uit energiebronnen die niet opraken, zoals zon, wind water, biomassa en aardwarmte.

Hoewel dit streefbeeld op dit moment nog niet haalbaar is, kunnen er maatregelen genomen worden om de energiehuishouding zo duurzaam mogelijk te maken. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

1. beperken energieverbruik;

2. toepassen duurzame energiebronnen;

3. efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

Getracht moet worden om bij nieuwe ontwikkelingen het streefbeeld zo dicht mogelijk te benaderen.

Voor woningbouw geldt in Breda het volgende beleid:

Het toepassen van duurzame energie als standaard onderdeel van de planontwikkeling in de nieuwbouw en bestaande bouw.
Energiezuinig bouwen met een EPC die minimaal 10% onder de norm van het Bouwbesluit ligt.
Het streven naar het toepassen van Lage Temperatuur verwarmingssystemen.

In het gebied ligt stadsverwarming, met het gebruik van de retourleiding zijn reeds goede ervaringen opgedaan in Breda. Andere mogelijkheden zijn KWO, gebruik van zonnecollectoren en aanverwanten. Op het dak van de nieuwbouw De Kijker worden circa 380 zonnepanelen aangebracht.

3.9 Erfgoed

Het perceel aan de Zorgvlietstraat 1 in Breda heeft op grond van de beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed een lage archeologische verwachtingswaarde. Deze archeologische waarde behoeft niet te worden beschermd. Het onderhavige wijzigingsplan hoeft niet te voorzien in een bescherming van de archeologische waarden in het plangebied in geval van ingrepen op of in de bodem. Een archeologischonderzoek hoeft niet plaats te vinden. Wel moet artikel 47 van de Monumentenwet worden gerespecteerd. Dit houdt in dat archeologische vondsten direct moeten worden gemeld aan de bevoegde dienst (Bureau Cultureel Erfgoed in Breda).

HOOFDSTUK 4 Planbeschrijving

4.1 Inleiding

Het onderhavig wijzigingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het plangebied. Dit wijzigingsplan sluit aan bij het moederplan "IJpelaar' van de gemeente Breda, vastgesteld door de gemeenteraad bij besluit 19 november 2009.

Het plangebied van onderhavig wijzigingsplan heeft in het moederplan de bestemming 'bedrijf' met een wijzigingsbevoeghheid naar de bestemming 'wonen'.

4.2 Toelichting op de regels

Voor regeling en de verbeelding van het wijzigingsplan is aangeslloten bij het moederplan en de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen). In het kader van de SVBP2012 dient een vaste volgorde en indeling van het bestemmingsplan aangehouden te worden. Deze is hieronder aangegeven.

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels

Dit hoofstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. Het tweede artikel betreft de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten.

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk worden planregels gegeven voor de binnen het plangebied bestaande functies.

Bestemming 'Wonen'

Voor onderhavig plan geldt de bestemming 'wonen'. De gronden binne deze bestemming zijn bestemd voor wonen in de vorm van gestapelde woningbouw.

Voor het bouwen van gebouwen geldt dat deze uitsluitend binnen het bouwvlak gerealiseerd mogen worden, met inachtneming van het in de regels bepaalde bebouwingspercentage en maximale bouwhoogte van respectievelijk 35 en 10 meter.

Ook voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde geeft de bestemming bouwregels.

Hoofdstuk 3 - Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat de volgende algemene regels:

anti dubbletelbepaling
algemene bouwregels: hierin is de nadere eisen-regeling opgenomen
algemene gebruiksregels: hierin worden alle vormen van gebruik, die in strijd zijn met de aan de grond gegeven bestemming, verboden
algemene afwijkingsregels: hierin wordt bepaald waarvoor het bevoegd gezag een omgevingsvergunning kan verlenen
overige regels: hierin wordt het parkeren geregeld.

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat

overgangsrecht
slotregel

4.3 Toelichting op de verbeelding

De verbeelding volstaat met het aangeven van de nieuwe bestemming ‘Wonen’ met daarbij behorende bouwvlakken en hoogte aanduidingen.

HOOFDSTUK 5 Communicatie

De procedures voor vaststelling vaneen wijzigingpslan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties, waar nodig, overleg over het planmoet worden gevoerd, alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het wijzigingsplan opgesteld (artikel 3.6. Wro).

5.1 Vooroverleg en inspraak

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1.) geeft aan de dat buregmeester en wethouders bij de voorbereiding van een wijzigingpslan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van Provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit wijzigingsplan zullen worden geïnformeerd. De reacties van deze instanties zullen in dit plan verwerkt worden.

Vooroverleg

In het kader van het overleg is onderhavig conceptontwerp van het wijzigingsplan toegezonden aan de volgende intstanties:

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant in Den Bosch
Waterschap Brabantse Delta
Brandweer Midden en West-Brabant, afdeling risicobeheersing
Brandweer Midden en West-Brabant, afdeling Pro-actie en preventie
Brabantse Milieufederatie
Natuur- en Milieuvereniging Markkant
KPN
NV Nederlandse Gasunie
Ziggo
Brabant Water
Enexis BV
Omliggende gemeenten
Wijkraad IJpelaar Overakker

De instantie genoemd onder 1, 2, 3, 4, 5, 6 en de gemeenten Alphen-Chaam, Drimmelen en Gilze-Rijen hebben gereageerd.

De Provincie, de genoemde gemeenten en de beide afdelingen van de Brandweer hebben geen inhoudelijke opmerkingen en zijn akkoord met het plan.

Het Waterschap

Samenvatting

Hte plangebied ligt in een wijk waar sprake is (geweest) van wateroverlast en hoge grondwaterstanden. Verzocht wordt dit te noemen in de toelichting en aan te geven hoe grondwateroverlastproblemen voorkomen gaan worden. Dit in relatie tot het toe te passen aquaflowsysteem als invulling van de retentie en de slechte infiltratiecapaciteit ter plaatse.

Het waterschap verwacht dat de aquaflow niet zal kunnen functioneren als gepland wegens de lage infiltratiecapaciteit en verwachte hoge grondwaterstanden. De kans is groot dat de berging gedurende lange tijd niet beschikbaar is omdat deze vol zal staan met (hemel)water. Geadviseerd wordt te kiezen voor een systeem wat uitgaat van berging en niet van infiltratie en een overloopvoorziening is hierbij essentieel.

Reactie:

De toelichting is aangepast.

Het rapport 'retentie - annex infiltratiesysteem' en de toelichting is hierop aangepast. Ons inziens zal aquaflow functioneren op de aangegeven wijze. Een overloopvoorziening maakt inderdaad onderdeel uit van het systeem.

Samenvatting

Verzocht wordt binnen de bestemming 'wonen' de functie water aan te vullen met 'waterhuishoudkundige voorzieningen en retentie' om het toepassen van aquaflow binnen deze functie mogelijk te maken.

Reactie

Het artikel is aangevuld.

Samenvatting

Voor werkzaamheden op en of in de nabijheid van oppervlaktewaterlichamen en voor het onttrekken en of retourneren van grondwater op basis van de Keur is een melding of vergunning nodig.

Reactie

Dit zal te zijner tijd geschieden.

Brabantse Milieufederatie
Samenvatting

Geadviseerd wordt de bomen en groenvoorziening aan de kant van de Loevensteinstraat/Hoek Zwijnsbergenstraat te behouden en te versterken om een ecologische verbinding via de Bavelsche Leij richting Wolfslaar en Ulvenhoutsebos te vormen.

Graag ook ruimte voor maatregelen voor klimaatadaptatie, bijvoorbeeld een groene zone om hittestress te voorkomen en voor de buffering van water.

Tenslotte wordt verzocht om duurzaam en energiezuinig te bouwen en de woonwijk te voorzien van duurzame energiebronnen.

Reactie

De bomen en bermen langs de Loevensteinstraat en Zwijnsbergenstraat blijven behouden.

Het hemelwater zal middels een aquaflowsysteem geborgen worden. Groene zones zitten niet in het plan zelf, maar langs de randen (langs de wegen en rondom de flats van Laurentius).

Op het dak van de nieuwbouw De Kijker worden circa 380 zonnepanelen aangebracht.

Natuur- en Milieuvereniging Markkant

Samenvatting

Zij sluiten zich geheel aan bij de reactie van de Brabantse Milieufederatie

Reactie

Zie de Brabantse Milieufederatie

5.2 Vaststelling

De vaststellingsprocedure van het wijzigingsplan zal plaatsvinden volgens de artikelen 3.7. t/m 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening. Het wijzigingsplan wordt in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode vana zes weken. Gedurende deze periode kan eenieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Het plan zal daarna ter vaststeling worden aangeboden aan het college van burgemeester en wethouders.

5.3 Beroep

Na vaststelling wordt het wijzigingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld is het plan na deze beroepstermijn onherrroepelijk en treedt in werking.

HOOFDSTUK 6 Uitvoerbaarheid

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) maakt met het bepaalde in afdeling 6.4 het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer deze planologisch mogelijk worden gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan, een projectbesluit of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is en welke zijn opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening zijn:

de bouw van een of meer woningen;
de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1000 m² of met een of meer woningen;
de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste tien woningen worden gerealiseerd;
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1500 m² bedraagt;
de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m².

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de exploitatiekosten over de gronden anderszins verzekerd is, er geen fasering en of tijdvak behoeft te worden vastgelegd en geen locatie-eisen (openbare ruimte) of woningbouwcategorieën hoeven te worden vastgesteld.

Voor dit wijzigingsplan is een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en ontwikkelaar. Het kostenverhaal is dus anderszins verzekerd en daarom is het plan economisch uitvoerbaar.

Bijlagen bij de toelichting

1. Bodemonderzoek Zorgvlietstraat (geohydrologisch onderzoek)

2. Retentie- annex infiltratiesysteem ontwerp project De Kijker, Zorgvlietstraat

3. Quickscan Flora en faunawet

4. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

5. notitie akoestiek

6. Verkennend NEN bodemonderzoek